こちらは居住者及び賃貸オーナーの方専用の掲示板です。
周辺及び共用部分の情報交換や、専有部分の設備について、管理組合・自治会、
生活全般の情報共有（勧誘・販売業者対応等含む）に有意義に活用しましょう。
検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/586956/
[スレ作成日時]2018-01-30 06:10:47
こちらは居住者及び賃貸オーナーの方専用の掲示板です。
周辺及び共用部分の情報交換や、専有部分の設備について、管理組合・自治会、
生活全般の情報共有（勧誘・販売業者対応等含む）に有意義に活用しましょう。
検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/586956/
[スレ作成日時]2018-01-30 06:10:47
>>739 住民板ユーザーさん4さん
そうですよね。ナナメ駐車と右寄り駐車は、多いですね。
以下は規約にも関連した基本マナーです。(以前から投稿もありましたよね)
１.中央部に整列し駐車。
２.ドアミラーの格納。
３.車輪止めに接する迄バックする。
いずれ注意喚起して、マナー違反には個別に働きかけるでしょう。
このマンションそのものは、とても気に入って暮らしています。
騒音や共用部の実態は、入居前には分かりにくいものです。
当たり前ですが、入居してしばらく生活してから、知ることになります。
共用部の規約違反、特に駐車場の走行マナーや駐車ルールは、ほんの一部の方に改めて頂ければ解決すると思います。
騒音問題も、躾や室内での暮らし方に関わるので面倒です。
ただ、注意喚起のやり方を根本的に変えないと改善しないように思われます。
貼り紙や議事録を全く見ない人や、この掲示板を知らない人が、意外と沢山存在するような気がしています。
平日の朝にエレベーターホールから出入口あたりに
お子さん達や若いママ達が、沢山かたまって集まってます。
出勤や外出時に通りにくくしていますので気をつけて下さい。
何度か言いましたが、本人達は邪魔していることに全く
気づいていないらしく、平日はずーっと歩行妨害されています。
月曜の朝から勘弁して欲しいよ。
後学の為、以前から複数の管理会社に、個人の立場でヒアリングをしています。
その内容をほんの一部ですが、ご紹介します。
● 規約の運用について
・理事会及び組合の意向を確認した上で、ジャッジし行動するのが、大原則。
・共用部・ポーチ部分・ベランダで、明らかに物件の価値を毀損するようなゴミの山積みがあったら、撤去を最終着地点として対応する。
・ベビーカートや高さがせいぜい20cm程度の置き物や宅食サービスの容器などは、利便性や快適性に配慮して許容範囲とするのが殆どです。
・解釈が変わる場合は、貼り紙掲示の前に、必ず理事会で審議します。
● ヒビ割れ等の対応
・目視確認出来たヒビ割れや駐車場のオイル汚れは、直ぐに状態確認をして、売主と連携して修繕案を理事会に提示します。
・発覚・提示・理事会での審議の都度に、状態確認を行うので経過観察を兼ねる事になる。
・その過程で２から３ヶ月を費やす場合もあるが、徒らに時間をかけても状態悪化と、居住者の不快感やツマヅキ事故を招くので早期に対処します。
(放置すればそれだけ悪化とクレームを促進するだけ)
● 管理費会計の予算案の書式について
・創業当初から、管理費会計の予算案には「増減額」「前期比」の判断指標は、全物件で表示しています。
・それが表示されない予算案がまかり通る筈がない。
(と私と同様の見解を示す会社ばかりでしたよ。当然ですが)
● 専有部の不具合について
・専有部とは言えど、仮にも不具合が起きたら、発生内容と件数と程度と初動対応は、可能な限り初期発生時から把握して、まずは理事会にご報告し、最終的には組合員に周知します。
・売主や施工会社との資本関係(同系列のグループ企業か否か)で、対応が変わる事は無い。
(むしろ、同系列の売主には厳しく対処します)
＞＞746 匿名さん
ＳＨＣの業務内容が、同業他社と比較して異質・特殊なモノだという明確な証左ですね。
ＳＨＣが、その特異性を 自覚出来ないのは、自己検証システムが無い／機能していないからですかね。
通常は、特に管理会社等『 一般顧客に接する サービス提供型の企業 』は、市場評価の検証の為
定期的に自社のポジション検証・顧客（既存/新規）からの評価の分析・市場調査等を行いますが。
そんな自己分析なんぞは、実施していないのでしょうね。（実施していたらこんな事態にはならない）
つまり、既に現象は顕在化しているが、会社側の自主的な業務是正や改善・軌道修正は期待出来ない、
そして、今まで同様に暴走や迷走が始まったら止められないってことですね。
＞＞745 匿名さん
一般的に管理組合は第１～２期において、多角度からの経費節減を試み取り組みます。
予算案に用途不明の修繕費や●十万もの予備費を計上する前に、経費削減を模索するのが鉄則です。
組合の唯一の代表機関として、管理会社 都合の『集金システム』によって、
不要な経費が各組合員から徴収されていないか確認し改善します。
具体的にはまず、ＳＨＣが東急コミュニティー（以下東急Ｃ）等に再委託
（二次委託＝丸投げ）している業務は、速やかに【組合からの直接委託に切り替え】を行います。
東急Ｃ等の二次委託先は、既に２年間も点検作業を行っているので、切り替えによる不利益は皆無です。
単純に、商流（依頼の行為・発注や結果報告等の情報・帳票類・代金の流れ）が、変わるだけです。
つまり
● 現 状：組合 ⇔ ＳＨＣ ⇔ 東急Ｃ ⇔ 点検業者
● 変更後：組合 ⇔ 東急Ｃ ⇔ 点検業者
規約にも明記されていますが、理事会がＳＨＣに【丸投げから直接委託への切り替えたい】と
明確に意思表示・指示すれば、ＳＨＣの協力が得られます。
今まで、それ【再委託業務の確認と見直し・経費削減】を一切行わなかったが、
第３期では是非実行して頂きたい。
ＳＨＣに指示するだけで、いとも簡単に、【仲介マージンの搾取】を止められる。
丸投げによって発生するＳＨＣの売上げ（利益）分を、毎月毎月 徴収されずに済むのです
そうして捻出した資金を、懸案事項の実現にコスト投下すれば、生活環境もより快適になりますよね。
具体的には、共用部照明の調整に不備がある配電設備の改良工事に充てる。とか
メールコーナーに、掲示物の差し替えが簡単に行えて、美観も利便性も高まる便利なボードを設置する。
需要は月間500本も無いのは明白だが、懸案の自販機をサブアプローチの空きスペースに設置する際の
配線工事や、ＡＥＤのリース費用に充てる事も可能です。
経済環境が厳しく先行き不透明な中で、各組合員の毎月の支払いを減額するという選択肢もあります。
他にも投稿がありましたが一般的に、『管理委託契約は単年度契約が主流』です。
此処は、SHCが「自社に都合がよい２年契約を提示」し、２年契約の必要性の説明も無いままに、設立総会で承認された。
今回の更新に際して、SHCは再び２年契約を提示した。
理事会では詳細については何も議論されず、理事会内定案となったのでしょう。
だから、理事会議事録に、「契約更新」について何も記録されていないのです。
例えば、
・契約期間は、何故２年間なのか？
・事前通知は、誰がどこで、期間満了の３ヶ月前に適正に行ったのか？
・規約には、【毎月末に】収支計算書他を理事会に提示する旨が記されているが、実際には行われていないのでは？
・【再委託扱い】となっている点検業務はどれか？
その委託先は複数の会社に分散しているのか？
・【追加項目】の記述については、事前通知の際に、説明があったのか？
・【漏水】について、免責の対象範囲や売主の責任をどう捉えるか？
などなどは、議論していないでしょう。
現時点での想定です。２パターンです。
■ 想定１:5/18開催の総会にて第８号議案「管理委託契約更新承認の件」が不幸にも承認された場合
⇒ 2021年５月末迄、最大２年間ＳＨＣによる管理業務が行われる。
その２年間は、業務の適否を厳しく観察し、時に厳しく是正を求めながら、快適な住環境を追求する。
この期間はＳＨＣの管理物件も急増するので、現時点でも困難な公正で一環した管理業務が果たして
適正に行われるか否かを継続的に審査する事が重要になる。
それでも管理委託企業は、いずれ別会社となる事でしょう。
■ 想定２:第８号議案が否決された場合
⇒ 2020年５月末日を期限として、あらたに単年度契約を締結し、ＳＨＣの管理業務は最長１年で終了。
その間に厳選した複数の優良企業に対して、管理委託業務の請負いを打診し条件等を確認し
管理組合にて意見集約・合意形成の後にＳＨＣ以外の企業に【単年度契約】で管理業務を依頼する。
＞ボード買ったところで有効活用は出来ないような気がします。
そのとおり。ＳＨＣが関わっている限りは、有効活用なんて到底出来ませんよ、
来客用駐車場申請書の [平成の表記] も、本日ようやく修正テープで消されていたね、
元号変更から １４日目にして、やっと対応したんだね。
この板でも指摘されていたのに、あまりにも遅すぎる。一事が万事って感じ。
>>744 匿名さん
ご迷惑おかけしております。
子供には大人の歩行妨害をしないよう言い聞かせましたが、今朝はいかがだったでしょうか。当マンションには小学生低学年や新一年生の子も多く、集団登校の時間帯での出来事だったかと思われます。ご自宅を出られる際、どれほどの歩行妨害をお受けになられたのかはわかりませんが、登校に慣れるまでの間、見守って頂けると幸いです。子供にはくれぐれも大人の歩行妨害をしないよう伝えております。
>>755 匿名さんへ
私も通りにくいと感じたことが何回かあります。
EV前に数人の大人が立ってて歩きにくいと。
大人にもっとちゃんと誘導してほしい、 という主旨の投稿だったのでしょう。
>>753 匿名さん
想定2の議案8が否決され、しっかりした他社さんに管理を任せられるようなら安心です。
SHCにはもう期待する事はありません、区分所有者の皆様の良識に期待します。
今まで多くの皆様がこのマンションを良くしようと働きかけをしてくださいましたが、多くの事案でマイナスの結果、現状混乱している状況を憂慮しておりますので。
ＳＨＣ及びＳＨは、業界や一般社会に定着している常識や良識という価値基準とは、大きくかけ離れた
全く異なる歪んだ判断基準で管理業務（もはや業務とは言えないが）を行っているようです。
ＳＨＣは、ＬＩＸＩＬグループに身を置き、限定的な狭い土俵の中で事業を完結して来た。
つまり、ＳＨが供給する『サンメゾン』を、言わば流れ作業的に管理業務を請負う為、危機感が希薄。
同系列の企業同士で緊張感も無く、互いに結託して利害調整などを行い存在する馴れ合いの関係です。
他社との競争や自社の社会的な評価も、殆ど意識せずに事業展開をして来た為、
ＳＨＣ独自のおかしなやり方に慣れきっている。
この二年間、自主的に改善に取り組んだり、顧客満足を高めようとする姿勢や企業努力はほぼ無かった。
多くの管理会社大手は緊張感を維持する目的もあって単年度契約を推奨するが、一方ＳＨＣが
２年契約を提示するのは、全くもって自社都合によるものです。
別会社に変更する際は、管理員さんとお掃除担当者だけは転籍する形で、継続して業務をお願いしたい。
ＳＨＣの部長の説明によると、２年契約より単年度契約の方が、お二人の雇用条件も改善されるらしい。
それならば、お二人のモチベ－ションアップにも繋がる単年度契約を締結したいですね。
>>759 匿名さん
正規の手続きを適正に行った上で、明日管理員室にて、幾つかの帳票類及び理事会の資料・議案書を閲覧します。
尚、１年前の通常総会で数々の不備が指摘され、その場で管理会社担当が確約し、理事会議事録にも明記された『管理費会計の収支決算書の修正版』の提示は5/18には履行されないようです。
これは完全な規約違反で、マンション管理に関する法令に抵触する可能性がある不正行為です。
現地事業所の担当者と本社の部長の腰砕けの不誠実な対応には、絶望致しました。
もはや事態改善には、当初の想定どおり管理委託先の変更しかありません。
この会社が自主的に業務改善を行う事を期待していると、取り返しのつかない重篤な事態に陥ります。
>>760 匿名さん
全くおっしゃるとおりです。
私も現担当者と別件でやりとりしましたが、改善する意欲なく、本社の部長の意向の一点張りで諦めた経緯があります。
どうも区分所有者を賃貸の入居者と勘違いしているかのような反応でした。
彼らに期待は出来ないと断言します、危機的状況に陥ったら遅いです。
私は管理会社変更ありきの総会にしないと、このままダラダラいきそうで不安です。
変更したい管理会社の評判も調査した方が良いでしょう。
当方は、最短でも、あともう一年は管理を委託する事を踏まえて、SHCにも一定の配慮をしました。
通常総会で、これまでの不適を詫びて、不履行事項や個人情報の曝露や管理会社の独断や暴走を改める姿勢を示して、汚名返上する機会を与えようとしました(既述の5/12 日曜日 午前)。
がしかし、SHCの部長の対応は、「対応しようとしています的なポーズ」でしか無い。
こんな不正を繰り返す会社に、居住環境の維持／改善や資産管理を任せられる道理は無いです。
日常の管理業務は言うに及ばず、大規模修繕なんて、もってのほかです。
当地では現時点で実績も全く無く、将来の体制も同様に不明なので、到底無理な事なのです。
昨日 5/14午前、本社の部長は以下を周知する為の貼り紙を掲示すると明言しました。が、
本日 5/15 22:40現在では、履行されておりません。
いったい履行は、いつになるのか？
その貼り紙の内容は、
5/18開催の重要事項説明会に『管理規約集』を持参するように
と周知する、いたって簡単なモノなのでが・・・。
この10年程は、管理業務を委託せず、組合が自主管理する物件も増え成功事例も時折紹介されてます。
又、ご指摘のとおりデベ系の緩ーい管理会社（極一部ですが）を嫌い、独立系の新興の管理会社や
コンサル系の企業に管理を委託する組合も、確実に増加しているようです。
私も今の管理会社と管理運営全般には疑問を抱くところが多く、総会を前に久々にこの掲示板を見て
やはりこうなったかと妙に納得をしている今日この頃です。
取引き企業（ＪＣＯＭ）の誤請求を役員と共に、１年以上もしかも２期に亘って許してしまった
ミスを他責として幕引きを図った点は、納得がいかない極めて卑劣な行為だと思います。
信頼関係を保つことは困難なので、責任をとって退いて頂きたい。
新たな管理会社は、今後１年かけて検討～選定していけば、良い結果となるでしょう。
冒頭で触れましたが、優良な管理業務を提供して下さる企業は、多数存在しますから。
>>765 匿名さん
管理会社の重要な役割は、二つあります。
１.資産(組合員から集めたお金と、組合員が暮らす建物)の管理と、
２.規約(マンションのルール)の改定や運用ですよね。
いずれにも問題があるのだから、信頼を無くすのは仕方がないですね。
しかも、やり直すチャンスは何度もあったのに、改善出来なかった。
１年間更新したあとも、その誤ちを繰り返すと思います。きっと。
>>767 匿名さん
ご案心ください。
私は特定の管理会社を推奨するような投稿は行なっていません。
読み返して頂ければ、デベ系・非デベ系・コンサル系と幾つかのタイプを提示している事がご理解頂けるでしょうね。
最終的に業者選定は、現在の管理会社にお手伝いして頂きながら、適正な手順を踏んで通常総会若しくは臨時総会で決議する事になります。
第３期理事会は、組合員の総意で決まるように、又特定の個人の意向を排除するように、毅然と手続きを行う事でしょう。
＞＞760 匿名さん ※760 投稿者本人の追加投稿です。
本日5/16（木）予定どおり、9:45から12:00まで、帳票類及び理事会の資料・議案書を閲覧しました。
契約に関する誤認識と誤表記が看過された状態で「契約更新申出」の手続きが行われた事実、そして
契約期間については、理事長並びに役員に対して説明が行われなかった事等を確認しました。
しかも、理事会議事録には契約更新に関しては一切 記録が無い。
組合にとって重要な契約更新の手続きにおいて、何故このような不備があるのかは
通常総会にてあらためて質します。
あまりにも酷い運営の一端が垣間見えました。
前にどなたかが書き込みされたように、賃貸物件よりズサンな管理内容と運営ですね。
管理費を支払ってこれですから、プロとしての自覚に欠けるどころか初心者の集団にしか思えない。
呆れ果てるばかりですね。
771さん、本日はお疲れ様でした。
総会を明日に控えて、非常に気になったので投稿します。
● 自販機はその機能上・構造上ほぼ例外なく振動しそして振動音を発生する と思われます。
実際に、病院やオフィス等の室内に置かれた自販機から発せられる振動音を聞いた事は何度もあります。
理事会議事録には、自販機が発する騒音を心配する組合員の声に対して「ペプシコーラに確認したところ
音については個々により受取り方は異なりますが（中略）騒音事例は無い」との記述があります。
業者の回答を真に受け、「業者がそのように言ってるから心配は無いよ」との説明に読み取れます。
昨年のコカコーラとの交渉で学習したと思いますが、総会決議後に「１年間の仮設置は出来ない」等の
まさかのちゃぶ台返しをやってのけたり、認識している事実とは異なる説明や隠蔽を行ったりします。
（設置シミュレーション映像のサイズの不正加工等）
＞＞774 の続きです。
● 冷蔵庫やエアコン室外機と同様、内蔵されているコンプレッサー（圧縮機）は例外なく必ず振動する。
エントランスのようにエアコンが無い屋内に設置された場合は、飲料（ＨＯＴ/ＣＯＬＤ）の
温度維持の為、季節に関係無く振動音を発します。この振動と振動音はどうしても避けられません。
制振材等で振動の軽減を図っても、コンプレッサーの経年劣化で残念ながら振動音は大きくなります。
エアコン室外機の振動音が、経年劣化で大きくなっていくのと同じ現象です。
明日は、より重要なＡＥＤ導入（設置反対者はゼロ）に関する具体的な進捗もお聞きしたいと思います。
（委託契約更新と同様、議事録に記載されていないだけで、詳細確認は為されていると捉えています）
>>640 匿名さん
お気持ちには共感しました。
でも、ベランダの天井の溝(幅2cm程度の溝部分)やヒサシ・外壁に、稀にヒビ割れが発生する事があります。
念の為、まずは自分でよ?く目をこらして確認して、ヒビ割れが確認出来たら適正に処置して頂くことをお勧めします。
髪の毛くらいのヒビですが、雨水が躯体のコンクリート内部に、徐々に染み込んでいくので拡大します。
放置するとヒビの長さと深さが拡大する可能性があり注意が必要です。
先刻、意見書を提出し来週からの２年点検工事の入室の際に、ついでに点検調査するように正式に依頼しました。
共用部や専用使用部(ベランダ)は、管理業務の対象なので、初動の対応は早期に適正に行って頂きたいですね。
＞＞679 匿名さん
私も同様の扱いを受けました。
報告者の思い込みで騒音源だと疑われ、家族の皆が不在なのに「大音量で音楽を聴いてませんか？」と
管理会社から電話がありました。
指摘された時間帯に不在だったことはハッキリと言ったが、それ以来、音楽を室内で聴く機会は激減した。
最近も、私は静かに就寝中なのに騒音源だと疑われる事態が続いたのが、一計を案じて見事に
「勘違い」であることを、論理的且つ具体的な事実を以て証明し、報告者と管理会社に理解して頂いた。
やはり、問題解決には発生事象の把握・分析・仮説・対策実施・効果検証が大事です。
もちろん工夫することも。
>>778 匿名さん
多分、他の騒音問題でも通報者の勘違いを、うのみにして騒音源と無関係の住民に注意喚起してると思います。
子どもや大人の足音、洗濯機や掃除機の稼働音、オーディオ類の振動音など。
無関係のお宅に注意しても、改善されるわけが無い。
やはり、想定どおりの結果となりました。残念です。
が、理事会の事前審査が機能せず情報不足の上に、賛否の判断基準と想定の結果が提示されない中では、仕方が無い。
今後どう展開するのか、非常に興味深い。
総会の参画率は73%と、昨年の80%を下回った。
来期総会では、議決権を行使された方々の賛否数を明示する事が必要ですね。
それでも、SHCの業務に不満を抱いている方々が、一定数いらっしゃる事は、再確認出来ました。
この事実を踏まえて、今後２年間どのように業務を改善していくのか、しっかりと観察してみたい。
本日恥ずかしながら初めての総会出席となりました。
しかしSHCの完全ないいなりで管理組合は動いており、まあ輪番なのでなかなか難しい面がありますが、全ての議案が出来レースの様相を呈していたのは残念でならないです。
個人的には役員に立候補して管理会社変更の道筋を作りたいと考えます。
総会資料のデタラメな事、質問に対する回答すら準備出来ていない会社に我々の大事な資産を管理させることに嫌悪感すら覚えました。
今後は厳しく管理運営を監視し、個人的に追求していく考えを新たにしました。
第8号議案は、その経緯からして審議不能・採決保留に出来た。
が、どのみち『賛成多数で承認』ありきの、まさに出来レースなので、敢えて発言を我慢しました。
委任票と議決権行使票(賛否の内訳は例によってblack boxで不明)。
あらためて、事前提示の票の重さと言うか軽さを感じました。
その仕組みを変える事は難度が高いので、組合員の意識変革が必要でしょうね。
今後２年間は、継続的に管理業務の是正を追及するしか無い。
必要に応じて今まで以上に、改善を提言します。それを望んだのは、他でも無いSHCですからね。
SHCがどこまで改善するのか、見ものです。
ベビーカーについての貼り紙は、仕方無しのやっつけ感満載でした。
正規の貼り紙差し替えを、他事案の要請(意見書提示)のついでに要請しました。
初期の管理組合のありようが、その後５から１０年間に影響します。
しかし、まさかここ迄とは想像もしなかった。
本社の部長・担当者の回答や説明にも全く誠意が感じられなかった。
過去2年間このレベルの管理しか出来ないSHCに改善など不可能でしょう。
正に管理費を支払うに値しない仕事ぶりですし、今後もずっとこの調子であることが容易に想像できますね。
確かに手書きの貼り紙は杜撰の極みで、明日までに掲示物を依頼され了承したはずなのに日曜日は休みだから今日中に手書きでもなんでも貼りました的発想の陳腐な貼り紙ですね。最初から出来ない約束するなっ。
そのくせ自信満々の2年契約提示ですから呆れました。
いったいどんな立ち位置から語ってらしゃるんでしょうね、SHCの皆様は。
今後の２年間は、部長と担当の発言どおりせいぜい励んでもらいましょう。
SHC が自ら望んだ２年間の委託業務を勝ち取った気分で安堵するのもつかの間。
皆さんの意見を肌で感じて意識も変わるでしょう。
別に意識が変わらなくても、しっかり仕事して結果を出して頂きましょう。
