シティタワー武蔵小山

ちょっと長いけど参考になったら幸いです。
タワマン２件目です。あくまでも私的な感想です。ちなみに住友不動産の方を購入予定。
住友不動産のシティタワー武蔵小山良かったです。
特にスカイラウンジやライブラリルーム、スタディルーム、高級感のある内廊下は最高。

管理会社が未定だそうですが安心できる同系の住友不動産関連じゃないと嫌です。
コスト削減して違うところの管理会社にまかせないでくださいお願いします。

公共施設には、品川区の出張所や包括センター(介護の申込関係できる所)や、図書館、
集会所を入れて欲しい。駅前だから住人だけでなく区民にも役立つマンショになれば便利。
テナントには、コンビニとスーパーを誘致してほしい。
地下からつなげて雨にも濡れずに深夜安心して買い物に行けたらすごく便利。

三井不動産のパークシティ武蔵小山もよかったです。
スカイテラスいいな。フィットネスもあるしね。広場がどんな感じになるんだろう。
テナントも住友不動産よりたくさん入るし楽しみ。パンフみたけどとってもオシャレ。
パルム商店街にも近くて便利で楽しそう。三井不動産にしなかったのは単なる好みです。
両方とも同じくらい良かったです。ご家族によって希望や好みが違いますからね。

それぞれの良さを出して相乗効果で良いタワマン地帯を期待しています。
さらに三菱地所に大成建設等４棟、駅の向こうにもう１棟できるとか。
目黒に近くて武蔵小山駅から徒歩１分に５棟とはスゴイことになりそう。
駅前の高校は偏差値高くてとても優秀だとか。

雨にも濡れないパルム商店街は、下町情緒が残っていて感じの良いいろんなお店があった。
しかもリーズナブルでとても美味しいお店がたくさんある。実際にいくつか入って食べた。
ラオックスが閉店するみたいでちょっと心配、替わりに同じようなお店入るといんだけど。

タワマンの周辺は植樹・緑化してライトアップなどで高級感を出してほしい。
春は、桜が咲いて冬は各タワマンの周辺の樹木にイルミネーションを期待します。
武蔵小山に高級感やステータスが加われば、温かみのある下町情緒の良さが残る２面性を持った素晴らしい街になると思われます。

オシャレで気軽に食べたり買い物するところもあって便利で、お祭りなどの行事もある
なんてワクワクする。

これが実際に三井不動産と住友不動産の両方見に行って正直に思った感想です。
再開発が完成するまで期間があり工事中はパッとしないと思うけど電線が地中化されて
道路がタイル張りになったり樹木がたくさん植樹されるとガラッと変わると思う。
今住んでいるタワマン周辺もそうでした。

三井不動産も住友不動産も武蔵小山のタワマンは、内廊下で、コンシェルさん付き、
２４時間有人管理、防災センター有。
防災センターは、大切です。現在住んでるタワマンで、テレビの地震速報よりも早く震度４の地震情報が放送されて各室内に入ったことがあります。恐るべし防災センター。
本当に地震が起きて揺れましたが先に心構えができていたので冷静に対応できました。

その他の共有スペースは、各会社によって違うのでそれぞれ家族のご希望にあった共有施設を選ぶといいですね。フィットネスは、メンテナンスにお金がかかるけどあったら楽しい。
気軽に行けて便利です。

あまり知らなかったけどこれからの武蔵小山って何気にいい感じの街になるんじゃないかと思ってます。(もちろん今までも十分良いのですが、プラスアルファが期待できます。)
ただ、どこの物件も高いと思う。最初から良くなることを予想して付加して
販売しているのかな。。。何年後かにぐ～んと上がるといいけど極端に下がることは
ないんじゃないかな、駅前１分だし。品川区っていうのがちょっとがっかり。
本当は、目黒区が良かった。でも再開発でタワマン５棟もたてられるこんなに広い敷地ないから仕方がない。これからの伸びしろに期待します。

林試の森公園徒歩約７分で行けるのもいいなあ。実際行ってみて良かった。
マイナスイオンたっぷり浴びれた。大きな木の下でお食事しているファミリーもいた。

いきつけの美容室でお父さんが不動産屋さんのスタイリストさんが
「武蔵小山は、良いと親父が言ってた。僕もそう思う。買いだね。」って言ってました。

みなさん、どこを買うか予算にもよりますが早めに行かないと出遅れちゃうんです。
何回も出遅れて失敗したので今度こそはと第１期に朝早くから行って、上記の理由で
住友不動産の武蔵小山に決定しました。
住友不動産のエレベーター４基は心配だけど専門業者が統計に基づいて出した結果で
しかも昇降速度が速いんだそうです。
今住んでるタワマンは、エレベーターが６機、非常用３機、他いっぱいあるけど管理費や
修繕費がかかります。それでも現在のマンション最高なので賃貸に出す予定で、売らずに取っておきます。

あとは、せっかく住友不動産特有の重厚感のある内廊下なんだからメールボックスちゃっちくしないで下さいね。銀色のステンレスのはむき出しは団地みたいで嫌なのです。
床の絨毯とマッチした落ち着いた柄で鍵が感知して自動で開くようにしてください。（宅配ボックスもです。）お願いします。<(_ _)>

下町情緒が残るパルム商店街は活気がありました。感じのいいお店ばかりでした。
歩いている人達は老いも若きも男女各年齢層バランスよかったです。
雨の日も濡れないのがいい。ファーストフードやオシャレなお店、美味しいお店もあった。

建物や設備は好みがあると思うので５棟も建つのですからご家族の希望にあった物件がみつかるといいですね。

正直に思った感想を書いたのであまりけなすような書き込みはご遠慮お願いします。
本当に真剣に考えている方々の参考になればいいと思っただけですから。

素人なので専門的なことはわかりません。あくまでも一個人の感じたままの内容です。
武蔵小山はお祭りや行事が多いと聞いたのですが、実際どんな感じかわかる方いたら教えてください。

あと林試の森公園の楽しい利用の仕方や戸越銀座への近道もわかったら嬉しいです。
地元の知る人ぞ知る、パルム商店街のおすすめ店も知りたいです。

タワーマンションは30年後にスラム化で社会問題に発展「国交省幹部」の懸念
https://www.dailyshincho.jp/article/2018/01090630/?all=1
「インターネットで『タワーマンション　問題点』と検索すれば、様々な専門家が『安易な購入は危険だ』と注意喚起する記事やサイトがヒットします。それでも人気は高止まりです。法人や外国人投資家が投資目的で購入したり、相続税対策もあるでしょう。とはいえ、眺望や通勤の便、はたまた社会的ステータスに魅力を感じる人も依然として多いと考えられます。そこで購入を検討している方々には声を大にして言いたいことがあるのです。それは国土交通省の幹部が30年後、タワマンの資産価値下落と、それに伴う周辺地域のスラム化を本気で懸念し、国として対策を講じる必要性を感じているということです」



夢の「タワマン」からまっ逆さま…　住民から“修繕費が足りない”の悲鳴が上がるワケ
https://www.dailyshincho.jp/article/2018/05190801/?all=1
これから大きな混乱が

「日本の建築業界の技術力があれば、タワマンを建てるのは十分可能でした。しかし、大規模修繕については業界全体の経験値が低く、いくらかかるのか予測が立てられていません。初期のタワマンが一斉に1回目、2回目の大規模修繕を迎えますから、これから大きな混乱があると思います」

　そう語るのは、建物診断設計事業協同組合の山口実理事長だ。さくら事務所創業者で会長の長嶋修氏も、

「増えはじめた2000年代前半、タワマンは解体できないのではないかと言われた。それでも建て続けたくらいなので、建てたあとの修繕費用など検討事項に入っていなかった」



修繕費用は110億円超…　金食い虫「タワマン」のスラム化懸念、その対策例
https://www.dailyshincho.jp/article/2018/05200802/?all=1
「小規模なマンションでは修繕工事費の9割が外壁補修ですが、うちでは1割ほど。タワマンでは圧倒的に設備修繕に費用がかかります。うちは外壁補修は十数億円でできるのに対し、ポンプやエレベーター、給排水管の交換などには70億円近くかかってしまいます」

　ケタが違うのだ。

「最初の30年は、毎年の平均支出額が1・9億円ですが、31年目からは2・5億円もかかり、50年全体でかかる費用は計画上で110億円を超えます。そこで分譲当初は1平方メートル当たり85円だった積立金を、5年目に均等積立に移行して同230円にまで引き上げました。段階増額方式だと値上げのたびに総会で決議にかけ、過半数の賛成を得なければならず、住民の反対で予定通り値上げできないリスクも伴うからです。結果、1戸平均で月6000円が1万7000円ほどになって、管理費など諸々含め、月に4万円ほど支払っている住戸が多いですね」


タワマンの現実…マンション２０２０年問題
http://www.yomiuri.co.jp/fukayomi/ichiran/20161017-OYT8T50050.html
　フィットネスジムやプール、カフェにパーティールーム……。眺望やセキュリティーの高さと並んで、購入前に目を奪われがちなのは、共用施設の豪華さだ。前出のメリットを尋ねるアンケートでも第４位に挙がっている。

　ところが、これらの施設はその運用や維持管理の費用を月々の管理費で賄うことになる。費用が賄えず、ジムやプールが閉鎖に追い込まれ、分譲時の付加価値がむしろマイナス資産として評価されている物件もある。これが、後述する費用問題にも大きく関わってくる。

> ●タワーマンションのメリット

> ①タワーマンションは、ほとんど例外なく免震構造や制振（制震）構造で建築されているので、大地震が来ても揺れが小さく、家具の転倒による怪我など二次災害に遭いにくい。

→大きな地震に耐えたとはいえ、免震装置そのものは疲労しますし、半永久的に持つものでもありません。
また、大規模な地震では大きな余震がかなりの回数にわたって繰り返し発生します。免震装置の中には、エネルギー吸収能力が衰えてしまうもので出てくるでしょう。そうした装置をいつ、どのような方法で交換するのがベストなのかという課題は残ったと考えています
http://www.taisin-net.com/solution/special_issue/87lvn70000018cso.html

→ 一方、免震のように静的荷重を受ける状況下では、建物の変形を抑えるのは剛性しかありません。
ですから、剛性があまり低下しない方が変形を抑制できますし、逆の場合はどんどん変形が進んでしまいます。
免震は、打たれ弱く脆いと言えます。
基礎固定の場合は、塑性化が履歴減衰の増大となり変形を抑制する方向に働きますから、冗長性という観点からは基礎固定の方が一枚上手です。
この現象は、最初にお話した建物の地震応答解析結果の意味するところと合致します。
以上が、過渡応答でも定常応答でも共通して見られる免震の応答特性なのです。
免震の建物は一度壊れるとどんどん変形が進んでしまいますから、免震の建物を塑性化させる設計は好ましくないということになります。
https://www.sein21.jp/NewSeinWeb/TechnicalContents/Kikuchi/Kikuchi0104...

> ②災害対策も充実しており、ライフラインが切れたときのために非常用設備（72時間自家発電装置・太陽光電源・飲料水生成装置・簡易トイレ・かまどなど）も充実している物件が多い。

→さらに、地震で停電や断水になった場合、エレベーターが使えなくなるので外出は難しいですし、水を一階から高層階まで運ぶのは相当苦労します。地震だけでなく、火事が起こった時に逃げ出しにくい事も大きな問題です。こうした災害は滅多に起こらないとはいえ、万が一の災害へ対応が難しい事が、タワーマンションの大きなデメリットといえるでしょう。
http://rh-guide.com/hudousan/tower_man_demerit.html


> ③タワーマンションは、大抵が戸数300戸以上の大規模な物件なので、ホテル並みの豪華な共用施設がふんだんに用意され、またコンシェルジュを置いて住民サービスに当たるなど、付加価値の高い物件が多い。

→ところが、これらの施設はその運用や維持管理の費用を月々の管理費で賄うことになる。費用が賄えず、ジムやプールが閉鎖に追い込まれ、分譲時の付加価値がむしろマイナス資産として評価されている物件もある。これが、後述する費用問題にも大きく関わってくる。
http://sp.yomiuri.co.jp/fukayomi/ichiran/20161017-OYT8T50050.html?page...

> ④既成市街地の駅前再開発の一環として誕生することも多いので、ペデストリアンデッキで駅まで繋いだものもあるなどアクセスが良いことに加えて買い物施設・飲食店も充実していることから、生活利便性が非常に高い。

→私も駅前に住んでおりますが、部屋によって騒音の度合いは大きく違います。
電車と反対側の部屋はほとんど気になりません。駅側は神経に障るくらい騒がしいです。
騒がしい駅側にはリビングがあるのですが、逆にリビングで子供が騒いでもテレビを大きくしても電車がうるさいので大丈夫という変な安心感も・・・
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/15656/


> ⑤多くは20階以上の高層階に限ることですが、都会の喧騒から遠い住まいであることも長所。窓を開けると、はるか下を走る車が小さく見えますが、騒音は殆ど聞こえて来ない。

→そもそも、タワマンの高層階に住めば、少なくとも地上から15m以上は離れた場所で生活することになる。そこで危惧されるのが、抑うつなどの症状だ。
　建設省建築研究所（当時）の渡辺圭子教授が1994年に発表した論文「集合住宅のストレスと居住者の精神健康」は、「高層集合住宅はその高さゆえに、外の明るさ、雨の音、樹木の緑といった外界による刺激が乏しい」と指摘する。
　また、感覚遮断研究では「刺激を極度に絶たれた被験者は無気力、抑うつなどの症状に陥りがち」だといい、渡辺教授は、高層階でもそれと同様の傾向が表れるのでは、と類推している。
　さらに、高層階での居住は「流産率が高まる」との報告もある。公衆衛生学の権威で『コワ～い高層マンションの話』（宝島社）の著者である逢坂文夫氏は、94年の研究「住居環境の妊婦に及ぼす健康影響について」で「高層階の居住者ほど流産の割合が高くなる」と発表しており、10階以上の高層階に住む女性の流産割合は38.9％に達するとしている。
http://biz-journal.jp/2017/08/post_20285.html


> ⑥タワーマンションの足元には広いオープンスペースがあって、都会とは思えない庭園が設けられるケースが多いもの。これは、出入りの際に住民に潤いを与えてくれる。また、中低層階の住戸では、その緑の景観をリビングから楽しむこともできるはずです。

→　エントランスまわりの噴水や滝は、見かけは豪華だが水垢などがたまりやすく、定期的な清掃が必要だ。水道代やポンプの電気代もかかる。風が強いと近くの1階の住戸に水しぶきが飛んで洗濯物が濡れ、クレームの原因になる。

　もっと怖いのは事故だ。幼児が水路でうつぶせに倒れると、3㎝ほどの深さでも溺死してしまう。そんなこんなで、やがて運用を止めるマンションが少なくない。

　大規模な新築マンションで一時、流行った温泉施設は最近はまったく見かけなくなった。お湯を沸かすボイラーや循環ポンプなどのメンテナンス、清掃や冷暖房におそろしくコストがかかり、それでいて利用者は少ないからだ。

「イニシャルコストもランニングコストも大変高価なのです。ある住宅評論家が、『あれはゴルフ好きの男性の発想だ』と言っていました。ゴルフが終わってから仲間で入浴するのは楽しいかもしれませんが、同じマンションに住む住人どうしが一緒に入って何が楽しいのでしょう。特に女性は、ご近所の人に自分の裸など見せたくないはず。入居者のニーズを調べてつくったというより、広告宣伝の目玉にするためにつくった、まさに『客寄せパンダ』の典型です」（碓井氏）
https://diamond.jp/articles/-/152820


> ⑦眺望という無形の付加価値が付いてくる（住戸位置によって異なるものの、富士山や東京タワー、スカイツリー、レインボウブリッジといった魅力的な光景をリビング内からいつでも見ることができる）。これが最大のメリット・魅力となっている。

→特にベランダがある部屋からだと、ベランダの囲いが鉄パイプでない場合、部屋に入って椅子に座ってしまうと、何の眺めも見えず、空しか見えない。

また、１階から３階くらいならまだいいのですが、高層階に住んでいると、緑や木々が全然無く（または見えず）全然季節感が感じられないんですよね。
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1040584415