プラウド神楽坂ヒルトップってどうですか

広尾定借（ガーデンフォレスト）は、いま時点で借地期間が残り42年ですが、坪575万くらいで中古が取引されてますね。あっちは眺望や住環境が抜群にいいし、アドレス自体もプレミア感が強い。こちらは新築で、借地期間＋18年となるほか、交通利便性は多少高まりますが、眺望や住環境なんかは広尾とは比較できないですね。野村さんがどういう値付けでくるか私も興味津々です。

コロナが長引けば長引くほどリモートが当たり前になり、都内の価値は下がる
2020年卒、2021年卒とリモート前提の新卒も大分増えて一時的な話ではないと認識

広尾ってそんなに魅力的でしょうか？
確かに周辺環境は高級感はありますが、スーパーは高いし、物価は高い。
住宅街なので利便性としては今一つ。
周辺のレストランも高すぎていけないお店が多いということを考えると、神楽坂の方が住みやすい気がします。
お店が多いので住みやすいですし、かつ、オシャレな店が良く街並みもいい。
下町っぽさが残っているので、なんとなく落ち着くイメージです。

>>183 匿名さん

スーパーで高いんじゃないかとか言う人はそもそも広尾に住まないよ。
通常年収サラリーマンの感覚で見たら広尾や麻布台が住みにくいのは当たり前。

>>180 口コミ知りたいさん

今年出た洗足定期借地権のプラウドで坪415です。残念ですが、ここはパンダ450、平均520、プレミアム650と予想します。

洗足は定借70年ですね。ここは60年。定借70年でも躊躇する要因になりますから、10年の差は大きいと思います。

神田駿河台も60年くらいだったかと

定借70年の平均分譲坪単価
　市谷加賀町（228戸）400万　※南430万、東西380万
　洗足（41戸）415万
　西早稲田（454戸）300万程度　※一期一次時点
　駒込（45戸）430万

定借60年
　リビオシティ南砂町ステーションサイト（454戸）300万程度　※予定
　プラウド神田駿河台（36戸）605万

中古
　PC神楽坂（築10年、残60年弱）坪500万（3階／6階建）
　プラウド南麻布（築8年、残42年強）坪550万（2階／7階建）
　ジオ経堂（築5年、残55年強）坪330万（8階／8階建）

【188訂正】
プラウド南麻布の残り借地期間52年強（ここと同じ定借60年）です。
失礼しました。

>>188 匿名さん

PC神楽坂、築10年残60年で坪500ならここは坪520くらいでも売れるでしょ。条件はあちらの方いいと思いますので新築重視の人向けですね。

三井の市ヶ谷って劇安だったんだね。坪500くらいだったよね？北向きは400くらい。

>>191 匿名さん
でも、結局販売休止されちゃいましたから、、。再販売時は値上げされて出てくるのでは？

広尾だのの他の高級住宅街と比べたい訳ではないです。別物ですし神楽坂ブランドってのも確立していますから（袋町アドレスですけど）。で、あちらやあそこが中古で坪５００で売れたとか言っても、そりゃ今、良い時だからですよね。でもここで神楽坂ヒルトップが余りににも凄い値段できたら、プラウドが売りさばくのも、買ったこちら側がいずれ売却する時にも割と苦戦すると思うんですよね（プラウドは余裕かな？でもあの間取り…）。都内の一等地だからこそ借地。されど借地。所有より高いとか結果色々で同額ぐらいですなんてそんな値付けは……

>>193 口コミ知りたいさん
　神楽坂物件には広域検討者はいないってこと？PC神楽坂（中古）との比較はどうですか？
　そもそもこのスレの価格予想なんて半分はお遊びだと思う。真剣な検討者だったら真っ先にMRに電話するし、私の過去の経験上、野村さんはざっくりとした（1000万円単位ぐらいの）値付けの方針は教えてくれるからね。
　この物件が売れるかどうか心配してるみたいだけど、野村さんはマーケティングと営業力（＋アフターサービス、なぜか武蔵小金井ではコケたけど）で伸びてきた会社なんだから、きつい言い方をさせてもらえば、単なる余計なお世話だと思うよ。
　もしあなたにとって高値すぎる、リセール時に苦労しそうだと思えば、買わなければいいだけ。その判断が正しければ、中古になったら値下がりするはずから、どうしてもここが欲しいなら、中古を待って買うってのも手だと思うよ。

>>194 匿名さん
？？何に腹を立てる必要があるのか。野村の心配なんてする訳ないじゃないですか。営業の人？ここに書き込みしてる人が買うわけないし、いくらだろうと売れるでしょこの物件。ちなみに中古に興味ないです。偉そうに何を教えたがってんのか、変な人。

プレミアム以外は坪400くらいで出てきたらいいな

坪500万円くらいかな。
坪400万円だと安く感じるわ。

>>196 マンコミュファンさん
あまり夢を見過ぎないほうが…

最初は坪530くらいかなと思ってたけど、南向きはグロスが嵩む広い住戸が多く、手頃の広さの住戸は東西向きでLDのスパンもやや短めだから、全体として単価が伸びづらいのかもしれない。となると、平均坪500以内に収まるかも？

南向きはプレミアム乗せて600台かな。
東西向きは400台あるかも。
平均は500台と思う。

加賀町で坪400ちょいです。ここも東西中住戸は400半ばくらいじゃないと
売れないでしょうよ。

価格が出るのはいつ頃ですかね。

定借だから坪400万台でも高いけど、まあそんな市況ですかね。

定借期間60年や間取りの設計は、調整してアッパーマス層に届くくらいの値付けにするためと思われる
なんで驚く様な高額にも少額にもならない。いつも通りの価格になるだけ

>>204 通りがかりさん

謎な理論ですね。調整して単価が下げられるもんでもないでしょう。まして定借60年は相手もいる話でしょうし。

50平米を多く作るか、100平米を少なく作るかは、意思決定の結果

>>206 通りがかりさん

平米数のことでしたら理解できます。その点については納得しました。

ここは高級路線なので高そうですね。

中古なんて最終的にいくらで売り買いしたのかはその人達にしかわからないですよね。売り出す時の値段は当たり前にめいいっぱいつけて、交渉に入ったらだいたい値引きしますよね。だからPC神楽坂がいくらで出てるから比較してこっちはこうとかもし言われても関係ないんですよ。現実お高いでしょうけど。

>>208 検討板ユーザーさん

中途半端な高級路線です。

値段ばかりで物件そのものに興味無さすぎてワロタ
実需あるのか

素敵だなぁ。定借って、マンション建替え問題とか面倒な事を考えるて、割り切ってしまうと、魅力的に見えてきます。相続する子供達からは文句言われそうですが。

ここは神楽坂の中では良い場所のように思います。

子供に相続するという考え方はないので定借でも問題なし。早く価格知りたいですね・・・

こちらは地形の種類が人工地形、つまり盛土や埋立との表記を他サイトで見たんですけど、詳しい方いらっしゃいますか？高台という事のみで安心していたのですが色々と教えて頂ければ嬉しいです。

プラウド新虎通りのような売れ行きなると予想

プラウド新虎通り？まだ売れ残ってるのに？第二次三期とかなのに？私はこちらで少しでも何か知れたらと思って眺めていたのに、なんだかいつも、営業らしき人の書き込みがあってMR行く前から冷めます。

残念でした、

>>216 マンション検討中さん
掲示板に良質な情報を求めること自体が…

215さんは否定的な意味で言っているように思いますが

>>219 通りがかりさん

建物は好立地に見合わない低スペック、価格は立地なりかそれ以上の高価格。
結果的になかなか売れないだろう、と言いたいのでしょうね。

２１５?２２０のご意見参考になりました。ここは坪４００代が出てもランニングコストが凄そうですね。

150㎡の3LDK、主寝室8.8畳で1バスルームはダメでしょ。

↑ ２１５から２２０の間違いです。すみません

>>214 さん

完全な私見で恐縮ですが、ここは前面道路も坂道ですし傾斜地を均しているように見受けられます。土地の半分ほどは盛土しているかと。この界隈は擁壁も結構ありますが、飯田橋方面へ下る武蔵野台地の縁なのでやむを得ないと思います。

坪４００代はありえん

定借だから坪400代だって言ってる人、今の相場ちゃんとみてますか？この立地でそんな優しいことあると思えないです。

中住戸のスパンの狭い2LDKは全然400台だと思いますよ。

神楽坂にしては味気ない坂を下って大久保通りに出た所の雰囲気、大江戸線の駅とセットである古い公衆トイレ。あの暗い雰囲気、残念ですね。どっちみち駅は利用するとしたら大半、飯田橋でしょうけど、そうすると線によってはそんなに駅近じゃないですね。今や何処まで神楽坂を名乗る気だってくらい遠くまで神楽坂物件。ここは確かに神楽坂なんだけど、神楽坂は神楽坂でまた道一本で全然違うしな。マンションの裏口、素敵な抜け道に繋がるといいな。

墓ビューだから、夏場は涼しいかも。

まあ住むことを考えると、奥神楽坂（神楽坂上より西側）の方が落ち着いてて高級感はあるんだよね。神楽坂商店街が近いし。

たしかに飯田橋駅はちょっと距離があり、東西線神楽坂、赤城神社の辺りのが
住むにはいいかもね。もちろんここも立地だけはいいと思います。

買えそうなお部屋が出ても毎月ランニングコストが安くても５、６万以上とあと税金。昔とは違うからやっぱり所有の方がいいのかな

この物件、専有部に床快フル入ってるんだね！　
定借でゆかいふる入ってるの他にあったっけ？
それとも、これが初めて？

２３４番さん、そうですよね。解体費用を払いながら修繕費も払って、イニシャルコストもたっぷり払って。ちらほら悪口を目にしますけどやっぱり余裕のある人の物件ですね。

ディベロッパーは超儲かるわ。利益増やすために価格を１０００万円価格上げても、アホな客に余裕で売れる

２２４の方のご意見、気になりますね。
半分以上が盛土。。。

神楽坂ってイメージ良いだけです。坂の入り口、余裕で変な客引き立ってるし変な店あるし。だって新宿区の飲み屋街ですから。素敵なフレンチは潰れていくし、フランス系の学校がいくつか無くなって在住の外国の方もあんなにいたのに見かけなくなって街の雰囲気は変わりました。ロイホは今も昔もいつ行ってもお金の話をしている人ばかりで変わりません。

このスレ、ネガが多いね。
購入希望者がライバル牽制してるのか、買いたいのに予算届かない人の単なる妬み僻みか、はたまた他物件の営業か。致命的でないデメリットを針小棒大に言い立てたり、情報源の怪しい問題をそれっぽく言い立ててるだけから、弱弱しいネガで大して説得力を感じないけど。
スムラボのクリスティーヌ氏の記事が圧倒的に参考になりました。

加賀町はロケーション抜群ですが、コストカット感半端ない。。
共有部だけランクアップして誤魔化しているけど…ここは部屋も広く
良さそうですね

>>240 匿名さん

予算があるかないかではなく、コストパフォーマンスを気にするか、どうでもいいか、それだけです。
車寄せもない、これは客観的事実で、高級物件と言えるのかどうか・・・。

マジレスすると、車寄せがないのは確かにデメリットの１つだけど、ここの検討者でそれを致命的な問題とまで感じる人はそんなに多くないと思う。そもそもこの物件のコンセプトに「高級」という言葉は入ってないし、神楽坂という街自体も高級感だけを売りにする立地ではないからね。同じ定借でも、プラウド白金三丁目の場合は車寄せがないのに驚いた（あちらはまさに高級感が売りだったと理解してるので）が、ここの場合はちょっと評価軸が違う気がするな。
感じ方は人それぞれだから、車寄せがないから撤退って判断もいいと思うけど、それならここに粘着せずに別の物件を探せばいいだけ。ここは車寄せなくても（確かにちょっと残念なポイントではあるけれども）ちゃんとそれなりに評価されると思う。

だから価格次第でしょう。価格だけ「高級」では困ります（笑）

>>241 マンション比較中さん
あちらは元々そういうコンセプトだと思います。
高級路線では無いですが、価格とバランスのとれた物件かと。

価格「だけ」って、何見て言ってるの？
もちろんデメリットはあるけど、メリットもいろいろある。
そういう極端な発言するってことは、単なるネガなんだろね。

車寄せより自転車置き場の一台ごとの幅があってこの街では欠かせない電動付き自転車が隣りの自転車とこすらずに済む事の方が大事。
古い街並みの神楽坂に高級マンションが建ち並んで、高級指向のくせに庶民派ぶる、庶民なのに高級ぶりたい、人や店で洒落臭い。早くMR行きたい

車より自転車。庶民的な価格にはならないんでしょうね。

>>247 検討板ユーザーさん

こちらはそんなゆったりした駐輪場なんですか？
それで世帯当たり何台分用意されてるのでしょう？
世帯で最低2台は必要です。

>>241 マンション比較中さん

加賀町、ロケーションよいですかね？最寄り駅は大江戸線なのに遠いし、どこに行くにも不便な気がしました。南面は環境良さそうでしたが、価格はしっかりでしたし。

世帯分の駐輪場が欲しいなら他県か一軒家を検討してみてはいかがですか？

大規模物件や人気の物件はだいたいそんなもんですよ。野次馬、暇つぶしもたくさんいますからね。みんな、表では普通にすました顔してますよ。世の中そんなもんです。

ここ、見晴らしもとても良く広さがあるので住み心地は良いと思います。
しかし、神楽坂通りやスーパーから自宅へ戻る際、結構急な坂道になるため老後はキツそうです。足腰丈夫な方にはもってこいかと。

たしかに電動自転車でも厳しい坂です。

坂が大変なんて、神楽坂とか山の手線の内側は住めません。電動付き自転車でも大変な坂ってどんな坂？というより、どんな自転車？

MR行きたいけど気が重い。営業にろくな人いないから。どこの会社も。高級物件気取りだと自分の物みたいに偉そうに売る人いる。どのぐらいのお給料貰って何処に住んでんのか知らないけどね。

本当に人気の物件なら大して何も言われずサクッと完売する。

ここ気になります。
定借なら少しは安いのでしょうか？とは言えこの場所。
北向きでも坪450はするんですかね。
価格帯が気になります。

今後のスケジュールを知りたくて電話してみました。言葉自体は丁寧でしたが、「エントリー数も問い合わせも多くて大変なんだよ。で、お前はどこの部屋をいくらで買うつもりなの？ま、お前の希望に添えるかどうかは分からないけどね。なんたってエントリーも問い合わせもすごいことになってるからさ。とりあえずお前のエントリー見て適当に連絡するから黙って待ってなよ。あー、めんどくさ」ってのがストレートに伝わってくる対応でした。
誰がやっても売れるものは売れる。不動産の営業がバブルを満喫してる感じですね。

近くのグレンドールは比較対象ですか？

60年定期借地なんて30年も経ったら建物愛ゼロで維持管理滞りボロボロになるんじゃないの。借地期間満了前には自分死んでるから問題ないとか浅はかな考えだよね。マンション対象としたリバースモーゲージも始まるのに。

誰も永住しようとは思ってないでょ。

リバースモーゲージって言いたかっただけでしょ。

>>266 匿名さん

永住しないなら尚更所有権の方がいいやん。

価値観は人それぞれ。特に余裕があれば尚更あれこれ関係ないんです。庶民にはわかりませんよ。

神楽坂が好きで、坂に文句はいっさいないのですがこちらに住んだら四方八方、神楽坂の中でも急な坂に囲まれていますね。年に数回あるかないかの雪ですが、通勤通学お買い物大変そうですね。この立地で駐輪場が二十台以上ある物件だから余り関係ないのかな。

>>252 マンション検討中さん嫌なら買わなきゃいいのでは？周りの住人まであなた個人が選べるわけないじゃないですか。何処へ住もうと。

>>270 口コミ知りたいさん
間違えました。駐輪場ではなく、駐車場です！

南面140㎡超プレミアの予定価格情報を入手したが
まさかの、同じ定借のパークコート渋谷ザタワー超えだった
A,B,C,D(3～5F) 坪650～730万
Ar,Br,Cr,Dr(6F RF付) 坪730～800万

でもにっぽりの浴槽にしたら野村信者は喜んで買いそう。

赤坂や青山ほどのブランドエリアでもなく、眺望ゼロのココを
明らかに格上のPC渋谷超え価格とか、誰が買うんだ？

パークホームズ文京小石川ヒルテラスと同じ感じで、普通の部屋は坪500-550万くらい？
定借だからもっと安くして欲しいけど、今の相場だと坪400万台は期待薄か。。
ヒルテラスと同じくらいなら、あっち検討した方がいいのかなぁ。

>>275 マンション検討中さん
タワマンは嫌、低層マンションが好きって人も一定数いる（特に富裕層に多いイメージだけど、どうかな？）し、神楽坂はそういう人たちが割と好みそうなエリアだから、希少価値ありと見込んでいるんじゃないかなあ。
それにしても、マーケティング力が試される値付けですね。これで売れたら野村さんあっぱれだけど、売れなかったらトホホ（死語ｗ）だね。

さすがに定借でこの値段は強気すぎるな…

ま、今の段階の値段なんてヒアリングで下がるよきっと。最近そんなのばっかり。時間の無駄だから適正価格出して欲しいわ。

番町の所有権だって800～1000くらいなわけです。
ここら辺だとその7～8割が妥当。
そして共有施設もない定借物件となれば・・・。