ＭＩＤ ＴＯＷＥＲ ＧＲＡＮＤ（ミッドタワーグランド）

東京湾北部地震の中央区の被害予想は、
木造の戸建の25％が全壊だそうです

液状化と火災で月島はひどい状態だろうな

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J-REITはマーケットメイクどころか、近年は価格競争力なくて、特にレジREITなんかは物件取得すら覚束ない状況が続いているよね。
償却後利回りの縛りがあるから、仕方ないと思うけどね。
投資主の立場からすると、個人投資する前に、利回り出せる物件頑張って探せと申したいわ。

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4618

パークシティ武蔵小山はライバル関係にあるんですか？ 初めて知りました。

正直エリアについてあまりよく知りません。
（これは個々の好き、嫌いだけです)

賃料単価や、分譲単価は把握していませんが、パッと見たところ駅直結で、あり程度大きな再開発マンションで三井不動産物件ですから、過去の例から考えても、再開発前の相場よりも高く売り出されるものの、完成後は、更に高値で取引される場合が多いですね。

虎ノ門や、麻布再開発がこれに似ていますが、それらの再開発ほどの上昇は見込めないと思います。

本物件に限りませんが、駅直結のタワーですから、相続税対策投資家に売却を前提で、眺望の良い高層階なら、資産価値も落ちづらいでしょうね、

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>>4616 マンション検討中さん

先生の購入した1LDK、いくらで貸す計画ですか？

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4626

グローバルで見ても、不動産市況は、過去のサイクルに見ない、新しい傾向を描き始めているのご存知ですか？

ドイツのリートは銀行預金がわりに購入されていたり、利回りを求める日本の投資家は、マイナス金利導入後、米国でリートを買っていたり。

何が言いたいかというと、日本のマーケットは、過去の延長線上にないということです。
資産運用に長けた人はすでに米国リートに資産を入れ替えたり、違う代替え資産に乗り換えています。

一方で国内のリート投資口は、海外の投資家に沢山買ってもらっています。これは、自国で運用するより、まだ日本のリート利回りは安定していて、かつ破綻リスクがとても低いからです。

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4628

まずお前だったら、いくらで貸すのか教えろ。

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>>4631 マンション検討中さん
23万くらいですか！？

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4610

賃料は資産価値に直結するってことですね。

だから、丸の内は三菱地所が色々イベントやって、エリア盛り上げに頑張ってたり、渋谷駅周辺は東急電鉄が盛り上げようとビル沢山作ったり、六本木、麻布は森ビルが再開発でビル作ったりして、自分達が保有するビルの資産価値向上の営業努力をしてるってことですね。

リーマンショック前までは、賃料負担能力の高い外資金融をヒルズに良く呼び込んでたけど、昨今のyoutubeとかIT系が増えたよね。時代の流れ的に、金融よりもITの方が賃料負担能力高そうだし（一人当たりの生産性や付加価値は高そう)。

現にITトップのグーグルの誘致で森ビルがヒルズに、東急が渋谷駅直結の新ビルに、誘致合戦してたよな。

あれは、床埋めたいっということもあるけど、それ以上に賃料負担能力の高いテナントを誘致したかったってことなんだね。


月島は、六本木、汐留、丸の内、飯田橋等、大手企業の本社機能が集積するエリアへのアクセスが良い分、それらに勤務している人たちからの賃貸需要は高いんだろうな。

確かにアットホームや、ヤフー、ホームズのサイト見ても賃料単価が上昇傾向にあるのがわかったし。

第2次、そろそろ締め切りなので、頑張ります！

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今日MR行ってきました。

倍率ついてない部屋もあるけど、やはり間取りや眺望の良い部屋は倍率ついてる..........

抽選避けたいな〜

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>>4630 マンション検討中さん
海外のリート市場と比べると日本のリートは時価総額が小さすぎてメジャーな投資対象としては不適格

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>>4634 マンション検討中さん
私も先週MRいきましたが、いい部屋は倍率ついてましたね〜
1次申し込めば良かった

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>>4633 マンション検討中さん

先生の不動産鑑定論だとやっぱりパチンコ屋付きだと利回り低くなるんですか？

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2次はどの間取りが人気なんでしょう？

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国内のリートは分配型ファンドによる資金流出が深刻
リートを運用している投資法人も今の物件価格では利回り得られず買い控え
外国人投資家はそもそも興味が低い上に、日本のリートを売り越し続けているのがトレンド

リートの観点だと上がる要素無いですよ
正直、賃料が切り上がるのを待つしかないけど、それがどこまで続くかですね

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4639

月島の賃料上がってるよ〜

仮に買った後に賃貸に出すかもしれないから、地元の不動産屋に何社か回ったけど、駅近タワマンは、出てもすぐ埋まっちゃうし、昨今は需要更に高まり賃料も上がってきているから、オーナーさんかなり強気だそうだ。

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早く4608の反撃コメントが見たい！

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[2018-09-21 18:39:14]
4608

JーREITで勤務しているものです。
日本の不動産価格相場（賃貸と売買両方)をマーケットメイクしている立場から申します。

実需のマンションも含めて、商業用不動産（ビル等)は、収益還元法によって時価が決まります。

新築であれ、中古であれ、時価よりも高く勝ったから将来売りずらい、安く買えれば余裕を持って保有して、さらには売却時に儲けが大きい。

収益還元法とは、その物件がいくらで貸せるのか？の家賃収入を、市場相場のキャップレート（国債利回りに、物件固有のリスクを上乗せした合計値)で割って算出することができます。

家賃収入はそのエリアごとに相場が決まっています。大きな病院や、丸の内、六本木へのアクセスが良いと、大企業の家賃手当や、高属性会社員、医者等からの需要が高いので、賃料単価は高くなります。

わかりやすい例だと、湾岸よりも、丸の内により近い中央区日本橋アドレスの方が家賃単価は高いです。

次に住宅のキャップレートは、アドレスごとに大体の水準が決まっています。
虎ノ門は2.5、番町は3、中央区月島3.9、勝どきは4.5、豊洲は5です。
銀座だと1。これは節税や相続税対策で購入する層が厚く、キャピタルじゃなくて税金対策が主のエリアだからです（ワンルームが1億で取引されたりしてます)。

（例)
家賃収入が100万のワンルーム➗豊洲5パーセント=2000万


この考え方は、バブル崩壊後に米国から担保査定の考え方として日本に外資が持ち込み、現在はこの考え方が日本の不動産に根付いています。

昨今の地方地下上昇は、観光地の賃貸（主に商業不動産)需要が高まった結果です。


ここまで丁寧に説明したのは、不動産の価格は定められるということを皆さんにわかってもらいたかったのです。

4608のような、全くの素人で、本人の印象や経験値に頼った考え方に基づいて不動産を購入するのは、アホだということです。

私は、投資でMTGの1LDKを購入しました。

理由は、簡単で時価よりも安い単価で売り出された上に、このエリアは賃料単価が上昇しているからです。


国債利回りは、グローバル政治経済によって決まりますし、エリアごとのリスクレートは、ベンチマークとなるエリアによって決まります。

麻布、虎ノ門エリアの再開発によって、国内以上に海外富裕層の別荘宅としての需要下支えもあるので、坪1000万以上で分譲される計画になっています。

少しだけ世界で一番住宅が高いロンドンに近づくかもしれませんね。

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>>4637 検討板ユーザーさん
相手にされずwクサ

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ここいいですよね

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今日、プライド東雲のMR行ってきた。

中央区、千代田区の人口増加伸び率は、まだ高くなるそうだ。

それと、オリンピック選手村は現時点で考えられるのは坪350万程度だそうだ。

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