「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>7800さん
私は暇人だから、マンション管理に関する情報の提供をしているけど
マンションの住民や理事は毎年新しい者が増えていっているからね。
繰り返し提供を続けることに意味があると思っている。
必要と思う者が読めばいいと思っているし、基本的なことが中心なので
簡単に入っていけると思っていますよ。
あなたとは考え方が違うでしょうが。

このスレタイにマンションの住民は飛びつきやすいんだよね。

>>7802 匿名さん

管理侍の質問部屋ができたのは2010年なんですよ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/95786/1/
ここを読み返したほうが勉強になるでしょう。だいたい本当のことが書いてある。

わざわざ昔のスレを探して読む者はいないでしょう。
現在はここが入りやすいと思いますよ。
それに管理侍のスレは単なるマンションの理事連中には
難しくてはいっていけないでしょうし、あまり役には立たないと思いますよ。
現実的なものでないと活用のしようがないですから。
理論をやり取りするのは必要ないと思いますよ。もっとシンプルでないと
無理だと思います。

理論を戦わせていたころが懐かしいですね。
そのころは、管理侍さん、マンション管理士Ａさん、前期高齢管理士さんとか
いましたね。
もうそういったスレは現在では期待できないでしょう。その頃はまだ発展途上
の状態でしたからバトルが繰り広げられていましたけどね。
マンション管理は奥が浅いので理論は尽きてしまったのです。
だから、初めての理事とかに対して基本的な情報の提供が必要と思っています。

ナルシスト集団の自己弁護ばかり。
大の大人が恥ずかしくないのかな。
どの面下げて語っているのか。
一度、お顔を拝見したいものだ。
恥ずかしいから匿名か。
なるほどね。

ガキの使いじゃあるまいし。

>>7807 ご近所さん
　　　　↑10年遅れの人

いまはセミナーも盛んで匿名掲示板に頼る必要がなくなっている。
https://www.kinki-mankan.com/

あの悪名高い偽善者団体ね。
だったらどうしてのこのこと。
＞7808 マンション管理士試験上位合格者
↑老年ナルシストの親分

>>7809
お前はここにはくるなといってあるだろう。
荒らししかできないからね。

>>7809
僕が立てたこのスレに魅力があるから来ているんだろうが
お前はここにはくるな。
自分で立てたスレは人気がないんだろうな。

魅力？
ごジョーダンでしょ。
気が向けばどこにでも行きますよ。
＞お前はここにはくるな。
ごめんねーごめんねー
＞7811みたいに自作自演すれば永久にレスは途絶えないだろうな。
こっぱずかしいのか、スレ主だとは名乗らない。

このスレはなくなることはないよ。
10,000レスになったら考えてもいいけどね。

自作自演？
何寝ぼけたことをいっているんだい。

>何寝ぼけたことをいっているんだい。
自作自演でない証拠でもあるの？

匿名さんで投稿するのは自作自演隠しのための初歩的な戦術。
主に知能が遅れた方が用いる。
突っ込まれると逃げやすいからね。

匿名にするのは、ややこしいことに係りたくないからだよ。
ここでの書き込みに熱中はしたくないからね。
気楽にわかっていることだけを書き込んでいるだけ。
わざわざ調べてまでして書くことはしないよ。

もし間違っていることがあったら指摘してもらえばいいと
思っている。
それに対して対抗しようという気もないしね。
それをみて皆さんは情報の収集や勉強をしていけばいいんです。

＞間違っていることがあったら指摘してもらえばいいと思っている。
嘘つけ！
＞それに対して対抗しようという気もないしね。
単に、対抗しうる知識不足なだけ。
情けない～

お前はここにくるなといっているだろう。
粘着質な嫌われる性格なんだな。

お前がくると邪魔だからまたお前が嫌いな建物設備に関する情報の提供に
切り替えるよ。
　
　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

【知識不足の例】
給排水管の枝管部分に関して、規約共用部分を持ち出すところ

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

マンションで資産価値や快適なマンションライフ、並びに住民間の
トラブル等を回避するためには、漏水問題を解決しなければなりません。
必ずやってくる問題ですので、早めに対策を考えておくべきでしょう。
うちは塩ビ管だから錆びることはないので配管の更新工事は必要ないと思っ
ている方もおられるでしょうが、築年数の経過とともに、地震等で継手
部分に緩みが出てきたり、塩ビ管にひび割れが生じてきます。

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、
各区分所有者が負担する。
　　
　そこで、費用負担については、

　　　１）事前に、専有部分の工事代を修繕積立金として修繕工事希望者（区分所有　　　　　
者）は支払っていく。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　
　　　　　

　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、
各区分所有者が負担する。
　　
　そこで、費用負担については、

　　・事前に、専有部分の工事代を修繕積立金として修繕工事希望者（区分所有　　　　　
者）は支払っていく。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）

マンション全住民電気一括契約管理組合決議は無効
（２０１９年３月５日・最高裁判決）
　・決議は共用部分の変更や管理にしか認めず、専有部分には及ばないとして「無効」との判断をしめした。
　区分所有法は、マンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定。

修繕工事希望者が支払うんではないですよ。
修繕積立金として徴収し、その中から専有部分の配管の更新工事に
使うことがあるかもしれないというものです。
それに電気一括契約の総会決議は電力・ガスの自由化の問題ですよね。
それと専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやるのとは別物です。

民泊問題も同じこと。
うちのマンションでは管理規約に民泊禁止にしているよ。
専有部分のことなのに総会決議で決めている。

民泊を認めるといろんな弊害がでてきたときに
禁止することができなくなる。

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣
　　に取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこし問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　この問題に対処していくには、理事会のパワーが要求されます。
　是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者が
　それぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには
　変わりはありません。

配管の交換は絶対やらないとだめだよ。

マンション管理は奥が深い。

>>7831 匿名さん 修繕工事希望者が支払うんではないですよ。
>修繕積立金として徴収し、その中から専有部分の配管の更新工事に
>使うことがあるかもしれないというものです。


　・決議は共用部分の変更や管理にしか認めず、専有部分には及ばないとして「無効」との判断をしめした。
・区分所有法は、マンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定。
マンション全住民電気一括契約管理組合決議は無効
（２０１９年３月５日・最高裁判決）

ちょっと内容が違っていますよ。
共用部分の変更は総会決議です。
専有部分の管理を管理組合としてやる場合というのは、経費の負担だけ
の場合です。
雑排水管の高圧洗浄は管理組合がやってませんか。そこは専有部分の配管
をやってますよね、管理費の中から。

>>7838 匿名さん
集会でいいですよ。区分所有法には集会と書いてます。総会と同じ意味。

>>7838 匿名さん
専有部分の配管は規約共用部分です。火災報知器も同じ。

専有部分の管理を管理組合がやる場合は規約共用部分にするんですよ。

>>7840　マンション管理士試験上位合格者　2021/03/25 09:03:20
>専有部分の配管は規約共用部分です。火災報知器も同じ。

これらは、規約共用部分とはなり得ない。

>>7842 匿名さん
管理規約みてごらんなさいよ。列挙してありますよ

うちの場合は専有部分の配管を規約で共用部分にする記載は
ありません。
それがあるのは下階の天井に上階の専有部分の配管がある場合でしょう。
築年数のかなり経っているマンションしかありません。

区分所有建物における規約共用部分は、専有部分にすることができる建物の部分であるので、構造上の独立性および利用上の独立性がなければならない。

例えば住居の１つを管理員室とか集会室にするとかですね。

>>7822 は、マンション管理士試験上位合格者にも当てはまる。
スレ主と同じ知識レベルである。

僕は批判はしないけどね。

スレ主と上位合格者が同一人物であることは周知の事実。
万年、マン管士試験の落伍者でもあり、マン管士資格取得に対して異常なほどの執着を持っている。

>>7849 ご近所さん
　　　　　　↑僻み、妬みでしょう

>>7845 匿名さん
そこで、マンションの部分を「専有部分」、「共用部分」、「専有使用部分」に分ける問題にチャレンジして
みよう。さて、どれがどの部分に当てはまるか考えてもらいたい。
? インターホン
? 玄関ポーチ
? 室外機置場
? バルコニー
? 窓ガラス・網戸
? 室内の火災感知器
? 玄関扉
? 給水配管
管理規約によって異なる場合もあるが、正解はすべて「共用部分」。しかもこの中には、「専用使用権が
認められた共用部分」、いわゆる「専用使用部分」となる「共用部分」も多くあるので、混乱しやすい。また、
あるところまでは共用部分だが、あるところからは専有部分になるというものも含まれている。

法定共用部分でない共有部分は「規約共用部分」である。

無理がある。

>>7849　ご近所さん　2021/03/25 10:17:27
>スレ主と上位合格者が同一人物であることは周知の事実。
>万年、マン管士試験の落伍者でもあり、マン管士資格取得に対して異常なほどの執着を持っている。

これは明らかに間違っている。

>>7853 匿名さん

＞＞区分所有建物における規約共用部分は、専有部分にすることができる建物の部分であるので、構造上の独立性および利用上の独立性がなければならない。

　　↑これは登記する場合ですよ
集会室を規約共用部分とする場合は、規約共用部分と書いて登記簿の甲区乙区を閉鎖するんですよ。
登記しない規約共用部分もあるんだよ。火災報知器とか。

あ、上の書いたの私ね。

【区分所有法】
第４条第２項
第一条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。

第一条に規定する建物の部分・・・一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときのその各部分（区分所有法の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。）

規約共用部分である旨の登記は、単なる第三者への対抗要件である。

>>7857 匿名さん
当事者同士は規約で決めるんだよ

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　のぞまれる積立金の額は、１７，５００円といわれています。
　　※長期修繕計画作成費用

　　　１）モデル比準法（コンピーターによる作成）
　標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、個々の分譲マンション
の規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や工事費用と修繕
積立金の目安を確認したい場合に適しています。
　できれば、内訳書まであれば、具体的な工事内容が明確になります。
建物診断をしないものであれば、管理会社によっては、無料で作成してくれます。

　 ２）積算法　　　　　　経費は戸数によって違ってきます。
個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に係る数量
に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法です。

大規模修繕工事瑕疵担保保険について

　　工事を施工した業者には瑕疵担保責任が発生します。しかし、その業者が倒産したり、瑕疵担保が
　あっても利益にはつながらないので後回しされたりする可能性はあります。
　　そこで施工会社に瑕疵担保責任保険に加入してもらうことによって、その工事費用が施工会社に支
　払われることになりますので、施工業者の負担は軽減されます。
　　また、保険契約者は施工会社になり、マンション側の負担は一切ありません。
　　保険の契約に関しては、保険会社は検査員（建築士）を派遣して手抜き等を検査して実施することに
　なりますので設計監理士と合わせてダブルチェックができますので安心感は高まります。

　保険対象となる工事部分
　　　①構造体力上主要な部分（柱、梁、壁など）
　　　②雨水の侵入を防止する部分
　　　③給排水設備
　　　④電気設備（共用部分）
　　　⑤ガス設備
　　　⑥外壁、タイル
　　　⑦鉄部、玄関扉、手すり等
　　※内装工事や植栽、駐車場の塗装工事は対象外となります。

　　※地震、台風、落雷などの自然災害が要因で発生した瑕疵、火災が要因の瑕疵、タイル剥落等
　　　で第三者に被害が発生した時の保証はありません。
　　　瑕疵保険は修繕個所が施工不良などの要因で欠陥や不具合が発生したときに適用されます。

　問題点
　　　施工会社に保険に加入してもらえれば安心なのですが、業者は保険料を支払わなければなりま
　　せん。その場合、工事費に上乗せされれば最終的にはマンションが支払うことになります。
　　　そういった点を考慮して施工会社に保険の加入を義務づけるかどうかの判断を検討。

　保険料
　　　例　　工事費１４，０００万円　戸数１４０戸　保険金額　１５，０００万円　　保険料　５７０，４４０円
外壁改修工事（外壁、タイル補修、屋上防水工事）

　　　　　　屋上防水のみ　　　　１４０戸　　保険金額　３，０００万円　　保険料　２１８，４２０円

　保険会社
　　　　　住宅あんしん保証　　　ハウスプラス住宅保証　　　日本住宅保証検査機構

室内の火災報知器を規約共用部分にしてるのは＊＊マンションだけ

>>7862 匿名さん
標準管理規約の別表2

別表第2 共用部分の範囲
塀、フェンス、駐車場、通路、自転車置場、ごみ集積所、排水溝、排
水口、外灯設備、植栽、掲示板、専用庭、プレイロット等建物に附属
する施設
1 エントランスホール、廊下、階段、エレベーターホール、エレベーター室、共用トイレ、屋上、 屋根、塔屋、ポンプ室、自家用電気室、機械室、受水槽室、高置水槽室、パイプスペース、メータ ーボックス(給湯器ボイラー等の設備を除く。)、内外壁、界壁、床スラブ、床、天井、柱、基礎 部分、バルコニー等専有部分に属さない「建物の部分」
2 エレベーター設備、電気設備、給水設備、排水設備、消防・防災設備、インターネット通信設備、 テレビ共同受信設備、オートロック設備、宅配ボックス、避雷設備、集合郵便受箱、各種の配線配 管(給水管については、本管から各住戸メーターを含む部分、雑排水管及び汚水管については、配 管継手及び立て管)等専有部分に属さない「建物の附属物」
3 管理事務室、管理用倉庫、清掃員控室、集会室、トランクルーム、倉庫及びそれらの附属物

【別表第２】において、規約共用部分は、「3 」に記載の「管理事務室、管理用倉庫、清掃員控室、集会室、トランクルーム、倉庫及びそれらの附属物」だけである。

「１」、「２」は、法定共用部分を具体的に列挙したもの。

【区分所有法】
第２条第４項
この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。

【別表第２】における「１」は、【専有部分に属さない「建物の部分」】、「２」は、【専有部分に属さない「建物の附属物」】であり、ともに法定共用部分である。

>>7865 匿名さん
↑法定共用部分の読み方間違い。あほ

法的共用部分とは
区分所有建物において、区分所有法の規定に基づき共用部分としなければならない建物部分をいう。壁・支柱・基礎・屋根など建物の主要構造部分、共同で使う配管・配線、廊下・階段室・玄関など構造上共用とされる部分がこれに当たる。

別表2は規約共用部分だよ

間違えた。法的は法定の間違い

法定共用部分とは
区分所有建物において、区分所有法の規定に基づき共用部分としなければならない建物部分をいう。壁・支柱・基礎・屋根など建物の主要構造部分、共同で使う配管・配線、廊下・階段室・玄関など構造上共用とされる部分がこれに当たる。

階段、廊下は専有部分にはできないから法定共用部分というんだよ。
集会室とか火災報知器は規約で共用部分にするから規約共用部分と呼ぶ

規約で専有部分を勝手に共用部分にされてはたまらない。
規約で共用部分にできるのは「区分所有建物の部分」と「附属の建物」。
平置きの駐車場駐輪場は「建物」ではないので共用部分ではなく附属施設。

火災報知機設備は「建物の部分」でも「附属の建物」でもないから規約共用部分にならない。
火災報知器設備は「建物の附属物」なので専有部分内にあるもの以外は規約共用部分に
するまでもなく2条4項によって共用部分。
居室内の火災報知機を管理組合負担で交換するのは、「文句言うやつがいないから」ｗ

自腹で修理交換すべき箇所を管理組合がやってくれると得した気分になるな

専有部分内の火災報知機やインターホン子機の更新を管理組合の費用で実施すると「管理費を専有部分の管理に使うのはおかしい」と総会で詰問するジジイがでてくる。
その時に「当マンションでは専有部分内の火災報知機を規約共用部分にしています」と回答して煙に巻くことができる。

>>7871 匿名さん
勝手にじゃないでしょ。分譲するときは全て施主の持ち物なんですよ。わからんのか？

>>7872 匿名さん
標準管理規約別表2は規約共用部分を列挙している。

法令と規約細則で言ってることが違うときは法律が優先する。

法令の内容に反しないように規約細則を解釈するのがマンション管理の達人。

【マンション標準管理規約（単棟型）コメント】
別表第２関係
① ここでいう共用部分には、規約共用部分のみならず、法定共用部分も含む。
② 管理事務室等は、区分所有法上は専有部分の対象となるものであるが、区分所有者の共通の利益のために設置されるものであるから、これを規約により共用部分とすることとしたものである。

別表第２の第３号が規約共用部分だろｗｗｗ

素人にもわかるように第１号の末尾に「建物の部分」、第２号の末尾に「建物の附属物」と
書いてくれてる。お役所のご厚意を無にするでないぞｗｗｗ

【コンメンタール　マンション標準管理規約】
（抜粋）
共用部分の範囲（および専有部分の範囲）は、規約共用部分を除いて、規約によって決定されるものではなく、建物の構造および当該部分の機能から決定される（法定共用部分〔区分所有法４条１項〕）。

管理員室や集会室を規約共用部分にしなかったときに、
どんな不都合が生じるか、考えてみることだな

>>7881 ご近所さん
　　　　　↑瑣末な話で喜ぶあほ。

>>7883 匿名さん
不都合は生じないですよ。
専有部分にして管理組合名義で登記しても問題はない。

>>7869 上位さん
法定共用は規約に共用部分とするることはできない。
出席書と委任状と議決権行使書
は部屋番号、しめい

マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討

番犬

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

理事会は管理会社主導でなく、理事会主導で運営できれば
いいんだけど、輪番制の理事では難しいのかな。

マンション管理士さんに質問です。
とあるマンション管理士さんが大規模修繕工事のコンサルに就任しました。
彼は建築士や施工管理士の資格は持っておりません。
経験は豊富とのことで、まあそれは置いておきます。
問題だと思うのが報酬の方式です。
コンサルが入札参加業者の提案をしてきましたが、合計8社でした。
その8社に見積参加していただき平均額を出します。
その後、プレゼン等の結果発注先が決まります。
仮に入札参加業者の平均見積額が5000万円、プレゼン後決定した発注先が4500万円だった場合に、平均額と発注額の差額である500万円の20％が成功報酬として支払うこととなる契約になっていました。（もちろんコンサル費は別途支払います）
私は、この成功報酬の意味がわからないのです。
何が成功したのでしょうか？
あと、入札参加業者はコンサルの推薦業者ですので、陰で複数社に高めの見積もりを出すようお願いし、平均値のつり上げを行う事も可能です。
皆さんはどう思いますか？私はすごく不信が募っています。

>>7893さん
建築士の資格のないマン管士にコンサルを依頼するのは間違っています。
それなら設計コンサルタント（建築士）に依頼すべきです。
８社に相見積もりを取ったとのことですが、共通仕様書がマン管士に作れ
るのですか。もちろん成功報酬は論外です。
工事業者の相見積もりの取り方知っていますか。相見積もりを取るためには同じ
条件でとらなければ工事費の比較はできません。
この共通仕様書を作成するには、建築図面から数量調書を作成する必要があります。
具体例を出しておきます。
一例　屋上防水の共通仕様書

　　屋上防水　　平面　　　　シート防水　　　　〇㎡　　単価　　　合計
　　　　　　　　立ち上がり　シート防水　　　　〇㎡　　
　　　　　　　　平面　　　　アスファルト防水　〇㎡
　　　　　　　　伸縮目地
　　　　　　　　　・
　　　　　　　　　・　
　　ＰＨ防水工事　既存防水層撤去
　　　　　　　　　ケレン洗浄
　　　　　　　　　　等々
　本来はもっと詳しい共通仕様書になりますが、簡略しました。
　業者はこの仕様書をみて単価欄に金額を記入するだけです。
　もちろん簡単なものもあります。各戸の通路にあるガス給湯器や給水管の
　あるスティール扉は各戸に１つありますので、その個数が記入されているので
　業者は単価欄だけを記入することになります。

本来はマンションの建築図面をみて数量調書を作成しなければなりませんが
マン管士ではそれを作成することは無理でしょう。
設計概要書と数量調書を作成するには、かなりの量になりますから。
　　　　　　　

設計コンサルタントの役割　
「設計監理」

工事概要書作成、仕様書、設計図作成、無修繕部位基本計画
工事費概算費用の算出、修繕工事ごとの数量算出、設計書（予算書）作成
　　　修繕個所から算出する工事費概算費用については、建物診断を参考にしてください。
見積要項書、共通仕様書等の資料作成、提出見積書の比較検討資料作成
工事監理業務・・・具体的な監理の報告をしてもらいます。
設計業務
外壁調査・・・概算工事費算出での調査と足場を組んでからの精査の２回実施。
長期修繕計画書作成（３回の検討会後設計概算書をもとに計画書を作成）
　　　竣工図に基づいた数量調書は作成済です。
専門委員会、業者との会議等への出席
１年、２年点検の立ち合い業務
その他設計監理業務に関するすべての業務

入札業者の募集からしておかしいですね。
普通は公募とかスーパゼネコン、地元の大手建設会社に相見積もり参加の
要請をしますよね。
成功報酬とはなんなんでしょう。業者の斡旋紹介料ですか？
相見積もりを取るための作業はコンサルタント料に含まれます。

入札の募集も違和感がありました。
修繕委員会と理事会の長がそれぞれコンサルに取り込まれてしまっているため、反対意見を出しても、採決の結果却下されました。
業界紙に載せるなりなんなりで募集すればいいのに、コンサルの紹介する業者のみからの入札参加でした。

共通仕様書はマン管士が作成しましたが、私も詳しくないため何が正解かわからず突っ込むこともできませんでした。
各部位の数量はマン管士の紹介してきた修繕業者の１社が作成していました。
また、劣化調査もその修繕業者が行いました。
結果として、その修繕業者が落札したため、更に違和感が強まったんです。
最初から出来レースだったんじゃないか？
他の入札参加業者は最初から出来レースを伝えられており、高い見積書を出して平均額を釣り上げていたんじゃないのか？
不信感が募りました。
また、途中で発注決定後仕様変更がありました。屋上防水を中止し保護塗装のみに切り替えましたが、金額差が600万円ほどあり、その差額の20％も価格圧縮の成功報酬として請求されました。これは仕様変更であって減額交渉とは異なるのではないか？と総会で質問しましたが、劣化状況から推測して安価な補修に切り替える提案をしたこと自体が成功何だと訳の分からないことを言われました。
何だったらどこのコンサルか名指しで批判したい気分です。
この地域では様々なセミナーやラジオなどにも出演している有名なマン管士なので、同じ被害者が出ないことを願っていますが、名指しにして後で訴えられても怖いのでそこまでの勇気はありません。

>>7897さん
共通仕様書をマン管士が作成できなければ１つの業者に見積もりを取り
それを参考にする方法もないではありません。本来はコンサルタントの仕事
なんですが、マン管士ではそれができないんでしょうね。
しかし、相見積もりが出た中で一番安い価格の業者を選出すれば差額とかの
問題も出なくて済み、成功報酬云々もないのではなかったのではないでしょうか。
途中で仕様の変更がありその差額を成功報酬もお笑いの部類ですね。
仕様の変更であろうが、修繕個所の変更であろうが、それによって工事費が
削減されようが各圧縮の成功報酬はありません。
そのためにコンサルに報酬を支払っているんでしょう。コンサルの当たり前の
仕事の一つです。
ひどいマン管士がいるんですね。

それから工事費の価格交渉をしたからといって、その差額とかを
受領するその精神もおかしいですね。
工事費の変更はマンションの住民が認めて成立するものですから。
工事業者の募集は、公募する必要もありませんよ。
スーパーゼネコンとか地元の大手建設会社に直接電話すれば済む
ことですから。参加するとなれば共通仕様書を送付して参加してもらい
出てきた見積書と業者説明会での評価で専門委員会で選出すればいいのですから。

>>7894 匿名さん
大規模修繕工事の設計管理に一級建築士の資格なんかいりませんよ。