マンション売却中の方

コロナでさっぱり内見が入らなくなりました。通常、連休中は気候もよく、内見が入る時期だそうですが。

緊急事態終了後に下げるつもりですが、相当下げないと買う気に結び付かないのではと不安です。今は不動産どころじゃないですからね。自分も逆の立場だったら、給料カットなど先行き不安もあり、とても買う気にならないと思います。お目当ての不動産が半額にでもなれば、やっと心が動く感じでしょうか。

市場が下落に転じている所にコロナで拍車がかかり、早く売りたいのですが、相手がいないことにはどうにもならず、焦りだけが募ります。

緊急事態宣言は、今のところ5月末とされてますが、どうでしょう。
皆さんの所は、問い合わせなど来てますか？見学までは行かないにしても、家にいて興味のある物件について聞くことはむしろ増えると思いきや、全然ありません。

２月下旬に出しましたけど問い合わせも内見も全くありません。
そろそろ来月から値段を下げようかなと思ってます。

>>3 匿名さん
うちは２月初めに出しました。出した直後には内見もパラパラあったので、幸先いいと思ったんですが、思い込みだったようです。

我が家も売却活動始めて2ヶ月、全く反応なくどうしたものかと思ってます。地域内では有名なマンションなので、どの仲介業者もすぐに買い手見つかりますと自信ありげだったのですが。
価格設定が高めなのか、単にコロナのせいか、はたまた専任仲介の囲い込みのせいか、理由も判断つかず、次の動き方にも悩んでます

コロナの影響なのか難しい時期になってますね。
私は購入価格9600万、3LDK築5年で駅5分の物件です。
前から公開されてる同じ物件の部屋も全く売れていません。
既に退去しているため売却から賃貸に切り替えようかと悩みます。

>>5 評判気になるさん

うちも、業者から「いいマンションなので値段は妥協する必要ない」などとおだてられていい気になってましたが、売れないまま先日契約更新しました。

今は業者も二言目には「コロナで...」と消極的です。営業時間の短縮もあり、動けないのも事実かもしれませんが。

じゃあ、コロナが終息したら売れるんだろうか、そもそもいつ終息するの？と、不安は尽きません。

>>6 匿名さん

まだ築浅なので、賃貸で待つのも手かもしれませんね。マーケット自体は下落傾向なので、早く売れるのに越したことはないかもしれませんが。。

うちは築18年なので、売却一択です。業者から、築20年を越えると探してる人の検索条件から外れることが多くなるので、それまでに売った方がいいと言われました。

コロナは別として、年度末と連休を過ぎたこれからは、夏の閑散時期に向かうので諦めムードでもあります。

コロナの影響が大きいでしょう。
おせっかいですが、早く売りたいなら一般媒介で複数の会社に依頼したほうがいいですよ。

今は、新しい業者と契約したいと思っても自粛が続いていてなかなかできないんですよね。

>>9
>>10
一般媒介だと取り分が少なくなるので専任の方が真剣に売ろうとする、とも聞くのですが、本当のところは一般媒介の方が良いのでしょうか？

一般媒介も専任も取り分は一緒ですよ。
専任は営業マンが囲い込む可能性が高い。機会損失は間違いなくあるでしょう。
結局ひとりにしか売れないんだから、販売チャネルは多いほうがいい。

>>12
そうなんですね。
コロナという状況のせいもあるでしょうが、内見申込みが全くない状況なので次の契約更新の時に一般媒介に変更することにします。
教えてくださってありがとうございます。

やっと内見が入ったと思ったら、取引先のリフォーム会社で、なんと、指値は半値とのことです(泣)。

「失礼かと思ったが、他に反響がないので、一応伝えた」と言われ、続けて、早々の値下げを勧められました。

元々、緊急事態宣言解除後に値下げしようと話し合っていたのに、なぜ今？と聞くと、
「表面上動きが止まってるが、購入層は物件を調べている」
「回りが一斉に下げだした後に下げても効果が薄い」と言われました。

つまり「どうせ下げるなら一番乗りで下げて売り抜けろ」ということだと思いますが、釈然としません。どう答えようかと思ってます。

>>14
どのような物件かわかりませんが、さすがにこれまでの相場の半分は、足元見すぎですね。現金化急がれるご事情あれば、やむなしかもしれませんが、待てるならもう少し待ってみては？来月以降、経済活動も再開せざるを得ないでしょうし。
コロナで中古マンション価格下落するとしても、1割?3割がせいぜいではと。かつ急落というより、数ヶ月遅れて影響出てくるイメージでは。
私も売却活動中ですが、それほど下げるなら、賃貸にでも出します。

>>15 匿名さん

都内徒歩駅5分、広目の1LDKです。1LDKは、賃貸の需要はあるものの、買う人は少ないみたいですね。私も、値下げするより、賃貸に出すことを考え始めました。

あーこんなスレあったのかー。
マンション買い換えて売りたいけどコロナで悩んでます。そもそも予定していた不動産屋が平日メールか電話のみ、土日完全休業って…
内覧する人だってテレワークしてるんだから土日案内してくれなきゃ売れないじゃん。
しかも同じ間取りの上層階が、2月頃から先に売り出してて、そこもまだ売れない。
レアな立地で今まで売りに出たのは三ヶ月待たずにみんな売れてたのに。どうしたらいいんだ

>>17 匿名さん

もう買ってしまったのですか？それとも、売却できれば買うという契約ですか？
私もここで何回か書いてますが、２月初めから出してまだ売れません。

14の通り、もう少し待つ、せめて緊急事態宣言解除後1か月は待った方がいいのでは
うちも17と同じで不動産屋がテレワーク状態
内見希望者もこの状況で内見したくても出来ない状況なのかも

>>18 名無しさん
買ったのは一年以上前で4月末に引っ越したところです。今旧居掃除してるけど、そのあと売れなさそう。
管理費二重払い中。
まさかこんなタイミングでこんなことになるとは一昨年の夏には思わなかったわ

>>14
一番乗りで下げろって、典型的なポジショントークじゃありません？
足元みられるというよりも舐められてるような。
半値は失礼だなあ。私だったらその営業マン切るね。

>>20 匿名さん

そうでしたか。。もう買ったなら、旧居は売りたいですよね。

私は、今すぐ値下げをというのは、断りました。

賃貸も相談してみましたが、今はコロナで移動する人がおらず、こっちも相当安い賃料にしなけれぱ、反響はないだろうと言われました。

>>22 名無しさん
そうか賃貸もうごいてないんですね。困ったわ。
早く収束することを願いつつピカピカに掃除します(´；Д；`)

>>21 評判気になるさん

今はいい担当に変えてもらったとしてもこの状況なので、緊急事態宣言解除後に考えます。

言い訳かもしれないけど、ローン審査が通ってもキャンセルされるケースが続き、買い主の心理が冷え込んでいる実態がある、この状況でローン不安をぬぐえるのは、大幅な値引きしかない、とのことでした。うちに至っては、申し込みさえ入ってないので、ましてや、ということなんでしょうね。。

>>24
半値で申し込みが入ったのでは？
交渉の基本は、書面ですよ。

>>25 評判気になるさん

半値は、書面ではなく電話できたので、正式な申し込みとは思ってません。担当もさすがに書面にするのが憚られ、まず私の反応を確かめたかったのと、これを利用して、すぐに値下げさそうとしたのかもしれません。

とはいえ、これが唯一の指値提示です。。

ちなみに仲介業者自身の買い取り査定を聞いたら、現在買い取りを停止していると言われました。何もかも止まってます。

不動産は基本的に売りが有利よ。相場を把握して、どーんと構えればいいんですよ。

近隣の似た物件をウォッチしてたら、サイトから消えたので、売れたのかとびっくりして聞いたら、引っ込めたとのことでした。
うちより前から出てたけど値付けも少し高めだったので、売れてたら腹立つ所でした(笑)。

うちもあと1ヶ月やってイマイチだったら、一旦引っ込めようかと思ってるよ。晒し上げみたいになってて残念

>>29 マンション検討中さん
一旦引っ込めたあと、どのくらい間を置こうというような心積もりはありますか？
値下げ提案しかないけど、うちも反響なしが続くようなら、一度引っ込めようかなあ。

>30
ちょっと分かりませんが、もう少し方向性見えて、売買が動き出してから？近隣の似た物件の成約状況などを見て判断するしかないですね

>>31 マンション検討中さん
ご返答ありがとうございます。どう判断すべきかさえ今はわからず、今後の動きを見てからということですね。

徐々に解除されていくみたいだし、学校も9月始まりにするとか言ってるし、9月が仕切り直すのにいいんですかねぇ。
真夏にマスクして物件巡りも買う人も少なそうですし。
とにかく今は動けないですね。
下手したらこんな時に売り出すなんて！って頭おかしい自粛警察の反感買う可能性もあって万が一、内覧したいとか言って入りこまれて暴れられたら泣くわ。

夏はいずれにしても閑散期なので、9月が仕切り直しは現実的かもしれませんね。
あとは、市場が暴落しないよう祈るばかりです。

大手金融機関に勤めるものです。
中古マンション相場は、株価などに比し遅行性があります。これから買い手の減少に伴い取引が閑散化し、成約価格はジリジリと下げていきます。
リーマンショックを超える１００年に一度の大不況が来ます。相場がリバウンドするには、少なくとも３ー４年はかかると考えてください。
このような市況で、一番やってはいけないことは、大手の不動産仲介会社に専任で預けることです。彼らは大企業のサラリーマンです。雇用は保証されているので、今はテレワークで自宅に籠もり、寝そべりながら、仕事をしているフリだけをしています。残念ながらあなたの不動産を本気で売ろう動いてくれてはいません。
特に、専任は最悪です。他社から引き合いがあっても、商談中と嘘をつきブロックされ囲い込まれつづけます。
きめ細かく、一生懸命頑張りますので、ぜひ専任で任せてください、とはそういう意味です。
専任をとってしまえばこっちのもの、なのです。
マーチクラスの大学を出ているので、口だけは達者です。騙されてはいけません。
今からでも一般媒介で複数社を競わせてください。あまり沢山もだめです。
大手一社に、地元の中小業者を２社程度起用してください。
中小の不動産屋は生き残るのに必死です。テレワークなんてしません。社長自ら動きます。
それと、この市況下で、安値売却を回避したければ、賃貸も同時に募集してください。
いずれ市況は回復します。
住宅ローン返済をカバーできるような賃料収入が得られるなら、安値で売り急ぐ必要はないでしょう。
長文かつ上から目線の投稿失礼しました。
皆様の売却が上手く行くことを祈願しております。

>>35 通りすがりさん
不動産は金額が大きいので、中小業者だと契約するのが不安になるのですが、心配しすぎでしょうか。

コロナ前後で、住宅ローンの申込みや可決状況に変化はありましたか？

自粛中だとしても引越し日知らせててその後売却相談て事前に言っといたのにメールすらよこさない不動産屋はやっぱりダメですかね？
ローン組んだ銀行の系列不動産屋を紹介してもらったのに。もう一月放置されてる

>>36

「不動産はウン千万円と金額が大きいので、何かあった場合を考えれば、大手にお任せいただいた方が安心ですよ」ってのは、大手デベ系中仲介業者の典型的なセールストークです。

では、中古マンションの売買において、「何かあった場合」ってどういったことがあるのでしょうか？
あるとすれば、購入後、物件に「瑕疵」（シロアリとか水漏れとか建物が傾いていたとか）が判明した場合でしょう。
ただし、瑕疵が判明した場合に、責任を負うのは、仲介会社ではなく、売り主です。中古マンション売買の場合、売り主は通常個人ですが、個人の場合瑕疵担保責任を問えるのは、２か月です。

で、この期間内に瑕疵が判明しても、売り主が対応できない、もしくは、この期間が経過した後に重大な瑕疵が判明したといった場合に、買い主が取れる手段は、「物件状況報告書」や、「重要事項説明」に記載がなかった（調査・説明が充分ではなかった）ことを理由に、仲介会社に損害賠償を求める、ということになります。

そこではじめて、損害賠償責任の履行能力という点で、仲介会社は中小よりも大手の方が安心、ということが言えます。

しかし、大手といえど、そう簡単に非を認めてはくれません。（担当者や責任者の人事評価に影響しますので。。。）
中小でも、地元で長年にわたり信用を築き上げてきた業者であれば、真摯に対応してくれる可能性もあります。

なお、上記は、買い主側から見たリスクの観点であり、瑕疵担保責任を負う売り主側の立場から見れば、仲介会社の信用リスクを取る立場にはありません。あえて言えば、契約を取りまとめる力が弱い、とか、話がころころ変わる、とか、実務に疎いといったパフォーマンス面でのリスクがありますが、これは大手でもひどい担当者に当たれば同じことですし、中小とはいえ、基本、ライセンス業種なので、必要最低限の品質は保たれていると思います。

したがって、大手だから安心、ということはないというのが、私の結論です。

余談ですが、新築マンションの場合、売り主は、メジャー７等の大手にすべきです。なぜなら、民法上、売り主が事業者の場合、瑕疵担保責任の有効期間が１０年と長いからです。
三井が横浜の傾いたマンションで賠償を表明したのも、新築から１０年以内だったからです。三井のブランドを守るためではありません。武蔵小杉の漏水物件は、築１２年なので、見舞金程度しか支払っていないでしょう。三井は、新浦安の液状化でも訴訟を起こされましたが、勝訴しています。法令や契約上、義務のない損害を賠償していたら、株主賠償訴訟を起こされてしまうため、当然の判断です。

一方、売り主が中堅以下のデベですと、責任履行能力が限られ、法的破綻という格好で逃げられてしまいます。姉歯事件のヒューザーがいい例です。もっともリーマンショック後の不動産不況で、新興デベの大半が淘汰されてしまい、今は大手しか生き残っていないのが現状ですが。

２点目のご質問ですが、私は、住宅ローンの現場からは遠い仕事をしているので、住宅ローンの現場や可決状況に変化があったかどうかはわかりません。ただし、一般論として、コロナ禍により不動産売買の成約件数は、４月以降急激に減少しているため、ローン申し込みも同様に急減している一方、在宅勤務シフトによる処理件数の低下もあり、審査時間は長引いているのではないでしょうか。また、コロナ禍の影響が大きいと考えられる属性の方の審査も厳しくなっていると想像します。

>>37

銀行系の不動産仲介会社は、親銀行の営業力やその属する財閥グループ内の紹介案件に依存した寄生虫のような存在なので、そもそも個人客にまともに向き合おうという前向き姿勢は期待できません。大手デベ系仲介会社以上にプッシュ営業が苦手です。

もし、専属専任もしくは専任媒介契約を締結済みでしたら、既に報告義務違反が成立しているので、それを理由にすぐに契約を解除すべきでしょう。

https://ikura.jp/baikai-kaijo/

仲介なんて誰がやっても同じですよ。その物件の価値が変わるわけではないのだから。大手か中小かに関わらず、信頼できる営業マンに会えるといいね。

>>39 通りすがりさん
ご丁寧にありがとうございます。大阪も今週から自粛がゆるむみたいなので売却にむけてがんばります！

>>38 通りすがりさん
ご丁寧に詳しく説明してくださり、どうもありがとうございました。
漠然と抱いていた不安を一つ一つ明確にして解説してくださり、素人にもよくわかりました。

>>41さん
>>42さん
ご丁寧にありがとうございます。
在宅勤務でヒマなため、ずいぶんな長文を書いてしまいましたが、つまるところ40さんのいうとおり、大手も中小も、いまや集客はネット頼みですので大差はなく、信頼できる営業マンに出会えるかどうかがカギです。
陰ながら、早期のご売却成功を祈願しております。

信頼できる営業マン…ではないな、あそこは。
初見から来れないからとなんの連絡もなしに代理寄越した上に名前間違ってて、名前訂正して送りますって言ってたのに書類送ってこない。
あと普通名前間違えたと代理から聞いたら謝罪電話くらいしてくるものじゃないかと思う。
やはりほか探そう

>>35様
とても参考になりました。
専属専任で契約してしまいました。
囲い込みされるかなと思ってますが。。
売れなかったら賃貸に出す事にします！

何でもそうですが、
法整備して行かないと悪はなくなりませんね。

気になる物件ウォッチしてるけど、値下げしてるのは専任なんだなあ。
売主の早く売りたい事情もあるかもしれないけど、値下げは慎重に。

37だけど、やっと電話あって物件見にきてくれるよ。掃除は完璧だと思う！
銀行系と新居、旧居のデベ系列の不動産屋さんに見てもらうことにした。
仲介手数料割引あるから(｀・ω・´ )

>>46 匿名さん
普通専任から始めるんじゃないの？
どうせスーモに乗るんだから一社で充分。同じ物件ズラズラあると焦ってるのかな？っておもわれて値下げ要求されそう。

>>48 検討板ユーザーさん

専属専任、専任は「囲い込み」されますよ。
または「専任返し」を狙われます。
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