「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

マンション管理に役に立つ書き込みがないね。

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

マンション管理は管理会社によって大きく左右されます。
しかし、管理会社を変えることは輪番制の理事では難しい。
面倒なことは先送りしようとしますからね。

>>5183 匿名さん
内は順番性の理事が理事長になり、先送りした悪事の数々を過
去に遡って、管理会社ＴＣと悪徳組合員を10年かけて暴き出し
て改善した。
これ以上はできないところまで改善されている。、
今は資産価値も相場に戻っている。皆さんに公開したいくらい
ですが、法律の壁がありますのでご想像にお任せします。
今はこの優秀な理事長はしりぞき後任が順番で管理している、
悪徳組合員も組合員の知れ渡る羽目になり静かにしている。
管理はやればやるほどやりがいがいがあります。順番管理も
捨てたものではありません。

マンション管理の基本は、全員で順番に理事をやり
管理していくことです。

理事が務まらないようなバカは賃貸に住み続けるべきです

なんでも批判したいんだね。
会社ではみんなとうまくいってるのかな？

自分のとこの管理組合が管理を委託している管理会社との
各部門ごとの費用は相場と比べて高いか安いかの資料ぐらい
は把握しておく必要はありますね。

例えばエレベーターの保守点検費とか
雑排水管の高圧洗浄費とか。

そういったことはお宅のマンションで現場
を見ないと投稿できませんよ。

結局は住民の「質」になる。悪ければ、管理会社の暴走や放置を
招くし、逆に理事側の暴走も有り得る訳で。
　そもそもマナーが遵守されていれば、総会もシャンシャンで
終わるでしょう。
　管理会社の委託費、修繕費用は数社から取り寄せ審議する位の
力量は求められる。内部や管理会社と揉めた際にこそ、マンション
管理士のサポートが必要かと思う。
　私は結局転売し、今は快適に戸建派になりました。
結局は戸建てそうですが「住民ガチャ」なので当りが悪い事もあるね。

ここはプロへの質問でしょう。

>>5190さん
全国の相場はわかりませんか。

>>5192さん
プロは報酬を得てやるものですよ。
つまり職業人ですから、ここでは報酬は支払われませんので
プロとしての書き込みはないでしょう。

>>5191さん
現在は逆に会社をリタイアしたら戸建てからマンションへ
移ってくる傾向にありますよ。
老人になってから、庭の手入れ等をするのは体力がありません。
それに、病院や買い物、娯楽施設、交通の便のいいマンションの
方が便利ですから。

>5193 匿名さん

あるコンサルタント業者の目安金額が参考になるかもしれない。

管理会社に毎月払っている業務委託費の金額に目安はある？
https://diamond.jp/articles/-/238257

図表４３　管理委託費の項目別の目安金額（消費税別）

管理員人件費（通勤方式）　１名当たり月額　２７万円
　通勤で週４０時間勤務の場合

管理員人件費（巡回方式）　１名当たり週４日・３時間勤務での月額　９万円
　清掃を主な目的とし、ゴミ収集日時に合わせて出勤

２４時間遠隔監視費（機械警備）　月額　３万円
　火災警報・非常通報・貯水槽の満水減水警報等を対象とした機械警備料

事務管理業務費　１戸当たり月額　１５００円
　一般管理費と管理報酬という項目がある場合はその合計

エレベーター保守点検費　１基当たり月額　４万円
　フルメンテナンス契約、月１回の保守点検、１４階建てまでの場合。高層は金額が高くなる

機械式駐車場保守点検費　１パレット当たり１回金額　２５００円
　２段または３段ピット式で２０パレット以上の場合。年間委託費を年間保守回数で割り、さらにパレット数で割った単価。保守回数は年４回～６回が一般的。

消防設備点検費　１戸当たり年額　４０００円
　年２回実施。ガス感知器の有無など点検箇所により幅がある。地下駐車場に泡消火装置やハロン消火設備があると、目安金額は１戸当たり１万円を超える

建築設備点検費　１戸当たり年額　１５００円
　年１回実施。５０戸のマンションで１戸当たり目安。戸数が多ければ安くなる

雑排水管清掃費　１戸当たり１回金額　４０００円
　２年に１回実施するのが一般的。管理費会計ではなく修繕積立金会計に計上されることもある

設備巡回点検費　１回当たり金額　２万円
　給水ポンプの点検など。実施回数はマンションにより異なる

※マンションの規模、立地等によって幅がある

割高な項目を見つけて値下げ交渉する

（本原稿は、ソーシャルジャジメントシステム編、廣田晃崇著『マンション管理はこうして見直しなさい[新版]』からの抜粋です）

発行年月：2020年06月
ダイヤモンド社

>>5195さん
　ありがとうございます。家と共に朽ちる所存です（笑）
　ガーデニングにはまり過ぎて売却。タイミングが良く
　売却益が結構ありました♪

>>5197 匿名さん
私などは配偶者を失い子供の誘いで郊外の家を売却して
現在地下鉄徒歩２分以内で徒歩圏内に金融機関、スーパ
ー、コンビニ数店、レストラン、病院、等々と恵まれた
マンションの一室に住んでいますが、話し相手がいなく
て困ります。
時々以前住んでいた隣人が遊びに来る程度で退屈です。
最近は前の家を買い戻したくなりました。
前の家に住み続けた方がよかったように思いますが、
このまま朽ち果てるのでしょう。
マスコミに踊らされないように気を付けましょう。

>5196さん
ご親切に教えていただきありがとうございます。
多いに参考にさせていただきます。

特に年をとって一人になり、体も弱くなってきたとき、
買い物や病院、役所等に行く場合、戸建てはきついものが
あるのではないだろうか。
やはり近くにスーパーや病院がないと大変だと思う。
大きなマンションであれば、いろんなサークルもあるし、
老人クラブ等もあるので、友達はできやすいしね。
何かあれば管理人室に電話すればかけつけてくれるし。

>>5200 匿名さん
人間は恵まれすぎると老け込むよ。
いざっというときは救急車を呼べばいいので、
動けるうちは動いてやんちゃな老人の方が幸せであるよ。

一人になって体力がなくなったら、有料老人ホームが
一番いいと思うよ。
そのときは、マンションはいらないから売却して老人ホームの
資金にまわせばいい。
殆どうごけない状態のときに、団地とかの戸建てでは生活
できないよ。

所有権付きシニアマンションがいいよ。

寝たきりになる恐れもあるし、要介護が必要になる
かもしれないので、病院経営の老人ホームがいいの
ではないでしょうか。

すっかりお達者クラブになりましたね（笑）。まぁ資金に余裕の
ある方は良い施設に入れればいいでしょうし、厳しい方は
マンションや戸建てでデイケアでも受けられればという感じですかね。
　マンションの場合、孤独死や独居・痴呆症の老人対策、などの
ケアの部分についてもマンション管理士さんから、ご提言があれば良いかも
しれませんね。
　組合や管理会社からの提案は期待できそうにありませんし。住民自ら
動くのも望みが薄いかもしれません。

お金のない方は、マンションを資金にすれば
老後に老人クラブに入居する資金は大丈夫です。
できるだけ資産価値を落とさないように修繕工事
はすべきです。
修繕積立金の高低でなやんではだめです。

理事会でコロナ終息のお札をもらいに行く

管理委託費の項目別金額は5196さん書き込んでもらい
ましたが、各マンションの理事さん方は、それを参考に
して、自分のとこの委託費はどういう状況なのかの把握を
することが大切です。
勿論5196の書き込みがすべて相場というわけではないですが
参考にはなると思います。
後は、自分たちで全国や近辺のマンションの相場を調べれば
いいと思います。

理事の皆さん、早急に管理会社との値下げ交渉は
しなくてもいいですが、実態は掴んておくことが
必要です。

しかし、指標を自分のマンションの価格と比較してみると
うちはだいぶ高いようだ。
知らないというのは怖いね。

コロナアンケートは違法

マンション内でコロナ感染者がいた場合、本人が
無症状で黙っていた場合、消毒もしなかったら
感染が拡大するかもね。
エレベーターのボタンとかの消毒はしないと、みんな
触るからね。

ＰＣＲ検査は希望者全員無償でやる。
陽性患者は、病院かホテルで監禁する。
自宅療養は認めない。
こんな基本的なことを政府はなぜやらないんだろう。
専門家の意見は何の役にも立たない。

　＜ＬＥＤ照明導入検討ポイント＞

　　　１．費用対効果と資産価値向上の観点からの検討が必要です。
　　　２．費用対効果のある部分から上手に使って、省エネを進めていくことが有効です。
白熱電球の多いマンション
蛍光灯長時間のマンションで効果が大きい。
駐車場、駐輪場等、蛍光灯を長時間つけているマンションも効果大です。
交換が難しいところを中心に導入していく。

今までの蛍光灯をそのまま使うのと、
ＬＥＤに切り替えるのとでは経費は
どのくらいプラスになるんだろう。

いまどきＬＥＤに切り替えてないマンションってあるの。

あるよ

珍しい。

>>5217 匿名さん　さん
マヂで？
釣りぢゃなくて？
何で？
お金が無いから工事できない以外の理由があるの？

細長い蛍光管の蛍光灯いまだに使用中
照明器具の交換（経年劣化）の時LEDに交換する予定だけど
白熱電球はLEDに交換しているけど

数年前にＬＥＤ交換予算を組んで総会に提出したんだけど
俺に事前相談がなかったというご意見番自認のデブハゲと
電気安全法違反だと吠える元電気工の高卒角刈り盆栽爺が
総会で喚き散らして理事長がションベン漏らして取り下げたｗ

そんなマンションもあるんだ。

ＬＥＤにすれば電気料金は大幅に安くなる。
３０％ぐらいは安くなるよ。

高卒・角刈り・〇〇工のドラ3枚で底辺下層民マンション確定

資産価値の高いマンションとは

　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

>>5221 匿名さん
悲惨なマンションだね。何回も総会できないだろうから、ウン十万の電気代を無駄に払うんだね。

500戸超のマンションだけど照明器具を全部LED に交換した。
過去の収支報告で電気代の推移を調べた。あまり変わらなかっ
たが管球交換費は節約されているようだ。
交換した方が良いが、そんなに騒ぐほどの節約ではない。
球交換費は組合は騙されていることは解ったけど今され文句を
言っても時効だから役には立たないがね。
管理会社を知りたいかい。大手3社の中の一つとだけは言って
おく。財閥ではない。
球代は合計で数千万円にはなる。ぼんくら理事長では収支の
からくりを見抜けないでしょう。

ＬＥＤへの球交換費用はばかにならない。
おまけに現在使える電球を破棄して交換するのだから。
５００戸程度のマンションで球交換費用が数千万円は
オーバーだけどね。
ＬＥＤに交換しても、電気料金はいわれているような
大幅削減ができないのは事実だけど。
交換する手間は確かに省けるが。

修繕積立金は十分ですか。
まだ修繕積立金は安い方がいいと
おもっている住民が多いですからね。
自分たちの積立金という考えはないんですかね。

修繕で、専有部分の給排水管の継手部分の
交換はかんがえていますか。

>>5229 匿名さん
売却時に返却してくれるなら自分のものだと思う。
普通は積立金は自分の憑物ですが管理費等は支払いパなし
だから他人のものと考えている。

しかし戸建てであれば、修繕をするときは
お金が必要になりますよ。
マンションの価値を維持するため以外には
そのお金はつかえないんですからね。

>>5228 匿名さん
30年分の合計概算ですが、数千万円になしりますが、
例1　分譲時の管理委託契約書の業務内容には管球代と管球交換費が含まれているにも関わらず収支報告書には管球代と管球交換費が組合費で支出されているのです。
30年間各理事は気が付いていないのです。各期の議案書と議事録と収支決算と予算をチェックしていません。

>>5232 匿名さん
一戸建ては現状で希望価格で売却すればいいです。
修繕費はかかりませんでした。
築20年ですが大事に使ったので現状でも買い手は
喜んで買ってくれた。
マンションなら20年間は少なくとも駐車場代込み
で月5万円として20年間で1200万円は費やしてい
る。一戸建てはこの支出が0円です。
管理会社への奉仕みたいなものでしょう。
一戸建ての時は車は3台使っていた。
マンションに住むにはこれだけの支出を強制され
るのだからそれなりのサービスを受ける権利があ
る。それがないのであれば返却を要求するか、
不満のはけ口として裁判所に供託を要求します

マンションなら改装工事をすれば新築同様に
なりますが、築２０年の戸建てには住みたくないよ。
売却するのなら、マンションも戸建ても変わりない
だろうが、マンションの方が高く売れると思うよ。
戸建ての場合は建て替えないと住めないから。

>>5235 匿名さん 38分
マンションでも一戸建てでも高いものは高く、
安いものは安いですよ。
私はマンションを終の棲家にするよりも買い
替えた方が良いと言っているのです。
一戸建ては20年間で1200万円といった無駄な
お金を使わずに売却して住み替えたのです。
マんションは法律でしばられ組合の運営は政治
的で不安定で、ところどころで管理費等をつま
み食いされて耐用年数が経過したときには買い
手はいなくなり、
建て替えか取り壊して更地にして売却すればス
ズメ涙ほどのお金しか手にはいらず次の住処を
購入さえすることができなくなる。
一生の間に３戸位のマンションを所有できれば
この問題は解決する。
一戸建ては個人の自由で取り壊して新しい家を
建築するか、そのままを売却するか、取り壊し
て更地にして売却するかは他人の同意を得るこ
となく自由に処分できる

　築10年など比較的維持費のかからない時期に物件を売り抜け転々としている人は、他人にツケを回しているにすぎない。

（週刊東洋経済 2020年3月14日号 第1特集 マンションの罠
　インタビュー／マンション管理業協会 理事長　岡本 潮 管理はボランティアではない）より。

>>5237 匿名さん
今頃になって管理はボランテアではないと言っているが、
今まではボランテアで管理をしていたといいたいのでしょうか。？
私は管理会社はボランテアどころか他の業種よりもあくどく利益
を追求している超営利団体だと思っていますが。
これをボランテアだったとすると今後はもっと儲からないといけ
ないと言っているのです。
管理組合はもっとしっかりと自己防衛に努めるべきでしょう。

>>5237 匿名さん
そのあらゆる手を使って組合員の汗と涙の管理費等をボッタクルために組合員の個人情報等を利用して悪徳組合員と共謀して管理を行う管理業界の管理会社がトップとは呆れる。
さっさと管理業協会員の名誉回復のために退任することでしょう。こうゆう輩が建前と本音を使い分けて組合員を欺き利益を追求してきたものが、今になってボランテアではない等の発言は可笑しくてしようがない。
これ等を信用して管理を委託する管理組合もどうかと思う。

全国のほとんどのマンションは適正に管理
されています。
ごくごく一部のマンションで理事の不正が
あることもありますが、それは氷山の一角
ですよ。
管理会社のフロントや管理員が不正をすれば、
管理会社が使用者責任を問われ賠償してくれます。

現在は会社をリタイアした者が戸建てからマンションに
住み替えをしている者がかなりのピッチで増えています。
年をとると庭の管理ができない、つらいというのがその
理由です。
それに、戸建てでも、駅近で交通や買い物、病院等がすぐ
近くにあればいいのですが、マンションの利便性には
到底歯が立ちません。
そういう理由で終の棲家としてマンションに住み替えをして
いる方はおおいようです。
私の住んでいるマンションもかなりの方がおられますよ。
戸建ては古くなると建物価値はゼロというか建て壊し費用
が差し引かれるのでかなり安くなるということです。
又、戸建てで古いのは借り手がいないかいたとしても、かなり
安くしないと無理ということです。
マンションの場合は、改装すれば新築同様になりますからね。

わたしの地域は都心部にはほとんどといっていいくらい大型の病院やショピングセンター等は存在しなくて自動車で通院や買い物へは郊外へ出かけます。むしろ、子育てや日常生活はむしろ不便です。
独身等の住民が多いです。密集した都心のマンションは便利ではありそうで実は住んでみると利便性より大型の病院やショッピングセンターの存在する郊外の方が良いようです。
最近は郊外の広々としたマンションの値上がり率は都心部より高いようです。
社会環境が徐々に変化しているように感じます。以前と異なり、一戸建ての売れ行きは早いようです。田舎まで住戸と田畑付きは早く売れています。

>>5240 匿名さん
>>5237 匿名さん
管理会社の坦当はみなそう言います。
氷山の一角にしておきましょう。完全犯罪は成立します。
悪いことをしながら稼いでいるのにボランテアなどと大手の管理会社の責任者がほざくから真実とは異なると投稿したまでです。

>>5243 匿名さん
私は管理会社勤務が長いですが、あなたに賛成です。
特に物流も無く、在庫も抱えない管理会社に支店や営業所などいるのか疑問でした。地元管理会社に任せれば良いものを、所帯ばかり大きくなり経費は増えて、そのせいで利益率を上げざるを得なくなり、それを管理組合に負わせる構造は疑問です。管理は儲からない仕事なので儲けようとすると歪みが出るのです。

>>5242さん
若くて元気なうちは郊外でも全く問題はないでしょう。
それに車もあるでしょうから。
しかし、高齢になり、車の免許は返納し、体も不自由に
なってくれば戸建ての生活は難しくなります。
だからそういう方はマンションを終の棲家として移り替え
てくる傾向にあるのです。

>>5243さん
管理会社はボランティアでマンション管理を
委託しているのではありません。
その分の報酬は管理組合は支払っています。
管理組合と管理会社は共存共栄の関係にあります。

>>5244さん
地元の管理会社に委託するとしても、その中で
マンションの獲得合戦は熾烈化します。
そして、企業ですから前年度より毎年利益率の
向上を目指すのが普通です。
これについては、地元の建設会社とスーパーゼネコン
も同じことでしょう。
大規模修繕工事は、単なる補修工事ですから、地元の
建設会社でも十分できます。
しかし、工事費や管理会社への管理委託費、点検費に
ついては相場というものがあり、それを住民が知らなければ
高い支出が伴うこともあります。
それから、所帯が大きくなったから経費が増えるという考えは
間違っていますよ。効率化できるので経費は逆に抑えられる
と思います。ただ、大手管理会社の社員の給料は地元のもの
より高額にはなっていますが。

>>5246 匿名さん
管理会社と管理組合は共存共栄にはなりません、
よくマンション管理士が相談の席上で共存共栄を強調て
いますが、
そこには管理会社から仕事の紹介を欲しいといった下心
が見え見えです。弁護士や建築士も同じように見えます。
それは商売人の感覚ですから当たり前だとおもいます。
しかし（士）の称号に反しない仕事をしてください。
二者が共存共栄は適切ではないと思います。
私は組合側に有利な方法を考えるマンション管理士を要望
しています。

>>5249さん
マンション管理士を管理組合が雇っているんですか。
だったらマン管士は管理組合側に立つのが普通でしょう。
管理会社から仕事の紹介をして欲しいという思惑はない
のではないですか。
管理会社には顧問弁護士もいますからね。
それから管理組合と管理会社はやはり共存共栄がいいですよ。
お互いに信じ信じられる関係を目指すべきです。

>>5244 匿名さん
大手管理会社の社長が管理会社はボランテアではない旨の
発言をしている。
この会社の社長は今まではボランテアで管理してきたが今後
はそうはいきませんよと言っているのです。
ではこの管理会社の決算報告を見てみるとボランテア経営で
ありながら膨大な利益を計上している。
フロントの仕事ぶりを見ていると原価意識が全くなく節約の
節でさえ程遠い仕事ぶりです。
高給料の割には仕事ぶりからして無駄と無理が相当見えます。
ボランテアでこれだけの贅沢ができるのだから今後どれほど
の利益を追求すりのでしょうか。
管理物件はもっと委託費の値下げをした方が良いんでないの。
馬鹿理事長では騙されるだけでしょう。

管理会社がボランティアの筈はないでしょう。
報酬をもらっていればボランティアとはいいません。
フロントに原価意識がないとはどういうことなのか
は理解できません。

>>5252 匿名さん
そうですよ、だから文句を言っているのです。
ボランテア管理会社で社員にお給金は払いません。
貴方はよく理解しています。

仕事は頭を使って効率よくできるのを行き当たりばったり
行ったり来たりして無駄が多いです。つまり、
一度で済ませる仕事を二度三度と時間と手間をかけている。
この管理会社では事務用品の無駄使いとフロントの残業手
当を含めて30歳代の中堅フロントが年収1000万円を超えて
いる。残業手当が多いのです。
残業手当を稼ぐために仕事をでっちあげているようにさえ見
えますが。
ある日管理室に入室する機会がありました。余計な事務用品
や清掃用品が山とつまれているのです。
なぜこんなに物が多いのかと聞くとフロントは毎月業者から
定期的に配達されるので保管であふれているとの返答でした。
ある程度まとまると業者が集荷してくれるそうです。
その他鉛筆類、等々がたくさんあり少し小さな文房具店みた
いでした。管理室の備品は管理会社の一部局が管理しています。
これが管理会社は今まではボランテアであったが今後はボラン
テアでは管理はできない発言をしているのです。

>>5237 匿名さん
追記　管理はボランテアではないと言っているようです。

管理員室にある事務用品は管理組合が負担するのでは
ないですか。

事務用品、清掃用品は管理会社の自社経費です。
直接管理組合が負担する物ではありません。
（最終的には管理組合の負担にはなりますが）

管理員室に余計な事務用品、清掃用品が山と積まれているなんて、
たまたま月１回の納品日だったに過ぎません。
毎日、山と積まれていたら仕事になりません。

ボランティアの話も一人歩きしています。
管理会社が、利益の多い管理組合に集約し、
利益の少ない管理組合の管理委託はしない方向で行く、
と言っているに過ぎません。
企業として当然のことです。

管理会社としては、効率の悪い小規模マンションに
ついてはあまりやりたがらないでしょうね。
うちの場合は、管理員室の備品や事務用品については
管理組合負担となっています。
当然購入するときは、理事長の承認が必要になります。

>>5257 某管理員
私は毎日のように管理室へ行きましてチェックしていますが、
一般の会社からすると恵まれていて事務用品等も贅沢に余分
なものが多いです。不足分をフロントが注文したものが来る
のかと尋ねると、勝手に配達されるそうです。
儲からない組合はボランテアだからもうやめるとのことですが、
それはしないでしょう。あったとしたら具体例を教えてください。無理ならぜひとは言いません。管理会社にもいろいろ事情
があるのでしょうから仕方ないことです。
確かに組合は以前からすると賢くなりましたから管理会社も大
変でしょう。
大手はそれなりに損益分岐点が高くなり事業計画も縮小するの
も小回りが利かないのでどうにかしないと事業継続が困難にな
ります。管理組合への値上げ要求はあるでしょう。私のところ
は逆に値下げ要求です。

＞5259 匿名さん
＞勝手に配達されるそうです。
余程ルーズな管理会社と言うしかありません。
普通、事務用品、清掃用品とも管理員が注文しなければ納品はされません。
最初勤務した管理会社では、事務用品、清掃用品が少なく苦労しました。

＞あったとしたら具体例を教えてください。
ボランティア云々の経営者の発言が載ったのは、
確か１年半前の東洋経済誌と記憶します。
管理を集約する方向の管理会社の代表例として、
住友不動産建物サービスと東急コミュニティサービスを挙げていたはずです。
住友不動産建物サービスのHPで近隣の管理物件を調べると、
確かに優良物件に集約していました。

東洋経済　2020年3月14日号
インタビュー／マンション管理業協会 理事長　岡本 潮
管理はボランティアではない
でした。

管理がボランティアではない
はあくまで雑誌のタイトルです。

>>5261 某管理員
よくわかりました。ボランテアでは管理はできません、
しかし、組合員が主導して管理を行いたいと思えばボランテア意識は大切でしょう。

>5262 匿名さん
＞組合員が主導して管理を行いたいと思えばボランテア意識は大切でしょう。
その通りと思います。
マンションは築年数がたつと、見える所、見えない所共劣化します。
適切に修繕しないと二次被害を出し、修理金額が増えます。

マンション会計収支の把握。
マンション内設備の実地見学。
現在マンションで問題になっている事を、
近隣マンションでどう解決しているかの調査。
マンション管理に有用図書の購入と回覧・購読。
管理組合理事会だけで、信頼できる講師を呼んでの勉強会。
等が出来れば良いのですが。

管理会社には、やることをやって利益を出してもらう、
方向が必要ではないでしょうか。

マンションの建物の維持保全については、長期修繕計画書が
あり、基本的にはそれに基づいて管理がされていきます。
当然それに伴う修繕積立金も適正額がきめられています。
そういう基本的な管理ができていないマンションは築年数
の経過とともにスラム化していきます。
それから管理会社との契約は委託契約に基づいてやって
もらいますが、各項目の委託費は全国の相場を知った中で
契約をしていくべきです。

事務用品ぐらいは少々贅沢をしてもそんなに
大きな金額にはならないのでは。

しっかりした長期修繕計画がないから
いろんな問題が出てくるのです。
一度建築士を雇い、専門委員会を設けて
建築士と一緒に長期修繕計画書を作成すれば
いいと思いますよ。
当然それには設計図面を参考にして作成します。

長期修繕計画書ぐらいないと寂しいね。
何を目安に工事をし、修繕積立金の額を
きめてるのかね。

>>5265 匿名さん
管理室に持ち込まれている事務用品は過去から現在までに、
パソコン、プリンター、掃除機、清掃用品、等々があります。
数十年ですから合計すると相当な金額になります。

築数十年のオンボロ共同住宅には住まないほうがいいかも

>>5268さん
事務用品費の節約はたいしたことないですよ。
それよりしっかりと修繕積立金を確保して、建物設備の
維持保全に努めてください。

修繕積立金が月１５，０００円以下のマンションは
スラム化しますよ。

うちのマンション、築１５年７０㎡で毎月の管理費１万円修繕積立金８千円ｗ

うちは30年間毎月管理費５０００円/修繕積立金６０００円です。
駐車場使用料７０００円です。
スラム化どころか剰余金はタップリあります。
組合員にマンション管理士がいて、やかましいです。

>>5272さん
修繕積立金より管理費の方が高いんですか。
管理費は通常の管理に要する経費に充当するもので、
毎年その金額は必要なものです。
しかし、修繕積立金は読んで字の如く住民の積立金です。
修繕積立金を増やさなければ、スラム化しますよ。

>>5273さん
駐車場使用料は管理費と修繕積立金に振り替えているんですか。
管理費5,000円は少ないし、修繕積立金6,000円と使用料
7,000円が充当されていたとしても、13,000円しかありません。
剰余金とは積立金のことだと思いますが、タップリあるということは
補修工事をしてないからでしょう。
現状のマンションの状態は、いかにも古いという印象を受ける
のではないですか。資産価値はかなり落ちていると思います。

>>5275 匿名さん
大規模修繕は2回しました。剰余金はタップリあります。
勿論余計なことにはお金は使いません。
外壁塗装などは必須ですから怠りなく実施しております。

>>5274 匿名さん
修繕積立金を増やさなければなぜスラム化するの。？

>>5275 匿名さん
なぜそんなに修繕積立金の増強を力説するの。
充分この管理費等で運営されていても十分な資金を持っています。マンションは様々な種類がありますから、
標準では語れませんよ。標準はあくまで標準です。
余計な剰余金は必要はありません。不足したときは組合員に相談
すれば事足ります。
かたくなに資金不足をばかリを強調してはいけません。
組合員の管理費等が高額であっても組合は資金を蓄えているとは
限りません。その逆もあります。組合幹部の腕の見せ所です。

補修工事や改良工事はやればやるほどマンションは
快適な場所になります。
例えば、解放廊下の床シートの張替えとか、玄関扉の
交換、ベランダの防水シート、給排水管の更新工事、
エレベーターの交換、場合によっては専有部分の
給排水管の補修工事等いろいろあります。
自分の部屋で考えてみてください。壁紙の張替え、タタミの張替え
ふすまの張替え等、早く交換する者といつまでも交換しない者が
いますが、早く交換すれば部屋はきれいになり快適になります。
交換しなくても住むことはてきますけどね。
その差ですよ。
やらなければならない工事のすべてをやってなければ積立金は
残ってはいるんでしょう。ただそれだけのことです。

>>5278 匿名さん
それもそうだが組合費を湯水のごとく費やす組合運営を好む集団はマンション管理士や管理会社の考えです。
適切に修繕計画を立ててそれを適切に実行していればマンションは快適で住み易いのは当たり前です。
管理費等が高いからと言って決して適切に管理されているといった論法は分譲マンションの管理には適切ではありません。
お近くの中古の大型マンションを調べてごらんなさい。そうでないことにきずかれるはずです。
マンションを管理するにはそれなりの管理者の知識と品格です。
地域の立地条件等で各マンションは様々な管理ができます。
標準はあくまでマンション管理士の試験問題の〇は×にしかすぎません。そのためには実務経験は必須です。