大規模修繕工事業者の真相

まず元請会社が現場監督を務めるのが基本ですよ。

>>46 匿名さん建装工業とジャトルはどうですか

>>52 匿名さん
担当者によって違いはありますよ。
ちなみにこれから工事を着工されるんですか？

元マンション大規模業者です。
まず管理会社が元請になるときは設計価格レベルの暴利で出します。
それで見積が通ればラッキーですね、管理会社としては。

次に管理会社と設計は仲が良いですね。
ただ、設計も管理会社に営業をかけるしか仕事が取れないのが事実だと思います。
さらに、A.B.Cの3社でコンサルのヒアリングをする際にAに取らせるように仕組むのは管理会社です。
そこから業者選定から工事監理まで提出した金額でコンサルが請け負います。
その時点で管理会社にコンサルが手数料を支払う約束になっている場合があります。
金額は会社によりけりですが5?15%くらい。
設計会社によりますが請負金額の中に既に管理会社に支払う額が含まれている場合があります。
これで設計が叩かれるのもなかなか酷な話です。

次に工事業者の話です。
上の構図に似てますが、皆さんがおっしゃる通り工事業者は設計に営業をかけます。
管理会社が設計を担う場合は管理会社に営業をかけます。

そして設計がどこに取らせるか決めて談合スタート。
さらに工事業者は設計に請負金額の5%程度を手数料として設計に支払います。
場合によっては管理会社にも渡す場合があります。
工事業者からしたら直接マンションに伺って営業かけようとしても現実的に不可能です。
となると管理会社や管理会社と繋がってる設計に営業をかけるしかないんですよね。
そうなると工事業者が立場的にも弱くなります。
なのでカシワバラは設計を入れずにやりたがるわけです。
カシワバラは競合してるときは厄介でしたがら身を引いて見てみるとある意味正義ではあると思います。

最後に私見にはなりますが1番の悪はこの談合をスタートさせる管理会社だと私は思っています。
無傷で設計、工事業者から手数料を貰って甘い汁を啜れるわけですから。
そこが初めからクリーンなら談合なぞせず競り合えるわけです。

特定の会社を非難する内容は書きませんが質問には答えれます。

＞＞５４
通りがかりさんが、この談合の仕組みを回避するためには管理組合はどのようにあるべきだと思われますか。

ペテン師と叩かれているNPO法人近畿マンション管理士(者) 協会の会長が書いた本を読みましたが、彼は

管理組合が修繕業者を直接選定すれば、バックマージンを防げるが、管理組合も素人ではあるため、実現可能な１つの方法として、まず修繕業者は「責任施工方式で大規模修繕予定」と一般公募する。その中で大手修繕ゼネコンを避けて、中小だが優良の修繕会社を見つける（これが難しい）。
予算監理はマンション管理士に依頼し、工事監理は1級建築士に依頼する。

彼の批評はともかく、言っていることはある程度もっともだと思ったのですが、通りがかりさんは、End-to-Endの健全な責任施工方式を実現し、修繕業者に十分なPayが行き渡り、管理組合に質の高い修繕を受けるために、それぞれがどうすれば良いと思われますか。

>>55 通リがかりに聞きたいさん

外野から失礼します。

私なら
予算を示して責任施工のコンペしますね。

業界新聞で
1億で発注します。さぁ、貴方の会社はどんな工事をしてくれますか？
っていう内容でのコンペ参加を募ります。

条件に、
・実数精算などの追加請求は認めない
・屋上防水は部分補修ではなく全面更新
なども定めます。

ちなみに、マン管士だから予算管理ができる、っていう訳ではないので、ご注意くださいね。
同様に一級建築士(建築士は漢数字で表記します)であっても改修工事の経験がある程度ないと、役に立ちません。
実績をちゃんと確認して、
なんなら実績に挙がっているマンションにヒアリングしましょう！

>>54 さん

遅くなりましたが回答させていただきます。
完全に談合を回避する、これはなかなか難しいとは思います。
一般公募をする際、どうしてもマンション管理新聞や建通新聞を利用するしかないと思いますが、その時点で取りに行く業者がいれば他社に取りに行くから協力しろ　といえば見積協力するパターンも稀ですが存在します。

可能な方法としては設計業務を設計会社に依頼し、概算予算を算出してもらう。
そして過去事例から一般的な条件を提示してもらい終わり。
業者選定業務は外して一切関与させない。
条件提示してもらった後に管理組合にて相談して条件を設定し公募開始して業者を決める。
設計会社には工事監理業務を別で契約する。
この流れを踏めばまだマシかなとは思います。
あと、理事会で決めるのはNGです。
どうしても理事会と込みでやると管理会社が入ってくるので舵を取りやすくなるわけです。
なので、関与させないように修繕委員会を立ち上げて立ち入らせないようにしてください。
あと可能であれば管理規約にある輪番制の撤廃を訴えます。
あと出来るとすれば、各社で積算して明細を作成して見積もりを出してもらう。
ヒアリングで根拠を述べてもらい選定。
ただこれは結構な労力が必要になります。
労力が必要だからこそ管理会社が入って補助しますよ　となるので、本当にしっかりと選びたいなら関与させるのはNGです。

某NPOの方は暗い噂ばかり先行しますが、叩いているのは大方関与がない工事業者も一定数いると考えてまいます。
もちろん業者以外の一般の方もいるとは思いますが、彼自身の発言は真っ当と考えています。
管理組合が自立化するためにはやはり知識です。
なのでそれを学ぶには彼は適切かなと個人的には思います。

ちょっと出先から殴り書きみたいになりました。
言葉足らずでしたら申し訳ございません。
別途聞きたいことがあれば私のわかる範囲でお答えさせていただきます。

大変参考になりました。当マンションも大規模修繕工事の施工業者選定中なので参考にさせていただきます。

具体的名前はご容赦ください
ただ内部告発で談合書面を入手しました
住民説明会の約1ケ月前に決まっていた内容です
いずれにせよ、設計監理会社にコンサルタント
依頼するならば、最低限、業者選定補助業務を
契約から外す事です。不透明の根源です
選定補助業務から外す契約というと大抵は
相手は断ってきます。管理組合の公募は管理組合と
癒着あるからと理由つけて
でも粘り強く探すと、受けてくれる会社が出てきます。中々出てこないのはそれだけ汚染してる
という事です。

太○エンジニアリングは営業と現場で譲歩共有が出来ておらず、迷惑するのは入居者。

2月から始まった工事がまさにひどい工事です
コンサルタントは最低金額で請け負い施工会社は修繕委員長と管理会社が結託して（当日値引き）で決定。
工事は手抜き（契約外塗装、塗装回数うその申告、黒カビの上から塗装、工事を全くしてない等）理事長までうその申告の手助けをしてます
私は年なので買い替える余裕もありません
何か対処方法はないでしょうか？
ご教示願います

>>59 評判気になるさん

要するに談合利権はコンサルではなく、管理会社にしてねということ？w

大規模修繕工事をするときは、相見積もりを取ることが大切です。
同じ自要件で取らなければなりませんが、そのためには建築士が
必要でしょうね。所謂設計コンサルタントが。

1期大規模修繕工事と第二期大規模修繕工事のコンサルタントが同一というケースは一般的なのでしょうか？

>>64 匿名さん
そんな発想が間違い。
答えは一般的ではない( ´艸｀)。
そうだと思っての投稿ならばあなたは管理者の素質
はあるがそうでなければ００としか言えない。
自問自答をして返事ください。

>>64さん
コンサルタントが同じになることもあると思いますよ。
但し、応募業者や推薦業者から合い見積もりを取り
業者説明会でプレゼンしてもらい、見積金額とその内容から
業者を選定しますが、それでも一番いい業者が前回選定
した業者と同じことになることもあります。

ただし、管理会社が管理組合を牛耳っているマンションでは
それができない。

管理組合主導でマンションの管理ができる
マンションはいいですね。

責任施工方式であれ設計管理方式であれ管理会社
抜きでしていても施工業者は工事中は管理会社抜
きでは工事がしにくいのでそこら辺の管理組合の
対応方法は日頃の管理の知識がないとトラブルを
誘発するので気を付けた方がいい。
私はマンション管理の経験者だがそのように管理
会社抜きで工事をして安くでできたと自慢してい
る理事長や修繕委員長を見ているが、
そんなことはない、
施工業者は裏で管理会社とは密約している。

>>68 匿名さん
いいとは限りません。

>>66 匿名さん
そんなことをしたら談合されるよ。
業者からの紹介は受け付けないとのルールを。

>>68 匿名さん
理想と現実は違う。
人間は不正直だから無理。
知恵のある者が有利。
自主管理は荒れるしスラム化を早い。
力関係のバランスの取れた管理しかできない。。

>>71さん
業者からの照会、管理会社や住民からの推薦もだめですね。
専門業者だけで選定すればいい。
業者は、ネット等で調べればわかるしね。
地域での売上高ベスト１０とかも参考にすればいい。

うちには役員の中に談合のプロが潜んでいやよ。
建設業勤務でしたので怪しいとは思っていた。
特に立候補してきた修繕委員は身元を知った方
がいいでしょう。

>74 匿名さん
談合のプロってなんですか？？？

一軒当たり１００万円でやります。

>>73 匿名さん
大規模修繕の専業で談合しない所なんてほぼない。
M●ＡもM●Sも全部

うちの組合は管理会社抜きで安く仕上げたと自慢しているがボンクラダカラき付いていない。管理会社は大手であれば大手であるほど施工業者に顔が利くので手数料を取っている。これくらいは覚悟して管理会社抜きで仕事をさせた方がいい。管理会社は裏では抜けない。

>>78 匿名さん
管理会社は裏でも抜きますよ
他の物件もあるから、断る事は出来ない

>>79 検討板ユーザーさん
なぜか、ばれないと組合のアホさかげんを見抜かれているからだよ、うちが理事長の時はそこまで計算して見積もらせた。やりすぎも加減しないとね。

管理会社との飲食代も我々組合費だよ( ´艸｀)

( ´艸｀)
ここにも顔を出していましたか。
忙しいですね。

>>( ´艸｀)さん
最近あちこちのスレに参加していないんではないですか。
仕事が忙しくなりましたか。
まあ、どちらも頑張ってください。

施工会社は設計監理業者と相談しながら見積書を作成して
いるとこが多いようです。
これこそが談合につながる行動ですよね。

施工会社は設計コンサルタントに見積書を提出するときは
目を通してもらっています。
それが仕事をしていく中でプラスになるとのことです。

施工会社と設計コンサルタントは仲が良いですよね。
一緒に仕事をすることが多いのでどうしてもそうなるのでしょう。
コンサルタントは監理業務があるんですが、あまり厳しいことは
どんどん言えなくなります。

プライム上場企業の責任施工がいいですよ。

責任施工方式は、随意契約ですよ。
最初から１社に絞って工事をやってもらうんだけど
競争がないから、高くなるよね。

>>88 匿名さん
気の利いた理事長ならば複数の大手のプライム上場ゼネコンに合い見積もりを要求するよ。もちろん談合防止はするけどね。余計な神経を使う必要がなくて単純明快で解りやすい。修繕委員も必要はない。

>>89 匿名さん
プライム上場ゼネコンが
マンション大規模修繕の見積を書くと思う？

>>90 通りがかりさん
うちはそうした。

>>91 匿名さん
そんなゼネコンに頼んでも大規模修繕の専業を下請けに入れて施工するから、金額が高いだけだ

>>91 匿名さん

そならオタクは相当の規模なり
何かしらの理由があるね

普通は断られますよ

そして92さんの言うとおり。
さらに
大規模の専業工事会社は
元請けじゃなくなるので
いい加減な仕事になるのが通例

うちのマンション、本日大規模修繕工事施工イコール借金が決定しました。小規模タワマン、ほぼ外壁だけで3億可決。前回まで出席していた談合に気がついただろう人々の姿は見られず、その代わりアットホームに売却物件が増えてました。皆諦めて逃げる事にしたんでしょうね。
私はとりあえず市長への投稿をし、土地からマイホーム探し中。面倒くさいけど、こんなに腐り切ってて、さらに住民は全く興味無しだと仕方ありません。

>>93匿名さん
元請工事の監理では、仲間内理監理となるので、それを防止するために
設計コンサルタントを雇うんです。

>>94 サンデー
ほぼ外壁工事というけど、外壁を組むということは、外壁の
躯体補修や高圧洗浄、タイルの一部交換、ベランダの軒天や
窓枠シーリング、ベランダのメンテナンス、竪樋の塗装、ボードの
補修や交換等が含まれるんだよ。

>現場監督の方がカシワバラコーポレーションの社員の方ではなく、下請け業者からの>出向で着任されました。
>施工管理体制は下請け丸投げ？のような体制で、理事会での報告会も出向社員の現場>監督のみの参加でした。

これはおかしくないですか。
現場監督＝現場代理人でなければならないのでは。
下請け会社に丸投げそのものです。

>>4 口コミ知りたいさん

談合？協業？おたくの談合とはなに？

>>86 匿名さん

とある施工会社とコンサルタントの住所が同じ、っていう事実。
でもお互いのホームページに資本関係とか、協力関係等に関する記載がない。

キナ臭いよね

最近は修繕工事費の比較サイトがあるから、そこに相談するといいと思います。

>>101 口コミ知りたいさん

あのサイトはサイトで
マージンとるんだけど
何故かそのことは皆さん見て見ぬふりするよね

S不動産のマンションです。大修繕工事はS不動産が選ぶはずでしたが、理事会かわカシワバラコーポレーションをらびました。この炎天下のなか部屋中を密閉され、エアコン室外機を壊され、ベランダ排水パイプ中継ドレンがコンクリで埋められ、散々な目に合いました。
たかが網戸の張り替えで3ヶ月以上マンションベランダに小さいお子様いる方は勿論、大人もベランダが使えず。
またタイルは取り外し再設置に5万以上請求したり。
理事長や管理人をみかたに付けて、設計図では付いていたかったとか、修繕工事前の証拠写真を提出しろといわれてます。ベランダ掃除のゴミや汚水は隣りの部屋の排水溝に流せと？ありえない話ですが真実です。

>>96 匿名さん

それを外壁工事っていうんだよw

小規模タワマンって100こくらいかな?
３億は思いっきりボッタくられてるなー

>>4 口コミ知りたいさん
掃除は基本的にしない。
仕上りは非常に悪い（素人の外国人が適当にしてるレベル）
チェックは誰もしない。
工期が遅れてるのに平気で休みはたっぷり取る。終わらせる気がない。
施工ミスを素人騙しの適当な言い逃れをする。

とにかく最低。修繕専門の会社はこういう会社多いと思います。安かろう悪かろうの典型です。

建装工業は最悪

>>16 匿名さん
ケンソウさん。
パトロールご苦労様です。

>>88 匿名さん
責任施工できる会社を公募して相見積もりできますよね？
ただし誰が共通の仕様書を作成するかが問題になりますが…

>>88 匿名さん
そうではない。設計管理はさらに高い。

>>97 匿名さん
現場代理人は建設会社を代理する者でなければならない。
下請け業者にやらせるのは法律違反。

>>4 口コミ知りたいさん
基本的に知識がレベルが低い。手抜き以前に素人レベル。清掃はほぼやらない、汚しても放置。資材はあちこちに放置。この業界自体こんなものなのか、闇が深いと思います。

>>111 マンション掲示板さん
組合がだらしないのが原因だ。管理会社も然り。

マンションのレベルが低ければ、工事業者（や管理会社）もレベルが低い担当者や下請け業者を充てるでしょう。
工事業者（や管理会社）のレベルが低いというのは、マンションのレベルが低いというのと同じこと。

マンションのレベルは、一朝一夕に高くすることは難しい。

大規模修繕はなかなか骨が折れますね
管理会社関連に設計監理や工事をさせると大変高額になります
ゼネコンに依頼すれば安心と思ってましたが、調べてみると違いました
下請けに丸投げです
結果、下請けとなるような会社に直接頼むのが正解かと
設計監理は信頼できる設計士に依頼しましょう

穴吹コミュニティさんに任せて大規模修繕しました。
始まるまでは丁寧だったんですけど
う～ん　アフターサービスはなにもしてもらえませんでした。1年後、2年後のチェックが必要だと思うのですが、なにもしてもらえませんでした。
頼む先をあやまったようです。

>>115 マンション掲示板さん
タダでチェックして貰えると考えてるとしたらそれが誤り。お金を払うからチェックして欲しいと相談したら良い。

>>116 匿名さん
設計監理会社がすることと思いますけど
どうでしょうか？

>>114 通りがかりさん

普通にネット検索でひっかかるある程度長い間営業していて実績もそれなりにある業者を３社ほど見積もり取ればいいですよ。安いとこは危ない!よく言いますが、中間マージンが高くても施工品質は上がらないどころか、安い下請けにたのまれてそれこそ危険です。

管理会社や設計コンサルや大手はNGです!

一任、設計監理（皿監）、責任施工問わず、輪番でイヤイヤ選ばれた理事会と押し付けられた修繕委員会では結局は同じと思います。
皿菅は、第三者が劣化診断と営繕設計（テンプレ）し、公平に公募（建設新聞等）、現説（競争入札）を売りにしますが、談合を仕組まれ易いです。
「大規模修繕工事支援業務委託契約」は何ら資格無しNPOでも出来ます。
以前の千葉県のNPOは、理事長（NPOの）は、設計士無し、施工管理士無し、マン管無し、宅建無しのナイナイ尽くしでした。（資格者はその都度バイトで来て名刺も出しません。）
結局、肝心な事は、理事会と修繕委員会の住民の勉強と知識です。
因みにそのNPOは理事会を揉ませ、人事に口出し、修繕委員会を解散させました。
その後も実は知識有る一般住民の意見を聞かせない様に理事会をコントロールしようとしましたが、最終的には、一般住民が臨時総会を起こし、そのNPOを解雇しました。誰も得をしない騒ぎとなりましたが、修繕積立金はカラッポにされずに済みました。

>>119 匿名さん


■区分所有者の無関心が最大の敵！　と言えますね。


その無関心に付け込む、輩（やから）の存在


肝に銘じておくべきでしょう！

>>120 匿名さん
無関心者がマンション内の正義の息武器をを排除しようとする悪徳組合員である。無知は悪なり。気を付けようね。

>>120 匿名さん
久々に投稿しましたら、つい思い出してしまいました。
そのNPOは、理事会で知識ゼロ老理事長を好きなように操りました。
実は大手ゼネコン勤務の一般住民も進言はしたのですが、無資格のNPO理事長が、「あの住民は自分の会社を使おうとしていると噂を流せ！」で潰しに掛かりました。
NPOに命じられた老理事長も役員も、大手ゼネコンは営繕工事など請けない（当時）事すらも知らない連中でした。更に無関心住民達は何の反応もしませんでした。
キックバック盗る為に、無知な住民を分裂させるのは悪徳コンサル業の手法です。

それでは、現通常管理の大手管理会社フロントは何をしていたかと言うと、皿監が締結した事で、「冠一任」は消えたので、ダンマリを決め込みました。

凄い実態ですね
どこに頼めばいいのですか？
国交省が第三者管理に警告というニュースがでてました　ガイドラインを作り、その中に、利益相反発注に警告をならすような記載があったよ
管理会社の系列に発注は高値になるだけなので気をつけて

>>9 匿名さん

カシワバラコーポレーションはやめたほうがいいと思いました。色々と雑というか手抜きというか。作業自体もそうですが管理体制もひどい。