「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

株は絶対損はしないといってなかったっけ。

投資信託でもビットコインを購入すれば１０倍とか５０倍とかに
なる可能性もある。
ビットコインについて知りたい方はいませんか。但し投資は自己責任で
お願いします。

株や投資信託に組合の資金を投入して建て替えをしようと
していた者はどこにいったの。
絶対儲かるのに、資金を寝かせているのはもったいないとまで
いっていたけど。
但し、その者が住んでいるマンションは築５０年ぐらいで補修工事
も満足にできないほど修繕積立金は枯渇しているらしい。
建て替えをするには時間がかかるし、資金も必要、又老人は解体して
出来上がるまで、３～４年もかかるから、それまでの資金がない。
当然建て替えに参加することもできないだろう。
もう少し管理組合の勉強をする必要もあるし、建て替えの難しさも理解
すべきだよ。
それに株とかの投資信託がいかにリスキィかも知るべし。
自分のマンションの修繕がままならないのに、投資でカバーするとは
何を考えているんだか。
そのマンションはいずれスラム化するだろう。売ることも貸すこともできない。
今のうちに安くても売却してアパートにでも住んだ方がいいだろう。

株というものは上がったり下がったりする。
買った値段より下がった時に売って損するのは、そいつの勝手だ。
自分の判断で儲けそこなったくせに「株はやるべきではない」とかホザくのは
株取引をする資格を持たないアホウドリだ。

>>10005
だれが株はやるべきでないといった。
修繕積立金を使って株をやるのはだめだといっているんだけどね。
批判をするときは、しっかり内容を把握してからやるようにしてね。

ところで10004はどんな内容だったのかな。

管理組合の資産を運用するのです。
慎重にならざるを得ません。
リスクはつきものです。
投資信託か優良銘柄に長期にわたってその会社の株
を組合名義で購入するのです。
損をしそうであれば辞めてください。
投資とはそんなものです。
何事もリスクはつきものです。
リスクを負いたくなければしない方がいいでしょう。
株トレと勘違いしないでください。
私は短期で株式にトレードします。
損したり得をしたりの繰り返しです。
合計するとそれなりの利益を得ています。
10年ほど前にレーザーテックの株を220万円で1000株
購入しのは売らずの所持しています。
まだこの会社は伸びると思います。
その時に東京エレクトロンを考えましたがた高くて買え
ませんでした。
長期投資で額面を割れたものはありません。
売却には税金を含めて高くなります。
株や信託は余裕のあるお金で長期に分散して投資すれば
倒産さえしなければ相当の利益が出ることは間違いない
でしょう。100％ではありませんが。
昨夜のｎｖダウ、ナスダック、今日の日経の急落は予想
したほどではありませんでした。
明日の夜中にはＦＲＢ長官のテーパリングについての発
表があります。市場は中国の不動産大手のデホ?トは織
り込み済みでショックは最小限で収まりそうです。
あと少し下がるでしょうが株価は底をつきそうです。
コロナも収まりそうですがもうしばらくは慎重に取り組
みたいと思います。
これからは今夜と明日の市場が開くのに合わせて計画書
を作らないといけませんので今日はここらへんで失礼い
たします。
分譲マンションの建て替え等のための資産運用を啓蒙し
ている者です。有志はどしどし投稿してください。
リスクを取りたくない方はご遠慮ください。

>>10008さん
あなたはここには来ないでください。
修繕積立金を長期に亘って購入するとはどういうこと。
そのお金はマンションの建物設備の補修工事に使うのでは
ないの。
管理規約には修繕積立金の使途も規定されているでしょう。
投資に使っていいとは規定されていない筈です。
それにここは私が立てたスレです。
あなたが株の話しをしたいのであれば、自分でスレを立てたらいいでしょう。
株の受け答えをしているのはスレ主である私だけですよ。
それ以外の者で、株の内容を書き込んでいる者はいませんよ。

＊ 理事会
　　　理事会は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は、
　　出席理事の過半数で決するとなっています。 委任状は理事会は利用できません。

　　　　理事会での検討事項
　　　　　　１）苦情や要望事項の検討
　　　　　　　　　ゴミの分別、騒音、ペット、駐車場・駐輪場、対管理会社
　　　　　　　　　通路・ベランダの障害物対策
　　　　　　２）各種点検や修繕工事の業者選定と相見積、時期の検討等
　　　　　　３）届出事項の確認 総会で承認を受けた工事や点検の執行
　　　　　　　　　専有部分の改修工事の届出
　　　　　　　　　引っ越し、賃貸、売却の場合の届出
　　　　　　４）収支報告書での、会計の状況の把握・・・毎月実施
　　　　　　５）滞納状況の把握と対策
　　　　　　６）広報活動
　　　　　　　　　回覧板、掲示板での訴求
　　　　　　７）その他
　　　　　　　　　予算案の作成、長期修繕計画の作成、事業計画案の作成
　　　　　　　　　大規模修繕計画、規約の改正案、駐輪場の整理（自転車の処分）の検討等
＊ 理事
　　理事の範囲・・・基本は、マンションに居住する区分所有者
　　　理事に事故があり、理事会に出席できない場合は、その配偶者又は一親等の親族に
　　限り、代理出席を認める旨を規約に定めることができます。
　　　理事の役割
　　　　理事会での審議、専有部分の修繕等の審議、その他与えられた役割（駐輪場、広報、
　　　　防犯担当等）
＊ 監事
　　　組合業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を集会で報告する義務がある。
　　　臨時総会を招集することもできます。
　　　理事会での議決権はありませんが発言権はあります。
＊ 理事長 管理者
　　　マンションの管理で特に影響力が大きい理事長に関しては、最低限の決まりごとを
　　明確にしておき、理事長によってマンションの管理が大きく変わることを防止しておく。
　　例えば、理事会開催、ある程度の金額以上の相見積、滞納金について等

＊ 専門委員会の設置・・・理事会の諮問機関
　　　理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を
　　調査または検討をさせることができます。

＊ 役員の報酬
　　　役員の就任は、委任契約の性質を有します。委任契約は無報酬が原則なので、規約
　　に規定がなければ無報酬です。

＊ 会計
　　収支計算書、、収支予算書の案の作成と毎月の収支報告書の確認
　　予算とは、予定金額を定めた管理組合の維持管理活動の行動予定表です。
　　予算は、総会で承認を受けなければなりません。一般的には、新年度開始から２ヶ月
　　以内に通常総会で承認を受けます。 会計の空白期間の問題
　　経常的な支出、期をまたがる工事に対する支出

共用部分の管理
　１）保存行為
　　　保存行為に該当するのは、緊急を要するか、または比較的軽度の現状の維持を図る
　　行為です。

　２）管理行為
　　　重大変更と保存行為を除いた共用部分の管理をいい、軽微変更や共用部分の利用・
　　改良行為がこれに該当します。普通決議が必要です。

駐車場の一部に集会室を設置したり階段室をエレベーター室に変更
する場合等です。又その場合特別決議が必要となります。
専有部分の修繕等

　　　区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の
　　取り付け若しくは取替を行おうとするときは、あらかじめ理事長にその旨を申請し、書面
　　による承認をうけなければなりません。規約に明記しておく必要があります。

大規模修繕工事
　　留意事項
　　　　１）長期修繕計画に基づいて実施する。
　　　　２）専門委員会の設置を行う。周期的な大規模修繕工事の場合
　　　　３）建物診断、設計・監理と施工会社を分けて行うことが理想的です。
　　　　４）１戸当り月の必要修繕積立金の額の設定
　　１２年～１３年に１回計画。建物診断、設計・監理会社、施工会社については、相見積
　　をとる。まず、建物診断と設計・監理業者を選定し、それから同じ修繕箇所・同じ仕様・
　　同じ材料での相見積をとる。開封は、理事会や専門委員会の前でやる。

各種点検 ＥＶ保守点検、雑排水管の高圧洗浄、消防点検、電気設備点検等

証券会社も金融商品の取引前に身分確認と上司による
面接や収入や資産を調べる。
承認されたときは念書を差し出して特定口座を作る。
誰でも取引ができるわけではない。
資産の運用には買い急がず売り急がず絶えず冷静に対
応できる人間は利益を出すことができます。
見ていておおらかでゆとりのある人間は着実に稼いで
います。
物事にこだわりすぎると失敗するようです。
投資は剰余金でしましょう。
組合資金も組合員の承諾を得てゆとり予算を組んでく
ださい。
試しに組合の剰余資金の１０％で優良な信託に投資し
てみてください。
これくらいの資金だと組合員の承認は得やすいと思い
ます。

　　総会は、管理組合の最高の意思決定機関です。
　　又、年に１回、会計年度終了後２ヶ月以内に開催することが義務づけられています。
　　マンション内で生じる様々な問題を解決していくためには、総会の円滑な運営が必要となり
　ます。
　今回は、「総会の円滑な進め方」について述べていきます。

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

総会の出席者が極端に少なく欠席者若しくは棄権者の票をカウントしていないようですがどんなもんでしょう。
カウントすると特別決議は否決になりますが可決しています。

>>10014さん
総会の特別決議では、区分所有者並びに議決権総数の４分の３
以上で承認されます。
お宅の総会での決議は当然法的に無効となります。
特別決議は区分所有法の強行規定でして、規約で変更することは
できません。
普通決議の場合ですと、区分所有者並びに議決権の過半数で承認と
なっていますが、任意規定ですので議決権だけでの決議も規約で
変更できます。

>>10014さん
出席者には、総会に直接出席した者、議決権行使書で出席した者、
委任状で出席した者の３つを足した者が出席者ということになります。

組合資金全額を仮想通貨に投資するのはキケンです

ビットコインは利息もつきませんし、配当もありません。
ただ、安く買って高く売るだけです。

ここは手堅く日本国債で行くべきでしょう
証券会社によっては一定金額以上の購入でキャッシュバックもあるみたいです

中国大手の不動産の社債の利払いが明日履行されるが、
元金はそのまま債務で残る。
中国政府はテコ入れを行うので当分は危機は避けられる。
しかし、当分は目を離せない。
旅に出た金ちゃんに帰省命令を発した。
今は売りで買いではありません。
バカ息子が二人帰ってきません。
河野総理誕生の期待で急騰したが、
旗色が少し悪いのと中国の問題で急落した。
世界の情勢は株価に反映されている。
妙後日観光株を購入する。長期投資です。
コロナがやっと終息に向かうとの読みである。
外れた短期では損をするが、長期では益が出る予定。
SBGは本日1000株長期投資予定で仕込みました。

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

　　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

　　７．議長　閉会の辞

　　８．理事長は、議事録の原本を保管しなければなりません。
　　　　総会終了後遅滞なく、議長は議事録を作成します。
　　　その際、議長の他、２名の議事録署名人の署名と押印が必要です。

組合資金をハイリスクで運用した場合と短期で運用した
場合を各組合員はシュミレーションしてみてください。
かなり増やせます。
小さな資金不足で組合員同士の争いはなくなります。

＊滞納をさせないための対策
　　規約に遅延損害金、駐車場の契約解除、裁判費用の負担の明記をしておく。
　　管理会社任せにすることなく、理事も一緒に動く（理事会での報告）
　　内容証明郵便の活用
　　一定の時期がきたら、支払督促や少額訴訟で対応

? しかし、裁判所から支払命令が出ても、支払ってもらえない場合があります。
今回は、滞納金が発生した場合の、具体的な回収方法について述べてみます。

　　＜回収方法には、主に以下の４つの方法が考えられます。＞

　　①先取特権の行使
　区分所有権を競売で回収する方法・・・・債権執行
　　但し、無剰余取り消しとかがあり、競売不可となれば、競落人に請求できない。
　建物に備え付けられた動産で回収する方法・・・・動産執行
　　生活必需品以外の物に限られるのと、差し押さえ承諾書が必要なため、実行は難しい。
　　又、動産執行を先に実行しなければならない。

＊ 不動産を競売するには、債務名義が必要ですが、管理費等には、先取特権という担保権が
ついているので、債務名義がなくても競売を申し立てることはできます。
　但し、競売での債権回収は、現実的には、難しいといわざるをえません。

　　②支払督促
　訴訟より簡易な方法です。

　　③少額訴訟
　少額ではあるが、訴訟であり、６０万円以下に限られる。
　　④通常訴訟
　弁護士と相談してください。

滞納があってどうしても支払ってくれない、支払えない場合の対応
としては、少額訴訟とか支払い督促を使用しなければならないでしょう。
分らない場合は、法務局にいけば相談員がいます。
丁寧に教えてくれます。

滞納はどうしても発生します。
特に商売や事業をしている者がいると払えない場合が発生します。
そのときに請求とかしないと取れないままに倒産とかしてしまう
可能性も出てきます。
同じ住民なので、めをつぶって見逃しますか。

裁判をして支払い命令が出ても弁護士は回収までは
してくれません。

株や商品先物で利確を繰り返して財政的なゆとりを持つことが役員に求められます。

　　地方裁判所から滞納者が支払やすい方法などを考慮したうえで、判決を経て支払いをさせる。

　　　　そして、給与、滞納者の預金、家賃等を差し押さえすることができます。
　　　但し、その情報は確認していなければなりません。

「債権差し押さえ命令」の申し立て・・・・経費としては、５，０００円程度です。
受理されれば、滞納者と賃借人双方に、債権差し押さえ命令が送付されます。
この債権差し押さえ命令書をもって、会社からの給料を差し押さえできます。

　　※「債権差し押さえ命令」
　　　　　添付書類
　　 　　　請求債権目録（管理規約）
　　　差押え債権目録 ⇒ 詳細は、裁判所の相談窓口で聞いて下さい。
　　　当事者目録等

＊ 区分所有者又は占有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し
区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、又はその行為をする恐れがある場
合には、その行為の停止等を請求することができます。

1） 行為の停止

　　建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、共同の利益に反する
　行為をした場合は、その行為の停止、行為の結果の除去、行為の予防措置のいずれか
　を請求できる。
　　普通決議に基づき訴えを持って行為の停止を請求することができます。

２） 専有部分の使用禁止請求

　　義務違反行為による共同生活上の障害が著しく、行為の停止の請求では共同生活の
　維持を図ることが困難であるときは、特別決議に基づき、訴えをもって相当の期間、専有
部分の使用を禁止することができます。

３） 競売の請求

　　１）、２）では解決できない場合、特別決議に基づき、訴えをもって競売を請求すること
　ができます。
　　競売請求を認める判決が出たら、判決に基づいて裁判所に競売の申し立てをします。
　　この競売の申し立ては、競売請求を認める判決が確定した日から６ヶ月以内に行なわ
　なければなりません。

４） 占有者に対する引き渡し請求

　　義務違反者に対しては、特別決議に基づき、訴えをもって賃貸借契約等の解除及び
　専有部分の引き渡しを請求できます。

強制競売の目安は100万円と言われています。
厳しいようですが、このラインを超えると債権者の為にも競売の請求を検討する方がいいですね。ローンがあれば銀行が先に競売請求するでしょうけど。

>>10013 匿名さん
>１）事前準備
　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　次期役員案の選出（事前に了解を取っておくことが大切です）
　　　　　↓
　　　次期監事、理事候補案の選出

>>10021 匿名さん
>６．議案審議（代表例）
>　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
>　　　第１号議案 事業活動報告
>　　　第２号議案 収支決算報告
>　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　
　　　　１号案、２号案の質問、採決，承認

>>10021 匿名さん
＞第７号議案 役員の改選
＞役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）
　　↓
第７号議案 監事、理事の改選
　　次期監事、理事候補が承認されたら総会終了後、理事の互選で役職を決める。
　　決まった役職は総会議事録でお知らせする。

　　７．閉会

標準管理規約は単なるひな型であり、それに基づく
必要はなく、任意規定であればそれぞれのマンションで
規定すればいいんですよ。

2021年9月22日に個人資金でSBGの株を
取得コスト6500円で1千株仕込みました。
9月24日9時30分現在1株6600円です。
組合資金1万株で購入したことにして、
シュミレーションしましょう。
毎日資産の損益を出してください。
いま、中国の不動産バブルが破綻して世界の相場
は上下します。
ハイリターンハイリスク銘柄です；
勉強になります。リスクを恐れてはじり貧です。

　　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

>こういう記事が掲載されました。
築年数が経過し、管理組合と管理会社との関係性に亀裂が生じたマンションも少なくない。管理会社では近年、売り上げ拡大よりも利益を重視した経営にシフトしており、新築時から続いた管理委託契約を打ち切る事態も起きている。
マンション業界の調査やコンサル業務などを行うＮＰＯ法人「マンション管理支援協議会」（東京）によると、ある大手管理会社において、今年３月末までの１年間で契約打ち切りとなった件数は、戸数ベースで３万７千戸を超え、４年前の６・６倍に伸びた。

背景には、管理人や清掃員の人件費などが高騰しても、管理委託費の値上げを組合側に受け入れさせることが簡単ではなく、管理委託業務だけでは十分な利益を得ることが困難という事情がある。
修繕工事に思惑

管理会社のもう一つの収益の柱は、組合側から受注する修繕工事。同ＮＰＯによると平成２８年度、ある財閥系大手管理会社では総売上高約４４２億円のうち約６９％が修繕工事の売り上げで占められ、工事依存の傾向は現在も続く。

実際、このマンションでも昨年以降、老朽化した設備の補修などを目的に大規模修繕工事が計画され、管理会社側は２・３億円余りの予算を提示していた。

ところが、組合側では理事会が中心となって独自に元請け業者を公募。管理会社とは別の業者が約１・８億円で受注する見通しとなった。前後して今年春、理事会に反発した住民による役員の解任騒動が勃発。結果的に役員の残留が決まったが、まもなくして管理委託の終了が通告された。
ある業界関係者は「工事を受注できないのなら、無理をしてまで契約を続ける必要がないと、管理会社が判断することは一般的にはある」との見方を示す。

管理会社と管理組合は共存共栄が大切です。
それに管理会社の利潤については、適正価格でなければならないでしょう。
しかし、工事で利益を追求するという管理会社の考えは頂けません。
相見積もりを取るという管理組合の考えは当然でしょう。
だが、管理委託費の検討はすべきだったんではないでしょうか。

管理会社によっては、マンションの委託先を増やすために
委託管理費を現行よりかなり安くして組合に入っていき、その分の
マイナスについては工事で利益を出すというところ、特にデベ系では
それが顕著のようです。
委託管理費では赤字の状態でも工事でカバーできればいいという考え
なんでしょうが、それではまともな工事の発注はできません。
やはり、委託費と工事費からの収益は分けて考えるべきです。

管理会社が、滞納金を徴収する義務を負うものと思っている人は少なくないようです。しかし、管理組合が管理会社に委託した業務内容を記した「管理委託契約書」では、多くの場合、支払いが遅れている人に、管理会社が催促する期間や方法が定められているにすぎません。その期間は管理会社と管理組合との契約に基づき、通常3カ月から半年程度となっています。これは管理の責任は、管理組合（所有者たちで作った組合）にあるからです。マンションが管理会社の所有物で建物管理を行っているわけではないのです。

中国の不動産業者が一息つけそうな状況で株式市場が好感しています
早速利確します

>>10043
スレ荒らしはするな。

「マンションの空き駐車場に対する課税について」

　今まで税務署によって見解がバラバラだった、区分所有者以外の者に対してのマンション
の空き駐車場の賃貸に対する課税について、統一見解が国税庁より通達がありました。
　今後、税務署の立ち入り調査等が実施される可能性がでてきますので、十分検討と対策
をたてておく必要があります＞

＊収益事業に該当しない要件

①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。
＊法人税
　年８００万以下の所得に対し２２％、８００万超の場合は３０％。
＊消費税
　　１，０００万超の場合だけ課税される。
＊延滞税
　　納期限の翌日から２ヶ月を経過するまでの期間、７．３％、それ以降は、１４．６％
＊無申告加算税
　　納付すべき税額に、１５％の割合で賦課される。
　　自主的に期限後申告した場合は、５％に軽減される。

＊区分所有者の同居家族等が利用する場合は、外部使用とはいえない。（従来通り）
＊賃借人が利用する場合は外部使用である。課税対象となる。

>>10045
スレ荒らしは来るな。

中国の大手マンションでべの破綻を毛嫌いして
株が暴落したが、
社債の利払いをするとの情報で株価は一時持ち直した。
しかし、投資家の間では大手マンションデべの先行きを
不安視して株価は上下した。
その後米国の金融引き締めが来年中旬ごろではないかと
のパウエル発言とあいまって中国政府の大手マンション
デべの救済策が報道されて世界の株は急騰している。
私はこの機会に利益確定で売りに出した。
中国の垣大集団の他のマンションデべ大手3社も経営は
悪化している。
日本のマンション分譲デべトップ長谷工の経営状態を
比較すると雲泥の差である。
一昨日購入した1000株（組合資金10000株）取得価格
6500円は6632円である。
SBGは今が底と判断して仕込んだので結果はどうなる
でしょうか。予想して意見をください。
組合に貢献できるかどうかを占う投資です。

>>10047
お前の戯言には誰も関心は示さないだろう。
それに証券会社にしても、たかが1,000株の株主としてしか
扱われないよ。
いつの間にか組合資金10,000株投資しているとかうその書き込みが多い。
お前は消えろ。

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事 建設会社が対応する項目ではあります。
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 　　建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等
　※専門委員に工法、材料等の専門的な知識は必要ありません。技術的なことでどの工法が
　　いいのか、どの材料がいいのか等の選択は、設計コンサルタントや専門業者から詳しい説
　　明がありますので専門委員はそれを聞いて判断することになります。

>>10028 匿名さん
その知識と判断力を兼ね備えた管理者がマンション内
に住んでいれば協力を求めてください。
今私は水素燃料の情報に余念がありません。APBのバ
イポーラと水素吸蔵合金を調べている。
特に水素吸蔵合金は余った電気をつかい水素を製造し
ながら貯蔵するシステムです。
電気自動車は投資家に先を読まれ関連銘柄は高く利益
が乏しいのでその先を見て水素の目をつけている。
トヨタミライも不十分だそうです。
投資家はその先をみなければいけません。
その能力を持っている人にマンションの将来を託した
い。
マンションの資産を増やさないと先行きが暗いです。
私の知人のマンションの管理組合の理事長は剰余金で
土地を購入しています。
これも賢い投資ですが税金負担がきついそうです。
私の投資方法を見ていて利益に対する税金が22％で
済むなら株式の方がいいなーと言っています。

>>10048 匿名さん
組合資産の運用のシュミレーションだと言っている。
組合資産を運用しているのではありません。
1000株は個人資産を1株6500円（取得コスト）
で買った。
参考シュミレーションを提示しただけです。

ゴミ書き込みのせいでせっかくのスレが無茶苦茶。
投資バカは消えろ

大規模修繕工事
　　第１回目の工事費は１戸当り７０～８０万程度が相場。
　　　　但し、１５階以上の階は足場が組めず、ゴンドラを使用する為かなり割高になる。
　　工事費　　　ゼネコン　　　　　　　　１５％
　　　　　　　　　下請け会社　　　　　　１５％ 工事費の取り分
　　　　　　　実際工事業者　　　　 ７０％
　　第２回目以降の方が工事費は安くなる。

＊玄関ドア ３０年程度での交換がいいのでは。１度は交換しなければならないでしょう。
　　　１）カバー工法
ドア枠の取り外しの手間がかからず約２時間で交換できる。
欠点としては、入り口が少し狭くなります。
　　１戸当たり２０万円前後
　　　２）持ち出し工法
既存枠の外側に新しいドア枠を取り付ける工法　約２時間の交換時間
ドアの寸法は変わらないが、ドアが飛び出してみえるのがデメリット　　　１戸当り２０万円
　　　３）扉だけを交換する方法
施工時間は９０分　　経費は安く抑えられる。
ドア枠を交換しないので塗装が劣化している場合は、見た目のバランスが悪くなる。ドアの
塗装をした後にやればカバーできます。
経費は１３万円程度
　　　４）現在と同じように全取替えでの対応はできないのか。

株でもうけたら安い出費になります

大切な組合資金を運用して稼いだお金ですから
原則として建替級の資金としての保管をしたい。
管理組合法人の特定口座ですから別会計にした
方がいいでしょう。
リスクは伴いますが上手に運用すれば確実にも
うかります。
投資経験者な投資方法を間違えない限り大丈夫
でしょう。

>>10021 匿名さん
＞第６号議案 　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく）
　　　重要事項説明書の説明者（管理会社）は管理業務主任資格者か説明前に確認する（無資格者の説明は管理会社に処分が下されます）

>>10057
性格が悪い奴だな。
みんなが興味がなく、邪魔だといっているのに意地を通す。
粘着質な性格なんだな。
誤字脱字の書き込みしかできない者が、マンションで自分の意見が
通ることがないことも理解していないようだ。

　　建物診断を行うメリット 　　　　修繕箇所を知り共通見積もりに活用
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

　「調査・診断の流れ」 診断は単なる劣化診断だけでは意味がありません。

　診断業者が決まったら契約の締結をしますが、契約内容を確認します。契約書、約款、
仕様書、内訳書、費用概算、住民説明会等細かく検討をして契約をします。

＊建物の調査診断を行う。 診断には専門委員が立ち会います。

　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出

「診断の流れ」

　１．予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する
　　ものです。
　　　具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で
　　診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。

　２．本調査
　　　　１次調査 コンクリート中性化深度試験
　　　　　　目視点検 既存塗装材付着強度試験
　　　　　　機械測定調査 コンクリート圧縮強度試験
　　　　２次調査
　　　　　　必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。

３．診断結果報告
　　　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　　保全計画や改修・改良計画等を作成します。

株式診断で有望株を見つけたいですね

大学や職場で金融工学の知識を持った人が役員になればいいのですが、
そうゆう人はなかなかいません（特に価格が安いマンションには）。
管理会社のフロントにしても、どちらかとゆうと「頭脳より体力」の
連中なので、効果的な助言は期待できません。

　　　＊地震保険は、損保会社の独自の商品ではなく、国と損保会社の共同運営による
　　　　もので、どの損保会社の地震保険も基本的には同じになります。

　　　　地震災害に対しては、公的な支援制度（被災者生活再建支援制度）もあります。
　　　　　　半壊以上の場合で、最大３００万円が支給されます。

　　　＊地震保険は、建物の主要構造部の被害のみが対象となる。
　　　　　　　主要構造部・・・・柱・梁・耐震壁・床・屋根・階段をいう。
　　　　　　　非主要構造部・・・廊下・外壁・エレベーター・高架水槽・バルコニー等をいう。
　　主要構造部が損壊してなければ、保険金はおりません。

　　　＊地震保険は火災保険の５０％まで掛けられます。

　　　＊地震保険には、支払の免責があり、５．５兆円を超える規模の地震が発生した場合は、
　　　　支払われなくなる。
　　　　　　　　神戸大震災の時も、その対象は極めて少なかった。

　　　＊地震で傾いたり、液状化現象で地盤沈下しても保険金はでない。
　　　　　　　今回の千葉での液状化に対し、改善策がとられ傾いたり、地盤沈下に対しても
　　　　　　　支給されるようになったが、マンションには適用されませんでした。

>>10062 ご近所さん
コロナ後の情勢を見計らって探したほうがいいです。
優秀な組合員有志と知恵を絞りましょう。
金融商品は宝の山です。
コロナショック長者が増えました。
資産運用に長けた人物に組合資産の運用を任せて
ください。
利益を上げている投資家の学歴はナーバード等の
金融工学を専攻したトレーダーが多いみたいです。
日本人は一旦手に入れたお金を手放したがらないので
投資には向いていないと言われます。
私もその一人で株を買うと預金通帳の残額が減りお金
を失ったような気がして心細かったです。
最近ロボアドバイザーを利用しました。
入金したお金が詐欺にあうような気がして悩んでいま
したらその証券会社の社長の経歴を調査しましたら東
大でのハーバード卒で日本のビックバンクを得て米国
で金融業務に携わり現在に至るみたいで詐欺にあった
つもりで120万円くらい入金して任せてみました。
半年後に出金したら30万円くらいの利益が出ました。
投資対象候補に加えています。
まず個人で少額でも投資して実績を組合員に見せて教
育してください。
私は知人の資産が増えるのが楽しみです。変人です。

組合財政問題で盛り上がっているのに、誰も聞いていない建物診断とか
つまらんことを長々と書く人がいますね。
空気読め！って感じですね。困ったものですｗ

＊玄関ドア ３０年程度での交換がいいのでは。１度は交換しなければならないでしょう。
　　　１）カバー工法
ドア枠の取り外しの手間がかからず約２時間で交換できる。
欠点としては、入り口が少し狭くなります。
　　１戸当たり２０万円前後
　　　２）持ち出し工法
既存枠の外側に新しいドア枠を取り付ける工法　約２時間の交換時間
ドアの寸法は変わらないが、ドアが飛び出してみえるのがデメリット　　　１戸当り２０万円
　　　３）扉だけを交換する方法
施工時間は９０分　　経費は安く抑えられる。
ドア枠を交換しないので塗装が劣化している場合は、見た目のバランスが悪くなる。ドアの
塗装をした後にやればカバーできます。
経費は１３万円程度
　　　４）現在と同じように全取替えでの対応はできないのか。

「新人理事の研修資料」

　　この研修は、新人理事を対象にしたもので、マンション管理とはどういうものなのかを知る
　ことにより、理事としての役割を遂行していく為の、基本的な知識を習得する為のものです。
　　適正なマンション管理を行い、快適なマンションライフを送るためには、理事の果たす役割
　が大きく影響してきます。

＊ 区分所有権
　　　区分所有権とは、１棟の建物において構造上区分され、それぞれ独立しての用途に
　　供することができる部分を目的とする所有権をいいます。

＊ 区分所有者
　　　区分所有者とは、区分所有権を有する者をいいます。

＊ 区分所有者の権利義務
　　　区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理または使用に関し、区分
　　所有者の共同の利益に反する行為をしてはなりません。

＊ 占有者
　　　占有者とは、区分所有者から専有部分を賃借している者などをいいます。

＊ 専有部分
　　　専有部分とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいいます。
　　　玄関扉（錠と内側のペンキの部分）
　　　給水管・排水管の支管部分（継手部分含まず）、支線部分をいいます。

＊ 共用部分
　　　共用部分とは、①専有部分以外の建物の部分、②専有部分に属しない建物の付属
　　物、及び③規約により共用部分とされた付属の建物をいいます。
　　　　①廊下、階段室、ベランダ、柱・梁・床板、屋上、外壁、エレベーター室などです。
　　　　②エレベーター、電気配線、ガス、上下水道の配管、高架水槽、消火設備などです。
　　　　③倉庫、駐車場、駐輪場、集会室、管理員室、ゴミ置き場等です。
　　　　④玄関扉、窓枠、ガラス、網戸
　　　共用部分は原則として、区分所有者全員の共有に属します。共用部分の持分割合は
　　規約に別段の定めがないかぎり、その所有する専有部分の床面積の割合です。

＊ 建物の敷地
　　　建物の敷地とは、建物が所在する土地（法定敷地）及びこれと一体として管理するも
　　のとして規約により建物の敷地とされた土地（規約敷地）をいいます。
＊ 敷地利用権
　　　敷地利用権とは、専有部分を所有するための建物の敷地を利用する権利をいいます。

＊ 管理組合
　　　区分所有関係が発生した時点で、法律上当然に管理組合が成立し、区分所有者は自
　　動的にその構成員となります。

先取特権
　　　管理費や修繕積立金の債権を確保するために、債務者の区分所有権及び建物に備え
　　つけられた動産の上に先取特権が生じます。
　　この先取特権は、民法の共益費用と同一として扱われ、債務者の全財産を対象にする
　他の一般の先取特権には優先しますが、債務者の特定の財産だけを対象にする特別の
　先取特権には劣後することになります。
　　尚、特定給付債権である管理費等の時効期間は５年です。
　　管理費などの債権は、特定承継人・包括承継人に対しても行うことができます。

建物の瑕疵に関する推定
　　１）専有部分の瑕疵の場合
　　　　　専有部分の占有者または所有者が損害賠償責任を負うことになります。
　　２）共用部分の瑕疵の場合
　　　　共用部分であった場合は、共用部分の占有者または所有者が損害賠償責任を負い
　　　ます。つまり区分所有者全員で負担するということになります。
　　３）瑕疵の場所が明らかでない場合
　　　　その瑕疵は、共用部分にあるものと推定することになっています。

保存行為
　　　保存行為に該当するのは、緊急を要するか、または比較的軽度の現状の維持を図る
　　行為です。
　　　保存行為は、各区分所有者が単独ですることができます。但し、規約で制限を加える
　　ことはできます。

専用使用権
　　　特定の者だけが、共有に属する共用部分や敷地の一部を排他的・独占的に使用でき
　　る権利をいいます。
　　　ベランダ、専用庭、ルーフバルコニー、駐車場、専用ポーチ等です。

組合の剰余資金を無駄にしないで組合有志で資産の
運用をして管理費等の値上げを防止しましょう。
この能力のあるマンションの組合は外部の第三者等
に舐められません。
すべてが優位に回りマンションの資産価値を上げます。
大河ドラマの渋沢栄一がフランスにいたときに証券取引所
で投資を学び小遣で買った金融商品で稼いだお金が水戸藩
の財政を救った話をみましょう。
リスク場在りを気にするとマンションの資産は組合員から
集金しないと目減りします、

まさに青天を衝け、ですね
しかし、失敗して組合資金が底をつかないようにしなければなりません

>>10071さん
あなたは株のことは分らないでしょう。
買った株をいつ売るかが一番大切なことなんでよ。
中には損切りをしなければならないこともあります。
その踏ん切りがつかなければ泥沼に落ちていき、売るに
売れない状況に追い込まれるんです。

　６．その他基本的な知識

＊ 区分所有者と占有者について

　　区分所有者とは、区分所有権を有する者をいい組合員となります。
　　占有者とは、賃貸者等区分所有者以外の者をいいます。

＊ 共用部分と専有部分について

　　　共用部分とは、①専有部分以外の建物の部分、②専有部分に属しない建物の付属
　　物、及び③規約により共用部分とされた付属の建物をいいます。
　　　専有部分とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいいます。

＊ 管理規約と使用細則について

　管理規約とは、区分所有者全員で構成する団体（管理組合）の根本規則です。
　　　１）強行規定
　　　　　当事者間の意思にかかわらず適用される法律の規定をいいます。変更不可です。
　　　２）任意規定
　　　　　区分所有法でいえば、規約に別段の定めがないかぎりとある場合が任意規定で
　　　　　この場合は、規約を変更することができます。

　　規約の設定・変更・廃止は、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による
　集会の決議によって行います。この決議要件は規約で変更はできません。

　使用細則
　　　管理規約を補完する目的で作成されます。
　　　使用細則の設定・変更は普通決議です。

＊ 管理費と修繕積立金について

　　管理費等は、毎年の経費に充当されるもので、特定給付債権であり、先取特権がついて
　います。
　　尚、特定給付債権である管理費等の滞納に対する時効期間は５年です。
　管理費などの債権は、特定承継人・包括承継人に対しても行うことができます。
　　修繕積立金は、長期修繕計画等に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を設定
　しておかなければなりません。
　　修繕積立金は、総会承認を得なければ取り崩すことができません。

＊ 専用使用権

　　特定の者だけが、共有に属する共用部分や敷地の一部を排他的・独占的に使用でき
　る権利をいいます。
　ベランダ、専用庭、ルーフバルコニー、駐車場、専用ポーチ等です。

専門委員会の設置

　　　理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を
　　調査または検討をさせることができます。

役員の報酬・・・理事会の諮問機関
　　　役員の就任は、委任契約の性質を有します。委任契約は無報酬が原則なので、規約
　　に規定がなければ無報酬です。

滞納金について

　　滞納金が多くなるとマンションの管理や建物の維持・保全が難しくなります。
　滞納については、管理会社任せにすることなく、理事会で報告をさせ現状を把握して、
　滞納額が大きくならないようにすべきです。

共用部分の管理

１）保存行為
　　保存行為に該当するのは、緊急を要するか、または比較的軽度の現状の維持を図る
　行為です。
　２）管理行為
　　重大変更と保存行為を除いた共用部分の管理をいい、軽微変更や共用部分の利用・
　改良行為がこれに該当します。普通決議が必要です。
３）重大変更
　　特別決議が必要です。

建物の瑕疵に関する推定

　　１）専有部分の瑕疵の場合
　　２）共用部分の瑕疵の場合
　　３）瑕疵の場所が明らかでない場合

専有部分の修繕等

　　区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の
　取り付け若しくは取替を行おうとするときは、あらかじめ理事長にその旨を申請し、書面
　による承認を受けなければなりません。規約に明記しておく必要があります。

長期修繕計画

　　計画期間を３０年程度にすること。
　　全体の工事金額が定められていること。
　　修繕のために必要な工事をほぼ網羅してあることが必要です。
　　１戸当り月の必要修繕積立金の額の設定

大規模修繕工事

　　留意事項
　　　１）長期修繕計画に基づいて実施する。
　　　２）専門委員会の設置を行う。（周期的な大規模修繕工事の場合）

管理の形態

　　総合管理と部分管理
　　自主管理

財産の分別管理とは

　　旧原則方式、支払一任代行方式、収納代行方式からイ・ロ・ハ方式に変更
　　印鑑と通帳の同時保管の禁止、収支報告書の毎月提出の義務等

重要事項の説明

　　管理会社と管理組合との契約内容が変更になる場合は、組合員全員に書類を交付
　　して説明をしなければなりません。
　　変更がなくても、書類は全員に交付しなければなりません。

>>10071 匿名さん
当然です。しかし、何事にもリスクはつきものです。
それを恐れていては何もできません。
組合員も経営者にならないといけません。
親方日の丸ではじり貧です。

１）保存行為
　　保存行為に該当するのは、緊急を要するか、または比較的軽度の現状の維持を図る
　行為です。
　２）管理行為
　　重大変更と保存行為を除いた共用部分の管理をいい、軽微変更や共用部分の利用・
　改良行為がこれに該当します。普通決議が必要です。
３）重大変更
　　特別決議が必要です。

保存行為は規約に規定していなければ、
区分所有者は誰でもその修繕等をすることができます。
そして、請求は管理組合にということになります。
専有部分内の専用使用権のあるガラスや網戸の張替え
は区分所有者に任せてもいいですが、その他の共用部分は
理事長を通してやる方がいいでしょう。

>>10075さん
スレ主です。
投資話が盛り上がっているとは思いませんが、彼がなかなか
あきらめないので暫く私の書き込みはやめておきます。
思う存分株とかの話をしてください。
株の書き込みでしたら私も３０年以上の経験があり現在も
やっていますので大概のことは理解できるのですが、私は
株の話しはしません。
後はよろしく。

>>10072 匿名さん
貴方の考えはみな理解できる。
しかし、それではリスクは取れないので投資には不向きで
夢の無い人生でしょう。
リスクを最小限に収めるには知識と夕句です。
手元がくるう不断さは勝てる勝負も負けになります。
リスクはとらないが利益は私にもくださいと言っているの
と同じです。
通行中でも気を付けていても交通事故にあうこともあります。
友人同士投資して儲かった話と負けの話はためになります。友人の買った銘柄を盗み見て儲かったことを報告すると、
ともに喜んでいます。株友を募集中です。
脱字誤字はお許し下さい。
マンションの資産を増やしたい。

過去レスを読むと４５００円で買った株をいつまでもボケーッと持ち続けて
３００円になってやっとあきらめて損切りした人もいるようです。
こんな人が役員をやってるから、ことあるごとに組合員に難癖をつけて
カネを臨時徴収する資産価値の低いマンションになるのです。

やはり役員に相応の報酬を払わないと本気になりませんよ
ボランティアは言葉の響きはいいけど、無責任と紙一重です

管理費等を値上げしたり一時金を徴収したり借り入れをし
なければならなかったりしてまで修繕費や管理委託費を賄
わなければならない状態の破産管理組合をそのまま存続さ
せなければならないのであれば一か八かにかけて残りの資
金で一発勝負をかけるくらいのリスクを抱える度量がなけ
れば破産したマンションの管理はできない。
区分所有法で管理費等を強制徴収できる国のシステムに合
わせて不足金を組合員に強制徴収するマンションは民間の
会社経営に例えるならば社員や運営資金が不足して金融に
走る構図と同じであることにきずきなさい。
不足金を普通決議で徴収できる伝家の宝刀で保証している
から甘えの構図が見えてきます。
努力せずに黙っていても収入が自動的に入るのであるから
管理会社や組合役員は頭にカビが生えている。
現在ある組合の余裕資金のいくらかを投資資金に回してみたらどうか、利益が出るようであれば以後資産運用で管理費等を賄う建替え等に保存すればいいと思います。
乱筆乱文誤字脱字等は大目に見てください。

マンションの住民で株の運用に詳しい者に依頼するか、それとも証券会社のプロのアナリストに依頼するかどちらがいいと思う？

お母さんに依頼するのが一番いいよ

絶対儲かると言ってる人に依頼するのがいいに決まっています。

資産（土地、金融商品の購入等）の運用を考えている組合
はまず法人化しておいた方がいいでしょう。

修繕積立金を株とかの投資に運用しているマンションはあるか。
現実離れしてるんじゃないか。
資産の運用を考えているマンションがなぜ法人化しなければならんのか。
まったくマンション管理が分っとらん。収益が伴うから別会計にしなければならんだけのことだろう。

>>10087 匿名さん
このレベルが投稿している。
呆れて説明する気にならない。
誰か説明をしてやってください。
マンション管理士及び行政書士若しくは
司法書士の勉強をして出直してください。

>>10088 匿名さん
自分で説明したら？

それができるようならとっくにやってる
言うだけ番長だ

これ納得。
マンションの住民で株の運用に詳しい者に依頼するか、それとも証券会社のプロのアナリストに依頼するかどちらがいいと思う？

そりゃあそうでしょう。東大や京大卒の高学歴集団が世界の情報を集め
集団で世界の経済情勢や株式の分析をグループで研究しているんだからね。
それでも株は確実に儲かるとは限らない。それが株というもの。
たまたま素人が儲かることもあるがラッキーと思う方がいい。いつまでも
そのラッキーが続く筈はない。
それだけ経済の予測は難しいということだろう。
それが分らないあほがいる。

>>10088
管理組合は法人税法上人格のない社団等に該当するんだよ。
駐車場の外部貸し出しの場合は、管理組合会計と別にしなければならない。
管理組合を法人化する必要は全くない。
お前が勘違いしているのは、土地を取得したり売ったりする場合は、名義の
関係上法人化してた方が便利がいいということだよ。
そうしなければ、マンションが土地を買う場合は、区分所有者全員ひとりひとり
の登記をしなければならなくなるからね。
法人化や管理組合の勉強をもっとやれ。それに、株の勉強もね。

それより早く消えろ。

生保業界は株への投資をしているが、それでも必ず儲かるとは
限らない。

>>10093 匿名さん
この方の回答は間違いだらけ。
私は回答は控える。
プロならばこの回答が間違いであることは
承知しているのでこのまま放置する。
マンション管理士の勉強をしてください。
この方は行政書士や司法書士のレベルではないし、
この方はマンション管理士試験には合格していないと思う。この回答ではっきりした。
怒りの投稿があるでしょうから相手にしない方がいい
でしょう。

>>10096
回答してから吠えな。
行政書士や司法書士がマンション管理に詳しいの？
マンション管理士云々はどうでもいいこと。

>>10096
それより、10092の書き込みに対してはどう思っているのか。
証券会社から情報を取得するより、自分のマンションの住民に
依頼する方がいいのかい。

>>10096
株の話しでは誰も相手にしないよ。
修繕積立金を株に投資をするということを考えている
マンションはないだろうからね。
株に関して書き込んでいるのはおまえだけだよ。

スレ主はしばらくお前の株の書き込みについて指摘はしたけどね。