なつかしき未来へ。ゆるやか、しなやか しながわなかのぶ。
＜全体物件概要＞
所在地：東京都品川区中延4-542-2（地番）
交通：東急大井町線荏原町駅から徒歩3分、中延駅から徒歩5分、都営浅草線中延駅から徒歩6分
総戸数：52戸（管理室含む）
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：44.09～76.77平米
入居：2011年2月下旬予定
売主：三菱地所
販売会社：三菱地所リアルエステートサービス、モリモト
施工会社：木内建設東京支店
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ
[スレ作成日時]2010-01-15 19:58:21
周辺で考えると、ドレッセ戸越公園の坪単価が300万円前後。
パークハウスということを考えると、坪単価300万円は上回るでしょう。
ただ、現地を見たわけではないので、みなさんが書き込みで質問されているようなマイナス要素があるならば、もう少し安い可能性もあると思います。
仕様とか詳細が出ていないので、まだ何とも言えませんが、パークハウスなので最初はとりあえず高めの値段が出てくるでしょう。
240なら激安。270でも十分安いでしょう。
パークハウスは、売れなければ価格変えて販売するというやり方するでしょうから、最初からそんなに安いことはないと思います。
>>8
特に反対運動はなかったと思うけど。自分が知らないだけだったらごめん。前にここよりも南の
第二京浜よりに出来たマンションがあるんだけど、そのときは結構反対運動が大きかったみたい
だけどね。でもこっちの物件の方が圧倒的に良い場所だよ。
>>9
お墓ってより神社・お寺があるという感覚だったけど。夏の祭りとかも結構大きい規模でやるし、
街にはなくてはならない存在だけどね。公園もくっついてて、子供もたくさんいるので。
>>13,14,15
いやー。それじゃ高すぎだよ。付近の戸建ての相場をみてごらんよ。地元の人だと絶対に買うわ
けないって価格だよ。それなりに良い場所だけど、そこまで交通の便が良い沿線じゃないんだか
らさ。その価格だったら、今だったら中原街道を渡って、目黒線側に行った方がよっぽど便利だ
よ。商店街が好きだったらこの地区はすごく良い場所ではあるけどね。とにかく、池上線、浅草
線とも都心へのアクセスは良くないんだよ。
>No.24
第３期で２６０万強だったと思います。
過去の掲示板さかのぼれば出ていると思います。
ただ、あちらは、かなりの反対運動ありましたし比較的戸数も多かったですし、単純比較は難しいと思います。
坪２８０～３００万くらいでは。
１７，１９さんの相場観には疑問。
価格というものは絶対評価ではなく、相対評価で決まるもの。
自分のイメージや感じ方みたいな主観ではなく、
周辺の最近の事例などから客観的に見なきゃ。
>>22
都心方面に向かう路線で考えると、浅草線と池上線なんですよね。で浅草線って、都心で
は結構微妙な位置に通っていて、乗り換えもいまいち良くないんですよ。都心（永田町・
大手町・飯田橋とか）に行くには必ず1回，場所によっては3回乗り換えが必要になるので。
しかも新橋・大門での乗り換えは遠いし、日本橋まで出ると遠回りだったりするので、そ
こまで便利じゃないという意味でした。
まあ、将来的には泉岳寺の再開発、浅草線の短絡線（泉岳寺-東京-押上）と、都心へのア
クセスは少し改善される可能性はありますけどね。
あと、五反田乗換になるのですが、西側（渋谷・新宿・池袋）に行くには結構便利だった
りはします。特に山手線への乗り換えは池上線が使えますよ。３両編成だし非常に地味な
路線なんですが、安いし本数も多いし山手線への乗り換えが階段を下りてすぐなので。
山手線への接続に関しては、私鉄の中でも有数だと思いますよ。
大井町線は休日用ってとこですか。自由が丘か大井町に行くのに使う感じです。うちの場合。
ローカル線っぽい雰囲気で、明るくてすごく良い沿線ですよね。
とりあえず、高い金を払ってきてみたけどがっかりという人が出ると地元民としては悲しい
のでいろいろと書いてみました。結構昔からの人たちが多く住んでいて、地元とか地元の商
店街を大事にしている庶民が多い地区なので、こういう街が気に入ってくれて来てくれるな
ら良いけど、高級な街を期待しているならば辞めた方が良いですよ。ディベロッパーに騙さ
れないように気をつけてください。
では。
いちばん狭い部屋でいいんだけど（笑）、いくらかな〜。
このへんは土地勘のある人が好む場所。
便利だけど都会的ではないから。
去年、荏原町近くの2物件を見にいって「希少価値」を連呼されたけど、
小ぶりなものならまだ建つんですね。
無理はしません。
＞34さん
もともとモリモトの所有地で、民事再生手続きに伴い三菱地所が所得したようです。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20090624/533612/
2年位前にマンション検討した時にブリリア品川中延が確か坪260位だったので、このマンション不況を考慮して坪250位ではないでしょうか。
まぁ、この戸数ならすぐに売れるでしょうから270～280でも問題ないとは思いますが。
パークハウスは、S>A>B>C・・・
というランク付があると、あるMRで伺いました。
一等地はSで、それ以外はその地域性に合わせているようです。
ちなみに、世田谷は一等地以外のところでも通常Aランクで供給しているらしいです。
城南であれば最低でもAで出てくるんじゃないですかね、
三井と三菱を比べるのは難しいですが、東京建物と三菱であれば比較は楽だと思います。
似たような地域で似たような物件を出したら、パークハウス＞ブリリアとなるでしょう。
まあ、時期が違いますが、戸数も少ないですし、立地もいいので、今回の方が高いと考えるのが自然でしょう。
土地も、民事再生前の現金がほしい時ならば激安で仕入れている可能性もありますが、民事再生後であれば、土地の仕入れは安くならないでしょう。管財人が、たたき売りすることを認めないはずです。
プロジェクト進行中で、プロジェクトごと買い取ったケースや、民事再生した会社がプロジェクトを継続したケースであれば、民事再生に伴う債権放棄が効いてきますので、割安で販売されることも考えられますが、この物件はそういうケースではなさそうです。
坪300万超えるような値段設定がされなければ個人的には検討対象にするつもりです。
地元の住民にこのマンションを買える人たちがどれくらいいますかね。。。
中原街道北側の旗の台6丁目や洗足エリアならまだしも。。。
少し前のルネも相当苦戦してたみたいですし。
旗の台6丁目築浅中古のパークハウスが坪250万位で出してたから、荏原町じゃそれ以下が妥当でしょ。
今日現地を見てきました！大きな機械が置いてあったし、もう工事始まってるみたいでした。
色んな駅や商店街に囲まれた便利そうな場所ですね！
立派なお寺や神社もすぐ側にあって、良い住環境だと思います。
皆さんが仰る坪いくらというのが分かりませんが、3LDKだと6000万円くらいでしょうか？
この辺の土地柄か、内装のセンスが悪そう。。
その辺りが売れ行きを左右するのではなかろうか・・
この辺りも10年～15年したら住民層も変わってくるだろうから、デベもその辺りを意識して若者向けのデザインにするか今の需要を見て子供が巣立った年配向けにするか。
どちらにせよ、坪200代後半と思われる。
空き地はボンボン出るだろうけど、一つひとつが狭いですよね。
だから駐輪場、駐車場だらけ。
おじいちゃん、おばあちゃんの街だけど、
駅近の戸建てからの買替需要はそんなにあるとは思えない。
ターゲットは近隣の賃貸子育て層かな。
仰る通り一つ一つが狭いですね。いわゆる街づくりがやりにくい地域です。
大崎や五反田のように再開発地区に指定して行政が土地を一旦プールしてあげないとなかなか街としてのマクロな生まれ変わりができない。
今のところ、行政として荏原地区を再開発する声明はでていないので荏原地区の将来性は未知数。
今は大崎、今後は北品川あたりが再開発地区。
ここがひと段落ついて次の再開発ターゲットに荏原が入ってくるかですね。
私が区長なら荏原地区を行政として再開発しますね、高齢者が多いのが幸いしてまとまった土地が手に入る見込みが高い。
まぁ、どのみち荏原地区が生まれ変わるのは20年～30年先ですね。当面この物件の価値はあまり上がったり下がったりせず安定しているでしょう。あまり投資向きではないです。
私が個人的に住むと想定するなら坪250～270が妥当でしょう。
この物件でご時勢で坪300超えたら誰も買いませんよ。。
総戸数50近くとの事ですが、このぐらいの数だと管理組合って機能するのでしょうか？
1LDKも多そうなんで、管理組合をやってくれる人は25戸ぐらい？？？
仮に25戸で管理組合の役員を回していくと、5年に1回はローテが周ってきそうで不安を覚えてます。
50戸前後のマンションって数多いと思うのですが、実際のところどんな感じなんでしょうか？
（当方は300戸近いマンションにいるので、管理組合やった事無いのです）
一般論ですが、入居者次第じゃないでしょうか。
ただ、管理組合の大切さは骨身にしみています。
（40戸ほどと400戸規模と、大小経験しました）
50戸となると、頻繁に役員をやりつつ、
一緒に守っていこうという意識と覚悟が必要でしょう。
大規模か、小規模かはまさに一長一短。
ちなみにうちのマンションは管理組合役員は2年やります。
1年では段取りをなぞるだけなので。
このあたりのお金持の方々が、孫のために子供に買い与える
需要が見込まれますので、戸数が少ないこともありサラリー
マンの感覚よりかなり高くても完売するでしょう。
入居者は良い方が多くなると思います。ガラが悪いと言うよりも
変に気取った人がいない所ですよ。
いや、ありえますよ。
今の風潮として政府が住宅購入目的であれば贈与1500万まで非課税にする政策が本国会で通過しそうです。
そうなると、お年寄りが子供のために住宅を買うという動きがさかんになります。
どうせ死んだら相続税を30％～40％取られるなら生前に無税で住宅として贈与するのが当然の考えでしょう。
また、この物件は上記でもコメントしているように資産価値としては安定しています。
ライフスタイルや家族構成が変われば売ればよいのです。
三菱さんがどの価格帯で出すか予想は難しいですが、強気でくるかと思います。
売るなら今しかないですから・・
ここからは余談ですが・・
もう政府がこのような政策を施さないと住宅は売れないのです。未曾有の不動産不況、不動産業界の再編成が始まりますよ。
州道制、人口減少、少子高齢化、グローバル化、IT普及（企業が都心から離れる）、不況（職不足による都心の人口減少）
これからが不動産業界の悪夢の始まりです。
これからどんどんデベが減っていき、格安物件が出てきますよ。
買い控えもどんどん出てきて負のスパイラルが始まります。
この業界の参入障壁の低さ、都心の不動産バブルなどで日本には世界では考えられないほどの不動産デベがいます。
それらが5年以内に一斉に弾けます。
物件周辺を見ましたが、閑静な住宅街でした。
昔からの住宅街のため道は細目で、古い家もありましたが、結構新しい家も多く感じはいいです。
スーパーも商店街もあるので住むにはよさそうです。
まあ、高級住宅街という感じではないです。マンションの角に残っている住宅はかなり立派な家でしたが。
お墓は近くにありましたが、きれいですし特に気にならないかと思います。
南隣がアパートですので、1，２階は少し気になるかもしれません。
南側の３階以上は、かなりよさそうです。日当たりを気にしない人であれば北側もいいかもしれません。
Urタイプがいくらくらいか気になります。あそこが一番高くて坪300万円で7000万円程度でしょうか。
3階南向きの平均で275万くらいですかね。
発表されていない間取りが気になります。
中原街道から少し洗足よりの日本たばこの社宅跡地にファインコートつくってます。
施工は三井ホームだったかな。。
もう造成も終わって基礎工事段階です。
ファインコートは竣工販売だから販売はもう少し先でしょうね。
ここら辺はマンションと戸建は競合するのでしょうか？
>>64
土地が20坪あれば十分マンションよりも広い住居空間の確保が可能なんですよ。
駐車場も作れるし。土地は資産なので。
あと前にも書いてるように、ここら辺は元々その程度の小さい家が多い地区です。
ですので、それを馬鹿にしたいような人はこの地区には住まない方が良いですよ。
大きな家が多い地区は、もっと旗の台・洗足の方面になりますね。その地区ですと、
今ある規模の家を買おうと思うと億を超えるものが多くなります。
ただ、それだと売れないので、それらの地区でも敷地が細かく分筆されて、
15坪程度で新築戸建てが売られるような状況です。
まあ、それでもマンションよりは人気があるんですけどね。
昔からの戸建て地区というのはそういうものです。
>>66
>そうなると、お年寄りが子供のために住宅を買うという動きがさかんになります。
子供のために住宅を買うというよりは、子供が住宅を買う時に援助するという形ですよね？
ただ、この地域の人ですと、割高なマンションを買うというのには賛同しかねる人が多いです。
上でも述べたように戸建ての方が安く買えてしまいます。土地が狭くて嫌だという人は、
大田区・川崎方面に戸建てを買ったりします。すなわち、地元の高齢者のお金がここに流れる
ということはそれほど多くは考えられません。
>また、この物件は上記でもコメントしているように資産価値としては安定しています。
>ライフスタイルや家族構成が変われば売ればよいのです。
これも現実は結構厳しいと思いますよ。まず、この地区は昔からの"住宅地"であって、
マンションとしては賃貸用が非常に多いです。そして、その相場は結構低めです。
http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=13/rosen=586/tk=3/bg=2/
すなわち、月15万円も出せば十分に良い物件が借りられたりします。私が前から坪200万後半
とか、300万とかに対して高すぎだと言っているのはそういうことです。ここが6000万円もす
る物件だったとすると、その元を撮るのに３０年以上（管理費・修繕積立抜きで）かかって
しまいます。
いろいろと書きましたが、マンションを完全に否定しているわけではないですよ。念のため。
ここにマンションが出来て人が増えることは、地元の人としては大歓迎です。
ただ、ここをいろいろと読んでると、どう考えても業者なんじゃないかしか思えないような、
実際の価値よりも価格のつり上げを狙っている投稿が多かったので、否定的な見解を述べて
みました。
地元の人の見解からすると、この地区は昔からの住宅地であって、商店街も活発で、教育の
レベルも低くなくて、非常に便利で住みやすくのですが、それでも都心へのアクセスもそれ
ほど良いわけではないし、ターミナル駅もいまいちなので、坪３００万とかはあり得ない
価格帯です。２５０万でも高いぐらいです。
業者の価格のつり上げには引っかからないように気をつけて下さい。
それでも地所設計が設計・監理を担当であって、最上階角部屋なら坪３００万もありでは。
場所と間取りが気にいれば金額には鷹揚な人もいます。そして、この周辺には高度成長時代に
頑張って一定の資産がある方が少なからずいます。
よい建物なら、大井町でさえ坪３３０万円平均で昨年完売した物件がありましたよ。
大井町でさえ、って。
利便性や街の規模からして、あちらのほうがかなり高いのは一般的な不動産価格として当然では。
荏原町住人も大井町で買い物や乗り換えをする人が多いですよ。静かな住宅地を好む人には街の中よりこちらがいいでしょうけど。
いずれにせよ、近隣の築浅物件とは、販売時期がズレてるので単純な価格比較は難しいですね。
ところで資料請求したけど届きません。できたら送る、ということなのかな。
たしかに土地が安くなっているので、小さな家なら建てられるんですね。
戸建てかマンションかは、価格ではなくて趣味の問題になりそう。
二子玉川の物件にしても大井町の物件にしても
それぞれ再開発だったり、低層マンションだったり
それなりの売りがあるから坪単価もそれなりで販売している。
この物件で坪300で販売するとして、その売りって何ですか？
好きな人もいるけど、その数が増えることもあまりない。
いい町なんですが、なじみのある人がメインの客ではないかと。
二子のような派手さはないし、けっして雑誌で取り上げる町ではない。
ゆえに値上がりといったことは期待できないと思いますが。
2LDKいいなと思ったけど北東なんだね。
南開口部なしに住んだことないからアウトだ。
強気の根づけでも売れるだろう。
ルネと同じく、安くても条件の悪い部屋が売れ残ると思う。
この辺りに住みたくていろいろ探していたのですが
中古の物件もあまり長く残っているものはみたことないですね。
上の方々の書かれている通りここも比較的スムースにはけていくように思います。
ココはとてもいい場所ですね。
近隣にすんでいます。
駅近く静か、なおかつ商店街が賑やか。なかなかでない場所だと思います。
２７０万前後であれば即買いでしょう。
噂では三菱さんも他のエリアでは売れ残りで大変みたいですがココは売り上げ物件になるとありがたいです。
そのくらいで出ないかな。
中延で坪300万円は高くないですか？荏原駅徒歩6-7分はかかります。
それに、ここのマンションの南側には汚い２F立てのアパートが建っていて、いつかは立て直しされるでしょうし、その南側にも汚い建物があります。極めつけはその南側に墓地が広がっていることです。とにかく南向きがメインの建物なのに、眺望は期待できない。建物の西側には５メーター程の道路があります。車のとおりは激しくはないですが、それなりにあるようですから、目立ちます。眺望ということでは西向きはまあまあなのでしょうが、広さが一番広い部屋はエレベーターに近い。また、地下駐車場の上の住居は、この棟は小さい部屋が主体となるでしょうから、生活パターンが違う人たちが集まるかもしくは投資目的の住居ということになるのかもしれません。
つまり、このマンションは大井町線の荏原駅で坪300万円に値するだけの住居とは考えにくく、もし、そんな値付けをすることになるのであれば、三菱の名前が傷つくと考えます。施工が木内建設ということも、どれ程の技術力があるのかよくわかりません。ということで、７０ｍ平米のお部屋２Fで、坪210-230万を期待したいです。
結構安く出るかもしれません。
他の掲示板で話題になっていましたが、↓をみてください。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44203/
これが本当なら、ここの坪単価は高くて230-250万くらいかもしれませんね。
70平米5000万円台も期待できるかもしれませんね。
115さん、分譲マンションの部屋だと、エレベーターの音は気にならないものですか？私の部屋はエレベーターに隣接していませんので、わかりませんが、ホテルとか宿泊したとき、特にエレベーターが近いと音が気になって眠れません。そんなこと、ありませんか？
何故地所がこの規模でわざわざここにプロジェクト組んだと思う？
近年この周辺で他デベのプロジェクトが完売し成功しているからですよ。
特にルネには驚いたと思う、ここはこんなマイナーエリアなのに完売するのかと。
２１０－２３０？絶対あり得ない、これじゃぁたかだか２０億程度のプロジェクト
だよ。この経済環境下、安く買いたい気持ちは分かるけど、間違いなく最低
２８０－３００にはなるよ。まぁその内、価格発表あれば大体合ってるよ。
最近の物件だとエレベータ回りの壁はスラブ厚２５０ｃｍ以上あり、それならば音は殆ど気にならないはず。
それよりもエレベータ隣接だと目の前の共用廊下を大勢の方が通るので、そっちが気になるかもしれない。ここは小規模だから、それもあまり感じないのでは。
勿論プロジェクトはわかるけど、大崎地区には新築マンションは溢れてます。また、不動前にも建ちますし。価格を高くすると、買えませんよね。一般人は。特にファミリーはね。でも、このマンションのターゲットはファミリーでしょ？大企業の社員でも、坪３００万なんか、そうそうポンとは買えませんよ。
127さんの意見に賛成です。戸建が買える地区で、どうして坪300も出さねばならないのか、本当に疑問なんです。しかも、徒歩6-7分です。マンションの利便性もわかりますが、中延は中央沿線程土地が高くない。まだ駐車場とかもたくさんあるし、古い民家もある。
うちはもう家を建てる気力はないけど、
30代のファミリーだったら、5000万以上のマンションより
土地を買って家を建てます。狭くても駅近、設計次第でいい家が建つはず。
固定費としての管理費、駐車場代は免れるし、
ほんとにいまは土地が安い。
4000万あたりならマンションですが、この物件の高額な部屋を買うくらいなら
戸建て検討を勧めたいかな。
戸建にしようがマンションにしようがそんなの個人の勝手、買える人は買えるんだよ。
なんで管理費や駐車場代かかるからマンションより戸建がいいとか、すぐに言うんだろうね。
今どき車持つ方がよっぽど無駄がね掛るよ、レンタカーで十～分。ま、それはそうと
ここ買う人は坪２８０は最低必要必要だろうね、それを割高と思う人はおっしゃる様に
戸建買えばいいんだよ、戸建こそ坪単価いくらでも設定出来るから何とでもなるよ。
134さん
そのとおりかもしれない。だけど、買える人がいるからといって、土地の値段が山の手沿線と比較して安いのに、それらと同じ感覚で高値がつけられ、結果としてその辺りのマンション相場だけが高値になって、本当に住みたい人にとって泣きたくなるような結果を作り出すのは、いかがなものかと思うのです。ディベロッパーはそうして、マンションの値段を一定に保っているのかもしれないけど、リーズナブルであってほしいものです。
136さん
ご忠告、ありがとう。購入したい者の身勝手と販売したい者の身勝手、どちらも身勝手とは思いませんか。勿論、値段というものは、需要と供給のバランスにより決定されるものだとはわかっていますよ。しかしながら、マンションの値段だけ高騰するのはおかしいでしょ？といいたい。
無難な意見を言うと、リーズナブルな価格であることは売り手にも買い手にもいいことだと思う。
そのリーズナブルがいくらかだが……ここはやはり高いでしょうね。
このへんでほしいとは思うけど、
ポツポツと建っている雰囲気と街並の古さからして、
こぶりなものはまだまだ出てくると踏んでいる。
ゆえに無理はしない、焦らない。
安いに違いない地下の部屋って、どんな感じかな。
南に建物はあるし、真っ暗で湿気がいっぱい、かな。
土地によって違うでしょうが、地下の部屋に詳しい方がいらしたら教えてほしい。
価格以外の意外なメリットはあるのだろうか？
送られたきたパンフを見る限り、南向きのうしろにもう一棟、つながってますね。
去年できたルネみたいな感じで。
北に配置される小ぶりなものが小さい部屋かな。内廊下ではないと思います。
送られてきた資料見るかぎりたしかに外廊下っぽいです。
それより、HPと送られてきた資料で物件の外観の色が結構違います。
どちらが実際に近いのか気になります。
3LDKの３F以上で5500万円～というくらいであればいいかなと思っていましたが、それくらいにはおさまりそうな気がしてきました。
イクサージュは賃貸仕様でしたからね。
こちらはパークハウスなのでそこまで安くならないかなと思いまして。
ただ、坪単価が250万万より安くなってくると抽選の倍率が高くなりそうなので、それも少し困るかも。
外廊下だと、ドアにさびがきたり、汚くなるんでイヤだなと常に思っていて、内廊下はその分いいかと思いましたが、湿気とかこもったり、音が響いたり、臭いとか、するんでしょうか。。。そういえば、ホテルなんかはそんな感じもしますが。
前がどのような土地だったのかは気になりますね。
現地では駐車場だったのではないかと感じました。
道路は車２台がすれ違うのが大変そうなぐらい細いので
車寄せがあってもちぐはぐな印象になりそうだわと思いました。
西向きがメイン採光の部屋は南西からの
日差しはほとんど南向きの建物の陰になって期待
できなさそうですよね。
ほんとうに西日のみでかつ、前には2階建ての住宅があるので
2階の西側は日光期待できないのかなぁとかパンプを
見て思ってました。
南向きにしても本当に目の前に2階建てのアパートが建っているので
１階と２階は目線が気になるかも知れないですね。
ちなみに現地を見てきましたら、アパートの通路側でしたので
出入りのときとかでしょうか。
３階以上が人気集まりますかね。
マンション入り口から３０秒ぐらいで黒湯の銭湯もあるし
駅から近いしとっても良い立地で地所だし欲しい限りです。
でも、施工会社がちょっときになりますが。
3LDK、3階で5500あたり、いい線だと思います。
148さん、いいなあ（って未定ですけど）。
いちばんいい条件でもそのあたりでないと、便利といっても
この地域ではおかしいと思います。
土地をいくら安く手に入れようと、強気でくるでしょう、地所。
確かに内廊下と外廊下は一概にどちらがいいとは言えないですね。
しっかり換気されるつくりで、管理と住民のマナーがよければ内廊下もいいでしょうが、実際は雨の後は数日間湿った感じしますし臭いもこもる気がします。
１５５さん、１５９さんの言うとおり、駐車場+お屋敷ということだと思います。
グーグルマップの航空写真でまだその当時の状況が見れるはずです。
マンションの角に残る立派な一軒家の方の土地だったのかもしれませんね。
あと、航空写真を見ればわかりますが、南側のアパートは単独ではそれほど土地が大きくなく、一軒家や他のアパートもまとめて協力しないとマンションが建つという感じではなさそうですが。説明会のときに営業の方に権利関係を聞いておくといいと思います。アパートと一軒家のオーナーが同じ人となると可能性大かもしれませんね。
南側の土地に注目して見てきましたが、アパートだけだと狭いうえに変則的な形状で
マンションレベルは無理かと思いました。ただ、ご指摘のようにアパート南まで含めれば
立派に建ちます。建つと思っておいたほうがいいかもしれない。都会ですから。
その点、去年のルネの道路沿い立地は安心だったということですね。
あと、中延からの夜道はどうでしょう？
一軒家ばかりなので暗そう。6分と言っても女性は避ける道でしょうか。
狭い部屋、日照の悪い部屋、地下の価格設定も気になります。
Ｐタイプ、坪２９０万、６２３５万ってトコだよ。
ファミリータイプは戸数も限られるから、これ以上十分あるね。
業者はここの検索数で反響見てるよ。安く買いたい・・・とか、坪２５０万はあり得ない・・・
とか、業者にとっていい悪い関係なく、とにかくこの物件の反響あればそれで良し。
戸数少ないし、マイナーエリアの物件だけど、そこそこ反響ありってトコだよ。買いたい人は
坪３００万でも買いに来るよ、だってファミリータイプなら３０戸そこそこしかないんだから。
こんな経済状況でも６千万円程度ならサラリーマンでも行けるよ、贈与税控除額拡大もあるんだし。
1-2Fで5000半ばはないでしょ。
1Fって半地下じゃないんですか？
集中豪雨で浸水の心配もあるし、24時間喚起に頼らなければならない部屋。
5500万と考えると、都内いまはいろいろありますからね。
そこまでの場所ではない。
>>168
三菱地所の物件では、通常は三菱地所設計が設計と施工管理を担当します。
そしてパークハウスの販売に倒産したモリモトが販売を担当することはありえません。
しかしここの販売代理にモリモトの名前があるので、ここは元々モリモトが手がていたが、その破綻により三菱が買い取った物件だと考えられます。
その場合モリモトが造った設計を引き継ぐと設計の費用が大幅に削減できます。ですからモリモトの設計がベースで造られマンションの可能性もあると思うのです。
地所設計の設計とモリモトの設計を比べると、前者は住み心地重視、後者は見た目デザイン重視です。
ここの立地を考えると、資産として賃貸に回す物件でなく自分で暮す物件だと思うので、地所設計であれば坪３００万円でもあるでしょうし、モリモトでしたら２７０でも高すぎると思います。
ということです。
2004年は、どのマンションも安かった時期なので比較するにはよくないと思います。
ただ、１－２Fで5500万円は確かに少し高いかもしれません。
最上階なら6000万円超えても普通にありだと思いますが。
このエリアに長年住む業界の者です。
こんな場所で６０００万もするはずがないと笑っている方、あんた何も分かってないね、
こっちが笑ってしまうよ、あまりにアホ過ぎて。妥当ですよ、６０００万は。
普通にエレベーターはあるでしょう。
51戸であれば管理費は平気だと思います。無駄な共用施設はないでしょうし。
駐車場も16戸なので機械式が多くても平気だと思います。
サラリーマンで6000万円をポンと出せる人はあまりいないでしょうが、ローンを組んで買うことを検討できる人は相当いると思いますよ。
30前半で頭金1000万円で、年収1000万円程度あれば問題ないのではと思います。
まあ、共働きでも平気と思いますし。
6000万円出せるなら他の場所という指摘もわからなくないですが、6000万円でもう少し都心にいくと向きだとか大通り沿いだとか条件が落ちますからね。
この地域は生活便利で住みやすいと思いますが地震に弱い地域なのが気になります。
マンション自体は無事でも周りが火の海となって命に関わるかもしれません。
品川区の地域危険度測定調査結果です。
http://j-jis.com/data/tokyo/shinagawa.shtml
ここ数年の品川、大田、世田谷あたりのパークハウスで70平米超で6000万円切るのってあまり見ない気がします。
特に駅10分以内に限るとほとんどないのでは。
まあ、価格はそのうちわかるので議論してもあまり意味がないと思いますが。
ブランド品は割高と思っても安心を買うものです。
ブランド品ということに着目するのであれば、それに相応しい構造であったり、設備であったり、対応が求められますよね。
それと、３０代前半で年収が１０００万あるのは製薬会社とか、一昔前の証券マンとか、銀行員とかくらいです。この業界の人の年収はわかりませんが、どれ程の人がそんな年収を稼いでいるでしょう。大企業でもそれに合致する企業はどれくらいあるのかな？疑問。
「贈与受ければニートでも買える」、なんてことを言って何の意味がある？
そんなこといってたら宝くじが当たれば誰でも買える。
買えるかどうかはもちろん重要だけど、その前にその価値があるかどうか。
半地下で湿気の多い、隣から見下ろされる物件を6000万だす価値があるか？
お金出せる人が多いから高い価格設定するのではなく、それに見合う価値がある価格にすべき。
そうでないとブランドもなにもないでしょう。
雨の中、土日でこのあたりを散策してみました。
大規模はないでしょうが、こぶりなマンションなら建ちそうな土地が
けっこうある。
家族用以外なら、まだまだ建つ、と考えていいかな？
それとも、20〜30戸くらいのマンションは賃貸用でしょうか。
けさ来たメール、「予想以上の大反響」とのこと、
セールスの常套句かもしれないが、強気で値づけしてきそうだ。
不動産も株も、値上がりムードには煽られる。
あとで考えて「なんであんなに無理して買った？」と思うこともあるので、
冷静に、冷静に考えなければ。
直下型地震の心配のない国ならば、古い中古をリノベするほうがずっと楽しいんだけど。
196
南千住と品川比べる人なんて普通いないって…。
しかも、確か南千住って江戸一大きな処刑場があった場所のはず。その縁起の悪さを隠すため、戦後に宿場町だった隣の千住（今の北千住）から名前を借りて地名を改名したと聞いたことがあります。
山谷も結構近いし、個人的には住む場所としては一番有り得ない場所。
だから安くて当然。
＞けさ来たメール、「予想以上の大反響」とのこと、
たまたまいくつか他の三菱さん物件を検討していてふとここを覗いたのですが
どこでもこの文句言ってるのか..と、正直思ってしまいました。
売る方からすると（特に不動産は）どれだけでも青天井な価格で売りたいので
そういった言葉の煽りをするのでしょうが、皆さんいわれているように「冷静に冷静に」なのでしょう。
小サラリーマン家庭の大切な資金、予算は知れていますし、反響はあってもそれぞれの予算とはまた別の話でしょう。
それでも買う人は、見合う金額とかあまり考えない人（お金をふんだんに持っている人）でしょう。
その金額で買える人だけが買うだけの話なのかもしれません。
ビギナーさん、
品川だってその昔は遊郭などあって決して高貴な場所ではなかったのですが、
一部にド金持ちの方々がいて、千葉、埼玉よりイメージがいい神奈川に続く駅なので
南千住よりずっと高いです。
中延は気取らない下町。
高齢者と単身、二人世帯の若者が多く、賃貸業は大にぎわい。
南千住的香りももちながら、どっこい実はゆとりのある家が多いというのが魅力かと。
（ゆえに、財力やステータスを楽しみたい人には勧めません）
マンションの値段は、人気の町はそのまま、もしくはややアップ。
中心を離れるとあいかわらず安い、というのが素人の印象です。
南千住はとにかく殺風景。
下町風情とも違う｡
北千住の方が宿場町としての面影や森鴎外旧邸等の歴史を感じさせる建物もあるし、下町風情があっていて好きだな。
スレ違いですから、そろそろ本題に戻りましょう。
予想以上の人気によって価格高めになりそうみたいな情報がありますが、どれくらいになっちゃいますかね…。
神奈川県川崎市中原区今井西町139番1 |
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9090万円～9640万円 |
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2LDK+S（納戸）・3LDK |
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70.28m2・70.78m2 |
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総戸数 271戸 |
神奈川県川崎市幸区南加瀬１-2127番の一部 |
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5798万円～7698万円（うちモデルルーム価格6498万円、7698万円含む／使用期間：2024年3月30日～引渡しまで ※現状でのお引渡しとなります。） |
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3LDK～4LDK |
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67.07m2～76.05m2 |
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総戸数 92戸 |
神奈川県川崎市幸区新小倉545-52、他 |
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6,598万円・7,098万円 |
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3LDK |
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63.59m²・70.34m² |
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総戸数 2517戸 |
神奈川県横浜市港北区師岡町字仲ケ谷戸486-1 |
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5298万円～6598万円 |
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3LDK |
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60.25m2～71.11m2 |
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総戸数 26戸 |
神奈川県川崎市高津区下作延五丁目 |
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未定 |
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1LDK＋S～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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64.60m²～75.60m² |
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総戸数 231戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
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4600万円台～7700万円台（予定） |
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1LDK+2S（納戸）～4LDK |
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62.72m2～82.02m2 |
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総戸数 155戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
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9290万円～1億5990万円※権利金含む |
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2LDK～4LDK |
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57.4m2～82.67m2 |
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総戸数 522戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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4900万円台～7100万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
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6990万円～8390万円 |
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1LDK+S（納戸）～3LDK |
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56.35m2～70.62m2 |
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総戸数 48戸 |
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
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5600万円台・8200万円台（予定） |
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2LDK・2LDK+S（納戸） |
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45.12m2～74.98m2 |
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総戸数 45戸 |
