プラウド神楽坂ヒルトップってどうですか

中央線超えたらー
マンコミ養分を信じる養分の養分です

>>559 匿名さん
直線にはならないとおもいますよ。
定率法のような曲線を描くでしょう。
期間半分経過で、価値3分の1かな。

>>562 匿名さん

上に凸だよ

>>558 評判気になるさん
分かっていませんね。あなたはプレミアム住戸の市場形成する人じゃないという事ではないですか？そんな金銭感覚いくら言われてももうお腹いっぱいです。

1期販売どんな感じでした？

>>568 ミッド高層民さん
売れなくても、申し込み完売。
一件しか申し込みなくても、抽選。

総戸数75戸で第一期販売戸数25戸だと、どう好意的に見ても、さすがに売れ行き好調とは言えないと思う。定借だとスミフ的な売り方は戦略的に取れない（時間が経つと残りの借地期間が減ってしまい、値下がりリスクが高まる）はずだし。

2次案内来ましたね。
壮絶に売れ残っているようですね。

今日付で、南面以外の狭い部屋の62.99～96.26㎡の第1期2次販売告知と同時に
先日の1次で売れ残った部屋の一部の、102.62～171.78㎡を先着順販売開始って事は
野村の敗北宣言と同じだよ。大手デベとして見っとも無い・・住友を見習えば？

先着順は8戸なので、1期1次で17戸売れたという事？

1期1次で売れたのは、未確定だが、2～3戸のようだよ
流石に恥ずかしくて、残り全部を、先着順には出来なかったんだろう。
先着順販売に関しては、戸数よりも、そのタイミングの早さに唖然とした。
何故なら、自分達の企画力と販売戦略の無さを露呈してるのと同じだから。

野村さん、新虎あたりから超都心部でのマーケティングの調子狂ってないか？

この調子だと目黒も爆死だよ。野村さん。

みんな、野村思いなんだな。売れ行き悪くても、君たちが損する訳じゃないから、どーでもいいじゃん。別に欲しいわけでもなさそうだし。欲しい人なら、先着順なら無抽選だし、最後まで売れ残れば値引きで買えるし困らんだろ。

企画力不足ですねぇ。
高価格帯の購入者は「資産性」にシビアなんですよ。
もう少し小さい部屋を中心にして売ったらよかったのに。
まぁ、安くても「地下」には住みたくないですな。「神楽坂のもぐら」みたいだから。

もう単価@200は下げないと捌けないよね。これから調整局面なのにどーすんだろ

両極端なんだよね、この物件。

南向きは無駄に広くて高過ぎるし、それ意外は部屋数稼ぐだけで間取りが悪いのに億越えの適当な部屋ばかり。

下手に欲張らずに適度な部屋を揃えておけば…

新宿区だし、プラウドだし、定借だし、地下。
時価水準は坪400-500と思ってた。
皆さんが同じ感覚で安心したよ。
2-3割は高い。
1割程度の値引交渉では捌けないだろう。
価格付け直した方がいいと思う。

>>578 匿名さん

目黒という名の不動前物件のことなw
あれ完全に隣駅の武蔵小山が魅力があって客持ってかれてるらしい。あんな線路ワキ高速ワキ川っぺりに住みたい奴おらんだろうて。

大事なことですから、遠慮はいりません。
契約前ならキャンセルできます。

他を見ていたので、最近参入しました。立地利便性と広さで関心を持ったのですが、皆さんの言うとおり高いですね。
定借なのでもう少し安いと思ったのですが。
また、家族は墓地ビューに思いっきりひいていました(笑)

ほんとですか？　それなりって何戸？

先着順以外は売れたっぽい気がする
倍率は全然高くない、というよりうまーくバラけて売れたのでは
ピンポイントで値段気にせず欲しい層がいるんだろね

先週の1次販売25戸のうち、本当に8戸以外の17戸も売れてるなら
何故、即座に先着順販売なんてするの？。理由が見当たらない。

>>591 マンション検討中さん
誰ですか？

2011年3月31日付で、野村不動産ＨＤ 高井基次氏が退任

強欲野村さんのお笑い物件ですかね。普通に売れば売れたのに。

第1期の先着順の案内が来ている方がいるんですね。私はMRも見た上で丁重にお断りしたので対象から外れているのですかね。
撤退を決めたことをここで書いた時に、お前のような先も見えない貧乏人は相手にしていないだの相当な罵詈雑言を浴びせられましたが、適正価格＋200万円/坪と感じた小生の感覚を共有頂ける方がいたのはなるほどとは思いました。
それにしても定借物件だからなのか売り急ぎというか焦りのようなものを感じますね。
野村としては神田駿河台を超えるやっちまった案件ですかね。あの辺りから野村レジデンス部隊の迷走が始まったような気がします。
長文失礼しました。

https://mansion-madori.com/blog-entry-8406.html

モモレジも酷評。

>>593 ご近所さん
588、592はもしかしたら野村の本物件の担当の方かな。と、思ったのですが、あなたが簡単に看破した感じでしょうか。
60年定借ということもあるでしょうが、今のうちに早く売ってしまえ的な焦りを感じます。
そのようなやっつけ仕事的なやり方は検討者には伝わってくるものです。

この週末で、先着順住戸は少しは売れたのでしょうか？

>>602 マンション検討中さん
HPを見るに先着順住戸は5戸ですが、それ以外の広い部屋の間取りも出てますね。第一期では広い部屋を売りに出すと言っていたので先着順住戸以外にも売れなかった部屋もあるのでは？マーケット見て小出しに先着順で売り出していく作戦かな？
でもここから更に値上げを狙ってるとしたらかなりおめでたいですけれどね。

袋町で2、3億円出すなら素直に砂土原か、飯田橋駅前のあれを中古で買った方がよいな。もっと言えば港区渋谷区を検討した方がよい。これじゃない感が凄い。

>>603 マンション検討中さん

ＨＰの物件概要によれば、先着順住戸は8戸です。
主に、Ａ・Ｄタイプ160㎡超のようです。

>>605 マンコミュファンさん
南側のために他の物件捨ててるのに、その一推し物件が売れ残りは辛い

そのうちキャンセル住戸と称していくつか追加で出てきたりして。。。

デベの本件責任者の今の心境は、いっその事、何かの建築基準法違反での
確認取消を願ってたりして・・・。それ位にヤバイ物件になってしまった。
仕入れるべきでない借地に、容積欲張りすぎた結果の、地下2階のモグラ部屋と
低天井大床面の王様部屋の混合とか、何故、企画し承認してしまっしたのか？。

で、でも竣工までまだ時間あるし！！

>>608 匿名さん
ここの地下部屋と三菱の地下部屋、なぜこちらのは叩かれるのかなぁ？
あちらの地下はテラスが広くて人気だったみたいだけど。深さで言うとトントンかなって思います。
同じ、完全なる地下室1.５地下でも言われ方が全然違うのは何故なんだろう…

>>610 高くて買えないさん

三菱のは庶民向けで安かったから

定借は資産性が維持できるイメージが出ないので難しいですよね。相当な「割安感」が出せなければ手が出ない人が多いでしょう。

基本的には高所得者向けの物件は厳しいと思われ、1億円以下の物件で企画するのが良いでしょうね。分譲なら1億が、定借だから7000万みたいな。

定借100平米2億や、150平米3億は無理というものです。なぜなら2億、3億出せば同一エリアで80、100平米が、少し違うエリアでも良い物件が買えてしまいます。
その方が圧倒的に高く、維持費も安いのです。

友人にも「ここって定借だよね」と言われると苦笑いするしかないです。
しかもプラウドですからね。プラウドは、新潟でも売っています。
2LDKで3000万くらいかな。

もう完売したかのように、閑散とした掲示板ですね。
2021年一番の失敗作でしょうか。。。
定借、お墓、地下。。。
なのに大部屋、高価格。
どうしてこういう企画になった？？？

このままだと借地期間中に完売できるかも怪しいレベルですね。更地になる前から長いこと期待していた分、失望感が強いです。

モデルルームの案内が繰り返しきます。
焦っているのか。

飯田橋の2,3億円の物件がバンバン売れてるのは、こちらを見限った人達が買っているということですかね

12/12に公式HPの物件概要が情報更新され、2週間程前に掲示された先着順8戸のステータスがそのまま変わっていないように見えるのですが、この理解で正しいでしょうか。だとすると、相当やばいものを見てしまったことに…。
パークハウス定借と同じようなプランと価格であれば前向きに購入検討できるのですが、真面目な話今からでも何とかなりませんかね？無理か。

誰かが坪200万は高いと書いていましたが、その通りと思います。
すでに数戸売れてしまったので、表面上の価格引下げはないでしょうが、完成が近づくにつれて値引販売でしょうね。
定借は地代負担が出るので、完成後は短期間でもディベロッパーは保有したがらないはずです。

>>617 マンション検討中さん
私も見てみました。
変わってない(売れていない)ように見えますね。
定借でこの値段はやりすぎですよね？

折角の場所だったが、地権者、デベ、共に欲をかきすぎたのでは？冷静に考えれば、借地権ならば、賃貸と変わらない訳。何も資産として残らなくとも、経費で節税できる法人買いがせいぜい。それでも賢明な選択とは言えない。どんどん時間と共に毀損して何の価値も最後には残らないからだ。

値付けした方に、あなたはこの価格で買いたいですか？と問いたいです。なかなかこの辺は中古でもマンションが出ないのに折角の土地が台無しですね。逆に程良い中古物件が出たら、多少高く感じても即買いしてよいかも。

野村が出版クラブから仕入れたとのニュースを目にしてからずっと期待してました。
あまりの酷さに呆れを通り越して悲しみを感じるほど。
神楽坂のイメージすらぶち壊す積りだったのでしょうか。

ここ2週間で一軒も売れてないのが逆に神楽坂の粋を感じるほど。

要するに「野村が考えるほどココを検討する消費者はBKでは無かった」って事かな。
更に言えば「数年先の青田買い」なんて、新築マンション市場でしか通用しないのに
野村を始め大手デベは、そんな特殊な市場で甘い汁を吸いまくり金銭感覚が狂った？

発売時期と立地が違うとは言え、三菱加賀町を知っている殆どの人たちには、刺さらなかったんでしょうね。

所有権のサンウッドと比べてもデベ知名度や立地の差を加味しても尚だいぶ割高ですから。

半地下は480万くらいから、南側の上で700万を切るくらい、平均は550万＋αくらい。

これが今のマーケットでもアッパーかなと。
ただ本マンションは三次元の設えの悪さを見せかけの設備仕様に振って誤魔化してるのが見透かされてるんですよね。それも手痛いですね。

せめて目黒MARCのプレミアムフロアぐらいの構造体にはしないと。今の価格でやるなら。
この単価

この物件の仕入れ企画担当責任者の処遇か心配です！

企画も値付けもセンスないからもう担当しない方が良さそう。千駄木は良かったので期待してましたが同じ会社でこんなに違いますか…。

>>630 匿名さん
寺好き、地下好き(上階苦手)にはオススメ。

酷評多いですね。。。
むしろ酷評しかないですが、やはりこれだけスローペースだといざ購入してリセールするのって大変ですかね？
定借を購入するなら売り抜けたいのでリセールに苦労するとなると二の足を踏んでしまいます。

私の経験からくる私見ですが、
現在3億の価格は、新築2.5億が限界。
5年経った中古で2.0億。
10年経ったら1.5億までありえるのが怖い。
豪華な内装にしても、手が出ないの仕方ないですよ。
所有権じゃなく、施設利用権ですからね。

2期の2~3LDKは更にいい所無く、難しそうだなあ

洗足がかなりの高値（坪400万強）だったのにほとんど瞬間蒸発で、神田駿河台も坪600万越えで（何とか）売り抜けた。それで、ちょっと強気になりすぎたんじゃないかな。

酷評のオンパレードでビックリしましたｗ
裏を返せば引き続き注目はされているわけで値引き次第で一気に売れる可能性はあるんでしょう。
ただ中途半端な値引きではさらなる炎上を招くのは明らかなので、ターゲット＆ディスカウント幅の設定がポイント。
って野村が思い切った値下げしなければ売れない事に気が付いているかどうかは分かりませんが。

>>637 マンション検討中さん
何と言っても立地はいいからね。それなのにこの結果って…。

立地に甘んじてプランニングに失敗した印象。
期待していただけに、残念すぎた。

もうちょっと小分けの間取りでファミリーに寄せて平均坪430くらいだったら爆売れしたんでは？地下は380くらいから最上階プレミアムは500くらいでさ。まあ、売り上げは減るけど十分すぎるでしょ

>>640 マンション検討中さん

確かに。欲張りすぎですね。

そういえば値段どうなったのかなと思って久しぶりにきてみたら借地の値段じゃないですね。
一期一次で何戸売れたんでしょう。

まとめちゃうと「定借」は、、、

所有欲満たせず、資産性も維持できない。
よって、買うのは中流層まで。
結果、立地良くても、豪華でも、広くても、総額2億まで。

デベの企画担当者さん、参考にしてください。
次は、三井の三番町ですか。
あっちはもっと厳しそうだね。
所有欲満たせない定借に「番町」とかいうブランド無関係ですから。

1期2次は22年1月中旬に延期されるのですね。ちょっと値下げするくらいでは逆に火に油だと思いますが、今後どうなるでしょうね。
何しろ、掲示板の書き込みが全会一致でネガティブなマンション、本当に今まで他に見たことがないです。普通は多少のネガコメントがあっても、その実「やっかみ」からくるものだったりしますが、今回は皆さん本気で思ってますからね…。

でも良いと思って契約された方が存在するんですよね、きっと。

>>645 匿名さん

ババ引いちまった。と、思ってる可能性も十分あるかと。

>>646 マンション検討中さん
大きな買い物なのにそう思うのって結構キツイなぁ

>>647 匿名さん
契約した人はここの掲示板なんか見ないんだろうけど、もし何かの拍子にここを見てしまったら複雑なんだろうな。
ご愁傷さまと申し上げるしか言葉がありませんが。

まぁ普通に住むならこっちが良いな。あっちは内装が残念で。
あっちだって本気でネガ言われてたっぽいのにやっかみとして一部がヒステリックになっていたから、擁護がいなくても、こっちもおなじやっかみと自分は思っています。
でもあっちより、価格面でツッコミされてますね。

>>649 マンション検討中さん
何を言ってるのかさっぱり分からず意味不明です。ひらがなの方が良いでしょうか。にほんごでお願い出来ますか？

>>650 匿名さん
ただ書き込むスレッドを間違えただけっぽくないですか？
その位脈略のないおかしな文章ですよね。

>>643 名無しさん
この物件がどうかって問題と定借一般の問題とは、区別した方がいい。

この物件について言えば、南向きのプレミア住戸とその背後に位置する東西向き住戸（特に地下住戸）のギャップが激しくて、それらを詰め合わせた「幕の内プラン」が結局どっちつかずになってしまったように思う。共用部もラウンジ以外は特段注目すべき施設はないので、価格の割に「おかず不足」である感も否めない、と思う。

定借一般について言えば、築年数10年を超えた広尾ガーデンフォレストやパークコート神楽坂のほか、プラウド南麻布（築8年）、プラウド白金台三丁目（築6年）あたりも軒並み分譲時を上回る単価で中古取引が成立している。もっと築年数が浅いものでは、パークホームズ文京小日向ザ・レジデンス（築3年）もそうだね。つまり、確かに定借では所有欲は満たせないかもしれないが、物件次第でかなりの期間資産価値が保たれている。

「番町」については、コーナーサッシのデザインで有名な三菱さんの「ザ・パークハウス六番町」があるわけだけれど、最近の中古取引事例を知らない。だけど、恐らく今出れば分譲時以上の価格で売れるんじゃないかな？

ここ10年のインフレはすごい。
都心の築浅物件は倍近くになっている。
「定借」であっても仮にこのペースが続くと仮定するなら、表面的には購入額は維持できるかもしれない。

経過期間と共に減価するのを上回るペースで市況が噴いているというだけで、それは単に入口のタイミングが良かったということに過ぎないですよね。少なくとも、加賀町みたいに明確に所有権との差を意識した値付けがされていない定借物件はどう考えても地雷、一旦市況が逆回転始めたら中古の定借なんて誰も見向きしなくなりそう。

>>643 名無しさん

2億円上限説はどこから？
15億の定借が現実に売れてるじゃん。3億、4億も完売。どことは言わないが、某定借物件。

>>654 マンション検討中さん
同意。
最近は、供給が増えて一昔前より新築築浅とも良い物件が増えてきた。
あえて定借を選ぶ理由がない。
賃貸と比較して有利なら定借も選択肢だが、所有と比較して選ぶ時代は終わったかな。

「定借マンション」は良い土地を仕入れられないディベロッパーと、自分の代で土地を手放せないけど有効活用したい所有者の利益が一致して出来た利用権商品。

全ては2者の利益となるように巧妙に価格転嫁されている。
お金が余ってるなら「入会」するのは自由だが、消費者にはメリットは無いだろう。

マンション購入者を「消費者」と呼ぶ時点で何も分かってないの丸出し。

ここを擁護する人が出てきていい感じです。
分譲関係者か、買っちゃった人か。

定借ネガの人は、定借の検討板に何しにきてるの？親切心で啓蒙活動でもしてるつもりなのかな？場違いですよ。ネガする前に、常識をわきまえる方が社会人として先決ですよ。