住友不動産の（仮称）南山伏町計画

地図はこちら。

別スレで、なんでここのスレが立ってないんだろう？って言った周辺住民です。
スレ立てありがとうございます！

地図見るとわかりやすいですね。

もともとここは、個人医院があった場所が意外と広大な土地で、そこにマンションが建つのか、と思っていたのですが、この地図を見ると、医院跡地だけではなく、その周辺の土地もだいぶ買収したみたいですね。

大久保通り沿いまで土地が確保できたのは大きいと思います。

西側の細い道は、道も細いし、一方通行だし、通学時間帯はスクールゾーン扱いで車が通れなくなるし、で、車を持っている人やタクシーを使いたい人には使い勝手悪そう、と思っていたのですが、大久保通り沿いの土地を確保できればその問題もないですからね。

一方、大久保通り沿いとは言え、南側はだいぶ通りから離れているので、騒音の問題もないんじゃないでしょうか。

土地の形状が歪なのが残念ですね。この面積で13階建て、121戸だと1ldkの割合も高そうですしシティハウスですらなくセントラルレジデンスになったりするんでしょうか…
並びにまいばすけっとがオープンしたので利便性は悪くないですが、すみふがどのようなプランニングで出してくるのか気になりますね。

＞土地が歪

これ、いびつじゃないんです。
大久保通りはこちら側に拡幅される都市計画が決まってます。
道路沿いの３軒はまるごと収用されちゃう部分なんです。
両隣のマンションを見ればわかると思います。ずーっとセットバックしてます。

なのでこのマンションは大久保通り沿いのマンションになります。

大久保通りの拡幅計画はありますが、つい最近この並びの戸建てが新築されたりまいばすけっとがオープンしたりしていることを考えると道路完成までこの先20年かかると思うので、それまでは前の戸建ての遮蔽や道路工事で北側環境は悪いですよね。
セットバック込でこの敷地面積だと本当に敷地狭いので、斜向かいのパークハウス市谷甲良町とは比較にならないプランニングになりそうです。

>>4 匿名さん
え？もともと大久保通りに面してるのでは？
工事の囲いも大久保通り沿いにしっかり面してました。

地図を見る限り大通り沿いですね。
住友不動産が絡んでいるなら、値段は下げないでしょう。
どんなマンションが建設されるか楽しみです。
駅からあまり近くないですね。
救いは最寄り駅がメトロな点。
電車の騒音は気にしなくてよさそう。

向かいの物件に住んでますが2年ほど経ってきたので、こちらに住み替えも少し検討しております。
こちらはどのような間取り、外装なのか楽しみです。
ただ工事の騒音が結構します。。。仕方ないことですが。

https://www.sankei.com/affairs/amp/191025/afr1910250013-a.html?__twitt...

この事件の起きたクリニックってもしかして現地ですか…？

>>9 マンション検討中さん
神楽坂D.Sマイクリニックですよ。
ソアールタワーの向かいの老人ホームに併設された医院です。

>>9 マンション検討中さん

南山伏町と市谷山伏町は別の区域ですよ。

>>10 >>11
そうでしたか、ありがとうございます。
ここは南が低層住宅エリアなので、南向きは半永久的な日照と、閑静な住宅街気分が味わえてとても良さそうですね。
お近くのパークハウス甲良町(と、その向かいのプレミアムキューブ)のような揉め事が起きなければいいですね。そんな条件だしスミフさんだし、結構いい値段で出すんでしょうかね…。

>>12
あら知らなかったわ。もめたの？
パークハウスのほうが南、キューブが北。何も問題ないと思うけど。
そういえばキューブの低層階はバルコニーがガラスじゃないわね。あれってパークハウス住人の圧力なの？

>>13
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566273/res/1-1000/
#584
「近隣住民です。いろんな意見はあると思いますが、このマンション（ザ・パークハウス）の建設時の経緯をまとめておきますね。

・建設に際し、大型建設車両の往来に反対するノボリが市谷甲良町・二十騎町一帯にずらっと並びました。

・このマンションの北側にある、大久保通りに面する細い土地の所有者から使用許可をもらい、これを利用して建設資材を送りこむよう計画変更したことで、町内の大型建設車両の往来をだいぶ少なくできることになり、安全誘導員の増員などの施策と合わせ、住民と合意に至りました。
※たぶん、この細長い土地が、今度は13階建てマンションの入り口として使用されるものと推測されます。」

私はこのスレ以上の前提知識がないですが、パークハウス建設時に活躍してくれた土地がキューブ用地となりマンションが建った結果、住人側では快くない思いをされ、区役所やデベロッパー、三菱地所といろいろやり取りされたようです。(キューブ低層階のバルコニー素材との関連はわかりません。言及されてるように日照には関係ないです。)

そして大島てる(http://www.oshimaland.co.jp/?p=pj7nghwl)によると、セットバックされていないキューブで８月に転落事故が起きたりしてます。そのへんの事項諸々合わさると、近隣の方は穏やかでないのかなぁ、などと思案したり…。もちろん杞憂であることを祈っています。

>>14

火のない所に煙をたてようと一生懸命ですね。
何がしたいのですか？

>>15
いえ、何も。13様の問いに答えようとしたら長くなってしまっただけです。不適切であれば投稿削除依頼等実施くださいませ。

私自身楽しみにしていますし、プランによっては購入したいと思っていますので、周辺住民の方のご意見は参考になります故、今後ともご指導いただければ幸いです。

元々の土地（旧・医院）は広大ではあったものの大久保通り沿いではなかったんです。

周辺の土地まで買収して大久保通りに達するようにしたのは、そうすることによって容積率の制限を緩和する効果があるとともに、パークハウスが当初苦労した、工事車両の出入り問題も解消できる、という効果を期待したものと思われます。

おそらく、パークハウスの苦労は色々と研究したのでしょう。相当に丁寧な買収交渉をやったのではないでしょうか。

土地の大部分の住所は南山伏町ですが、南側の土地の一部が、微妙に二十騎町にも食い込んでいるように見えます。もっとも、大部分が南山伏町ですから、住所は南山伏町になるんでしょうけれども。

販売はいつからですかね？

とある不動産屋に聞いたのですが、分譲ではなく賃貸となる可能性もあるようです

スミフお得意の一棟売りですかねー。
大井町でも一棟売りしてましたし。

全然情報が出てこないですね?

住友は新川でも一棟売りしていましたね。

なるほど。

床面積が、8500㎡で、平米単価が100万円だとしても85億円。
なかなかの投資ですね。
庶民の感覚ですが

来年の六月に竣工なのにまだ発表しないということはやはり一棟売りになりそう？　

完成後に販売だと嬉しいですね。
実際に部屋を見れるのは魅力です

>>14 マンション比較中さん

あのキューブって、違法建築じゃないの？
容積率あんなにあんの？
道路沿いじゃないのに。
かなり怪しい。

>>27
>>14のキューブは、細ーい土地が、大久保通り沿いまで伸びています。
だから、道路沿い扱いなのです。

もっとも、>>17に書いた通り、住友不動産のこの物件も、道路沿いにするために
頑張ったんだと思いますけどね。道路沿いかどうかで土地の価値が変わってくる
好例だと思います。

>>28 口コミ知りたいさん

ほとんど脱法マンションだよな。
こんなもの、新宿区は建築許可出すなよ。
狸の森より、酷いぞ、これ。

すみふって最初から完成売りの物件ってありましたか？
そういったケースがなければここやはり一棟売り？
（だらだらと完成売りになってしまうケースはしょっちゅうあると思いますが）

なかなか完成しませんね

現地行ってみましたが、建物の囲いがまだとれませんね。販売もベールに包まれたまま

現地南側から撮った写真です。南側になぜバルコニーがないのでしょうか

南東側からもパチリ

そういえば、シティテラス金町も建物完成後に、販売開始していたな。

眺望のよい南側がこんなデザインとは。分譲じゃなくてどっかの社員寮でしょうか。

南側から。バルコニーがなく非常階段が見えます。

南東側から。バルコニーがありました。奥側の住戸はまだ覆いで見えません。

>>38 ご近所さん
南側の窓の形状からして、南西側にもバルコニーがありそうですかね？
北側にもバルコニーありそうでしょうか？

今日も昼頃通りましたが、北側と西側はまだ隠されて見えませんでした。
西側は細い一方通行の道を隔てて14階建てマンション、北は大久保通りの向かいに13階建てのマンションがあるので、眺望良好なのは南のハズなんですけれど。

西側にバルコニーが見えました。

外観かっこいいです

最上階すごそう。

ここ分譲なのですかー？ホームページとかないですよね

まだ情報でてないです。
どこかの社員寮or一棟買いされて賃貸かもという噂です。

住不の新宿ギャラリーにきいたら、分譲の予定はないと言われました。

欲しかったな

どうやらこちら「パークスフィア牛込神楽坂」という名称の賃貸マンションになるようですね。
パークスフィアというのがどこのデベのブランドなのか、中野富士見町しかなさそうなのでわからないのですが、中野富士見町はパークアクシスからの名称変更なので三井が斡旋するのでしょうか。

やっぱり賃貸なんですね。
分譲を期待していたので、残念です