匿名さん
[更新日時] 2024-06-12 21:15:02
神楽坂を登って少し入れば静謐な住宅街。
その中心、かつて日本出版クラブ会館があった土地に総戸数75戸の大規模低層マンションが誕生します。
利便性と潤いに恵まれたこのプロジェクトについて情報交換をお願い致します。
(仮称)神楽坂袋町計画新築工事
所在地 東京都新宿区袋町6-1ほか
交 通 都営大江戸線牛込神楽坂駅徒歩2分、JR中央総武各駅停車他飯田橋駅徒歩8分
構造規模 鉄筋コンクリート造地上5階地下1階 共同住宅75戸
延床面積 9888.74 ㎡
建築面積 1988.17 ㎡
敷地面積 2841.01 ㎡
建築主 野村不動産株式会社住宅事業本部
設計者 株式会社鴻池組東京本店一級建築士事務所
施工者 株式会社鴻池組東京本店
完成 2022/03/31
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プラウド神楽坂ヒルトップ -「立地買い」したい60年定期借地権マンション【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/13232/
[スレ作成日時]2019-07-29 11:18:39
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物件概要 |
所在地 |
東京都新宿区袋町6番1、6番12(地番) |
交通 |
都営大江戸線 「牛込神楽坂」駅 徒歩3分 東京メトロ東西線 「神楽坂」駅 徒歩7分 総武線 「飯田橋」駅 徒歩8分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
75戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:(一部鉄骨鉄筋コンクリート)、地上5階 地下1階建 敷地の権利形態:定期賃借権(準共有、借地権の期間/2084年12月15日まで、借地権の期間は2084年12月15日までとなりますが、16.5カ月の解体想定期間を見込むため想定居住可能期間は2083年7月までとなります。建物買取請求、契約更新及び改築等による期間延長は一切できません。) 完成時期:2023年07月竣工済み 入居可能時期:2023年12月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]野村不動産株式会社
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施工会社 |
株式会社鴻池組東京本店 |
管理会社 |
野村不動産パートナーズ株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
欠品中 |
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こちらを参照下さい。
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プラウド神楽坂ヒルトップ口コミ掲示板・評判
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141
ご近所さん
植栽もたいしてなさそうですし、めいいっぱい建てて、住戸の数もよくばった印象が
拭えません。
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142
ご近所さん
加賀町の三菱にはもちろん劣りますが、ここも敷地は広い方だと思うのですよ。
それなのにこのランドプランはありえませんねえ。
共用部もCGで出ているあのホール?、ライブラリー?程度。
砂土原のプラウドは接道が狭くて車寄せは到底無理なのは仕方ないですが、
ここはできたはず。
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143
マンション検討中さん
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144
匿名さん
神楽坂駅東西線から「大手町駅 直通5分」って書いてるけど、東西線は最短で8分、普通は9分のはず。
5分はサバ読みすぎでは…
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145
名無しさん
>>144 匿名さん
飯田橋駅から、を指しているようです。
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146
匿名さん
144ですが、アクセスのページに画像で「東西線神楽坂駅まで徒歩7分」と書いて、続いて「東西線神楽坂駅→東西線大手町駅 直通5分」と表記があります。
これは事実と異なる表記なので早急に直した方がいいと思う…
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147
匿名さん
平面図が3~4F相当らしくて、一部除き下から上までほぼこれだそうです。
南の40T以上とそれ以外の20T前後、その間は極端に少ない・・・
ワンルームもない代わりに、南面優先で残りは戸数かせげりゃど~でもいい感じ、
すごくわかりやすい2極化マンションですね。世相を反映してますがちょっとヤな感じ。
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148
ご近所さん
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149
マンション検討中さん
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150
ご近所さん
《光照寺》
光照寺は浄土宗増上寺の末寺で、正式には樹王山正覚院光照寺と言います。慶長8年(1603年)、神田元誓願寺寺町に起立され、正保2年(1645年)に現在の牛込袋町に移転してきました。
現在地の一帯は戦国時代にこの地域の領主であった牛込氏の居城があった場所として、新宿区登録史跡「牛込城跡」に指定されています。このほかにも複数の文化財を有する歴史ある寺院です。
新宿区登録史跡:「便々館湖鯉鮒の墓」
新宿区登録有形文化財:「諸国旅人供養碑」
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151
匿名さん
三菱加賀町は外観その他相当コストカットしていましたけど、坪400くらいで販売したからサラリーマンでも買えた物件。
ここはどうでしょうか?
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152
ご近所さん
上層階に行くほどお墓場ビュー感が増すので、南側の上層階の価格をなるべく抑えて他の部屋に転嫁するプラン?
いずれにせよお墓場ビューでなくても狭い道一本隔ててお墓場と隣接する物件であることには変わりないですけどね。
定借60年のこの物件を坪600オーバーで売るというのは常軌を逸してるようにも思いますが。その価格なら港区再開発案件の方が資産価値高いですよね。
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153
ご近所さん
google mapからでもちゃんと墓みれますよ。
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154
ご近所さん
日当たり自体は2階も4階も変わらないもんね。眺望はたしかに2階では抜けはないけど、上層階で抜けてもいい眺めがあるわけでもない。
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155
マンコミュファンさん
>>152 ご近所さん
たかだか75戸、しかも600オーバーはそのうちの何割かですから、この立地に特段のこだわりのある数十人を集めればいいだけなんですよ
別に何百人と集めなくてはならない訳ではないのです
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156
マンション検討中さん
うわーせっかくの広い窓なのに、お墓がよく見えるんですね…なんかもったいない。
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157
ご近所さん
2階は道路挟んで向かい合わせだから、3階以上がお墓ビューですね。夏はいいかもw
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158
匿名さん
値上がり著しいプラウド牛込柳町もお墓ビューだったと思いますが
感じ方は人それぞれでしょうか
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159
匿名さん
よく考えれば墓地の所は何も建たない(目の前を遮る建物がない)というのがいいかもしれませんね。
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160
匿名さん
墓地でもヨーロッパの都市とかにある緑あふれる墓地なら大歓迎なんだけど、東京都心の墓地は敷地全体がコンクリで固められてて味気ないから…
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161
匿名さん
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162
匿名さん
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163
匿名さん
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164
マンション検討中さん
雑司ヶ谷霊園も冬場のビューはえげつないですよね。
もう少し良い土地を仕入れられなかったのか…
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165
マンション検討中さん
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166
通りがかりさん
ただ確実に言えるのは、売る側は墓場ビューだからといって安くする気はサラサラないということ。いくらここでネガッても無駄。
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167
匿名さん
アクセスのページの画像、こないだまで神楽坂駅から大手町駅まで5分と書いていた誤情報が、他の路線情報と共に大幅に修正されてた。
(本当は飯田橋から大手町までが5分)
やっぱりただの間違いだったんだな…
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168
匿名さん
プラウド神楽坂ヒルトップ、素敵ですね。
やや詰めこみすぎな印象もありますが、正面の銀杏の保存樹が救っている感じです。
敷地に余裕がないのはプラウド新宿牛込柳町に似ている気がします。
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169
通りがかりさん
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170
匿名さん
>>169 通りがかりさん
だったらほしいですね・・・定借とはいっても500超えるかな
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171
マンション検討中さん
>>170 匿名さん
さすがに400マン台じゃないですか?
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172
名無しさん
480くらいが神楽坂平均で
立地で2割増
プラウドプレミアムで2割増
定借60年で3割減
で528くらいと予想
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173
匿名さん
プラウド神田駿河台(定借60年)605
リビオ駒込妙義(70年)430
530はいい感じの予想な気がしますが、果たして。
平均で400代ならたぶん買いに走ります。
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174
匿名さん
高いところで500万前半で低層階で400万中盤ってとこかな
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175
匿名さん
所有権と違って売れ残ると途端に定借期間が減ってくから、そんなに強気には来れないと思うよ
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176
匿名さん
PC神楽坂、2010年築、定借70年(残59年+)、3階西向1LDK
8480万(坪500万)で売れたようですね。
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177
マンション検討中さん
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178
通りがかりさん
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179
匿名さん
>>177 マンション検討中さん
8000万円台って何㎡の部屋を想定してる?
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180
口コミ知りたいさん
皆さん坪4、500で仕方ないみたいになってますけど、小さ目のお部屋で20坪以上ですよ。諸費用入れて1億以上だすのですか?この危うい時期に2年待たされる物件、番町でも広尾でもないここに。とは言っても私は欲しいです。地代や結局あれこれ払うにしても。でも、8千万前後ならです。それなら皆んな欲しいよと言われそうですが、最寄りは牛込神楽坂です。あそこで意味のある駅は飯田橋か神楽坂に徒歩3、4分なんですよ(坂だし地下入って改札までを考えると)。それになんで地下のお部屋なんてつくったんだろう。超高台でも、表記は地下なんて、目に優しい価格になってもな、です。
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181
匿名さん
広尾定借(ガーデンフォレスト)は、いま時点で借地期間が残り42年ですが、坪575万くらいで中古が取引されてますね。あっちは眺望や住環境が抜群にいいし、アドレス自体もプレミア感が強い。こちらは新築で、借地期間+18年となるほか、交通利便性は多少高まりますが、眺望や住環境なんかは広尾とは比較できないですね。野村さんがどういう値付けでくるか私も興味津々です。
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182
マンション掲示板さん
コロナが長引けば長引くほどリモートが当たり前になり、都内の価値は下がる
2020年卒、2021年卒とリモート前提の新卒も大分増えて一時的な話ではないと認識
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183
匿名さん
広尾ってそんなに魅力的でしょうか?
確かに周辺環境は高級感はありますが、スーパーは高いし、物価は高い。
住宅街なので利便性としては今一つ。
周辺のレストランも高すぎていけないお店が多いということを考えると、神楽坂の方が住みやすい気がします。
お店が多いので住みやすいですし、かつ、オシャレな店が良く街並みもいい。
下町っぽさが残っているので、なんとなく落ち着くイメージです。
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184
検討板ユーザーさん
>>183 匿名さん
スーパーで高いんじゃないかとか言う人はそもそも広尾に住まないよ。
通常年収サラリーマンの感覚で見たら広尾や麻布台が住みにくいのは当たり前。
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185
eマンションさん
>>180 口コミ知りたいさん
今年出た洗足定期借地権のプラウドで坪415です。残念ですが、ここはパンダ450、平均520、プレミアム650と予想します。
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186
匿名さん
洗足は定借70年ですね。ここは60年。定借70年でも躊躇する要因になりますから、10年の差は大きいと思います。
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187
匿名さん
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188
匿名さん
定借70年の平均分譲坪単価
市谷加賀町(228戸)400万 ※南430万、東西380万
洗足(41戸)415万
西早稲田(454戸)300万程度 ※一期一次時点
駒込(45戸)430万
定借60年
リビオシティ南砂町ステーションサイト(454戸)300万程度 ※予定
プラウド神田駿河台(36戸)605万
中古
PC神楽坂(築10年、残60年弱)坪500万(3階/6階建)
プラウド南麻布(築8年、残42年強)坪550万(2階/7階建)
ジオ経堂(築5年、残55年強)坪330万(8階/8階建)
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189
匿名さん
【188訂正】
プラウド南麻布の残り借地期間52年強(ここと同じ定借60年)です。
失礼しました。
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190
マンション掲示板さん
>>188 匿名さん
PC神楽坂、築10年残60年で坪500ならここは坪520くらいでも売れるでしょ。条件はあちらの方いいと思いますので新築重視の人向けですね。
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