パークタワー川口本町

>>502 評判気になるさん
川口クロスの中古は既に坪460ぐらいで動いているなぁ。川口クロスの建築時より建築コストが大きく上がっているんだから、ここは1億を超える可能性あるなぁ。

クロスが～ってのを目にするたびに確認してるんだけど今だに見えてこない。

レインズマーケットインフォメーションより
80百万円 70～75m2 坪352～377万 2023年9月～2023年11月
81百万円 75～80m2 坪334～357万 2023年9月～2023年11月
130百万円 95～100m2 坪429～452万 2023年9月～2023年11月
93百万円 75～80m2 坪384～410万 2023年12月～2024年2月
98百万円 75～80m2 坪404～432万 2023年12月～2024年2月
123百万円 90～95m2 坪427～451万 2024年3月～2024年5月

4-5月あたりの数件はまだ反映されていないなぁ。

川口クロスの一般住戸の中古が坪400万なら、微妙な立地と規模感のここは中古で出た時は360万くらいだな。新築プレミア考慮して400～430万くらいか。

>>476 匿名さん
データまだですか？

川口クロスの坪単価460万ってのはプレミアム住戸だけの話かよ。

>>514 マンション検討中さん

2024年に入ってから基本的に坪410～坪460で動いているなあ。

>>515 マンション検討中さん
それはレインズで見てるの？
まさか売り出し価格じゃないよね？

6・8・11・12階の各住戸面積を算出したから参考までにどうぞ
需要あったら他の階も調べる。個人的には2人世帯だから南向き55㎡の2LDK欲しい

>>517 マンション検討中さん
南東角部屋60平米かー

>>515 マンション検討中さん
この値段でもう買えないじゃないんでしょうか？

>>518 匿名さん
低層は60㎡ですけど、14階以上の南東角部屋は75㎡あるようです

>>517 マンション検討中さん
本当そうであれば、狭い部屋中心だなあ。

>>521 通りがかりさん
もしかして1Dk, 1LDKはメインじゃないかな？

>>519 マンション検討中さん
確かに南西角で坪500(1.1億円)もありますね

27階28階がプレミアムフロアみたいね

>>517 マンション検討中さん
えーこれどこ情報ですか？
東低層狙いだったからショックすぎる。

>>525 通りがかりさん

これの事業計画書の図面から計算してくれたんだと思うが

https://www.city.kawaguchi.lg.jp/soshiki/01140/015/honcho49/41325.html

>>526 eマンションさん
ありがとうございます！この資料初めて見ました。

>>523 検討板ユーザーさん　
凄いなぁ。

>>517 マンション検討中さん
そのくらいの縮尺なんですね。
できれば高層もお願いしたいです。

周辺中古や大山のタワマンから予想すると、
浦和ザ・タワーが坪600、すみふの蕨タワーが坪450、こちらは坪500くらいでしょうか。
ザ・タワー十条は安かったですね。

マンションレビューによればプラウドタワー川口クロスの騰落率は17%のようです。確かに28階のプレミアムフロア90.04㎡の部屋は、新築価格10598万円が12300万円で成約しており、16%の上昇率ですね。プレミアムフロアをのぞいた川口クロスの平均坪単価340-350と考えると今の川口クロスは大体400万となりましょう。ここのマンションは新築プレミアムを10％乗せて440万くらいが上限になりますかね。

>>531 マンション検討中さん
上限は最上階プレミアムとかでもう少しいきそう？

>>531 マンション検討中さん
ここは川口クロスより劣るので、少し割り引いて420万くらいじゃないかな？　この値段でも川口は上がったな、と思える。

仮にに500万いくなら、川口クロスも同じくらいで取引されるだろうし、他の周辺中古も今より20%くらい上がってるはず。そうでないと周辺相場からかけ離れるからね。ここは、駅距離もあるし、規模もそこそこで、川口としては平凡なマンションだから、浦和や蕨のように、周辺よりぐっと高くなる様なことはない。

プレミアム住戸は除く。

>>531 マンション検討中さん
マンションレビューはタイムラックあるんでその後の取引が反映できてないなぁ。2024年に入ってから川口クロスはだいぶ上がっているよ。このあたりになって高めの価格設定でも買えないんだからなぁ。

2年前発売の所沢クラッシーは平均坪単価440で販売されていたんですから、今のご時世でここは平均坪単価500になっても違和感がありませんね。

価格予想は分からないけどクロスより評価は下だろうなと思う。
勝ってるのは内廊下くらい。内廊下ってそんな魅力ある？
あとは立地がこちらの方が好きな人は多少いるかもしれない。

>>535 マンション掲示板さん
クラッシィは駅直結タワマンですみふですからね。
大山もすみふの大規模タワマン。
ここもすみふなら坪500で違和感無いですけど。

>>537 匿名さん
すみふといっても他の大手も劣らないし、立地の視点から所沢駅周辺は坪440水準なら川口駅周辺は坪500超でも妥当ではないだろうか？

所沢駅周辺が坪単価440位なら、すみふ蕨タワーは坪単価500までいくんですな。

高層階住戸の面積も調べたので貼っときますね。計算ミスあったらすまん
27・28階は面倒なので気が向いたら。3・5・7・9・10階も微妙に他住戸と面積違うけど、大体一緒だから算出してない

>>540 マンション検討中さん
南東75平米いいなー
恐らくダイレクトウィンドウっぽいし
1億2千万弱くらいになるのかな

>>536 マンコミュファンさん
立地、規模感、複合施設の大きさが、価格に大きく影響する。蕨、浦和、所沢の物件は、それぞれが地区NO.1なので高くても納得。

ここは内廊下くらいしか売りがない。とは言っても、新築で420万くらいは行くと思う。中古になったら川口クロスの1割引きくらいの価格かなー。

都内のマンション高騰で普通のサラリーマンは埼玉エリアを初めて都内周辺に流れていますが。ここにも注目される人が多そうですなぁ。抽選でここが外れると、赤羽～大宮の京浜沿いで蕨タワーにいくしか選択肢が無くなるんですが、あそこはすみふなので、場合によってはここより高めの価格設定の可能性ありますなぁ。

>>542 検討板ユーザーさん
昨年の相場観から抜け出されていないんですなあ。

パースと部屋の形を想像してみると

川口クロスは売り出しが全くないね。

>>538 通りがかりさん
マンション自体は劣らないし、むしろ三井の方が良いまであるけど、すみふの販売戦略は高値で少しずつ売るんだよ。

>>546 マンコミュファンさん
指名買いになってると言われているなぁ。

>>548 マンション検討中さん
でもソースはマンコミュだなぁ

>>548 さん

>>548 マンション検討中さん
指名買い状況なら、売りに出たら秒殺になるんでスーモやホームズに出てこないだよなあ。

>>542 検討板ユーザーさん
420では、大山のすみふとの価格差が坪230になってしまうが、それほど差がありますかね。
クロスの売り出しも無いことから、1割乗せて460は行くと思う。高層角で1億を切るとは思えない。

駅からアリオへ行く途中にある、元々そごうの駐車場だったところも三井レジがマンション建てるよね。敷地の広さは大したことないからタワーではないと思うけど、情報持ってる人いないかな
立地的に川口本町4丁目より気になる

>>551 マンション掲示板さん
地権者分以外販売戸数はそこまでもないし、極端な建築コストの上昇、当面川口駅周辺でタワーの計画皆無や中古価格の高騰等でチャンレンジ価格になると坪500行く可能性さえも否めないなぁ。

>>552 マンション検討中さん
元そごう駐車場跡地あたりに三井さんより6階建の集合マンション(計61戸)が建てるそうです。他に川口クロス東側約100mぐらい距離の工場跡地に16階建の三井分譲マンションが新築されるとのことですな。

>>554 口コミ知りたいさん
情報ありがとうございます！結構小規模なんですね。16階建の方は中興電機の工場跡地ですよねー、そっち買おうかなと悩んでます

>>555 口コミ知りたいさん
そごう駐車場跡地はタワー建築に狭いんですが、一般規模のマンションにとって充分広いですよね。6階建計61戸のマンションなら少し勿体無いですなあ。

>>555 さん

>>555 口コミ知りたいさん
そごう駐車場跡地はタワー建築に狭いんですが、一般規模のマンションにとって充分広いですよね。6階建計61戸のマンションなら少し勿体無いですなあ。

>>555 さん

>>555 口コミ知りたいさん
そごう駐車場跡地はタワー建築に狭いんですが、一般規模のマンションにとって充分広いですよね。6階建計61戸のマンションなら少し勿体無いですなあ。

なんか盛り上がってきましたね。
西向きはリビオタワーと被るのと電車の音も気になるので敬遠されがちだと思いますがどうでしょう。

西向きは富士山見えるのかな

>>560 匿名さん
南西角なら見えると思う。
となりのタワマンが気になると思うけど。

>>558 口コミ知りたいさん
思っていたより小規模でびっくりしました。賃貸じゃなくて分譲なんですよね？

西向きはリビオタワーもだけど、16階建のレーベン川口リアージュも隣にあるから低・中層は眺望イマイチでしょうね。その分、電車の音はさほど気にならないと思うけど

結局、駅距離は7分以内で見といたほうが良いかな？

>>564 口コミ知りたいさん

リビオタワーが5分表記だから、5分or6分かと

三井なので価格の参考になるのは、パークシティ小岩ザ・タワー坪460だと思います。
小岩の中古ナンバーワンマンションが川口クロスと同じくらいの価格で動いているので、現実的には坪450-470あたりではないかと予想します。

>>566 検討板ユーザーさん
小岩ザタワーより建築コストがかなり上がっているんで、その分上乗せされる可能性があるなぁ。

>>566 検討板ユーザーさん
ここと、パークシティ小岩を一緒にしたらいかん。
駅距離、規模感、商業、レベルが違いすぎる。

>>566 検討板ユーザーさん
共有設備、立地、規模が違い過ぎるから
単純な比較はできない。
都内は高校無償化も無視できない

>>567 eマンションさん
小岩ザタワーのが完成時期後だけどな

パークシティ小岩が坪460万なら、ここは420万がいいところでは。

周辺の中古価格確認してみた。成約価格じゃないよ

プラウドタワー川口　2020年築　駅徒歩4分
・4階 72.91㎡ 6,980万円 坪315万円
・19階 70.54㎡ 8,390万円 坪393万円

オーベルタワー川口コラージュ　2006年築　駅徒歩4分
・4階 75.12㎡ 6,080万円 坪267万円
・11階 75.12㎡ 6,580万円 坪289万円
・26階 68.52㎡ 6,800万円 坪328万円
・27階 78.97㎡ 7,780万円 坪325万円

シティテラス川口ステーションコート　2018年築　駅徒歩4分
・13階 67.42㎡ 6,980万円 坪342万円

サウスゲートタワー川口　2014年築　駅徒歩10分
・5階 73.51㎡ 6,290万円 坪282万円
・14階 90.05㎡ 8.480万円 坪311万円

リビオタワー川口ミドリノ　2006年築　駅徒歩5分
・15階 72.82㎡ 6,180万円 坪280万円

坪450～470万って70㎡台の3LDKは1億超えるけど、それなら6～7000万円台で中古のオーベルタワーとか買った方が幸せになれそうだから、さすがに坪400～420万くらいだと思う

>>572 マンション検討中さん
安いね川口
こんな相場で坪450とか売れるんか？

>>573 マンコミュファンさん
川口で億ションがガンガン捌けるような時代には現時点でなってないと思います。仮にクロス並みの立地だったとしても

>>574 マンション検討中さん
2024年に入ってから、川口クロスの中古はほぼそのレベルあたり売買されているなあ。

>>572 マンション検討中さん
川口クロスは坪410-420で、小岩ザファーストも同じくらいなので、その1割上乗せはありえる範囲だと思う。そごうの改築もリリースしてくるはず。
2027年完成なので、クロスと西プラ以外は古いんですよね。

坪420なら70m2で9000万くらい？ならちょっとほしいなぁ
でも正直クロスの中古出るならクロスのがいい

>>577 匿名さん
指名買いだと言われているので、川口クロスの中古はなかなか出てこないだろう。今後、出て来ても今年取引してる坪410～460水準よりだいぶ高くなるなぁ。

>>576 名無しさん
ここを、クロスやオーベル、小岩の駅近マンションと同じにしないほうがいいと思うよ。川口では立地も平凡だし、小規模タワマンなので。

しかし、全くダメかというとそうでもなくて、かっこいい外観と川口では希少な内廊下だし、それなりに頑張ってはいる。しかも、販売戸数少ないので、強気の値段でも売り出される可能性はあると思う。

結論、10年後、20年後に目立つ物件ではないので、資産価値気をにする人には、全く響かないね。

指名買いについては
本当に何の根拠も無い情報なんだよなぁ

>>580 通りがかりさん
行けば行くほど川口クロス中古の取引坪単価が徐々に高くなっていることからも、指名買いの可能性が高いなあ。

>>577 匿名さん
三井本町タワーの特徴(立地、仕様、規模)以外に、そごうの改築、駅改築を始め駅周辺の再開発やここ以外当面川口駅近のタワー計画皆無等々を考慮し、販売価格は坪460～470ぐらいになるなぁ。これ以上になると、都下や周辺主要駅との競争になるんだね。

指名買いなんて根も葉もないウソはやめよう

https://suumo.jp/ms/chuko/saitama/sc_kawaguchi/nc_74778253/
徒歩4分、築4年の72.91㎡のプラウドタワー川口が6980万だから、プラウドタワー川口クロスの70㎡を1億で売る市況ではない。1億超えられるのはプレミアム住戸だけだ。

どうしても高く予想したい人がいるみたいね。
まだ部屋のクオリティ分からないしなんとも言えない。

>>583 マンション検討中さん
地元業界の事情が分からなければあまり口を出さないほうが良いよ。

地元業界ってなんすか？

>>582 さん

>>582 マンション検討中さん
浦和ザタワーの販売価格は向こうのスレで坪550-600前後の話しが出ていますが、三井本町タワーは坪460-470と予測されていますので、本当にそうなりますかね？

なぜそんなに川口の値段をあげるのに必死なのか
ちょっと不明だなぁ

地権者かデベの方で
できるだけ金持ちの民度高い人達で固めたい
or
出来るだけ高く売りたい
って思ってるなら納得できる

ここが450は行きすぎな気がする
いっても400から420ぐらいかと
それでも立地の比較したら十分高い

>>588 eマンションさん
ザ・タワー十条の坪550から考えると浦和は妥当かも。川口は、その2割引きくらいですかね。

ここの購入検討者はどこと比較するのでしょう？
坪400の尾久？坪450小岩？坪450のスカイデュオ？

>>591 マンコミュファンさん
川口の利便性等を考慮すると浦和と2割の差は考えられんなぁ。

>>592 検討板ユーザーさん
街力的には2割の差はないけど物件の力が違い過ぎるでしょ。
楽しみな物件ではあるけど高すぎると撤退だわ。

>>592 検討板ユーザーさん
確かに、生活利便性や交通利便性は浦和より川口のほうが上だわ。

>>591 マンコミュファンさん
私は比較検討してる物件はなくて良いマンションなら住み替えたいなと考えています。

川口が浦和に優っている生活利便性と交通利便性はそれぞれなんですか？

うん。現状京浜東北のみだし…

そらOKストアよ

上野東京ライン完成したら東京方面は強みになるね

元々京浜東北で東京方面は行けるのだけどね

>>599 マンコミュファンさん
上野東京ライン停車によって川口の交通利便性が一段とよくなるなぁ。

なぜか価格上げたがる人がいて、めんどくさいので、この掲示板としては坪460万ということにしましょう。

>>600 マンション検討中さん

これ、埼京線が通るなら浦和より強くなるけど上野東京ラインとか誤差やんけ

ここに書いた内容が価格に影響を与える訳でもなんでもないんだから、別に好き勝手書いてたらいいんじゃない。根拠はよくわからんけど、やたら高い価格予想している人もいるんだな、くらいに思っときゃいいのよ

そのとおり。
高い予想されて困るのかね

誰も困らんよ。所詮匿名掲示板なので。

私も、これからこのマンションは坪600万と思って書き込むことにする。そっちのほうが面白いでしょ。

新幹線が停車する可能性がある川口は、坪800万でも安いんだなぁ。

>>584 マンション検討中さん

結局、川口のまともな中古は、西プラとクロスのみ。その価格みると、せいぜい450くらいな気がするなぁ
今日進藤さんチラシ配ってたけど、そごうは一時的にリニューアルの商業施設だが、将来的には建て替えなんね。それこそ、駅直結の三井タワーで、No.1だな