「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

株は絶対損はしないといってなかったっけ。

投資信託でもビットコインを購入すれば１０倍とか５０倍とかに
なる可能性もある。
ビットコインについて知りたい方はいませんか。但し投資は自己責任で
お願いします。

株や投資信託に組合の資金を投入して建て替えをしようと
していた者はどこにいったの。
絶対儲かるのに、資金を寝かせているのはもったいないとまで
いっていたけど。
但し、その者が住んでいるマンションは築５０年ぐらいで補修工事
も満足にできないほど修繕積立金は枯渇しているらしい。
建て替えをするには時間がかかるし、資金も必要、又老人は解体して
出来上がるまで、３～４年もかかるから、それまでの資金がない。
当然建て替えに参加することもできないだろう。
もう少し管理組合の勉強をする必要もあるし、建て替えの難しさも理解
すべきだよ。
それに株とかの投資信託がいかにリスキィかも知るべし。
自分のマンションの修繕がままならないのに、投資でカバーするとは
何を考えているんだか。
そのマンションはいずれスラム化するだろう。売ることも貸すこともできない。
今のうちに安くても売却してアパートにでも住んだ方がいいだろう。

株というものは上がったり下がったりする。
買った値段より下がった時に売って損するのは、そいつの勝手だ。
自分の判断で儲けそこなったくせに「株はやるべきではない」とかホザくのは
株取引をする資格を持たないアホウドリだ。

>>10005
だれが株はやるべきでないといった。
修繕積立金を使って株をやるのはだめだといっているんだけどね。
批判をするときは、しっかり内容を把握してからやるようにしてね。

ところで10004はどんな内容だったのかな。

管理組合の資産を運用するのです。
慎重にならざるを得ません。
リスクはつきものです。
投資信託か優良銘柄に長期にわたってその会社の株
を組合名義で購入するのです。
損をしそうであれば辞めてください。
投資とはそんなものです。
何事もリスクはつきものです。
リスクを負いたくなければしない方がいいでしょう。
株トレと勘違いしないでください。
私は短期で株式にトレードします。
損したり得をしたりの繰り返しです。
合計するとそれなりの利益を得ています。
10年ほど前にレーザーテックの株を220万円で1000株
購入しのは売らずの所持しています。
まだこの会社は伸びると思います。
その時に東京エレクトロンを考えましたがた高くて買え
ませんでした。
長期投資で額面を割れたものはありません。
売却には税金を含めて高くなります。
株や信託は余裕のあるお金で長期に分散して投資すれば
倒産さえしなければ相当の利益が出ることは間違いない
でしょう。100％ではありませんが。
昨夜のｎｖダウ、ナスダック、今日の日経の急落は予想
したほどではありませんでした。
明日の夜中にはＦＲＢ長官のテーパリングについての発
表があります。市場は中国の不動産大手のデホ?トは織
り込み済みでショックは最小限で収まりそうです。
あと少し下がるでしょうが株価は底をつきそうです。
コロナも収まりそうですがもうしばらくは慎重に取り組
みたいと思います。
これからは今夜と明日の市場が開くのに合わせて計画書
を作らないといけませんので今日はここらへんで失礼い
たします。
分譲マンションの建て替え等のための資産運用を啓蒙し
ている者です。有志はどしどし投稿してください。
リスクを取りたくない方はご遠慮ください。

>>10008さん
あなたはここには来ないでください。
修繕積立金を長期に亘って購入するとはどういうこと。
そのお金はマンションの建物設備の補修工事に使うのでは
ないの。
管理規約には修繕積立金の使途も規定されているでしょう。
投資に使っていいとは規定されていない筈です。
それにここは私が立てたスレです。
あなたが株の話しをしたいのであれば、自分でスレを立てたらいいでしょう。
株の受け答えをしているのはスレ主である私だけですよ。
それ以外の者で、株の内容を書き込んでいる者はいませんよ。

＊ 理事会
　　　理事会は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は、
　　出席理事の過半数で決するとなっています。 委任状は理事会は利用できません。

　　　　理事会での検討事項
　　　　　　１）苦情や要望事項の検討
　　　　　　　　　ゴミの分別、騒音、ペット、駐車場・駐輪場、対管理会社
　　　　　　　　　通路・ベランダの障害物対策
　　　　　　２）各種点検や修繕工事の業者選定と相見積、時期の検討等
　　　　　　３）届出事項の確認 総会で承認を受けた工事や点検の執行
　　　　　　　　　専有部分の改修工事の届出
　　　　　　　　　引っ越し、賃貸、売却の場合の届出
　　　　　　４）収支報告書での、会計の状況の把握・・・毎月実施
　　　　　　５）滞納状況の把握と対策
　　　　　　６）広報活動
　　　　　　　　　回覧板、掲示板での訴求
　　　　　　７）その他
　　　　　　　　　予算案の作成、長期修繕計画の作成、事業計画案の作成
　　　　　　　　　大規模修繕計画、規約の改正案、駐輪場の整理（自転車の処分）の検討等
＊ 理事
　　理事の範囲・・・基本は、マンションに居住する区分所有者
　　　理事に事故があり、理事会に出席できない場合は、その配偶者又は一親等の親族に
　　限り、代理出席を認める旨を規約に定めることができます。
　　　理事の役割
　　　　理事会での審議、専有部分の修繕等の審議、その他与えられた役割（駐輪場、広報、
　　　　防犯担当等）
＊ 監事
　　　組合業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を集会で報告する義務がある。
　　　臨時総会を招集することもできます。
　　　理事会での議決権はありませんが発言権はあります。
＊ 理事長 管理者
　　　マンションの管理で特に影響力が大きい理事長に関しては、最低限の決まりごとを
　　明確にしておき、理事長によってマンションの管理が大きく変わることを防止しておく。
　　例えば、理事会開催、ある程度の金額以上の相見積、滞納金について等

＊ 専門委員会の設置・・・理事会の諮問機関
　　　理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を
　　調査または検討をさせることができます。

＊ 役員の報酬
　　　役員の就任は、委任契約の性質を有します。委任契約は無報酬が原則なので、規約
　　に規定がなければ無報酬です。

＊ 会計
　　収支計算書、、収支予算書の案の作成と毎月の収支報告書の確認
　　予算とは、予定金額を定めた管理組合の維持管理活動の行動予定表です。
　　予算は、総会で承認を受けなければなりません。一般的には、新年度開始から２ヶ月
　　以内に通常総会で承認を受けます。 会計の空白期間の問題
　　経常的な支出、期をまたがる工事に対する支出

共用部分の管理
　１）保存行為
　　　保存行為に該当するのは、緊急を要するか、または比較的軽度の現状の維持を図る
　　行為です。

　２）管理行為
　　　重大変更と保存行為を除いた共用部分の管理をいい、軽微変更や共用部分の利用・
　　改良行為がこれに該当します。普通決議が必要です。

駐車場の一部に集会室を設置したり階段室をエレベーター室に変更
する場合等です。又その場合特別決議が必要となります。
専有部分の修繕等

　　　区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の
　　取り付け若しくは取替を行おうとするときは、あらかじめ理事長にその旨を申請し、書面
　　による承認をうけなければなりません。規約に明記しておく必要があります。

大規模修繕工事
　　留意事項
　　　　１）長期修繕計画に基づいて実施する。
　　　　２）専門委員会の設置を行う。周期的な大規模修繕工事の場合
　　　　３）建物診断、設計・監理と施工会社を分けて行うことが理想的です。
　　　　４）１戸当り月の必要修繕積立金の額の設定
　　１２年～１３年に１回計画。建物診断、設計・監理会社、施工会社については、相見積
　　をとる。まず、建物診断と設計・監理業者を選定し、それから同じ修繕箇所・同じ仕様・
　　同じ材料での相見積をとる。開封は、理事会や専門委員会の前でやる。

各種点検 ＥＶ保守点検、雑排水管の高圧洗浄、消防点検、電気設備点検等

証券会社も金融商品の取引前に身分確認と上司による
面接や収入や資産を調べる。
承認されたときは念書を差し出して特定口座を作る。
誰でも取引ができるわけではない。
資産の運用には買い急がず売り急がず絶えず冷静に対
応できる人間は利益を出すことができます。
見ていておおらかでゆとりのある人間は着実に稼いで
います。
物事にこだわりすぎると失敗するようです。
投資は剰余金でしましょう。
組合資金も組合員の承諾を得てゆとり予算を組んでく
ださい。
試しに組合の剰余資金の１０％で優良な信託に投資し
てみてください。
これくらいの資金だと組合員の承認は得やすいと思い
ます。

　　総会は、管理組合の最高の意思決定機関です。
　　又、年に１回、会計年度終了後２ヶ月以内に開催することが義務づけられています。
　　マンション内で生じる様々な問題を解決していくためには、総会の円滑な運営が必要となり
　ます。
　今回は、「総会の円滑な進め方」について述べていきます。

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

総会の出席者が極端に少なく欠席者若しくは棄権者の票をカウントしていないようですがどんなもんでしょう。
カウントすると特別決議は否決になりますが可決しています。

>>10014さん
総会の特別決議では、区分所有者並びに議決権総数の４分の３
以上で承認されます。
お宅の総会での決議は当然法的に無効となります。
特別決議は区分所有法の強行規定でして、規約で変更することは
できません。
普通決議の場合ですと、区分所有者並びに議決権の過半数で承認と
なっていますが、任意規定ですので議決権だけでの決議も規約で
変更できます。

>>10014さん
出席者には、総会に直接出席した者、議決権行使書で出席した者、
委任状で出席した者の３つを足した者が出席者ということになります。

組合資金全額を仮想通貨に投資するのはキケンです

ビットコインは利息もつきませんし、配当もありません。
ただ、安く買って高く売るだけです。

ここは手堅く日本国債で行くべきでしょう
証券会社によっては一定金額以上の購入でキャッシュバックもあるみたいです

中国大手の不動産の社債の利払いが明日履行されるが、
元金はそのまま債務で残る。
中国政府はテコ入れを行うので当分は危機は避けられる。
しかし、当分は目を離せない。
旅に出た金ちゃんに帰省命令を発した。
今は売りで買いではありません。
バカ息子が二人帰ってきません。
河野総理誕生の期待で急騰したが、
旗色が少し悪いのと中国の問題で急落した。
世界の情勢は株価に反映されている。
妙後日観光株を購入する。長期投資です。
コロナがやっと終息に向かうとの読みである。
外れた短期では損をするが、長期では益が出る予定。
SBGは本日1000株長期投資予定で仕込みました。

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

　　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

　　７．議長　閉会の辞

　　８．理事長は、議事録の原本を保管しなければなりません。
　　　　総会終了後遅滞なく、議長は議事録を作成します。
　　　その際、議長の他、２名の議事録署名人の署名と押印が必要です。

組合資金をハイリスクで運用した場合と短期で運用した
場合を各組合員はシュミレーションしてみてください。
かなり増やせます。
小さな資金不足で組合員同士の争いはなくなります。

＊滞納をさせないための対策
　　規約に遅延損害金、駐車場の契約解除、裁判費用の負担の明記をしておく。
　　管理会社任せにすることなく、理事も一緒に動く（理事会での報告）
　　内容証明郵便の活用
　　一定の時期がきたら、支払督促や少額訴訟で対応

? しかし、裁判所から支払命令が出ても、支払ってもらえない場合があります。
今回は、滞納金が発生した場合の、具体的な回収方法について述べてみます。

　　＜回収方法には、主に以下の４つの方法が考えられます。＞

　　①先取特権の行使
　区分所有権を競売で回収する方法・・・・債権執行
　　但し、無剰余取り消しとかがあり、競売不可となれば、競落人に請求できない。
　建物に備え付けられた動産で回収する方法・・・・動産執行
　　生活必需品以外の物に限られるのと、差し押さえ承諾書が必要なため、実行は難しい。
　　又、動産執行を先に実行しなければならない。

＊ 不動産を競売するには、債務名義が必要ですが、管理費等には、先取特権という担保権が
ついているので、債務名義がなくても競売を申し立てることはできます。
　但し、競売での債権回収は、現実的には、難しいといわざるをえません。

　　②支払督促
　訴訟より簡易な方法です。

　　③少額訴訟
　少額ではあるが、訴訟であり、６０万円以下に限られる。
　　④通常訴訟
　弁護士と相談してください。

滞納があってどうしても支払ってくれない、支払えない場合の対応
としては、少額訴訟とか支払い督促を使用しなければならないでしょう。
分らない場合は、法務局にいけば相談員がいます。
丁寧に教えてくれます。

滞納はどうしても発生します。
特に商売や事業をしている者がいると払えない場合が発生します。
そのときに請求とかしないと取れないままに倒産とかしてしまう
可能性も出てきます。
同じ住民なので、めをつぶって見逃しますか。

裁判をして支払い命令が出ても弁護士は回収までは
してくれません。

株や商品先物で利確を繰り返して財政的なゆとりを持つことが役員に求められます。

　　地方裁判所から滞納者が支払やすい方法などを考慮したうえで、判決を経て支払いをさせる。

　　　　そして、給与、滞納者の預金、家賃等を差し押さえすることができます。
　　　但し、その情報は確認していなければなりません。

「債権差し押さえ命令」の申し立て・・・・経費としては、５，０００円程度です。
受理されれば、滞納者と賃借人双方に、債権差し押さえ命令が送付されます。
この債権差し押さえ命令書をもって、会社からの給料を差し押さえできます。

　　※「債権差し押さえ命令」
　　　　　添付書類
　　 　　　請求債権目録（管理規約）
　　　差押え債権目録 ⇒ 詳細は、裁判所の相談窓口で聞いて下さい。
　　　当事者目録等

＊ 区分所有者又は占有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し
区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、又はその行為をする恐れがある場
合には、その行為の停止等を請求することができます。

1） 行為の停止

　　建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、共同の利益に反する
　行為をした場合は、その行為の停止、行為の結果の除去、行為の予防措置のいずれか
　を請求できる。
　　普通決議に基づき訴えを持って行為の停止を請求することができます。

２） 専有部分の使用禁止請求

　　義務違反行為による共同生活上の障害が著しく、行為の停止の請求では共同生活の
　維持を図ることが困難であるときは、特別決議に基づき、訴えをもって相当の期間、専有
部分の使用を禁止することができます。

３） 競売の請求

　　１）、２）では解決できない場合、特別決議に基づき、訴えをもって競売を請求すること
　ができます。
　　競売請求を認める判決が出たら、判決に基づいて裁判所に競売の申し立てをします。
　　この競売の申し立ては、競売請求を認める判決が確定した日から６ヶ月以内に行なわ
　なければなりません。

４） 占有者に対する引き渡し請求

　　義務違反者に対しては、特別決議に基づき、訴えをもって賃貸借契約等の解除及び
　専有部分の引き渡しを請求できます。

強制競売の目安は100万円と言われています。
厳しいようですが、このラインを超えると債権者の為にも競売の請求を検討する方がいいですね。ローンがあれば銀行が先に競売請求するでしょうけど。

>>10013 匿名さん
>１）事前準備
　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　次期役員案の選出（事前に了解を取っておくことが大切です）
　　　　　↓
　　　次期監事、理事候補案の選出

>>10021 匿名さん
>６．議案審議（代表例）
>　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
>　　　第１号議案 事業活動報告
>　　　第２号議案 収支決算報告
>　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　
　　　　１号案、２号案の質問、採決，承認

>>10021 匿名さん
＞第７号議案 役員の改選
＞役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）
　　↓
第７号議案 監事、理事の改選
　　次期監事、理事候補が承認されたら総会終了後、理事の互選で役職を決める。
　　決まった役職は総会議事録でお知らせする。

　　７．閉会

標準管理規約は単なるひな型であり、それに基づく
必要はなく、任意規定であればそれぞれのマンションで
規定すればいいんですよ。

2021年9月22日に個人資金でSBGの株を
取得コスト6500円で1千株仕込みました。
9月24日9時30分現在1株6600円です。
組合資金1万株で購入したことにして、
シュミレーションしましょう。
毎日資産の損益を出してください。
いま、中国の不動産バブルが破綻して世界の相場
は上下します。
ハイリターンハイリスク銘柄です；
勉強になります。リスクを恐れてはじり貧です。

　　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

>こういう記事が掲載されました。
築年数が経過し、管理組合と管理会社との関係性に亀裂が生じたマンションも少なくない。管理会社では近年、売り上げ拡大よりも利益を重視した経営にシフトしており、新築時から続いた管理委託契約を打ち切る事態も起きている。
マンション業界の調査やコンサル業務などを行うＮＰＯ法人「マンション管理支援協議会」（東京）によると、ある大手管理会社において、今年３月末までの１年間で契約打ち切りとなった件数は、戸数ベースで３万７千戸を超え、４年前の６・６倍に伸びた。

背景には、管理人や清掃員の人件費などが高騰しても、管理委託費の値上げを組合側に受け入れさせることが簡単ではなく、管理委託業務だけでは十分な利益を得ることが困難という事情がある。
修繕工事に思惑

管理会社のもう一つの収益の柱は、組合側から受注する修繕工事。同ＮＰＯによると平成２８年度、ある財閥系大手管理会社では総売上高約４４２億円のうち約６９％が修繕工事の売り上げで占められ、工事依存の傾向は現在も続く。

実際、このマンションでも昨年以降、老朽化した設備の補修などを目的に大規模修繕工事が計画され、管理会社側は２・３億円余りの予算を提示していた。

ところが、組合側では理事会が中心となって独自に元請け業者を公募。管理会社とは別の業者が約１・８億円で受注する見通しとなった。前後して今年春、理事会に反発した住民による役員の解任騒動が勃発。結果的に役員の残留が決まったが、まもなくして管理委託の終了が通告された。
ある業界関係者は「工事を受注できないのなら、無理をしてまで契約を続ける必要がないと、管理会社が判断することは一般的にはある」との見方を示す。

管理会社と管理組合は共存共栄が大切です。
それに管理会社の利潤については、適正価格でなければならないでしょう。
しかし、工事で利益を追求するという管理会社の考えは頂けません。
相見積もりを取るという管理組合の考えは当然でしょう。
だが、管理委託費の検討はすべきだったんではないでしょうか。

管理会社によっては、マンションの委託先を増やすために
委託管理費を現行よりかなり安くして組合に入っていき、その分の
マイナスについては工事で利益を出すというところ、特にデベ系では
それが顕著のようです。
委託管理費では赤字の状態でも工事でカバーできればいいという考え
なんでしょうが、それではまともな工事の発注はできません。
やはり、委託費と工事費からの収益は分けて考えるべきです。

管理会社が、滞納金を徴収する義務を負うものと思っている人は少なくないようです。しかし、管理組合が管理会社に委託した業務内容を記した「管理委託契約書」では、多くの場合、支払いが遅れている人に、管理会社が催促する期間や方法が定められているにすぎません。その期間は管理会社と管理組合との契約に基づき、通常3カ月から半年程度となっています。これは管理の責任は、管理組合（所有者たちで作った組合）にあるからです。マンションが管理会社の所有物で建物管理を行っているわけではないのです。

中国の不動産業者が一息つけそうな状況で株式市場が好感しています
早速利確します

>>10043
スレ荒らしはするな。

「マンションの空き駐車場に対する課税について」

　今まで税務署によって見解がバラバラだった、区分所有者以外の者に対してのマンション
の空き駐車場の賃貸に対する課税について、統一見解が国税庁より通達がありました。
　今後、税務署の立ち入り調査等が実施される可能性がでてきますので、十分検討と対策
をたてておく必要があります＞

＊収益事業に該当しない要件

①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。
＊法人税
　年８００万以下の所得に対し２２％、８００万超の場合は３０％。
＊消費税
　　１，０００万超の場合だけ課税される。
＊延滞税
　　納期限の翌日から２ヶ月を経過するまでの期間、７．３％、それ以降は、１４．６％
＊無申告加算税
　　納付すべき税額に、１５％の割合で賦課される。
　　自主的に期限後申告した場合は、５％に軽減される。

＊区分所有者の同居家族等が利用する場合は、外部使用とはいえない。（従来通り）
＊賃借人が利用する場合は外部使用である。課税対象となる。

>>10045
スレ荒らしは来るな。

中国の大手マンションでべの破綻を毛嫌いして
株が暴落したが、
社債の利払いをするとの情報で株価は一時持ち直した。
しかし、投資家の間では大手マンションデべの先行きを
不安視して株価は上下した。
その後米国の金融引き締めが来年中旬ごろではないかと
のパウエル発言とあいまって中国政府の大手マンション
デべの救済策が報道されて世界の株は急騰している。
私はこの機会に利益確定で売りに出した。
中国の垣大集団の他のマンションデべ大手3社も経営は
悪化している。
日本のマンション分譲デべトップ長谷工の経営状態を
比較すると雲泥の差である。
一昨日購入した1000株（組合資金10000株）取得価格
6500円は6632円である。
SBGは今が底と判断して仕込んだので結果はどうなる
でしょうか。予想して意見をください。
組合に貢献できるかどうかを占う投資です。

>>10047
お前の戯言には誰も関心は示さないだろう。
それに証券会社にしても、たかが1,000株の株主としてしか
扱われないよ。
いつの間にか組合資金10,000株投資しているとかうその書き込みが多い。
お前は消えろ。

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事 建設会社が対応する項目ではあります。
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 　　建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等
　※専門委員に工法、材料等の専門的な知識は必要ありません。技術的なことでどの工法が
　　いいのか、どの材料がいいのか等の選択は、設計コンサルタントや専門業者から詳しい説
　　明がありますので専門委員はそれを聞いて判断することになります。