プラウド川崎ガーデンテラスってどうですか？

何度も既出みたいだけど、川崎駅圏で新築マンションだと他にも結構でてる。ヴィークコートとかクレストプライムとか駅徒歩圏のもあって、ここと価格もそんなに違わないんだよなあ。
少し待ってたら続々と新たな新築でてくるでしょう。

まあ、どちらにせよ直ぐに売れるような条件ではないから、様子見した方がいいね。他の売れないプラウドも最後は値下げしてるから。

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>>399 評判気になるさん

低仕様なんですか？
ここの設備仕様や外観採用素材等をご存知なのですか？

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アクア並に低仕様ならあり得ないけど（笑）
アクアってキッチンもトイレ、バスルームも引き戸や造りが驚くほど昔風の賃貸仕様だから。外観も安っぽいし。
そこまで仕様を落としてるなら検討できるレベルじゃないな。ここの低仕様はどこまでか気になります

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>>402 匿名さん
そしたらやっぱり竣工後に検討した方がいいですね。ブランドや設備仕様がよいと思って購入したものの、完成品みたらショボ…みたいになったら本当に最悪だ。しかも後から値引き販売なんてされたらダブルショックでしょ。立地がよいなら青田買いも有りだが、ここは竣工後に検討すべきですね。

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必要なディスポーザーがなく、不必要な床暖房つけて、割高にしている名ばかり団地プラウドはうかつに手を出すと後悔しか残らないので、竣工後に検討した方が良いですね。

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>>405 評判気になるさん

シンクに三角コーナー置いて排水網掃除とか、この値段の新築としてはちょっとね。
ゴミ置き場も生ゴミ増えて臭いそうですし。
本物の団地のアクアにすら付いてるのにね・・・

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113戸だとディスポーザーの有無は微妙なラインかと。プラウドならつけて欲しいですが管理費を抑える為でしょうか。
大規模ならではの設備ではありますが、24時間ゴミ捨てがあれば問題ないかなぁと思う。
ディスポーザー有りでも24時間ゴミ捨てがなく大炎上したマンションは大規模ですし、、
さすがに今のマンションでは基本的な食器洗い機はありますよね、、？
規模に関係なく床暖はあると良いですよね。冬場はエアコンより床暖の方が勝ってますし。
キッチンの天井高や部屋の造りもチェックですね。

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あっちは腐っても大規模なので、比べて共用施設が少ないのは普通の事。
取り立てて批判するような事ではないです。

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>>406 検討板ユーザーさん

アクアってディスポーザー以外は何もないですよね、、
浄水機能もなし、昔の換気扇だし。

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>>409 匿名さん

そう、批判したい人がここのイメージ下げるために並べて言ってるだけ。

価格帯も違うし、物件の性格も違う。
ヴィークコートやクレストプライムならまだしも、本来比較する対象じゃないですよ。

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ヴィークコート、クレストプライムと比較したら勝てるとこ無いでしょ

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学区、周辺環境、スーパーの近さ、公共施設の充実など、優れてる所もありますよ。

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>>411 マンション検討中さん

明らかに子育て世帯にとってはこっちの方がいいでしょ。

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>>412 名無しさん
学区の情報を集めているのですが、中学校は落ち着いているのでしょうか？

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ここの学区って「東小倉小」ではないですよね？
東小倉小であれば確かに子育て世代には嬉しいポイントになると思いますが。中学は御幸中ですか？だとすると団地アクアと同じですね。

スーパーの近さはどこも変わらない気がします。
公共施設ってそんなに使うかなあ、微妙。

逆に、、駅遠バス便というどうしようもないデメリットかあるのに、どこが子育て世帯に明らかには良いのでしようか？

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中学校は川沿いエリアと一緒だから荒れそうだね

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御幸中は荒れとらんぞ？

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小学校はこのマンションの隣にある西御幸小でしょう。
特段問題もない落ち着いた学校です。

御幸中も近隣にすんでますけど、前を通ると生徒さんたちが挨拶してくれるし、変な子がうろつくこともない、良い学校ですよ。
土日も運動部や吹奏楽、合唱が聞こえてきて部活も盛んです。
土手の外は高齢者しか居ませんから関係ありませんし、タワマンのアクアリーナが出来てから、以前よりもっと良くなりましたよ。

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少なくとも、学区はメリットとまでは言えないみたいですね。むしろ若干、不安要素な気が。

「前を通ると生徒さんたちが挨拶してくれるし」
↑
どこのマンションでも学校について聞くと、営業さんからは必ずこの回答が返ってくるんですよね。

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418はさすがに営業コメすぎるでしょ。
見知らぬ人に挨拶するような子供、今時そういないよ。
わるい学校ではないだろうけど、学校のことは別の口コミサイト
例えば、みんなの中学校なんかでみたほうがいいのでは。

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ここ以外でもっとオススメなマンションってどこがあるの？同じ価格帯が大前提で

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確かに、見知らぬ人に挨拶しないですよねwww大人でさえしないわwww
みんなの中学校はいいとして、Google Mapのクチコミは…

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近所に住んでるんで、町会活動してたら校門前の生徒が挨拶してくれたって話だったんですが、説明が足りずに誤解を与えたようですみません。
活動の関係で市内のいくつかの学校を回った経験がありますが、来客を見かけると門を入ってすぐに挨拶してくれる学校もあれば、挨拶はしないし、授業中の時間にも関わらず校門付近で生徒がうろついていて、吸殻まで落ちている学校だってあります。
隣の区の某中学校では、授業中は教室のカギを締め(中からは開けられます)、廊下を先生が巡回しているなんて事もありました。
御幸中はそんな事はありませんし、地元の学校が根拠も無く悪く言われているように思えたので書かせてもらっただけです。
長文失礼しました。

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ここってアクアの近くにある河原町団地と同じ学区なんですか？

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>>424 匿名さん

そうそう、中学校になるとね
戸手がヤバいという噂はよく聞くので心配だよね

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学区を重視するなら川崎北部か横浜にした方がいいのはもはや常識だと思います。東小倉小の子はみんな私立に出て行きます。地元公立中学に行く子は、あまりのやんちゃぶりに衝撃を受けてしまうとか。

あと営業コメには、参考になる! がよく押されるから逆に目立ちますよ。私はコメント内容が参考になればステマでも何でもいいのですが。

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＞ここ以外でもっとオススメなマンションってどこがあるの？同じ価格帯が大前提で

南武線で北上して、久地とか宿河原あたりの駅徒歩10分以内のマンションが出てくるのを待った方が良いかと。
焦って急ぐのならお好きにって感じですが。

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河原町ってよくないんですか？
川崎のこと詳しくないのでぜひ教えてください！

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中古市場を定点観測していますが河原町の物件は築40年以上ですが2000~2500万ほどで安定して売買されていますね。
横浜の郊外部では築20年ほどで2000万でも1年以上売れない例がゴロゴロしていることを考えると中々の実力だと思います。

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低所得層が入れ替わるので良くならないということかな？
築40年以上の団地は普通は買わないかな…
学区は近所の小学校は良くて、戸手エリアの中学校が要注意ということですか？

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河原町団地は分譲と一般賃貸と低所得者向けが棟によって分かれているマンモス団地です。
もうすぐ築５０年に届きますが、当時の著名な建築家が設計し耐震性は十分で１００年は使用される予定です。便利な川崎駅まで近いので分譲はわりと人気で取引されてますね。市の職員も多く住んでますし、地元市議員まで住んでたりします。
昔子どもが多かったころは問題もありましたが、今は敷地内小学校が閉校されるほど子どもも少ないので、昔のように荒れた子はあまりいなくなりましたね。

戸手の多摩川沿いの不法占拠エリアはアクアリーナのタワマンに変わって住民層はかなり良くなりましたし、残りの部分はほぼ高齢者のみで、再開発で商業施設とマンションになる計画です。
新しく出来たアクアブリーズも平均で４０００万程度はしますからある程度の所得層ですし、県公社の戸手団地も家賃は１５～６万でけして安くはないエリアです。

御幸中学校は荒れてはいませんよ。むしろ隣接学区の方がちょっとやんちゃな子が多いぐらいです。
ただ、荒れてはいませんが、川崎市立中学校は全般的にレベルは高いとは言い難く、プラス点にはならないかと思います。
この地域に住んでいて余裕のある知人（女の子ですけど）は、洗足やカリタスなど市内の私立に行かせてる人が多い印象です。
男の子なら法政第二中ですかね。法政はここからバスで通えますね。

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つまりは、ちょっとでも学区が気になるなら私立に行けばいい。それだけのことですね。。

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私立に通わせるにしても通学が不便
駅遠がネックになるなー
この物件の優れているところは学区だとか、子育て世代なら他物件よりここがおすすめという書き込みを見て期待したんですが、学区はちっともメリットにはなりませんね。がっかり。

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>>431 周辺住民さん

同じ事がアクア板でも書いてたけどアクア購入の人かな？
アクアはB棟以外は4,200万から4,500万前後だったので、プラウドが同じ4500万なら妥当ですね。

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まぁでも、川崎駅直通バスで座って通勤できて、駅前マンションよりかなり安くプラウド購入できるならいいんじゃない？
南武線利用者だけど朝のラッシュまじでやばいから。
鹿島田から川崎に行けば行くほど混んで積み残し多数。
これから沿線住民もっと増えてくるしね。
穴場を狙う発想ってやつ？ 笑

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確かに駅近のプラウド川崎柳町で7000なのでバス便プラウド4500なら良いですよね！
ただ電車って3分間隔で来ますがバスってどうです？行きはゆったり始発ですが帰りの込み具合とか。

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マンションのこと詳しくないのですが、、プラウド柳町と造り？仕様？ってほとんど同じグレードなのでしょうか？
例えば耐震性とか遮音性とか。同じブランドでもマンショングレードも落ちてたら嫌だと思いますが。

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>>436 匿名さん

帰りも東芝社員の通勤と逆になるので、川崎駅から座って帰れますよ。時間が合えばですが。
まあ、通常のバスも川崎駅始発なので、座れる事は多いかと。
利用出来るバス停は2ヵ所だから、どちらも乗れる帰りはそれなりに本数ありますよ。

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東芝の事業場が20年後30年後もあればいいね。
事業場が無くなればバス停も無くなります。
大企業なら大丈夫 とは言えない時代ですから。

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マンションのブランドなんて数年で変わるのに、
この値段でプラウド買える、とかデベロッパーに躍らされてる。

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>>439 マンション検討中さん

東芝が無くなってもバス停の名前が変わるだけでしょ。住民の足なんだから。
本数は減るだろうけどね。
この研究所が無くなる時は東芝が無くなる時だよ。
倒産しない保証は無いけど。

案外倒産するよりも先に、自動運転普及でバスが劇的に変わってたりしてね。
それも絶対に無いとは言えないでしょ？

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バス便が会話の中心って　地方都市のマンションみたいですね。三菱・三井のマンションシリーズはブランド価値を感じますが、プラウドはやはり落ちますよね。

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>>442 匿名さん
こちらぐらいですよ。
バス便なのは。
吉祥寺もですが立地のブランドが月とすっぽんなのと、規模感が違うので。

つまりプラウドでバスは初の試みな訳で。　
大手でもホテル競合などで用地買収が厳しいのでしょう。

売れるのか興味あるんですよ。

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マンションの中身はどんな評価ですか？他のプラウドと変わらない？

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マンマニさんブログに上げてますね。
twitterだけでスルーかと思ったけど。
野村に多い後出しがプラウド川崎柳町であるという情報も。
>>川崎駅近くで供給していたプラウド川崎柳町は一旦販売を終了。残り10戸ほどは竣工後に販売するとのことです。
https://manmani.net/?p=24150

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ここが神奈川県南の新築マンションでもっとも資産価値の伸びが期待できると評価されていますね。
素晴らしい！

https://sp.fnn.jp/posts/000000146_000007875/201905221300_PRT_PRT

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>>446 匿名さん

鹿島田駅徒歩19分ってなってるけど、普通に歩いたら25分かかりましたけど 笑

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>>446 匿名さん
えっ、周辺中古相場とだいぶ解離してるけどホントかいな・・・

駅前用地が無くなった今、バス便でも実質的に通勤が短い所なら価値がある！とか、デベは新たなトレンドを作り出そうとしているのかね・・・
でも、これで売れたら以降はこういう立地でもこんな価格で出して来るんだろうなあ。でも売れるんだよねきっと。

ここは試金石になるかもね。そういう意味では注目物件かも。

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オハナじゃ買わないけどプラウドなら買うって情弱がターゲットでしょ。

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要はもう土地がないんでしょ。

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そうなんだろうけど、世の中まだそういう人の方が多いから情報誘導されて相場を作るから侮れんよ。

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私はここは苦戦物件だと思う。
デメリットが多い上に、周辺に比べ高いです。

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目的がプラウドを買うになってない？
目的は毎日の生活を豊かに快適に過ごすことだよね。
それが出来れは家なんてなんでも良い、ブランドに拘って見失わないように。。。

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この立地、ディスポーザーすらない低設備のマンションで豊かに快適は、残念ながらできないでしょうね。

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完全に価格勝負できたね。
66平米しかないから

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価格勝負ってなんだっけ？
総72戸のレジェイド川崎はディスポーザー付いてて、同じ位の坪単価。
ここでは団地と馬鹿にされてるアクアブリーズは平均72㎡でグロスでも安い。
それに、ここまで駅から離れるなら設備も大事かもしれないけど、広さも重要だと思うんだけど・・・

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プラウドブランドがあるだけで、いいとこなしということことですね。

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プラウド日吉の方が広いっていう…

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最近の中古市場のトレンドは築年数より駅距離らしいです。
https://style.nikkei.com/article/DGXMZO25083740W7A221C1000000/
人口減や高齢化が進み駅近物件の需要が高まっているからでしょうか。
既に人口減少が始まった地方はコンパクトシティ化で駅を中心に人口集約を行っているようです。今後は都市部にもそれは波及するのでしょうね。

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>>441
それは甘いですね。昭和の水と空気はただとかのんびりした時代の戯言でしょう。
需要が減る、運転者が確保できないなどで
路線廃止や減便は簡単に行われますよ。既に川崎でもドル箱路線で減便しています。
https://www.nhk.or.jp/gendai/articles/4267/
バスは鉄道と違って確約されたインフラじゃないですからね。
採算合わないと撤退とかありえますよ。水道すら民営化されそうなのに。。。
自動運転が実用化される先の未来はテレワークとかでそもそも出社不要と考えるのが先進的ですね。その時代にバスで通勤かよ。。。なんて笑われそう。

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そもそもプラウドを買おうと言うもしくは買える購買層に対して安いからと言うメリットは意味を成さないような。。。

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ということは、4000～5000万以内で購入できる駅近中古マンションを購入すればいいんですね！
いったい何年落ちになるのやら

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>>462 検討板ユーザーさん

その条件なら、鹿島田駅、新川崎駅隣接のパークシティ新川崎ですね。
築３４年ですが！

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矢向のラグゼコートあたりは中古の価格がこなれてますね。
駅徒歩4分。築7年。
同じハセコーだし、このプラウドで納得できるならラグゼコートも大丈夫かと。

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バスっても行き先が川崎、武蔵小杉、あと五反田（これが意外と使える）だからね。本数も沢山あるので問題ないよ。
バスが嫌なら最初から論外の物件なだけ。

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>自動運転が実用化される先の未来はテレワークとかでそもそも出社不要と考えるのが先進的ですね。その時代にバスで通勤かよ。。。なんて笑われそう。

出社不要なら通勤の必要もなかろうが？

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>>465 通りがかりさん

確かに便利なのは間違いないのだけれど、同じバス便と比べてもレジェイド、アクアブリーズの方が更に所要時間が短く本数も多くて便利だったんですよねぇ。それと比べてしまうとね。
レジェイドはもう買えませんしアクアブリーズも残り僅かだから、販売には関係無いのかもしれませんが。

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アクアブリーズは完売したのでは。。
待てる人なら長谷工特命物件と思われる超大規模のJX金属跡地もあります。
矢向駅8分ほど。
販売は来年後半あたりか。
すぐそばに小学校がありますが学区は違いますが。

長谷工特命物件とは
>>マンション業界のリーディングカンパニーとしての長谷工を語る上で欠かせない言葉が「特命受注」と呼ばれる受注方式。
これは、自ら仕入れた土地情報を事業者に持ち込み、プランとともに提案営業する長谷工独自のビジネスモデルです。
土地情報収集力や充実した機能をベースに、精度の高い建築プラン・事業収支プラン・事業日程プランを短期間で作成、提案営業。更には近隣との折衝・行政協議なども含めた全てを担います。
事業主から建築のみを「請負う」のではなく、土地も含めた事業計画そのものを「提案」するこのスタイルが、高い収益性を産んでいます。
https://www.haseko.co.jp/hc/saiyo/about/

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ハセコーは二束三文の土地を生き返らせてますからね。
なかなかの優良企業ですよ。

マンションの買主にとって良いかはまた別問題ですが。

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>467
わかってないひとだね。だから近未来の話しでしよーよ。
少なくともあなたが定年になるまでは通勤バスに揺られての生活ですよ。

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↑466あてね。

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通勤で毎日バスですかー。
最初はいいかも知れませんが、だんだん嫌になってくるんだよなぁ。バスは。
バスで片道30分はきついよ。

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バス通勤自体は世の中たくさんいますし、悪いことではないと思いますよ。
ただ、高い金を払ってまでバス便ってのを許容できるかって話ですよね。

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割高でバス便マンションを許容出来る人はいません。

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>>472 評判気になるさん

バスで片道15分です

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みんな他にどのエリア、沿線で検討しているかわからんが南武線沿いじゃ微妙だぞ。マンションどんどん増えて朝は狭いホームがパニック状態。乗車マナー悪いのは有名だし w

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それでも、駅まで徒歩２５分のバス便のハルミフラッグ８０００万以上なんて
同時に検討する人は、ここにはおらんだろ？

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バスにも慣れた地元の人達がターゲットじゃないかな。
バス便として見れば優秀な方だし、親や子との距離的にもこの辺りが欲しい需要は結構あると思うよ。
南武線は座れないで半端に距離乗ることになると地獄なのは地元の人間は知ってるしね。
マンマニさんの情報にもあったけど、周辺中古は築年数と悪い利便性の割には分譲価格からあまり下がって無いのが需要のある証拠。

ただ・・・、ちょっと価格は厳しいよねぇ。まあ納得できる質感なら完成後はすんなり売れるとは思うけどね。

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10年住んで売るならそんなに価格下落しないと思うんだよなー。

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バス便物件は、資産価値維持できないよ。データは残酷。

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今の中古価格や需要なんて関係ないのでは？
10年、20年後のこの近辺の発展性とそれに対する期待度でしょう。その頃に地域が廃れていたら価格なんてどうなるか。。。
10年後なんて既に人口減少始まって不動産市場は予測不能です。

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マンション選びの鉄則として駅近が声高に叫ばれているが、今後も駅近マンションの価格は高止まりするのは間違いない。ただそれだけの価格を無理なく購入できればよいが中古で5千万以上のローンだよ？東横線だと6千万。購入できるなら駅近でどうぞ。そんな価格で購入できない or 購入したくない人達には需要はある。

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>479
今後の住宅購買層は限られてくる、今後も経済状況が好転する気配さえなく給与は上がらす働き方改革で残業制限、一般的なサラリーマンでも買えない層が増える。ちょうどマンション価格が高騰している近年の物件中古が10年後に出て、多少の下落で買い手が付くと思う？

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>482
別に無理に買わなければいい話でしよ。
高ければ買わず賃貸で良いよ。なんで駅近と駅遠の対立にしたがる？
駅近高いから駅遠だろ？ってデベロッパー側の都合でしよ。

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買わない人達がどれだけ掲示板で主張してもきっと売れるんだよね

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若い層なら無理に買わず、待てば不動産下落すると思う。
駅遠を無理に買っても将来的なメリット少ないと思う。

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485
買わない理由を買う理由が超えれば売れると思うが
4,5千万出して、バスと徒歩で20分かけて駅まで通勤する理由を凌駕するには圧倒的なコスト差しかなあと思うけど。。
しかもバス停まで10分かかるマンション、階によってはそれ以上かな？つてなかなか無いと言うこと理解できますか？
あなたはそれでも買いたいですか？

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でも購入する人はいるし売れるよ（笑）

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バス始発で川崎ラゾーナ広場直結なら場所としては悪くないと思います。

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疲れた帰りにバスに乗るときにレジデンスタワー見上げて、ここだったらもう家についてるんだよなって溜息つくんだろうね。

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私は売れないに一票。

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下がっても売れれば御の字だろうね。中古マンションの成約率って一割ともいわれている。一割に入れないと売るにも売れない。

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将来性がどうとか言うわりに、これまでの周辺取引履歴や現在の中古価格、将来人口推計は当てにならんという。
都心だとか駅近だとか大規模が有利ってのも、過去からのデータの積み上げと将来予測から導き出されているんだけどね。

普通バス便がダメってのは、現時点で多くのマンションが平均下落率よりも下がっていることが根拠な訳だけど、この周囲のバス便は下落率は低くて優秀。中古成約率も高い。空き家率も低い。
バス便ピラミッド(笑)を作ったら多分頂点に近いよ？
将来の人口減とかいうけど、川崎市、もっと言えば幸区もまだ人口は増える。市の財政も政令市トップ。
何を根拠にダメなのか聞いてみたいよね。データは駅近だけ有効で、バス便は無条件でダメと言うつもりなのか。

ただ、ここまで書いてなんだけど↑の将来性は矢向や鹿島田も同じだし、ここって過去物件よりずっと高いんだよね。この価格出せるなら割高に感じても同価格の駅に近い中古を買った方が良いような気はする。

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良いかどうかは相対評価なので。
結局、500スレ近く続いてクレストやヴィークコートと比較してどこが良いのか答えがなかったね。それが全てかと。

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少なくとも幸区は2035年までは人口流入による人口増加が続くと予測されている。世帯数の増加はそれ以上になるだろう。
現在の幸区周辺のバス便マンションの成約価格は築10年以上で3千万前後。長谷工プラウドでも一般マンションより多少高くても支持する層はいるだろうから、相場より1.1～1.2倍ほどの価格で購入する人はいるだろう。
マンション価格は25年から徐々に下がるだろうが金利は上がる可能性が高く影響は不透明。
そのため長期的な資産価値という点では厳しいが、短期的であれば3500万前後で売却できるのではないか。
購入時 4500万 → 3500万(築10～15年)がいいところ。
マンション市況が変わらなかったり、川崎駅開発によって価格の維持率が高くなる可能性も期待はできるが、過度な期待はせず価格下落するものと思って購入が必要な物件。
資産性だけでなく、家族のライフスタイルが合っているなら悪くはないと思う。

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>>494 マンション検討中さん

学区と、売主・ブランドでしょ 笑

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幸区って戸建てがほとんど占めてるでしょ？実際、戸建ての価格も安いし。
トランプ旋風で一気に景気悪化するんで売りを狙ったマンション買は逆ザヤになる可能性高い。
一生住む気概で張り切った戸建てを建てたほうが１０年後に売るなら価格が残ってる可能性高い。
ただ木造の戸建ては20年過ぎると価値がないも同じなので20年住んで売るならマンションが有利。
とはいえ、マンションでも20年後は1500～2000万ダウンは覚悟だけどね。

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２０年後に１５００万ダウンぐらいなら、この地域で同クラスの賃貸借りるよりもお得になるから、やっぱり戸建てよりも良いんでないの？
年間下落率が２%以内程度で、周辺家賃よりもローンが安ければ、価格が下がっても儲けが出たと同じになるというのは、よく言われる事だよね。

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>>493 マンコミュファンさん
バス便ピラミッドで上位でも、バス便がピラミッドの中でも底辺だからね！
底辺の中の上位。
偏差値35の高校の上位みたいなもんだ

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でも同じ価格帯だと駅近ピラミッドでは底辺しか買えないよ？ 笑

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