「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

管理組合は古代ギリシャのポリス（地主組合）と仕組みが同じなんだよ。
ポリスは輪番制で衰退したので理事専任は立候補制を基本とするのが望ましい。

>>12200 匿名さん
＞＞委任状での出席者は現在は殆どいないでしょう。
オタクさんが理事長やったことなからわかんないんでしょ
大体は委任状と議決権行使書は半々です。
実際の出席者は大阪市内だと７割以上なのだが
オタクみたいな民度が低いところは１割程度かもしれないね

>>12200 匿名さん

＞＞ただ、総会で意見が出され、重大な欠陥等があった場合は、議長は
決議せずに、再度臨時総会を開催して決議するということもできます。

どんな欠陥だい？反対者から見れば議案自体が欠陥に見えるだろう。AHO

>>12202さん
理事長は２期４年やったことがありますよ。
大規模修繕委員長とか管理規約・各種細則の全面改正の委員長とかも、
私どものマンションでは、住民の民度を高めるために、委任状ではなく
個人で賛否をしてもらうように議決権行使書での賛否をお願いしています。
勿論委任状での出席もありますが、ごく僅かです。
どちらがいいですか。
総会への直接出席者が少ないのが問題ではありますが。
それから、あなたはマンション管理士上位合格者さんですね。ＨＮを
代えても分かりますよ。

>>12204 匿名さん
理事長は毎年の総会で選任した理事の中から理事の互選で選任するもので２期4年ってどんな規約なんだ？AHO

大和ライフネクストによる委任状と議決権行使書の内訳の調査がある

https://www.daiwalifenext.co.jp/miraikachiken/report/pdf/Report_005.pd...

会場出席２４％と委任状２６％を足せば半数になり、会場出席者全員が反対し、委任状を持つ理事長が反対に回れば否決できる公算が大きい。

普通決議の場合、出席者の過半数が取れなければその議案は否決されるよ。
委任状とか会場出席云々は関係ないんだけどね。
出席者の意味が解ってないのかな。
出席者とは、総会への直接出席者、議決権行使書での出席者、委任状での
出席者をいうんだけどね。
委任状も全て議長への委任ではなく、他の組合員への委任もあるしね。
１期２年を２回やったということ。１回目は立候補、２回目は輪番制でね。
こんなことも分からないのかね、マンション管理士上位合格したんでしょう。

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

>>12206 もはや神さん

https://www.sumitate.co.jp/residents/association/meeting/

＞ある議案について、理事会では総会上程が決議されたが理事長個人としてはその議案に納得していない場合、議長一任とされている委任状の議決権を理事長が反対票として行使することはできるでしょうか。

＞通常、理事会は、総会の賛成を得ようという趣旨で議案上程を行います。組合員は、理事長もその議案に賛成しているという前提で理事長（議長）あてに委任状を提出しているものと一般的に解されますので、理事長（議長）あての委任状を反対票に行使することは認められないと考えるべきでしょう。

>>12209 匿名さん
↑マンション管理センター見解は間違いだよ。aho

区分所有法がわざわざ「集会」の開催を義務付けているのは、さまざまな意見表明により間違った考えが淘汰されることを「期待」しているからだ。日本国憲法の最重要条文は２１条の表現の自由である。

>>12210 もはや神さん
じゃあ、どこの言うことが正しいと？笑

>>12211 もはや神さん
違うよ。個々の方向性を定める為だよ。
表現の自由とは「表現したり、発表する自由」であって、決められたことを守らない自由ではない。

>>12209 匿名さん
賛成を前提として委任するなら始めから賛成にする。自分で決められないから委任してるに過ぎない。

この管理会社が勝手に都合のいい解釈をして、それを当然だと広めているだけだろう。否決されると都合が悪い事が多いから。

議決権行使書の活用を推奨します。
自分で決められないなら、委任状を出す必要性があるの。

https://question.realestate.yahoo.co.jp/knowledge/chiebukuro/detail/11...
＞平成23年度マンション管理士試験問２９の問題に以下のような設問がありました。

＞〔問２９〕理事会の決議を経て通常総会に提出された議案について、理事長と監事が反対している場合において、理事長には受任者を理事長とした委任状が、監事には受任者を監事とした委任状が提出されているときの取扱いに関する次の記述のうち、標準管理規約及び民法に規定によれば、適切でないものはどれか。

＞１．理事長は、役員を辞任すれば、自分の１票を反対票として使うことができる。
＞２．監事は、自分の１票と委任状を反対票として使うことができる。
＞３．理事長は、自分の１票と委任状を賛成票として使わなければならない。
＞４．監事は、委任状を総会出席者の賛否の比率に応じて分けて使うことができる。

＞適切でないものは４で、１、２、３は全て適切というのが国交省の外郭団体である?マンション管理センターの解答です。

＞すなわち、理事長は議案の提案者ですから、議案に反対できないのです。もし理事長がどうしても反対を主張する場合、理事長は役員を辞任しないと反対できないのです。

>>12207 匿名さん
＞＞委任状も全て議長への委任ではなく、他の組合員への委任もあるしね。
　　↑
公算の意味がわからないＡＦＯ

12217 もはや神
何故マンション管理士上位合格者のＨＮを変えたの。
アホだな。

>>12192 匿名さん
＞工事開始
＞＊工事期間内の問題点
＞　足場が組まれると、ベランダの作業のとき、１週間程度洗濯物が干せないので、
＞ 乾燥機をエントランスに設置しておくと便利です。（リース）

　乾燥機がない住民にはコインランドリの利用を勧めよう　

質問です
管理規約違反の事案を総会時賛成多数で可決承認した
異議を申し立てたが無視された
この場合裁判にて決議無効として決着付けたいが勝てるでしょうか
よろしくお願いします

>>12220 匿名さん
できますよ。規約の変更は特別決議が必要です。
規約に反する普通決議は無効です。
総会決議無効確認訴訟は区分所有法には規定がないですが、
昭和47年最高裁判例で商法類推で訴えを提起できることになりました。現在なら会社法類推で提起できますよ。

管理組合に関わるとスレ主みたいになるから戸建て買う方がいいよ。自分が死んだ後のマンションの保守に必死なんだから何のために生きてるかわからない。
低金利の現代では積み立てよりも借入金で大規模修繕などの維持管理を行い、実質的に自分が死んだら踏み倒す運用のほうが理に適っている。

ＡＨＯがいっているのは間違っているね。
マンションに住んでいるときは、快適なマンションライフを目指し、
売却するときや賃貸に出すとき、子供に相続をするときは、できるだけ
資産価値が高い方がいい。
これが分っていない。

積立てより借りた方がいいという考え方も昔から変わっていない。
借りたものは返さなくてはならない、それも利子をつけてね。
それに返済は短期で返さなければならないから、積立金の値上げ幅
は大きくなるよ。

>>12224 匿名さん
　　↑こいつがいてもいなくても
100戸以上のマンションは人材も豊富なので、輪番制でも数年に一度は必ず複数のいい人に当たり管理組合運営は適正化される。
理事会では一人の意見ではどうにもならず、改革派が複数となるかが最大のポイントになる。
問題なのは30戸程度の小規模マンションである。
人もカネもないのでどうにもならないマンションとはほぼ全てが小規模マンションなのである。
では30戸から100戸のマンションはどうなるか？
これはグレーゾーンであり、グレーゾーンのマンションに住んでいる人は早めに大規模マンション、戸建てに引っ越すか自分で頑張る以外にないだろう。

>>12225さん
後は野となれ山となれの発想か。
マンションの管理は、そのマンションが存在する限り
建物の維持管理をしていかなければならないのが分っていない。
小規模だからとかいって逃げてるけど、大規模も小規模も管理を
しなければならないのはおなじ。
早めに積立金の値上げをして建物の維持保全をやるという考えが
ないというか、最初からあきらめている。
借り入れで対応しようという考えが根本的に間違っている。

>>12226 匿名さん
　　　↑こいつがいてもいなくても
こいつのマンションは安泰なんだよ。他の人がやるから。
マンションをローンで買ってるくせになんで修繕費が前払いなのか？afo

またまたとんでもない考えがでてきたね。
ローンと修繕費の絡みおかしくなってきたのかな。

>>12228 匿名さん
何がとんでもないのか意味不明である。マンションを貯金してから現金で買ったのかい？afo

人材不足だから、修繕工事は任せられない。
俺がいなければ他には人材がいないと思っている。
自分を買い被り過ぎているね。他人を信用しなさい。
どんな会社の社長でも、総理でも大臣でも、いなくなれば
代わりがすぐでてきてそれなりに運営をしていくもんだよ。

マンション管理、俺がやらずに誰がやるだね。

東京都では大規模修繕工事の資金融資の利息は実質的に0になっているようだ。
https://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2020/09/17/091131

マンションの維持保全は、現金で買おうがローンで買おうが
関係ないのでは。
僕は、殆ど現金で買ったけどね。

>>12230 匿名さん
俺って誰のこと。あなた？頑張ってね

>>12233 匿名さん
　　　↑金利がゼロなら借りた方が得だとわからないafo

金利は低くても、期間が違うからね。
長期修繕計画は３０年でたてるけど、その間の総工事費から１戸
当たり月の必要修繕積立金の額を算出しなくちゃね。
ローンは返済期間が短いので、積立金の値上げ幅が大きくなるよ。

住宅支援機構から借り入れができても、返済は最長１０年
なんだよね。
積立金がなければ当然借り入れをしなければならないだろうね。

鶏が先か卵が先かの発想だね。

大規模修繕工事とか大型設備の更新工事については、
長期修繕計画を立てて計画的にやるべきです。

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

>>12240 匿名さん
　　　　↑こいつがいなくても
こいつのマンションは何ともないです。他の人がやるから。

100戸以上のマンションは人材も豊富なので、輪番制でも数年に一度は必ず複数のいい人に当たり管理組合運営は適正化される。
理事会では一人の意見ではどうにもならず、改革派が複数となるかが最大のポイントになる。
問題なのは30戸程度の小規模マンションである。
人もカネもないのでどうにもならないマンションとはほぼ全てが小規模マンションなのである。
では30戸から100戸のマンションはどうなるか？
これはグレーゾーンであり、グレーゾーンのマンションに住んでいる人は早めに大規模マンション、戸建てに引っ越すか自分で頑張る以外にないだろう。

管理組合での改革は社会運動である。
ここのスレ主はすでに出来上がった大規模マンション管理組合の体制の中でマンション管理センターの指針をオウムみたいに連呼しているだけなのだ。
苦しんでいるのは100戸未満の中小希望マンションの住人なのだ。
TEDの社会運動はどうやって起こすか、の動画が参考になる。大事なのは仲間を増やすこと。最新のひとりの仲間をなんとかして作ることである。
https://www.ted.com/talks/derek_sivers_how_to_start_a_movement?languag...

ありゃ間違えたから訂正だ。

管理組合での改革は社会運動である。
ここのスレ主はすでに出来上がった大規模マンション管理組合の体制の中でマンション管理センターの指針をオウムみたいに連呼しているだけなのだ。
苦しんでいるのは100戸未満の中小規模マンションの住人なのだ。
TEDの社会運動はどうやって起こすか、の動画が参考になる。大事なのは仲間を増やすこと。最初のひとりの仲間をなんとかして作ることである。
https://www.ted.com/talks/derek_si...

管理組合での改革が社会運動ねえ。
そんなに難しく考えなくてもいいんじゃないかな。
単なる規約改正だしね。

>>12244 匿名さん
　　　　　↑世間を知らないaho
無関心層が多い管理組合では特別決議は簡単ではない。

特別決議でも、議決権行使書での出席が大半だから、
問題はないけどね。
総会への直接出席者は、現理事のメンバーと次期理事のメンバー
も多いし、それ以外は少ないからね。

>>12245 もはや神さん
>12244 匿名さん
　　　　　↑世間を知らないaho
＞無関心層が多い管理組合では特別決議は簡単ではない。

我がマンションも無関心層が多く過去数回特別決議が承認されなかった。
例として民泊禁止を提起したが賛成３/４に届かず、１年後に再提起した経緯がある
この間民泊申請者がいて許可されていたら大変なことになっていたかもしれない。

例年の総会では２５％程度が無関心、普通決議は成立するが・・・・

民泊が許可になるためには、看板の設置が必要になるからね。
看板の設置はできないんじゃないの。

民泊禁止の提案が通らなかったのは、住民に対する情報の
提供が足りなかっただけのことだよ。
我々のマンションでは、問題提起をするときには、情報の提供
をおこなっているけどね。
各戸にチラシを配布しているけどね。

うちのマンションでも、民泊禁止の提案をしたけど、事前に
情報の提供を全戸に資料を配布したのが功を奏したのか、簡単に
承認されたけどね。

12248 匿名さん ~ 12250 匿名さん は同じ人物か？

そうですよ。

金メダルマークのついた匿名さんが二人いますからね。

>>12251 匿名さん

バ＊にしてんじゃないの？

>>12251 匿名さん

大規模マンションの管理組合で国土交通省、マンション管理センターの言うとおり、ああしました、こうしましたの自慢話が得意のスレ主だよ

マンション管理センターはそういう指導をしているんですか。
私は自分の判断で動いていますけどね。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

自分の判断が一番大事
素人理事長や３流フロントの言うことは間違いだらけ

理事会と管理会社が一緒になってマンションの管理を
行っていけばいいんです。
お互いに信頼関係がないとだめでしょうね。

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

>>12259 匿名さん
そうです、お互い信頼するのが一番です。
なまよし、小道、の歌でもどうぞ。

>>12260 匿名さん
　　　　↑基本とは規約のことだとわからなかったaho
細則は普通決議で簡単に変わる。細則に書いてあることは柔軟に変更すべきである。

なかよし小道は、どこの道
いつも学校の、みよちゃんと、
ランドセル背負って、元気よく
お歌をうたって、通う道、

なきょし小道は、うれしいな、
いつもとなりの、みよちゃんと、
にこにこあそびに、かけてくる、
なんなんなの花、匂う道

なかよし小道の、小川には、
とんとん板橋、かけてくる、
仲良くならんで、腰かけて、
お話するのよ、たのしいな、

仲よし小道の、日ぐれには、
母さまお家で、お呼びです、
さよならさよなら、また明日、
お手手をふりふり、さようなら、

今日は株も暴落して一服しています。( ´艸｀)
信頼しあって仲良くしましょう。

細則は住民が守らなければならない約束事、ルールです。
特別決議は規約の改正以外は殆どないでしょう。

>>12264 匿名さん
　　　　　↑共用部分の重大な変更を知らないaho

建替えとか共用部分の重大変更は殆ど発生しない。

>>12260 匿名さん
>　＜理事長の役割＞
>　理事会は、理事長が招集します。
>　又、理事会の議案については理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　理事長は監事、理事そして組合員（組合員の意見を聞く仕組みがある管理組合限定）等の意見を出来るだけ反映し議案をまとめる。
　　管理会社にはマンション管理に関する法律の改正、標準管理規約の改正等があれば説明してもらう。

>　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
>　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
>　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じとしておく必要があります。

そこで理事会の運営細則を細かく作成しておき誰が理事長になっても基本は同じとしておく必要があります。

>そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができるようにしておくことが大切です。

>>12266 匿名さん
その通りです。
知識の浅さだけが目立つもはやゴミ。

例えば、
「キッズルームを使用する子供が居なくなってしまったので、その部屋を他の目的に使用できるようにする」とか「ペット不可だったが飼えるようにする」とか「マンション専用の送迎バスの廃止」とかは、普通決議？

>>12266 匿名さん
　　　　　↑世間を知らないafo
機械式駐車場撤去、携帯電話基地局設置、住み込み管理人室の売却などは特別決議が必要である

そんなのは殆ど発生しない。
もっと一般的なことを考えなくちゃね。

>>12271 匿名さん
そりゃあ、小規模マンションや古いマンションでは無いかもね。
大規模では一般的だけど。

うちは小規模かも知れないが、３３０戸超の戸数はあるけどね。

機械式駐車場を撤去するようなマンションは築浅なのかな。

>>12274 匿名さん
古ーいマンションって、そもそも機械式駐車場はないから。

>機械式駐車場撤去、携帯電話基地局設置、住み込み管理人室の売却などは特別決
>議が必要である
こういう書き込みがあったのでね。

>>12270 もはや神さん
>機械式駐車場撤去、携帯電話基地局設置、住み込み管理人室の売却などは特別決議が必要である

古い機械式駐車場の撤去　更新しても利用者が減少して建て替えるより平置きで十分な時、住み込み管理人なんかいらないので売却する、建て替える必要が発生した等あるかと思いますが。
発生しないと断言するのは？

管理人室を廃止して物置にするのであれば規約共用部分の軽微な用途変更なので普通決議でＯＫ。管理人室を売却するのは共有物の譲渡なので共有者（組合員）全員の同意が必要。

>>12278 匿名さん
管理組合を法人化すれば問題ないよ

関係ない

自分の所有物を売却するかどうかは所有者の自由です。「オラ売らね」でチョンｗ

屋外の機械式駐車場が設置されてる段階で貧乏人マンション決定
雨風にさらされても構わないレベルのボロ車の置き場所

>>12282 匿名さん

何の役にも立たない投稿。

屋外の機械式駐車場は共用部分ではないから、持分に応じた使用をするのであれば
自由に（無料で）使うことができる。１００戸のマンションに１００台のスペースが
あれば１人１台無料になる。しかし、５０台しかないマンションもある。
その時は住民１００人を１月～６月に使うグループと７月～１２月に使うグループに
５０人ずつ分ければ、仲良く無料で使うことができる。
どうしても１年間通して使いたいワガママな住民は理事長と交渉してカネを支払う
のと引き換えに通年使用を認めてもらうことになる。

>>12284 匿名さん
ナニ言ってんだ？？？

上記の５０台マンションの例では住民１人の持分（使用権）は６か月になる。
通年で使うにはこれだけでは足りない。残りの６か月分を入手しなければならない。
そこで理事長にカネを払って誰か別の住民の持分（６か月）を売ってもらうのだ。
これが駐車場使用料の実質である。
もうおわかりだろう、駐車場使用料は理事長のものではなくて、本来は自分の持分を
売り渡した住民のものなのである。これを理事長や管理組合が勝手に使うことは
原則として許されない。だから、標準規約では「使用料収入は管理組合のものです
（住民には渡しません）」という条文を１個入れている。

関係ない

>>12280 匿名さん
法人化すると共有部分は管理組合法人のものになるので、共有部分のまま売却できますよ

その承認決議の条件は。

>>12288 もはや神さん
全戸の登記簿、書き換えだね。みんな嫌がるだろうな。

共用部分の変更は規約で特別決議なのだけど、除却も特別決議でできるようにする。除却は規約に書いてある場合とない場合がある。除却とは処分行為のこと。
住み込み管理人室など規約共用部分を売却する場合は、特別決議で売却する。
登記簿は管理人室の規約共用部分の記載を抹消登記して、買主に所有者移転登記する。
可能だと思うので法務局にきいてみてね

上記の手順で実体法上の問題は全くない。ネットにでている解説記事は間違いである。

>>12290 匿名さん
規約共用部分の記載は売却する住み込み管理人室の登記簿の表題部に書いてあるんだよ。規約共用部分でも独立した部屋なら表題部登記はあるんだ。そこを書き換えるだけで、全戸の登記簿は全く関係がない。aho

>>12291 もはや神さん
1戸あたりの土地の持分が全部変わるんだよ。登記簿は書き直しだ。

分筆を許可するだけでも全戸の署名が必要。

それに法人化させたら代表者名が必要。代表者は誰がなる？
理事会は輪番制が全体の70％。1-2年毎に理事長が変わるから理事長の名前というわけにもいかん。もめるだろうな。　

というより、土地の運用するために法人化するならわかるが、売却でなぜ法人化しなければならないんだ？

>>12294 匿名さん

売却する部屋の敷地権を借地権にしたらいいのでは？
そうすれば、全戸の所有権の持ち分に変更はない。

>>12295 匿名さん
理事長個人名での所有権保存登記を経由しても同じかもね

>>12296 もはや神さん
結局、土地は売らないってことか笑

ウチのマンションも空いている駐車場を近隣に貸し出す案が出たけれど、税金問題やら法人化問題で頓挫したよ。
まあ、ある程度まとまった土地ならやる価値はあったのかもしれんけどな。

屋上防水工事で断熱材の不正使用が発覚、発覚した部分の補修工事は行われましたが
管理組合としてこれで終わりとして工事代金の支払いをしてよいのでしょうか
見積書の通りの適正な工事が行われたのか疑問です。
理事会としての対応をご指導ください。

>>12299 購入経験者さん
屋上防水工事なら10年保証とかあるはずですよ。
雨漏りしたときに直してもらえばいいのでは？