プラウド神楽坂ヒルトップってどうですか

最近の野村の値付けは欲張り過ぎ！
PD代官山みたいな、竣工後も売残り多数の物件が出始めている

高すぎ。事前登録してた人って定借だから広い部屋が少し安く手に入ることを期待してた人がほとんどじゃないのかなぁ。

>>281 名無しさん
同じ意見です。あまりにも高すぎるならば将来的資産価値考えて港区物件にする。どうせ一生住むわけじゃないし。

目の前はお墓ビュー、マンションの前面南向きでも最上階まで電柱がそびえ立つ定借物件（しかも60年）でよくこんな価格に…

ココは、南・東・西棟の3棟構成だが、日照を確保出来るのは
南(A,B,C,D)の中上層階と西(K,L,M,N)の上層階のみなので、
南棟の予定価格が他棟に比べダントツに高額なのは理解出来るが
野村サン、チョット盛りすぎじゃないですか？。

だって、PC渋谷はココより10年長い70年分の地代込み価格で
且つ、地主は安心の渋谷区なのに、ココの地主は一般企業で
更に、毎月、管理費と別に地代を支払うんでしょ。

まぁでも75戸ならほぼ売れちゃうでしょうね。

普通のお部屋はいくらかぐらいになるんでしょう。でも毎月支払う金額、地代も含めて結構な額になりそうですね。買えない犬の遠吠えと思ってもらって構わないんですけど、全く魅力を感じない物件になりました。

>>285 匿名さん
そうですね。こちらの物件は売れるだろうし、いずれ値上がりもするかもしれません。でもあまりにも高すぎたら魅力半減。好きな街だしちょっと無理してみよかなんて思えないですね。住み替え型の方達が多数の今の時代、もうこの街にとらわれず私も港区物件他を考えます。

少なくとも富裕層が狭小中住戸に手を出すわけがない。
自己居住しなくて、投資としてもとても見合わない。
価格次第では、売れ残り必至でしょう。
ぜひ惨敗するところを見てみたいですね。

こちら事前案内会の連絡頂いた方いますか？アンケートに答えたのが遅かったのか、まだ連絡がなくて。。

60年ていしゃくでしょ。残存50切ったら二束三文になるよ。

赤城神社の目の前に、１３階建てオープンレジデンシアの建築計画の看板が立ってた。立地的にはこっちの方がいいから（神楽坂駅の目の前）、神楽坂の場所にこだわる人はこっちもありかもね。
ちなみに完成は２０２３年９月３０日だったから、プラウドとほぼ同じ。

さよなら神楽坂。。マンションだらけになって、隈研だらけになって、チェーン店や薬局だらけになって、誰も通らない大きな道路が出来て、路地裏の細い道が無くなって、小洒落た高いだけの美味しくないお店でいっぱいになって下さい。神楽坂を離れても恋しくならないように。（完璧なる私情です。ＯＨの書き込みを見て↑ショックで。すみません）ちなみにＯＨはよく調べた方がいいです。よく調べなくてもわかります。

>>295 通りがかりさん
すごく気になるのですが、OHってどうなんでしょうか？

OHってなんですか？

オープンハウスのことじゃないですか
それにしても意味深に書くのは感心しませんね
他人に分かってほしければ、分かりやすく書いたらいいのに

意味深に書いたつもりはありません。他人に分かってほしければ？分かってもらいたいなんて思っていません。そちら様のような方は何も分からないままで問題ないのでは？気にしないで下さい。物件の事も。句読点の事も。

>>297 匿名さん
オマエってハエみたいの略です。

>>295 通りがかりさん
四谷～荒木町界隈にいらっしゃいな。

>>295 通りがかりさん

>>295 通りがかりさん
四谷～荒木町界隈にいらっしゃいな。

オープンハウスは最高だよ！立地良くて安いからね！

中国不動産大手のデフォルト危機。
日本の不動産市場も無傷ではおれんだろ。

別に不動産会社が建設するわけではないからOHだろうと無意味にネガる必要はない。天下の三井不動産のマンションだって運が悪ければ傾くし。
…という訳で華美にして単価盛り盛りにするよりは、安くして欲しいです野村さん。

こないだ現地を通った時、マンションの目の前の年季の入った民家（定食屋の隣）が家の外まで響く大音量でクラシックかけててめちゃくちゃうるさかったんですが、他に聴いた方いますか？　あれ、日常的に流してたら南面は辛いぞ…

で、いくら？

近所で住み替えを検討している者です。ヒルトップのすぐ南西、最高裁長官邸の面前から延びる通りに、日鉄興和のマンション建設の看板が立ちました。住所は砂土原３丁目。そのはす向かい、かつて東急系のマンションがあった空き地も、簡易塀が取り払われ、何やら動きがあります。こちらの住所は払方ですが。そしてその通りの先、日銀官舎だった広大な土地も、先日、入札が終わって、買った業者らしい皆さんが最近うろうろしています。この界隈、いろいろ動きがありそうですよ。

>>312 坪単価比較中さん
楽しみですね。でも結局とってもお高いんでしょうけど。それでも所有だったら借地より良いですよね。ただ何年後の話になるんだろう。。今度通ってみます。

砂土原は敷地が狭いですよね。むかいの払方町のがまだ広いですが、ここほどではない。ここが定借60年でぼったくり価格の場合には、待つのが正解かもしれません。

近所のサンクタスやアインスタワーも借地権物件なのに、中古でもなかなかいいお値段で売りに出てますね。
ノムラさんが強気になるのも頷けます。
さらに言えば飯田橋みたいな相場にしたいのかもしれませんね。

定借で1億5千万とか信じられません。

>>316 匿名さん
何平米？

80㎡以上の部屋から販売らしいですね。値段がいくらになるのか気になります。

不動産市況の先行きも不透明だし、いまがまさに相場もヒルトップかもね。
気にしない人が買えばいい。

間取りが悪いってすごいストレスだと思うんですけど、前にプライドの営業の方に間取りにこだわった様子を見せたら、間取りにこだわってるなんて可哀想だなぁと鼻で笑われました。全ては立地でだから不動の産なのだと。そして病気するとローン組めませんよ。と、夫に。（それはそうなのだろうと思う。）そしてペアローンを組むわけでもない私に向き直って奥さんが病気でも旦那さんローン組めませんよと、（私は健康です。）聞いてもないのに驚くほど失礼な事を言われました。しかも間違った情報ですよね。これが野村の印象です。

>>306 マンション検討中さん
無意味じゃないです。不動産会社が建設するわけではないけど、不動産会社が建設会社を選ぶんです。仕様も不動産会社が選ぶんです。単価盛り盛りじゃなくてもすんごい値段つけちゃうのも不動産会社です。

>>303 マンション検討中さん
じゃあ買ったらいかがですか。

>>320 マンション検討中さん
　【訂正】　プライド→プラウド
まぁ、プライドの高い人だったんでいいんですけど。

新宿区保護樹木の銀杏はいいんですが、この電線はちょっと。地中化計画ないのかな？

>>324 評判気になるさん

風情も糞もないなこりゃ…。

>>324 評判気になるさん
電線が見える部屋は嫌ですね

残念ながら南面の高級部屋はどこからも電線と電柱が丸見え…

南側のお部屋は始めから検討していないのですが、ここはエントランスですよね？もうがっかりです。地中化なんてマンションが建つだけで決まるような事じゃないですからね。これは残念です。でも教えて頂けてよかったです。

三菱地所の定期借地物件なので市谷加賀町レジデンスと比べちゃいますね。地所はなんでこっちを高級仕様にしたんでしょうか？
市谷加賀町レジデンスは四方接道で特に南は市谷の杜が整備され、歩道も広く、電柱電線がありません。隣の中学校の外壁も再整備されて綺麗になってます。市谷の杜はDNPが高層ビルを建てる条件で整備したんじゃないかと思うので少なくとも市谷加賀町レジデンスの定借期間が終わるまではずっとあの環境でしょう。
加賀町のほうは駅から離れますが、むしろ電車移動前提のこちらを廉価仕様にして向こうを車移動前提の高級仕様にすればよかったのにと思っちゃいます。定借期間も向こうは70年ですし、戸数を減らし駐車場を増やして豪華版にしても売れたんじゃないでしょうか。ここの銀杏を貫く電線を見ちゃうとあちらの立地のほうが断然良いように思えます。

>>329 口コミ知りたいさん

えっ？

>>330 マンション掲示板さん
比較の話ですよ。市谷加賀町レジデンスと比べればこっちの方が高級仕様ですよね？

>>331 口コミ知りたいさん

ブランド名をよくご覧になってください。地所レジは定期借地を高値でうりつけるようなマネはしないのでは？

地所はやらないけど野村はやるってことなんでしょうか。これは失礼いたしました。

ヒルトップって言う名称、流行ってるのかな
あんまりヒルトップって印象の土地じゃないんだけど
標高的には高いのかも知れないけど周囲を見下ろすような立地にはなってないよね？

>324
そもそも、車両通行のジャマになる公道上に越境してる樹木の方が悪いと思う。
野村と新宿区で協議して敷地内に移植すればイイのに。

ジオの隣の払方町の空き地は、三井ホームの名前があるので、分譲ではなく
賃貸でしょうね。

100平米北向き2億円
定借60年でこれ買う人はかなり変わり者だな
周りの道狭くて景観悪いし

野村はなんか路線を間違えた気がしないでもない。
立地に駅近以外に売りになるようなものがあるんだろうか。駅近って言っても直近でもないし、道路狭い印象だし、あの電線……。
150平米超は２億超えるよね？ そんな物件を買う層の食指が動くかなあ？
７０～８０平米１億前後くらいのレベルのものの方が良かったんじゃ？
電線どうするつもりなんだろう？ せめて黄色のカバーは目立たない色にするとかあるんだろうか？

>>338 匿名さん
100平米で2億超えてました

>>339 マンション掲示板さん
いよいよ資産インフレですかね
楽しみですね

>>338 匿名さん

3億超えますよ。

うひゃー
ここの立地にその額出す人いるのかなあ？
ウエリス市谷加賀町みたいに苦戦するんじゃないのか

これは冷える

野村の最高傑作はステアリでしたね・・・.
アフターステアリは微妙だったりすっ高値な物件ばかり。

とはいえ抽選ゲーになると思うな
グレードが神楽坂随一なのは間違いない

いや、、定借で南向き100平米超えが軒並み2.7億?はやりすぎですね…埋まるんでしょうけど…
第二期の70平米台の価格が気になります

南向きは2.7億どころか3億～4億近くでしたよ。
正気か。

２億超えたあたりの購買層は世界違うから埋まる
プラウドを超えるハイブランドが出てこない限りマンションコレクターが買い続ける

>>348 eマンションさん
その世界違う人がこの立地、電線に手を出すのかどうか。
私、電線にこだわりすぎ？
でも、すごく気になる。エントランスの特徴として利用している大木なのにあれはひどい。プラウドが出している完成予想図との落差が……。

2011年築（築10年）で、定借70年（残り60年）のサンクタス神楽坂の11階75平米2LDKが9880万で中古に出てたけど、売れたみたいだね。成約価格はわからないけど。

坪単価どの程度？

>>338 匿名さん
黄色のカバーは工事用の養生なので工事が終れば外されます
みんな知ってることだろうけど

>>352 検討板ユーザーさん
黄色ではなくなるんですね
それでもこれかあ

木が燃えませんか？

これまで燃えていないから何らかの対策されているんだろうけど不安ではあるね。これで大丈夫なものなんだろうか？

色は変わってるけど気持ち太いから何か対策施されてるのでは？
知らんけど。

とりあえず売れ残るか抽選になるか教えてくれ

電線の黄色カバーは、工事中の断線や感電対策の為で、工事終了後は外す物だよ。
又、おそらく東電かNTT管理の電線と思われるが、有料の電線纏めを依頼すれば
見掛けの本数を1/2とか1/3に纏めて、目立たなくすることが出来る。

黄色のカバーは工事用じゃなくて、銀杏の木を守るためのものですよ。このマンションの建設が始まる前からずっとあります。

>>359 匿名さん
googleマップだとすでに解体工事が始まっている2019年4月のストリートビューに黄色のカバーはなく、2020年2月のストリートビューでは黄色のカバーがついています。ずっと前からではないようですよ。
>>353は2017年10月のストリートビューです。

間違いなく、黄色カバーは工事車両から電線を守る物です
近隣の他の工事現場でも、樹木の有無に限らず、黄色カバーは付けてます

目の前の銀杏って雄？雌？
臭くなるのか知りたいです…

>>354 匿名さん
電線にとまってるカラスやスズメはなんで感電しないんでしょうね？

>>363 検討板ユーザーさん

チコちゃんに聞いてけろ。

銀杏落ちてないので雄かもですね。今の時期でも特に臭くないです。

>>365 マンション検討中さん

ありがとうございます！

担当に話を聞きました。60年定借でそれ？という価格でした。
所有権、作り、広さ、交通利便性含めた立地、土地のブランド。数年前の案件とはいえ全てに優れると思われる市ヶ谷砂土原町を大きく突き放す価格設定。
昨今のマーケットの上昇傾向を差し引いてもgreedyさが過ぎるように思います。
説明会には一応参加したいと思いますが、本気であの価格で売ってくる積りなら流石に我が家は撤退です。

すでに撤退しました。南側も人気がある部屋とない部屋の差が激しいっぽいですね。。

買いですね

南面プレミアは、高仕様にすれば高価格でも、広域検討の人が買うだろうけど
それ以外の多くは、売れ残り間違いなしの予定価格だね。
だって、管理費と共に、価格は未定だけど、別途地代を60年間払うんでしょ。

中古物件も見たけど、神楽坂エリアが伸びてるみたいね
適切なプライシングかと

都心3区に比べれば、かなり値上がり率は見劣りしますけどね。
ここだけは別ですが。。

確かに都心3区で同条件ならば間違いなく格安となるだろう
これは神楽坂が都心3区と戦える水準まで盛り上がるかの試金石である

港区や千代田区と戦うとかありえないでしょう。近隣の人もそんな事考えている人いません。

>>374 住人さん
港区や千代田区なんかよりは神楽坂の方がるかに住みやすいと思いますが、私の思い込みですかね

これなら近隣砂土原や若宮町あたりの所有権中古の方が全然いいな。なかなか出物がないけど。

>>375 通りがかりさん

住みやすさと価格が必ずしも比例する物ではありません。
それは地価を見れば一目瞭然です。
マンション価格はデベロッパーがわがままにつけているだけです。

３７７さんの書かれている通りですね。
住みやすさと価格って逆にピッタリってところあまり見たことがないかも。
マンション価格はずっと高騰しています。
オリンピックが終わったら価格も下がるだろうなんて噂もありましたが
コロナ禍もあって、まだまだ下がることもなさそう。
だからこそ、しっかり検討して購入しないといけないなと思っています。

>>378 匿名さん

旧来型産業の業績は、悪いですけど不動産は上がってますね。

2年前に都心の新築物件買ったんだけど、それと同じような立地と仕様の新築物件が2割増しくらいで売り出されてます。
このままいくと10年後には2倍を超えそうな勢いですね。

まあこの辺が天井でしょう。パワーカップルでも低金利でもこの辺が支払いの限界のはずです。利回りを考えたらここなんてとても買えないと思います。特に中住戸は売れ残り必至でしょうね。南面の広い部屋はお金はあっても、残りの人生短い人からすれば値段関係ないから売れちゃうかもしれませんが。

ここらが天井って話も何年も繰り返されてるからなあ。そして毎年高値更新。洗足の定借プラウドも坪400越えて難なく完売したからね。買い手はパワーカップル以外にもいると思うよ。