「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>9750
お前はここにはくるな。
いくとこがないのは分っているけどここにはくるな。
もういい加減あきらめろ。

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本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

※ 管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

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　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

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配管ネタ終了ｗ

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>>9754さん
では次はなんについて書き込みがされるのかな。
配管については質問しても何も答えてくれないし。
配管レスから理事会レスになっても何の書き込みもない。
つまらない奴と思われても仕方ないね。

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>>9754さん
あなたでは、ここのスレを仕切るだけの能力はない。

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>>9754 匿名さん

さんせい！もうやめて！

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>>9753 匿名さん
＜理事長の役割＞
理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力して、
　↓
理事会の議案については理事長、監事が作成するのが基本で管理会社からの提案があれば受け入れることも可。あくまで、主導権は管理組合です。

理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ・・・・
　↓
理事会の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事になっても基本は同じ・・・・・

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>>9758さん
理事会の議案は理事長が作成しますが、監事が作成するところが
あるんですか。
理事会は管理組合主導で行うのがいいでしょうね。
管理会社のフロントと管理員さんは会場設営や資料のコピー、
出席確認が主な役割です。ただ、理事会の議事録案はフロントに
お願いしているところが多いのではないでしょうか。
理事会運営細則は細かく規定しておき、だれが理事になっても
基本は同じがいいですね。

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更生工事と更新工事の質問に答えてください。初めての書き込みですよ。
開放廊下の各戸の扉の中に給水管の竪管がありますが、これの更新工事は
そこから研磨作業ができますが、それを取り替える時は、外付けにしなければ
ならないのですか。
また、各戸の部屋の専有部分については、殆どが塩ビ管を使用されていると
思いますので交換は必要ないですが、共用部分の排水管の竪管の管材は何を
使用しているか知っていますか。もちろんマンションによって違いますが。
特に継手部分はゆるみがでてくる可能性もあるので、どこかの時点で
数戸の検査が必要です。
そして排水管に劣化がある場合は、更新工事の方がいいと思うのですが、あな
たの意見をお聞かせください。

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排水管は基本的には外部に触れるとこには設置されていません。
共用部分の排水管の管材に何をつかっているのか分りませんが、
殆どが居室内の風呂場の壁の中に設置されていると思います。
検査する時は、その壁を壊してやらなければならないと思いますが、
それに協力してくれる方をみつけなければならないと思います。
給水管の工事は、各戸の元栓を閉めれば他の部屋には迷惑を掛けない
とおもいますが、共用部分の排水管の更新工事となると大変な作業量と
工事費が発生します。
在宅が一番の問題でしょうが。
更新工事をするときは、共用部分と専有部分を一緒にした方がいいと
思うんですが、あなたの意見をお聞かせください。
更生工事は、費用も工事日数も少なくて済みますが、２回目は更生工事
はできないといわれていませんか。

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共用部分、専有部分の配管の問題は、建物設備で重要な問題
なんですよ。
なかなか解決しないのでみなさんのお知恵が必要なんです。
いくら情報の提案をしても、問題提起をしても書き込む者は
殆どいません。どうしてでしょう。
知識がないか、マンションの住民でないか、修繕積立金不足とかが
考えられます。

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管理規約改正の進め方

（１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行使用細則
規約・細則化されていない暗黙の運用細則があれば準備しておく
標準管理規約・標準管理規約コメント　　ネットから無料でダウンロード
（２） 改訂する現行管理規約の条項と改訂案の「左右対照表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員が素人だから作業ができない。
　　金を払って管理会社から来てるやつ（一応大卒）にやらせてもよい。

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左右対称だったら意味がない。左右比較表ね。

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比較表の案はだれがつくるのかな。
改訂案を管理会社に丸投げ？
管理会社ではつくれないよ。時間もないしね。
要するに、誰かが本気になって時間をかけて作成していかないと
最終計にはもっていけない。
実際全面改正をやった者は殆どいないんでは。

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左右の比較表が完成したら、理事会、総会の承認を
得なければならなくなります。
その資料を作成しなければなりません。
そして承認されたら、今度は全体の規約・細則集を
完成させ、それを校正して印刷所へ回します。
当然、表紙や色等も検討して。

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新旧対照表

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管理会社のフロントは、規約・細則の全面改正の比較表の
作成はしませんし、その経験もありません。
委託契約外の仕事になります。

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役員は輪番制・立候補制のどちらでもかまいませんが、
輪番制の場合は辞退する自由を組合員に認めることになります。
どんなマンションでも役員になりたがる組合員が一定割合いるので
なり手不足を心配しなくてもよい。
いよいよなり手がいなくなったら外部委託すればいいのです。
「自分たちのマンションは自分たちで管理する」は時代遅れです。

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ぐだぐだ書かれているが、これは単なる「YY年MM月DD日現在有効な管理規約の写し」の作成であり、「規約の全面改正」とは異なるものである。
わざわざ費用をかけて作成する必要もなかろう。
区分所有法３３条に基づき規約原本が保管され、閲覧ができれば十分である。

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管理規約と各種細則の原本はどこもあるでしょう。
しかし、それ以降それぞれのマンションで規約や細則の改正等が
行われているでしょう。
それを含めてひとつの規約集としておかないと、各年度の総会の
議案書をいちいち見ることは難しいでしょうし、新たに入居してきた
者に対してそれを配布しておかないと規約や細則違反をしても違反か
どうかもわからないでしょう。
だから、規約集の作成は必要なのです。
規約や細則は理事だけが知っていればいいというものではないでしょう。
全面改正をするときは、議案書分だけでなく、標準管理規約で改正に
なったものとか、現状の分を再検討や追加とかすることも必要です。

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「規約原本」は、「原始規約」のことではない。

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規約原本が作成されているのなら、それを全員に配布すればいいですね。
その規約原本をどうやって作成するのかを述べているんですよ。

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揚げ足取りの１行レスでは意味がありません。

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>>9771 匿名さん
規約改定時に一通書面っていう、改訂履歴が分かる書面を作成しているはずで、それをコピーして配布すればいいだけです。通常、改訂時の議事録と一緒に配布していると思いますが、なければ原本と一緒に綴じられているので、管理室でコピーを取ればいいです。
わざわざ規約集を作り直す必要もなく安価で、いつ改訂したかも分かります。

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>>9775さん
1通書面を各マンションが作成していますか。
もしそれをやるとしても、原始規約と1通書面を新入居者に
配布することになります。
それに新しく規約集を作り直しても、大した金額にはなりませんよ。
自分たちが作成した規約集をただ増刷してもらうだけですから。
校正も印刷会社はしませんので。

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>>9776 匿名さん
1通書面を作るのは標準管理規約に定められているので、変更していなければ各マンションで作成していなければなりません。
綺麗な規約集を貰えればそれに越したことはありませんが、必ずしも規約集を作り直すこともないのかな、と思い書かせ頂きました。

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>>9776
>原始規約と1通書面を新入居者に配布することになります。

こんなことは、管理会社にさせればよい。

＜参考＞
【マンション標準管理委託契約書】
（管理規約の提供等）
第14条 乙は、宅地建物取引業者が、甲の組合員から、当該組合員が所有する専有部分の売却等の依頼を受け、その媒介等の業務のために、理由を付した書面又は電磁的方法により管理規約の提供及び別表第５に掲げる事項の開示を求めてきたときは、甲に代わって、当該宅地建物取引業者に対し、管理規約の写しを提供し、及び別表第５に掲げる事項について書面をもって、又は電磁的方法により開示するものとする。甲の組合員が、当該組合員が所有する専有部分の売却等を目的とする情報収集のためにこれらの提供等を求めてきたときも、同様とする。
２ 乙は、前項の業務に要する費用を管理規約の提供等を行う相手方から受領することができるものとする。
３ 第１項の場合において、乙は、当該組合員が管理費等を滞納しているときは、甲に代わって、当該宅地建物取引業者に対し、その清算に関する必要な措置を求めることができるものとする。

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>>977さん
管理規約と各種細則の全面改正は、現状の規約等だけの問題
ではなく、現行の規約集に記載されていないもの、現行の規約集
に追加しなければならないもの等をこの際まとめて改正するものです。
規約だけでなく、各種細則、例えば理事会運営細則、大規模修繕専門委員会細則、
管理規約改正専門委員会細則、監視カメラ細則、駐車場・駐輪場細則、
集会室・ゲストルーム等の使用細則、一般細則等が全てないマンションも
あるのではないですか。そういった細則もすべてまとめて作り上げるものです。

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新しく入居する者や、1通書面が配布されてなくても
それを請求する者はいないでしょう。
全員に規約や細則というか、マンションの決まり事を
守らせるためには規約集を準備しておいた方がいいでしょう。
もし、違反者が出た場合はそれを印籠代わりにすればいいですから。

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配管に話をすり替えるほうがいいのでわ？

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でわ？　学がないね。

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規約細則改正の都度、新しい規約集を印刷するほど暇じゃない。
原本が備え付けてあるから、それで十分。

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やはり工事施工業者を信頼しないくせにコンサル会社は無条件で信頼する
某自称理事の自慢話がいいですね。

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>>9783さん
規約の全面改正は５年～１０年間隔でいいと思いますよ。
標準管理規約や区分所有法の改正が多い時にやり替えれば
いいでしょう。
原本をみることはないでしょう。ほとんどの人はみたことありません。

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左右比較表って何のこっちゃ？
「新旧対照表」だろが。
小学生かこいつら・・・・

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防水シートの貼り換えじゃあるまいし、
５年１０年ごとに規約を全面改正するってアホか？

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>>9786
単なる批判しかできないんだね。
ここにはこなくていいよ。

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>>9787
一番いいのは規約を改正したら毎年変えるのがいい。
全面改正というより、規約集を作り替えるということ。
大した金額ではないよ。
お金がなければ自分たちでコピーすればいい。

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誰も規約なんか読んでいない。規約改正はジジイ役員の脳内＊＊＊＊。

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規約改訂は必要でしょ。民泊新法とかで法律側が変わればそれに対応するのは当然だ。

規約を読まないのは勝手だが、ルールは遵守しないといけない。

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電力とガスの自由化問題もそうですね。
規約で規定してないと、あとで後悔することになる。

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必要に応じて規約を改正することについては、誰も否定はしていない。
何度も「規約の写し」を作成し、配布することは無駄であると言っているのである。

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確かに経費的には無駄も生じるでしょう。
しかし、思ったほど経費はかかりませんよ。
ただ、理事会が作成した規約集の増刷をお願いするだけですから。
場合によっては、理事会でコピーしてもいいと思いますよ。
２００冊の増刷を印刷会社に依頼しても、５～６万円で済みますから。

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「規約の全面改正」などと偉そうなことを言っていたが、実は「規約集の作り直し」であり、単なる作業に過ぎない。

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>>9795
何も規約集の作り直しをいってた訳じゃないよ。
分譲時から規約や細則を作り替えていないマンションに対して
全面改正の仕方を書き込んでいたんだけどね。
全面改正とかやったことがない者が安易に改正はできると思って
いるようだったからね。
あなたも一度も経験したことがないでしょう。
批判だけしてないで素直になりなさい。

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>>9796
あなたには、規約や各種細則の全面改正の仕方は分らないだろうし、
絶対できないと思うよ。

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重要なのは、現に有効な規約が一つ存在し、区分所有法３３条に従い保存され、閲覧に供されることである。そして、規約の保管場所が、建物内の見やすい場所に掲示されていることである。

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では、そろそろお得意の配管問題へｗ

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論破されたら配管問題にスイッチ

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>>9798さん
確かにそう規定はされていますね。
しかし、だれが自分の管理組合の規約等を見せてくれと
理事長にお願いしますか。
現に有効な規約ではなく、それを全組合員に配布すれば
いいだけのことですよ。

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誹謗中傷や罵詈雑言があればそれをブロックするのは
スレ主としては当たり前のこと。
ここはたかが匿名掲示板ですから、スレ主の思うように
管理していくのは自由。
それが嫌ならここにはこなくていい。
それに批判というか単なる１行レスしか書き込めない単純な
者はここにはいらないよ。単なるスレ荒らし。

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取るに足らない書き込みしかできない軽い奴にはそれなりの
対応をして当たり前。
まじめに対応することはしないよ。

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管理組合が管理費や修繕積立金と一緒に自治会費を徴収するのは、厳密にいえば
管理組合の権限外事項ですが、それによって管理組合の適正な運営が損なわれる
ことがなければ違法不当というわけではありません。
もちろん、自治会非加入または退会の意思表示をしている組合員の口座から
自治会費相当額を引き落とすとうるさいことになるから、やめるべきです。

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>>9804さん
管理組合が管理費等と一緒に自治会費を徴収することは
そんなに気にすることではないと思います。
しかし、それはマンションの住民の自治会への加入率が大きく
影響してきます。
自治会への加入率が５０％をきっているような状態なら管理費
等と一緒に口座引き落としをするのは問題もあります。
自治会費の口座引き落とし料を管理組合が負担することになりますから。
できるだけ管理組合と自治会は仲良くするにこしたことはありません。

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小規模マンションや地方のマンションでは、理事会と
自治会が混同しているところもあります。

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駐車場の使用料の根拠は組合と組合員との間の契約です。
組合員はカネを払い、組合は組合員の専用スペースを保障する。
だから、自分が指定を受けたスペースに他組合員のクルマが駐車している時、
組合員はその他組合員に退去を要求する必要はなく、理事長を呼びつけて
「このクルマを今すぐどけろ」と命じることができます。
理事長は命令に従うか、カネを返して勘弁してもらうか、決断を迫られます。
管理会社は関係ありません。電話してくるな、あほんだら！

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>>9807 デベにお勤めさん
住民のレベルを上げるのも管理会社の役目。楽をしたいなら役割を教える必要があり、教えないなら当然電話がある。
愚痴をここに書くな、あほんだら！

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新年度１回目の理事会の時に「法律や規約細則を正しく理解しましょう」と
教えてるんだがな、輪番制のマンションでも一人か二人はマトモな理事がいるのが
通例なんだが、数年に一度は「大凶作」「全滅」がある。
しかし、なぜあの電話番号を組合が知っていたのか不思議だ。番号変えたよ。

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集合住宅の住民のレベル（笑

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何の役にも立たない書き込みばかりだな。
何も考えてない者が、よくマンコミュにくるな。

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　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

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>>9811 匿名さん
特大ブーメランｗ

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自分のゲロは自分で始末するように、アホ住民の振る舞いは組合で始末するのが常識ですよ

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理事輪番制のマンションでも自己都合で辞退することはできるのですが、
世間体というか、「〇号室の〇〇さんのご主人は理事も務まらないくらい
バカなのかしら」と思われたくない、というのがあります。
そういう悲壮な覚悟で理事になってる組合員には精一杯サポートしています。

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管理組合役員は＊＊＊でも十分つとまる
管理会社フロントがいてくれるから
自治会役員のほうがレベルは高い

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>>9812 匿名さん
>６．議案審議（代表例）
>　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
>　　　第１号議案 事業活動報告
>　　　第２号議案 収支決算報告
>　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　
　　　　１号議案、２号議案の質問、採決，承認

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>>9812 匿名さん
＞第６号議案 　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく）
　　　重要事項説明書の説明者（管理会社）は管理業務主任資格者か説明前に確認する（無資格者の説明は管理会社に処分が下されます）

＞第７号議案 役員の改選
＞役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）
↓
次期監事、理事候補が承認されたら総会終了後、理事の互選で役職を決める。
決まった役職は総会議事録でお知らせする
　
７．閉会
　　

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理事候補を事前に集めて、もし総会で承認されたら理事候補同様に
役員候補を決めておくことは問題がないでしょう。

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但し、役員候補の総会承認決議は必要ありません。

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総会時の重要事項の説明はどうされていますか。
もしひとつでも前回と内容が変更になっていれば
全員に書面を交付するとともに、説明会を開催してますか。
別に総会のまえとかでなくてもいいんですが、効率化する
ためには同じ日にやるほうがいいでしょう。

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総会前の１０分間でやっている。
書面は総会資料と同時に全組合員に事前送付している。
もちろん理事長はもっと早く個別に説明を受けている。

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うちも総会前に説明をしてもらっています。
やはり１０分間ぐらいです。

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管理費を値上げするときは、その要因がなければならない。
例えば、管理人の勤務時間を延ばしたり、清掃の回数と時間を
増やしたりしたときは、その分の値上げはやむおえない。
消費税は５％の値上げだったから、管理費がひっ迫してきたら
少しの値上げはいいだろう。
それ以外でいえば、理事会役員の報酬の値上げとか、何か現行から
新しくお金のかかる契約をした場合とかです。
それ以外は値上げはまったく必要ありません。

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マンション管理士も組合費を節約だの工事費が高いだ
のとの議論ばかりで面白くない。
私は退職後管理人をしていたが暇を見つけて退職金の
一部を投資して小遣を稼いでいる。
それが株式にトレードしてみたら思いがけなくヒット
して短期間で投資額の数倍に膨れた。
組合費の余剰資金を安全な投資信託に回したらどれほ
どの資産が膨らむかをシュミレーしてみたら建て替え
資金位は稼げる自信を得ました。
皆さんも資産を増やす方法を研究してみてください。
こんなことを投稿するとリスクの問題で荒らされます
が、人生はいたるところにリスクはつきものです。
物事は能動的に考えてください。世界の富豪はすべて
投資を前向きに考えられる人間たちです、
退職金や年金で細々と生活するのが美徳と考えている
日本人は資産を外人富裕層に持っていかれています。
考えてください。
管理費等の保管金の受取利息を調べてみてください。

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>>9825さん
私も株の売買をもう３０年近くやっていますが、これほど
やっても累計では大きな損失を蒙っています。
現在も、証券会社とデイトレの両方で続けていますが儲けは
ありません。
株で儲けようとするのは甘いと思っていますが、親からの財産
分与で資金的には余裕がありますので続けていますが、株に素人が
手を出したら大きなやけどをしますよ。
当然証券会社とは信用取引はせず現物取引ですから例え投資している会社が
倒産したとしても借金を負うことはありません。
今も株式状況をみながら取引をしています。現在日経平均は、30,437円と
９０円弱のﾏｲﾅｽです。

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現在３０，３７１円、前日比－１５０円とどんどん下がっている。

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>>9825さん
今あなたがもっている銘柄の状況はすぐ分りますので
連絡ください。買い気配や売り気配の数量とかもすぐ
連絡しますので。

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下がれば損をするとの固定観念が間違い。
発想の転換を図りたい。
もちろんリスクは伴うと言っている。
稼いでいる方の方が多いです。
チャンスは近いです。

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>>9828 匿名さん
今は利益確定で長期投資以外は現金化しました。

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中国の不動産大手の債務不履行の世界の与える
影響が気になります。
日本のマンションの資産価値には影響はありま
せんが株にはそれ相当の影響があるとみて関連株
を利益確定しましたが、
早まったとは思いませんが今は株価が上昇しています。

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素人が株で継続的に利益が上げられると思っている者が
いるんだね。
平均株価が上がろうが下がろうが儲ける者はいるが、素人
はまず損をするよ。それが分っていないということは、株の売買
を殆どやっていないということだよ。
証券会社から毎日のように電話やファックスで情報が送られて
くるけど、まず儲からないよ。たまには勝つこともあるけどね。
プロのアナリストも必死に研究しているけど、正しい答えはみつからない。
それが分るんだったら、証券会社はやめて自分で株の売買をすればいい。

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今年は年末にっけて大勝負を迎える。
コロナショックは大商いをした方と
そうでないものが存在する。
私の収支報告をすると投資金額の数倍になった。
これほど魅力のある商いはないと思っている。
今は売りで買いではありませんがつまみ食いはできます。
例えば商船株です。
そろそろ投資家も弱気含みなので逃げようとは思ってい
る。

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株式投資相談？

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一昨日までは利確で多忙を極めたが今日から
明後日までは気楽に過ごしている。
確実につまんでは捨てて利益が確定できる
銘柄に限っている。
総裁選の行方で外国人投資家の日本買いに
期待はするが、
アベノミクスの時からすると株価は同じく
急騰したが日本買いは半数が気になるので、
買いは慎重に構えています。

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もうやめましょうね。株の話しは。
キーエンスとソフトバンクの株を各１００株しかもってないけど
今日は下がっている。
この２つで今日は４０万円の負け。
ホンダは３７万円勝ってているからまだいいけど。

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>>9828 匿名さん
利確の現金を米国国債に代えようと思っていますが、
正しいでしょうか。迷っています。

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>>9836 匿名さん
キーエンスは損せずに利益確定できるが
ソフトバンクグループは悩ましいでしょう。
私はＳＢＧを5月連休前に利益を確定して
相当儲かりました。
キーエンスは持っていませんが、
今年購入した三井造船、日本郵船、川崎汽船を
各々200株を昨日利益確定しました。
これは明日金曜日まで持つかを考えましたが、
安全を担保しました。損切はしたことはありません。
手持の株は毎日上下しますが、
辛抱強く持ち続けると損をすることはありません。
倒産をしない会社の見分けはしています。
コロナさえなければ株はそんなに難しくありません。
株友との雑談の中にヒントがあります。
証券マンはサラリーマンで自費で株の売買をする
資金は持たないので、あまりあてにはなりません。
勝負師のアドバイスが役に立ちます。
ソフトバンクグループは倒産はしませんのでそのうち
暴騰する希望を持てる株です。
余裕がある方ですので損切はしないでお持ちくださ
い。私なら利益が出るまで持ちます。
孫さんのことだからそのうち挽回して自社株買いを
するでしょう。

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私はキーエンスの株を2012年に500株持っています。
6000円×500＝300万円で購入した、
昨日の株価は70,810円×500＝35,405,000になって
います。
健全な株は長期で投資すれば儲かります。
9836サンは確かめてください。昨日購入したら今日は
相当安いですので損をします。
キーエンスは魅力的な銘柄です。お大切に。

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もう株の話しはやめのしょう。
株の話しがしたければ自分でスレを立ててください。
ここはマンション管理士等に質問しようのスレですので。

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総合評価方式（簡易型）の計算式はこれでいいんでしょうか。
知っている方がおられましたら教えてください。

入札評価の計算方法
①合計点（ヒアリング時の）　１００点満点中
②得点評価　　　３０×①÷１００　　加算点　満点３０点
③技術評価点　　　１００＋　②
④入札額（円）　　消費税抜き
⑤入札評価値　　③÷④　×　1,000,000
⑤の最高得点を出した業者を中心に契約する。
　　予定工事費との兼ね合いで工事の増減をしていく。

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>>9840 匿名さん
マンションの建て替え資金の捻出方法を提案していますが、しっかり組合が取り組めが実現できます。出金の過不足を論議しながら並行して利益を追求してください。残念です。

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>>9842さん
マンションの建て替え資金は、建て替えに参加する者が負担しなければ
ならないのです。
多分建て替えに参加する方は２０％～３０％程度しかいないでしょう。
なぜかといいますと、建て替えに関する承認決議を得るまでには２年は
かかるでしょう。
それが承認されたら、解体と建設が行われますが、それが完成するまで
には約３年かかります。
その間住民はアパート等を借り引っ越しをしなければならないでしょう。
高齢者が多いと思いますので、その年数はかなり長く感じられます。
それに建て替え費用を負担しなければならない訳ですが、多分１，０００万円
～２，０００万円は必要になってきます。
修繕積立金はあっても大したきんがくにはならないでしょう。
それに、建て替えに不参加の方には修繕積立金を返さなければならないからです。
建て替えに本格的に取り組む前に、建て替えに関する法律を勉強される
ことをお薦めします。かなり複雑ですから。

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容積率がかなり緩和されましたので、階数を増やしその分
各人の負担額を減らす方法も取れますが、それでも１戸１，０００万円
以上は負担しなければならないでしょう。

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承認決議は５分の４以上が必要となります。

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建て替え決議とかはややこしいからね。

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売り渡し請求権や買取請求権とかあるしね。

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お金があれば簡単に解決する。
現在の管理費等ではよっぽど有利な環境でないと
建て替え決議は得にくい。お金です。
眠っている保管金を運用しましょう。

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資金力のある組合ならば建替えに向けての
買い取ることもできる。
資産運用を積極的に取り組んでください。

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資金力のある組合とはどういうことですか。
１０億とか２０億とかの修繕積立金があるんですか。
勿論１，０００戸とかの大規模マンションならある程度の積立金は
あるでしょうが、それでも建て替えるとなると３００億ぐらいの
資金が必要になるからね。

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