「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

駐輪場を使用する場合は、有料とすればいいのでは。
月１，０００円でも使わない者は、借りないと思うので。

築７年の１０００戸超のマンションの管理人
に着任したものです。
駐輪場は一台１００円で一戸に一台との規定
があります。
まず最初に目が行ったのが駐輪場の荒れ状態
には驚きました。
シールを貼っていない自転車やオートバイを
数（教諭お廊下を含みマンション全体）える
と１８０００台くらいになり８００台位は不
法駐輪となりました。
一応管理会社や理事会に業務報告として重点
的に報告しました。
当分は置き場の通路の確保に努めています。

駐輪場の場合は、放置自転車問題が必ず発生します。
うちの場合は、自転車にステッカー購入してつけることになっています。
毎年ステッカーの色を変えて販売し、毎年一定の時期にステッカーの
色のチェックを行い、その年度の色がついていない自転車等は１ヶ所に
集め、いつまでに対応しなければ放置自転車として処分しますと広報
しています。当然その場合は、警察にきてもらい盗難の確認もしています。

中古マンション購入時にもっと注意すればよかったこと…「築年数」は2位、では1位は？
2023年07月09日 09時26分日刊ゲンダイDIGITAL

　マンションの高騰が止まらず、仕方なく中古を検討する人が増えているそうだ。でも、慌てると購入後に後悔が待っているかも。

　不動産会社「株式会社EST　GROUP」が運営する住宅情報サイト「イエテク」では、この5月24日から6月7日、自宅用に中古マンションを購入したことがある103人（男48人、女55人）にインターネットでアンケート調査を実施。中古マンション購入時にもっと注意すればよかったことを聞いた。

　5位は間取り。購入時に最も重視しているはずだが……「思ったよりも狭かった」「窓がない部屋があり使いにくい」など、実際に使ってみないと分からない面があるようだ。

　同2位にあがったのが、「収納の使いやすさ」と「築年数」。収納については、「動線が悪いと感じるので、どこの収納に何を入れるかイメージしておけばよかった」「収納する物の量までイメージしていなかったため、後にタンスや収納家具を増やすことになり部屋のスペースが狭くなった」などの後悔が。

　築年数については、「多少古くてもと思って買いましたが、いくらリノベーションしても古いものは古い。エレベーターもきしむし、なんとなく部屋全体が古臭くカビ臭い感じが消えません」という声が。

　もうひとつ、同2位だったのが「静かさ・防音対策」。「分譲マンションは防音が良いと思っていたが、思いの外、音が響くようで階下の住人から子供の足音がうるさいと苦情が相次いで対処に困った」「安全面で大通りの近くを選びましたが、バスなどの大型車が走ったり信号機の音が毎回響いて少し後悔しています」などの声が上がっている。購入前に住人に聞いてみるなど、下調べをしておきたい。

　そして1位は「マンションの今後の修繕計画」だった。「管理費・修繕費が上がってしまった」というのはまだしも、「修繕計画が全くないことを知り、愕然とした」とは恐ろしい。中古マンションの場合、内覧時に調べることが多くて、修繕計画まで目が行き届かないだろうから、仲介会社にしっかり確認しておきたいものだ

中古ではなく、新築を買えばいいんでは。
中古を買うという選択肢は全くない。

中古のパッグとか時計、中には衣類まで買う者がいる。
全く考えられない。

駐輪場の放置自転車の問題ですが
区分所有者を代表して理事会（理事長）が管理している訳ですので、退去時に理事会がどの様に対応していたかを確認する必要があります。
区分所有者は、退去時の日程、管理費及び修繕積立金の引き落とし停止等の手続きを理事会に提出をしますので、少なくとも駐輪場を貸出してる場合は、退去時に放置自転車かないかを確認して、放置してる場合は管理会社を通じて所有者に撤去を依頼する必要があります。
それをしていないのは、管理組合の怠慢です。


退去時に放置自転車があれば、管理会社を通じて撤去連絡をするだけです。

同じ間取りならば
中古物件の方が平米では広く
立地が良い物件が多いですね。

築年数によりますが
新築と中古マンションの大きな違いは
窓ガラスの進化です。

管理規約や使用細則に「駐輪場は1世帯1台」と記載されているマンションは、駐輪場台数＝世帯数のマンションである。この場合は、民法の規定に基づき、組合員は１人１台無料で使用する権利を有することになる。
空きがあるからと言って理事長がと一部の組合員に複数台利用を認めると、使いたいのに使えない（法律上では無償使用する権利が保障されているのに使えない）組合員が出てくる恐れがある。
これは理事長の個人的なミス（法令違反）なので、①複数台利用している組合員を説得して場所を空けさせる、②利用できない組合員にカネを渡して我慢してもらう、で解決することになる。

＞駐輪場を使用する場合は、有料とすればいいのでは。

相手が賃貸入居者の場合はそれでいいのだが、相手が区分所有者の場合は、駐輪場は管理組合ではなく区分所有者の所有物なので、区分所有者は「自分の所有物を使用する」ことになり、管理組合が一方的に使用料を徴収することはできない。（駐車場が有料なのは、標準管理規約にもあるように、駐車場は法律とは別に契約によって使用するからである）

うちの自治会長（部屋は同居人の女の所有物
で住民はその件は知らないし女は昼間は仕事
で昼行燈である）はハーレーダビットソンを
玄関前の共用廊下に駐輪してエレベーターで
乗り降りしている。
管理人とは親しくて規約違反を指摘しなかっ
たのでそれでよいといった勝手な解釈でわが
もの顔である。
誰も面と向かって注意はできない状態だが後
ろ指は刺されているが平気である。

ハーレーが入るエレベーターがあるとは超高級マンションですね

>>17711 匿名さん
消防法違反なんで
繰り返せば洒落になりませんね。

まあ、作り話だと思いますがw

>>17710 デベにお勤めさん
駐輪場は区分所有者の所有物ではありませんよ。
専用使用権はありますが。駐車場と同じです。
もし、駐輪場が個人の持ち物なら、そこにはどんなものでも設置できますよ。
土地を売ることは専有部分との兼ねあいで分離処分はできないでしょうが。
駐輪場の規約改正をして、使用料を取ることにしたらどうでしょう。

駐車場と同じく駐輪場も区分所有者の共有物です
区分所有者は法令の制限内で自由に使用することができます（民法２０６条）

＞もし、駐輪場が個人の持ち物なら、そこにはどんなものでも設置できますよ。
民法２５２条によって定められた使用ルール（使用細則）に従わなければならないし、
区分所有法６条の制約もありますから、どんな使い方でもできるわけではありません
駐車場駐輪場に犬小屋を設置したい人は一戸建てに住んでくださいｗ

その土地が個人の土地なら使い方は勝手でしょう。
個人の土地なのに細則に縛られるんですか。
細則は法律ではなく、マンションのきまりごとですよ。
ペットは飼ってはいけません、ゴミの分別は適正に、騒音は
たててはいけませんと同じ。
その土地も、専有部分に比例して管理費等が徴収されています。
それとも、駐輪場の敷地は固定資産税は区分所有者に課せられていますか。
マンションの敷地は駐輪場を除いた平米数なんですか。

＞個人の土地なのに細則に縛られるんですか。
自分一人の土地ではなく他の組合員（共有者）との共有物なので一定の使用制限が
あります

＞駐輪場の敷地は固定資産税は区分所有者に課せられていますか。
共有持分割合に応じて区分所有者全員に課せられています

駐車場駐輪場も廊下階段エレベーターも組合員（共有者）全員で共有する財産ですが、
前者と後者では使い方の基本ルールが違います
駐車場駐輪場は「各共有者の持分に応じて」、廊下階段エレベーターは「その用方に
従って」使用するのであれば、自由に（つまり無料で）使用できます

ということは、専用使用権があるということですね。
駐車場と同じですね。
ただ、違うのは、駐車場は使用料を支払うが、駐輪場に
ついては、無償ということなんですね。駐輪場が不要の者は
管理組合とは関係なく個人の判断で誰かに貸してもいいんですか。

>駐車場駐輪場は「各共有者の持分に応じて」
使用料を支払ってではないですか。

多くのマンションでは駐車場の台数が少なく、各共有者の持分（組合員一人当たりの
割当て台数）は１より小さくなり、車１台置くと持分超過（使い過ぎ）になるので、
標準管理規約１５条では「契約による使用」を提案しています
廊下の「用方」は人が通行したり荷物を運んだりするための通路なので、自転車や
オートバイの駐車場所として使うと用方違反を理由に撤去を命じられることがあります

区分所有法と違って民法上の持分は基本的に各共有者で均一です
ということは「持分に応じた使用」とは「各共有者が平等に使用する」ことになります
つまり、民法は駐車場もベランダも専用庭も組合員全員が平等に使用できることを
保証しており、特定の組合員の専用使用権は認めていないのです
専用使用権を認めるには組合員（共有者）相互間の納得＝契約が必要です

駐車場の使用については、各戸１台の確保ができるできないに
関らず契約により使用料を支払って使用します。
駐輪場も同じ共用敷地を使用する訳ですから、基本的には使用料を
支払って使用した方がいいでしょう。
車も自転車も使用しない方もおられますからね。

>>17722 匿名さん
今時、ベランダや玄関ドア、サッシ等が管理規約で共用部分
とされ、専用使用権が与えられた規約が規定されていない
マンションはありませんよ。

標準管理規約１４条１項には「区分所有者は、…専用使用権を有する」ではなくて
「有することを承認する」と規定されています
これは、「自分が専用使用権を有する」ではなく「他人が専用使用することを承認
する＝他人の専用使用権を認める」という意味なのです
法律が予定していない専用使用という不平等を納得するわけですから、その代わりに
専用使用する組合員から使用料を取れよ、という発想がここから生まれます

ごみ置き場にゴミ袋を置いても手数料はかかりませんが、駐車場駐輪場にクルマや
自転車を置くと使用料が発生するのはなぜか？
答えは、ズバリ「契約」です
規約細則総会決議より法律が優先し、法律より契約が優先するのが市民社会のルール
なので、法律と契約で言ってることが違う場合には契約が適用されるのです
法律上は自分のものを使うのはタダですが、契約に使用料支払いのことが書いてあると
従わざるを得なくなるので、契約内容をよく読んでハンコを押しましょう

言い換えると、駐車場駐輪場ごみ置き場などが有料化されても法律より上位の根拠を
伴わない限り、従わなくてもいいのです（自発的に払うのは勝手ですが）
組合員にアンケートを取って「自転車を駐輪場ではなく玄関ポーチに置く組合員から
駐輪場使用料を同額を徴収する」が多数意見になり、それを玄関ポーチ使用細則に
盛り込む議案が賛成多数で可決されても、効力はありません

＞車も自転車も使用しない方もおられますからね

十分な数の駐車場駐輪場があるのに使わないのは、その組合員の自己都合です
駐車場を「使うことができる」組合員と「使いたいけど空きがなくて使えない」組合員の
不公平を是正するのが駐車場使用料の意義なので、「自分の都合で使わない」組合員を
考慮する必要はありません（考慮するほうが不公平になる）

＞車も自転車も使用しない方もおられますからね。
健康の為にエレベーターを使用しない方もおられますからね。（笑

面倒くさい方がおられますね。
もっとシンプルに物事に対応できないんですか。
駐輪場は管理組合ではなく、区分所有物ということから問題が
飛躍しているんですよ。
17710さんのレスに戻ってください。

＞駐輪場は管理組合ではなく区分所有物
意味不明（爆笑

おかしいから書き込みをしたんですよ。
それを法律論をかざしてもねえ。

マンションの管理組合役員は上場企業の役員と違ってくじ引きや輪番表で仕方なくやってる連中が多いから、トンチンカンなことをやらかすことが少なくない。
法令違反の規約や細則や決議はいくらでもあるが、組合員が気づいて異議を申し立てなければ、そのまま進んでいく。世の中とはそういうものだ。
うちのマンションでは、駐輪場有料案が総会に上程されたが、持分計算をしたところ最初の１台は無料、２台目からが有料ではないかと複数の出席組合員から質問が出て役員が「よそのマンションでそうやってる」程度の言い訳しかできず、結局採決直前に上程取り下げなどどいうキ〇ガイ沙汰になった。

どんなルールでも組合員がそれでいいと思うなら、ほじくり返さなくていいだろう。駐車場も駐輪場も利用しない組合員からすれば、管理組合が使用料を取っても自分には関係ないし、むしろ、他の組合員が管理組合の財政に貢献してくれてうれしいから、わざわざ法律論を振りかざして反対することはない。ま、払う必要のない金を払い続ける組合員はマヌケだが。

分譲マンションの費用負担の原則は持分割合負担だが、利用者負担という理屈は素人には受け入れられやすい。駐車場を使って恩恵を被っているから使用料を払うのは当然という考え方である。ある物を使っている人がその物の維持管理コストを負担するという考え方である。
しかし、分譲マンションの所有者は住むだけではなくて、他人に貸したり売ったりすることができる。堅苦しく言うと使用権のほかに収益権と処分権を持っている。使用権だけに着目して維持管理コストを負担させるのは本当は間違いなのだ。

エレベーターは誰でも使えますが
駐車場や駐輪場は空きがないと使用できません。
メゾネットの様なマンションは、各戸に駐車場や駐輪場がありますが、大半のマンションは十分ではありません。
田舎や高級マンションであれば、各1台の駐車場があるのは普通ですが、都心部のマンションは各地域の常例ギリギリの台数のマンションがほとんどです。
つまり、借りたくても借りれない世帯も出てきますので、そこで公平ではないです。

公平で無ければ、使用者で負担するのが普通です。


ちなみ、駐車場の会計はキチンと別会計にしてますか？
管理費や修繕積立金にいれてませんか？
管理費や修繕積立金に使いながら、駐車場の更新は利用者でなんていう専有所有者が多いことかw

しかし、車を持たない連中はそのことには触れない。フロントもやぶ蛇だから触れない。全戸分の駐車場が確保されているマンションでは法律上は駐車場は無料になるが、駐車場利用者が気づかずに払うのであれば、それでいい。組合収入が増えるし、使用料収入が増えれば自然と管理費の値上げをしなくても済む。
管理費の安いマンションはよく売れるというのが業界の常識だから、組合員もデベロッパーもウィンウィンになる。

自分の所有物を使うのに組合に使用料を払ってくれる奇特な人は大事にすべきだと思うよ（爆

>>17736 匿名さん
書き込み内容がおかしいですね。

>>17737 デベに以前お勤めさん
全戸分の駐車場があれば法律上は無料になる？
おかしいね。

おかしくないですね。マンション実務をよく理解されていると思います。

マンション管理士試験満点合格者ですか？

今はどうか知らないが、早稲田大に区分所有法研究の
第一人者がいた。早稲田の文系というと明治や帝京に
毛が生えた程度と思いがちだが、どうしてどうして
区分所有法に強い生徒が多かった。
しかし、経済関係になると慶応には勝てないだろう。
役員は法律知識は必要だが、投資理論もマスター
しておくべきだ。管理費や使用料よりうんと大きな
収益が可能になるから。

組合役員は法律論よりも政治、経済の方の知識が有利。法律は消費知識で政治経済は収益知識
笑っ茶うけど。どんなもんかい？

賛成します

規約全面改正とか排水管更新とか駐車場無料化とか、
起こりもしないことをホガホガ言うより、今必要な
カネをどう稼ぐかが重要だと思います。

>>17744 匿名さん
個人で自己責任でやればいい。

>>17746 匿名さん
そりあ、大阪維新の会のように身を切り詰め、落とした贅肉を予算に回せばいい。

久しぶりにわかりやすく有益な書き込みが続いたのに、
一知半解の知識を振りかざすいつもの連中が出てきて
台無しですね。
マンション管理では、基本となる法律の理解が重要で
あることがわかりました。ありがとうございました。

>>17747 匿名さん
自己責任でしてるけど、
組合資金などは自分のためには必要はない。
修繕工事のたびに組合員の懐を狙っている
追剥にはなりたくないよ。
組合は資金があるのだから運用して組合員
の負担を少なくするべきでしょう。
年金でも頭のいい官僚が知恵の限りを尽く
して運用しているから高齢化いても国は年
金を支給できているんだよ。
健康保険だってしかりだよ。
投資家も利益に２割以上は税金を支払って
いる。
お金のからくりを知らないで節約もしない
で不足があれば組合員からせびっているの
は分譲マンションの管理組合くらいではな
いのか。
組合役員は知恵の限りを尽くして年金機構
みたいに運用して組合員の負担を軽くする
のに務めるべきである。
分譲マンションの管理費等の支払いに不満
があれば供託制が適用できれば利用してい
るよ。
管理費等を強制徴収するのであれば施設使
用料位は無料にするべきだ。
組合の役員の中には駐輪場の使用料金をご
まかして不正を働くせこいのがいるよ。
こんな連中に限って値上げや集金にはやか
ましい。
ほとんどの組合員はコツコツと真面目に従
っている。
全員ストライキでもする元気があれば分譲
の管理の在り方が変わるよ。
せこいのが自治会長や組合の役員になると
いいことはない。