50歳からローン組んだ方

頑張ってください。
そう言う発想が出来る方もですが
何より50歳代で団信が通る（私の場合は持病がありますので無理です。）
こと自体すばらしいことですよ。陰ながらエールを送りたいと思います。

東京と地方とでは収入が随分違うので何とも言えませんが、地方の物件は、不動産価値は無しですので、できるだけ安く抑えたいと考えました。後からわかったのですが、別荘地みたいに林の中の環境の良い土地は東京の人が競って買うのですごく高いようです。

56歳で22年ローンで2700万円組むつもりです。　年収800万円＋家賃収入120万円。
妻は中国人36歳で、仕事をしてます。　いくら収入があるか教えてくれないのですが、
前に私より月収が多いかもとか言ってました？　ボーナスないはずで、家賃収入を
考慮してないと思うので、私の方が多いと思いたい。　頭金4000万円で私の定年後は妻が返すはず。
変動0.875％の予定？　返済額＋管理費等は、今の借家の家賃より何万円か安かったのでどうにかなる？
小さい子どもが1人いるけど、江戸川区なので、保育料補助等いろいろあるはず。　頭は良さそうなので、
ずっと公立で済みそう？　　

中国人妻を信じるのってやばくないですか？

いくらもっているか確認しましょう。

妻は、中国にいずれ逃げますよ。

というより、 124さん本人名義のローンなのか、夫婦二人名義のローンなのかによりませんか？「定年後は妻が」と書かれてるから、共同名義だと思うけど。
定年までは二人で払うの？旦那さん一人で払っていたローンを奥さんが引き継ぐの？旦那さんの定年何歳？

内容によっては、奥さんの負担が多くてババを引く（失礼）ことになるし、逆に旦那さんが定年後に追い出される羽目になる可能性も※『ローン払ってるのは私よ』とか言って

他人の事情に口を出す気はありませんが、収入いくらあるか教えてくれないとかひっかかる（それでは共同名義のローン組めないはずだし）。
万一離婚、とかになったら日本人同士でも揉めますよ。慣習が違えば尚更。多額の頭金出させてほとんど金出さずにマンションはいただき、とならなければいいけど。
…実はこういう話、増えてるんだろうなー。

124です。　貯金0だと定年後の生活が不安なので残す貯金＋定年までの収入＋退職金で返済できると考えてる。
定年までだと4000万円＋75歳までだと1500万円の生命保険に入っています。　住宅ローンも保険が付くのでは？
中国人が皆信用できないわけではないですよ。　今の家賃・電気代等は私が出していますが、電話代・食費・
妻の家族を何回か呼ぶが請求無し。　子どももできたし、妻は日本にいたいので、東京の借家を出て、自宅を買う
結婚8年目。　私は定年前に、借家を出ようと考えてただけ(地方に自宅購入後転勤⇒会社の住宅補助9万上限)
今度買う家は妻が捜してきた。　私だけで買うなら、もっと狭い間取りにして、ローンは少額にする。

頭金が多いor一部上場企業だから(私は両方)、0.975％がさらに-0.1％になると言われました。
実は妻は今年から、店のオーナーに変わったので、妻の収入証明は面倒だし、合算しないと融資を受けられない
訳ではないので、私の収入だけで銀行の審査を受ける。　販売の宅地建物取引主任者の人が多分大丈夫と

私も定年後、自分の貯金を持っていたいので、1行目は少しは残すと思います。　年金＋家賃収入もあるし。
共同名義か…、自宅は遺産として妻に残しても、相続税が控除されるのでは？　ちょっと調べよう！
独身時代、地方都市に買ったマンションは共同名義に変更したほうが良いかも？

自営の場合よくわからないのはあっても、教えてくれないというのも引っ掛かる。
それから、今時、頭悪ければ都立でＯＫだけれど、頭良かったら都立でも特定
のところでない人はみんな私立っていう感じですよ。
保育園だって、入るのはＯＫですが、補助なんてでないに決まってます。
世帯合算しますから一番高い保育料ですよ。
ちょっと今時の事情がお分かりになってないような感じがするので、２０歳も
年下の妻が可愛いのはよくわかりますが、はた目から見ると危ない感じです。

126です。定年後は奥様がローンを引き継ぐ・貯金（定年までの収入）と退職金でローン完済可能、どちらが正しいんでしょうか。

年収だけ考えたら借入額は問題なさそうに思えるけど、定年65歳とかなら後者の計画可否は他人にはわかりません（実働十年しかないし）。

プロの見立てでご主人単独名義のローンが組めるならそれでOKでは？もし途中で不履行になった場合のことでも心配されてるんでしょうか。
失礼ながら、質問の意図がわかりません。

124,127です。
頭金4000万円でも、貯金はそれなりに残ります。　定年までの収入、退職金でローン完済は
可能でも、私個人の貯金が無しでは困るので、死ぬまでは、少し持っていようかと思ってます。
地方都市の4000万円のマンションは数年前に繰上返済で完済済みです。
妻が働く前、指輪、洋服ダンス、衣服とか一緒に買物に行って私が出しましたが、
働いてからは、衣服、バッグとかいろいろ自分で買っています。子どもの世話の補助で、中国の父母姉
に何度か来てもらってますが、妻が出して何も請求されません。　家賃、電気代等は私が出してますが。

最初はお店に勤めてました。　3年ぐらい前かな？私より収入が多いかもって聞いたのは。
マンション買う話は、3ヶ月ぐらい前かな？　妻が捜してきたマンション(今の借家から3分)を見て
私も良いと思ったので決めました。　定年後は住宅補助9万円も無くなるので、今の借家には住めません。
今年から、その時の妻の貯金を元に、お店を始めました。　店関係のいろんな妻宛の請求書が届きます。
教えてくれないと書いたのは大袈裟でした。　まだ本人もよく分からないと思います。
上にも書きましたが、妻の今の仕事の所得はまだ半年くらいで、証明書類がないので、
私だけの収入で銀行の審査を受けます。　でも定年後は恐らく妻のが収入が多いので、妻が払う予想です。

江戸川区は子どもの補助が凄いです。
①中学生までの医療補助
　・東京23区　自己負担分補助(つまり無料)　所得制限なし
　　http://allabout.co.jp/r_house/gc/31499/
②私立保育園補助
　・東京ランキング　江戸川区(下記2.3項計) 1位
　　http://www.tonashiba.com/ranking/money/schoolexpense/03020011
　・江戸川区：就園奨励費補助金、保育料補助金、入園料補助金(2.3項　所得制限なし)
　　http://www.city.edogawa.tokyo.jp/kurashi/kosodate/hoiku/shiritsu/index...

私自身、国立高校(昔私の頃、東大3位)で、その大学です。　弟が中高一貫の私立だったので、
5年で教科書終わって、1年受験勉強の私立がラクなのは分かります。最後は本人のやる気と能力と運です。
私は出世欲が無く、自分のやりたいように仕事をやってきたので、大学の割にはかなり収入低いです。
大学院まで6年間、大学受験の家庭教師をやっていたし、現在はコンピュータのソフト開発なので、
高校低学年くらいまでは子どもの勉強みられるかな？

129です。失礼ながら追加書き込みを読んでますます、何を言ってほしいのかがわかりません。
堅実な方のようだし、額面そのものは無理の感じられる程度ではないと思えます。

ただ、他の方も指摘されているように、『ん…？』とひっかかる箇所があるのも事実です。
「いくら収入があるか教えてくれない」＝自力で店を開ける人が、開店直後でも収支明細を把握していないわけがないと思います。
「定年後は妻が払うはず」「予想」…奥さんが気に入ってる物件でご主人に多額のローンを負わせるのに（しかも収入があって）定年までローンはすべてご主人持ちですか？しかも今まで通り払ってくれる「はず」
として、定年後はご主人の財布を当てにせず奥さんが支払うという発言も約束もなし？申し訳ないけど理解不能です。今時の共稼ぎはもっと突っ込んだ話してると思う。

ちょっと辛辣な書き方かもしれません。ですがローン自体には不安ないけど先々の生活全般に、漠然とした不安を感じていらっしゃるようにしか思えないので、敢えて書かせていただきました。

奥様と意思の疎通は充分に取れてらっしゃいますか。言葉が違う相手ならなおのこと、しっかりと話し合うことが重要と思います。
ご本人ご両親はご存命ですか。どなたか信頼できる方がいらっしゃれば、相談をされることお薦めします。

日本も凋落傾向とはいえ、まだまだ金持ち国ですから集まる人の思惑もそれぞれです。奥様をお疑いしてるようでご無礼ですが、こと家族や婚姻関係となると
行政も介入を控えますから、様々な問題が表面化するまでは個々人が解決法模索するしかありません。

ご気分を害されたら申し訳ありません。どうぞぜひ、信用のおける方に相談なさってみてください。

奥さんに話してみたらどう？ローンは自分名義で組むけど小遣いも残したいから支払いに協力してくれないかって。
それである程度はわかる。定年後に払ってくれるのかどうかも。

相談の方の江戸川が小さい子に補助が多いのはわかりますが、
ＨＰの入園というのは「幼稚園」のことで、どこでも多少なりやってます。
幼稚園でも保育料と呼ぶだけです。
また、小学生まで医療費無料はちょっとした自治体ならやってますし、
中学生はあまり医療費はかかりません。（結構丈夫になるって事）

姪が国立中から国立高にそのまま進んでいますが、小学校の時には
某有名お受験塾に３年間通いました。
もし、国立に落ちたらどこか私立に行かなければ恥ずかしい位だし、
私立ＯＩ中学に受かったら、国立を蹴ってでも行ったと思いますよ。
（そちらはめでたく落ちました）
中学受験などは受験力ですから、技術がものを言う世界で勉学とは違います。
親が教えたぐらいで受かるなら誰も苦労しません。
失礼ですが、時代が違います。

他の方も言うように相談の方がなんとなく現実的でないのが、ものすごく
変に感じます。
こどもを保育園に入れようと言う方が保育園と幼稚園を間違えたり、
奥様の年収がわかったりわからなかったり、わからなくても店は開ける
とか（全額自己資金？？）、本当に何を相談したいのかわかりません。

金額がどうこう言う前に、奥様がどんな事を思って家を探してきたのか、
どうしたいのか、自分はどこまでできるのか、よく話し合った方が
いいと思います。

土日にゆっくりしすぎて、生活リズムが狂ってしまいました。
明日から1週間、辛そう…。

>>124
定年になったら家を売っても4000万は手元に残る。最悪地方の持ち家に引っ越せば老後は安泰
退職金は3000万円は出るだろうから子供の学資も大丈夫。７５まで働けばローンも返せるし
貯金も増える。

>131
別に何か相談してるわけでは、ありません。　私のケースはこんな感じと書き込んだだけです。
私の書込みに対するレスが多かったので、予想外に書込みが長くなってしまった。

妻は2年間日本語学校(3ヶ月基本)に行かせた。会話も読み書きも日本語で不自由ありません。
日本語字幕の洋画をよく見てます。　住宅ローン＋管理費等より、数万円高い家賃を今払っているし、
定年後も、年金＋家賃収入で、私でも払える額です。　私はＰＣが趣味なくらいで、金のかかる趣味無し、
食べ物の好き嫌いが違うので、食費や小遣い、十分です。　20歳も下の嫁と結婚、子どももできて満足です。
自分の子でもあるので、子どもの物は、全部嫁が出してます。子どものためにビデオカメラ、カメラを買った
自営になってから、帰宅時間がまちまちです。月により収入に巾があるみたい？　実は請求書や帳簿が家にある
ので、大体はわかる。　定年まで嫁の収入に期待してません。いずれ嫁と子どもに残すので。　嫁のが多分
30年ぐらい先まで生きるので、対等なパートナーという感覚ではないです。　半分娘みたいな気持ちです
ＰＣ、テレビ等、買い物は相談せず、私の欲しいものを自由に買ってます。

物件は私も気に入ってます。　最初見た時の感想も、設備を後から調べてもなかなか良い。
地方都市に私が買った物件や同じ街の比較物件より遥かに良い。　地方都市とは値段も違うけど。
今は金利もメチャ安いし、東京でこの広さでこの値段？　もう完済済みの地方物件に少し後悔
私が2部屋と嫁には言われてます。　嫁子どもは当分1部屋に一緒に住み、1部屋は将来子ども部屋。

目的もなしに、ここまでプライバシーさらさんでもええやろｗ

奥さんの家族はどうなってますか？ いざとなったら、４０００万円持ってドロン…なんて考え過ぎかな？今は中国の方が暮らし良いらしいし。
余談ですが、知人はタイ人女性に２回も騙された。

４９歳で５０００万円。完済８０歳。元金均等＋繰上げ（返済額軽減）返済。

>>123

教えられる親と教えられない親がいると思う。

>>123

教える事が出来る親とできない親がいると思う。

>>133さんでした。
連投もすみません。

１３３ですが、親が医者で子どもの医大の時の疑問に答えてやることは
できると思うけれど、医大の受験は見てやれない。
こどもにつきっきりで教えるのは時間的に無理。
公文の広告の中学受験問題が解けるなら、ＴＶ番組にならない。
引用された小説家本人が回答がわからないのに、何が正解なんだろう。
自分が中学（高校）の英語教師でも数学や理科を教えられるだろうか。

教えられる親というのは難しいと思う。
子どもが自分で着々とやる性格で、疑問に答えるだけなら、親でなくても
学校の教師でも大丈夫。

お盆前で疲れが溜まって、ぶっきらぼうですみません。

私は57の時に購入し完済は80才。5800万購入しました。
今、子供は3才と7才です。来年退職ですが退職金とプラスαで終わります。自分が思うのは50代でも60代でもローンは良いと思います。
たた配偶者が、かなり若くないときついんじゃないかなと思います。
私は現在64妻が29なので、もし私が払えなくなっても妻は払えるだけの収入はある人なので、そう言う夫婦なら50、60でもローンは良いと思いますよ。

>143

ちょっと！！
>50歳からローン組んだ方
の論点より、
>私は現在64妻が29
>妻が29<
の論点のほうが重要じゃないか！！！

65で定年ということは、大学の教員で22の教え子と結婚した？
それか新入社員となぜか恋に落ち？？
いずれにしろ、35歳の年の差はすごいですね。
子どもが2人もできたあなたにも拍手です。


そう考えると、年上でもやっていけるのかな？

就職後、東京在住11年、その間に結婚、子ども2歳半。　今の金利はとても低い。
当初、頭金4000万円で買える家を考えたが、東京だと、かなり狭い間取り。

妻も働いているが、自営業なんで、私の定年までの年収　900万円より多いかも？
逆もありえるので、住宅ローンでは考えないことにした。　私の妻は20歳下

私の定年後は、厚生年金、退職年金、地方ﾏﾝｼｮﾝ家賃、計約400万円年収。
住宅ローンで、少し広い間取りにした　57歳から、2730万円ローン、75歳完済

シミュレーションの毎月返済額＋管理費は、今の賃貸マンション家賃より2万円低い。　
妻が働いてから、私が払うのは、家賃、医療保険、電気ガス水道、自分の食費・小遣い等。
その他の、家族の食費、生活費・渡航代、電話代等はすべて妻が払う(最近数年間)

50歳越えで2歳半のお子さん、すごいな～

充分な教育費も忘れずに

49歳なのですが、
一戸建ての購入を検討しています。
本当はあと2年住宅補助がもらえるので、
その間は賃貸でもと思ったのですが、
家族の年齢を考えると、もう買ってしまった方が
良いのでは？と思うようになりました。

ご意見を聞かせてもらえると助かります。

夫　単身赴任中　年収950万　退職金は2500万位
妻　正社員　300万
頭金　　1600万（諸費用は別途用意）
ローンは4000万を予定
（夫　3000万　私　1000万を予定）

貯金残　500万（子供の教育費は除外）

これからあと6年が教育費のピークで
年間180万は子供にかかります。
その後就職です。

今現在、私の収入は全額貯蓄　
夫の収入からは年間100万貯金しています。

よろしくお願い致します。

ご主人と子供の年齢は？
同じ年としても2人で年収１２５０万ですから
派手な生活をしなければ大丈夫では？
私は年齢も同世代で教育費別でローンと年収共にお宅の半分です。

すみません。夫の年齢が49歳　私は43歳です。
子供は大１と高２です。

夫の年収は丁度税金が多くとられるため、地味な生活をずっとしています。

あと心配なことはお互いの健康と老後の貯蓄です。
出来るだけ繰上をして、退職前にはなんとかしたいと思っています。

５０歳で１７５０万円の中古住宅(築２３年)を購入しようとしていますが無謀でしょうか？
子供は二人で二人とも社会人です。現在年収６５０万円、１０年後の退職金は150万程度、しかしこの不景気な時代
数年後にリストラも考えられますう。しかし低金利の時代ですし、今の家賃にくらべ購入した方が1.5万円安くなります。無謀でしょうか？

>>143
退職金を手にしてこれで完済しようかな〜って時に、団信が使える事態になると
奥さん助かりますな。

ジジイでローン残債が1000万～2000万円あろうが、4人住める広さがあったら
大丈夫。こどもが貧乏だから同居させてローン払わせればいいだけの話

ジジイになってもしカネがない、すわ借金というときに返済能力がなくて
誰がカネ貸してくれますか。
借金できるのは現役時代だけですよ。
借金も資金調達という本院能力の一つ。
過去の本人能力を退職後も生かすには79歳までローン借りておくのが
一番でしょ。
新生銀行の旧宅ローンに借り換えるって？

それもいいけど退職金3000万円あって残債2000万あったら
2000万そのままでいいじゃん。
3000万円５％で運用したら年150万で月12万のローンくらい払える
訳だから。
貧乏人はここで2000万繰り上げて、残りの1000万を使いつくし
一文無しになる。
資産というのは資本＋負債・・・習ったよね。個人も同じだ。

老後もローン残すかどうかってのは、持ってる住宅の価値にもよるよ。

退職時の評価で貸したら毎月いくらの家賃とれる物件か・・・が重要。

戸建てでやたらでかくて郊外の一戸建てなんて自己満足だけでろくな借り手
はにないわけで、こういのは家を壊して土地を貸すかまるごと売るかしか
使い道はない

一方都心のマンションで事務所貸しも可なら月３５万くらいで貸せたりする。
逆に考えれば老後そんな豪華な家にすまなくても、人に貸してタイやシンガポールあたりで
安く暮らしたほうが賢い。
３０００万のローンの支払いが１２万／月管理費・税いれて１８万としても
年金＋１７万もあればタイなら楽勝でくらせる。１０年暮らして帰ってきたら
ローン残債終わってるよ。５年で帰ってくるつもりなら、節約して家賃分を
まるごと繰り上げたらいいよ。

余裕があるのなら子供夫妻を住まわせてローン払わせる手もあるね。

都心部マンション居住高齢者対象に海外移住と賃貸管理のセットの会社
つくれば儲かりそうだね。マンションブームから６年、そろそろシティ
リゾートからアジアンリゾートに住み替えたいという人もいそうだし。

繰り上げ返済貯蓄取り崩し＜完済しリバースモーゲージ＜完済せず資金運用益でローン支払い
＜完済せず子供に貸してタイ・シンガポール居住＜完済せず定期借家で人に貸してタイシンガポール

なぜ、そこまでした築３０年のボロ屋にこだわるか
住居は資産としてもっと幅広く活用すべきですね。

家が欲しい人は別ですが賃貸とのコスト比較で考えるならローン残しておいて
大丈夫なんです。最後は売ればいいんだから。

繰り上げ返済より当初の自己資金を豊富に入れて（物件の半額くらい）
残りを７９歳まで長期のローンにするのが一番ローン負担が少ない。
かついつ何時でも、自己資金（半額）分は売って現金化できる。

年金だけで老後は安泰なんていう時代はなくなって定年後も働くのが当たり前になれば
たった１０万～１５万程度の月々の支払年前平気でしょ

なぜ繰り上げて返済しなくちゃいけないの？
ＦＰがさもあたりまえのように定年退職までに住宅ローン返済なんていうから
金科玉条のように言われてますが、良く考えたら自分が定年になったらもう
都会に住む必要もなければ親の家だって空き家になってるかもしれない。
無理に繰り上げ返済せずとも人に貸せばローンくらい払っておつりがくるのに。

無駄なところにカネ使って大事なことを先延ばししている。変だよね。

定年まで、まだ何年か有り、貯金も増えるし、厚生年金、退職年金、家賃収入で７５歳まで定年後も
４００万円収入があるから、頭金４０００万円、２７００万円変動０．８７５％で７５歳までローンを組む。
妻も働いていて、青色申告とかしていた。　今度の家は家族３人で住む。　今変動金利は低いので、
地方都市に保有するマンションは売らないつもり。　１５００万円にしかならないし。

今おいくつでいらっしゃいますか？

義母は57で一軒家購入。しかもフルローン。まぁ、35才の男、40才の男がいるから、そいつらが、払うだろう

連帯債務なの？そうだろうね。そうでなければ貸さないよ銀行が

年齢４９歳
購入金額　　５，４００万
頭金　　　　２，５００万または３，５００万
ローン金額　２，９００万または１，９００万
返済期間　　１５年
年収　　　　８５０万
子育て終了



頭金の金額とローンノ組み方
変動にしようか、フラット３５Sにしようか迷っています

知見のある方アドバイス願います

年齢51歳
購入金額　　6480万
頭金　　　　1280万
ローン金額　5200万
返済期間　　19年
年収　　　　1100万
子育て終了

来年実行予定、私は迷わず変動にしました。


その他事情
現在居住中のマンション（昨年完済、査定額3500万）はゆっくり売却する予定ですが、繰り上げ充当の予定なし（金利情勢次第）
他、預金0（笑）、持ち株会300万、個人年金150万×10年×2本＋100万×10年（すべて利回り4.8％のころ契約）
余裕ありそうな、無さそうな・・・
周りでは、けっこういるんですけど、マンションコミュニティの掲示板等を見るとけっこう無謀な部類にはいるみたいですね。
50前後あたりから、老後のことも現実として見えてきて、そこから住宅ローン組むのは勇気いりますね。

サラリーマンなら老後のことを色々と考えて躊躇してしまう年齢だが定年のない事業主なら普通に
住宅購入する年齢だね。頑張ってください。

165です。

毎日、社食を利用する普通のサラリーマンです（笑）

＞165
楽勝で余裕。ローン５２００万はあきらかにローン控除ねらい。
＞（昨年完済、査定額3500万）はゆっくり売却する予定ですが、繰り上げ充当の予定なし（金利情勢次第）
ここに拍手。

＞165
横綱の土俵入り。サラリーマンのローン返済はかくあるべし。

＞１６５

サラリーマンってことは退職金も出るんですか？退職金出てから一括ですか？私の感覚だと何故キャッシュ購入しないのか不思議です。

だからローン控除狙いだと。

>170
165じゃないけど解説します。
まず、ローンの毎月返済額は25万
手取りがボーナス抜きで60万混みなら80万とします。
月々35万～55万で生活して楽勝でローンは60歳まで
収入のなかから確保できます。ローン控除で総額400万
くらい税金が戻ってくる。
一方、60歳以降は、旧住居の売却資金3000万
から25万づつ返済してちょうど１２０回で完済。
退職金は手をつけずに手元に。

こういうパターンはかなり多いです。
私もその一人だから。

172さん

165です。
解説ありがとうございました（笑）、すべて見透かされているみたいで驚きました！（笑）
マンションなので管理費などもありますが、趣味らしい趣味も持たないし、外食や旅行もほとんどいきません。十分に残る勘定です。

60からはもう少し甘いシナリオを描いております。現在、60から役職を解かれて定年65までは雇用確保されてます。
また、今の私のポジションは慣例で、60から68～70まで子会社、孫会社へ「渡り」をさせてもらってます。
このあたりは情勢次第、なるようにしかなりませんが・・・

＞こういうパターンはかなり多いです。
ありがとうございます。安心しました。

＞私もその一人だから。
興味ありますな。

>173

興味ありますか。
2軒目というのと物件価格が173と近いだけで
一見でたらめな返済計画にみえるでしょうけど


私の場合
■購入時点の状況

年齢　　　　５０歳
購入金額　　7200万円
頭金　　　　3000万円
ローン金額　4200万円
返済期間　　30年（笑）
年収　　　　1300万円【当時】
子育て　　　4人（当時大学・高校）

迷わず変動は同じ。


その他事情
当時居住中のマンション（残債500万、不動産担保ローンで負債1400万円
・査定額3500万円）は新居購入後ゆっくり売却。
1000万円は繰り上げに充当。預金0（爆笑）、持株会：売却端株のみ

現在
年齢　57歳　
55歳で役職定年で退職金いただき子会社に「渡り」させてもらいました。


今は年収９５０万、
60から役職を解かれて定年65までは私も慣例では雇用確保されてます。
６０歳から６６０万くらい。
このあたりは情勢次第、なるようにしかなりませんが・・・

ローン　残高　2600万　（返済期間残り22年）
金融資産　　　　1300万円（主に株式）
子育て終了　
不動産　自宅の他に貸しマンション１ＬＤＫ２軒、ワンルーム１軒
いずれも節税用。ワンルームはキャッシュフローないです（笑）
残りの２軒は健全。とはいえ、純利益は8万／月くらい。節税額は
950万の所得で年100万（月額8万。）
現在売却すれば（する気はないですが）残債返済後2000～2500万の
手取りにはなるようです。

７０歳での住宅ローンの残債は1100万。
60歳以降は業務受託会社を興して個人事業主になってる人も多いです。
そうなれば自宅のローンも経費で払えるので私もそうしたいと希望。

みんなすごいな。

業務受託会社を興して個人事業主とは？？

すいません、受託会社おこしたり個人事業主で仕事うけたりの間違いです。

174です。
このスキーム団信の効果が強力ですね。

私が死亡した際の家族の受け取る資産価格
住宅ローンの残債（賃貸物件含む）の推移と売却した場合、

　　　　　　　　　　　　現在　　　　　65歳　　　　　　　　70歳
時価評価　　　　　1億6700万　　　　1億4500万　　1億3500万
＝その時点で
死んだら家族に
いく資産額

残債　　　　　　　　9700万円　　　6600万円　　　　4400万円

全部売却
した場合の手取　　7000万　　　　8000万　　　　　　9000万

早く死んでも家族は豊かに暮らせる。
長生きしたら残債が減る。

年齢55歳
購入金額　　9000万
頭金　　　　2000万
ローン金額　70000万
返済期間　　24年
年収　　　　2400万
子育て終了 2人高校と中学

　　変動で０．８７５で。

貰ってる人は貰ってるね。
2400万て社長さん？なら定年ってないね。

＞174

165です。でたらめな計画どころか、唖然とするばかりです。
まるで、事業者のようですね。今回私も賃貸も考えましたが、リスクや管理を
考えて断念しました。

私、今回で3軒目です。26年前にたまたま応募した当時の流行りの「郊外の公団」に当たって、かなり無理を
して購入。ローンの負担もつらくなったきたころに転勤辞令、ちょうどバブル期だったこともあって、
高値売却（元金はたしか5～60万しか減っていないにもかかわらず、手元に3000万近く残った）して、
10年ほど家族帯同で借り上げを転々としていました。
今思えばこれが、ラッキーだったんだと思います。そうでなければ、娘2人いて2軒目を11年で完済は無理だったでしょうね。

先輩みならって、支払い頑張りますよ。勇気を頂けました、ありがとうございました。

月々27万の返済ですか。子供の教育費よりは安いだろうけど。
この人も7000万の生命保険。

おそらく物件ねさがりしないよい立地。退職金２回くらいもらうか
会社譲渡で一財産造る人だね。
おそらくはサラリーマン役員でしょう。

181＞178　です。

>>174

>60歳以降は業務受託会社を興して個人事業主になってる人も多いです。
>そうなれば自宅のローンも経費で払えるので私もそうしたいと希望。

これはローン控除が終了した後に、
自宅を事務所兼用にしてローンの金利を経費にすると言うことですか？

今ひとつ理解できなかったので教えて下さい。

>178 子育て終了 2人高校と中学

５５歳でまだ下が中学生ですか。お父さん大変ですな。個人事業主だと思いますがお体大切に。

>183
まだ実践してないから間違っているかもしれませんよ。

会社としての法人税節税
個人としての所得税の節税
二つの面でみないといけません

まず奥さんを社長にして
奥さんの会社と自宅の所有者である夫が賃貸借契約を結ぶことは
税務上全く問題なくできます。
事務所なら面積按分で賃料をとればいいし
社宅なら全面積でもかまわない。

事務所の場合は
自宅の中で事務所に使う部分と住居に使う部分を按分します。
貸した場合の実勢家賃に上記の割合を掛けます。
たとえば33万の家賃がとれ、面積の3分の1を事務所に使っていたら
11万。これを事務所借料として損金処理できます。
つまり住宅ローン分が課税されなくなる
本人分
一方不動産所得が11万×１２＝132万増えるけど
減価償却費や借入金金利などで（土地分の計算がややこしい）で
マイナスになれば損益通算できます。

さて、住宅ローンを借りている住宅を奥さんの経営する会社に貸して
いいのか？・・・ですが住所が
変わっていないわけですから。
おそらくは何も言ってこないでしょう。
心配なら一部を事務所に使う案でどうぞ。

続きです

問題は65歳以降の年金需給。年金もらいながら仕事をするには個人事業主が有利。

個人事業主は厚生年金保険に加入しませんので、いわゆる「在職」には該当しません。
したがって、年金は満額受給できます。

奥さんの会社は何をやる会社かというと、夫の旧勤務先からの業務受託と夫の不動産の
サブリースと賃貸管理。
利益が少なくて役員報酬もない。厚生年金も加入しなくてよい

その発注先として夫がいて夫は個人事業主。

というのが今の案ですが・・・・もっとシンプルでいいのかも
研究中です。

事実認定で否認される可能性あり。

旧勤務先から個人事業主として退職社員が業務受託。
その後奥さんの経営する同族会社にスルー。その同族会社の社長は発注者の同族関係人。
その同族関係人は事務所の賃貸人でもある。当然事務所に按分された借入金部分は住宅ローン
控除は受けられないし事務所賃貸の不動産所得はマイナスになれば損益通算できるが土地部分金利は
損益通算できない。

節税はシンプルにしなければ長続きしないし破たんするよ。

早速ありがとうございます。
＞旧勤務先から個人事業主として退職社員が業務受託。

ちょっと違います。
受託するのに「株式会社」が必要なので、カミサンを社長にした
㈱◎×クリエイト（仮称）が業務受託します。
私は、㈱◎×クリエイト（仮称）の
＞その後奥さんの経営する同族会社にスルー。その同族会社の社長は発注者の同族関係人。
＞その同族関係人は事務所の賃貸人でもある。

ここに何か問題ありますか。

＞当然事務所に按分された借入金部分は住宅ローン 控除は受けられないし
ローン控除は１０年分がっぽりいただきました。その後の話です。


＞事務所賃貸の不動産所得はマイナスになれば損益通算できるが土地部分金利は
＞損益通算できない。
よく知ってますよ。３室持ってますから。自宅はものすごく減価償却費が出ます（笑）ご安心を


＞節税はシンプルにしなければ長続きしないし破たんするよ。
不動産賃貸は私にとってかなり複雑な節税でした。
まず、６５歳からの年金は満額もらうだけで、個人事業主でいきますかね。

複雑にしないで何かいい手がありますかね。
法人かして年金もらうにはおそらくは顧問になって人を雇えばいいんでしょうけどね。
そんなもうからないから大丈夫でしょ。

税理士と相談しますわ

＞私は、㈱◎×クリエイト（仮称）の
私は、㈱◎×クリエイト（仮称）の 協力事業者・・・スルーでなくて私がパーツを担う

とにかく住宅ローンを払える程度の収入があればいいんだけど

まぁ先は長いから、聞かれたんでむりやり答えたむきもあるのですけど（笑）
まだ５７歳なので８年考える時間はあります。
とりあえず、来年カミサンの会社だけは登記してみますわ。

それから、いろいろやって気づいたけど、サラリーマンって税を知らない
それと否認されるゾーンを実際より相当に過大に考えているよね。

まず青色申告の用紙と法人税の中身を知ることだよね。白色じゃさっぱりわからん。

＞187
税務署が否認するためには、税務署自体が、奥さんは仕事をしていないという
証拠を示さないといけませんね。
これには、奥さんにヒアリングするしか方法がない。
奥さんが実際に仕事してますと言い、亭主がそうですと言えば
終わり。
家族会社なんて世間に山ほどありますよね。

ま、実際奥さんも旦那と一緒に仕事の打ち合わせに出ますからねぇ
いいんですよ。

＞187
シンプルな節税ってどういうものですか？興味があります。ご存じなら教えてください。

>191
奥さんが実際に仕事してますと言い、亭主がそうですと言えば終わり。

税務署が話だけで信用すると思ってるの。サラリーマンは気楽だ。
取引先に裏を取ったり、実際の仕事の書類の筆跡を見たり、色々と調査をする。区役所の窓口のボンクラ公務員
と思ったら大間違いだよ。

納税額によります。否認するための証拠上げて申告漏れが20万でもやるのかな？

筆跡ですか？手書きの書類ないけと

奥さんの会社の登記を離れた場所にして事業届け出さないでおいたら？

>195
１９３さんは一例として筆跡と書いてあると思うんだがｗ

だから、国税が調査にくるっていうんですか。それより法人登記して申告しないと何か言ってくる
んですか？

それほど国税は暇なのか？

タレコミがあれば調査するよ。
やるんだったらこっそりやることだね。

そうか、タレこみですか。なるほど。
だからみんな黙ってやってるんですね。納得しました。

所得税の時効って７年だったよね。

申告所得で３００万以下なら無申告でもたいしたことないよ。
修正申告で税金数十万払うだけ

物件の売却査定額－残債が４０００万超えていたら定年に残債あっても
平気だよ。売って郊外でも都心のコンパクトマンションでも買えばいい。
あるいは人に貸して親の介護で田舎に同居なんてのも粋だね。
５年も住んで親をみとったころ帰ってくれば、ローン完済できるくらい
家賃は貯まってるだろ。
だいたい、郊外の戸建て買った団塊世代なんて完済しても
物件の売却査定額が２５００万以下の人多いんだから。
退職金食いつぶすジリ貧経済。持ち家を貸せるだけ有利なんだよ。

204さん、いいこというなー

>205
同意感謝です。
最近みた映画「レールウェイ」で親の死に目はみとりたいなぁなんて
幸い退職時には片方だけになってるかもしれないんで。
だいたい呼び寄せちゃうけど退職したんだから自分たちがいけばいいなって。
実家広いし３人で十分すめる。資格生かして地方で商売すれば退屈もしないかなと。

まぁ女房の親なんで自分の親の死に目に会えなかった不孝を償ういみでもいいかなぁと。
本当は海外脱出も（シンガポール）考えてますけど。
不動産任せられう人がいないので国内かなと

ローンには、二種類ある。
現在の属性で融資されるものと、将来の可能性で融資されるもの。
ローンが借りられるということは得がたいメリット。
それを返しちゃうのは愚の骨頂。

６０過ぎて収入へって誰がカネを貸してくれるものか。
５０代で大きなカネを低利で借りておいて、その低利のメリットを十分に享受すべき。
いつかはインフレになり借金の価値は目減りする。

未払い利息が溜まろうが株でヘッジできる。

現在５０歳（大学教員）　妻５０歳（無職）
２０１１年２月に１２，０００万円のマンション購入
名義は５０対５０
私：６，０００万円フルローン（２９年）
妻：３，０００万円（２９年）　３，０００万円の頭金は昨年亡くなった親の遺産

旧居マンションのローン残債：４，３００万円（２０年）

収入：本務校給与　１，３００万円（７０歳定年時は１，４００万円）
　　　　　　　　　　　　定年は繰り上がるかもしれない。。。
　　　原稿料や非常勤講師のアルバイト　３００万円
　　　旧居の賃貸収入　２００万円を希望（現在ゼロ）
妻収入：親の旧居マンションの賃貸収入　３００万円を希望（現在ゼロ）

子供なし

父は典型的なプロレタリアートだった。豊かではなかったが、堅実だった。
大学、大学院とフルに育英会の奨学金を受けた。初任給は３０歳。
バブル期に就職した同期の華やかな青春を尻目に、３０歳まで風呂なしアパートで
家賃は２８，０００円だった。

旧居および義父の旧居はともに時価６，０００万円程度。
金融資産は４，０００万円程度（リーマンショックで１，０００万円程度目減り）。
退職金は２，５００万円程度（構造不況業種なので保証はないが）。

賃貸が上手くいかないとキャッシュフローが苦しくなる。
希望としては、夫婦共々８０歳までのんびりとローンを支払う。

金利が暴騰しない限り、繰上げ返済はせずに運用するつもり。
マンションバブルが再来したら、旧居を売ってローンを相殺するもありか？

無謀ローンともいえるが、選択の幅がある程度ある。

乞う、賢明なる諸氏のコメント！！！

>208
度胸ありますね。

定年を期に、分譲マンションの物件捜してました。　この時期っていろいろ有ります。
５７歳で、１８年のローン組む。　定年で多分完済可かも？　１０年間住宅取得控除で繰り上げせず。

物件６７３０万円、頭金４０００万円　ローン１８年、２７３０万円、変動１８年

本人５７歳　年収９００万円　⇒　３４０(～６５歳)～４００万円(～７５歳)
妻３７歳　５年間数百万円　今年～１千万円？(店経営)　いつまで働けるか？
子２歳

妻は今年初めて白色申告なため、所得証明無しで、ローンは私一人で組みます。
今家賃１８万３千円(－７万円補助)⇒ローン返済額＋管理費修繕積立等１６万円

定年まで借家をすれば、家賃補助が出ますが、　決めた物件以上が出そうもないので決めました。
既に銀行認可済み。　 年収に対して無謀なローンスレでないので、批判は聞かない

>210
我が家のケースと似てるかも。

これから人口減が確定だから不動産価格は下落するに
方向に行くんだろうけれど、家族が成立するする間に
『決めた物件以上が出そうもない』って昨年購入。

今後10年で、お目当ての地域に同等以上の住環境を
実現する物件が出てこなさそうなので購入しました。

満足度の高いマンション生活になると思いますよ。

50歳女性、年収600万円、独身です。
検討中の物件が新築マンション4000万円、52㎡で住宅ローン控除外です。
頭金が700万円なので、住宅ローンは3300万円を見当中です。

ローンは20年にするか30年にするか、審査待ちといったところですが、
同じような境遇のかたはいらっしゃいますか？

２３年前に１軒目８０㎡を名古屋郊外３０分の地方都市に購入、１年半後東京に転勤。
独身寮４．５畳と言われたが、会社命令の転勤で持ち家だから、賃貸補助が東京では
最高額月１０万円プラス家賃で勤務先丸の内へ徒歩込３０分８５㎡を借りた(少し余った)

５８歳で定年後は援助なしだから賃貸は無理、住宅ローンがかなり安いので同じ街で９０㎡台
頭金４０００万円では２ＬＤＫ６０㎡も少し不足。駅数分はあまりマンション用地
が少ない感じで再ローンで購入を決めた。

幸い厚生年金以外に退職金年金分、家賃で５～６００万円の収入。妻が若く今後１０年以上
店を経営しそう？。私の現役時より収入多そうで問題なし。２年間で６００万円定期。
できたら１０年で返済したい。８年前から自分の収入は家賃等と自分の食費小遣。
その他は妻が自分でだす。

高齢者は営業話に乗せられないように気をつけましょうネ
身の程を良く精査してから決めればよいのですヨ

>208

経済や商学部ではないことだけはわかった、っていうか、理系ですらないな、これ。

>214
50歳が高齢者か？

３５年ローン組むなら５０歳は十分高齢では？４、５年で返済するケースなら失礼かもね。まあ実質１０年返済可能額が借入額になるんだろうけど。

80歳までしかローン組めないので、50歳なら30年ローンがギリです。

まぁ、死んだら、家族はウハウハかもね。

45歳の時、キャッシュでマンション買って、
その後、株式投資や不動産投資して１０年。
（株は２０年位投資していましたが、住宅購入の為にそのとき殆ど売りました。）
借金が嫌いだったのですが、本格的に投資を初めてわかった事は、
住宅ローンほど税制や金利で優遇されいるものは、他に存在しない。
住宅ローン借りられるギリギリ55歳になって、20年固定の5000万のローンを組んで、
6000万の戸建てを買いました。（住宅ローンが欲しくて家買いました。）
月々の支払いは20万強でも、以前住んでいたマンションを賃貸に出して殆ど手出しなし。
他の投資用不動産で月１５万の収入。
金融資産の配当で月５万。

余裕のある人は、住宅ローンは絶対利用すべきです。

>住宅ローンほど税制や金利で優遇されいるものは、他に存在しない
借金のすすめ？
５０００万してますけど、優遇されてる感ないけどね。
サラリーマンだから？
自分が＊＊ば家族が得するかも、とは思う。

＞２２０
５０００万を1.5％固定でローン組みました。
ローン減税で２０万の得。
５０００万円分まるまる運用して、平均５％の運用実績。
で3.5％x5000万で175万。
合計年間200万ちかく得しています。