「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

＞＞5139さん
ありがとうございます。どうやらうちのマンションでは通常の管理において修繕委員は存在しておらず理事会がその役割を担っているようです（小規模だからかも？）
今回は大規模修繕工事にあたり居住者に有志の修繕委員を募り私が立候補した次第です。ですのでこれが一般的な専門委員会に当たるのでしょうかね。メンバーの一部には現理事会のメンバーもいます。

>>5141 マンション修繕初心者さん
それも適切と思います。

自主管理というか部分管理なんですね。
基幹事務だけを管理会社に委託しているということは
自主管理に近いんですね。

●自主管理とは？
自主管理とは、分譲マンションの共用部分や敷地の管理業務を、管理会社へ委託せずに、マンションの住人自らの手で行う管理方法です。このようなマンションには、住居購入者が加入するマンション管理組合が存在しています。その居住者を中心とした管理組合が、自分たちで設備のメンテナンスや予算管理までを行います

自主管理とは、分譲マンションの敷地及び共用部分の管理について、管理組合が管理業務を管理会社に委託せず、全て自らの手で行う管理方法のことをいいます。 分譲マンションは「区分所有建物」として「建物の区分所有等に関する法律」（いわゆる、区分所有法）の適用を受けます。

>>5143 匿名さん
自主管理という部分管理とはどんな管理ですか。？

>>5143 匿名さん
金融機関が分譲マンションの管理業の登録をしてくれるといいのですが、どんなもんでしょうか。？

理事長名で地元の金融機関にマンションの管理費等の収納代行をしてもらいたいと申し入れたところ断られました。

自主管理に近いといっているんだけどね。

基幹事務だけを管理会社に管理を委託しているんでしょう。
基幹事務はこれだけしかないからね。
　管理組合の会計の収入および支出の調整
　出納
　マンションの維持または修繕に関する企画又は実施の調整

最寄りの金融機関が分譲マンションの管理費等の収納と支払を代行してくれたら自主管理できるのだが、と思い、支店長に膝ずめ談判をしたが聞き入れてもらえなかった。

口座引落の手続は、毎月誰かがやらなければならない。
会計は収納等と一緒に管理会社に依頼した方が楽だし
組合員の負担が軽くなる。
貸借対照表や収支報告書の作成は、毎日の収支の結果
作成できるものだから、会計担当にその役割をさせたら
誰もやる者はいなくなる。
自主管理のところは、会計担当に毎月２０万円程度の
報酬を支給しなければならなくなるので、結局は管理会社
に委託した方がいいでしょうね。

理事が手分けして各組合員宅を回って集金したらええのや
暇なジジババの運動不足解消にもなって一石二鳥や

ひざ詰め談判て、手ぶらで行ってもアカンで
支店長さんがうなるほどのお土産が必要でっせ

それはいい提案だね。全員で交代でやるよう
提案してみよう。

>>5153 匿名さん
運動不足を解消はできるが、着服をされると困るので、やはり国土度交通省の登録業者でマンション管理業協会の保証機構に加盟している管理業者の方が安心ではありませんか、いかがでしょう。

そもそも役員の中に怪しげな奴がいるからな。
ジジイ役員は着服が発覚したら認知症のふりをしかねない。

>>5157
マンションの理事の選出は、殆どが輪番制を執っており
若者も、年配者もいるんではないの。
悪いことをするのは、年齢に関係ない。
それが分からないということは、あなたはマンションには
住んでいないんでは。
理事とかしたことないだろう。
マンションを購入するには、東京でいえば、５，０００万円
以上の資金がいるからね。

>>5158 匿名さん
この方は大規模マンションの管理経験がない方と見た。
マンションによったら５０００万位は小遣い銭ですよ。
だから役員選任方法で悩ましいです。

おもしろい人。

保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。（区分所有法第１８条）

　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

＊管理組合の会計の収入及び支出の調整とは
　　管理会社が、管理組合の予算・決算について、その素案を作成して管理組合に提出する
　　こと。収支報告書含む。

＊出納とは
　　管理費等の徴収等の出し入れ、管理費等未収金の督促

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

>>5161 匿名さん
保存行為は区分所有法でそのように決められてはいるが、
各マンションの規約では、
これと異なる決まりが設定されていな場合は危険である
からいち早く規約を制定することを提案します。
私のマンションでは、裏ボスと思われる組合員が過去に
この保存行為を規約に期待がないことを悪用して工事を
デッチあげていた。

>>5163 匿名さん
期待は　規定に　訂正　　失礼しました。

やはり保存行為はある程度は規約で規制
しておく必要がありそうです。

>>5165 匿名さん
デッチ上げ工事などはめったにないことですが、
管理会社でもそれに似たような工事も多々見受けられる
ことがあります。
組合の保険を使ったデッチ上げ工事も合法的な言い訳を
付けて工事をしている大手の管理会社もあります。
組合員はそう言った金遣いを他人の金みたいな感覚だか
ら収支報告での質問は皆無ですよね。
一人でも総会等で収支報告の件を細かく問い詰められる
実力のある組合員がいると解ると管理会社は気を引き締
めるけどね。
しかし、この組合員が役員になることをあの手この手で
阻止するのも管理会社ＴＣの手口です。

共用部分の工事を緊急を要するからといって
住民が勝手に工事をされると困るよね。

>>5167 匿名さん
困りますよ。勝手に住民の知り合いの業者に工事をさせて代金を建て替えたと言って費用を要求されていたのです。
それが保存行為に関する規約がないので区分所有法の規定を持ち出してきて請求されると無制限にこの連中に利用される危険性を感じました。
しかも自治関係の役員とか、過去の理事長経験者とかが利用しているのです。

区分所有法では、各人が勝手に工事をすることが
可能となっていますので、それを防ぐために緊急を
要するものは理事長権限にする規定にすべきです。
又、専有部分内の共用部分については、ガラスや
網戸の交換は各区分所有者でいいと思います。

保存行為は規約で集会決議事項又は理事会決議事項にするのがまともなマンション
各組合員を放し飼いにしてるマンションは住まないほうが良い

輪番制の役員なんかいくらでも辞退できる。
結局出てくるのは暇で馬鹿なジジババだが、
よほど変な運営をしない限り問題はない。

保存行為は建物の維持保全のためのものであり、
緊急を要するものは理事会を開催する時間は
ありません。
だから、規約で理事長権限にすればいいんです。

保存行為をもたもたして事故が発生したら理事の個人責任
だから理事なんかやってられないｗ

理事でも設備理事は責任を問われて賠償金を払わされるが
会計理事は平然としていられる
理事をやるなら会計理事がおすすめ

理事が責任を取られることはありません。
組合員全員で責任を負うことになります。

理事全員の連帯責任や。
半ボケ理事長と一連托生はキツイ。

コロナ退散の子供会の踊りを奉納しました

余裕があっていいね。

刑事事件でもない限り、理事だけが責任を取らされる
ことはありません。
マンション管理の責任は各分所有者全員で追うことに
なっていますよ。

中庭で暴れまくる子供が増えたので北東の方角に小さな祠を作る計画が浮上。

マンション管理に役に立つ書き込みがないね。

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

マンション管理は管理会社によって大きく左右されます。
しかし、管理会社を変えることは輪番制の理事では難しい。
面倒なことは先送りしようとしますからね。

>>5183 匿名さん
内は順番性の理事が理事長になり、先送りした悪事の数々を過
去に遡って、管理会社ＴＣと悪徳組合員を10年かけて暴き出し
て改善した。
これ以上はできないところまで改善されている。、
今は資産価値も相場に戻っている。皆さんに公開したいくらい
ですが、法律の壁がありますのでご想像にお任せします。
今はこの優秀な理事長はしりぞき後任が順番で管理している、
悪徳組合員も組合員の知れ渡る羽目になり静かにしている。
管理はやればやるほどやりがいがいがあります。順番管理も
捨てたものではありません。

マンション管理の基本は、全員で順番に理事をやり
管理していくことです。

理事が務まらないようなバカは賃貸に住み続けるべきです

なんでも批判したいんだね。
会社ではみんなとうまくいってるのかな？

自分のとこの管理組合が管理を委託している管理会社との
各部門ごとの費用は相場と比べて高いか安いかの資料ぐらい
は把握しておく必要はありますね。

例えばエレベーターの保守点検費とか
雑排水管の高圧洗浄費とか。

そういったことはお宅のマンションで現場
を見ないと投稿できませんよ。

結局は住民の「質」になる。悪ければ、管理会社の暴走や放置を
招くし、逆に理事側の暴走も有り得る訳で。
　そもそもマナーが遵守されていれば、総会もシャンシャンで
終わるでしょう。
　管理会社の委託費、修繕費用は数社から取り寄せ審議する位の
力量は求められる。内部や管理会社と揉めた際にこそ、マンション
管理士のサポートが必要かと思う。
　私は結局転売し、今は快適に戸建派になりました。
結局は戸建てそうですが「住民ガチャ」なので当りが悪い事もあるね。

ここはプロへの質問でしょう。

>>5190さん
全国の相場はわかりませんか。

>>5192さん
プロは報酬を得てやるものですよ。
つまり職業人ですから、ここでは報酬は支払われませんので
プロとしての書き込みはないでしょう。

>>5191さん
現在は逆に会社をリタイアしたら戸建てからマンションへ
移ってくる傾向にありますよ。
老人になってから、庭の手入れ等をするのは体力がありません。
それに、病院や買い物、娯楽施設、交通の便のいいマンションの
方が便利ですから。

>5193 匿名さん

あるコンサルタント業者の目安金額が参考になるかもしれない。

管理会社に毎月払っている業務委託費の金額に目安はある？
https://diamond.jp/articles/-/238257

図表４３　管理委託費の項目別の目安金額（消費税別）

管理員人件費（通勤方式）　１名当たり月額　２７万円
　通勤で週４０時間勤務の場合

管理員人件費（巡回方式）　１名当たり週４日・３時間勤務での月額　９万円
　清掃を主な目的とし、ゴミ収集日時に合わせて出勤

２４時間遠隔監視費（機械警備）　月額　３万円
　火災警報・非常通報・貯水槽の満水減水警報等を対象とした機械警備料

事務管理業務費　１戸当たり月額　１５００円
　一般管理費と管理報酬という項目がある場合はその合計

エレベーター保守点検費　１基当たり月額　４万円
　フルメンテナンス契約、月１回の保守点検、１４階建てまでの場合。高層は金額が高くなる

機械式駐車場保守点検費　１パレット当たり１回金額　２５００円
　２段または３段ピット式で２０パレット以上の場合。年間委託費を年間保守回数で割り、さらにパレット数で割った単価。保守回数は年４回～６回が一般的。

消防設備点検費　１戸当たり年額　４０００円
　年２回実施。ガス感知器の有無など点検箇所により幅がある。地下駐車場に泡消火装置やハロン消火設備があると、目安金額は１戸当たり１万円を超える

建築設備点検費　１戸当たり年額　１５００円
　年１回実施。５０戸のマンションで１戸当たり目安。戸数が多ければ安くなる

雑排水管清掃費　１戸当たり１回金額　４０００円
　２年に１回実施するのが一般的。管理費会計ではなく修繕積立金会計に計上されることもある

設備巡回点検費　１回当たり金額　２万円
　給水ポンプの点検など。実施回数はマンションにより異なる

※マンションの規模、立地等によって幅がある

割高な項目を見つけて値下げ交渉する

（本原稿は、ソーシャルジャジメントシステム編、廣田晃崇著『マンション管理はこうして見直しなさい[新版]』からの抜粋です）

発行年月：2020年06月
ダイヤモンド社

>>5195さん
　ありがとうございます。家と共に朽ちる所存です（笑）
　ガーデニングにはまり過ぎて売却。タイミングが良く
　売却益が結構ありました♪

>>5197 匿名さん
私などは配偶者を失い子供の誘いで郊外の家を売却して
現在地下鉄徒歩２分以内で徒歩圏内に金融機関、スーパ
ー、コンビニ数店、レストラン、病院、等々と恵まれた
マンションの一室に住んでいますが、話し相手がいなく
て困ります。
時々以前住んでいた隣人が遊びに来る程度で退屈です。
最近は前の家を買い戻したくなりました。
前の家に住み続けた方がよかったように思いますが、
このまま朽ち果てるのでしょう。
マスコミに踊らされないように気を付けましょう。

>5196さん
ご親切に教えていただきありがとうございます。
多いに参考にさせていただきます。

特に年をとって一人になり、体も弱くなってきたとき、
買い物や病院、役所等に行く場合、戸建てはきついものが
あるのではないだろうか。
やはり近くにスーパーや病院がないと大変だと思う。
大きなマンションであれば、いろんなサークルもあるし、
老人クラブ等もあるので、友達はできやすいしね。
何かあれば管理人室に電話すればかけつけてくれるし。

>>5200 匿名さん
人間は恵まれすぎると老け込むよ。
いざっというときは救急車を呼べばいいので、
動けるうちは動いてやんちゃな老人の方が幸せであるよ。

一人になって体力がなくなったら、有料老人ホームが
一番いいと思うよ。
そのときは、マンションはいらないから売却して老人ホームの
資金にまわせばいい。
殆どうごけない状態のときに、団地とかの戸建てでは生活
できないよ。

所有権付きシニアマンションがいいよ。

寝たきりになる恐れもあるし、要介護が必要になる
かもしれないので、病院経営の老人ホームがいいの
ではないでしょうか。

すっかりお達者クラブになりましたね（笑）。まぁ資金に余裕の
ある方は良い施設に入れればいいでしょうし、厳しい方は
マンションや戸建てでデイケアでも受けられればという感じですかね。
　マンションの場合、孤独死や独居・痴呆症の老人対策、などの
ケアの部分についてもマンション管理士さんから、ご提言があれば良いかも
しれませんね。
　組合や管理会社からの提案は期待できそうにありませんし。住民自ら
動くのも望みが薄いかもしれません。

お金のない方は、マンションを資金にすれば
老後に老人クラブに入居する資金は大丈夫です。
できるだけ資産価値を落とさないように修繕工事
はすべきです。
修繕積立金の高低でなやんではだめです。

理事会でコロナ終息のお札をもらいに行く

管理委託費の項目別金額は5196さん書き込んでもらい
ましたが、各マンションの理事さん方は、それを参考に
して、自分のとこの委託費はどういう状況なのかの把握を
することが大切です。
勿論5196の書き込みがすべて相場というわけではないですが
参考にはなると思います。
後は、自分たちで全国や近辺のマンションの相場を調べれば
いいと思います。

理事の皆さん、早急に管理会社との値下げ交渉は
しなくてもいいですが、実態は掴んておくことが
必要です。

しかし、指標を自分のマンションの価格と比較してみると
うちはだいぶ高いようだ。
知らないというのは怖いね。

コロナアンケートは違法

マンション内でコロナ感染者がいた場合、本人が
無症状で黙っていた場合、消毒もしなかったら
感染が拡大するかもね。
エレベーターのボタンとかの消毒はしないと、みんな
触るからね。

ＰＣＲ検査は希望者全員無償でやる。
陽性患者は、病院かホテルで監禁する。
自宅療養は認めない。
こんな基本的なことを政府はなぜやらないんだろう。
専門家の意見は何の役にも立たない。

　＜ＬＥＤ照明導入検討ポイント＞

　　　１．費用対効果と資産価値向上の観点からの検討が必要です。
　　　２．費用対効果のある部分から上手に使って、省エネを進めていくことが有効です。
白熱電球の多いマンション
蛍光灯長時間のマンションで効果が大きい。
駐車場、駐輪場等、蛍光灯を長時間つけているマンションも効果大です。
交換が難しいところを中心に導入していく。

今までの蛍光灯をそのまま使うのと、
ＬＥＤに切り替えるのとでは経費は
どのくらいプラスになるんだろう。

いまどきＬＥＤに切り替えてないマンションってあるの。

あるよ

珍しい。

>>5217 匿名さん　さん
マヂで？
釣りぢゃなくて？
何で？
お金が無いから工事できない以外の理由があるの？

細長い蛍光管の蛍光灯いまだに使用中
照明器具の交換（経年劣化）の時LEDに交換する予定だけど
白熱電球はLEDに交換しているけど

数年前にＬＥＤ交換予算を組んで総会に提出したんだけど
俺に事前相談がなかったというご意見番自認のデブハゲと
電気安全法違反だと吠える元電気工の高卒角刈り盆栽爺が
総会で喚き散らして理事長がションベン漏らして取り下げたｗ

そんなマンションもあるんだ。

ＬＥＤにすれば電気料金は大幅に安くなる。
３０％ぐらいは安くなるよ。

高卒・角刈り・〇〇工のドラ3枚で底辺下層民マンション確定

資産価値の高いマンションとは

　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

>>5221 匿名さん
悲惨なマンションだね。何回も総会できないだろうから、ウン十万の電気代を無駄に払うんだね。

500戸超のマンションだけど照明器具を全部LED に交換した。
過去の収支報告で電気代の推移を調べた。あまり変わらなかっ
たが管球交換費は節約されているようだ。
交換した方が良いが、そんなに騒ぐほどの節約ではない。
球交換費は組合は騙されていることは解ったけど今され文句を
言っても時効だから役には立たないがね。
管理会社を知りたいかい。大手3社の中の一つとだけは言って
おく。財閥ではない。
球代は合計で数千万円にはなる。ぼんくら理事長では収支の
からくりを見抜けないでしょう。

ＬＥＤへの球交換費用はばかにならない。
おまけに現在使える電球を破棄して交換するのだから。
５００戸程度のマンションで球交換費用が数千万円は
オーバーだけどね。
ＬＥＤに交換しても、電気料金はいわれているような
大幅削減ができないのは事実だけど。
交換する手間は確かに省けるが。

修繕積立金は十分ですか。
まだ修繕積立金は安い方がいいと
おもっている住民が多いですからね。
自分たちの積立金という考えはないんですかね。

修繕で、専有部分の給排水管の継手部分の
交換はかんがえていますか。

>>5229 匿名さん
売却時に返却してくれるなら自分のものだと思う。
普通は積立金は自分の憑物ですが管理費等は支払いパなし
だから他人のものと考えている。

しかし戸建てであれば、修繕をするときは
お金が必要になりますよ。
マンションの価値を維持するため以外には
そのお金はつかえないんですからね。

>>5228 匿名さん
30年分の合計概算ですが、数千万円になしりますが、
例1　分譲時の管理委託契約書の業務内容には管球代と管球交換費が含まれているにも関わらず収支報告書には管球代と管球交換費が組合費で支出されているのです。
30年間各理事は気が付いていないのです。各期の議案書と議事録と収支決算と予算をチェックしていません。

>>5232 匿名さん
一戸建ては現状で希望価格で売却すればいいです。
修繕費はかかりませんでした。
築20年ですが大事に使ったので現状でも買い手は
喜んで買ってくれた。
マンションなら20年間は少なくとも駐車場代込み
で月5万円として20年間で1200万円は費やしてい
る。一戸建てはこの支出が0円です。
管理会社への奉仕みたいなものでしょう。
一戸建ての時は車は3台使っていた。
マンションに住むにはこれだけの支出を強制され
るのだからそれなりのサービスを受ける権利があ
る。それがないのであれば返却を要求するか、
不満のはけ口として裁判所に供託を要求します

マンションなら改装工事をすれば新築同様に
なりますが、築２０年の戸建てには住みたくないよ。
売却するのなら、マンションも戸建ても変わりない
だろうが、マンションの方が高く売れると思うよ。
戸建ての場合は建て替えないと住めないから。

>>5235 匿名さん 38分
マンションでも一戸建てでも高いものは高く、
安いものは安いですよ。
私はマンションを終の棲家にするよりも買い
替えた方が良いと言っているのです。
一戸建ては20年間で1200万円といった無駄な
お金を使わずに売却して住み替えたのです。
マんションは法律でしばられ組合の運営は政治
的で不安定で、ところどころで管理費等をつま
み食いされて耐用年数が経過したときには買い
手はいなくなり、
建て替えか取り壊して更地にして売却すればス
ズメ涙ほどのお金しか手にはいらず次の住処を
購入さえすることができなくなる。
一生の間に３戸位のマンションを所有できれば
この問題は解決する。
一戸建ては個人の自由で取り壊して新しい家を
建築するか、そのままを売却するか、取り壊し
て更地にして売却するかは他人の同意を得るこ
となく自由に処分できる

　築10年など比較的維持費のかからない時期に物件を売り抜け転々としている人は、他人にツケを回しているにすぎない。

（週刊東洋経済 2020年3月14日号 第1特集 マンションの罠
　インタビュー／マンション管理業協会 理事長　岡本 潮 管理はボランティアではない）より。

>>5237 匿名さん
今頃になって管理はボランテアではないと言っているが、
今まではボランテアで管理をしていたといいたいのでしょうか。？
私は管理会社はボランテアどころか他の業種よりもあくどく利益
を追求している超営利団体だと思っていますが。
これをボランテアだったとすると今後はもっと儲からないといけ
ないと言っているのです。
管理組合はもっとしっかりと自己防衛に努めるべきでしょう。

>>5237 匿名さん
そのあらゆる手を使って組合員の汗と涙の管理費等をボッタクルために組合員の個人情報等を利用して悪徳組合員と共謀して管理を行う管理業界の管理会社がトップとは呆れる。
さっさと管理業協会員の名誉回復のために退任することでしょう。こうゆう輩が建前と本音を使い分けて組合員を欺き利益を追求してきたものが、今になってボランテアではない等の発言は可笑しくてしようがない。
これ等を信用して管理を委託する管理組合もどうかと思う。

全国のほとんどのマンションは適正に管理
されています。
ごくごく一部のマンションで理事の不正が
あることもありますが、それは氷山の一角
ですよ。
管理会社のフロントや管理員が不正をすれば、
管理会社が使用者責任を問われ賠償してくれます。