大崎ウエストシティタワーズ　パート７

日暮里の直結物件は将来性どうなんでしょうか？

今日内覧会に行ってきました。
価格表を見せてもらったら、私が決めた部屋がもうほとんど無くなっていました。

こんなに早く無くなるなんて、あの時決めて良かったです。
やっぱりモデルルーム混み合っていました。

これだけ売れているとなんだか安心できます。

日暮里よりも大崎北品川の再開発直結の方が気になる。

>>320
すでに値下げ済み、その甲斐あって好調に推移してるから今更追加で値引きするする理由はないね。

値引きしてもいいから早く完売して欲しい。
現地ＭＲは早く引き上げて欲しい。

何割引き？

私は1割引きで、返金してもらいました。

価格改定があったのは、２００９年５月だけ。
その時点で契約済みの人も含めて新価格が適用された。実際１割以上下がった部屋もある。
しかし、引渡し前に全額払い込んだ人なんていないから、１割返してもらったってのは手付金のことか、あるいは単なる成りすましかな？
その後は一切値引きせずに好調だから、ほんように最後数個の売れ残りにならないと、もう値引きはないよ。
なお、購入者だと思うけど「去年東京で一番売れたマンション」っていう自慢話はやめようよ。
セオリーとかプレジデントの受け売りだと思うけど、絶対数は確かに多いとはいっても１年かけて４割なんだから、胸張って言うようなことじゃないじゃないもの。

営業は当時大きいところで2割近く下げたって言ってた。

この時期の値引きっていったら覚書の事だろ。

また出た値引きの話題について、
勘違いの方向に行きそうなので、書きますが、
このマンションは、昨年の５月の第二期販売時に全面的に価格を見直して、予定価格を出しました。
そして、第二期販売登録開始時に予定価格から更に下げた販売価格を出したのです。
値下げ幅は、広さ、方角、階などで、違いました。

つまり、第一期販売時からはかなり下がったことになります。
私は第二期の申込者ですが、その際の営業の説明では、
第一期申込者に対しては、差額を返却、または他の（値下げした）住戸への変更も認めたとのことでした。
ホントなのかな？と思っていましたが、もし３２７さんが一期購入者なら、本当だったんですね。
今は、売れていない角部屋使って大文字広告しているのが、笑えるっていうか・・・
まあそれほど気にならないので、着実に売ってほしいですね。

一律1割ではないところが味噌だよね。第1期の契約者は平等に返金してくれたとか思ったんだろうけど。
言ってみりゃ実験台というか、売れるとこは安くしないというでべ側が失敗しない方法に協力してるんですよね。

まあいいや、わかんないと思うから。

わかってないね。１期の中には低層階だけど、地権者が取った部屋（間取り）以外に、
もう１つだけしか残らない間取りの部屋が数戸存在していたんですよ。１期で出して
なかったんですが、何回も足運んで、その部屋を狙い撃ちすれば売ってくれましたよ。
坪３００切ってますよ。ちなみに↑にあるようなその後の値引きや返金の話は一切なし。
でもはっきり言って運が良かったとしか思えない・・・じゃなきゃうちはあそこには
住めないもの。住民の方何人か知ってる方いますが、皆やっぱりお金持ちですしね。
うちだってまわりから見れば結構そこそことか思ってるけど、レベルが違うっていうか、、、

まあ話がそれましたが、３３２の言ってるような１期が実験台とか決め付けはがせネタですよ。

最初から実験台では無いでしょう。

ただ、結果的に実験台みたいになったというのは否定できないよね、だって実際値下げしてるんだもん。結果が全て。

あ～さよざんすか。で？どうするの？買うの？買わないの？あなたの結果は？

値引き期待している諸君！
諦めたまえ
この物件は現実に完成してからの方が凄い勢いで売れている以上値引きを期待はしている間に無くなってしまうでしょう

私も見てきました。担当者の方がおしゃっている事が的を得ていました。
「ここは年収が１０００～１５００万の方が多く購入されているようです」

以前に書かれている方がいらっしゃいましたが、この価格帯では良いと思い
ますよ。
３Ａや市ヶ谷周辺と比べる事が、先ずおかしいのですよ。

私は欲しい間取りが無いのと、やはり換気が気に入らないので辞めました。

>>３２８さん

引渡し前に全額払い込まなければ、引渡してもらえませんよ？

328は、その前のレスで返金があったという書き込み対して、全額振り込んでないと返金はない、でもここが一斉値下げに踏み切った時期からして全額振り込んだ人間は考えにくい、従って返金受けたというレスは嘘じゃないの？って書いたのでは？

過去にわざわざ大幅値下げしたんだから今後の値引きはないですよ。

万が一あるとしたらどうしても最後に残った数戸を個別やるくらい。
それにしても、相手は相当吟味してこっそりやるでしょうね。

そもそも残ってるのは、８千万クラス以上の部屋が多いでしょうに。
４、５００万値引かれても７千５００万円・・・・それでも買えないわな。

年収１０００～１５００万でもしんどそうな部屋が余りそう。
こっそり値引き待ちもありでしょう。

>>337
うちはまさにその範囲で、
同じような理由で見送る決断を週末にしたところです。
間取りは別に問題なかったけど、ゆったりしたバルコニーがやはり欲しいと感じて。

でも駅からの距離や利便性を考えれば価格としては納得感ありましたよ。
生活スタイルが合う人には良い物件と思います。

Ｖタワーとどっちが良いですか？

品川に拘りがなければ大崎。

北品川５丁目の再開発は３年半かかるから、待てる人はいいけどリスクもあります。
特に消費税。当たり前だけど上がるでしょう、何％かは解りませんけど。景気が
上向けば当然ここより坪単価も高くなるでしょうし、ダブルパンチ。仕様は同程度でも、
多分デベは山手線内側・駅直結を売りに相当ふっかけてくるでしょう。現に１期販売開始前
ここの価格予定表はすさまじかった。うちの部屋も１千万位高かったし。営業さんも話てたけど
全てはリーマンショック。価格改定せざるをえなかった時期でした。不謹慎ですが、
私にはラッキーでした。株とかやってないし、景気にあまり関係ない仕事なんで。

一斉値下げしなくても契約比率7~8割台に乗せて粘ってる物件も大小問わず都心にはあるから。

リーマンショックが大きかったことは間違いないけど、ここの場合は最初の値付けがかなりクレイジーだった。ショックが無くてもおそらく苦戦してたよ。リーマンショックのおかげで大義名分をもって値下げができたからデベとしては不幸中の幸いだったのでは？この物件に限ってはね。

内情がどうあれ自分もその値下げに便乗して買わせてもらったのでスミフの英断には感謝してる。
後は頑張って完売してもらえればそれで良い。

消費税上がったときの話は何かの流れで営業さんに聞いたことあります
そのときに可能性としてあるのはという話でしたが

1つ目が消費税が上がった分だけ価格も上がる方向
ただこれは地域ごとにこのくらいの価格なら売れるという想定が先にあるため、
その時点で上げてもだいじょうぶそうなら上げることになるでしょうとのこと

2つ目が現在の価格と同程度になるように仕様を調整して価格は上げない方向
可能性としてはこっちのほうが若干高いかも？だそうです

ちなみに質問ですが、４０．４０平米の一番小さい部屋は１期の時はいくらぐらいだったんでしょうか？

今更一期の価格聞いてどうするの？

ざっくり言うと、一番安いので４８００万ぐらいでしたね。
価格改定で１０００万近く下がりましたよ。２０％ぐらい。

Eの北ですよね。そんなにしてましたっけ？坪370位な記憶が。凄い曖昧な記憶ですけど。

でも５０平米未満だっけ？住宅ローン減税対象外ですよね。投資目的で買うのかな？
中古で動くのは６０～７０平米クラスと聞いたことがあるんですけど、本当ですか？

失礼、４８００は、約４８㎡の部屋です。

それ改訂後の価格では？

確かに。１期で４８平米だったら軽く５千万オーバーです。
私の感覚的には、平米プラス１千万弱は当たり前だったような
６０平米なら７千万弱。７０平米なら８千万前後みたいな・・・

例えば、北向きＷ４５ＦＳの６階が当初４８３０万でしたね。これは改定後確か４６２０万だったかな？
２００万ぐらいしか下がってなかったですね。
でも同じタイプで１２階まで行くと５２８０が４８５０と４３０下がってますし、結構下がり具合に差が大きかったです。

上層階のほうが利幅大きく取ってるからそうなるのは頷けます。
下げ幅大きくすれば割安になった感も大きいし、高い部屋に買いが入りやすいですしね。

やっぱりこのグレードでこの価格は魅力ですね。
冷やかしで行ってみたら驚きました。
大崎については昔は良い印象ないけど変わっていくのでは？

昔のイメージ持ってると今の状態は驚きますね、確かに。
こんなに綺麗になったの？って。

でも、この一連の再開発で一旦打ち止めの印象なのですが
この先どういった発展が見込めるのでしょうか？

今回限りの発展ではないと良いのですが。
やはり羽田の国際化やリニアに期待でしょうか？

北品川は今からですよ、こちら側も、教習所跡地やシンクパーク北側も
再開発で、住不が買ってるんじゃなかったですか？線路向こうは三井だった？
何しろ今からが本番ですよ。

北品川５丁目再開発の規模は大崎・五反田地区でも
最大規模ですね。あと大崎駅からはちょっと遠いけど
御殿山のソニー跡地の再開発で町工場が中心で殺風景
だった大崎の雰囲気もぐっと変わることでしょう。

ただ大規模開発は景気の影響を受けやすいので
着工していないＰＪについての時期は不明ですね。
北品川もすでに１年遅れだし、ゲートシティ大崎は
バブル崩壊で計画から１０年以上も遅れましたから。
まああせらずのんびり見てましょう。

国際自動車跡地はスミフのオフィスビル予定とか言ってた
結構広い土地だよ

シンクパーク北側は再開発エリアに入っているんですか？
知りませんでした。

再開発で資産価値が上がりそうですね。
少なくとも大幅に下がる事はないと思います。

資産価値が上がるとは正直思えない、残念ながら。
上がるなら入居前に完売するだろうし、
スミフがそんな価値で売るわけがない。
ただ、税金が大量投入されているのでお得感はある。

＞367さん
ちなみに今まで不動産を利益だされて転売された事はありますか？
未経験者のレスっぽいので。
現在の段階で100％もうかるのなら即売れるのは当然です。
そんな事はだれも言っていませんよ。
周辺の再開発、景気回復と時間を経て価値は上がっていくだろうという意味です。

ちなみに住友不動産のマンションの転売で利益出した事がありますので、住不の物件が全てキャピタルゲインが
でない程割高ではないですよ。
少なくとも、この物件に関しては大幅に値段は下がる事はないと思うので、賃貸にまわして損をする事はないと思いますよ。利回りは低いですが、駅近、希少立地と景気回復した後の出口は少なくともほぼ分譲価格で売れると見込んでいるので。

複数不動産を所有している１件ですので、リスク分散の１つとしては購入して満足していますよ。

同じような発想で買ってる人が沢山居そうですね。10年後には賃貸だらけかな。

上がるかは神のみぞ知る。でも下がりにくいのは確か。