「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

店舗修繕積立金は細則があり、理事会の承認の下に使用できるという
ことであり、問題はないと思われます。
但し、その額をオーバーしたら店舗関係の組合員から別途徴収するのが
本筋と思われます。
後半の件は、内容が判りずらいが、シャッターが閉まっていた店舗が
開いたのだから、マンションとしてのイメージも住民の利便性も向上した
のではないですか。

規約があると思いますので、それに基づいて行動すべきです。
それから、５年前に全面建て直し的回収をしたばかりとは
どういう意味ですか？

私見では、この店舗の話も大規模修繕の「やられ方」と同質なのですよ。
業者主導で、ほぼすべてにおいて企業がコーディネートしておきながら、
管理組合が自治的かつ民主的に積極性をもって動いているように見せる。

まず、輪番制（順番くじ引き）で理事会２年目の私が偶然理事長に就任。
管理員と専門委員会が理事会を上回る権力で管理組合を運営する異常さ
に気付き、居住する全組合員に封書を配布してそれを知らせた。報復が
始まり、「辞任勧告」（規約に規定なし）を理事会に出されて私は退任、
それを見てその月末に管理員は退職し転居、会計関係の質問（下記）を
書いて私が全戸配布したら専門委員は１名を残して総退任。その１ヶ月
後の定期総会が例年通りの全議案可決承認で無事に済んでから２週間後、
入り手がいなくてずっと「シャッターが閉まっていた」店舗部分が診療
所になる計画が書面で全戸に配布され発表される。後日、説明会が地元
不動産業者を司会として開かれ、同日夜の理事会ですぐ開設承認の決議。
小売業用の店舗棟を医療施設としての建物に大改造し５年前にオープン。
地元不動産業者のブログから、上記の定期総会以前に組合員８名（氏名
不詳）と業者がマンション内の集会所にて打ち合わせをしていたと知る。

>361 >362　の各投稿の内容は、「遵法精神」そのものですばらしい。
しかし、管理業者（特に大手管理会社）の悪質な「遵法精神」の前では
見事に手玉に取られてしまう水準と言える（失礼）。法が最重要、と考
えている点では両投稿者と管理業者は同じ立場。「法が最重要と考えな
い」ように見える者を害虫のように感じて、駆除の対象としかねない。

例えば、昨年の管理規約細則等の全面改正の際、当マンションではコン
サルタントの意のままに動いて修繕工事や組合運営の実権を握ってきた
悪名高き「専門委員会」の就任要件について、それまでは総会での承認
が必要だったものをコンサルの紹介で組合が契約したマンション管理士
は理事会の承認だけでよい、と説明なくこっそり条文案を変えていた。
私が気付いて指摘したら管理士は総会承認に戻した。油断もスキもない。

店舗使用細則に「理事会の承認のもとに」と書かれているからお手上げ、
専門委員会細則に「委員会にかかった費用は、組合の負担とする。」と
書かれているから、私が「組合が負担した金額」を尋ねると答えずに辞
めてしまい、総会を無事に乗り切ると理事や監事に毎年２人ずつ就き、
会の名称を「小委員会」と変えて旧専門委員会と同じことをし続ける。
これら２つの条文の扱いから、悪質な遵法精神が少し見えていないか。

企業のマンション観とは、基本的に「法が最重要」なのでしょうから、
規約や細則を道具としてひとつの管理組合を法でガンジガラメにして
おく。組合の資金は組合の物だとか、組合員の物だと考えてしまうと
間違う。そういう組合も存在するが、組合の資金は企業の物だという
マンション管理組合が全国に多数あることをぜひ知っていただきたい。
この手のマンションにも企業（≒理事会）に逆らう自由と権利が組合
員にはあるのだ、と業者が諭すのはいかにも上から目線で、おかしい。

企業は強い。恐らく全部合法。最奥部には何かがあるのかもしれない。

理事長の変更は理事の互選でやるが、理事の解任は総会の決議が
必要ですよね。
専門委員はその都度選定されるのではないですか。専門委員会は
理事会の単なる諮問機関であって与えられた事項について検討するだけ
であって、その他の権限はありません。単に意見をきくだけのこと
ですから。
店舗の入居については理事会の承認だけでオーケーでしょう。
委員会の細則に委員会にかかった費用は組合の負担とするのは当たり前
じゃないですか。
その費用には補修工事とかはまったく含まれません。理事会から与えられた
検討をするための費用のことですよ。
お茶代とかコピー代とかですね。
それ以上の費用が必要なときは、理事会の承認が必要ですよ。
遵法精神は両サイドも当然必要です。
小委員会も理事会の承認がなければ委員も委員会も開催できないでしょう。
こんな基本的なことがきめられてないんですね。だから問題が起きるんです。る
規約や法律はまもらなければだめでしょう。

やはりトラブルマンションは、規約や細則が順守されていないか、
規定がされていないかというのが大きな要因かもね。

住民の人材も大きく影響しますよ。
無関心は敗北だ。

トラブルの主因は法（憲法、区分所有法、規約細則）というより
カネ（会計）。修繕積立金や管理費をねらってたくらみを法的に
研究し、実践する個人や組織がマンションの内外に現れ、巣食う。

遵法精神でいえば、私のそれのほうが本当の遵法精神であって、
理事会や組合が掲げるそれはウラのある悪意の遵法精神だろうと
私は孤立的だが現状をそう見ている。

「理事長解任や管理員解任は総会で問う必要がある」との指摘も
副理事長（規約上、理事長の私を補佐する義務があったが違反）
をトップとする理事会及び管理組合員たちは無視して乗り切った。

>364 のコメントの大半は「監事」が言うべきことだと思われる
が、違法行為を黙認したり書類にメクラ判を押して承認すること
が当マンションの監事の役目である。内部ではそれで通用するが、
実は外部でもそれで通用し、ほとんどが支持もされる。

法に瑕疵があるからそれを改正しようとすれば専門家や理事会、
専門委員に阻まれる。だから役職者選任方法を変えるとか自分で
手を挙げて就こうとしても、阻止される。理事会の方針や実績は、
明らかな管理規約等への違反であっても組合員多数に承認される。

そうなってはいけないはずのことが、すべて構成員自身によって
可決承認され続けている。これだから悪の華が咲き続けている。
「少数でも仲間を作れ」との助言忠告を規約的に言い換えれば、
「自薦立候補不可、他薦立候補可」。仲間が要求を下げてくれる。

組合会計は謎そのものだ。こんな組合運営でも外部に支持される。
「役員は皆、本業の片手間にやってるんだから厳しく求めるな」
とは、私に対する警察官の発言である。管理業者は大喜びだろう。

会社は法を悪用しようとばかり考えているのでは、と、私は思う。
このようなマンション管理の完成には法で脅す発想も欠かせない。

専門委員会の検討対象が、理事会の責任と権限を超える事項である場合や理事会活
　　動に認められている経費以上の費用が専門委員会の検討に必要となる場合、運営細
　　則の制定が必要な場合等は、専門委員会の設置に総会の決議が必要である。

　　この規定は設けてないんですか。

理事長の解任は理事会で、管理員の解任は理事長が行うのが
全国のマンションの基本ですよ。勿論管理会社の従業員の場合は
管理会社が人事異動等はやりますが。
まず自分の知り合いや過去の良識のある理事長等に対して資料を
作成してメールボックスに投函してはいかがですか。
何もしなければ解決は絶対にしないでしょう。それを変えられる
可能性のあるのはあなたではないんですか。
マンション改革、あなたがやらずに誰がやるですよ。

やはり最初の規約や細則に不備があったんだろうね。

>368　の「このような規定」は法そのものに瑕疵がある典型ではないか。

当マンションの管理規約の（専門委員会の設置）：
理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を調査又は検討させることができる。

実質的にマンション管理士が作成し、管理組合が検討もせず承認しただけ
の規約や細則ですら、上記の通り「その責任と権限の範囲内において」と
書かれている。これは当たり前でしょう。「（理事会の）責任と権限の範
囲外において」などという事態はあってはならず、想定する必要もない。
条文の世界では上記のように書いておいて、施行・実行の世界においては
ちゃっかりと「範囲外」のことをやってしまう。これがトラブルのひとつ。

この施行・実行の世界で発生した「範囲外」のことに対応しようとしたら
３６８の条文案になるのだろうが、その内容は専門委員会による理事会の
凌駕を「総会の決議」を根拠にして許すということ。いくら総会の決議で
あっても、やってはいけない類の承認かと思われる。よって条文案は不要。
３６８の条文案を入れて「専門委員会の支配」を明示するのは愚かだろう。
ちなみに「総会の決議」を入れても専門委員会に対する歯止めにならない。
今のところ、それを歯止めに使うような管理組合員たちではない。

「この規定は設けてないんですか。」は 、>>368 氏の間違いである。

>>368 の場合は、「専門委員会の設置に総会の決議が必要となる。」が正しい。

>369

>理事長の解任は理事会で、管理員の解任は理事長が行うのが
>全国のマンションの基本ですよ。
「自主管理」の名のもとに管理組合で管理員を雇用していた。
当時の『管理員業務委託契約書』を見ると、前文で「～管理
組合（以下「甲」という。）」、「管理員（以下「乙」とい
う。」と明記されている。

契約の解除については、上記『契約書』の（契約の更新）：
甲および乙は、本契約の有効期間が満了する日の３か月前までに、その相手方に対し、書面をもって、本契約の更新について申し出るものとする。ただし、甲および乙から申し出がないときは本契約は従前と同一の条件をもって更に１年更新されるものとする。更新された契約についてもまた同様とする。

この「本契約の有効期間」とは、契約初年度の「７月１日～
６月３０日」と書かれている。
以上から、契約の当事者のうち、「甲」は管理組合というこ
とになるが、それが理事長ひとりを指すのかは不明である。
管理員の雇用をテーマにした当時の理事長は私だが、理事会
に諮らず単独で契約解除の申し出をすることは考えなかった。
まず理事会（毎回、管理員が同席）で話に出し、そのために
専門委員らの攻撃を受けるなどして最終的には全組合員に文
書で知らせた。理事会も総会も私の提案を議題にせず避ける
ことによって支持しなかった。理事会はまず私に辞任勧告を
発して理事長を辞めさせ、すぐ後で管理員の辞職願いを承認。
その１か月後に臨時総会をやって従来の管理会社と契約続行。

上記の『契約』の文言に「３か月前までに」とあるでしょう。
任期１年の理事長が就任して業務を始めるのは、定期総会後
なので当マンションでは「６月」。管理員との契約期間は、
「６月３０日」が尻尾。したがって、新理事長が独断専行し
たとしても、あるいは理事会等をまとめても「３か月前まで
に」申し出ることは不可能。こういう法的仕組みが悪意ある
遵法精神のマンション管理版テクニック。

>まず自分の知り合いや過去の良識のある理事長等に対して資料を
>作成してメールボックスに投函してはいかがですか。
>何もしなければ解決は絶対にしないでしょう。それを変えられる
>可能性のあるのはあなたではないんですか。
>マンション改革、あなたがやらずに誰がやるですよ。
７年前から実践してきたが、管理組合が企業の方針通りに動く
ことしかしないマンションでは「焼け石に水」。企業は強い。

>>371さん
専門委は理事会の単なる諮問機関です。単に意見を聞くだけのものであり、
決定権はなく専門委で調査等されたものを理事会で検討して、修正も含めて
参考となる判断材料にするものです。
細則変更は総会の普通決議が必要であり、専門委設置に伴い必要となる経費、
専門委の報酬や、建築士の採用等の経費は総会で決議されているでしょうから、
それを上回る場合は総会の決議が必要となります。

>>373さん
自主管理の管理員の解雇に関しては、理事長が理事会に諮り解雇すれば
いいと思います。
但し、その定めがされていれば、それに基づいてやらざるをえません。
管理員の解雇やそれに伴う細則の変更議案の作成をするときに、管理員
が会議の席にいると理事の発言に影響するでしょうね。
契約内容に無理があるのなら、新理事長が次期の契約を３ヶ月前にやれば
いいんではないですか。
直ぐに決着しようとするから無理が生じるのです。

>理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を調査又は検>討させることができる。

理事会の責任と範囲内においてという意味は、細則の変更や委員の報酬額の変更は
総会決議で、建築士の採用は理事会権限でやれるとしても、その費用については総会
決議されているだろうから、その範囲内という意味であり、拡大解釈して理事会が
経費増等全てやれるというものではありません。

専門委員会の検討対象が、理事会の責任と権限を超える事項である場合や理事会活
動に認められている経費以上の費用が専門委員会の検討に必要となる場合、運営細
則の制定が必要な場合等は、総会の決議が必要である。

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

修繕委員がそんな面倒なことはしないでしようね。
全て管理会社におんぶにだっこだから。
だったら、不平不満はいわないことですね。

>375

>契約内容に無理があるのなら、新理事長が次期の契約を３ヶ月前にやれば
>いいんではないですか。
>直ぐに決着しようとするから無理が生じるのです。
任期１年の理事長が業務開始から９か月になるまでに管理組合の理事会で
話をまとめて、管理員への業務委託契約を解除する手続きをとれ、という
主旨かと思う。警察署の刑事課知能犯係のデカも同じことを私に説教した。

私も見くびられたものだ。その機会が任期中に訪れることくらい百も承知。
しかし、どうやって根回しをする？　マンション内には１０戸に１人の自
治会の組長もいて、実質的に自治会の事務所的機能も持つ「管理事務所」
の住み込み管理員（常駐１５年）に情報が集まる。組合とは防災でも連携。

結局、理事長として堂々とやった。管理員と専門委員の反撃はすごかった。
就任２か月過ぎの８月上旬に臨時理事会が設定された。私の提起ではなく、
他の理事たちが私が掲げていたテーマ「管理員雇用問題」をやると言って、
さも自発的に理事長を助けようという形で総務担当理事が私の耳に入れた。

設定の日時ではマンション内の集会所は自治会が使う予定になっていた。
私が「よく会場があいたね」と言うと総務理事「開いたんですよ」と微笑。
当日午後７時の開会時刻に自治会長が「来ちゃったわよ！」と議場乱入し、
数名の仲間と「傍聴したい」と言い出す。議論の上ご退場。２０分の浪費。
次には総務理事が私の理事会議長役を奪う形で、私がその２週間前に全組
合員に「管理員雇用問題」を知らせた文書を議題にすると言い出し、強行。
この新司会者は会議の終盤にちょろっと「管理員雇用問題」に言及して、
他の理事が「『契約書』を見ていないからここで判断できないね」と発言、
このテーマで臨時の会議を設定したのに「審議継続」が結論という矛盾。

以上のすべてが管理員の組合運営テクニックである。実行役は仲間の住民。
この会議の翌朝、全組合員のポストに「理事長が配布した管理員雇用問題
の文書は理事会の承認を経ていないから無効」とする全役員署名の連判状
が投函された。この日、グループに入っていない組合員は気付いただろう、
「あの管理人は始めの数年管理会社から来た。企業が後ろに控えている」。

私の理事長就任を承認した総会では、管理組合の法人化も事業計画だった。
しかし、管理員の仲間が多く役員になった次期の理事会はその初会議にて、
全会一致で「法人化見送り」を決議した。総会は何の歯止めにもならない。

当時、管理員は組合の会計も仕事にしていた。組合は同時に「会計のみ」
を管理会社への業務委託の対象とする変則的な契約を続けていた。