ザ・パークハウス 文京千石一丁目

確かにあの囲まれ感で強気だなぁと思った。緑が生い茂ったら虫と落ち葉で大変な上に鬱蒼として暗そうなイメージしか湧きませんでした・・・

はい、消えた！
さいなら〜

お隣の老朽マンションはともかく、隣が千石緑地って、そんなマイナス要因？

虫ってなに虫が出るの？

セミとかうるさいかもね。

セミはそこらじゅうにいるけど。。

セミの声とは懐かしい。
実際、うるさいイメージはありますが。
避暑地で過ごした時、その騒音に悩みました。

実際に、夏の蝉が鳴くと面白くもありうるさくもあります。
結構、開発とともにいなくなる気もしてしまいますが。
避暑地でも千石でも、実際に現地を訪れることが大事です。

劇画タッチの間取り図やめてもらえますか。

グランドオープン前の間取り図はどこの会社もこの描き方だよ。

ここの小学校の学区は明化小学校ですか？
ジオは林町小学校かな？
どちらかというと林町小学校の方がいいのかなあ

管理費や修繕積立基金自分たちには高すぎました・・・近くの物件と比較していましたが、管理費も内廊下のマンションより高いしなぁ。価格の魅力が薄れましたわ

そうなんですね。けっこう意外です。
ローン以外にも月々費用がかかるのですね。

これから行くところだったので、大変参考になりました。

管理費や修繕積立金をケチるようでは、マンション購入自体を考えざるを得ませんな。

>>73 マンション検討中さん
ローン以外に月々の費用がかかるって知らないなら、もう少し基本的なこと知るまではモデルルームは冷やかしのつもりで行った方がいいよ。買う気で行くと営業に良いことばかり並べられてカモられるだけ。新築マンションなら月々とは別に修繕一時金で纏まった費用がかかるし、登記手数料だって馬鹿にならない。毎年固定資産税だってかかるしね。

外観も良いですし、天然石を使っているという事で高級感のある物件ですよね。なかなかありません。

しかも、交通面も充実しているので快適に生活出来る立地環境は文句ありません。

あとは価格で折り合いが付くくかということでしょうか。

安くはないよ。

不忍通りのセットバックと、将来必ず行われるであろう真ん前のマンションの建て替えを考えると、私にはあの価格帯は出せないなぁ。
マンション新しくしたら同じ場所に建ててくれない気がする

隣地の建て替えの心配をしてたら都心では買えないね。サヨナラ。

大手町丸の内ユーザーには便利だと思いますが、エリアによっては都心でも出にくいですね。

大手町丸の内ユーザーが46組購入すれば終わり。

ここ、全戸分の宅配ボックスがあり初だと、ニュースになってますね。

あれは便利だな。

ここもジオも、谷底低地ですよ

今どき、谷底とかそこまで気にするかね。それよりも今は圧倒的に駅からの距離が重要。
一戸建てしか選択肢がなく、専業主婦ばっかで老人も多くなかった時代は、
日照通風の観点からも高台の一戸建てに圧倒的アドバンテージがあったのは事実。
だけど、今は都心はマンションが中心、共働きと老人ばっかですからね。
マンションの中高層階なら日照通風もあるし、駅から近ければ近いほど共働きも老人も楽ですからね。
都心駅近ニーズの高まりと、共働き、老人の増加は密接にリンクしている。
昔と時代背景が大きく異なるんですよ。
気になる地盤も一戸建てと違ってマンションは支持層まで杭をちゃんと打つから問題ないでしょう。
ていうかここ、そこまで谷底じゃないと思うけど。
いずれにせよ、ここの駅からの近さはメリット大きいと思いますよ。

問題は、ここより千石駅に近い、似たような規模感のマンションが結構あるので、
リセール時には競合が多いことかな。
あと、背後のマンションとお見合いになること。
緑地に面するのは端っこの一部住戸だけでしょ？

千石一丁目のほとんどは谷底低地で盛土しています。
もちろん、ここよりうんと地盤悪い所なんて他で山ほどあるのでそこまで気にしなくていいのですが。

ここ思ってた以上に梁が多くて個人的にはアウトだわ

どこも似たり寄ったり。
アナタ、いいとこ買えるといいな？

行ったあとにパンフレットを見てて
気づいたのですが、
不忍通りの計画道路が敷地面積にかなり
入っていますが、もし、
計画道が進むとなると、
容積率がオーバーになって、
将来売りにくくなってしまうのでしょうか。

はじめから接収される前提であれば大丈夫ですが、ここはどの程度計画道路に入っているんですか？

ちゃんと告知をすれば普通に売れると思います。

本当ですね。気づかなかった。
敷地面積840.08平米のうち119.78平米が都市計画道路の区域にかかりますと概要に記載されてますね。
万が一、都市計画道が実行される時は
容積オーバーで売りづらくなりますね。
将来、中古で買う人はローンも通りづらいだろうし。
何か対策されてるのだろうか。

詳しくはレジデンスギャラリーで確認するのが良いと思います。

不忍通りは都の優先整備路線「都ー１９」に入っているのではないでしょうか。
計画では平成28年度から平成37年度までで優先的に整備すべき路線とされているようです。

計画道路に接したマンションを計画するときには
セットバック後の敷地を基準（前提）に本体部分が設計されると思います。
敷地・フロア概念図から想像するに当初は不忍通り側にある空間（非本体部分）が
道路拡張後はなくなり歩道とエントランスが接するような感じかと
思います。

実施されれば車道が広くなり、歩道もゆったりして
もしかすると電線も地下化されていけばより良い環境になるでしょう。（想像）

CGにあるエントランス前の壁門？みたいなのと、植栽がなくなるんですかね
植栽は印象良いから無くなると見た目は残念ですが

文京区のしかも駅近、宅配ボックスは良さげなので少し興味があった＆暇だったので調べてみました。
ド素人のざっくり超概算なので、誤りがあればガンガン指摘してください。

このマンションの建築延べ床面積が分からなかったのでググると、3,939.80平米のようです。
この延べ床面積には容積不算入になる廊下部分等の床面積も含まれていると推察されます。
廊下部分等の床面積を除く容積対象の延べ面積は大体3,000平米くらいでしょうか（他のマンションと比較してのイメージなので全く根拠ないです。）

次に、敷地面積840.08平米ですが、不忍通りから30ｍ、つまり敷地全体は容積率400%なので、容積上許容される床面積は3,360.32平米です。

また、仮に>>93さんが仰るようにセットバック後の敷地を基準に本体部分が設計されていると仮定すると、
840.08平米－119.78平米＝720.30平米が容積算定上の敷地面積になりますから、容積上許容される床面積は2,881.20平米です。

以上をふまえると微妙なのですが、セットバック後の敷地ではなく、敷地面積840.08平米をもとに容積計算をしているのではないかと個人的には思います。
こればっかりはモデルルームで聞いてみないとはっきりしないですね。

余談ですが、都市計画道路が敷地に含まれる＝重要事項説明での「都市計画道路の収用後、現況と同規模の建物が建たない可能性があります」の記載があるからといって、それが全て問題になるとは思っていません。
道路にとられる面積の大きさによって影響が実は全くなかったり、あっても微々たるものだったりします。

これは個人的な意見ですが、容積不算入の対象も国の政策によって最近の宅配ボックス等どんどん拡大しているので、少しくらい容積オーバーがあったとして気にしてもしょうがない気がします。
容積オーバーが問題になるのは建て替えの時ですが、将来の法、条例等の規制なんてはっきりいって予測できませんし、
最近発表された東京都の玉突き建て替え政策を見ても、いくら文京区といえども、建替えのためにはむしろ規制は緩和されるとみるのが適切かと思います。
ちなみに、中央区なんて今更マンション容積緩和やめちゃって大量の既存不適格マンション発生させようとしてますが、将来それらのマンションが建替える時はまた容積緩和するでしょう。
要は容積なんて政策次第でどうにでもなっちゃうという事です。

そもそもマンションって容積がかなり潤沢に余ってないと持ち出し無しのスムーズな建て替えなんてできないって聞きます。
さすがに敷地の半分道路にとられちゃうとか、高さ規制で建替え時は半分の高さしか建てられないとかだと厳しいと思いますけど、端っこの一部とられるくらいなら、建替えの事とか気にしても意味無いと思います。
旧耐震で建替えると現況の半分未満しか建ちませんみたいなハードな既存不適格でない限り、ローンも全然問題無いと思います。
このあたりは結構個別性が強いと思うので、新築でも中古でもちゃんと確認はしておいた方がいいとは思います。

ただ、このマンション、直感的にちょっと道路の割合が多い気はします。敷地が道路に面してる部分が長い長方形だからでしょうか、敷地の約１４％がセットバック部分ですからね。
いずれにしろちゃんと説明してもらわないとですねー。そのうえで納得できるレベルならいいんじゃないでしょうか。
（モデルルーム行くまでの興味はないので誰か行った人教えてください。）

参考になりました。

アナリストの年初の日経平均の予想高値は２万５０００円～２万７０００円でしたが、真逆で大ハズレの状態が続いてますが、何と思ってこんな予想をしたんですか？
いったいいつになったら予想通りの２万５０００円～２万７０００万円になるんですか？

>>95: 通りすがりさん　
> セットバック後の敷地ではなく、敷地面積840.08平米をもとに容積計算をしているのではないかと個人的には思います。

100％そのはずです。収用は、タダで土地を取られるのはでなく、ちゃんと補償額をもらえます。それを個人に還元するか否かは管理組合次第のようですが、損得計算ではマイナスにはならないかと思います。

> 容積不算入の対象も国の政策によって最近の宅配ボックス等どんどん拡大しているので、少しくらい容積オーバーがあったとして気にしてもしょうがない気がします。

確かにそうです。容積不算入はもっともっと多いですよ。地下階、エントランスホール、共用廊下などなど、かなりの割合になります。

三井さんのブランドをけがさない様にきちんとやってくれれば買う人はいるでしょう

この物件、三井ではなく三菱では？

三井より三菱のが真面目な印象。
商売は三菱より三井のが上手い。

意外と人気なんだな。

大手町まで１０分で着くってかなり大きいと思いますよ＞意外な人気の理由

こちらのスレッドで初めて知ったのですが、
容積率って共用通路とか入らないって知らなかったです。
敷地提供がある場合は
その後のことも考えて行われているのだなぁ。。。当たり前だけど。そうじゃないと、いざ建て替えしなくっちゃみたいな時に困りますね。

明日、抽選ですか。

>>105 通りがかりさん
この辺りの定義によるが、新大塚、茗荷谷、千石を結ぶ三角形の中は絶えずどこかでマンション作ってるよ。別に珍しいことではない。住宅地だからオフィス需要なんて無いし、大型開発も無い。商店街もスーパー一つあれば足りるし、これからここらで戸建て買うのは狭小じゃないと難しい。相続された土地に子供が住まないなら何軒かまとめてマンションにするか駐車場位しか使い道がないのよね。

売れるから作るのだろう。

>>106
とはいえ、千石ではもう当分出ないだろな。
特にファミリータイプは。もう土地が無い。

オリンピック前ってのはわからんが消費税増税前にってのはあるかもね。
ただマンション屋なんて作り続けてないと死んじゃうんだし、土地があれば買うし作るんだから、こちらが想像するような高度な戦略なんて無いんだと思うよ。

>>109
地所レジ、ジオ、あともうひとつ。
これ以降という意味で書いたのだが、、、

あとオリンピック前までに売り切りたいと推理する根拠はなに？

消費税が上がったところで、建物価格を10%にて売ればいいわけでね。

>>98 周辺住民さん

最近ではルフォン文京本駒込が道路拡張後は明らかに容積率オーバーの既存不適格になる予定のマンションでしたね。
価格にも反映されていてお得でしたが…(既存不適格が問題になるのは建て替えのときくらいだし)

んなもん、年数が経って条例が変わったら軒並み既存不適格やん。文京区も既存不適格だらけやん。ルフォンだけやないって！

既存不適格、ハンパないって！

土地の基準地価が発表され、都内では全域で価格が上昇。商業地では再開発地域が、住宅地では交通インフラが充実してきた下町エリアで顕著。

道路拡張もキレイに整備され、物件の資産価値も上がるかな。てへっ！

まあ、道路拡張については良いことですし、その後が不適格になるとしても例えばまっさらから建て替えをするわけでなければ、現状そのままでやっていけるのですから
特段暮らしていて問題になることもなく、ということになってくると思いますよ。
資産価値が上がるかどうかは、
オリンピック後の日本の経済状況によるものが大きそうですけれど。

永住するつもりなら資産価値はさほど問題にならずだがね。

売れてるなここ。

そして静かになった。

確かにここは静かですね。住環境も静かそうで良いですが。

物件価格が安なったら買おうかな、、なんて考えてると、イザ安くなったら自分ちも安く売らなきゃだもんな〜

バルコニーが緑地向きとはいえ交通量の多い不忍通り沿いなのが懸念

↑
懸念もなにも、、通り沿いが検討外ならば他行けよ。

事業協力者とはなにか影響ありますか。
住戸の多くを占めているので心配になってきました

参考：
事業協力者のいるマンション
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46321/

＞＞126
53戸のうち７戸が事業協力者というのは、
多くを占めてる。とはいい難いですが。何か？

仙石は文京区の中で安い地域だな

文京区に仙石なんてとこねぇわ。

人気ないんかな？

いやいやもう終わるんじゃね？

あとちょっとや

目の前の緑地を謳っているので気になっていたのですが、
チラッと見える程度で、目の前が開けるほどではないです。
目の前にマンションが建っているので解放感は望めないし、一部緑地が見える住戸があるみたいですが、価格が高いです。
そもそも目の前に緑地を望む人たちって、千石という場所と、不忍通り沿いという立地を選んでいいのでしょうか？

駅近だけど、三田線ユーザーってそんなに多いですか？
駅からのアプローチは道がガタガタです。
外観は黒に近いダークグレーで目を引くかも知れませんが、暗く感じる。これは好みかな。

あと担当者の感じが悪かったので、マンションの格を落としていると思います。

駅も近いし値段も一般人が買える値段に収まっているし悪くないと思うんだけどね。

マンションの格ってなに？

まずは、
感じ悪かったのはオマエじゃねぇか？

>>134 匿名さん
価格は今の文京区の中では妥当かと思うけどな

妥当とは何？
どこに何の基準があるのか？

>>134はまず駄目って結論があって、後から無理矢理理由つけてるように見えるね。たぶん本当の理由は担当者が気に入らなかったってとこだけだと思う。

つまり客扱いされなかったワケだ。
買えない客とみられたのね。

玄関前宅配ボックスって、セキュリティゾーンに入ってこないといけないと思うんですけど、どうやって中にはいってくるんですか？
お届け先の人がいないと入れないともうのだけど。
ここはコンシェルジュさんとかがいるマンションなんですか？そうだとすれば入れるのはわかります。

ここの裏手を歩いてみたけれど南側は結構いい日が当たっていたね。街道の北側で日当たりがすこぶるいいお向かいの商売敵か、住宅地側で若干後ろのマンションが邪魔だが騒音や排ガスの影響が緩和されていて、風が気持ちいい日は窓を全開できそうなこちらか、究極の選択だね。信号を渡らずに千石駅に出れるのは僅かな差だけどこちらに軍配があがるかも

>>142
宅配業者がICカードキーを持っていて家の前まで入れる。その代わり不特定多数ではなくて特定の業者のみ契約してキーを受領する仕組みだからさほどセキュリティー的に問題にはならないよ。ただ最近通販の宅配はいろんな業者が来るんで、不在者票がいらなくなるということはないだろうな。宅配ボックスが少なくてすぐ一杯になっちゃう所もあるので、これは結構便利だと思う。

同じ高い所でもスーパーから遠かったり高低差があったりしてイマイチ買い物が不便な物件は多いんだけど、ここは近くに文京グリーンコートがあって高低差もほとんどないのでかなり便利なんだよね。

管理費、修繕費がえらい高いね。ここ。お向かいの内廊下の物件よりお高い。その分だけ万全盤石の体制であるってことなのだろうか。

修繕積立金は安けりゃいいというものでもないからね
管理費は独自仕様の玄関前宅配ボックスとかの費用も計上されていると思うので少し高いかも

まあ高台で駅からも近い高級住宅街で値段も安いし、価格も低層階はこなれている。裏側のマンションもお見合いとはいえガレージを挟んでいるのでそこそこ離れているのでコンニチワ感は乏しく日当たりもおかげでさほど悪くはない。まあ個人的にはもっと駅近が欲しいので今回は遠慮するけれど、買っていい物件なんじゃないだろうか。

今回買おうと思っています。

決め手としては、文京アドレスにしては価格が安いと思っていますが、皆さまはいかがでしょう？

パークハウス文京本駒込と比較すると値段が高く感じますが、駅近だから高いのですか？

駒込と千石。
値段がまったく同じなワケが無い。

ここを買う人は大樹園マンションの部屋も買い占めておいて建て替えに備えたらどうだろうか？前の敷地を拡幅で取られても建て替えできるかも

本駒込と千石、どっちが高い？

最高価格は大して変わらないけれど、最低価格帯は明らかに本駒込の方が高いみたいだけど。
一棟全体の総額は本駒込の方が高いんじゃないかな。あと坪単価とかも相当な差があるよ...でも悪い事じゃない、買える値段に収まっていることに、感謝している人は多いと思う

千石と本駒込、総戸数が違うよ。

５〜6分も歩けば六義園という場所、悪くないんだけどね

だれが悪い言うた？

ここは一橋徳川家下屋敷のあった地域。江戸を去り水戸に戻る際に下屋敷の一部を売却したとのことなので、ひょっとしたらここも元々は徳川御三家の下屋敷の土地の一部だったかもしれないね。誰か調べないかな。

↑みんな知ってる。

残り13戸そのうち4戸来週に決まるみたい。。予想以上に好調ですね。