プラウド川崎ガーデンテラスってどうですか？

大規模修繕ではどちらの方が工期がかかるのでしょうか？
吹付けの方が塗り直すだけだから早くて良さそうな。

>>2110
タワマンはALC使用でも、免震や耐震構造になっているから安心できるのだと思います。

ここは免震構造でもなく、地盤は液状化リスクのある土地ですから、揺れが大きくなる上の階ほど破損リスクがありますね。
かといって、下の階にすると鶴見川や多摩川の氾濫リスクや、地震時には多摩川を津波が遡上してくるリスクもある。
どちらもリスキーですね。

地震で思い出しましたがランニングコストには、
地震保険や火災保険料金、固定資産税や都市計画税なども毎年かかってきますよね。
ここはローン代金＋固定費が１０万円くらいかかりそうですね。

>>2125 名無しさん
それはほとんどのマンションに当てはまるのでは…？

ALCパネルについて、長谷工で技術者(現場所長も経験、阪神震災の調査も参加)をやっていた親族がいたので聞いてみた事があるのですが、
鉄筋コンクリート建物(先に出ているのは鉄骨の話です)の耐力壁以外の部分にALCパネルを使う事は耐震性には問題無く、損傷しやすいことも無いそうです。
理由は、力が加わる部分ではないことと、地震の揺れによる歪み損傷に対しては、鉄筋コンクリートは鉄骨に比べ歪みにくい上、パネルを敷き詰めず隙間(スリット)をつくり、間にシーリング材を充填して緩衝とすることで損傷を防げるからだそうです。
構造部分のコンクリートかぶり厚や配筋を多くしているか(歪みにくいかどうか)が、損傷の有無に関わるそうです。

板状マンションでの採用理由は、地震対策としてもあるそうです。
各地の地震被害調査から、中層マンションは中間階に損傷が集中しやすい事が分かり、原因の一つは上層階の重量でした。
ALCは湿式に比べると軽いので重量軽減になるそうです。
また地震被害の大小はコンクリート打ちの施工精度にも影響されるそうですが、湿式は高い施工技術が求められる一方、ALCは工場生産で現場で据え付るだけなので施工精度が安定する利点があるそうです。

施工可能な業者が多いので、発注費用軽減や工期短縮(湿式より速い)の利点もあり、耐震性を維持しながらコストを押さえるのは長谷工が請け負うクラスのマンションだとこの方法にならざるを得ないそうです。

それから、ALCをタイル張りにすると湿式壁にタイル張りより、建設と維持共にコストがかさむそうです。
ALCの弱点は水ですが、タイル下地に水分が含まれるので、下地処理工程が湿式より多くなること、ALCにひび割れなどから水分が侵入しないよう点検・補修する際にタイルを一度剥がさなければならないことが理由だそうです。

シーリングについてですが、20年というのは、屋上など直射日光や風雨に常に晒され続ける環境に置いた場合で、それでも一部の補修で済む話であり、ベランダには屋根があり、常に直射日光でも無いので異常が無いか点検だけしてれば基本打ち直しは必要無いものだそうです。
もし20年で補修が必要になったら施工不良を疑うべきで、それは保障の10年を過ぎても隠れ瑕疵に当り、施工者に責任を問えるものだそうです。

それから、簡単に施工できるという事は、震災後の復旧工事も早く安価にできる利点もありますよ。

あと、ALCは断熱効果が高く、冷暖房が効きやすいという利点もあるそうです。

>2127

要はコストダウンってことでしょ。

なんでもかんでも、けち臭いマンション

瑕疵担保期間以降は対応してくれる保証なんてないんだけどね。

長谷工って最近長期保証を謳ってるんだけど、いざクレームをつけるとのらりくらりかわして対応してくれないってのがもっぱらの評判。

以前、プラウドシティ日吉板にいた人達かな。最近、向こうの板で見かけなくなったと思ったらこちらに来ていたのね。
ここを検討されてる方はネガスレ気にしないでね。文句言いたいだけの人達だから。
このくだりは日吉で数ヶ月前に起こってました。

長谷工はハッキリとコストダウンのためって言ってますよ。
耐震性に問題がないのは当たり前。
耐力壁じゃないんだから。
歪みに対して脆いのも事実。

>>2127 マンコミュファンさん

とても勉強になります。
もちろんコストカットもあるでしょうが、高い断熱性により夏は涼しく冬は温かい、優れた耐火性も持ち合わせているみたいですね。
近隣エリアのクレストプライムやシティ鈴木町、ガーデンズ大田多摩川、アールブランなどなど、、、他のマンションも採用されているようなので、特別珍しいわけでもないようです。

珍しくはないですよ。
長谷工のマンション自体がありふれてますから。

でも中低層の高級マンションでは採用されません。
メリットがあるなら当然採用されるはずですよね？
ということは、どちらが優れているのかはおわかりですね？

2127ですが、先の内容からもコストダウンだとは彼もはっきり言ってました。
ただ、単純なコストダウンではなく居住者にとっても従来工法に比べて優れた利点もあるものだと言ってました。

工法による性能の優劣で高級マンションが採用していない訳ではないと聞きましたよ。
単純な性能やメンテ費用の低減よりも、ステータス感が大事にされるので別物だと。

例えば、床は二重床はより直床の方が同じ条件なら防音に優れるそうです。
しかし、コスト制約の少ない高級物件ならスラブ厚増やせば二重床でも防音性能が確保できる。
壁も施工精度の高い(単価も高い)業者を使えば、必要な強度を出せる。
ALCでもコストをかけられればタイル張りにする。
内壁の2重壁も、仕上げにコストをかけられれば直張りできる。
でも一般人が買える価格で造るのは無理だろうと。
簡単には買えないから高級なんだと。

住宅性能を同様に確保しつつ、買える価格で出せるようにするための技術ですから、高級マンションとは違うのは仕方ないんじゃないですかね。

直床のほうが二重床より防音にすぐれる？ホント？
私が見た直床はなんかフワフワしてた。直床といっても板厚によって随分変わるんでは？
実需は最終的には自分が思う価値とコストの釣り合いですよね。

>>2130 匿名さん

基本的な誤解があるようです。
長谷工からこのマンションを買うのではありません。プラウドだから野村から買うのです。瑕疵担保責任を負うのは野村です。ここを理解していないから、クレームつけても長谷工はのらりくらりとかとんちんかんを言われています。

>>2135 マンコミュファンさん
すごいですね。
「聞いた」話をそんなに覚えておられるとは。

＞単純なコストダウンではなく居住者にとっても従来工法に比べて優れた利点もあるものだと言ってました。

これは否定しませんが、このマンションがここまで言われるのは、
コストダウンした分を値下げには使わず、売主の利益に還元されている点だと思います。
あちこちでコストダウンしている（という事実が浮き彫りになる）一方、
価格はやっぱり立地の割に高いよね、という話なんです。

>>2136 マンション検討中さん

同じ条件なら直床が2重床より防音に優れるというのは、建築工学では常識です。
実験結果も出ています。(検索するといくつか出てきますよ)
ただ、「同じ条件なら」というのがミソで、2重床を採用するような物件はその分スラブ厚を十分確保しますし、直床採用物件はギリギリまでスラブ厚を削る傾向があるので、実際は物件ごとに異なります。
なのでスラブ厚の確認は重要です。
あと直床のフワフワ(吸音効果があります)も好みが分かれますよね。

ここって玄関の鍵ってカードキーかスマートキーですかね？

>>2131 マンション検討中さん

私も日吉のスレッドで見かけました。
私も含め検討者の方は心得てると思います。
多分、一定期間クソミソに物件とその購入者をこきおろしてから、次はプラウド武蔵新城あたりに行くのかな？
ご苦労千万なことです。

>>2138 マンション検討中さん

先日聞いたばかりですから。
私自身がマンションを検討していて、不安な記事を見たので聞いてみたんです。

長谷工の工法について誤解があると、怒って(？)かなり詳細に説明してくれましたから。(笑)
詳しく説明してくれる長谷工のミュージアム？も有るらしいですね。

>2137

内覧会やアフターサービスの対応に野村が出てこなくて長谷工が出てくるのがポイント。彼らには買主に対して責任ないからね。

直床は軽量衝撃音に対して弱いので、クッション性の高いフローリング材をつかう。なので独特のふわふわになる。

ここのマンションが高いかどうかは購入者が決めることなので、売れ行きが悪ければ最終的に値下げなり対応するでしょうね。
販売開始はしたので、販売状況をチェックするのも大事なんでしょうね。
2142さん非常に勉強になる解説をありがとうございます。素人でもわかりやすかったです。

このマンション、オハナで低価格だったらこんなに叩かれることもなかっただろうね。
野村と長谷工だし、オハナだから低仕様も許容できるし、あと500万安ければ売れたと思う。

今後の売上に注目ですね。
入居前完売のために、必死にポジしてるんでしょうけど。
無駄にポジる人って、営業か関係者か、第１次で知識もなく買ってしまった方か、どちらかな気がしてならないです。そうでないのに無駄にポジる理由が分からない。
ネガの意見の方が参考になり、勉強になります。ありがとうございます。

>>2137 匿名さん
長谷工に内覧会で文句いいまくって300箇所直させたけどな。サイサイサイサイ確認会してね。
建物を作ったのは長谷工なんだから責任がないわけないだろ。ちっとは法律の勉強したほうが良い。

>>2145 匿名さん
>ここのマンションが高いかどうかは購入者が決めることなので

違います。
ものには相場というものがあります。
ここは明らかに立地と価格にずれがあります。

割高なものを余裕で買える富裕層ならば相場は無視しても良いです。
でも、このマンションを買おうとする方は富裕層なのでしょうか？
多くの方は一生懸命働いてローンを返すのですよね？
そういう方こそ、割高なものには手を出すべきではないのです。

「なんとか払えそう」と浮かれている方がもしいらっしゃるなら、一度で良いので中嶋よしふみさんのコラムを読んで欲しい。

不動産会社の「大丈夫」が全然大丈夫じゃない件について。
https://www.huffingtonpost.jp/yoshifumi-nakajima/real-estate-company_b...

>今の収入が30年も続きますか？
この一文に集約されていると思います。
意味することは一つ、「将来のリスクに備えていますか？」ということです。

5000万のローン。
今の金利水準なら10年後には残債は3700万に減っています。
10年後に、その部屋は3700万で売れますか？
今の金利が3年後に0.2％上がっても大丈夫ですか？
そのさらに3年後に0.2％上がっても大丈夫ですか？（この時の10年後の残債は3800万）

>>2147 口コミ知りたいさん
> 長谷工に内覧会で文句いいまくって300箇所直させたけどな。
それって販売代理が長谷工アーベストだったんじゃないですか？
通常は文句言う相手は売主（販売代理含む）ですよ。

>>2149 マンション検討中さん
売り主は超大手だよ。
施工が長谷工コーポレーション。
通常は三井三菱野村等の売り主と長谷工が内覧会にくるから。
そのときにボコボコに指摘してほとんど新品に取り替えさせたけどね。

高いと思ったら買わない、妥当だと思ったら買う。
納得しなければ買わない、納得したなら買う。
それは購入者が決めることで、あなたや私が決めることではないです。
あなたが高いと言って、私が妥当じゃない？と言っても所詮掲示板の匿名投稿ですから。
参考にする程度でありあまり影響力はないかと。

>2142 マンコミュファンさん
横から失礼します。
>長谷工の工法について誤解があると、怒って(？)かなり詳細に説明してくれましたから。(笑)

長谷工コーポレーションのページに、例えばこういう紹介があります。

長谷工独自の「ＡＬＣ金物無溶接工法」を開発　ＡＬＣ工事での溶接作業が不要で作業効率化と品質安定化を実現
https://www.haseko.co.jp/hc/information/press/20161007_1.html

この紹介自体は、ALC自体ではなくあくまで工法についての記事ですが、技術開発に対する長谷工コーポレーションの姿勢が伺えます。
この中に書かれているのは以下のメリットです。

> 【「ＡＬＣ金物無溶接工法」による効果】
> 　「ＡＬＣ金物無溶接工法」を採用することで、次のような効果があります。
> 　1．無溶接化と金物重量の軽量化により、ＡＬＣ工事の労務省力化が期待できます。
> 　2．無溶接化により品質の均一化が図れます。
> 　3．無溶接化により電気使用量を削減し、環境負荷の低減につながります。

これ、施工側（売主側）のメリットばかりなのですよね。
最終消費者たる買主のメリットになるものがひとつもない。
唯一、コストダウンメリットがあるということだけです。
要するに、長谷工コーポレーションの顧客はあくまでもデベロッパーであり（当然ですね）、彼らのメリットになるものを中心に技術開発しているわけです。

そのコストメリットが、ちゃんと買主に還元されていれば良いと思いますよ。
オハナなんてのはその路線でしょう。
でも、いよいよプラウドにこのコストダウン物件をぶつけてきた。
工法的にはそりゃあ「最低限の品質は確保できてるし大丈夫」ですよ。
でも、プラウドってそんなレベルでしたっけ？って思いますよ、そりゃ。

長谷工がコスパよく作りました ←これは納得。
けど、問題は価格が高いこと。

一番分かりやすいのがアクアブリーズとの比較。
なんでこんなに価格差あるの。

というと、ポジはアクアは長谷工仕様の安物だからプラウドとは別物だ と言ってきたわけだけど、そのまま最初の話に戻って一緒やんけ
ていう話。

＞高いと思ったら買わない、妥当だと思ったら買う。
妥当じゃないよね、ってさっさと気付きましょうって話かと。

すごい必死なんだけど、売れないや厳しいやら予想か何か発信しちゃった人か何か？
妥当かどうかなんて個人のものさしなんだから、購入する人が決めることでしょ？
あなたが妥当じゃないと思ったら購入を見送れば良いだけの話。

ただ、アクアブリーズをこの土地にそっくりそのまま持ってきてプラウドの価格で販売したらそりゃ高いと私も思いますよ。

>>2155 匿名さん
？？
ポジの説明だと、ここはコスパを重視してるんじゃなかったですか？

>>2155 匿名さん
連投ですみません。
ここは検討板だから。個人それぞれでしょ という意見はあまり意味がないと思います。

>>2153 マンション検討中さん
ほんとそれ。
アクアは長谷工でコスト安く作って、ちゃんと安く出したから売れた。
それと同程度の仕様で、交通の便はアクアより悪いのになんで高いのって話ですね。

>>2155 匿名さん
>購入する人が決めることでしょ？
それは誰も否定してないから同じこと何回も書くのやめません？
その買い手が人生で何度もないような大きな買い物で失敗しないように、きちんとネガポジどっちも認識しましょうよって話ですよ。

>>2157 マンション検討中さん

掲示板だからこそ個人それぞれ色んな意見があるのでしょ？

アクアが売れたというのは一年以上経った結果論。
ここはまだまだ販売開始の１期であって、50戸完売に近いのであれば「売れている」と言ってもいいのでは？

あと、アクアブリーズと同程度ではない。
部屋の造りも設備も外観も違う。
同じことを何回も書くのはやめません？
もっと真新しい話題はないの？

>>2159 匿名さん
色んな意見があることを否定している人はどこにもいないと思うのですが…。

ちなみに、部屋の造り、設備、外観で違うところはどこでしょうか？すみません既に出ているのだと思いますが。

>>2160 マンション検討中さん

書き込みをよく読みましょうね？


ALC、アクア（アクアブリーズ）、吹付け、タイル、バス便などのワードをスレ内検索したら今までのやり取りがわかるわけで、いい加減同じネタで無駄にレス消費するのをやめませんか。



スルーされやすい類の質問なのはわかりますが、
いつも同じネガさんは
売れないや厳しいやら予想か何か発信しちゃった人か何か？ 早々に売れたら困る立場の方？気になります。
自分は営業でも１期購入者でもないですよ。

>>2159 匿名さん
＞アクアブリーズと同程度ではない。
具体的にどのあたりが違うのでしょうか？
それは価格差に見合う違いなのでしょうか？

>>2161 匿名さん
「部屋の造りも設備も外観も違う」と書いたなら具体的に説明すべきでは？
過去の見ても、アクアは団地仕様で…というポジのイメージ操作的な書き込みばかりで参考にならないんですよ。

○共通点（仕様の低いところ）
20m制限地域の7階建て（つまり直床）
長谷工による施工（最近盗撮事件があったばかり）
二重壁
タンクトイレ（トイレ手洗いは独立でない）
浴室ダウンライトなし
ALCの採用
人工大理石のキッチン天板
ペラボー

○アクアより良いところ
共用廊下の壁はALCにタイル張り（アクアはALCに吹付け塗装）
バス便は使いやすい
管理会社がおそらくまとも
修繕積立が高い（デメリットかも）
周辺環境は良い方。大通りから少し離れるので静かな環境。
生活利便性は高い（まともなスーパーもある）。
盗撮事件の現場ではない。

○アクアより劣るところ
マンションとしては立地が悪い（川崎駅から距離がある。戸建なら許容される範囲）
ディスポーザーなし（アクアにはある）
バス停まで徒歩5分（アクアはすぐ横にバス停がある）
管理費が高い
修繕積立が高い（メリットかも）
駐車場設置率が低い（将来的にはメリットになるかも）

建物関係の話に閉じた方がよいと思います。

○共通点（仕様の低いところ）
・20m制限地域の7階建て（つまり直床）
・長谷工による施工
・二重壁
・タンクトイレ（トイレ手洗いは独立でない）
・浴室ダウンライトなし
・ALCの採用
・人工大理石のキッチン天板
・ペラボー

○アクアより良いところ
・共用廊下の壁はALCにタイル張り（アクアはALCに吹付け塗装）

○アクアより劣るところ
・ディスポーザーなし（アクアにはある）
・管理費が高い
・修繕積立が高い
・駐車場設置率が低い（ただし平置き）
・共用施設が少ない
・シェアカーがない

修繕費や管理費が高いのは世帯数の違いに起因していると思うので単純にアクアに負けてます。
ちょっと、これだとアクアに勝ってるところが少な過ぎます。何かアクアに勝ってるところ他に無いのでしょうか？

アクアブリーズの団地仕様ですか？
○外観
玄関共用通路とベランダ側の吹付け塗装
縦格子状のベランダ手摺
1階は通行人から見下される半地下状でプライバシーに疑問
アルコーブなし、共用廊下が狭い
通路側の柱ががっつり部屋に食い込む

○室内の設備仕様
ディスポーザーはある
部屋の廊下が少し広い

洗面バスルームの開き扉で
スライドバーや浴室手摺なし
ウォシュレット操作が便器横で壁埋め式リモコンではない
キッチン、洗濯パン上部、戸棚なしオプション対応
キッチンブーツ型レンジフードと古い型
食洗機なし
床暖なし
フローリングがパリパリ鳴る(直床でも珍しいのでは？)
人感センサーなし
リビングと洋室の繋がり部が下がり天井、
ウォールドアではない、吊下式扉ではない、床にレールありでフルフラットではない
和室、、、

さくっと書いてみましたがこんな感じでしょうか？
ディスポーザー以外はほぼオプション？

＞アクアブリーズと同程度ではない
うちは野村のプラウドなんだぜいと見栄はれる
これを抜かしちゃいかんだろ

アクアは浴室手摺標準で有りましたよ。
他にこのプラウドが構造で優れるのは、共用廊下側の柱が食い込みじゃないというのは大きいですね。

>>2164 匿名さん

管理費が高いのはアクアより劣るところではなくむしろ良いところです。
プラウドはなぜ管理費が高いか、他のマンションより優れたマンション管理を提供するからです。具体的には、実現可能な長期修繕計画、行き届いた清掃、雑草抜き、住民の日々の困りごと相談と対応、住民のルール違反の指導など。
プラウドに長年住んでいて他のマンションに引っ越した知人は管理人のレベルの低さに唖然としたそうです。

アクアの方が平均面積広いから、坪単価にするとさらに安かったよね。

たかだか4～5㎡程度の差ですよ。

シェアカーはあるよ

＞洗面バスルームの開き扉で
これ、どういうこと？