パークタワー川口本町

>>1228 検討板ユーザーさん
不動産バブルでも資産価値を維持できるのは都心3区です。
比較的維持される8区でも、山手線内側でないとダメらしいですね。
埼玉は言わずもがなでしょう。

私が考えるに、地域ナンバー1のタワマンはそれでも別格だと思います。
浦和なら浦和ザタワー、川越なら川越タワー。
地元の需要があると思います。

一方でこのタワーが競合するのは十条タワーだったり川口クロスだったり、より広域の似た条件のタワーになるのではないでしょうか。
高所得で金融資産の多いファミリー層がターゲットですから、
リーマン並みの金融不安がくれば、タワマンを狙いうちしたかのような一斉値下がりも起こり得ると思います。

>>1231 周辺住民さん
落ち着いてくださいね。
たまたま以前調査したメモから抜粋しただけなので。
話したいことは全体的に価格が上がっているということ。
※特定のマンションだけが上がっているのではない。

駅徒歩９分の東急ド工ルスカイマークタワー川口も2021年あたりからあがっています。
https://www.ieshil.com/buildings/107547/

もしかしてこれも例外？ 例外かどうか僕は川口に住んでいないのでわからず。
でも検索してみれば上がっているのは事実です。

駅７分内だったら細かい分数は気にすることないと思いますけどね。デッキ直結とかでなければ大差ないので。
7分と10分は心理的にも実際にも結構違いを感じます。

ザ・タワー十条は都内の駅直結タワマンなのでまったく競合しませんし、リボンシティレジデンスはランドマークでもなんでも有りませんよ。
ザ・タワー十条がプロ野球チームの2軍選手だとしたら、パークタワー川口本町は草野球チームのスタメンみたいな感じでしょうか

>>1233 坪単価比較中さん
この築30年の物件なら例外とかではないですね。
ただ2021年あたりから上がるのは大体どこも同じですし、
下がり基調にある中でこれからさらに上がる可能性は低いのは言えると思いますけど。

>>1235 匿名さん
十条がまったく競合しないとは言えないと思います。

1237さんの中では、十条駅直結と川口駅徒歩6分の物件が競合するんですか？
コーチのバッグとマリクワのバッグくらいの差があると思うんですけど。

>>1238 匿名さん
十条って言っても北区で、赤羽の下位互換ですから。
十条銀座は個人的に好きですけどその良さは庶民的な下町風情にあります。
一方川口は多種多様な出店が多くて生活利便性は高いですね。
どちらを選ぶかはその人の好みによると思いますよ。
なのでそれほど大きなブランド差はないと思いますね。
北区とか練馬区とか板橋区、あなたは好きですか？
好きなら好きでそれでＯＫです。

川口はファミリー多いイメージだけど、
十条はファミリーのイメージ全くない。

>>1240 匿名さん

うーん、たしかに。
競合するかと言われると微妙やね。。

できれば山の手線の内側。それが無理ならせめて23区内で荒川は越えない。
これらの条件が非常に重要です。
今は不動産バブルで、本来は資産性の低い資産も引き摺られて一時的に上がっているだけです。
バブルが弾けたら荒川より北の資産価値なんて10年前より低くなりますよ。
埼玉はダサイタマなんてネタにされている通りイメージが悪い。埼玉県民が思っている以上に他県民は埼玉をダサい田舎だと思い込んでいる。
ゆえに不動産価値は神奈川・千葉よりワンランク落ちます。

山手線内側：Sランク
山手線外側23区：Aランク
東京都市部：B~Cランク
千葉・神奈川（東京まで30分以内）：Bランク
千葉・神奈川その他：Cランク～
荒川より北：Cランク～

>>1242 匿名さん

千葉県民が言ってますね

>>1242 匿名さん
残念！そのランク付けざっくりしすぎ！
山手線外側23区全部Aランクで、川口も浦和も大宮もCランク？
うっかり者の君は良く考えてから投稿するように心がけよう！

地価の上がり方は、「の」の字で上がっていきます。
東京から始まって、神奈川、埼玉、千葉の順番ですね。
今回も千葉が最後でしたね。
下がるのは逆から始まるので、千葉から下落しますよ。

>>1245 ご近所さん
今その情報いらない(-_-;)

世間一般での評価は「神奈川＞千葉＞埼玉」ですよ。
それは国立大学のレベルにも現れている。

>>1224 匿名さん
川口クロスは神立地だな。旧ぞごう及び旧マルイを取り壊して跡地にタワーをたてない限り、川口クロスを勝る物が出てこないだろうね。

>>1247 匿名さん
その情報もいらない(-_-;)

>>1242 匿名さん
こんなに参考にならないゴミ情報久々に見たよ

>>1248 eマンションさん
クロスは周辺の住環境はそんなに良くないし立地と住環境のバランスはオーベルタワーの方が勝ってるでしょ。
この物件は住環境が最高だけど立地が一歩劣るからその辺価格に反映されるかが気になる。

>>1251 口コミ知りたいさん
どう考えてもクロスの方が住環境よいと思うけど？
この物件のいい点は
・内廊下
・デザイン＋間取りが良い
・免震構造（コストが高くなるのでメリットかはわからないけど一応）
しか思い浮かばない。

内廊下も管理費＋修繕積立金が高くなるのでもしかするとクロスよりランニングコストが大きいかもしれない。

まだオーベル信者いたんだ。
両方新築だったらオーベルに分があるけど、築20年近いからねー

>>1251 口コミ知りたいさん
オーベルタワーは内廊下で良いタワーだけど。新築のクロスと時代が違うんで比較対象にならないなあ。

>>1255 匿名さん
比較対象になりますよ。まさに両者比較してる最中でした。

>>1242 匿名さん
山手線内側だけでは甘い。
山手線内側＋中央線南側じゃないとだめ。普通に下がるよ。

オーベル信者とか生きる化石でしょ
それか売却したい住人か

クロス１６階南東角部屋78.82㎡が2024年1月30日に9300万円で売れていたんですね。

>>1259 坪単価比較中さん
パークタワー川口本町の売り出し値次第でもっと高値いけたな

>>1258 匿名さん
おそらく売却したいオーベル住人と思われるス

クロスの中古って2LDKの55.34㎡多いんだね。どれも坪単価上げていて気持ちはわかるけど全然売れない。人気あるのは3LKDの70㎡以上かな？

>>1259 坪単価比較中さん
まあ妥当かな。
川口で億は越えられない。

>>1259 坪単価比較中さん
それはかなりお買い得だったと思います。クロス検討したとき、4階と16階だけが共用施設あり、全エレベーター停止階だったはずなので。

>>1263 マンコミュファンさん
それは君の思い込みだよね。

オーベルの話題は信者、クロスの話題はお買い得…なるほどね。

>>1265 口コミ知りたいさん
いやいや成約実績というソースがあるよ。
70平米台で億越えは0件。

>>1267 eマンションさん
実績がないことがその理由？
重ねてきた歴史を凌駕することはよくある。
未来のことは誰にも分からない。

>>1268 デベにお勤めさん
実績→事実に基づいた予想。
あなたのいうこと→？？
この物件を値上げしたい気持ちだけは伝わりましたがここより立地のよいところでも一部の部屋以外は売れていないのが現状。プラウドタワー小岩ですら１期の価格設定ミスでその後値下げしたんだよね。

販売戸数が少ないから普通に坪500万超えたとしても捌けるよ
さすがに現時点で600万はないとは思うけど

５００ですか？
ザ・タワー十条が坪単価４５０前後ですよ？

>>1271 坪単価比較中さん
訂正です。
坪単価４５０前後は第３期１次の時でしたね。

>>1268 デベにお勤めさん
それは君の思い込みだよね。

>>1269 坪単価比較中さん
いやいや、記録は塗り替えられるためにあるのですよ。

今川口に住んでるポジショントークなんだけど、周辺中古と比べて高すぎると嫌だなと思う。
ここは高値でも捌けるだろうけど周辺中古が値上がるイメージがわかない。

ここは角多いから坪単価高いよ。
クロスも角は高かったし。
480くらいかな。

500はいくね
夢を砕く550ぐらいで出してきたりして

購入を検討する立場の人なら安い方がいいのに必死に希望価格上げようとする人がいて面白い（笑）地権者多いし駅遠タワマンでしょ？しかも埼玉。
価格上げたらうれしい人は
①販売関係者
②周辺中古マンション所有者（売り出し中の物件がある人）
③地権者
のあたりかな？（笑）頑張ってね。

>>1278 坪単価比較中さん
②オーベルの人いるね。

>>1279 購入経験者さん
1256 買い替え検討中さんとかそれな！

>>1278 坪単価比較中さん

現実的にここは500ぐらいになりそうでは？
低く見積もっても実際高く出されたらなんにもならないし。
高く考えといて、実際は販売価格低かったという方が検討してる身としては楽だよ

>>1281 検討板ユーザーさん
現実的に500超えたらここにする理由がないのでは？

プラウドタワー小岩
　２３区（江戸川区）
　駅直結徒歩３分のアクセス
　これから2032年にかけて再開発
　坪単価440
　内廊下
　入居時期 2026年3月末

都心へのアクセスは小岩も川口も互角。
５００超えてもここにしますか？
僕なら４５０でも迷いますけど。。

プラウドタワー小岩の第２期価格があるので
参考にしてください。

>>1282

広範囲で検討してるならあんたのいう小岩も対象になるのかもしれないが、私は小岩なんて見当の土台に上がらない。
さっさと小岩買ったらどう？

>>1284 検討板ユーザーさん
ここの価格公開したら比較して決めるつもりだよ。ご心配なく

十条が450前後ならこっちは500は無理でしょ
東京都で駅1分と埼玉県で徒歩6分

>>1286 匿名さん
ザ・タワー十条は、今は650ですよ。

>>1286 匿名さん

情報アップデートしような

>>1285 坪単価比較中さん

ここが君の期待通りになることなんてないから早く小岩行きな

>>1289 通りがかりさん
根拠は？

オンライン案内会の予約案内来ました。
11月9日より、価格わかりますね。

>>1290 坪単価比較中さん

もうええて笑

>>1291 通りがかりさん

メールですか？

>>1291 通りがかりさん
いよいよ蓋が開くんだね。400台か500台か600台か、首を長くして待っているよw

>>1278 坪単価比較中さん

ばれちゃったなあ。

>>1282 坪単価比較中さん
そんなん人によるだろ

>>1294 マンション掲示板さん
まあ、市況を踏まえますと、坪500台の可能性が大ですね。

販売戸数138でしょ？
評価は坪400だけど坪500で出てくると思うよ。

第一期くらいは良心的な価格で出して欲しい...

500なら撤退かな。。

西プラ（駅徒歩４分）の最上階南東角が４２５だよ？
https://suumo.jp/ms/chuko/saitama/sc_kawaguchi/nc_75964575/
ここの価格がそれ超えたら売れちゃいそう。
普通に川口好きなら中古でクロスか西プラにするだろ？駅から６分のタワマンが億超えると逆に中古にする人増える気がする。
ん？？？それが君たちの思い通りかい
なるほどね。

>>1301 購入経験者さん

ばれちゃったなあ。

川口駅周辺の再開発はこの物件で最後ですか？

今後はもうないですね。

>>1303 坪単価比較中さん
当面タワマン建設の計画を聞いてないんですが、今後あるとしても、駅近では空きスペースがないんですので、駅遠のタワマンになりますな。

これ以降の開発計画がないということは、このマンションの価格が天井になるということですね。

>>1306 匿名さん
後、考えられるのは、駅近の築古建物を取り壊して跡地にタワーを建てることだなぁ。

>>1303 坪単価比較中さん

いや、まだまだ出てくるよ

>>1301 購入経験者さん
新築が周辺中古より高く売り出し→周辺中古が一気に売れる

川口に限ったことではなくここ最近の流れ

>>1267 さん
億以上の実績ないと言ってるのはレインズを見てからの話しかな。不動産の取り引き実績とはね、全部レインズに出る訳でもないし、出て来てもタイムラックがあるんだよ。

>>1310 eマンションさん

タイムラック…？

>>1304 eマンションさん

ありがとうございます。ここが最後なら価格台あわない場合、４～５年後の中古狙いですね。

>>1310 eマンションさん
レインズに載せない実績がどのくらいあると思う？

ここも特に空き地って感じではなかったけど割と大きくまとめたよね。
一部まとめられず酷いことになったけど。

今後も同じような再開発が出てくるでしょうね。
少なくとも5年はなさそうだけど。

>>1311 マンション掲示板さん
驚く程ないだろうw、タイムラグの入力ミスじゃないの？

検討者を減らすためにネガティブな情報でも出しておくか...川口駅再整備計画で上野東京ラインが停車するようになると、現在の川口駅内の東口と西口を繋ぐ通路がなくなり、改札には北側デッキからしか入れなくなるので、この物件の駅徒歩分数が1分は伸びるよ。まぁ東口西口の北側以外の物件全てに影響あるが。

https://www.city.kawaguchi.lg.jp/material/files/group/115/kawaguchieki...

>>1316 マンション検討中さん
さいたま新都心駅の構図と似ているなあ。

>>1301 購入経験者さん
消えましたよね、売れたんでしょうか。

元マルイも築50年、どこかのデベが買ったとの噂もあるみたい。線路沿いの敷地と共に開発される可能性あります。

このエリアってクルド人問題ってどんな感じなのでしょうか？

治安が心配で……

>>1319 通りがかりさん
ああ、この辺のクルドはもう全く問題ないよ。

>>1319 通りがかりさん
気になるなら実際に現地周辺行って見に行けばいいのでは？

クルド人というか外国人は多いですよね。

>>1320 周辺住民さん
そもそもあの辺りクルド住んだことがあるさえ聞いたことがないわ。

>>1323 マンション検討中さん

そうなんですよね。問題ある行動はむしろ中国人か、マナーの悪い日本人の方だと思います。

ホームレスおじさんと立ちションおじさんが気になります

は？クルド人がいないエリア？
お前適当なこと言うなよ。
クルド人いっぱい歩いてるじゃん。

現地来たらよいのでは？
中国人はめちゃくちゃ多いよ。
だけど、日本に馴染んでる中国人が多いから、中国人で嫌なおもいはしたことないな。

川口駅へ行けば、まず間違いなくクルド人とすれ違う。
夜に川口駅東口マルエツ前の公園に行くと、高確率でクルド人が酒盛りをして騒いでいる光景が見られる。
また、旧そごう前ではクルド人のキッチンカーがほぼ毎日元気にケバブ屋を営業している。
コンビニに立ち寄ると、夜勤をしている店員の多くがクルド人だ。
飲食店やスーパーでも、クルド人の店員がかなりの割合を占めている。
川口でクルド人と遭遇しないで生活することは不可能だ。

現地に来るも何も、私はずっと川口に住んでいるので、お前よりも川口をよく知っている。

中国人は見た目が日本人と変わらないため、話さなければ見分けがつかない。そして、川口に住む中国人はきちんと教育を受けていて、それなりの収入がある場合が多い。
対照的に、クルド人移民は学校教育を受けていない層が多数派で、教育の重要性を理解していないため、自分の子どもにも日本の義務教育を受けさせていないことが多い。
クルド人と中国人の振る舞いの違いは、人種の違いではなく、きちんと教育を受けているかどうかの違いだろう。

クルド人が適切な教育を受ければ日本社会への適応可能性は高まるものの、クルド人側に日本の教育を受けるつもりがない。むしろ、クルド人側からは、多様性に対して無理解で差別的な日本人を教育すべきという声さえ聞かれる。

就労面では、クルド人が従事できる職種が極めて限定的で、主に解体業や夜勤など日本人が敬遠する仕事にしか就けない。これらの職種は一般的に社会的地位が低く、収入も不安定だ。そのため、クルド人の視点からすれば、日本人は彼らを差別し迫害する存在として映っている。

このような状況下で、クルド人と日本社会との間に相互理解が深まる可能性は限りなくゼロに近い。

将来的には、クルド人と日本社会との分断がさらに深まり、最悪の場合、テロ行為などの形で、クルド人側の不満が大爆発する危険性すら否定できない。