「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

＞6400　匿名さん
このスレを私物化しているスレ主じゃなっかたの。
スレ主は＞6356あたりから精神が壊れたもんね。
心配はしていましたよ。
これらの管理会社は、ステマを使って評判がいいと自画自賛している管理会社の事？
スレ主みたいな自画自賛はよくない。
評価は第三者がするものです。
ステマもよくない。
そう思いませんか？

管理会社の評判はそこに住んでいる住民が判断するもの。
住民が満足していればそれでいい。

評判のいい管理会社
　東急コミュニティ
　大京アステージ
　三菱地所コミュニティ
　長谷工コミュニティ
　大和ライフネクスト
　コミュニティワン
これについては一般的な評価です。これがおかしいと云う者も
いるでしょうが、各人の評価はそれぞれですからね。
それらの管理会社に管理を委託しているマンションが多いと
いうことはそれなりの評価がされているということでしょう。

一部の袖の下を貰っている住民なら管理会社と契約することに満足しているかもしれない。
それ以外の方は不満が蓄積してこのスレッドに来て愚痴をこぼす。
褒めたたえる住民はいない。
スレ主みたいに、管理会社とズブズブの人間が己の我欲のために褒めたたえる。
管理組合をよくする提案の一つとして【管理会社と契約しない】などと言えば、気が狂ったように反対する。
袖の下は貰えなくなるが、住民が少しでも良くなるなら、我欲は捨てて行動するべきだろう。

＞6403は東急コミュニティのフロントマンがなにかだろう。
やることがせこいね。

管理会社が理事長に袖の下をやるのかいな。
その名目は何だろう。会社ではどういう経理の
扱いなんだろうか。
まさか袖の下とか賄賂という項目で処理している
訳ではないだろうね。
謝礼であれば何の謝礼？

>6406
＞管理会社が理事長に袖の下をやるのかいな。
大きな勘違いしていないかい。
管理会社が【組合員の財産から】理事長に袖の下をやっているわけで、管理会社が謝礼出すわけでもない。
すると、けつの穴の小さい君みたいな管理会社シンパが誕生し、管理会社を尊敬し始める。
当たり前に管理会社を批判しようものなら、必死で管理会社の味方をする。
気が付けば貯金はゼロに近く、そのタイミングで管理会社は修繕積立金の値上げを提案してくる。
理事長は袖の下を貰っているから、多少の組合費の値上げなど動じない。

＞6403 匿名さん
　ランクが年々下がっている管理会社も含まれていますね。
　合併(吸収）して受託戸数を多くし、管理費を値上げして
　拒否されたマンションは切り捨てる。
　住人は、管理会社のことはどうも思っていない。
　こんな管理会社に理事会がご苦労されているのです。
　受託戸数ではなく、他社にリプレースされた戸数を
　見るのも判断材料になりますよ。

よし

>>6407さん
管理費の支払い内訳や金額は毎年殆ど変わらないでしょう。
修繕積立金は変動は大きいでしょうが、しっかりした長期修繕計画
があるマンションは、毎年の積立金の推移はすぐ分るでしょう。
うちの積立金については、やらなければならない工事のすべてが
網羅されており、また、専有部分の配管の更新工事も管理組合として
やるべく規約に規定されており、修繕積立金の確保もそれに合わせて
計画されています。
当然、玄関扉やサッシの交換までを含めた積立金が積み立てられています。
１戸当たり月の修繕積立金の額は、２３，０００円です。
これにはＰ場使用料の積立金充当分が含まれています。
管理組合が理事長に謝礼を出すのは何の名目でだすのかな。
管理費からだす場合は、議案書にすべて支払い明細を載せなければ
ならないでしょう。
修繕積立金の取り崩しは総会の普通決議が必要だし。
ちゃんと管理がされていれば、不正はおきませんよ。

小規模マンションから管理会社が手を引く
傾向はありますね。

採算ラインが高い大手管理会社のトップが、マンション管理業協会理事長の立場で管理委託費の値上げを奨励している（？）ように思える。が、（採算ラインが低い）中堅・地場の中小管理会社はそうでもないようだ。

＜参考資料＞
・週刊東洋経済 2020年3月14日号「【特集】マンションの罠」より。

「管理はボランティアではない」 マンション管理業協会理事長 岡本 潮

おかもと・うしお 1974年 東急不動産入社。2014年 東急コミュニティー代表取締役社長。17年 マンション管理業協会理事長。18年 東急コミュニティー会長。

値上げ無理なら撤退も

　これからは管理会社と組合の関係が変わってくる。管理委託費を潤沢に頂けていた時代は、管理会社は組合からの要望に十分応えられた。だが、昨今の人手不足や処遇改善の影響で、管理委託費の値上げを組合へ要請せざるをえない。マンション管理業はボランティアではなくビジネス。採算が合わなければ管理の仕事を引き受けられないマンションが出てくるのはやむをえない。

・週刊東洋経済 2019年3月2日号「管理会社が撤退通告！ 漂流し始めるマンション」より。

撤退後の受け皿に中堅などが名乗り

　八方ふさがりにも見えるマンション管理業界だが、捨てる神あれば拾う神あり。管理者不在の危機に追い込まれたマンションに、手を差し伸べる管理会社も存在する。

　「中堅や地場の会社から応募が来た」。都内に事務所を構えるマンション管理士は、都内のあるマンションで行われた、管理会社のリプレース(変更)事情を話す。

　もともと、このマンションは住友不動産建物サービス(住不建物)の管理物件だったが、土日も管理人を配置するなど手厚いサービスがあだとなり採算を圧迫。管理組合に対する管理費値上げ提案が受け入れられず、結局18年度末をもって撤退が決まった。

　管理を引き継ぐ会社を公募すると、何と15社から申し出があった。財閥系や大手デベロッパー系の参加企業はゼロ。代わりに目立つのが中堅デベロッパーの子会社や地場の管理会社だった。このマンションに限らず、大手が手放した物件を中小管理会社が拾う光景が目につく。

　中堅管理会社で4・5万戸を管理するライフボート西洋の場合、「1年間で管理戸数は2000戸ほど増えたが、7割は他社からのリプレースで受注した。当社は財閥系ほど管理コストが高くなく、彼らが手放した物件でも採算は取れる」(赤城修・取締役マンション管理事業本部長)。

　象徴的なのは、同じ東急不動産HD傘下の東急コミュニティーと、13年に買収され同HD傘下となったコミュニティワン(買収当時はユナイテッドコミュニティーズ)だ。前者はグループ企業である東急不動産から分譲マンションの管理を受託し、後者はリプレースでの受注が主だ。

　両社のマンション管理部門売上高を管理受託戸数(総合管理)で割ると、1戸当たりの売上高は東急コミュニティーのほうが2倍も高い。抱える物件の種類の違いや大規模修繕などの受注の有無もあるため単純な比較はできないが、価格競争を経て受注しているコミュニティワンのほうが、管理費を安く設定していることがうかがえる。

　社名で住民の信頼を得ている部分もある大手管理会社は、住民からのサービス要求をむげに拒めない。また社員の好待遇もあだとなり、採算ラインが高くなりがちだ。他方で財閥系が見限った物件でも、中小管理会社にとってはチャンスに映る。

処分を受けた管理業者一覧
1.　下記は国交省が公表したマンション管理業者に対する行政処分ですが、事件として表に出てこないケースはもっとあります。 なぜか行政処分されなかった事件、及び行政処分の対象にはならない管理会社及び管理組合役員による事件は、 　　【次頁】　8.2　相次ぐ着服と横領犯罪

2.　国交省が作成した標準管理委託契約書の第12条（通知義務）第2項第5号の規定によると、
管理会社が「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」の規定に基づき処分を受けたとき、 管理会社はその事実を速やかに、書面をもって管理組合に通知する義務があるが、実際には通知していないか、 或いは損害を与えた当該組合にしか通知していない例が多い。
皆様の組合の管理委託契約書ではどうなっているか今一度確認してみてください。

処分を受けた管理業者一覧　　　　2011年(平成23年) 5月 ～ 2020年(令和2年) 8月

処分内容 処分日 商号 所在地 処分理由（法違反行為）
改善措置指示 2020年
令和2年
8月24日 株式会社東京建物アメニティサポート

登録番号:
(4)第030025号 東京都中央区八重洲
①九州支店の複数の管理組合において、 元社員が管理組合契約保険の受取保険金を不正に着服した。 (法第81条第1号)処分は国土交通省九州地方整備局

同社の発表文書 　 「処分に関するご報告(2020年8月24日発行)」(PDF 111KB)
同社は設立 1962年(昭和37年), 資本金 1億円,株主 東京建物株式会社　従業員数1,387名(いずれも2019年12月31日現在)

改善措置指示 2020年
令和2年
6月3日 積和管理関西株式会社

登録番号:
(4)第060303号 兵庫県神戸市東灘区
①元社員が管理組合の管理費を着服し、管理組合の財産に損害を与えた。
②管理組合の対象月における会計の収入及び支出の状況に関する５項書面に必要な事項の一部を記載せず、 事実と異なる記載をし、管理組合の管理者等に交付した。 (法第76条及び施行規則第87条第5項違反)
③管理組合の事業年度終了後に管理業務主任者をして実施させた管理事務に関する報告（管理事務報告）において、 管理組合の会計の収入及び支出の状況に関して、作成した管理事務報告書に事実と異なる記載をし、事実と異なる報告をさせた。 (法第77条第1項及び施行規則第88条違反)

同社の発表文書 　 「処分について(2020年6月3日発行)」(PDF 132KB)
同社は設立 昭和62年7月1日, 資本金 4億1800万円,株主 積水ハウス㈱　従業員数255名 管理組合数 90組合　棟数 146棟（いずれも2020年4月1日現在）

改善措置指示 2020年
令和2年
3月27日 株式会社穴吹コミュニティ

登録番号:
(4)第080515号 香川県高松市藤塚町
管理事務を受託している管理組合において、本来の収納口座とは別に、 管理会社及び管理組合が把握しない未管理口座（闇口座）が何者かによって開設されており、 この未管理口座への入金に関し、管理会社の元社員２名が関わっていたことで、 結果的に管理組合に損害を与えた。（架空工事費計上し不正入金繰り返していた）

国交省四国整備局の発表文書　「監督処分」　(PDF 72KB)
同社の発表文書 　 「処分について(2020年3月27日発行)」(PDF 96KB)
同社は設立平成2年7月2日, 資本金2億円,従業員数2,589名（2019年10月1日現在）

長い

>>6334 匿名さん 教えて下さい
総会の議案で　「スマート承認サービス導入」　が上がっている。

これは管理会社のメリットが大である。個人のパソコン、携帯電話等を利用するのはセキュリティーの面でも問題があり勧められない案件。　　

＞6415　匿名さん
どういう面でセキュリティの問題があるの具体例を挙げてみてよ。
管理会社のブラックボックスが壊れるからかな。

＞6410　管理会社さん
＞ちゃんと管理がされていれば、不正はおきませんよ。
ちゃんと管理できるように経理の動きをガラス張りにしないといけない。
スレ主みたいに理事長が管理会社とズブズブでは不正の温床となる。
＞１戸当たり月の修繕積立金の額は、２３，０００円です
異常に高い積立金ですね。
理事会が管理会社にうまくコントロールされている。
管理会社にとってはおいしい餌だからね。

＞１戸当たり月の修繕積立金の額は、２３，０００円です
理事会と管理会社は共存共栄かもしれないが、組合員は管理会社の格好の餌食。

23,000円の根拠は、大規模修繕工事だけでなく、大型設備の
他、専有部分である配管の更新工事費用も管理組合の負担で
行うからです。
それにサッシの交換も将来的には行う予定ですし、その際は
結露対策として、二重窓にする計画もしています。
滑車や床レールの交換だけではありません。全面交換です。
管理会社の餌食になることはないですよ。
現に、長期修繕計画の洗い直しを建築士を雇い専門委員会を
設置して、やらなければならない工事のすべてを細かく行い
計画書を作成しましたが、設計図面を参照してそこから設計概算書
や数量調書から個々の工事費を算出しました。半年かかりましたが、
管理会社は全くノータッチでしたよ。
その総工事費から１戸当たり月の必要修繕積立金の額を算出してあります。

管理会社の社員が管理組合の金を横領した場合は
その賠償は使用者責任のある管理会社が負担をして
くれます。
横領はどこの会社にもありますよ。

修繕積立金が使用料充当分も含めて、大規模修繕工事と
大型設備分も含めて１戸当たり月15,000円以下のマンション
は十分な工事はできません。
国交省でさえ、17,500円以上が望ましいといっていますので。
当然これには専有部分の配管の更新工事分は含まれません。

毎月の修繕積立金が多いマンションは財政基盤がしっかりしてるという評価を受ける
しかし、それだけ頻繁に修繕が必要なボロ欠陥マンションという評価もできる

中古マンション購入者の多くは管理組合の財政状態まではチェックしない
せいぜい毎月の管理費修繕積立金の支払額を不動産屋から聞くくらい
修繕積立金も残高が多いだけでは意味はなく、それを適時適切に支出していることが重要

理屈では修繕工事直前で修繕積立金残高が大きいボロマンションと工事直後で積立金が
枯渇してるピカピカマンションでは価値は同じはずだが、後者のほうが市場価格は高い
人もマンションもやはり見た目の第一印象が大事なんだね

ということは修繕積立金が積み上がった工事直前ボロマンションを買うと、
修繕工事は前の住人が積みててくれた積立金でやってもらえるのでお得
しかも工事後のマンションは「大規模修繕済み」でいい値段がつくので高く売れる

月額修繕積立金２万３千円は高いといえば高いが、ボロマンションなら相応だろう
管理組合の持ち金がどんどん膨らんでいくのはいいが、それを使わないうちに
雨漏り隙間風のボロマンションの一室で風邪をひいてポックリ逝くのが一番損だ

では、コロナやインフルエンザや横領に気をつけてこれからの季節を乗り切ってください
チャオ

>6418
まさかスチールサッシの年代物マンションか。
ボロマンションなら修繕するだけ無駄。
まだ大地震も来ていないし、劣化年数による構造的な強度寿命もある。
その積立金の金額なら建て替えた方が安いのでは？
＞管理会社は全くノータッチでしたよ。
また勘違いしている。
管理会社にそんな専門的能力はない。
管理会社の目的は、いかに合法的に積立金を食い荒らすかということです。

>>6427 ご近所さん 　管理会社の目的は、いかに合法的に積立金を食い荒らすかということです。

同意します

>>6419 匿名さん
無いよ馬鹿、お前の会社と一緒にするな。会社が補填するから横領が発生しても安心ってか？業界が疑われるわ、お前どこの管理会社の人間だよ。

>6429 匿名さん
要領が悪いというか、社員教育ができていないんでしょう。
ほとんどの管理会社は、要領よく合法的に組合員の貯蓄を食い潰すことに徹しています。
なんといっても自分たちの給料の源ですから。
営業会議のほとんどが合法的な営業手段や方法についての講義であり、組合員とのトラブル想定問答集をバーチャル問答で終日受講しています。
こう言われたらこう返答するというマニュアル問答です。
時たま、頭の悪いフロントマンが想定集を忘れ、脱線してトラブルを引き起こします。
＞お前どこの管理会社の人間だよ。
他人に聞く前にまず己から名乗らないと。
五十歩百歩だしね。

公務員だろうが、銀行員だろうが、１部上場企業の社員だろうが
悪いことをするものはいる。
その悪事でお客に迷惑がかかったら会社としては賠償をするのが
普通。もちろんその会社員として悪事を働いた場合だが。

このスレはマン管士のスレなのに管理会社側のフロントマンがよく登場する。
ところが、管理会社なんていらないというマン管士は登場しない。
マン管士の資格はそれほど無能で役立たずな資格なのかと思う。
管理会社と太刀打ちできないマン管士なら存在理由がない。
資格取得マニアの単なる自己満足のための資格なのかと疑ってしまう。
スレ主みたいに管理会社とズブズブの関係を持ち、個人的に管理会社と共存共栄するための手段がマン管士資格なのかもしれない。
組合員だけが泣きを見る。
ならば、マン管資格なんて必要ないんじゃないかと思う。

>>6432
私はスレ主ですが、私は理事長でもありませんし、一般の
理事でもありませんよ。
年１回総会には出席していますけど。
当然理事もしていないので、管理会社と関係をもつことも
ありませんし、できないでしょう。
マン管の資格は、輪番制の順番が回ってくる年度だったので
それなら資格を取っておこうと思っただけのことです。
今後２０年は順番が回ってきませんので、資格の活用もありません。
そんなに難しい資格でもなかったので、ただ取ろうと思って取った
だけのことです。
理事をするのにマン管の勉強をするということは役に立つと思い
ますので、合否は別にして勉強されるといいでしょう。

管理会社の最大の欠点は、組合員と理事会を引き離すことを業務の目標に置いているところです。
管理会社の存在により、マンション内のトラブルが増えているのも事実です。
勿論、管理会社と契約することでメリットもありますが、どちらかというと、管理会社の悪知恵による弊害の方が大きく、その必要性を見直す時代に突入していると思います。

＞当然理事もしていないので、管理会社と関係をもつこともありませんし、できないでしょう。
そうかな。
表立ってはできないことも、影ではできることはいっぱいありますよ。
自画自賛も得意だけど、自己弁解も得意だったのですね。

>>6434さん
そんなに批判ばかりして悲しくないですか。
自画自賛、自己弁解もしてないですよ。

>>6434さん
管理会社が組合員と理事会を引き離すことを目標に置いている？
そんなことを考えているんですか。
管理会社と委託契約をしているマンションが圧倒的に多いのは
何故なんですか。
自主管理がいいと思っている住民は殆どいないでしょう。

>>6436 匿名さん
１、非営利団体＝管理組合
２、営利団体（一般社団法人含）＝管理会社、マンション管理士会等、
1と2の関係は利益相反関係です。自己のマンションを守るには
6434 ご近所さん の意見を真剣に考えた方が良いでしょう。
危険な管理会社もあります。
10年以上同じ管理委託している管理会社は変更した方が良いでしょう。
組合役員は1年2年の輪番制で管理会社はいつもそのままでは管理会社
の独占ですから言いなりにならざるを得ません。

＞6436　匿名さん
＞そんなに批判ばかりして悲しくないですか。
どこからそういう発想になるのか理解できない。
＞自画自賛、自己弁解もしてないですよ。
気付かない分、余計に怖い。
＞管理会社と委託契約をしているマンションが圧倒的に多いのは何故なんですか。
共存共栄だと誤解していたからでしょう。
時代の流れの中で、管理会社と組合員の関係が共存共栄どころか、利益相反関係だと気づき始めている。
大した役割もしていないのに、組合員の大切な貯蓄の多くが管理会社の企業利益のために消滅している。
それと、6436 匿名さん、できればスレ主というコテハン名でレスを挙げてほしい。
恥ずかしいの？
自身の発言に自信がないのかな？

管理会社と管理組合は仲良くしないとね。
自主管理なんてまっぴらだ。
自分たちで何もかもしなければならなくなるし、
負担が大きすぎる。
お金で済む問題だから管理会社に管理は委託すべし。

>>6439 匿名さん
マンション管理士等や管理会社が儲からないからね、
仲良くしないと仕事がやりにくくて大変でしょうからね。
お互い酒席を設けて和気あいあいと工事に関する打ち合わせが
しにくくなりますからね。頑張ってください。
売り上げを達成されることをお祈りいたしております。

＞自分たちで何もかもしなければならなくなる
そんなことないですよ。
管理会社の代わりに管理者がやればいい。
1、管理会社とは契約しない。
2、管理会社に代わる能力のある方を管理者として迎える。
3、管理者と理事長は兼任しない。
4、管理者は報酬制とする。
5、管理者の権限を管理規約で定める。
6、内部に管理者としての能力者がいないのなら、外部に求める。
7、管理者を外部に求めた場合も、その権限は管理規約に定めた範囲内とする。

営利を目的とする管理会社やマンション管理士等は
分譲マンションの管理が難しく説明する。
なぜか解りますか。
本当は難しくはありません。
利用価値のない管理会社はいつでも変更する自信があります。

規約に理事の任期を00年であれば管理会社の契約期間を00年とする、
規定を設けるべきである。
再任と再契約の規定も理事の任期と同一期間とする、法律を作る組合員
の団体組織を作るべきである。
若いマンション管理士は旗を掲げてください。
都道府県別に旗揚げをしてください。はせ参じます。
その票は政権与党に投じる。

>>6443さん
管理会社との契約更新は普通は１年更新の契約をして
いるんではないですか。
契約内容に変更があれば、書面を全戸に配布して、全員に
説明会を開催しなければならないと適正化法で決められています。
理事会の継続性からいえば２年の半数交代がいいでしょう。
お金をだまし取られたとは理解に苦しみます。

>>6444 匿名さん
それ等に準じた運営方法ではうまく運営されていないマンションもあるから
して問題を提起しているのです。
理事会の任期を最長00年までと規約に設定している野村であれば、管理会社
の再契約も00年に変更する旨の法改正か各マンションの規約に設定する方法
を考えうべき磁器にきているのではないでしょうか。。
特にマンション管理士業を行っていなければこの運動を起こしてはどうですか。

＞6444　匿名さん。
スレ主ではないのですか？
＞お金をだまし取られたとは理解に苦しみます。
管理会社目線なら日常茶飯事常識的なことなので騙しているという感覚はない。
企業悪でも企業内に入れば企業善ですからね。
企業悪を重ねるほど会社内では出世の糸口となる。
管理会社側からみれば、6444さんみたいに組合員の苦情はすべて理解に苦しむのかもしれない。
謙虚に耳を傾けるどころか、上から目線で雇い主を抑え込む。
どちらが雇い主か自覚できていない。
理事会役員とさえうまくやっていれば、組合員なんてただの金づる。
そこが問題だ。
そろそろ、管理組合における管理会社の必要性を考え直す時代に来ていると思う。

管理会社は必要にきまっているじゃないですか。
要は管理会社をいかに有効活用できるかということになります。
それができていない、人材のいないマンションでは管理会社に
だまされるという発想になるんでしょうね。
工事を早めにやればマンションはきれいになり資産価値も上がります。
それをだまされたとはいわないんです。
工事をやるには、修繕積立金の取り崩しが必要になり、それは総会の
普通決議でやりますが、それが承認されたということは、組合員が
承認したんですよ。それをだまされたというのですか。
単なる理事の連中の知識不足、能力不足、情報不足のなにものでも
ありません。

何か最近はつまららい内容のない書き込みが多くなりましたね。
書き込みに対応しやすいんでしょうね。
そんなに知識とかがなくても書き込めるからね。

もう少し内容のある書き込みをおねがいします。
勉強になるような書き込みを。

総合評価方式の計算式知ってる方はいませんか。

＞6447
やっぱりスレ主なんだ。
己が言ってることに自信がないからスレ主だと名乗れない。
自画自賛したいときだけはスレ主だと自分から名乗り出る。
スレ主が自慢している管理会社はどこだと聞いたら、数社挙げて誤魔化す。
袖の下を貰っているの事がバレるのがまずいからね。
少し突っ込むと、全てが胡散臭いスレ主です。
言ってること全てに信ぴょう性がない。
＞管理会社は必要にきまっているじゃないですか。
ある意味、当たっている。
袖の下が必要な組合員にとって、管理会社は合法的なリベート獲得手段。
管理会社がいなくなると袖の下がもらえなくなり、うま味がなくなる。
マン管資格は取っても、管理者としての総合能力がなければマンション管理はできない。
スレ主は何か思い違いしているのではないか。
マン管資格さえ取れば管理者と同等の能力があるんだと。
それは大きな思い違いです。
スレ主のマンションに足りないものは、管理会社ではなく、管理者です。
管理者としての能力を見極める一番簡単な方法は、マンション管理に管理会社はいらないという事が判っている方です。
スレ主はそれが判っていないから、まだ管理者としての能力には及んでいない。
でも大丈夫ですよ。
先人の知恵を借りながら、少しづつ経験を重ねることです。

＞総合評価方式の計算式知ってる方はいませんか。
ほれ、勉強したいんだろ？
https://www.env.go.jp/council/35hairyo-keiyaku/y358-02/mat06-3.pdf
検索方法ぐらいは知っているんでしょ？

計算式が書いてないけど、しってるのなら書いてみてよ。
それと見積金額と評価点との関連もね。
例えば２億円の工事の場合、Ｂ社がＡ社より１，０００万円高い場合、
評価点の差が何点なら勝てるか。
分りますか。
当然知ってますよね。

はい、計算式です。
※元請業者選定説明会の評価ポイント
＊入札評価の計算方法 入札額の大小が大きく影響します。
①合計点（ヒアリング時の）　１００点満点中
②得点評価　３０×①÷１００　加算点　満点３０点
③技術評価点　　　１００＋　②
④入札額（円）　　消費税抜き
⑤入札評価値　　③÷④　×　1,000,000
⑤の最高得点を出した業者と契約することになります。

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。前回はこの方式
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

①総合評価落札方式で選定する方法 　　　評価点と入札価格で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。
　　　
評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間のマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。 工事期間中実施

「評価項目例」　　あくまで参考例です。これに修正や増減をし評価点を決めます。

　・安全管理、住民への配慮等について　　　　　　　　　 　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
　・工程表はどうなのか　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
　・メンテナンスについて・・・１年、２年、５年点検等　　　　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
　・入居者とのコミュニケ、掲示版、ご意見箱等　　　　　　　　 優　○点　　良　○点　　可　○点
　・会社の直近５年間のマンション工事の件数　 　 優　○点　　良　○点　　可　○点
具体的なマンション名　　５件以上　優、３～４件　良、１件以下　可　　
　・現場監督の資格と直近５年の工事の件数　　　　　　　　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
具体的なマンション名　　５件以上　優、３～４件　良、１～２件　可
　・施工計画、工事の理解度について　　　　　　　　　　　　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
　・報告会の開催、頻度等　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　良　○点　　可　○点
　・会社概要と決算報告について　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　良　○点　 可 ○点　　　　
　・仮設計画について・・・足場の防犯性等について　　　　　　優　○点　　良　○点　 可 　○点
　・作業員の教育について　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　良　○点　 可 　○点
　　・取組姿勢について　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　 優　○点　　良　○点　 可 　○点
　　・会社ＰＲ（概要、瑕疵担保責任、年商等）　　　　　　　　　　　優　○点　　良　○点　 可　○点

　　「元請業者の決定」 元請会社は建設会社や監理会社が請け負っても現場監督は一人か二人
＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
があった場合の保証があると安心です。
　６，０００万円以上の工事の際は、１級施工管理技士が現場に常駐するという決まりがある。
　元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。
　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
うにしておきます。
　応募業者で３社に残れなかった業者に対しては、御礼とお断りの挨拶状を郵送する。

「点検保証期間等」 保証内容と時期については打ち合わせを行います。
　 １年点検、２年点検 １年、２年
　　下地改修工事（コンクリートの剥離、鉄筋露出） ５年
　　シーリング工事（剥離、漏れ） ５～７年
　　防水工事（屋上防水は５年前後に点検が必要です。） １０年
　　外壁塗装（剥離、変色） ２～５年
　　鉄部塗装（剥離、発錆） ２年

大規模修繕工事後の大型設備工事

　　エレベーターの更新 築３０年～３５年
　　インターホーンの交換　熱感知器交換 ２０年前後
　　高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 築３０年前後
　　外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 築３０年～３５年
　　消防設備の交換　　給排水管（専有部分含む） ３０年～３５年
　　窓枠サッシ、網戸　・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討
　　玄関扉 ３０年～３５年
　　給排水管の更新工事・・・（継手部分のみの補修工事） ３０年前後

　※給排水管は１本の管ではなく、いくつもの管を組み合わせて管をひっぱっています。
　　劣化や地震等で継手のつなぎ目がずれたり、はずれたりすればそこから漏水が発生します。
　　３０年経過すればいつ水漏れが発生するか分からないといわれています。
　　塩ビ管自体が錆びることはありません。

大規模修繕工事の進め方は難しいものがあります。
しかし、理事長なり専門委員長とかが勉強しておく必要
があります。
これをやらないと業者に丸投げとなってしまいます。
それでもいいというマンションはそれでいいでしょうが、
相場より高額の工事費を取られたと嘆くよりは勉強して
マンションのために一肌脱ぐ者がでてくるといいですね。

>>6444 匿名さん
そんなことは実務経験のある管理士なら知り尽くしている。
それが悪い方に機能しているから苦労するんです。
改革されると困る既得権益にぶら下がるマンション管理士＝
悪徳組合員＝管理会社ではないでしょうか。

>>6453　匿名さん　2020/10/25 15:48:12

あのぅ・・・
>>6454 の計算式では、Ｂ社の技術評価点が、Ａ社の技術評価点より【６．２０点】以上高ければ、Ｂ社はＡ社に勝てるのではないでしょうか？

>>6464さん
あなたの計算が正しいですね。
真剣に考えてもらってありがとうございます。

ただ、技術評価点ではそうですが、入札評価値で判断します。
入札評価値は入札額が大きく影響します。

>>6466　宮爺（スレ主）さん　2020/10/26 08:23:03

頭は、大丈夫ですか？
入札評価値が同値になるときの入札評価値の比は、技術評価点の比です。

【>>6467 の訂正】
（誤）入札評価値が同値になるときの入札評価値の比は、技術評価点の比です。
（正）入札評価値が同値になるときの入札額の比は、技術評価点の比です。

あなたの言う通りですね。

専有部分の配管類を管理組合として計画されているマンションは
ありませんか。
標準管理規約では、専有部分である設備のうち共用部分として一体
として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる
となっていますが、経費の負担については述べられていません。
管理規約で専有部分の配管を管理組合として計画修繕として行う場合
は、管理組合の責任と負担で行えると規定していればできることに
なります。
ただし、修繕積立金の確保はしておかないといけませんが。
専有部分の配管もいずれ劣化しますからね。その更新工事ができる者
とできない者、またやれる者とやれない者がいますので、統一して
管理組合として一斉に交換することも検討しておくべきです。

専有部分の配管類を管理組合でやるのか。
専有部分のことは自分でやるのが筋。

共用部分の管理は組合の責任と負担で行うから、専有部分にある設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、組合がその管理を組合の責任と負担で行うことができる。どうにも心配なら負担について再度規約化すればいい。
専有部分にある配管類について組合が行う「管理」とは、おそらく清掃（水垢などの汚れの除去）を想定しているのだろうが、規約に特段の定めがない限り取替えを含めてもいいだろう。居室の天井からの漏水を専有部分内のことだからといって放置していた管理組合が組合員に訴えられて負けたことがある。
常識で考えても組合員が自己責任と自己負担で勝手に床や天井に穴をあけて配管取替工事をやるような野蛮なマンションではご近所さんはたまらない。

それは階下に配管がある場合でしょう。

台所の流し台や洗面台の下を覗くと配管が見えるが、
あの部分は共用部分ではない。
あそこをネズミにかじられた場合は組合員負担で修理。
配線も同じ。コンセントやインタホン子機は自己負担。
壁の中の配線は共用部分なので管理組合負担。

床下にある配管の枝管部分は専有部分です。
給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管がそうですね。
塩ビ管が使用されていますが、塩ビ管自体は錆びることは
ありませんが、地震や経年劣化でビニール管にひびや継手
部分にゆるみがでて、そこかに漏水することは考えられます。
いずれ交換しなければならない時期は必ずくるでしょうね。

床下の排水管は専有部分ですから塩ビ管が破損してウ○コが漏れても修理するか
しないかは、管理組合ではなくて自分が決めます。
もちろん、階下の住人が文句を言ってくるかもしれませんが、これは話し合いで
何とでもなります。

階下の天井に配管がある場合は、それは共用部分となります。
判例でも管理組合にやれといっています。
上階の住民はその管理をすることはできませんので。

下階の天井ということは上階の床下ということ、どっちみち共用部分だ
配管工事をするとき、床をはがせば専有部分、天井板を外せば共用部分というのはアホ理事長だｗ

＞階下の天井に配管がある場合は、それは共用部分となります。
配管は便所からストレートに階下の天井へ行くわけではなく、床を抜けてスラブを通って階下の天井に達するはずだから、配管のどの箇所でウンコがあふれ出したのか、によって誰が責任と費用を負担するかが決まることになる。１か所ならいいが２か所以上破損してる場合は責任や費用の分担問題が出てくる。

下階の天井裏は管理できないから共用部分ではないが、
床下の排水管は自分で管理できるから専有部分てか？
どんなボロマンションに住んでるんだｗｗ

（訂正後）
下階の天井裏は自分で管理できないから共用部分だが、
床下の排水管は自分で管理できるから専有部分てか？
どんなボロマンションに住んでるんだｗｗ

排水管からの＊＊漏れで大変なことになったのを思い出した。
原因がわからずに組合室に駆け込み設計図がないことにきずいた。
以後もめている。

設計図と実際の施工が違っている場合、施工ミスではなくて設計図の書き間違いとして処理するのが大人の世界

>下階の天井裏は自分で管理できないから共用部分だが、
>床下の排水管は自分で管理できるから専有部分てか？

そうだね

うちは全面床暖入ってるから無理

アホやｗ

みんな建物設備の知識がないね。
それに管理規約をもう少し読んでみたらいいだろう。

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　区分所有法第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

>>6388 の証左
学習能力がないところもそっくり

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E5%8C%BA%E5%88%86%E6...

こういう書き込みは何回でも繰り返し繰り返しやらないと、
その時点の書き込みを全員がみている訳ではないからね。
繰り返すことに意義があるのが理解できないのかな。
これらの書き込みに対して、いろんな議論がされていれば
別だが、ただ素通りされていれば何回でも問題提起をして
いく必要があるんです。
興味のない方はスルーすればいいだけのことですよ。
専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやることの必要性
を考えるべきではないですか。
ＰＡＲＴ２にしても１万以上の書き込みがあるので、それを
全て読みなおす者はいないでしょう。
ＰＡＲＴ３も6,000以上の書き込みがあるんですよ。
前に書き込まれたからそれは必要ないという方がおかしいですよ。
ただ、あなたが関心がない書き込みというだけのことでしょう。

匿名さん　2018/07/17 14:42:33
区分所有法には、そのような条項はありませんが・・・

>※※さん　2018/07/17 21:02:18
>区分所有法第２１条　
>専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
>この対象となる設備としては、配管・配線があります。

>区分所有法第２１条ではなく、標準管理規約第２１条の間違いでした。
>ご指摘ありがとうございます。

それは標準管理規約です。
前に作成したのを単にもってきたので訂正していない
部分もあります。
間違っていたら指摘されればそれでいいんではないですか。

しかし、前の書き込みを良く調べますね。
大変な労力がいるでしょう。
その都度書き込みに対して意見等を述べられたら
いいと思いますよ。
それの方が初めて見られた方にはわかりやすいでしょうから。

私はスレ主といって書き込みはしていませんので、勝手にスレ主
という判断をしないでください。
あくまで単なる匿名さんとしての書き込みですから。

うちのマンションは床下の排水管を専有部分だと言い張る理事長でなくてよかったです。

そんなこと言うバカはいないよ
ふつうは常識で考えて組合負担で漏水修理するよ

床下の配管の枝管部分は専有部分です。
本管部分、竪管は共用部分です。