「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

＞6400　匿名さん
このスレを私物化しているスレ主じゃなっかたの。
スレ主は＞6356あたりから精神が壊れたもんね。
心配はしていましたよ。
これらの管理会社は、ステマを使って評判がいいと自画自賛している管理会社の事？
スレ主みたいな自画自賛はよくない。
評価は第三者がするものです。
ステマもよくない。
そう思いませんか？

管理会社の評判はそこに住んでいる住民が判断するもの。
住民が満足していればそれでいい。

評判のいい管理会社
　東急コミュニティ
　大京アステージ
　三菱地所コミュニティ
　長谷工コミュニティ
　大和ライフネクスト
　コミュニティワン
これについては一般的な評価です。これがおかしいと云う者も
いるでしょうが、各人の評価はそれぞれですからね。
それらの管理会社に管理を委託しているマンションが多いと
いうことはそれなりの評価がされているということでしょう。

一部の袖の下を貰っている住民なら管理会社と契約することに満足しているかもしれない。
それ以外の方は不満が蓄積してこのスレッドに来て愚痴をこぼす。
褒めたたえる住民はいない。
スレ主みたいに、管理会社とズブズブの人間が己の我欲のために褒めたたえる。
管理組合をよくする提案の一つとして【管理会社と契約しない】などと言えば、気が狂ったように反対する。
袖の下は貰えなくなるが、住民が少しでも良くなるなら、我欲は捨てて行動するべきだろう。

＞6403は東急コミュニティのフロントマンがなにかだろう。
やることがせこいね。

管理会社が理事長に袖の下をやるのかいな。
その名目は何だろう。会社ではどういう経理の
扱いなんだろうか。
まさか袖の下とか賄賂という項目で処理している
訳ではないだろうね。
謝礼であれば何の謝礼？

>6406
＞管理会社が理事長に袖の下をやるのかいな。
大きな勘違いしていないかい。
管理会社が【組合員の財産から】理事長に袖の下をやっているわけで、管理会社が謝礼出すわけでもない。
すると、けつの穴の小さい君みたいな管理会社シンパが誕生し、管理会社を尊敬し始める。
当たり前に管理会社を批判しようものなら、必死で管理会社の味方をする。
気が付けば貯金はゼロに近く、そのタイミングで管理会社は修繕積立金の値上げを提案してくる。
理事長は袖の下を貰っているから、多少の組合費の値上げなど動じない。

＞6403 匿名さん
　ランクが年々下がっている管理会社も含まれていますね。
　合併(吸収）して受託戸数を多くし、管理費を値上げして
　拒否されたマンションは切り捨てる。
　住人は、管理会社のことはどうも思っていない。
　こんな管理会社に理事会がご苦労されているのです。
　受託戸数ではなく、他社にリプレースされた戸数を
　見るのも判断材料になりますよ。

よし

>>6407さん
管理費の支払い内訳や金額は毎年殆ど変わらないでしょう。
修繕積立金は変動は大きいでしょうが、しっかりした長期修繕計画
があるマンションは、毎年の積立金の推移はすぐ分るでしょう。
うちの積立金については、やらなければならない工事のすべてが
網羅されており、また、専有部分の配管の更新工事も管理組合として
やるべく規約に規定されており、修繕積立金の確保もそれに合わせて
計画されています。
当然、玄関扉やサッシの交換までを含めた積立金が積み立てられています。
１戸当たり月の修繕積立金の額は、２３，０００円です。
これにはＰ場使用料の積立金充当分が含まれています。
管理組合が理事長に謝礼を出すのは何の名目でだすのかな。
管理費からだす場合は、議案書にすべて支払い明細を載せなければ
ならないでしょう。
修繕積立金の取り崩しは総会の普通決議が必要だし。
ちゃんと管理がされていれば、不正はおきませんよ。

小規模マンションから管理会社が手を引く
傾向はありますね。

採算ラインが高い大手管理会社のトップが、マンション管理業協会理事長の立場で管理委託費の値上げを奨励している（？）ように思える。が、（採算ラインが低い）中堅・地場の中小管理会社はそうでもないようだ。

＜参考資料＞
・週刊東洋経済 2020年3月14日号「【特集】マンションの罠」より。

「管理はボランティアではない」 マンション管理業協会理事長 岡本 潮

おかもと・うしお 1974年 東急不動産入社。2014年 東急コミュニティー代表取締役社長。17年 マンション管理業協会理事長。18年 東急コミュニティー会長。

値上げ無理なら撤退も

　これからは管理会社と組合の関係が変わってくる。管理委託費を潤沢に頂けていた時代は、管理会社は組合からの要望に十分応えられた。だが、昨今の人手不足や処遇改善の影響で、管理委託費の値上げを組合へ要請せざるをえない。マンション管理業はボランティアではなくビジネス。採算が合わなければ管理の仕事を引き受けられないマンションが出てくるのはやむをえない。

・週刊東洋経済 2019年3月2日号「管理会社が撤退通告！ 漂流し始めるマンション」より。

撤退後の受け皿に中堅などが名乗り

　八方ふさがりにも見えるマンション管理業界だが、捨てる神あれば拾う神あり。管理者不在の危機に追い込まれたマンションに、手を差し伸べる管理会社も存在する。

　「中堅や地場の会社から応募が来た」。都内に事務所を構えるマンション管理士は、都内のあるマンションで行われた、管理会社のリプレース(変更)事情を話す。

　もともと、このマンションは住友不動産建物サービス(住不建物)の管理物件だったが、土日も管理人を配置するなど手厚いサービスがあだとなり採算を圧迫。管理組合に対する管理費値上げ提案が受け入れられず、結局18年度末をもって撤退が決まった。

　管理を引き継ぐ会社を公募すると、何と15社から申し出があった。財閥系や大手デベロッパー系の参加企業はゼロ。代わりに目立つのが中堅デベロッパーの子会社や地場の管理会社だった。このマンションに限らず、大手が手放した物件を中小管理会社が拾う光景が目につく。

　中堅管理会社で4・5万戸を管理するライフボート西洋の場合、「1年間で管理戸数は2000戸ほど増えたが、7割は他社からのリプレースで受注した。当社は財閥系ほど管理コストが高くなく、彼らが手放した物件でも採算は取れる」(赤城修・取締役マンション管理事業本部長)。

　象徴的なのは、同じ東急不動産HD傘下の東急コミュニティーと、13年に買収され同HD傘下となったコミュニティワン(買収当時はユナイテッドコミュニティーズ)だ。前者はグループ企業である東急不動産から分譲マンションの管理を受託し、後者はリプレースでの受注が主だ。

　両社のマンション管理部門売上高を管理受託戸数(総合管理)で割ると、1戸当たりの売上高は東急コミュニティーのほうが2倍も高い。抱える物件の種類の違いや大規模修繕などの受注の有無もあるため単純な比較はできないが、価格競争を経て受注しているコミュニティワンのほうが、管理費を安く設定していることがうかがえる。

　社名で住民の信頼を得ている部分もある大手管理会社は、住民からのサービス要求をむげに拒めない。また社員の好待遇もあだとなり、採算ラインが高くなりがちだ。他方で財閥系が見限った物件でも、中小管理会社にとってはチャンスに映る。

処分を受けた管理業者一覧
1.　下記は国交省が公表したマンション管理業者に対する行政処分ですが、事件として表に出てこないケースはもっとあります。 なぜか行政処分されなかった事件、及び行政処分の対象にはならない管理会社及び管理組合役員による事件は、 　　【次頁】　8.2　相次ぐ着服と横領犯罪

2.　国交省が作成した標準管理委託契約書の第12条（通知義務）第2項第5号の規定によると、
管理会社が「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」の規定に基づき処分を受けたとき、 管理会社はその事実を速やかに、書面をもって管理組合に通知する義務があるが、実際には通知していないか、 或いは損害を与えた当該組合にしか通知していない例が多い。
皆様の組合の管理委託契約書ではどうなっているか今一度確認してみてください。

処分を受けた管理業者一覧　　　　2011年(平成23年) 5月 ～ 2020年(令和2年) 8月

処分内容 処分日 商号 所在地 処分理由（法違反行為）
改善措置指示 2020年
令和2年
8月24日 株式会社東京建物アメニティサポート

登録番号:
(4)第030025号 東京都中央区八重洲
①九州支店の複数の管理組合において、 元社員が管理組合契約保険の受取保険金を不正に着服した。 (法第81条第1号)処分は国土交通省九州地方整備局

同社の発表文書 　 「処分に関するご報告(2020年8月24日発行)」(PDF 111KB)
同社は設立 1962年(昭和37年), 資本金 1億円,株主 東京建物株式会社　従業員数1,387名(いずれも2019年12月31日現在)

改善措置指示 2020年
令和2年
6月3日 積和管理関西株式会社

登録番号:
(4)第060303号 兵庫県神戸市東灘区
①元社員が管理組合の管理費を着服し、管理組合の財産に損害を与えた。
②管理組合の対象月における会計の収入及び支出の状況に関する５項書面に必要な事項の一部を記載せず、 事実と異なる記載をし、管理組合の管理者等に交付した。 (法第76条及び施行規則第87条第5項違反)
③管理組合の事業年度終了後に管理業務主任者をして実施させた管理事務に関する報告（管理事務報告）において、 管理組合の会計の収入及び支出の状況に関して、作成した管理事務報告書に事実と異なる記載をし、事実と異なる報告をさせた。 (法第77条第1項及び施行規則第88条違反)

同社の発表文書 　 「処分について(2020年6月3日発行)」(PDF 132KB)
同社は設立 昭和62年7月1日, 資本金 4億1800万円,株主 積水ハウス㈱　従業員数255名 管理組合数 90組合　棟数 146棟（いずれも2020年4月1日現在）

改善措置指示 2020年
令和2年
3月27日 株式会社穴吹コミュニティ

登録番号:
(4)第080515号 香川県高松市藤塚町
管理事務を受託している管理組合において、本来の収納口座とは別に、 管理会社及び管理組合が把握しない未管理口座（闇口座）が何者かによって開設されており、 この未管理口座への入金に関し、管理会社の元社員２名が関わっていたことで、 結果的に管理組合に損害を与えた。（架空工事費計上し不正入金繰り返していた）

国交省四国整備局の発表文書　「監督処分」　(PDF 72KB)
同社の発表文書 　 「処分について(2020年3月27日発行)」(PDF 96KB)
同社は設立平成2年7月2日, 資本金2億円,従業員数2,589名（2019年10月1日現在）

長い

>>6334 匿名さん 教えて下さい
総会の議案で　「スマート承認サービス導入」　が上がっている。

これは管理会社のメリットが大である。個人のパソコン、携帯電話等を利用するのはセキュリティーの面でも問題があり勧められない案件。　　

＞6415　匿名さん
どういう面でセキュリティの問題があるの具体例を挙げてみてよ。
管理会社のブラックボックスが壊れるからかな。

＞6410　管理会社さん
＞ちゃんと管理がされていれば、不正はおきませんよ。
ちゃんと管理できるように経理の動きをガラス張りにしないといけない。
スレ主みたいに理事長が管理会社とズブズブでは不正の温床となる。
＞１戸当たり月の修繕積立金の額は、２３，０００円です
異常に高い積立金ですね。
理事会が管理会社にうまくコントロールされている。
管理会社にとってはおいしい餌だからね。

＞１戸当たり月の修繕積立金の額は、２３，０００円です
理事会と管理会社は共存共栄かもしれないが、組合員は管理会社の格好の餌食。

23,000円の根拠は、大規模修繕工事だけでなく、大型設備の
他、専有部分である配管の更新工事費用も管理組合の負担で
行うからです。
それにサッシの交換も将来的には行う予定ですし、その際は
結露対策として、二重窓にする計画もしています。
滑車や床レールの交換だけではありません。全面交換です。
管理会社の餌食になることはないですよ。
現に、長期修繕計画の洗い直しを建築士を雇い専門委員会を
設置して、やらなければならない工事のすべてを細かく行い
計画書を作成しましたが、設計図面を参照してそこから設計概算書
や数量調書から個々の工事費を算出しました。半年かかりましたが、
管理会社は全くノータッチでしたよ。
その総工事費から１戸当たり月の必要修繕積立金の額を算出してあります。

管理会社の社員が管理組合の金を横領した場合は
その賠償は使用者責任のある管理会社が負担をして
くれます。
横領はどこの会社にもありますよ。

修繕積立金が使用料充当分も含めて、大規模修繕工事と
大型設備分も含めて１戸当たり月15,000円以下のマンション
は十分な工事はできません。
国交省でさえ、17,500円以上が望ましいといっていますので。
当然これには専有部分の配管の更新工事分は含まれません。

毎月の修繕積立金が多いマンションは財政基盤がしっかりしてるという評価を受ける
しかし、それだけ頻繁に修繕が必要なボロ欠陥マンションという評価もできる

中古マンション購入者の多くは管理組合の財政状態まではチェックしない
せいぜい毎月の管理費修繕積立金の支払額を不動産屋から聞くくらい
修繕積立金も残高が多いだけでは意味はなく、それを適時適切に支出していることが重要

理屈では修繕工事直前で修繕積立金残高が大きいボロマンションと工事直後で積立金が
枯渇してるピカピカマンションでは価値は同じはずだが、後者のほうが市場価格は高い
人もマンションもやはり見た目の第一印象が大事なんだね

ということは修繕積立金が積み上がった工事直前ボロマンションを買うと、
修繕工事は前の住人が積みててくれた積立金でやってもらえるのでお得
しかも工事後のマンションは「大規模修繕済み」でいい値段がつくので高く売れる

月額修繕積立金２万３千円は高いといえば高いが、ボロマンションなら相応だろう
管理組合の持ち金がどんどん膨らんでいくのはいいが、それを使わないうちに
雨漏り隙間風のボロマンションの一室で風邪をひいてポックリ逝くのが一番損だ

では、コロナやインフルエンザや横領に気をつけてこれからの季節を乗り切ってください
チャオ

>6418
まさかスチールサッシの年代物マンションか。
ボロマンションなら修繕するだけ無駄。
まだ大地震も来ていないし、劣化年数による構造的な強度寿命もある。
その積立金の金額なら建て替えた方が安いのでは？
＞管理会社は全くノータッチでしたよ。
また勘違いしている。
管理会社にそんな専門的能力はない。
管理会社の目的は、いかに合法的に積立金を食い荒らすかということです。

>>6427 ご近所さん 　管理会社の目的は、いかに合法的に積立金を食い荒らすかということです。

同意します

>>6419 匿名さん
無いよ馬鹿、お前の会社と一緒にするな。会社が補填するから横領が発生しても安心ってか？業界が疑われるわ、お前どこの管理会社の人間だよ。

>6429 匿名さん
要領が悪いというか、社員教育ができていないんでしょう。
ほとんどの管理会社は、要領よく合法的に組合員の貯蓄を食い潰すことに徹しています。
なんといっても自分たちの給料の源ですから。
営業会議のほとんどが合法的な営業手段や方法についての講義であり、組合員とのトラブル想定問答集をバーチャル問答で終日受講しています。
こう言われたらこう返答するというマニュアル問答です。
時たま、頭の悪いフロントマンが想定集を忘れ、脱線してトラブルを引き起こします。
＞お前どこの管理会社の人間だよ。
他人に聞く前にまず己から名乗らないと。
五十歩百歩だしね。

公務員だろうが、銀行員だろうが、１部上場企業の社員だろうが
悪いことをするものはいる。
その悪事でお客に迷惑がかかったら会社としては賠償をするのが
普通。もちろんその会社員として悪事を働いた場合だが。

このスレはマン管士のスレなのに管理会社側のフロントマンがよく登場する。
ところが、管理会社なんていらないというマン管士は登場しない。
マン管士の資格はそれほど無能で役立たずな資格なのかと思う。
管理会社と太刀打ちできないマン管士なら存在理由がない。
資格取得マニアの単なる自己満足のための資格なのかと疑ってしまう。
スレ主みたいに管理会社とズブズブの関係を持ち、個人的に管理会社と共存共栄するための手段がマン管士資格なのかもしれない。
組合員だけが泣きを見る。
ならば、マン管資格なんて必要ないんじゃないかと思う。

>>6432
私はスレ主ですが、私は理事長でもありませんし、一般の
理事でもありませんよ。
年１回総会には出席していますけど。
当然理事もしていないので、管理会社と関係をもつことも
ありませんし、できないでしょう。
マン管の資格は、輪番制の順番が回ってくる年度だったので
それなら資格を取っておこうと思っただけのことです。
今後２０年は順番が回ってきませんので、資格の活用もありません。
そんなに難しい資格でもなかったので、ただ取ろうと思って取った
だけのことです。
理事をするのにマン管の勉強をするということは役に立つと思い
ますので、合否は別にして勉強されるといいでしょう。

管理会社の最大の欠点は、組合員と理事会を引き離すことを業務の目標に置いているところです。
管理会社の存在により、マンション内のトラブルが増えているのも事実です。
勿論、管理会社と契約することでメリットもありますが、どちらかというと、管理会社の悪知恵による弊害の方が大きく、その必要性を見直す時代に突入していると思います。

＞当然理事もしていないので、管理会社と関係をもつこともありませんし、できないでしょう。
そうかな。
表立ってはできないことも、影ではできることはいっぱいありますよ。
自画自賛も得意だけど、自己弁解も得意だったのですね。

>>6434さん
そんなに批判ばかりして悲しくないですか。
自画自賛、自己弁解もしてないですよ。

>>6434さん
管理会社が組合員と理事会を引き離すことを目標に置いている？
そんなことを考えているんですか。
管理会社と委託契約をしているマンションが圧倒的に多いのは
何故なんですか。
自主管理がいいと思っている住民は殆どいないでしょう。

>>6436 匿名さん
１、非営利団体＝管理組合
２、営利団体（一般社団法人含）＝管理会社、マンション管理士会等、
1と2の関係は利益相反関係です。自己のマンションを守るには
6434 ご近所さん の意見を真剣に考えた方が良いでしょう。
危険な管理会社もあります。
10年以上同じ管理委託している管理会社は変更した方が良いでしょう。
組合役員は1年2年の輪番制で管理会社はいつもそのままでは管理会社
の独占ですから言いなりにならざるを得ません。

＞6436　匿名さん
＞そんなに批判ばかりして悲しくないですか。
どこからそういう発想になるのか理解できない。
＞自画自賛、自己弁解もしてないですよ。
気付かない分、余計に怖い。
＞管理会社と委託契約をしているマンションが圧倒的に多いのは何故なんですか。
共存共栄だと誤解していたからでしょう。
時代の流れの中で、管理会社と組合員の関係が共存共栄どころか、利益相反関係だと気づき始めている。
大した役割もしていないのに、組合員の大切な貯蓄の多くが管理会社の企業利益のために消滅している。
それと、6436 匿名さん、できればスレ主というコテハン名でレスを挙げてほしい。
恥ずかしいの？
自身の発言に自信がないのかな？

管理会社と管理組合は仲良くしないとね。
自主管理なんてまっぴらだ。
自分たちで何もかもしなければならなくなるし、
負担が大きすぎる。
お金で済む問題だから管理会社に管理は委託すべし。

>>6439 匿名さん
マンション管理士等や管理会社が儲からないからね、
仲良くしないと仕事がやりにくくて大変でしょうからね。
お互い酒席を設けて和気あいあいと工事に関する打ち合わせが
しにくくなりますからね。頑張ってください。
売り上げを達成されることをお祈りいたしております。

＞自分たちで何もかもしなければならなくなる
そんなことないですよ。
管理会社の代わりに管理者がやればいい。
1、管理会社とは契約しない。
2、管理会社に代わる能力のある方を管理者として迎える。
3、管理者と理事長は兼任しない。
4、管理者は報酬制とする。
5、管理者の権限を管理規約で定める。
6、内部に管理者としての能力者がいないのなら、外部に求める。
7、管理者を外部に求めた場合も、その権限は管理規約に定めた範囲内とする。

営利を目的とする管理会社やマンション管理士等は
分譲マンションの管理が難しく説明する。
なぜか解りますか。
本当は難しくはありません。
利用価値のない管理会社はいつでも変更する自信があります。

規約に理事の任期を00年であれば管理会社の契約期間を00年とする、
規定を設けるべきである。
再任と再契約の規定も理事の任期と同一期間とする、法律を作る組合員
の団体組織を作るべきである。
若いマンション管理士は旗を掲げてください。
都道府県別に旗揚げをしてください。はせ参じます。
その票は政権与党に投じる。

>>6443さん
管理会社との契約更新は普通は１年更新の契約をして
いるんではないですか。
契約内容に変更があれば、書面を全戸に配布して、全員に
説明会を開催しなければならないと適正化法で決められています。
理事会の継続性からいえば２年の半数交代がいいでしょう。
お金をだまし取られたとは理解に苦しみます。

>>6444 匿名さん
それ等に準じた運営方法ではうまく運営されていないマンションもあるから
して問題を提起しているのです。
理事会の任期を最長00年までと規約に設定している野村であれば、管理会社
の再契約も00年に変更する旨の法改正か各マンションの規約に設定する方法
を考えうべき磁器にきているのではないでしょうか。。
特にマンション管理士業を行っていなければこの運動を起こしてはどうですか。

＞6444　匿名さん。
スレ主ではないのですか？
＞お金をだまし取られたとは理解に苦しみます。
管理会社目線なら日常茶飯事常識的なことなので騙しているという感覚はない。
企業悪でも企業内に入れば企業善ですからね。
企業悪を重ねるほど会社内では出世の糸口となる。
管理会社側からみれば、6444さんみたいに組合員の苦情はすべて理解に苦しむのかもしれない。
謙虚に耳を傾けるどころか、上から目線で雇い主を抑え込む。
どちらが雇い主か自覚できていない。
理事会役員とさえうまくやっていれば、組合員なんてただの金づる。
そこが問題だ。
そろそろ、管理組合における管理会社の必要性を考え直す時代に来ていると思う。

管理会社は必要にきまっているじゃないですか。
要は管理会社をいかに有効活用できるかということになります。
それができていない、人材のいないマンションでは管理会社に
だまされるという発想になるんでしょうね。
工事を早めにやればマンションはきれいになり資産価値も上がります。
それをだまされたとはいわないんです。
工事をやるには、修繕積立金の取り崩しが必要になり、それは総会の
普通決議でやりますが、それが承認されたということは、組合員が
承認したんですよ。それをだまされたというのですか。
単なる理事の連中の知識不足、能力不足、情報不足のなにものでも
ありません。

何か最近はつまららい内容のない書き込みが多くなりましたね。
書き込みに対応しやすいんでしょうね。
そんなに知識とかがなくても書き込めるからね。

もう少し内容のある書き込みをおねがいします。
勉強になるような書き込みを。

総合評価方式の計算式知ってる方はいませんか。