「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

実は築２０年以上が２倍以上になりますが、それでも
築１５年から大幅値上げが始まります。
契約更新時期がまだきていないんじゃないですか。
普通５年の総合保険に加入されていると思いますので。

大手損保会社はみんな大幅値上げしてるよ。

>>12802 匿名さん
それはマンションの諸事情ではないでしょう。
インフレだから全てにあてはまっていますよ。
インフレですめばいいけどね、
先週最終日のニュウヨーク市場の雇用統計が改善しているのに
株価は暴落している。
これは何を意味しているかを理解すれば保険料の値上げ位で右
往左往するでない。

>>12801 匿名さん
保険料の値上げをしり目に対策は日新火災のドクター保険に乗り換えろ
と言っているみたい。
それよりも組合資産の急激な目減り防止法を議論したほうがいいのでは
ないかい。

>>12801 匿名さん
すべてインフレだよ。あほ。

保険料が高いか安いかは小学3年生の算数レベルで理解しやすい。
少し難しくなるが大規模修繕費などのインフレによる工賃や材料費
の高騰は比較にならないくらい組合員の負担を強いられる。
マンションの維持管理費を管理費等の値上げに依存する短絡的思考
はマンション管理士としては下の下だよ。

マンション管理士会等の理事連中で管理会社とはウインウインの関係
でありたいとほざく理事や理事長がいるが、
これな何を意味するんだね。答えろ

岸田総理も就任時には所得倍増計画なるものを持ち出した。
最近はこの言葉に不安を感じて資産倍増計画に置き換えた。
優秀な官僚の知恵だと思うけどね。

池田内閣の所得倍増計画を復習しろ

>>12809 匿名さん
勉強してどうするの。

そこで、ある程度の抑えをしていくには、
　急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要がある
と思われます。

　急を要する保存行為については、理事長（管理者）判断とし、急を要しない保存行為に
ついては、理事長又は理事会判断とする方法です。

　勿論、専有部分にある、共用部分のガラスの交換や網戸の張り替え、雨漏りについては、
理事長とその部屋の区分所有者に任せるようにはすべきです。

　　経費については、予備費とか小修繕費・保険から支出することになります。

なかなか良い規約です。

物価スライド制を導入しています

※管理会社は、事務管理業務のうち、基幹事務は、第三者に再委託することはできません。
基幹事務は、マンション管理適正化法で規定されているものと基本的には同じです。

＊管理組合の会計の収入及び支出の調整とは
　　管理会社が、管理組合の予算・決算について、その素案を作成して管理組合に提出する
　　こと。収支報告書含む。

＊出納とは
　　管理費等の徴収等の出し入れ、管理費等未収金の督促

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

>>12811 匿名さん

興味深い意見をいただき、ありがとうございます。

ところで、『予備費』について、
定期総会における年度当初の予算決議の取り扱いをお教えくださいませ。
一部管理会社では『予備費』の計上を薦めておりますが、『予備費』の勘定科目を設けない一般企業が多いのと同様に、管理組合の会計に『予備費』の勘定科目を設けるのは、いかがなものか？と考えております。

規約について、最新の標準管理規約のお話かと思われますが、理事長にそこまでの権限を規約で認め、暴走した場合はどうするのか？
ご教示をお願いいたします。
何故なら、私は素人の理事長にそこまで権限を与え暴走した場合を考慮し、判断を理事長ではなく理事会に変えました。

予備費については、あった方が融通はききますね。
そうしないと、各項目ごとに予算化されますので、その項目で
予算が足りない場合は、管理費の中のどこかの項目からもって
こなくてはならなくなりますから、そうするとその項目の予算が
不足することになります。

保存行為については各区分所有者に権限が与えられていますので、
その場合、各人が発注とかをやられると困りますので、理事長権限に
したのですが、理事会の開催は緊急時には対応できませんからね。

>>12816 匿名さん

お忙しい中、ご教示いただきありがとうございます。

予備費について
先日、呼ばれました契約先の理事会で
『予備費が有りますから予算内です。』
という常套句で割高な修理見積を承認させようとした管理会社を目のあたりにしたばかりにつき、素人の集団に『予備費』を予算計上させるのは、やはり疑問です。

理事長権限について
規約および理事会に関する細則を電磁的方法可能に変更しましたので、理事会内の意思確認等は迅速に対応出来ているようです。
但し、中小規模マンションでの事例に留まり、複数棟からなる大規模物件には難しいかもしれませんね。

↑スレ主さんとマンション検討中さんのこういうやり取りって、読んでいて気持ちがいい。最近頻繁に書き込んでくる「ご近所さん＝匿名さん」の、スレ主さんを小馬鹿にしたような物言いは見ていて不快、きわめて不快。このpart3にはホント出てきてほしくない。

おはようございます。

お褒めいただき、ありがとうございます。
別のところで辛辣過ぎる書き込みをしてしまい、とても自己嫌悪になっております。

>>12817さん
管理費は総体で不足した場合は、全組合員から別途徴収するか
臨時総会を開催して、借り入れをするかしなければなりません。
そのために、管理費には予備費を設けておいた方がいいと思います。
ただ、管理費に余裕があるからその金額までは使えるという発想は
おかしいと思います。あくまでいざというときのための予備費という
考えで臨まなければならないでしょう。その歯止めができるかですが
それをやるのは理事会しかありません。

電磁的方法を採用されているとのことですが、小規模マンションは
勿論、大規模マンションならより効果がでると思いますが。

また一人芝居か。
うんざり。

スレ主も七変化に大変だ。

大規模修繕工事瑕疵担保保険について

　　工事を施工した業者には瑕疵担保責任が発生します。しかし、その業者が倒産したり、瑕疵担保が
　あっても利益にはつながらないので後回しされたりする可能性はあります。
　　そこで施工会社に瑕疵担保責任保険に加入してもらうことによって、その工事費用が施工会社に支
　払われることになりますので、施工業者の負担は軽減されます。
　　また、保険契約者は施工会社になり、マンション側の負担は一切ありません。
　　保険の契約に関しては、保険会社は検査員（建築士）を派遣して手抜き等を検査して実施することに
　なりますので設計監理士と合わせてダブルチェックができますので安心感は高まります。

　保険対象となる工事部分
　　　①構造体力上主要な部分（柱、梁、壁など）
　　　②雨水の侵入を防止する部分
　　　③給排水設備
　　　④電気設備（共用部分）
　　　⑤ガス設備
　　　⑥外壁、タイル
　　　⑦鉄部、玄関扉、手すり等
　　※内装工事や植栽、駐車場の塗装工事は対象外となります。

　　※地震、台風、落雷などの自然災害が要因で発生した瑕疵、火災が要因の瑕疵、タイル剥落等
　　　で第三者に被害が発生した時の補償はありません。
　　　瑕疵保険は修繕個所が施工不良などの要因で欠陥や不具合が発生したときに適用されます。

瑕疵担保責任保険は、施工会社との契約を交わすメンテナンスとは
別物です。

>>12820 匿名さん

拝読させていただきました。

僭越ながら補足等をさせていただきます。

管理組合は企業会計を準用しております。
しかしながら予備費はそもそも企業会計に使われるものでは無く、行政や公益財団法人会計で使われるものです。
何故企業会計に予備費がそぐわないか？
会社の経理部門経験者や経営者なら『そんな予測がいい加減な予算編成は有り得ない。』と直感的にご理解いただけるかと思います。
現に固定資産を多く保有する会社も含み、今まで何千と見た一般企業の決算書に予備費を見たことはございません。
なら行政の予算編成はいい加減か？
そうではありません。
そもそも予備費の定義が異なります。
参考　日本国憲法
第７章　財政
第87条　【予備費】
　第１項　予見し難い予算の不足に充てるため、国会の議決に基いて予備費を設け、 内閣の責任でこれを支出することができる。
　第２項　すべて予備費の支出については、内閣は、事後に国会の承諾を得なければならない。
最近の予備費で誰もが知るものは『コロナウィルス感染予防対策』でしょう。
このように過去の経験から来年度予算申請時に想定を出来ない事象のために設けられているのが予備費です。

昨今、管理組合関係者等で『予備費』を費用名に出される方も確かにおみえになります。
マンション管理士の資格試験にすら『予備費』なるものが出ていないにも関わらずです。
では何を予備費と言っているのか？
想像するに前年度繰越金累計額、今年度剰余金、本来なら機械式駐車場のリニューアル等のために修繕積立金に参入しなければならない駐車料金収入からその管理に必要な額を差し引いたもの　などのことでしょうか？
もし『何か壊れた時の費用計上をしたい』と言うならば、予算案作成時に
（例）　
昨年もしくは過去平均の修繕費支出額＋そろそろ宅配ボックスのカードリーダーが壊れる頃ならその見積額等＝管理費会計の修繕費予算
で計上すべきです。
それでもしカードリーダーが壊れずに自動ドアが壊れたのであれば、その費用を実績として年度決算の議案で出すべきです。

予備費という項目で予算申請する最大のデメリットは、やはり自分達の収益重視の管理会社や施工業者に『予備費が有るから大丈夫です』と言われて、見積書の査定が甘くなることでしょう。
例えば、放送設備の増幅器が壊れた場合、その設備に十分な知識が無い人が理事長なら、増幅器の取替がいくら位のものか？本当に全部取替が要るのか？一部ではだめか？解りません。
そのような状態で５万円の一部取替で済むものが『増幅器全部取り換えて300万円です。テレビが見えなくてみんな困ってます！早く取り換えましょう！予備費が有るから大丈夫です！』と言われて、請求書の細かい内訳を自分でネットや積算資料で調べて妥当か？確認する理事長が日本中で何人いるでしょう？
殆どの場合、理事長は『予備費が有るなら問題ないですね！はい発注！』でしょう。
公序良俗な価格に騙されたことに他の区分所有者が後から気が付いても、理事長にある善管注意義務では『理事長はスーパーの野菜売り場のおばちゃんでしょ？ならその善管注意義務の範疇は野菜売り場のおばちゃんレベルで、普通のスーパーの野菜売り場のおばちゃんが増幅器はいくらで電気工事士の人工はいくらで、通信事業作業員ならいくらでなんて知らんちゅうに！』
で理事長に責任追及も不可能。
300万円くらいなら業者を訴える手間や費用、マンション内での問題を大きくしたくない心理等を考え、区分所有者全員で泣き寝入りになるのがオチでしょう。

以上のことから、私が関与する管理組合には企業会計を用いていただいております。
勿論、予備費なるものの予算計上はございません。

電磁的方法について、私が最初に総会の議案に出していただいた際、複数の区分所有者から『パソコンが使えない～。解らない。今までみたいに紙じゃだめ？？？』と言うご意見が出て、想像以上に審議に時間がかかりました。
50戸くらいの物件でしたので区分所有者同士も顔見知りの近所の人と言った雰囲気で、他の複数の区分所有者から『僕が教えてあげるよ！』とか『ついでに紙に印刷してあげるから大丈夫！』といった温かいお言葉をいただき、電磁的方法が採用されました。
この時の印象は、『このくらいの物件だからお互いの助け合いが出来るので可決出来た。顔を見たことが有るか無いかの大型物件では難しいかも？』でした。
電磁的方法採用の決議さえ取れれば大型物件の方が効果的かもしれませんが、大型物件が故に電磁的な意思の決定も難しい＝理事会役員数が多くて電磁的決議に時間がかかり迅速な対応が必要な修繕では遅れが問題になる　を懸念しております。

>>12824 匿名さん

是非ともこの件について、ダラダラ書きたいのですが、別件を書いたら時間が無くなったので、端的に失礼いたします。

施工会社の補償契約には『実際やったところのみ！』になっている場合が有ります。
つまり『そのタイルは俺たちが張り替えたので保障するけど、その横のタイルが1年で剥がれ落ちたって知らんがね！』
です。
単に割れや浮きを修理してなかっただけなのに！

ご注意くださいませ。

設計監理の保証書は『施工会社が倒産したら保証しない』というのも有りました。
そこを補償しろや！

>>12825 マンション検討中さん
財政法
第十四条 歳入歳出は、すべて、これを予算に編入しなければならない。
なぜ国や地方公共団体に「予備費」が必要なのかは財政法14条が根拠である。
管理組合は予算計上がなくても支出できる。保存行為など。
保存行為でなくても決算で追認すればいいだけ。
追認できない場合は、理事会、理事長の無権代理行為になる。

＞＞管理組合は企業会計を準用しております。
まちがい。管理組合は複式簿記を使っているだけ。
税法上は管理組合はみなし公益法人である。企業ではない。あほ

>>12827 もはや神さん

お忙しい中、ご教示いただきありがとうございます。
勉強になり、うれしいです。

>管理組合は予算計上がなくても支出できる。保存行為など。
>保存行為でなくても決算で追認すればいいだけ。
>追認できない場合は、理事会、理事長の無権代理行為になる。
おっしゃるとおりです。
私の説明不足に加筆をいただき、ありがとうございます。

＞＞管理組合は企業会計を準用しております。
>まちがい。管理組合は複式簿記を使っているだけ。
>税法上は管理組合はみなし公益法人である。企業ではない。あほ
これにつきましては、全くの私の端折り文書が悪いです。
管理組合は企業会計の多くで使われている複式簿記を採用しております。
と書かねばなりませんでした。
最近は行政や公益財団法人も複式簿記を採用する傾向にあるので、悩んだ上の表現が不適切になってしまいました。
ありがとうございます。
但し、管理組合をみなし公益法人と言い切るのは難しいかな？と思います。
私は権利能力なき社団止まりの方が多くの管理組合に当てはまるような気がします。
法人税から考えますとそれだけ外部から収入のあるマンションが少ないからです。
そこまで外部収入のあるマンションの管理に携わる機会がございませんので、羨ましいです。

＞12828 マンション検討中さん
朝早くからプロバガンダ活動ご苦労さまでございます。
私も女性の役員として、とても勉強になります。
こう言えばああ言う、ああ言えばこう言う、弁解の巧みさは真似のできない所でございます。
とても勉強になります。
ありがとうございます。

>>12827 もはや神さん

何度もバラバラと投稿を差し上げて申し訳ございません。

財税法のご教示をいただき、ありがとうございました。
なかなか確認する機会の無い法につき、大変勉強になりました。

管理組合、というよりも管理組合に予備費計上を推奨する管理会社及び大規模修繕に関与する業者に『予備費有りきの予算案』について、何をどう説明すべきか？が私が更に勉強すべき事項につき、
簡単明瞭な予備費の説明方法や熟読すべき資料等がございましたら、お手すきな時にご教示をお願いできますでしょうか？
また文書の内容から国税関係のお仕事の方？かと思いました。
公認会計士では租税法は出ますが財税法までのお話は出ませんので。

＞お手すきな時にご教示をお願いできますでしょうか？
横槍でどうも申し訳ございません。
もはや神さんの説明は、ある程度、区分所有法や標準管理規約の内容に精通していれば誰でも分かりそうな解説であり、その程度の知識も持ち合わせていないマンション検討中さんには落胆しております。
ご教示願う前に、ご自分で区分所有法や標準管理規約の基礎を学ばれるのが常識ある方の礼儀かとおもわれます。
大変失礼なことを申し上げて恐縮している次第でございます。
とても参考になりました。
ありがとうございます。

>>12829 SKYさん

おはようございます。
投稿名を変えられたのですね！
またわざわざ私を追って別のサイトまでお越しとは、熱狂的な私のファンということでしょうか？

とにかくお元気そうで何よりです。
私は本職がフレックスタイム制で、承認の印鑑を押す時だけ出社くらいの在宅勤務者ですので朝活時間にもゆとりがございますが、同じく朝も活動されているようですのでお勤め先の勤務体制を心配しております。
また今までの文体や発言内容から女性では無いですよね？
心理分析を兼ねて投稿を見させていただいております。
所見はまた別の機会に。

私は毎週最低5冊は管理組合に有益な本を読むほど知的好奇心が旺盛ですので、差し支えなければ有益な情報の投稿をよろしくお願いいたします。
それ以外は全く興味が湧きません。

もしよろしければ『モンスタークレーマー』や『総会荒らし』を瞬殺で黙らせる方法をご教示いただきますでしょうか？

＞私は毎週最低5冊は管理組合に有益な本を読むほど知的好奇心が旺盛です
それは大変失礼しました。
申し訳ございません。
好奇心が旺盛な割には区分所有法や標準管理規約等の知識に対する記憶力が乏しいと
いうことですね。
「好きこそものの上手なれ」という諺があります。
めげずに区分所有法や標準管理規約等の基礎知識の習得に励まれてください。
差し出がましいことを申し上げ、心が痛んでおります。
どうかお許しください。
＞女性では無いですよね
あなたと同じ女性ですよ。ジェンダーではないです。
＞所見はまた別の機会に。
私も楽しみにしております。
色々とご教示いただきありがとうございます。
とても勉強になりました。

＞お勤め先の勤務体制を心配しております。
申し遅れました。
私はスレ主と同じくデートレーダーをやっております。
仕事の息抜きに、時々この掲示板に立ち寄っております。
印鑑を押すだけの勤務、羨ましい限りでございます。

>>12832さん
あなたの意図が分りかねています。まじめな質問と思っていましたので。
管理組合会計は非営利会計であり、利益状況については情報の提供を
しない会計です。また、組織運営が適正か否かについて情報提供する
会計でもあります。
法的な規制のない非制度会計で、企業会計や公益法人などの制度会計から
必要な部分のみを援用する自由ななんでもありの会計です。
しかし、情報を有効に伝えるためにはルールも必要です。そこで具体的には、
企業会計原則、旧公益法人会計の２つの会計原則を援用しています。
そういった観点から組合会計の費目に予備費があってもなんら不思議でも
ありません。
予備費の使い方については、理事会で考えればいいことです。工事をする
場合は、相見積もりを取りしっかりと内容等を検討して決めるべきです。

>>12831 SKYさん
そのとおりです。
法人税法３条すら知らないなんて、何をか言わんやです。

>>12834 SKYさん
理事長から相談がありました。
ウエルスナビに口座を開設したらどうかとの件です。
私も株や投資信託を所有していますが。
半信半疑にお遊びでウエルスナビに口座を設定して100万くらい
預けました。
期待はしてなかったのですが意外と成績がいいのです。
理事長も試しに株をしたいそうです。
良ければ組合資金を投資したいそうです。
理事長が勝手にはできないのは百も承知しているようです。
ご意見をお聞かせください。

初心者マークの表示を終了しました

いつもマンションコミュニティのご利用ありがとうございます。

スレッドページの一部の投稿者様に表示させて頂いておりました「初心者マーク」について、先般よりアンケートを実施させて頂いておりました。

沢山いただいたご意見を踏まえまして、このたび「初心者マーク」の掲出を終了させて頂くこととなりました。
（現在すでにマークが出なくなっております）

本件、以前実施をさせていただきました「金メダルマーク」に続いての機能廃止ということになります。

「初心者マーク」は役に立つという利用者さまもおられまして、どのように扱うか大変判断が難しかったのですが、全体の意見を踏まえ総合的に勘案した結果となります。

ポジティブ／ネガティブどちらのご意見であれアンケートにご回答いただいた皆さまに感謝申し上げます。
どうもありがとうございました。

今後とも、マンションコミュニティのご愛顧のほど宜しくお願い申し上げます。
[スレ作成日時]2022-05-09 16:57:15

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事 建設会社が対応する項目ではあります。
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 　　建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等

>>12840 匿名さん
>＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
>　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

第１回目工事（築１５年目）、大型設備工事、第２回目工事（築３０年目）

というように分割してそれぞれの工事内容を記載して貰えると非常に参考になると思います。

大規模修繕工事や大型設備の更新工事の周期は
それぞれのマンションによって事情があり
一律に決めるのは難しいでしょう。
その概略を知るには、マンション管理センターが
発表している総合調査の結果をみれば分かりますよ。

インターホンの交換時は、熱感知器と一緒にやり、消防点検を
室内に入らず玄関でできるようにすると住民に喜ばれますよ。
見積りは、アイホンとパナソニックの機種で取り付け業者から
見積りをとりましたが、取り付け費用は各社かなりの差がありました。
例えばアイホン社の場合、まず都道府県の代理店に納付され、それから
そこと取引のある取扱店経由で取り付け業者に納付されますが、機器の
価格は取り付け業者は一律でした。正価の半額となっていました。
取り付け料の工事費の差だけということになります。
取り付け業者の力関係で仕入れ値が違うのかもしれませんが。

>>12844 匿名さん
うちの理事長や副理事長や防火管理者は全く知識のない理事長でした。
総会等では規約に基づき議長は理事長が務めるところを、
これまた自治会ボケの副理事長にさせていて組合員から指摘される始末。
インターホンの交換を熱感知器と一緒にやり消防設備点検時は室内に入
らずに外部からできるようにと組合員からの指導を理解できずに完成し
たら熱感知器はしていなかった。
消防設備点検も旧来どうり料金で節約はできない。
また万年自治会ボケの防火管理者が役員会には出席して采配を振るって
いるにも関わらづこの始末である。
一部の低能組合員に役員の席を占領されたマンションはこうなる。
その他いろいろミステイクあり。( ´艸｀)
最後は費用の組合員負担が増えるのみである。
みんなですれば怖くはない。

消防点検を玄関でできるようにすれば、在宅も必要ありませんし、
いつでもできますし、点検漏れの部屋もありません。
点検スケジュールの調整も必要ありません。
経費も当然４０％以上節約できました。
住民の評判は非常にいいですよ。

管理の知識で重要なことは工事の優先順位を間違えると
大変な損失になる。
そのためには最小限の知識は必要でしょう。
うちは先ほどの理事長が優秀で金食い虫の機械式駐車場
を廃止するために近隣の駐車場用地を購入して年間1000
万円の支出を節約した。
買収費用は膨大でしたが現在は費用は焼却されて組合資金
は豊富である。
この後の理事長はボンクラ揃いで無駄使いが多くて困っている。
親が築いた財産をバカ息子たちが食いつぶしているようである。
( ´艸｀)

年間1,000万円の節約ですか。
駐車場購入とのことですが、その資金はどこからもってきたのですか。
機械式駐車場のメンテナンス費用との関係でしょうが、かなりの土地の
買収ですから、その費用も莫大だったでしょう。
償却も済んでいるとのことですが、マンモスマンションなんでしょうね。
土地の購入となると承認決議が大変だったでしょう。
全員の承認を得るためにどのように行動したのか教えてください。

毎日毎日プロバガンダ活動ご苦労さん。
万年マン管士不合格者のスレ主さん、ご苦労さん。
個人事業の管理会社なのにマン管士の資格必要なの？
マン管士詐称は違法行為という事は勉強しなかったの？

>>12848 匿名さん
資金は組合の自己保有資産です。
機械式駐車場は二段式横行方式で200台の駐車スペースです。
機械の寿命と部品の製造中止等です。
その下準備として組合の法人化をしました。
総会は区分所有者及び議決権の4分の３以上の賛成でしました。
マンションの規模は６棟１４階建ての連坦棟で５００戸超です。
用地はマンションの敷地と接する小山を購入して造成しました。

２００台の駐車場ということは、４０％の者に対して
準備されているんですね。

４０％の住民に対しての駐車場しかないのに、土地を購入
するのによく承認されましたね。
その手腕はすばらしいと思いますよ。

>>12851 匿名さん
機械式と自走式を合計しても専有部分の戸数には少し不足でしたが
平地を購入した以後は一戸数に対して少し余りましたのでコインパ
ーキングにしています。

>>12852 匿名さん
たいした努力はしてはいません。
管理会社は大手ですが協力を仰ぎましたが役には立ちませんでした
ので有志で実行しました。
機械式を廃止したことはその分組合の財政を豊かにしたのは事実で
す。

>>12850 匿名さん
【組合の自己保有資産】とは？
一部の組合員の個人的資産ということですか？

>>12850 匿名さん
小山の造成費用だけで数億かかるね。
それに土地代や諸費用・・・いくらかかった？

>>12853さん
駐車場は各戸１台にしてそれを上回る駐車場がある場合は
２台目を希望する住民に貸し出すのが普通ではないんですか。

その土地は住民の財産なんですよね。
なんでそれを他人に貸すのか理解ができない。
現在は一家に２台は当たり前ですからね。

500戸もの大規模マンションで、均等にか専有部分率に応じてか分からないが、全戸が個人資産から多額の金を出し、土地を買う事に賛成するなど有り得ないだろうな。4分の3でも難しい。「うちは出さない」という世帯があったらどう解決するんですか？

それに法人にしても、登記簿を頻繁に変えなくてはならない面倒が発生。
隣りに小山がある場所では駅近でもないだろうし、駐車場の土地を買えたとしても値上がりは望めない土地だ。
全てにおいて謎。w

>>12850さん
急にいなくなりましたね。
どうしたんでしょう。

12850さん
うそを書いてはだめだね。

作り話でもいいんです。理解力が乏しい人向けにたとえ話をすることが
あるでしょう。あれと同じですよ。

>>12862 匿名さん
嘘ではないですが少しは解りやすく創作も含みます。
組合が駐車場棟の確保のために近接地を購入することは場所によっては
難しいですが、私のマンションは少し郊外ですので売地も出ました。
これもめったにはありません。恵まれてはいました。
知り合いの京都駅付近のマンションは敷地に接する土地を購入して建て
替えを有利に進めたマンションがあります。
これは非常に恵まれております。
私はその組合の理事長の力量には遠く及びません；
皆さん参考にできるなら参考にしてください。
私は職業が投資家で最近世界市場に振り回されて利確と損切り作業に追
われて返事が遅れました。マンションは役員次第ですよ。

※管理会社は、事務管理業務のうち、基幹事務は、第三者に再委託することはできません。
基幹事務は、マンション管理適正化法で規定されているものと基本的には同じです。

＊管理組合の会計の収入及び支出の調整とは
　　管理会社が、管理組合の予算・決算について、その素案を作成して管理組合に提出する
　　こと。収支報告書含む。

＊出納とは
　　管理費等の徴収等の出し入れ、管理費等未収金の督促

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

※ 管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

理事の皆さんは、まず自分のマンションの管理規約や各種細則、
委託契約等を読むことからスタートすべきです。

管理会社は毎月収支報告書の提出と説明をしなければ
ならないようになっていますが、理事長は必ずそれを
やらせてください。

理事の皆さんは、まず民法（総則と物権）と区分所有法を読むことからスタートします。
そのあとで規約や細則を読むと、法律と違う内容になっているのになぜ有効なのか
よくわかります。

民法を読む必要はないでしょう。
規約には区分所有法が盛り込まれていますので
それで充分です。
マンション管理を難しく考える必要はありません。

民法の特別法が区分所有法です。
そして区分所有法には、強行規定と任意規定があり、
任意規定は規約で変更することが可能で、改訂されれば
その規約が法より優先されるというだけですから。

>>12863 匿名さん
古いマンションの建て替え時なら隣接の土地購入により1棟分増設することや戸数を増やすことができるから、得になることもあるだろうね。昔のマンションってゆったり建てているから。でも、今時のマンションではギリギリに詰め込んでいるから無理。

分譲マンションは敷地も建物も組合員（区分所有者）の共有物なので、その使用に
関するルールは、民法249条以下に規定されていますが、建物の共用部分については
区分所有法13条に特則があります。建物の共用部分以外の場所、例えば屋外駐車場は
民法の規定が適用されるので、民法の基礎知識は必要なのです。

新役員の初仕事は、ご意見番気取りの初代理事長のところへあいさつに行くこと
そして、その爺があと何年くらい生きるか、目で確認し記録すること

容積率の緩和が検討されているので、建て替えは
やりやすくなったが、それでも区分所有者の承認は
難しい。
建替えは基本的にはできないと思ったほうがいい。

立て替えに成功したマンション事例が紹介され、
組合役員たちが賞賛されている記事を見かけるが、
そのような事例はごくわずかで、失敗のほうが多い。

中庭で遊ぶ子供のために簡易トイレ兼水飲み場を建てるのは特別決議が必要

本日株友の理事長と建て替えの雑談をしてきました。
築45年で都心部の地下鉄への徒歩5分の場所に立つ団地型の14階500戸超
の高級マンションです。複合用途型で一階はほとんど店舗や事務所です。
概算では1，5倍くらいの専有部分が増やせるであろう条件のマンション
です。取引価格も引き渡し時の価格よりも相当高額です。
すくない手出しで建て替えられるのですが、賃借人の入居者の同意を得ら
れないそうです。
しかし、好条件での建て替えが出来るので買受指定者が動いてくれれば建
て替えも可能かもしれません。

　　建物診断を行うメリット 　　　　修繕箇所を知り共通見積もりに活用
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

　「調査・診断の流れ」 診断は単なる劣化診断だけでは意味がありません。

　診断業者が決まったら契約の締結をしますが、契約内容を確認します。契約書、約款、
仕様書、内訳書、費用概算、住民説明会等細かく検討をして契約をします。

＊建物の調査診断を行う。 診断には専門委員が立ち会います。

　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出

「診断の流れ」

　１．予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する
　　ものです。
　　　具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で
　　診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。

　２．本調査
　　　　１次調査 コンクリート中性化深度試験
　　　　　　目視点検 既存塗装材付着強度試験
　　　　　　機械測定調査 コンクリート圧縮強度試験
　　　　２次調査
　　　　　　必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。

３．診断結果報告
　　　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　　保全計画や改修・改良計画等を作成します。

>>12844 匿名さん
>インターホンの交換時は、熱感知器と一緒にやり、
>消防点検を室内に入らず玄関でできるようにすると住民に喜ばれますよ。

質問です
インターホンの交換時は、熱感知器と一緒にやる効果は実感しています。
熱感知器は３ＬDKでは５個設置されていると思いますが設置個数は法律で決められているのでしょうか。（ガス検知器はガス未使用に付き有効期限が切れていますが放置しています）
個人的には２個あれば大丈夫と思っています。2個とはキッチンとリビングの２ケ所です。交換年数時期が来れば２個でよいと要求しようと思っています。が・・・・
ちなみに私の得た知識では火災発生場所で死傷者が多く出たところは寝室（寝ている時）であったので寝室には熱感知器の設置を勧めている、ということです。（戸建て）
よろしくお願いします

>>12879 匿名さん
安全のためには熱感知器は多い方がより安全です。
戸建であれば費用負担は自己負担でしょうけど、どんなもんでしょう。

現在設置されている箇所については、全て取り付けた方が
いいのではないでしょうか。
漏電とかもありますからね。
それから法的には設置場所や個数は分りません。

シマクン、毎日毎日ご苦労さん

　　「住民へのアンケートの実施」

　　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ、玄関扉、結露等

　　＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力 　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

大規模修繕工事のとき、修繕個所の範囲を検討するときは
理事なり専門委員が一緒に館内を見て回るとよく理解できますよ。
特に設計コンサルタントを依頼しているときは、コンサル任せに
しないで自分たちで修繕個所の範囲を決めるべきです。

修繕委員に期待していいでしょうか。
うちのマンションは修繕委員長と委員のメンバーをみると順番制の理事
との関係が心配です。
修繕委員長が町の姑息理建設会社の社員で他の委員はマンション内でも
マナーが悪くて修繕委員にもなりたくない組合員が多いようです。
私も同様です。
過去に理事会で一緒でしたが発言内容からして支離滅裂で話にならない
ので相手にしないことにしていました。
正しい意見が通らない安物マンションです。

修繕委員長が建設会社の社員というのはいただけませんね。
施工会社を選定するときの見積り金額や具体的な取組み内容、
応募条件はどうなっているんですか。
プレゼンテーションで説明会を開催し、専門委員が評価点を
つけるとかはあるんですか。
相積りをとるには同じ条件で取らなければ意味がないのですが、
その仕様書を作成するのは建築士でないと作れませんからね。
同じ条件、つまり同じ修繕個所、同じ材料、同じ平米数、同じ仕様
が基本です。そして劣化調査図を見積業者に渡すことも必要です。
やはり設計監理業者を雇った方がいいでしょうね。
しっかりした長期修繕計画書が作成されていれば、数量調書もある
でしようから、それに基づいて概算設計書を作成して見積金額を提出
してもらえばいいでしょうから。

長期修繕計画は必要です。
それに基づいて修繕積立金の算出をしますから。

長期修繕計画書を作成するときは、建築士に依頼し
建築図面をもとに数理幼鳥所を作成し、設計概算書を基に
修繕個所ごとに工事費を算出してもらいます。

数理幼鳥所は数量調書の間違いです。

>>12887 匿名さん
順番制の理事よりも修繕委員の方が力では勝てないので修繕委員会の
言いなりになるのは仕方ないでしょう。
責任施工方式が賛成多数で決まりそうです。
設計管理方式でしたらそれなりの人物が役員の中にいないと少々無理
がありそうです。

修繕専門委員会は理事会の諮問機関です。
専門委員のメンバーには理事長を含め数名入っていた方が
いいでしょう。
専門委員会で検討したものを理事会に提案しますが、
それを承認するかどうかは理事会次第です。
勿論総会が最高意思決定機関ですが。
設計監理方式を採用するということは、信頼できる建築士を
選定することが大切です。
住民に代わって仕様書を作成し、仕様書通りの工事がされているか
手抜き工事はないかをチェックしてもらいます。
当然施工会社との契約等にも立ち会います。

修繕担当理事を設置する。

理事の中で修繕担当を設置するのはいいんですが、
大規模修繕工事は長期間になりますので、理事では
継続性からいっても無理があります。
修繕専門委員のメンバーに入るのはいいですけど。
それに、理事の役割に大規模修繕工事まで担当するという
規定はないでしょう。
理事の役割は通常のマンション管理ですから。

大規模修繕もマンション管理です。
かん違いも甚だしい。

管理規約には、理事会の役割は規定されていないんですか。
それに大規模修繕工事が含まれていますか。
輪番制の理事であれば、その準備期間は工事が終わるまで約３年
かかります。
途中で理事が交代すれば継続性が損なわれます。
そのために、諮問機関として専門委員会が設置されているんです。
大規模修繕工事については、専門委員会で工事時期や概算予算、
設計監理業者や施工会社の選定をして理事会に提案します。
そのときの理事会が専門委員会からの提案を決議して、それを
総会に議案として提案します。
輪番制の理事が、理事会以外に専門委員の仕事までしますか。
特に工事期間中は、月１回の定例会議、週１回の工程説明会に
出席するのは大変ですよ。
設計監理業者や施工会社選定時の業者説明会や現場説明会に参加
もしなければならないですよ。
理事会、専門委員会、定例会議、工程説明会、業者選定説明会等に
参加するのは輪番制の理事では大変でしょう。
それを途中で理事が変わればそれまでの流れが全然分からないでしょう。

小規模マンションであれば、理事も専門委員も同じ人物が
行わなければならないでしようが。
理事の任期も決められていない理事会もそうでしょうが。

修繕担当理事も交代期は交代するよ。
修繕委員が修繕終了までの任期を強制はできない。交代もあるよ。

専門委員のメンバーの途中交代は余程の事情がない限り
変りません。
継続性を保つために設置したんですから。
専門委員会の細則はないんですか。それに規定されているでしょう。

>>12896 匿名さん
理事の役割はマンション管理の全般を統括する。
よって理事は修繕もマンション管理の一環であるから
管理の対象範囲に含まれる。