「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>11950 匿名さん
おれは中卒であるからして役員は免除された。
有難くお受けいたします。助かりました。サンキュー

学歴があるから地頭がいいとは限らない。
旧国立大合否基準の二期校制度の方が地頭の良悪がよく見える。
サバイバル時の対応が問われている。
ウクライナ戦争を見てみよう。剛と柔の戦いである。
プーチンとウクライナ大統領の戦いぶりに現れる。
プーチンは戦争に勝利しても後がない。
ウクライナは戦争に負けても勝者になる資格を得た。
我々は歴史を正しく伝える義務がある。
これで中国の世界覇権は遠のいた。
古くてもマンションの過去のミニセデンスキーが管理したマンシ
ョンは将来に備えた管理がされているはずだ。
ミニプーチンの管理したマンションは将来性に乏しい管理である。
マンションも大統領次第（理事長）です。
わけわからん( ´艸｀)

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

理事長は旧国立一期校卒が必須、できれば旧帝東工一橋。副理事長もそれと同等。
私立なら早慶ICUのみ。
ヒラ理事は二期校でもいいだろう。私立なら立教津田塾ならOK。

地頭が悪いのに使いすぎてアホも多いよ。
旧帝大時代の早慶は特に馬鹿が多いのを知らない。
出ていない方が信用できるぜ、わからんか、( ´艸｀)
同級生の早慶では堤防の端に座って涙を流していたよ。
解らんだろう( ´艸｀)

>>11954 匿名さん
お前は頭いいな羨ましいよ。
理事になってから管理規約を見るんだね。
大したものだ理解できたの( ´艸｀)

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

>>11959 匿名さん
悪知恵を引き継がないためには引き継がない方がいいでしょう。
組合室には保管されている資料は整理もされず積み上げられている
書類の整理から始めた。私は理事長だが引継ぎがないので自由に過
去の理事長を訪問して調査から始めた。
引き継がないでぶっけ本番のメリットもあるよ。
不正を発見できた。
これは順番制の引継ぎなしのメリットだよ( ´艸｀)

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

やはり東大出の役員は違う。電気工上がりの前任者と大違いだった。

　　＜管理費明細＞ 　　　（注）金額については、独自の調査によるものですので
　　　　　　参考程度にしてください。
　　　１）エレベーター保守点検費
　　　　　　３ヶ月に１回点検の場合
フルメンテ　　　４０，０００円～５５，０００円 　新築時は、ＰＯＧ契約でいいが、古くなって
ＰＯＧ　　　　　　３０，０００円～３５，０００円 　から変えるのは難しい。

　　２）清掃費（定期清掃と日常清掃） 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　　日常清掃については、清掃時間で計算します。　　　　１時間　　１，０００円～１，４００円
　　　　　　定期清掃は、１回３万円～８万円 清掃費は殆どが人件費です。

　　３）管理員人件費 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　日数・時間で計算します。　　　　　　　　　　　　　　　　　１時間　　１，５００円～２，５００円

　　４）事務管理費（管理会社に支払う分）　　　　　　　　　　　　月１戸当り　　７００円～１，３００円
戸数によって、大きく違ってきます。

　　５）消防点検費（年２回）
月１戸当り平均 １５０円～２００円（年間１，８００円～２，４００円）
戸数によって違ってきます。

　　６）雑排水管高圧洗浄・・・・・１年～２年に１回実施します。
１戸当り月の金額 ３０００円～３９０円 内視鏡カメラを１割程度入れる
戸数によって違ってきます。

>>11955 匿名さん
知らないようだから教えてあげるけど、

今、令和４年だよ？笑

　　８）その他点検費用 価格は、マンションの大きさ等によってかなり違ってきます。
　　　　　＊建築設備定期点検・・・１年に１回　　　　　　
　　　　　＊特殊建築物の定期調査・・・３年に１回　　マンションの場合は５階以上が対象　　　
　　　　　＊簡易専用水道施設調査・・・水質検査１年に１回　　水槽清掃　年１回
　　　　　＊昇降機の定期検査　・・・１年に１回
　　　　　＊貯水槽の保守点検　　　半年に１回　　定期検査　年１回　　　　　　　　保健所へ提出
　　　　　＊浄化槽設備点検・・・・年１回
　　　　　＊連結送水管耐圧試験・・・・３年に１回　　
　　　　　＊遠隔監視
　　　　　＊自家用電気工作物点検　　　　　年１回　　精密検査は３年に１回

　　９）その他
公共料金、口座振替手数料、役員報酬、小修繕費用、備品費等

11963への質問

>>11963 匿名さん
>　＜管理費明細＞ 　　　
>（注）金額については、独自の調査によるものですので参考程度にしてください。
>６）雑排水管高圧洗浄・・・・・１年～２年に１回実施します。
>１戸当り月の金額 ３０００円～３９０円 内視鏡カメラを１割程度入れる
>戸数によって違ってきます。

？雑排水管高圧洗浄・・・・・１年～２年に１回実施します。

　雑排水管は専有部分に付き区分所有者が自由に決定しても良いでは？
　
　これは築３０年以上が対象とですか。又は錆びるのが早い材質の物を使用している
　築年数が浅いと５年に１回でよいと思う。
　築１５年以降３年に１回、３０年以降が１～２年に１回が適切では。

？１戸当り月の金額 ３０００円～３９０円　
　３９０円は安いですね。当方では６０００円ですよ。

？内視鏡カメラを１割程度入れる
　内視鏡カメラを１割程度入れると費用アップになると思いますが、
　３０００円が内視鏡を入れたときですか。

雑排水管の高圧洗浄、管理組合がやってませんか。

　1．管理組合の業務

　≪建物管理≫

　マンションでは計画的な修繕を行うことが、建物や設備の寿命を延ばすことにつながりま
す。そのためには、日常的な清掃、点検、補修のみならず、長期的な見通しを持って修繕
計画を立て、計画に基づいて修繕積立金を集めて、外壁や屋上防水、設備の取替え工
事などの大規模な修繕をすることが必要です。

　≪運　　営≫

　マンションにおける生活、マンションの共用部分等の共同利用に関わることでは、ペツトの
飼育の問題、ピアノ等の騒音の問題、駐車場不足による路上駐車の問題など、人々が一つ
の建物に集まって住み、共同で様々な施設、設備を使うことから起こる生活面の問題がたく
さんあります。こうした問題が発生しないようにルールを設定したり、総会で決議したりし
ます。

　管理組合は、総会決議と管理規約を区分所有者全員が遵守することによって、円滑な管
理運営が期待できます。但し、全員が総会決議や管理規約等を遵守するとは限りません。
　管理組合は、総会決議と管理規約を区分所有者全員が遵守することによって、円滑な管
理運営が期待できます。但し、全員が総会決議や管理規約を遵守するとは限りません。
　ルールを無視する者がいれば是正するための措置をとる必要があります。ルールが無視
されないよう未然に防止するための活動として、管理組合では広報や啓蒙活動にも力点を
置かなければなりません。こうした生活管理も管理組合の仕事です。

法令違反の総会決議や規約細則は無視してかまいません。

マンションは集合住宅です。
お互いにルールに基づいた行動をすべきです。

共用部分は本来の趣旨目的に沿った使い方を自由にすることが法令で認められています。総会決議でもこれを制限することはできないのです。例えば、共用部分であるベランダは緊急時の避難通路として使用すると同時に、ふだんは居住者が寛ぐ場所でもあるので、食後の習慣である喫煙を全面禁止することはできません。

それを細則できめればいいんですよ。
駐車場や敷地内での喫煙も禁止しています。
それを決めたのがルールです。
みなさん守りましょうということです。

ごみの分別もちゃんとしてください。

誰も守れないルール、守らない組合員がいてもペナルティがないルールは
作っても仕方ない。守るやつが馬鹿を見るだけ。

駐車場や敷地内が禁煙となっている理由は吸い殻の問題です。どうしても歩きタバコをして吸い殻を捨てる住民がいるのです。また、他人（特に子供）とすれ違う時にタバコの火で火傷を負わせてしまう恐れもあります。こういう事情があるので禁煙措置をとることには合理性があります。

これに対して、ベランダは一般に専用使用権が設定され、それと引き換えに日常的な管理はその部屋の住民の責任と負担で行うこととされています。吸い殻で汚れたら自分が掃除するわけです。また、他人にやけどを負わせる危険もありません。タバコの灰がベランダのフェンスを越えて外に落ちるような狭い作りである昔の物件を除けば、ベランダ全面禁煙はやり過ぎの感があります（というか、早朝深夜に喫煙されてもわからないし、被害もありません）。掲示板に「理事長からのお願い」程度でお茶を濁しておくのが大人の対応です。

マンション住人は区分所有法６条１項の共同の利益に違反する行為をせず、
１９条の管理費用負担をすれば、あとは自由に暮らすことができる。
理事長や管理会社に偉そうなことを言われる筋合いはない。

ベランダで喫煙をすると煙が入ってくるというのが
わからないんだよな。
実際マンションに住んだことがないから分からないんだろうが。

たばこのにおいがイヤなんていう奴に限って強烈な腋臭だったりするからお互い様

質問があります。
大規模修繕で高圧洗浄したら、壁や天井から漏れるようになりました。
既存のウレタン防水のトップコートを薬品で
洗浄していました。
今日も漏水しています。
死にたいです。

高圧洗浄ぐらいで漏水することはないでしょうが、
他に何か原因があるんではないですか。
保証期間はないんですか。

今日も洗浄しているんだったら、業者に連絡をして
現状をみてもらえばいいでしょう。

　「輪番制で役員候補に当ってしまったが、仕事が忙しく役員になりたくない。役員になって
あまり活動（仕事）はしたくない。」　マンションの改選期には、このような考えをもった人達
があちこちで見受けられます。
　役員になると、自ずとマンション居住のルールやマナーを再認識し、毎月支払っている管
理費等がどのように使われているのか、管理会社には何を委託しているのか、更にマンショ
ン全体の建物や設備等が自分たちのものと思えるようになり、マンションの日常の維持管理
当への興味や住まいへの愛着がわいてきます。
　マンションは、協働で所有し、共同で居住しています。また、考え方や価値観やライフスタイ
ル等の違う多数の所有者が協力しあって共同で管理をしています。
　役員候補に選ばれたら、ともかく役員になってみることです。

管理組合役員は仕事を犠牲にしてまでやることではありませんが、輪番制のマンションではサポートしてくれる管理会社がしっかりしていることが多いので、引き受けてもいいでしょう。皆さん仕事優先なので、役員会は週末になることが多いです。また、規約上規定があるかどうかは別として、奥さんの代理出席を認めている組合もあります。普段話をすることなどほとんどない他人の奥さんとの出会いに喜びを感じる爺さんも多いですよ。介護施設の疑似体験みたいです。

うちの理事会も配偶者の代理出席は認める規定になっています。
輪番制の場合、どうしてもその年度によって理事の力にバラツキ
がでますので、管理会社の力を借りなければならないこともあるでしょう。
お互いに信じ信じられる関係であれぱ、それでいいと思います。

うちのマンションでは規約上代理出席は同居する一親等の親族（配偶者や子供）について
認められるのだが、昨今の性の多様性の中で同居する同性パートナー（ホモ仲間）にも
認めるよう規約改正すべきではないかと、外国の大学院を出た理事長（日本人）が
言い出し、伝統的価値観のジジイ役員が苦り切って管理人（同じジジイ世代）に
愚痴をこぼしている。２００戸以上の規模なので、同性愛世帯もいるのかもしれない。

そんな細かいことまで決めなくてもいいんじゃないかな。

ホモの民泊でも始められたら最悪だな

　マンションを維持・管理するための資金が、管理費・修繕積立金・各種使用料等です。
区分所有者から毎月確実に管理費等を徴収し、それを管理会社などへの支払いにあて
たりして、会計の処理を行い、お金を安全確実に運用することも大切な業務となります。
　また、管理会社に会計業務を委託していれば月次報告によって金銭の出し入れをきちん
とチェックすることも大切です。

　自治会活動や親睦会などコミュニティの形成を促進する業務があります。親睦を目的と
する団体と管理組合とは一線を画す必要がありますが、良好な居住環境の形成の一翼を
担うことから、管理組合と自治会との相互連絡、調整、協働が不可欠です。

　このように、管理組合の業務は非常に多岐にわたりますが、それぞれのマンションの組織
形態や、管理会社等の専門業者にどの程度委託しているかによって、役員の業務内容は、
大きく異なります。
　例えば、管理会社に総合的に委託している場合は、報告を受けて検討・承認するといった
程度に止まるようです。しかしながら、専門業者に委託した業者についても、基本的には理
事会の管理監督義務がありますので、「うちのマンションは、管理会社に全面的に管理を任
せているので、役員のすることはない。」ということにはなりません。

　管理組合が主体的に管理業務を行っていくためには、管理会社に総合的に委託している
場合でも、理事会の議題の設定や議事録の作成などは、役員が責任をもって行うなど、
出来るだけ理事会運営を自分たちの力で行うことが望まれます。特に、総会の議案書は管
理組合活動の根幹となるものですので、管理会社に全てお任せするのではなく、でき
るだけ役員が作成するようにし、管理会社が素案を作成する場合でも、理事会で十分
に内容を検討するべきです。

第３２条　管理組合は、次の各号に掲げる業務を行う。
　一　管理組合が管理する敷地及び共用部分等の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ
　　　処理
　二　組合管理部分の修繕
　三　長期修繕計画の作成又は変更に関する業務
　四　建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務
　五　適正化法第１０３条に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理
　六　修繕等の履歴情報の整理及び管理等
　七　共用部分等に係る火災保険その他損害保険に関する業務
　八　区分所有者が管理する専用使用部分について、管理組合が行うことが適当であると
　　　認められる管理行為
　九　敷地及び共用部分等の変更及び運営
　十　修繕積立金の運用
　十一　官公署、町内会等との渉外業務
　十二　風紀、秩序及び安全の維持に関する業務
　十三　防災に関する業務
　十四　広報及び連絡業務
　十五　地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成
　十六　管理組合の消滅時における残余財産の清算
　十七　その他、組合員の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保するために必要な業務

14戸、築40年以上のマンションです。
中古で購入して１５年ぐらいです。当初から清掃無し、電球等も交換してくれませんでした。やりたくないなら委託をしてくださいと理事会で毎回意見するのですが、出席者は数人、自治会長は真面目なんですが極度のケチで一切お金を使ってくれません。ゴミもエントランスに放置されていたりするので、苦情を言うのですが取り合ってもらえませんでした。こちらも黙っておられず管理費を払うのをやめ、こちらでためるので過去の分を返還してほしい、実費は都度請求にしてほしいと申し出ましたがなしのつぶて。ついには自治会総会も開かれなくなりました。独自に自治会に要望書をつくり、ごみの放置や電球の切れていることなど何度もポストに入れましたが返答なし。数年たち自治会長が死亡したので、マンション管理士の人を管理者として新たに組合が発足しました。良かれと思って設立に賛成し、管理を委託することになりましたが、高額の委託費に対して内容は管理費の自動徴収の集計のみで、マンションの清掃維持管理は項目に入っていませんでした。過去１５年間分の管理義務不履行の損害賠償請求を盾に、清掃委託契約をなんとかできないかと思っています。当方はお金がないわけではないので、訴訟費用にも耐えることは可能なのですが、住民の半数は住んでおらず、事なかれ主義というか掃除のことなど気にしておりません。管理費が安いほうがいいと思っているでしょう、住んでいない人は空き家か外国人に賃貸しています。住んでいる人たちは高齢で、貧困なので管理費が高くなることが嫌だと思っているようです。私だけがきれいなマンションに住みたいと孤立無援です。ご助言をお願いいたします。

お前はここにはくるなといっているだろう。
別スレにお願いしろ。
お前の書き込みには絶対答えることはない。

　４．標準管理規約が規定している理事会の議決事項

第５４条（議決事項）
　理事会は、この規約に別に定めるもののほか、次の各号に掲げる事項を決議する。
　一　収支決算案、事業報告案、収支予算案及び事業計画案
　二　規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止に関する案
　三　長期修繕計画の作成又は変更に関する案
　四　その他の総会提出議案
　五　第１７条（専有部分の修繕等）に定める承認又は不承認
　六　第６７条（理事長の勧告及び指示等）に定める勧告又は指示等
　七　総会から付託された事項

＊理事会は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は、出席理事の
　過半数で決するとなっています。
＊理事に事故があり、理事会に出席できない場合は、その配偶者又は一親等の親族に限り
　代理出席を認める旨を規約に定めることができます。

＊理事会の広報活動
　　マンション住民や区分所有者に対し、管理組合の活動状況を広報することは、理事会の
　重要な役割です。
　　理事会で協議した内容や連絡事項を速やかに伝えることにより、円滑な管理組合運営や
　コミュニティ形成に貢献します。
　　そうした情報は、マンション内の掲示板に貼りだしたり、広報誌を作成して対応するなど、
　組合員との情報共有は大切にしなければなりません。

回答能力がない人は黙っていてください

　五．集会について

通常総会

　　　総会は、１年間の活動内容の報告や収支報告、予算案、事業計画等の理事会案を
　　決議する場です。
　　　又、規約の改正や予算の変更、修繕積立金の取り崩しを行うときは、総会の決議が
　　必要になります。
　　　その他には、修繕積立金の保管や運用方法、管理委託契約の締結、義務違反者に
　　対する訴えの提起をするときに必要となります。

臨時総会

　　臨時総会を開催するには、理事長、監事の招集以外に区分所有者の５分の１以上の署名
　を集めれば開催できます。

集会の招集と通知期間について
　　　集会の通知は、会日より少なくとも２週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分
　　所有者に発しなければならない。但し、この期間は、規約で伸縮することができます。
議事
　　普通決議 区分所有者及び議決権の過半数

　　特別決議 区分所有者及び議決権の各４分の３以上

特別の影響を受ける区分所有者の保護
　　規約の設定・変更・廃止が、一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、
　その一部の区分所有者の承諾を得なければなりません。

>普通決議 区分所有者及び議決権の過半数

ﾌﾟｯ

　６．その他基本的な知識

＊ 区分所有者と占有者について

　　区分所有者とは、区分所有権を有する者をいい組合員となります。
　　占有者とは、賃貸者等区分所有者以外の者をいいます。

＊ 共用部分と専有部分について

　　　共用部分とは、①専有部分以外の建物の部分、②専有部分に属しない建物の付属
　　物、及び③規約により共用部分とされた付属の建物をいいます。
　　　専有部分とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいいます。

＊ 管理規約と使用細則について

　管理規約とは、区分所有者全員で構成する団体（管理組合）の根本規則です。
　　　１）強行規定
　　　　　当事者間の意思にかかわらず適用される法律の規定をいいます。変更不可です。
　　　２）任意規定
　　　　　区分所有法でいえば、規約に別段の定めがないかぎりとある場合が任意規定で
　　　　　この場合は、規約を変更することができます。

　　規約の設定・変更・廃止は、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による
　集会の決議によって行います。この決議要件は規約で変更はできません。

　使用細則
　　　管理規約を補完する目的で作成されます。
　　　使用細則の設定・変更は普通決議です。

>>11992 ご近所さん
他の住民にしてみれば汚くていいから安く済ませたいのをあなたが一人値段を釣り上げてでもキレイなところに住みたいと騒いでいるのだから、孤立無援は当然の事でしょう。
それとは別に管理義務不履行？で訴訟を起こしたいのであれば、委託契約書の内容を確認して何が不履行かを確認する所からですね。

管理費と修繕積立金について

　　管理費等は、毎年の経費に充当されるもので、特定給付債権であり、先取特権がついて
　います。
　　尚、特定給付債権である管理費等の滞納に対する時効期間は５年です。
　管理費などの債権は、特定承継人・包括承継人に対しても行うことができます。
　　修繕積立金は、長期修繕計画等に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を設定
　しておかなければなりません。
　　修繕積立金は、総会承認を得なければ取り崩すことができません。

専用使用権

　　特定の者だけが、共有に属する共用部分や敷地の一部を排他的・独占的に使用でき
　る権利をいいます。


専門委員会の設置

　　　理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を
　　調査または検討をさせることができます。

役員の報酬・・・理事会の諮問機関
　　　役員の就任は、委任契約の性質を有します。委任契約は無報酬が原則なので、規約
　　に規定がなければ無報酬です。