「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

理事長を軽視した書き込みだけでは説得力は
まったくない。

区分所有法では、「管理者を選任することができる」と規定されているだけで、管理者を選任する必要はありません。未選任の場合は区分所有者全員で、マンション共用部分ならびに建物の敷地および付属施設を管理することになります。
　しかしながら、区分所有者全員が共同して管理行為を行うことは、実際困難であるため、標準管理規約では、管理者として理事長を選任することが規定されています。

　「管理者」とは文字通り「管理を行う者」のことで、マンション共用部分ならびに建物の敷地および付属施設を管理するために選任された者のことで、区分所有法第25条の管理者を指します。

　【区分所有法第25条】
　「区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任し、又は解任することができる。」

　「管理者」は、マンション居住者全員の共有財産を保存し、集会の決議を実行し、規約で定められた行為を行う権利を有し、義務を負います。
　区分所有者を代理する権限を持ち、損害保険契約に基づく保険金額や損害賠償金などの請求や受領を行います。また、裁判上の原告または被告となって、訴訟を追行する訴訟追行権などを有しています。
　一方、管理者は年一回集会を開催する義務があります。また、事務報告、管理規約の保管などをしなければならないとされています。

>6280 　匿名さん
＞理事長と管理者を同一にする理由がわからないようだね。
へー、6280のマンションは管理会社から理事長が派遣されているのかな。
それとも、自主管理で理事長が管理会社の権限も併せ持って運営してるかだ。
そうなると、権限が一極集中して、不正経理のオンパレードとなっている。
それを許す組合員もバカの集まりとしか言いようがない。
世にも珍しいマンションだ。
権限が一極集中しないよう、お互いが監視しあえる制度でないと長続きしない。
そのためにも、経理内容はガラス張りにしなければならない。
管理会社だと搾取できないから、絶対にガラス張りなどはしない。
＞理事長を軽視した書き込みだけでは説得力はまったくない。
理事長に管理者としての能力があるなら管理者となってもらい、理事長は他の方にお願いすればいい。
能力による役割分担に軽視という表現は当たらない。
区分所有法で言う管理者とは、私が言っている管理者とは違う。
広義の意味での管理者であり、その中には管理会社（組織）、外部からの能力ある管理者（個人）組合員の中からの管理者も含まれる。
私が言っているのは、共通利益を持った組合員の中からの管理者です。
お互いの利益が相反する管理会社による管理者ではありません。

管理者には管理会社がなっている事例が一番多いんだよね。
それに管理者と理事長を別にするようなことは標準管理規約
には一言も記載されていない。
もちろん規約で規定することも可能だが、理事長の役割と管理者
の役割を明文化しなければならないでしょう。

＞6285
つまり、6285さんのマンションでは管理会社が管理者となり、管理会社が理事長をしているわけですね。
珍しいというか、面白いマンションですね。
よく組合員が我慢していますね。

>>6286さん
６２８５ですけど、うちの管理組合は輪番制ですが、管理者は
理事長ですよ。標準管理規約通りです。
それにうちは完全に理事会主導でマンション管理が行われている
ので管理会社からの搾取とか管理者の外部委託とかは考えたこと
もありません。

管理会社との委託費は相場からすると安いですよ。
それに管理会社は業者からリベートとかは取っていませんから。
相見積もりの取り方とか業者選定には理事会が完全タッチしています。
補修工事の請求書は、保険対応部分も含めてすべて業者からで振込は
業者の方にしています。
金銭の動きは管理会社はまったくタッチしていません。

＞6287
つまり、管理会社はいないと言う訳ですね。
収支報告書作成とか決算書作成も理事長自らしているわけですね。
誰が理事長の不正経理を監視しているの？？？

＞6288
管理会社の方ですね。
管理会社なんて必要ないとは思いませんか。
あなたの勤務先がなくなるのは困るとは思いますが。
＞金銭の動きは管理会社はまったくタッチしていません。
であれば、あなたの会社は無用の長物です。
組合に管理委託費は請求してはいけない。

誰もトップに立てない　俺はすごい管理す～る～

私のマンションでは大手の管理会社物件だが、
大規模修繕時までの約15年前後の日常の管理を見ていて
非常に雑な管理でした。
その間に入って孤軍奮闘している管理員の様子からもそれ
が見えていました。
この管理会社は大規模修繕の見積もりを5億６千万円を提示
していたが、
理事長が管理会社抜きに大手の建設会社に３億６千万円で
責任施工方式で発注した。
その後も法人化や機械式駐車場を撤去とそれに代わる用地
買収等々を全て管理会社抜きで行った。
諸々を計算するとこの一連の費用を３億５千万円は節約で
きたと豪語している。
これだけの仕事をするからには反対勢力から色々いちゃもん
を付けられることは覚悟していた。
案の定管理会社はこの反対勢力をたきつけて理事長排除に
行動を起こして、反対勢力のクーデターは成功した。
もうそろそろ２回目の大規模修繕の時期に入っているが今度
は管理会社が受注することは確実視している。
多分ぼったくられるでしょう。
悪徳管理会社ですから今の役員では太刀打ちできないと思い
ます。

責任施工方式はいわゆる丸投げ方式ですね。
うちは設計監理方式でやりました。
業者から合い見積もりをとるときは、同じ修繕個所、同じ仕様、
同じ材料、同じ平米数でなければ高いのか安いのかの比較は
できません。
節約できたとかいっているけど、それはまったくわからない。

>>6289さん
６２８７ですけど、管理会社に管理を委託してますよ。
ちゃんと読めば管理会社勤務とかの文言はないでしょう。
うちの管理組合といっているんですけどね。
管理組合と管理会社は共存・共栄ですし、委託費等も
相場ですよ。

6293 匿名さん
＞委託費等も相場ですよ。
ちなみに、相場だといっている金額を教えてもらえないですか。
＞金銭の動きは管理会社はまったくタッチしていません。
何もしないで管理委託費だけを取られているの？
変わった管理組合ですね。
ちゃんと読んでも管理組合などの文言はない。
管理会社は管理組合からいかに多く搾取するか、考えているのはそれだけです。
管理会社は、これからの時代には不要な産業です。
不要な産業との共存共栄なんてあり得ない。
時代遅れですよ。

>>6292 匿名さん
わかりますよ。設計監理と言ったところで、同じ地域で商売していれば、設計士も建築会社も知らないなかではないでしょうからね。厳しくやればその後他の現場で気まずくなるでしょう。

建築屋なら工事単価に精通している。
ところが、建築屋どうしはお互いライバルという立場でその単価を公表しない。
管理組合どうしならライバル関係にはならない。
それぞれが同じ悩みを持ち、同じ情報を知りたがっているからだ。
それぞれの経験した情報を管理組合同士で共有すればいい。
そうすることで、閉鎖された管理会社の管理ノウハウなど必要なくなる。
あとは、共有したノウハウを適宜に利用できる管理者さえいれば、管理会社は不要の産業となる。
ネット社会ならそれができる。

>>6294さん
管理委託費、管理員人件費、清掃費、各種点検費とかの相場ぐらいは
マン管士なら当然しってますよ。
管理会社は出納業務、会計業務、理事会支援業務、総会支援業務等
マンション管理のお手伝いはやってくれていますよ。
ただ、業者選定とかの権限は理事会がにぎっているということです。
管理会社が管理組合からいかに多く搾取するかとの考えは偏屈以外の
何物でもないですよ。
マンションの管理を管理会社抜きでやっているマンションは大変でしょうね。
戸建てと違ってお金を払って管理会社がマンションの建物設備の管理をして
くれるんですから楽ですよね。
自主管理のマンションには住みたくないですね。

>>6295さん
だからといって丸投げよりはいいでしょう。
設計監理業者の仕事は、例えば見積もりを取ったとき、その見積もり
通りの指定された材料が見積もり通りの量使用されているかとかの
チェックをしてくれるんですよ。
塗料缶が１００缶使用となっていれば、空き缶を通しナンバーで撮影
するとか、窓枠シーリングの場合、シーリング材を完全に除去してから
取っているか、その量はどれぐらいだったか、塗装する場合はケレン作業
をしてから塗装しているとかのチェックとかを住民に代わってプロの視線で
チェックしてくれるんですよ。

>>6298 匿名さん
丸投げしたとは言った覚えがない。
独りよがりの思い込みで回答は困ります。

>>6296さん
だから設計監理業者が相見積もりをとるときに、仕様書、要綱書を
作成して相見積もりを取るんですよ。
金抜き計算書といいまして、数量とか平米数だけ掲載し、単価欄は
各見積もり業者が記入する。
同じ修繕個所、同じ材料、同じ仕様、同じ平米数での比較でなければ
見積だけとっても高いのか安いのかの判断はできません。
特に責任施工方式は、工事費いくらでやってくれという丸投げですから
業者はそれに合わせて、材料や仕様等を抑えて工事するだけです。
その丸投げでいくら節約できたという方もおられますがまさに笑止千万
ですね。
但し、その金抜き計算書は素人ではまずつくれないですから、建築士に
依頼するんです。設計図面をみながら、各修繕個所の平米数や必要
数量等を作成しなければなりませんから。

>管理会社は出納業務、会計業務、理事会支援業務、総会支援業務等
お金にタッチしていないというのは大嘘なんだ。
管理会社がそれらの業務をタッチすることで管理費が月平均5000円/戸当たりアップすると思う。
この5000円を修繕積立金に回すと、100戸なら年間600万円も貯蓄できる。
10年間だと6000万円にもなる。
30年間だと1億8000万円にもなる。
管理会社が群がる理由がわかる。
さらに、1億円の修繕工事だと管理会社の裏リベートをのけると2000万円も節約できる。
管理会社が絡むことで受ける損失はバカにできない。

>>6299さん
丸投げでなければ、細かな修繕個所や平米数、使用材料等
を指示した結果の工事費ですか。
設計概算書や数量調書がなければ丸投げですよ。

>>6301さん
あなたの考えはみんなには通用しませんよ。
管理会社に管理を委託しているマンションがほとんどで、
管理会社は理事会支援業務と総会支援業務をしている。
もう少しマンション管理の本を読まれたらいかがですか。

>>6302 匿名さん
そんなものは管理組合が自前で作るよ。

＞6300
＞相見積もりを取るんですよ。
相見積もりとる前の情報として、過去の実績単価を知っておく必要もある。
設計屋は図面を書くことが主業務で建築単価には疎い。
相見積もりなんて業者同士で談合すれば参考にはならない。
設計屋が絡むことでその可能性は大きい。
管理者は、その相見積もり額が妥当かどうかの判断能力が必要です。
そのためには、日本全国から集められた管理組合からの実績情報が判断のたよりとなる。
そういったネット情報センターがあれば管理会社なんて必要ない。

＞6303
＞管理会社は理事会支援業務と総会支援業務をしている。
だから現状の組合管理運営がうまくいっていない。
管理会社に対する苦情相談が多すぎる。
それを打破するには新しい考え方が必要になってくる。
賢い組合なら、まず、苦情の原因を取り去ることを考えないといけない。
古いやり方にしがみついていると、いつまで経っても苦情は減らない。
現状に満足しているのなら話は別だ。

>>6305さん
設計監理業者と建設会社との談合はないと思っていいでしょう。
建設会社通しの談合は考えられますが。
設計コンサルタントのマンションの大規模修繕工事での設計と
監理の比率は、４対６と言われていますが、実際は修繕工事には
設計はあまりありませんので監理のウェイトが高くなります。
建築士には設計を中心に営業をしている所と、大規模修繕工事
などを中心にやっている建築士がいます。
当然監理業務中心の建築士は積算に強いですね。

＞6307　匿名さん
＞当然監理業務中心の建築士は積算に強いですね。
積算には強いかもしれないが、実行単価の把握には弱いと思いますよ。
彼らは発注業務はしていないですからね。
＞設計監理業者と建設会社との談合はないと思っていいでしょう。
そんなことないですよ。
私自身が経験している。
よくある話です。
6307さんは何を根拠にないと思われるのですか。

>>6308さん
うちの場合は、設計監理業者募集要項書を作成する場合、
同じ条件での見積もりが取れるようにしています。
それから設計コンサルタントが選定されたら、専門委員会、
業者との会合等については専門委員が必ず参加しますので
建築士の判断で物事が進むことはないから、談合が生まれる
可能性はほぼゼロと思っています。
また、何を談合するんですか。建設業者を選定するときも同じ
条件での相見積もりをとりますし、業者説明会でも評価するのは
専門委員各自の評価点にかかっています。
総合評価方式を採用していますが、評価点に差がつくようにＡ、Ｂ
２択にして、良と可の２つにして、５点と１点にして差がつくよう
にしています。
その計算についても、専門委員でおこないますし、相見積もりも
開封は専門委員会のみんなの前で開封しています。
監理業者と談合してもなんのメリットはないでしょうから、談合はないと
いったのです。
もちろん、そういったことができない、しらない管理組合は分かりませんが。

>>6308さん
設計監理をおこなっている建築士は積算には強いのですが、
実行単価には弱いというか、余裕を見すぎですね。
長期修繕計画書を作成するときは、一般論での価格で計算
しますので、実行価格とは３割前後違ってきます。

>>6309さん
設計事務所と複数の建設会社との談合がない。とは、あなたも知らない管理組合に入りますね。
専門委員会の委員の方々の前で開封する各社の見積書その見積書自体が既に談合済みのものです。
最終落札建設会社も決定済みのものです。
従って設計事務所が受け取るバックマージンも入った見積もりです。これが実態なのです。

長期修繕計画の洗い直しをするときは、建築士と専門委員と
一緒にやらなければならない工事のすべてを検討していくこと
になりますが、そのさいどうしても建築士は余裕をもって組み
がちですので、そのときは、平均的な数字の９０％とか８０％
で組んで欲しいと要求すべきです。
その際、設計概算書と数量調書を作成して、それを基に計画書を
作成してもらうことです。

緊急質問です。よろしくお願いします。

総会を管理組合役員のみで開催するので組合員は委任状・議決権行使のみでの参加依頼の要請があったがこれは総会として認められるのですか。

理由は新型コロナウイルスの感染拡大防止のためとしている。

なお意見があれば　委任状・議決権行使の用紙の裏面に記入して提出してください。と事。
意見は参考とさせて頂くそうです。

議決権の行使をガラス張りにすればその方がいいと思いますよ。
将来的にはそういった総会の形が理想的です。
ガラス張りの方法については慎重に考えないといけない。
役員だけの密室で議決権が改竄されないという事がポイントだと思います。

>>6313さん
総会の決議は、総会への直接出席者、議決権行使書での参加、
委任状での参加の３者で決議されます。
普通決議の場合は、出席者の過半数で決議されます。
ということは、通常のマンションの決議では、出席者を交えて
決議してもそれ以前に決議されているんですね。
それから、総会で意見をいっても、直接総会に出席しない者は、
議案書で賛否をしていますので、出席者の意見がでてもその内容を
変えるわけにはいかないのです。
意見があれば参考意見にすると書いてあるのですから、それに書き
もし、議案書の内容が間違っていて訂正しなければならないような
ことがあれば、その議案は保留として、別の機会に総会を開催して
決議すればいいと思います。
コロナ化の現状では、役員だけの総会も全国では結構多いようです。

総会の時、議決権行使書の議案ごとの賛否の確認は
だれがしてますか。
殆どのマンションでは、理事会に任せっきりで信用
しているんではないですか。

一度、理事長に総会議案書の賛否の確認（委任状、議決権行使書）をしたいと申し出たら、弁護士同伴でなければ見せられないと断られた。
勿論、私も組合員です。
これって有りですか。

>>6313です

総会の議案書には重要事項説明書も含まれています。
これは組合員に説明はしなくてよいのですか。
このなかにはマンション適正化法に違反していると思われる事項も含まれています。
問題を指摘しても簡単に管理会社と理事長・理事会とつじづま合わせができる内容です。
後で書類を作り管理会社と理事長・理事会が合意済とすればよいことになります。
それで会場にて質問をし即答で確認を得たいのです。管理組合が不利になる案件です
前回書類にて問題点を提出していますが改善されていません

＞6318
異論があるなら総会に出席して意見を述べればいい。
総会への出席を拒まれる理由はないですよ。

>>6318 匿名さん
契約内容が変更になっていれば管理業務主任者証を提示して
説明をしなければなりません。
該当事案があれば問題ですよね。しかし、コロナ問題の方が
先するでしょうね。いかがでしょう。

6319さんありがとうございます。
出席・委任・議決権行使のうち出席で提出していますので出席します。

>>6321 匿名さん
総会案内に出席通知書が同封されているのであれば何も
問題はありません、出席して意見を述べればいいだけでしょう。

意見は述べても決議には影響しないでしょう。
すでに出席者以外の組合員で決議しているでしょうから。
管理会社との契約更新で内容が変わっていれば書類を
交付して説明会を開催しなければなりませんが、これも
普通決議ですからね。
意見があれば総会に出席して意見を述べればいいでしょう。

総会での反論があれば議決書にその内容を載せないといけないから、効果はある。
反論内容を他の組合員がみてどう感じるかだ。

まあそれぐらいの効果しかないでしょう。
それだけで終わりになる可能性は大です。

理事会の議題やそれらの資料の作成は誰が作成してますか。
それらを管理会社任せにしていれば、理事会主導でマンション
管理をすることはできません。
ただし、それらを作る力が理事長にあるかどうかですか。

管理会社に任せないと、輪番制の理事長では
できる者とできない者がいるからね。

マンションの管理もある程度たてば、毎年やることはそんなに
変わらないので、過去の議事録をみればできるんでは。

それを見ようとすればいいんだけど、それだけの
人材はいないんじゃないかな。

新しく理事長を引き受けたものは、一生懸命やっているという
ことをアピールするために何かと工事をしたがる傾向があります。
しかし、無駄な工事をすれば主婦連は批判しますからね。

＞できる者とできない者がいるからね。
理事長という職が無償だから人材に乏しいだけ。
無償だから、マン管に能力を持っている人がいても自らは手を挙げない。
無償の役職（理事長）に多くを望むのは無理がある。
できる者を発掘したければ、有償にすればいい。
能力が必要な役職を管理者に定め、管理会社を首にして、その浮いたお金の一部を管理者の役職手当てに回せばいい。
勿論、理事長は前のままで、能力のいる仕事はせずに無償輪番制とすればいい。
うまくいくと思うよ。

>>6331 匿名さん 理事長という職が無償だから人材に乏しいだけ。
無償の役職（理事長）に多くを望むのは無理がある。

個人として管理規約に役職（理事）に手当を支給できると定めている。ので
手当を支給するよう理事会に提案している。
手当に値する活動をするかは不明だが実施する価値はあると思う。手当が少ないから働きが悪いというかもしれないが。総会で決めることなので何年かすれば納得できる手当が決まると思っている。

６３３１は相手にするだけ無駄。

教えて下さい
総会の議案で　「スマート承認サービス導入」　が上がっている。
三井住友銀行の　e承認サービス　を利用する　議案です。（契約）利用期間の条件はない。
具体的なメリットの記載はない。財産保護の観点、利便性が向上するとして議案に上げたようです。
我が管理組合９０戸で管理組合専用の通信回線はない。当然パソコンもない。
従って導入すれば個人のパソコン（インターネット接続済）、携帯電話等を利用することになる。通信料は個人負担？。
請求書が担当理事（理事長）にメールで送られ承認をクリックすれば完了。となり利便性は
向上する。

以上からこのようなシステムを利用者の方で導入にあたり注意点がありましたらご指導よろしくお願いします。

>>6333 匿名さん
そうだな、脳内管理の人だな。

>>6334 匿名さん
最近管理会社からよく出る提案だけど、誰のための提案か考えれば、管理組合のためでないことは明白だね。

お金に関する取扱いは面倒だから不正が発生しにくい。
この基本を忘れたらしっぺ返しをくうことになる。

>6332 匿名さん
理事長を報酬制にするかどうかについては様々な議論もあるし、慎重に決めればいいことです。
私が提案しているのは、管理会社に代わる能力のある管理者を同じマンション内から募り、報酬制にするという提案です。
管理者は、ある意味、マンション住民という同士ですから利益追求は同じ方向を向いています。
できれば、理事長は輪番制にして無報酬の方がいいと思います。
今まで、管理会社と契約していた委託内容を管理者がこなし、第三者、或いは利益相反者である管理会社とは関係を断つという運営方式です。
管理者に権限が一極集中すると暴走する恐れもありますから、そのお目付け役として理事長が存在するわけです。
管理者以外に理事長が必要な存在となってくるわけです。
理事長を輪番制にすると、管理者と理事長との癒着のなくなり、不正組合運営を防ぐことができます。
当然、管理会社からは反発があるでしょうが、時代に即応した組合運営手法に切り替えないと、組合員は単なる管理会社の餌になるだけです。
一生懸命、毎月貯蓄している組合管理費等が、第三者の餌になるのでは余りに惨めだと思いませんか。
その様子は、このスレッドの他のスレを読み返せば嫌になるほど書かれている。
そういった状況に陥る前に手を打つべきだとは思いませんか。
少し頭の悪い能力もない管理会社のフロントマンを相手にするより、目に見えて運営仕事がはかどりますよ。

管理者についてもう少し付け加えると、フリーの方で、一線をリタイアされた方がいいと思います。最低条件としてマン管資格を持っている方です。
同じマンション内ということは、問題意識も共有されているという事です。
持ち上がった様々な問題解決に向けて、同じ意識で問題解決に当たれるという事です。
管理会社のフロントマンの場合、ほとんどの方がマン管資格も持たずに、素人同然の方ばかりです。
彼らは組合に寄り添う必要もなく、会社の利益追求だけを忠実に実行すればいいような人材しかいません。
そういった人材しか派遣しないからです。
共存共栄などと調子のいい言葉は会社トップから営業文句として言わされているだけです。

管理者と理事長の役割を具体的に書いてみてよ。
それがなければ無視。
よくマンション管理の本を読むことだな。

＞6340
君は頭の悪いフロントマンかな。
管理会社が毎年発行している管理委託契約書に書かれている内容が管理者としての役目だ。
管理委託契約書が分からなければネットで調べてほしい。
住民の前で説明している奴だよ。
ここでは割愛する。
＞よくマンション管理の本を読むことだな。
管理者はマン管の資格が条件だから6340さんよりは利口で詳しいと思うよ。

>>6339さん　>>6340さん
私は会社をリタイアしてボランティアをすべくマン管の資格を取り
自己研鑽に努めてきました。
理事長や規約、各種細則の全面改正、大規模修繕専門委員、外部の
マンション管理に関する役員等をしてきた者です。
あなたの管理者論には賛成できませんね。
私は、理事をはなれても、年に５～６回は理事長に対して問題提起や
アドバイスを行うとともに、住民有志の方に対しても、資料を作成し
配布してきました。
現在も理事会の運営はうまくいっていますし、管理会社との関係も
うまくいっています。
何か問題があれば、理事への立候補なりをして対応できるシステムに
なっていますので、管理者の件は必要ないと思っています。

管理者に報酬を支払うといっているけど、一体いくら
支払うのかな。
プロとしてやってもらうんだったらそれ相当の報酬を
支払わなければならないでしょう。

＞6342　匿名さん
あなたは単なるナルシストです。
管理者として大切なのはその役割を持続継続することです。
もしあなたが今日なくなれば、次にボランティアで管理者の役割できる方は決まっているのですか？
困るのは、あなたみたいなナルシストを管理者にした組合員の方々です。
そう思いませんか。
それと、管理会社がいるのであれば、管理者は必要ないです。
何か勘違いされていませんか。
マン管資格は管理者としての最低条件です。
必要のない役割の中で、あなたは単なるお邪魔虫だったのではないですか。
＞6343　匿名さん
＞一体いくら支払うのかな。
それは各マンションの事情が違うので各マンションで決めるべき問題です。

>>6344さん
私は輪番制で回ってきたときに理事長をしただけですよ。
私の任期中に、規約や細則の改正、大規模修繕工事の進め方、
補修工事のやり方等殆どを規約化しましたので、現在はそれが
輪番制の理事に引き継がれています。
うちのマンションは管理会社と委託契約をしてますので、全国の
殆どのマンションが標準管理規約に規定されているように、理事長＝
管理者で管理されています。
管理会社に管理を委託しているのであれば管理者は不要ということですか。
単なる自主管理のマンションにいっているんですね。
自主管理のマンションは全国でも少ないですよ。

私が理事を降りてから６年ほどたっていますし、理事長も３人
が交代しましたが、輪番制でも何の問題はありません。
さすがにマン管の資格保有者は私だけでしたが。

引き継ぎ事項をしっかり引き継げるシステムづくり
さえしていれば、別に問題はないですよ。

6345 匿名さん
かなり説明したつもりですが伝わっていないようですね。
あなた個人のことを云々言うつもりはないし、言う資格もありません。
管理会社に依頼することの弊害をあなたは気づいていない。
このスレッドの当スレ以外のスレは読まれたことはないのですか。
彼らに向かって提案しているのですよ。
あなた個人に向かって提案したつもりはない。
お聞きしますが、決算報告書の作成も管理者の役目ですが、あなたが作成されたのですか？
そこを担任すると、管理会社の弊害がよく見えてくる。
それと、慢心で自己評価していますが、単なる自己評価であり、しかるべき方が見れば修正するべき点は残っている可能性が大きい。
＞自主管理のマンションは全国でも少ないですよ。
少数者は悪いという根拠のない屁理屈です。
私が提案している自主管理方式はまだ1件も存在していないと思いますよ。
管理者という役職の概念が従来の常識に囚われてあなたには理解できていない。
あなたがしたことは管理者の一部の役割であって、そのことをもって管理者とは言い難いです。
勘違いしている。
あなたがやったこと程度のことなら理事長がやればいい。
それでもって、管理会社の弊害がなくなるわけでもない。
多分、6345さんには理解できないと思う。

自画自賛スレだからOK

輪番制の理事をやっただけなんだけどね。
それに管理会社と委託契約を交わすことがそんなにマンションに
とってマイナスなのかがわからない。
わからないのは６３４８さんの方だと思うけどね。

管理会社と相性の悪い組合員はいるものだ

＞6350　匿名さん
別に困っていないならそれでいいんじゃないですか？
あなた個人を相手にしているわけでもない。
もしかして自己満足しているのはあなただけで、他の住民は我慢しているだけかもしれないですよ。
名前を伏せてこのスレッドで理事会長やら管理会社のことを愚痴っているかもしれない。
彼らは気が弱いから面と向かっては言わないですからね。
それで、決算報告書は管理会社にまかせっきりなのですか？
貸借対照表のチェックは誰がしているのですか。

住民のなかには財務に強い者が結構数いまして、総会では
何かあら捜しをするように細かい質問をしていますよ。
やはりあなたは神経質すぎるぐらいの考えをもっていますね。
もうこの問題は終わりにしましょう。

＞もうこの問題は終わりにしましょう。
問題を持ち掛けたのはあなたであって、私自身は何の問題もないですよ。
管理者であったあなたは財務については素人で、管理会社に放り投げていたという事ですね。
財務に詳しい方から質問があったという事は、管理会社に何らかの不正が見受けられたという事です。
経理について管理会社のするがままでいいんですか。
管理会社はあなたのような管理者を大切にすると思いますよ。
もしかしたら、組合員は財務的な大きな損失を被っているかもしれない。
私が提案しているのは、そういう管理会社の財務に関する不正をなくすための提案です。

＞6353さん、あなたは私が提案する管理者制度の管理者とは違っている。
まず、
1、管理会社とは契約しない。
2、管理会社に代わる能力のある方を管理者として迎える。
3、管理者と理事長は兼任しない。
4、管理者は報酬制とする。
5、管理者の権限を管理規約で定める。
6、内部に管理者としての能力者がいないのなら、外部に求める。
7、管理者を外部に求めた場合も、その権限は管理規約に定めた範囲内とする。
こんな感じですね。

そんなマンションが日本にはどれぐらいありますか。
管理者と理事長が同一なのは標準管理規約でも推奨してますよ。
それが一般論です。
あなたの考えは異常なんですよ。それがわかっていないんですね。
私は財務に素人とはいっていませんよ。むしろ得意な方です。
すぐ揚げ足を取る方なんですね。
学生時代は会計士を目指していましたから。
総会で質問をしたからすぐ不正と結びつけるあなたは異常としか
考えられません。
もうやめましょう。ここは私が立てたスレです。あなたの居場所は
ここではないですよ。

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

　　２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。
＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。
＊設計監理士（建築施工管理技士含む）の監理に要する時間の支払額のウェイト。
　　　支払の内訳案　　設計料４５％（４０％）　　監理料５５％（６０％）・・・前回と平均
　設計監理会社に支払う額は大きな金額になります。しかし、設計監理会社は通常の仕
事もしています。そちらが忙しくなれば当マンションに影響をきたす可能性があります。
　前回は仕事が決まれば他の工事をキャンセルしてでも対応するという会社もありました。
　設計管理会社が契約内容を順守しない場合のペナルティを報酬にどう反映していくかも
具体的に取り決めをしておく必要があります。勤怠状況等

　　３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　見積もり要項書
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討

＞ここは私が立てたスレです。あなたの居場所はここではないですよ。
そうであれば、このスレ自体をマンションコミュニティから離脱し、あなた個人で有償で設けた掲示板を立ち上げ、認証制にするしかない。
その程度の常識もわきまえない方が理事長？
自分の意に添わない意見は非常識でも通す。
管理者及び理事長として一番やってはいけないケースですね。
このスレに参加するしないは自分で決めますよ。
もう少し頭を冷やされてはどうですか？

＞そんなマンションが日本にはどれぐらいありますか。
前例主義しか検討しないあなたの前職業は公務員？
現在は公務員ではないのでしょ。
だったら、前例主義ではなく、未来志向で悪しき前例を改革しましょうよ。
そのぐらいの頭の柔軟性はまだあるのでしょ？

大規模修繕工事の進め方についてご質問のある方は
是非どうぞ。
一般的な工事の進め方から、具体的な情報、知識等
いろいろと勉強しましたので、少しでも皆様のお力に
なれればいいと思っています。

　　＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

＞管理者と理事長が同一なのは標準管理規約でも推奨してますよ。
理事長がマン管知識をもって管理者を兼任することはいいことですよ。
政府はそのことを推奨しているのであって、私が提案している管理者の定義とは責任の度合いが違う。
前提として管理会社が介在しているのであれば、管理者という別役職は必要ないですよ。
理事会が混乱するだけです。

＞6353
前理事長さんの人間性が一連のスレを拝見すると出ている。
こういうやり方で理事会も運営していたのじゃないかな？
こういう方に聞く質問なんてあるわけない。
出ていかなければならないのはスレ主の方では？

　　建物診断を行うメリット 　　　　修繕箇所を知り共通見積もりに活用
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力 　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

＞6353さん、あなたは私が提案する管理者制度の管理者とは違っている。
まず、
1、管理会社とは契約しない。
2、管理会社に代わる能力のある方を管理者として迎える。
3、管理者と理事長は兼任しない。
4、管理者は報酬制とする。
5、管理者の権限を管理規約で定める。
6、内部に管理者としての能力者がいないのなら、外部に求める。
7、管理者を外部に求めた場合も、その権限は管理規約に定めた範囲内とする。
こんな感じですね。

　「元請業者選定方法」

　　　①総合評価落札方式で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。
　　

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書
　　＊報告会の開催、頻度

総合評価方式の計算式しってますか。

＊入札評価の計算方法 入札額の大小が大きく影響します。
①合計点（ヒアリング時の）　１００点満点中
②得点評価　３０×①÷１００　加算点　満点３０点
③技術評価点　　　１００＋　②
④入札額（円）　　消費税抜き
⑤入札評価値　　③÷④　×　1,000,000

総合評価方式は見積額でほぼ決まるからね。

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月 （１６５円～２５０円）
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月 （１４０円～２６５円）
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月 （１３５円～２２０円）
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。

但し大型設備分は上記には含まれていません。
望ましい修繕積立金の額としては、17,5000円
必要といわれています。
もちろんこれには、専有部分の給排水管の分は
ふくまれていません。

修繕積立金がしっかり積み立てられているマンションの
将来は明るい。

＞6377
管理会社が喜ぶだろうね。

何故管理会社が喜ぶの？
この発想が理解できない。

おいしい活躍資金を提供してくれる。
資金のないところには管理会社の活躍場所もない。
わかるかな～