売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、丸紅株式会社、大成建設株式会社
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社（予定）
所在地：東京都中央区月島１丁目５０００番 他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 月島駅 徒歩2分、都営大江戸線 月島駅 徒歩2分
総戸数：503戸（販売総戸数387戸、事業協力者戸数116戸含む、他に 店舗29戸）
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上32階地下1階
【物件情報の一部を追加しました 2017.12.17 管理担当】
[スレ作成日時]2017-12-15 15:22:03
4608
JーREITで勤務しているものです。
日本の不動産価格相場（賃貸と売買両方)をマーケットメイクしている立場から申します。
実需のマンションも含めて、商業用不動産（ビル等)は、収益還元法によって時価が決まります。
新築であれ、中古であれ、時価よりも高く勝ったから将来売りずらい、安く買えれば余裕を持って保有して、さらには売却時に儲けが大きい。
収益還元法とは、その物件がいくらで貸せるのか？の家賃収入を、市場相場のキャップレート（国債利回りに、物件固有のリスクを上乗せした合計値)で割って算出することができます。
家賃収入はそのエリアごとに相場が決まっています。大きな病院や、丸の内、六本木へのアクセスが良いと、大企業の家賃手当や、高属性会社員、医者等からの需要が高いので、賃料単価は高くなります。
わかりやすい例だと、湾岸よりも、丸の内により近い中央区日本橋アドレスの方が家賃単価は高いです。
次に住宅のキャップレートは、アドレスごとに大体の水準が決まっています。
虎ノ門は2.5、番町は3、中央区月島3.9、勝どきは4.5、豊洲は5です。
銀座だと1。これは節税や相続税対策で購入する層が厚く、キャピタルじゃなくて税金対策が主のエリアだからです（ワンルームが1億で取引されたりしてます)。
（例)
家賃収入が100万のワンルーム➗豊洲5パーセント=2000万
この考え方は、バブル崩壊後に米国から担保査定の考え方として日本に外資が持ち込み、現在はこの考え方が日本の不動産に根付いています。
昨今の地方地下上昇は、観光地の賃貸（主に商業不動産)需要が高まった結果です。
ここまで丁寧に説明したのは、不動産の価格は定められるということを皆さんにわかってもらいたかったのです。
4608のような、全くの素人で、本人の印象や経験値に頼った考え方に基づいて不動産を購入するのは、アホだということです。
私は、投資でMTGの1LDKを購入しました。
理由は、簡単で時価よりも安い単価で売り出された上に、このエリアは賃料単価が上昇しているからです。
国債利回りは、グローバル政治経済によって決まりますし、エリアごとのリスクレートは、ベンチマークとなるエリアによって決まります。
麻布、虎ノ門エリアの再開発によって、国内以上に海外富裕層の別荘宅としての需要下支えもあるので、坪1000万以上で分譲される計画になっています。
少しだけ世界で一番住宅が高いロンドンに近づくかもしれませんね。
東京都台東区橋場１丁目 |
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4800万円台・6600万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
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45.14m2・56.43m2 |
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総戸数 72戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
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6900万円台・7900万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
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53.76m2～66.93m2 |
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総戸数 65戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
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3900万円台～5900万円台（予定） |
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2LDK・3LDK |
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58.01m2～72.68m2 |
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総戸数 39戸 |
千葉県浦安市当代島１-349-5 |
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7598万円・8298万円 |
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2LDK+S（納戸）・3LDK |
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67.07m2・70.62m2 |
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総戸数 85戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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5100万円台～7200万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
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4670万円～8390万円 |
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1LDK～2LDK+S（納戸） |
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35.34m2～65.43m2 |
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総戸数 42戸 |
