西麻布三丁目北東地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

野村の六本木一丁目オークラ別館跡地は分譲でしょうか。

東洋経済に記事が出ていたけど、オークラ別館跡地はタワマンとオフィスらしいね。マンションなら最高の立地だ。

六本木ヒルズに隣接する５５階建てタワーマンションができるのか、すごいな。相当高いだろうな・・・。

西麻布三丁目北東地区市街地再開発準備組合（理事長：高島勇治　以下、 本準備組合）と、 本準備組合に事業協力者として参画している、 野村不動産株式会社（本社：東京都新宿区/代表取締役社長：宮嶋 誠一）、 株式会社ケン・コーポレーション（本社:東京都港区/代表取締役社長：佐藤 繁）、 株式会社竹中工務店（本社:大阪市中央区/取締役社長:佐々木　正人）は、 本準備組合が進めている「西麻布三丁目北東地区第一種市街地再開発事業（以下、 本事業）」について、 2019年４月19日付で、 港区より都市計画決定の告示がなされましたことを、 お知らせいたします。

ヒルズ隣接で西麻布アドレスなら投資マネーで瞬間蒸発しそう。

外資系の高級ホテル、ショッピング街やオフィスとマンションが混在するタワーマンションがヒルズ直結、西麻布アドレスの六本木駅近とはすごい開発だな。

坪単価1500万円くらいですかね

本事業では、周辺市街地と調和した緑豊かで魅力ある複合市街地の形成を目指し、超高層棟に、都市居住機能、商業・業務機能を導入し、便利で快適な都心生活を実現してまいります。また、都市計画道路である補助10号線（テレビ朝日通り）の拡幅や、「六本木ヒルズ」を含む周辺地区との回遊性を高める歩行者デッキや地域の拠点となるオープンスペース（広場）を整備することにより、まちの安全性・防災性を高めるとともに地域の賑わいを創出します。併せて、地区内の３つの寺社を再整備し、まちの歴史を継承してまいります。
　また、超高層棟には、国際色豊かな西麻布、六本木エリアに相応しい国際水準の宿泊機能を備えるべく、外資系ラグジュアリーホテルブランドの誘致を目指してまいります。
　今後は、早期の事業化を目指し、地権者の皆様とともに事業計画策定に向けた検討を進めてまいります。

すげえな、ここは。

野村、KENのコラボで高級タワマンなら鉄板。開発段階から投資に参加したい。

>>9 匿名さん

小石川とここを比べても、すみませんが全くお話にならないと思いますよ。
正直、う○ことカレーくらいの差があります。

まぁ森ビル村隣接なのに野村かぁ、、、と、なんとなく？ですが。
KENが入ってるのが救いですね。(本社お向かいだし。)

西麻布のここも、六本木一丁目のホテルオークラ別館跡も野村だし。神谷町のワールドゲート隣もプラウド。野村は最近このエリアに力を入れてるのですかね。

外資系ラグジュアリーホテルブランドって、どこかな？

ただいま交渉中ということなので、そのあたりの情報は厳重に管理されているでしょうから、色々と予想しながら楽しみに待ちましょう。

ハイアットかな？

グランドハイアットが隣にあるのにそれは無いような。あと、すでに森ビルに入ってるホテルはないだろうからアンダーズもなさそう。
ありそうなのはアマン、マンダリンオリエンタル、ペニンシュラ、コンラッド、ウェスティン。

>>15 匿名さん
どのデベも手を出してはいますが、なんだかんだで森ビル村ですけどね。

森ビルも六本木ヒルズの衰退をカバーする意味でも相乗効果を狙うのではないか？ヒルズ（クロスポイント）直結のデッキもできるみたいだし、ヒルズと回遊する客も増加するのでは？
ヒルズとの一体で見れば、いい再開発ではないか。

六本木ヒルズは本来の森ビル村からは離れているよ。
森ビルの本拠地は赤坂一丁目、六本木一丁目、虎ノ門にまたがる尾根道エリアのアークヒルズ一帯。

電車にようけ乗れる 小石川 の単純勝利だろ、普通に

>>21
六本木ヒルズにとっても、相乗効果は間違いなくあると思う。森ビルにとってはウェルカムなプロジェクトでしょうね。
ラグジュアリーなイメージがさらに強化されるし、高所得の住民やワーカーの人口が増えることになるのだからね。
クロスポイントとの直結デッキの話については初耳なのですが、ネットで見ることのできる資料はどこかにありますか？

デッキは歩行者の安全性確保のため都市計画決定の前提条件と聞いております。

テレ朝通りの拡幅も前提条件ですけど・・・。

六本木東京クラブレジデンスみたいに怪しげな人たちが出入りするマンションにならなければ良いのだけど。

六本木でもヒルズ側の西麻布は怪しい人は少ないと思います。

トランプも六本木の高級居酒屋に行ったし、やっぱりここのエリアは底堅い。

ヒルズの隣の西麻布のタワマンなんて最高に気分が上がるね

羽田の第5滑走路（Ｅルート）が今の予想通り実現したら、航路すぐ近くの超高層マンションになりますね。飛行機好きには魅力的かもしれませんが。
https://1manken.hatenablog.com/entry/2019/08/23/new-haneda-flight-rout...
https://pressroom.up.seesaa.net/image/E794BAE4B881E79BAEE3839EE38383E3...

すみません、リンクがうまく貼れてなかったので、再掲します。
https://1manken.hatenablog.com/entry/2019/08/23/new-haneda-flight-rout...
https://pressroom.up.seesaa.net/image/E794BAE4B881E79BAEE3839EE38383E3...

ここって計画通りにすすんでいるんですかー？

>>33 匿名さん
進んでいます。
西麻布三丁目北東地区市街地再開発組合の設立を認可
https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2020/09/09/03.htm...

>>33
コロナの影響かは不明ですが当初計画から1、2年遅れてますね

>>35 通りがかりさん
再開発は２年遅れくらいが計画通りなんよ

組合に聞くと、クロスポイントとの直結デッキは決定しているようですね。（ホテルはまだとのこと。）

方角は、東～南東の眺望がヒルズで塞がれるとなると、首都高で永久眺望の見込める北東～北側がむしろ人気になってくるんでしょうかね？

あとは、野村のプラウドよりは、ランドマーク的な名前が付けられることを期待しています。

開発敷地内にある会社に勤めていた者です。
入社した頃は、六六開発が中々進まず着工までにかなりの年数がかかっておりました。
三丁目の開発は、勤めていた頃にも話はありましたが、具体的な進展は表だってありませんでした。
近くの馴染みのお店が無くなり、今では唯一1店だけとなりました。
着工となる前に、あと何度あ店に行けるかな。。。

ここってどんなホテルが入るのでしょう？
プールとかルーフトップテラスのレストランとか作れそうな設計なのでしょうか？

日本初進出の外資系ラグジュアリーホテルとか？プールとかルーフトップバーはないようです。

近隣の競合や立地的に、バケーションステイのラグジュアリーホテルというよりは、エグゼクティブクラスの宿泊実需を狙うのではないでしょうかね。4つ星が入れば御の字かな、と想像しています。ただ、ホテルの入居計画も、低層と高層で当初から変更されており、竹中→大成への変更含め、コロナの影響で計画がブレているようで、最終的にどうなるかが興味深いですね。

高級ホテルレストランのルームサービスやスパの利用ができるとレジデンスの価値が上がりますね。
バレーパーキングやバトラーサービスもついてたら文句ないかな

>>41 通りがかりさん
設計的にはシンプルなのですね。
そしたら場所柄、アロフトみたいな感じになるのかな

上層階のプレミアム住戸はホテルサービス使えるみたいです。

>>44 通りがかりさん
ホテルサービス付きは再開発タワーマンションの定番化しそうだな
てか、それを客がもとめてるってことか

>>45 匿名さん
それもあるかと思いますが、ホテル入れると容積率の緩和があるのが前提ですからね。ホテルのサービスって何があると嬉しいですかね。

やっぱりプライベートを保てるインルームダイニングでしょうか？クラブフロアラウンジがあると惹かれますが、管理費アホほど高くなりそう。

>>46 匿名希望さん
ルームサービスとスパが好評でしょ
あと、本当のコンシェルジュサービスね
高級車はよくホイールが汚れるので配車だけでなく、有償でよいので洗車付きのバレーパーキングもあれば気が利いてるなあと感じる

野村不動産だから心配。

このままコロナが続けば、計画通りに着工出来るんか心配です。
十数年前まで、勤務していた会社が計画の区画に含まれているので解体されたら見に行きたい。
寺社がそのまま居座るのはどうなんでしょうね。

ここの立地って凄いね。六本木ヒルズの本当に隣。誇張なしに片足ケンケン飛びで六本木ヒルズ行ける距離。六本木ヒルズレジデンスよりも六本木ヒルズに近いと思う。

>>41 通りがかりさん
竹中工務店が事業協力者だったのに大成建設が特定業務代行者になってたんですねー
工事費見積次第で代わることもあるんですね
中東料理のアラディンも無くなってしまい現地は寂しくなっちゃいましたね
竣工したら戻ってきてくれないかなぁ

地権者です。私のように再開発組合との等価交換の交渉を進めている方も多いと思いますが、あまり内部情報上がって来ませんね。竣工2027年と先が長い話ですが、森ビルが周辺の開発を頑張ってくれているので、その時の市況が楽しみです。プレミアム立地のタワマンは坪単価1500万超えが当たり前になっていて欲しいですね。

>>52 匿名さん
増床制限は従前評価の1.2倍までとの制限があるとの話ですが、その点は返還率が高いので特に問題なしですか？

>>53 匿名さん
確か1-5まで優先順位があり、1と2の過少床は、権利床が小さすぎて交換対象がない場合には、最小間取りまで優先的に増床可能。3と4は居住予定人数に応じた面積(2人家族なら5X平米など)まで優先的に増床可能。最後の5番はこれらに当たらない取得で1.2倍まで増床可能というルールだったと思います。増床単価は基本の権利床単価、2割UPまでの単価、それ以上の単価と三段階の計算です。

>>54 リフォーム検討中さん
かなり複雑な増床ルールですね！
過小床の最低区画面積までの救済増床は権利床単価
現状面積までの増床は保留床単価
現状以上の増床は保留床単価の20％割増
現状面積の1.2倍以上の増床は不可
との理解であってますでしょうか？

>>55 匿名さん

完全な自信はないのですが、多分以下の様な形だったかと、、

まず、現状面積については、新旧建物をそれぞれ不動産鑑定士が評価し、交換比率を個別に設定します。
この等価交換の部分のみが権利床面積となり、権利床単価で取得可能であり、立ち退きする場合には補償金になります。
続いて、権利床の20％UPまでの部分は保留床単価となります。
それ以上は、さらに割り増しの単価になるかと思います。

ですので、仮に等価交換の権利床が20㎡しかなく、最小間取りが35㎡の場合は、以下の様な計算になるかと存じます。

～20㎡・・・権利床単価
20～24㎡・・・保留床単価
24～35㎡・・・割増単価

行政と連携した再開発ですので、おそらくこうしたルールなども、再開発法等に基づき、組合が公開しているのではないかと思いますので、より委細な確認は組合にお問い合わせされた方が確実かと思われます。

>>56 匿名さん
従前評価3億円の1棟ビルであれば、たとえば、権利床としてマンション10室と等価交換して、さらに6000万負担して2室まで取得できるイメージですね
ただし追加2室は権利床単価でなく保留床単価になると

マンションの販売価格は、プレミアムフロア以外は坪900から1200万位、プレミアムフロアは坪1500から2000万位だと想定されます。
プレミアムフロア専用ラウンジも出来ます。

北東方面は住友のタワーが建築中なのでロケーションが微妙なのと、部屋の型が三角形なので使い勝手が悪そうです。
東南角が真四角でロケーションも抜けてます。

下層階は地権者権利変換の35平米ばかりです。

2027年に完成予定です。

貴重な情報を教えて頂き、大変ありがとうございます。そんなにも権利床が少ない方が多かったのですね。

>>58 地権者です。さん
桜丘口再開発は住宅の最低面積が40平米で従前評価の2倍まで保留床単価で増床できました。
保留床単価が安いと増床が多くなり、保留床単価ぎ高いと増床が少なくなるので、増床上限も違ってくるんですかね

>>60 匿名さん
増床のルールは結構厳しくて、従前評価額の1.2倍もしくは、従前床面積までは増床可能ですが、従前評価額までは権利床価格で、それ以上は保留床価格です。

因みに、最小住戸面積の35平米までは従前評価額や従前床面積に関係なく権利床価格で取得できます。

>>61 地権者です。
西麻布三丁目は1棟ビルが地権者の大半で増床ニーズが低く、権利者の皆さんの意向で増床上限1.2倍でOKなんですね。
参加組合員の野村不動産やケンコーポレーションにしてみると、保留床のほぼすべてを取得できる理想的な再開発事業とお見受けします。
タカハがコンサルで入ってる渋谷二丁目再開発の全ての地権者が参加組合員になってる再開発と対照的です。

>>62 匿名さん
1棟ビル所有の地権者はごく一部で、地権者の大半は30平米前後のマンション区分所有者で、ほぼ大半が最小住戸の35平米取得の地権者です。

なので、従前評価額の1.2倍は大半の地権者にはあまり意味がないです。

今回の再開発地区は、古い中層マンションが多いので、面積に対して地権者の数が通常の再開発より多い様です。

>>62 匿名さん
「参加組合員の野村不動産やケンコーポレーションにしてみると、保留床のほぼすべてを取得できる理想的な再開発事業とお見受けします」
↓
そうなんです。デべの横暴で、地権者にとっては桜ヶ丘再開発の東急不動産、虎ノ門・麻布台再開発の森ビルの増床規準と比較したら最悪ですね。
そのため野村主催で5社が参加組合員になっている西新宿三丁目西地区再開発においても、デべ保留床が83％を占めているため地権者の反発が強く、組合設立同意率は65％しか達成できていません。

>>64 口コミ知りたいさん

間取り図や価格表を地権者に見せる前に増床制限をかけるなんて驚きです。（商品内容や値段を教えないで何を買うか強制されるような話です）

不動産会社の担当者はサラリーマンなので会社から褒められようと保留床を安く誘導して増床制限で地権者に保留床を取らせまいと考えるでしょう。

しかし、地権者の代表である準備組合理事会が建替え決議や再開発組合設立前にそれをやったら明らかにアウトだと思います。

>>65 匿名さん
組合設立同意書を取るまでは「それは本組合設立後に協議する」との逃げの口上でかわされています。

基本的に再開発事業は地権者の代表である理事会が方向性を定めるのではなく、準備組合・本組合事務職員（大手デべロッパ―からの出向兼務社員）が本社の意向を受けて方向性を決定します。
理事会なんておひな祭りの飾り人形にしかすぎません。

掲示板の趣旨とは違ったコメント展開になったので、これで終了します。

いずれにせよ、六本木ヒルズに歩道橋で直結し、1階2階が商業施設、3階がオフィス、最上層がラグジュアリーホテルの西麻布アドレスのタワーマンションなので、プレミアム物件になる事は間違いないでしょう。

6年後の不動産市場が更に上がってれば最低1000万/坪以上にはなるのでは？

とはいえ首都高沿いなのでそこまでは行かないように思います。

>>69 匿名さん
坪800万円くらいなら、まじめに検討したいです。

築20年のヒルズレジデンス棟が坪1200～1300万で売られている事を考えると、最低坪1000万以上はするでしょう。

ラグジュアリーホテルって…どこが入るかんだろう？

>>69 匿名さん

首都高沿いはマイナスにはなりません。

首都高沿いの住戸は中層階以上なら問題無いでしょう。
東向きはテレ朝通りを挟んで六本木ヒルズとお見合いになるので好みが分かれそうですね。

>>73 マンション検討中さん
名称はプラウドタワーヒルズネクストとかにして、六本木ヒルズに住んでると名乗れるようにしてくれれば最高だな

>>74 匿名さん

名称はこれからだと思いますが…西麻布クリスタルタワーか、西麻布NKタワーじゃないかと憶測します。

KENが入ってるので、野村のプラウドは無いでしょう。

>>75 マンション検討中さん
金谷ホテルの建替えみたいなものだから、地元地権者は高級ホテルの1室をもらい、自分で使うのもよし、ホテルのレンタルプログラムに乗って一定の経費を引かれた後のレンタル代をもらってもよいとの権利変換イメージなのでしょうか？

>>76 匿名さん
ラグジュアリーホテルはKENと野村の共同所有みたいです。
金谷ホテルマンションは普通の分譲マンションなので、マンション部分の権利返還ですね。
6年後はヒルズレジデンスも築26年位だからヒルズからの住み替え需要も多いのかな？

>>77 マンション検討中さん
金谷マンションの地権者は1.2倍までの増床制限かけられて、保留床は野村とケンコーポレーションで山分けですか！
再開発組合の理事長さんてどんな人なんでしょうね

ここは三田小山の再開発と時期が被りますね。
どちらのマンションが人気になるのかな？
麻布台ヒルズや白金高輪もザスカイ等タワマンが続々建つので、これから港区はマンションブームで凄い事になりそうですね…

>>61 地権者です。さん
地権者の増床は保留床の一部を取得することになるので床単価は保留床単価
持ってる権利が小さく最低面積の35㎡すら取れない弱小地権者には過小床特例で権利床単価で低層階の35㎡まで増床できる心温まる支援策になってるのでしょうか

港区　西麻布三丁目　北東地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.minato.tokyo.jp/saikaihatsu/kankyo-machi/toshikekaku/...
港区議会
https://www.gikai.city.minato.tokyo.jp/?pc

>>51 匿名さん
アラディン無くなっちゃったんですか…

>>82 名無しさん

https://s.tabelog.com/tokyo/A1307/A130703/13260913/

これか

>>80 匿名さん
結論、最小床面積が約35平米なので権利床価格で取得できますが、これはどこの再開発でも基本的なスキームです。
ウクライナやロシアの問題も含めて、これから世界的に更に資源高になるので、建築コストもどんどん上がり、マンションの価格も更に更に上がりそうですね。
このマンションもミニマム坪1000万円以上になるんでしょうね。

国税庁　法人番号公表サイト
西麻布三丁目北東地区市街地再開発組合
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/henkorireki-johoto.html?selHouzinN...

合同会社　西麻布三丁目開発
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/henkorireki-johoto.html?selHouzinN...

>>79 匿名さん
＞ここは三田小山の再開発と時期が被りますね。
どちらのマンションが人気になるのかな？

　それはここが圧勝だと思われ。

>>83 匿名さん
ビュッフェ、無くなっちゃったのか……。

事業協力者のケン・コーポレーションって、
外資系企業の駐在員向け物件を扱ってるところ？

>>71 マンション検討中さん
デベやケンが取得する卸床価格（保留床単価）は1坪あたりでこんなもん？
住宅600万円
ラグジュアリーホテル700万円
事務所500万円
店舗800万円

>>89 匿名さん
ホテルは1番安いよ

年内解体開始予定が少し遅れてるみたいですね…
解体が始まれば、いよいよ本物件の概要が少しずつ明らかになると思いますが、実は間取りが微妙な部屋が多く、東がヒルズとグラハイ、北がEXタワーなので、西と南の眺望が抜けてるので、人気の間取りと眺望の良い部屋はかなり人気になると思われます。

>>91 匿名さん
平均単価1500万は確実だろーな

低層階は坪1000万～
中層階は坪1200万～
高層階は坪1400万～
高層プレミアムフロアーは坪1800万～
↑こんなイメージかな？

最上層のホテルはどこが入るんだろう？
ペニンシュラ、コンラッド辺りかな…

>>93 匿名さん
ケンが再開発組合から買う価格のざっくり倍と見てよさそうだね。
てか、再開発組合の役員の皆さん、かなりのお人好しですな。
自分達には従前評価の1.2倍制限をかけといて、参加組合員にはえらく安く保留床を売ってあげるんですね！

まあ、ケンも野村も事業主でリスクもある訳だから…ある程度の旨味が無いとね。
逆に、地権者でわがまま放題で荒らしている輩の方が問題だよね。
しかし、あの場所に住めるのは最高だね。
場所だけならヒルズレジデンスより上だね。
もちろん三田小山より良いよね。
1階2階の飲食店のテナントが気になるね。

>>95 匿名さん
再開発はマンション建替えと違って全員同意で進めるケースが多いから、ケンや野村に旨味があり過ぎても、地権者全員から同意が取れさえすればOKでしょ

地権者達にそんな権限は無いです。
発言権があるのは組合の理事達位かな。
麻布台ヒルズとこの物件だとどっちが人気かな？
住むのはこの物件の方が良いと思うが、やっぱり森ビルの壮大な規模の勝ちかな…
次いで三田小山も出来るし、富裕層には楽しみですね。

↑2025年度竣工予定になっていますが、2028年度位になりそうですね。
解体工事はいつ始まるのかな？

>>98 匿名さん
今年3月までに権利変換認可のスケジュールだから、もう間もなくじゃない

三田小山町も同じような進捗だからホントかぶってますな

年内に解体着工できる予定なんですかね？
このマンションができたらテレ朝通りがガラッと変わりますね。
楽しみですね。
東南の上層階を狙っています。

>>90 匿名さん

そですね。

>>100 匿名さん
ホテルの下が住宅だから45階の東南角部屋が一番高い部屋になりそうね。
六本木ヒルズレジデンスC棟と並ぶ最高級レジデンスか。

これから、麻布台ヒルズ、三田ガーデンヒルズ、この西麻布三丁目マンション、三田小山マンションと続々出来ますね…白金高輪もバンバン建ってるし、港区の人口がめっちゃ増えますね(笑)

港区の人口は変わらないと思うけど
どこかが空くだけだから

>>101 匿名さん
権利者の方にお伺いしたいのですが、こちらの再開発では増床について従前評価の1.2倍制限があるようですが、特別分譲でもう１戸自由に取得できたりしますか？
増床とは別にもう１戸子供に買わせたい等の理由があれば取得OKとしている再開発も多いようですが。。。

地権者の櫻田神社がごねて再開発のスケジュールが遅れてるって話が出てますね。
他の地権者には本当に迷惑な話ですね。

>>105 ご近所さん
出来ないです。

ぼちぼち立ち退きが始まってますね。
ローソンも無くなり、knockもヒルズに移転して、一帯に飲食店が少ないですね。
アルデバランだけは最後まで残って欲しい。

最上層フロアに入るホテルはどこですかね？
六本木ヒルズ、ミッドタウンに次ぐランドマークタワーなので、六本木住民としたら楽しみです。

マンションの下層階は35平米位の地権者物件が多いみたい。
10坪強だと幾ら位で売りに出るんだろう？
セカンドハウスで1部屋欲しいな。

>>110 匿名さん
1億前後だね。

>>111 匿名さん
ワンルームで坪1000万ですか。。。
室内仕様はホテル階と同じでしょうか？

>>112 通りがかりさん
ヒルズの真横で上層階が高級ホテルの新築タワマンだと安い位じゃないかな。
坪1200万はするんじゃない。

>>113 匿名さん
低層階のワンルームでもリッツカールトン並みのホテルのケータリングやスパが使える仕組みになってれば1200もありうるかな
ハードは確かに抜群なのであとはどれだけソフトが充実してるか次第だね

確かに、部屋のクオリティ次第かも。
野村不動産はセンスがイマイチな印象だけど、どんな仕上がりになるか楽しみ。
Uber eatsがあればケータリングはいらないかなw

来年早々に解体が開始されるみたいだね。
三田小山の再開発と同時期みたいだけど、どっちが早く竣工するのかね？
同時期だとマンションの販売競争が過熱しそう。

以前、西麻布三丁目にある会社に勤務していた者ですが既存の建物の解体工事っていつから始まるんですか？
完全に無くなる前に、１度は見ておきたいなと。。。

ここも三田小山西のタワマンも坪1200くらいかな？

>>118 匿名さん
渋谷桜丘口でも1500だから、それくらいはいくと思うよ
三田小山町より上だろ

坪1500万円…恐ろしい金額だね。
ちょっと前にはミッドタウン裏の坪の800万で高いねー！って言ってたのに…
35平米で1億5000万円強…100平米で4億5000万…もう青天井だね。
西麻布にそんな価値あるのかな？

>>120 匿名さん
ないね

高値掴みだから、まじで。今が異常な高騰過ぎる。2025年問題って知ってますか？団塊の世代（800万人）が７５歳以上になるフェーズ。どう考えても現在のマンション市況は需要と供給が合ってない。本当にこれこそバブルだよ。絶対そのうち弾けるから。

>>122 マンション検討中さん

ならないよ。
別に金のある人間の間で回してるだけだから。日本全体が貧しくなろうが、庶民が困窮しようが関係ない。
この市場に参加できる最低ラインが夫婦二人とも一部上場企業勤務の正社員ディンクス。
超都心物件の供給量なんてたかが知れてるんだから全部軽く消化される。需要と供給は合っていないどころか供給不足。でも立地微妙な便乗物件は淘汰される。それだけのこと。

>>123 マンション検討中さん
確かに1990年のバブル崩壊は利回り1%の高値物件を金利5%以上で借りて買ってるところに総量規制で突然ブレーキかけて人為的に不動産市況を壊すような金融政策が行われたからあんなことになったけど今は金利が全く異なるから首のつれようがないからね

確かに欧米の利回りなんて1%位がザラだから、港区新築で利回り3%取れる日本の不動産投資は魅力的だろうね。
中国の富裕層が資産逃しで日本の不動産買うのも多いみたいだし、まだまだ需要はあるんだね。

>>125 通りがかりさん

日本人の手が引っ込んで外人需要ばかりになってきたら危ないけど、今は日本の銀行は投資用には厳しく、外国からは現金買いに限られるのでバブル崩壊の時みたいなことにはならんでしょう、マンションについては。
オフィスはたぶんもうすぐアウトかな。

>>126 マンション検討中さん
オフィスはテレワーク化で構造的な変化が起きてるから危ないよ
マンションは超都心部に限っては国際的な市場化してるので、まさにハワイの不動産市況がずっといいように世界中の誰かが買い続けるので相場は強含みだろうね

東京都心のオフィスいよいよやばいのでは？

｢半分空室｣のミッドタウン八重洲､三井不に試練
https://toyokeizai.net/articles/-/591583

港区とか中央区にバカスカ建ててるのは軒並みヤバいだろうね。
だって入居する大企業ってほぼテレワークでしょ。

＞＞117
旦那！OA産業なんぞどうでもええんちゃうの？

今じゃ糞会社ですがなw

六本木ヒルズの真横で、54階建の西麻布アドレス、上層階はラグジュアリーホテルが入り、六本木のランドマークになるこのマンションは住むには最高の立地かな。
西麻布は飲食店も多いのでグルメも徒歩で行けるしね。
上層階の100㎡位の部屋が欲しい。

この西麻布アドレスのレジをとても良いと思うんですが、
↓
この赤坂の建設地も負けず劣らず凄くないですか？
グーグルで見ると分かるけど北側の「赤坂御用地」の森が全部そのまま借景に
なってしまうという。まだあまり話題に上らないけど相当貴重な物件ではないかと。

「赤坂七丁目2番地区第一種市街地再開発事業」
https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52528604.html

この西麻布三丁目も↑赤坂七丁目2番も西新宿も全部野村の再開発だね、野村は権利返還の条件が悪いって話で、儲けは全部事業主が吸い取るんだろうね。

>>133 名無しさん
野村不動産が悪いというより再開発組合の理事長や理事の目が節穴なんじゃねえ

>>134 評判気になるさん
いいえ、それが野村不動産のやり方です。ここも西新宿3丁目でも還元率は低く、増床率も厳しく制限をかけてきます。
所詮、組合理事長や理事は素人です。

なるほど、赤坂七丁目2番も野村だから増床制限が厳しそうだね…以前従前評価額の2倍で売り物が出てた話を聞いた事がある様な…

野村の母体が證券だから、やり方が強引なのかな？

>>135 名無しさん
野村や組合理事長は悪くなく、都市再開発法で従前評価は現状の土地建物評価、現状面積以上の増床は原則禁止だと決まってるんだよ

西新宿の再開発邪魔してる利害関係者がここでも暴れてるのか？
マジで再開発の遅延行為はやめろよ。社会の害悪だからな。

>>138 匿名さん
そうですね。
再開発は都市再開発法に則り、地権者が主体となり、国家資格を持つ不動産鑑定士、弁護士、再開発コーディネーター等の専門家のアドバイスを聞きながら、丁寧に地権者全員の同意を得ながら進めます。
法律に違反するようなことはそもそもできません。
法律に違反するような無理な要求をして妨害してもそれが受け入れられることはありません。

でも、森ビルの麻布台ヒルズも三田小山再開発も増床は無制限で増やせたよ。
だから結局事業主のスタンス次第なんだよね。
なので野村のスタンスは増床制限が厳しいって事。

↑西新宿三丁目再開発を邪魔しているのは西新宿ライオンズマンションの理事達が中心だよ。
権利返還は従前床面積の130%でしかも中層階以上を求めてるから折り合いがつかないんだよね。

>>141 名無しさん
再開発や建替えのポイントは3つ
・分譲相場に応じた保留床単価
・開発法による開発利益を加味した従前評価
・権利変換先希望の自由
これがこうなってるから揉めてるのかと
・分譲相場の半額以下
・開発利益を加味しない従前評価
・増床制限で下層階の一部だけ取得可

>>141 名無しさん

邪魔ばかりするようであれば排除してほしいですね。
ライオンズは区画の際なので排除してもなんとかなりそう。

そのライオンズの邪魔をしている主たる理事が…何と再開発準備組合の理事という…まさかの盾と矛の関係ww

三田小山と西麻布三丁目は時期がほぼ一緒だけど、どっちが人気になるのかな？

>>145 匿名さん
どう考えても西麻布三丁目でしょ。

ここは坪1300位するのかな？

>>140 通りがかりさん
三田小山は増床制限ありますよ。他と比べると緩い方ですけど。

>>146 評判気になるさん
どうでしょうか。こちらよ方がお高くなるでしょうけど、お値段次第では三田小山の方が人気が出そうかと。

低層階の地権者ワンルームで坪900スタート位。
ワンルーム以外の低層坪1000～中層階坪1200～高層1400～こんなイメージかな。

三田ガーデンヒルズと同じくらいの価格ですね。

ヒルズの真横だよ？立地的には三田ガーデンよりも人気が出ると思うけど(笑)

>>152 通りがかりさん
ミッドタウンの隣の三井の檜町タワーも分譲時坪900がいまや1500超だもんね
さらに円安だから外人からしてみたら実質3割引きだし

上にどんなラグジュアリーホテルが入るのかな？
竣工したら六本木ヒルズ、グラハイ、けやき坂と一体化して、あの辺は一気に景観が良くなるね、駅も近いし実際に住んだらホント便利だろうね。

>>144 通りがかりさん
笑ってしまうけど、バランスが取れてそれなりの所に着地するでしょう。

>>141 名無しさん
そんなもの交渉材料に使っているだけよ?

>>155 名無しさん
西新宿は既に弁護士も介入してるから長引くだろうね。
竣工は12～15年後位かな。

マジかよ。どうでもいいけどさっさとつくってほしいわ。新宿の旬は2030くらいだろ。

西新宿はそもそも再開発に反対してる地権者、通知を無視してる地権者、そしてLMの地権者ほぼ全ては権利返還条件で全く折り合わないから、早くて12年、野村が折れなければ15年コースだね。実際にどこも再開ってこんなスケジュールだよ。

西麻布再開発は来年春までには解体開始みたい。
あの辺の景色が一変するだろうね、竣工が楽しみ。

ここは野村不動産だからマンション名は野村プラウドタワー西麻布とかになるのかな？
注目のマンション&ホテルなんだから、もっとセンスの良いネーミングを期待したい。

ネーミングよりも、ここは坪1300～だから、庶民には買えないよ。

>>162 匿名さん
その分譲単価だったら、保留床単価は半値以下だし、増床制限1.2倍で地権者は低層階あてがい部屋収容だし、住宅より安い高層階ホテルはケンと野村しか取れない仕切りになってることになるけど
都市設計連合がコンサルなのにホントにそんなことが起きてんの?

低層階は坪900～かな？
↑地権者はほぼ区分所有の古いワンルーム1室のみ。
当然事業主が儲かる様になっている。
コンサルは事業主の代理人だからね。

何だか櫻田神社がだだこねて揉めてるみたいだね。
しかしここの地権者達は羨ましい…ここに住んだら人生楽しいだろうね。

>>165 通りがかりさん
神の使いの人たちが再開発でゴネるなんてホント
一番もめたらアカン人たちやん

西麻布三丁目にある会社に以前勤めておりました。
入社したころは、六本木ヒルズは無く６６開発と言われておりました。
６６開発の時も同様に反対する地権者がおり、竣工までに約１７年かかっておりました。結局、バブルが崩壊した後にその地権者も渋々立ち退きを余儀なくされ、何件かしているお店がありますがその内の1件は、立ち退きした後に店主が日中から飲んだくれて若くして亡くなったそうです。人生って分からないもんですね。
　西麻布三丁目の開発に関しては、随分前に反対運動をＴＢＳ番組の噂の東京マガジンに取り上げられて勤務先の担当者が出演しておりました。
その会社はありますが、今後どうなるか少し気になりますね。

>>167 moaiさん
そんな歴史があったんですね…
西麻布三丁目再開発は少し遅れていますが、来年3月位には解体が始まる様です。
六本木ヒルズの地権者だった方がこの再開発組合の理事長をやられていますよ。

>>166 マンコミュファンさん
氏子がいる地元町会に話しも通さず神社動かそうとした素人集団が馬鹿
旧財閥系や森ビルならもっと上手にやっただろうに

野村財閥

>>169 購入経験者さん
そりゃ軽率だな
町会は地元の元締めだからね
単に祭り好きの年寄りの寄り合いだと思ったら大間違いだからね
町会倉庫か町会会議室くらいはつくって無償提供するくらいの器量が必要なのかもね

野村主幹のあちこちの再開発で問題多発してないか？
行政も適切に指導しろよ。

野村の再開発は地権者にシビアだからトラブルだらけ…地権者に優しい森ビルと真逆だね。

櫻田神社の件は、弁護士を使ってやれもっと土地を増やせだの、やれ補償金を増やせだのと、ゆすりたかりみたいに駄々をこねてるって聞いてるけどね。

>>174 評判気になるさん
再開発の個別交渉ってそんなもんだよ
ただ神の使いに対して条件を渋って揉め事にするのはスマートなやり方じゃいよな
ただでさえも従前評価の1.2倍上限の増床制限が波紋を呼んでるわけだから

神の使いね…再開発の個別交渉は言ったもん勝ちなのかね…地権者みんながそんないやらしい個別交渉をしてるのかね？
そもそも増床はどの位が適切なんだろう。
何だかブラックボックスが多いね。

結局上層階に入るラグジュアリーホテルってどこなんだろう？
目の前がグラハイ、六本木ヒルズ、上層階がラグジュアリーホテルで西麻布アドレスなんて住環境は最高だね。
販売開始が待ち遠しい。

補償の初めての金額提示がありました
お支払いできる補償としては現状以下の通りとなります。
動産移転費用 90万円程（マンションから移転先への引っ越し・移転先から再開発ビルへの引っ越しの2回分）
賃料補償 390万円程（現在の家賃と周辺家賃との差額分×工事期間）
その他 ：40万円程（仲介手数料等）
合計：520万円程度
＋会社移転による印刷物等

>>172 匿名さん
確かにデベロッパーによって再開発の進め方がだいぶ違う。
以前は行政裁量で実質8割同意を都市計画認可や組合設立で求めていたから森ビルの再開発のように公正な再開発になってた。
最近は組合設立直前に敷地を分筆して議決権を水増ししたり、転出者に開発利益を還元しなかったり、地権者の増床を阻んで低層階のあてがい部屋に押し込んだりと、目や耳を疑いたくなるような再開発を見聞きする
もうちょっと国や行政が関与しないといずれ大問題になるかもしれんな。

西新宿のクソ業者乙です。社会悪は再開発邪魔してるあんたらだよ

>>174 評判気になるさん
宝生ハイツの建て替えでも神の使いの金比羅さんは合法的な総合設計制度を正面から否定して止めようとしてるからね
法の支配を神の支配が上回るとのロジックだからなかなか折り合いが難しいよな

https://www.kensetsunews.com/archives/773226
　西麻布三丁目北東地区市街地再開発組合は、再開発事業に伴う既存建物の解体工事を２０２３年１月から大成…

ようやく解体が始まったね。
まだ補償金を吊り上げ様ともめてる地権者がいるらしいけど、往生際が悪過ぎる。
三田小山も来月から解体だから大体同時期の販売かな？
六本木の新しいランドマークホテル&マンションが今から楽しみだね。

補償金交渉って、性格でますよねぇ。
ある程度のところで妥協しないとね。

金の問題だけではないのかも。
相手によっては強制執行できないケースもあるのかな。
道路事業など折り合いをつけるまで10年単位で時間がかかるケースもあるし。

>>54 リフォーム検討中さん
想定新築分譲単価の半値以下の卸値でデベが保留床を取得できるのに、地権者は従前評価の1.2倍までしか増床できないって、、、
そりゃ、立ち退き交渉にしわ寄せいくのも、わかる気がするよ
ガンバレ

最新情報きましたね

地上54階、高さ約200m「西麻布三丁目北東地区第一種市街地再開発事業」の権利変換計画認可！六本木ヒルズの西側で最上部にホテルが入る約500戸のタワーマンション
https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52541628.html

>>187 口コミ知りたいさん
これ、デッキに屋根つけて、アンブレラフリーにしてほしいわ。

三田小山よりも竣工早そうだな
坪1000スタート位かな？

3月末に97条補償金の支払いも始まり、4/6に全引渡しも終わり、既に解体も進んでいるので、後は2028年の竣工を待つだけ。

54階建の上層部は外資ラグジュアリーホテル、500戸の住戸、オフィス、1階店舗と西麻布の新しい顔になるんだろうね。

>>189 匿名さん
坪1300ぐらいは行くのではないか？

>>191 匿名さん
それはないと思う。

あの立地と今後の建築資材等の値上がりを考慮すると坪1200～2000位かな。

本格的な解体は始まりましたか？
完成したら相当な人気のタワマンになるんだろうね。
TMTリッツの賃貸に住むような感じかね。

こちらの販売開始時期はいつごろかご存じな方はいらっしゃいますでしょうか？

いつ頃かわからないけど、超富裕層しか買えない価格になりますよ。

>>196 匿名さん

そんなことは言わなくてもわかってます笑

>>194 名無しさん
GWに行ってしました。
地権者退去して、工事が始まってます。

当初は、コロナなどで計画がずれて心配でしたが、ブルガリやジャヌなど、外資の高級ホテルがどんどん参入する流れが続いているので、よりステータス性のある外資ホテルが、結果的に入居してくれるのではないかと期待しています。
KENさんには誘致頑張ってもらいたいですね。

竣工が2028の春位みたいだから販売開始は2025年位からかな、地権者住戸を除いた販売住戸は何戸だろう。
欲しいけど相当高そうだね。