マンション売却中の方

>>36

「不動産はウン千万円と金額が大きいので、何かあった場合を考えれば、大手にお任せいただいた方が安心ですよ」ってのは、大手デベ系中仲介業者の典型的なセールストークです。

では、中古マンションの売買において、「何かあった場合」ってどういったことがあるのでしょうか？
あるとすれば、購入後、物件に「瑕疵」（シロアリとか水漏れとか建物が傾いていたとか）が判明した場合でしょう。
ただし、瑕疵が判明した場合に、責任を負うのは、仲介会社ではなく、売り主です。中古マンション売買の場合、売り主は通常個人ですが、個人の場合瑕疵担保責任を問えるのは、２か月です。

で、この期間内に瑕疵が判明しても、売り主が対応できない、もしくは、この期間が経過した後に重大な瑕疵が判明したといった場合に、買い主が取れる手段は、「物件状況報告書」や、「重要事項説明」に記載がなかった（調査・説明が充分ではなかった）ことを理由に、仲介会社に損害賠償を求める、ということになります。

そこではじめて、損害賠償責任の履行能力という点で、仲介会社は中小よりも大手の方が安心、ということが言えます。

しかし、大手といえど、そう簡単に非を認めてはくれません。（担当者や責任者の人事評価に影響しますので。。。）
中小でも、地元で長年にわたり信用を築き上げてきた業者であれば、真摯に対応してくれる可能性もあります。

なお、上記は、買い主側から見たリスクの観点であり、瑕疵担保責任を負う売り主側の立場から見れば、仲介会社の信用リスクを取る立場にはありません。あえて言えば、契約を取りまとめる力が弱い、とか、話がころころ変わる、とか、実務に疎いといったパフォーマンス面でのリスクがありますが、これは大手でもひどい担当者に当たれば同じことですし、中小とはいえ、基本、ライセンス業種なので、必要最低限の品質は保たれていると思います。

したがって、大手だから安心、ということはないというのが、私の結論です。

余談ですが、新築マンションの場合、売り主は、メジャー７等の大手にすべきです。なぜなら、民法上、売り主が事業者の場合、瑕疵担保責任の有効期間が１０年と長いからです。
三井が横浜の傾いたマンションで賠償を表明したのも、新築から１０年以内だったからです。三井のブランドを守るためではありません。武蔵小杉の漏水物件は、築１２年なので、見舞金程度しか支払っていないでしょう。三井は、新浦安の液状化でも訴訟を起こされましたが、勝訴しています。法令や契約上、義務のない損害を賠償していたら、株主賠償訴訟を起こされてしまうため、当然の判断です。

一方、売り主が中堅以下のデベですと、責任履行能力が限られ、法的破綻という格好で逃げられてしまいます。姉歯事件のヒューザーがいい例です。もっともリーマンショック後の不動産不況で、新興デベの大半が淘汰されてしまい、今は大手しか生き残っていないのが現状ですが。

２点目のご質問ですが、私は、住宅ローンの現場からは遠い仕事をしているので、住宅ローンの現場や可決状況に変化があったかどうかはわかりません。ただし、一般論として、コロナ禍により不動産売買の成約件数は、４月以降急激に減少しているため、ローン申し込みも同様に急減している一方、在宅勤務シフトによる処理件数の低下もあり、審査時間は長引いているのではないでしょうか。また、コロナ禍の影響が大きいと考えられる属性の方の審査も厳しくなっていると想像します。