ザ・パークハウス 東陽町翠賓閣

高さはないがここのようにエリアNo.1の高級感のあるマンション、周りが低層マンションの多いなかで頭一つ抜けたマンション、これらが街のランドマーク、シンボルになって多少高くとも価値があると思います。
タワマン街のタワマンに住んでも周りと差別化できません。

>>120
妙典のパークハウスはその地域で何年ぶりに出た唯一の新築だからこその値付けで、
地元需要で十分捌けるので、むしろもうちょっと高くても売れたはず。仕様は別に普通だと思う
東陽町はもう地元需要ほとんどなくなってるので、
今の市況で投資も呼べない実需の物件はとうやって高価格で売るのかお手並み拝見です。
そもそも東陽町で高級感売りというコンセプトはなかなか勇気いるので、面白いかもです。

プラウドは上層階の方は坪４００万なので、翠賓閣上層階はこの仕様なら坪４５０～５００万はいくでしょう。
水と林の公園があって、東と南方向が開けていたので三菱地所が本気出した。
ただ駅から遠いのは難点と思う。
周囲の景色を見るには良いが、間取りがあれで住みづらい感じがあるかも。
微妙な間取りの悪さと駅遠の分が安くなる要因か。

>>120 匿名さん
妙典は、駅徒歩4分49戸の小規模かつ平均坪単価＠274万円でしょ。こことは条件が違い過ぎる。
サラリーマンが無理なく買える価格かつ戸数も少ないし、それに即日完売してないですよね。

三菱は蘆花公園も大失敗しちゃってるし、最近読みがおかしいんじゃ？
まぁ、いくら位で出してどの位売れるかは気になります。

そりゃ私も安ければ安いほど嬉しいけどね〜
この立地、この仕様、なによりこのご時世で、坪３５０で出て来たら僥倖というか、逆に宝くじ並の倍率で買えなくなるから逆に不幸かな？

パークビューの低層マンションなんで上下階の単価差も極めて小さいだろうし、どなたか書いていたけどパンダ部屋で坪３９９が何部屋かあれば御の字では。平均すると坪４３９を少し下回るくらいと予想します。

東陽町はこれまで地元の士族、富裕層を満足させるクオリティのマンションなかったし、大手町や日本橋へのアクセスの良さから、共働きで世帯年収2千万なんて人も少なくないので、坪450万だったら百戸くらいあっさり売れちゃうんじゃないの。というか、1馬力1千万プレーヤーくらいじゃ江東区だろうが都内には住めないというのが、アベノミクス以降の現実だわな。儲かったのはデベの株主だけ。

シティテラス、プラウド契約者がネガってるような気がしますけど、周辺住民としてもここの高値販売はのちのちメリットになると思うのですが違いますか？
あとはここを購入したい人がライバル減らしたいとか？

400とかありえないでしょ。400出す層はもうちょい都心にいますよ。ここは東陽町なんだから280位からが妥当だよ。

地所は資金に余裕があるせいか、グレードを上げすぎることがある。
地所のこのマンションをピークとして江東区のマンションバブルがはじけるかも。
金持ちは都心の高額物件をすでに買ったかこれから買うはずだし、素直にバブルピークにのれる層が東陽町にどのくらい残っているか、正直見ものです。

広い部屋が多そうでグロスも張るしね
東陽町に買うならもうちょい中に入る

プラウド契約しちゃって早まったと後悔してる人は多そう
パークハウスが相場引き上げて一番得するのは貴方なのにね

しかし坪単価４００万円で買える都心なんてありますかね
荻窪や大井町なんか都心じゃないひ東陽町の方がよほど暮らしやすいし資産性も高いと思うけど

>>129 マンション検討中さん

裕福でも住まい変えられない人たちって意外にいるよ。医師、自営業者、地方公務員二馬力などなど。東陽町は江東区一の裕福な層と団地住まいの方が入り混じる不思議な地域で、マセラティやレクサスのディーラーもあったりします。

東陽町の物件なのに湯島とか御茶ノ水とかの地名が出てるのが草

営業だとか言われるだろうが 私は金に糸目つけずここ欲しいわ
自営なので東陽町にこだわりたいのと やはりデザインや公園至近の立地がオンリーワンなので
比較対象はあまりないがあえて挙げればパークタワー晴海とかなのかな
はまる人にはとことんはまるが そうでない人には割高に見えるという
こんな風に思ってる検討者もいるってことで

東京証券取引所の接待施設跡ですね。

マンションの場所って、東陽町に住んでてもあまり通らない場所では？少なくとも、自分の周りの江東区民の友達はそこどこ？？って感じです。
7年位東陽町に住んでますが、あまり行かない場所なんですよね。そういう場所でもランドマーク性ってあるんでしょうかね？
外観も環境も良さそうなので購入を検討してますが、人目につかずあまり話題にもならないと残念なので。
東陽町一高いお金出すなら注目されるマンションの方が良いかなというのが本音です。

フェアに見て三井晴海と同じくらいの単価かな。こちらはタワマンでないので単価差があまりないとして、プレミアム住戸を除いて坪330-360程度、客寄せのために最安住戸で300強から。

1LDKからあるんですよね。3LDK4LDKの割合はどの位なんだろう。
立地的に、ファミリーで3LDK以上の希望が多そうだけど。やはり角部屋を広くして高くするよね。

>>138 マンション検討中さん

まさにそれかもね。
ファミリー向けの広い部屋はくそ高くして、士族や金持ちなど限定された人しか変えないと。
単身やディンクス、狭くてもここに住みたいファミリー向けの狭い部屋は、坪400近くても部屋の狭さでグロスは安くなるので、といっても4000万～とかになりそうだが、普通のサラリーマンでも手が届く。オンリーワン物件で資産価値が高いから住み替えや賃貸での資金回収も容易ですよなんて甘いささやきで売るのかもね。

そうすれば、広い部屋は金持ちに、狭い部屋は金持ちのセカンドハウスor普通のサラリーマンに、ということで、金持ち以外でも買える余地を残せる。

ただ、都心にどうしても住みたいから50㎡台の部屋にファミリーで我慢する層はいるけど、東陽町でそんなファミリーいるのか？ってのは気になる。

広い部屋と狭い部屋の割合がどれくらいかだね。半々ではないと思うけど。

麻布台パークハウスが100㎡で16000万円。
翠賓閣も最上階は同様の水準の可能性がある。
最上階は坪500万円くらいゆくだろう。
http://www.mecsumai.com/search/theme_list/?theme_id=49

>>141 マンション検討中さん
可能性ないでしょ。麻布台と比べるには無理がありすぎる。。前の人が書いてた、パークタワー晴海と同等が妥当でしょう。

でも木場公園タワーは、プレミアムの16000万円程の4部屋のうち3部屋は売れてるんですよね？
東陽町にも1部屋なら買う人いるかもしれませんよ。

パークタワー晴海
http://wangantower.com/wp-content/uploads/parktowerharumi_pricelist_20...

価格表、坪３５０～６００万なのか。

みんなの予想、妄想が膨らんで楽しいねえ！それもこれも、プロジェクト発表会があって、値付けのための超概算の予定価格が出るまでだけど。

そこであり得ん高値なら、東陽町でこれは無謀だとか、期待してたギリギリの価格でも買えないしこんなの売れるわけ無いとかディスられるのだろう。

相場より少し高め、坪300後半ぐらいならディスられつつもそこそこ売れて、坪350なら周辺物件と比較して絶賛の嵐ですぐに売れるでしょうね。

少なくとも、東陽町には似つかわしくない高級デザインに力いれてる以上、安くは無いでしょう。これで安かったら、駅距離はあっても住友、野村からくら替え続出でしょうから。

間取り ワンルーム～3LDK
専有面積 34.57m2～138.45m2（トランクルーム面積0.35ｍ2～1.61ｍ2含む）
バルコニー面積 5.65ｍ2～27.21ｍ2　

3LDKで138㎡って、すごいねー。
相当ゆとりある間取りだよ。

>>133
坪400なら、湯島、御茶ノ水でも買えるだけの話
どこがいいか一目瞭然でしょう

>>138 マンション検討中さん

4Lはないそうです。

これで坪４００未満だったらプラウドは手付金放棄の嵐ですね。しかし、江東区の低層マンションでこれほどトピが盛り上がるのも珍しい。それほど注目されている物件ということで、リセールでも有利に働きそうですね！

>>149 匿名さん

そしたら、私はキャンセル住戸をねらいましょうかね。

坪400で湯島御茶ノ水って、ペンシル囲まれマンションの2階だろ？そもそもあの辺りラブホ街で決して地格が高いわけでもなし。あえてあの辺りで比較するなら四谷とかかね。

>>149 匿名さん

なぜプラウド限定？シティテラスもジオとかもあるでしょ？どちらも検討したけど、ここは確かに気になる存在ですが、まだ仕様も共用部も詳しい情報が無い段階で賞賛の嵐が気持ち悪い。駅遠なのに。
盛り上がるもなにもほとんど地所のサクラ？と思ってしまう。

>>152 マンション検討中さん

プラウド建ちすぎて、この辺りのプラウドブランドが0になってるからですか。

>>152 マンション検討中さん

称賛の嵐というか、今でてる外観からはかなりの高レベル物件に見えるということですかね。金額を無視して考えるなら。どれだけ称賛されても、買えない価格なら意味がないけど。

全戸即日完売レベルの人気なら中古でもその価格帯で需要あるということでリセールいいだろうけど、高すぎる価格で買う人が限定されて長期販売になったら、リセールもなにもあったものではない。中古でその高値で買う需要が無いということだから。

どちらになるかは仕様と金額でればそのうちわかるよ。

ただし、ほんとに事前アクセスしてきた人だけで捌けて集客のいらない超人気物件は、仕様とかホームページで全然明らかにしないから、どんなマンションかは噂レベルで不明なこともありえる。人気なければ大々的に集客しないといけないから、ホームページで宣伝しまくるけどね。

プラウド六本木なんかは完全にアンダーでの販売でしたよね。東陽町なのでそこまではないにせよ、三井の四谷みたいにのんびり資料請求してた人はおいてきぼり、なんて展開はありそう。販売準備室にこまめに電話して、モデルルームオープン早々に商談するつもりでいなきゃ。

ここ小学校どこ？
東陽町の保育園事情が知りたい

ザ・パークハウス東陽町翠賓閣
販売準備室　電話番号　０１２０－３２０－６７６
営業時間　AM１０～PM１７
定休日　水曜日、木曜日　第２・第３火曜日(祝日を除く)

>>156 マンション検討中さん

小学校は東陽小。
ここを買えるくらいの所得があるなら保育園は入れない。

中村橋のパークハウスもここと同じように、地域ではあり得ない高値と言われてたようで、67戸しかないのに、入居開始後の今も売れ残ってるみたいですよ。
値付け誤ると大変ですね。

>>159 マンション検討中さん

そんなこと言って煽っても東陽町の直近の相場なりの妥当な価格にはならんでしょ。

ある程度の金持ちの見込み客を当て込めるから、エリアに似つかわしくない高級な外観にしたんだろうし。

皆の期待する価格で売りさばきたいなら、コストカットマンションにしますよ。

でも、販売がわが当て込むほど裕福で、幾らでも出すからこの場所のこのマンション買うという層が、どれだけいるかだけど。

ワンルームが多数だったらとても笑えるけどね。

町としてはとても綺麗と言える場所じゃない東陽町
しかも駅近でもないし、そんな高くて売れるのか
というか、高くても買いたいなんて甘いコメント書くからデベが調子に乗るんだよ

このスレには、一次取得の検討層しか居ないの？
ここ20年から五年前までで東陽町のマンション
買った人達とか一千万オーバー値上りしてて、
同エリア内買い替え検討してるから、
少しくらい高くても、坪400程度でも余裕で買えちゃうよ。値上りぶん足しても追加で持ち出しは発生するだろうけど、
金利も一軒目買った時の半分以下だから、ローンの支払いはほとんど変わらない。

そう言う需要だけで、この戸数でこのクオリティなら捌けちゃうよ。

相場安いときに買ったマンションを利益確定しても、また相場高い時にマンション買ったらあまり美味しくないのでは。

>>163 マンション検討中さん
思考が単純過ぎ。キャピタルゲインだけ見るからそうなる。

実需の自宅なんだから、高くても値上り益で
大部分相殺出来て、金利も安くて。
将来下がった時にも周辺家賃相場で同年数暮らした場合と比べて、損がないなら何の問題もない。

寧ろ、今やその辺のオバちゃんでも五輪後に
不動産暴落とか言う中、逆に価格が余り下がらなければ、利益まで出る可能性さえ、ゼロじゃない。

客観的な試算すれば良いだけ。

外観のCGや一本奥まった公園ビューの立地は素晴らしいけど、
アドレス的に、例えば板橋区の加賀みたいに地元では有名な、知る人ぞ知るエリアではないよね
そこがちょっと弱いというか残念、真横に都営だし・・・

門仲や清澄、白河辺りのそれなりの場所だったら良かったというか建物に相応しいと思うけど、
そうなると値段も一段上がっちゃうし痛し痒しか・・・

>>165 匿名さん
本当に。それに尽きる。門仲・清澄白河だったらなぁ、、、

門仲のどこに空き地がある？

再開発でもない限りまとまった土地はないですね、強いて言うなら川沿いか。

この物件の近くに都営住宅ありますっけ？
南砂2丁目団地も、隣の東陽7丁目アパートも都営住宅じゃなくて都民住宅じゃないかな。

>>169 匿名さん

南砂2丁目住宅は東京都住宅供給公社ですが、分譲棟と賃貸棟があって、賃貸棟の方は都営住宅と変わらないように思います。

隅田川を上がっていった清澄白河の読売新聞わきの川沿いしか空いていない気がする。

東陽町ってたしか東西線の1路線しか入ってないですよね？しかも毎朝ゲキ混み路線で有名な…住むの大変そう。

東陽町駅から遠い翠賓閣を選ぶのは、江東区に職場があって、東西線の激混みを重視しない人が多いと思う。
まあ、いろいろな人はいると思うけど。

門仲なら、牡丹2丁目の前川製作所の本社別館用地が気になるな。土地取得してから1年くらい経ってるのに、未だコンクリートで養成しただけだし、もしかして計画が頓挫して、デベに売却したりしないかな。

職場に通勤するとか電車に乗る前提で考えたらイカンでしょ。メインターゲットはそこじゃない

この初期段階でネガティブな書き込みがありますね。
人気物件になりそうと、色んな人が感じているあらわれか。
しまいにゃ、東陽町駅ネガまで。。。
早くモデルルームオープンしないかなー。

>>176 マンション検討中さん

そりゃ駅を含めて議論するでしょう。あまりにデベっぽいポジばかりが多かったから、そんなに良い？？って反論も出るんだと思う。うちも外観素敵でいいねって思ってるけど、あまりのポジ攻撃に少しひいたし。
早く仕様や詳しい情報が知りたい。モデルルームは区役所の近くに作ってますね。

>>175
ですね
地場の経営者、東陽町に愛着のあるリタイア世帯や、ハイヤー付きの役員クラスか？
土地柄、自宅兼工場を数億で売って悠々自適ってパターンもありそう
ただ周辺で立て続けに分譲があったし、そういった層がどれだけ残ってるか・・・
一応見に行くつもりだけど、子育て世帯にはちょっと早過ぎるかな、って印象

まあ1件くらいこういう物件があっても面白いと思いますよ。

これは、モデルルーム混みそう(泣)

近くに高級スーパーがあればいいんですけどね。

>181
無理無理、高級スーパーなんか需要ないからｗ
ミスマッチとは言わないけどその辺りの生活感がこの物件のネックというか、
内陸系からの集客が難しいであろう一因になるだろうね
地場の富裕層だったら激安スーパーも慣れっこだろうし、
馴染みの生鮮屋ぐらいあるんじゃないの？

いずれにしても、価格、間取り、買い物の環境等実際の生活のしやすさで判断するしかないでしょ
まさかデザインが良いだけで買う人もいないでしょうが

高級スーパーはどうかなと思いますが、最近多いカルディも東陽町にはないですね。南砂木場にはあるのに。門仲には北野エースも。
成城石井とか出来てくれないかな

東陽町は都心に近く、オフィスも多い割に庶民ぽいお店が多く、逆にそこが良い所のような気もしますが。
有楽町線延伸が決まり、駅前が再開発されればガラッと雰囲気はかわりそうですが、実現されたとしてもまだまだ先の話ですよね。

高級志向のマンションは、最初にモデルルームに行った段階で、この物件は開業医や士業などの高所得者がターゲットなんですよねと、冷ややかな笑みを向けられるよ。

ただ、ワンルームはターゲットがよくわからない。エグゼクティブな独身は都心のワンルーム買うだろうし、投資用としても、エリアに独身で高値だして借りたい人がいるのか？

モデルルームできないとなんにもわからんなあ。

働いて稼ぐ前提も違うかもよ

道路挟んで向かいの三井は7年前だが坪225。
時代は変わったが、暴落していつまた戻るか。
今の相場に高級志向のプレミア価格だと、世帯年収2000届かない庶民は買えませんな

アンケート見る限りでは阿呆みたいな値段にはならなそうに見えた(界隈のマンションと同じ程度の設問)けど、果たして。

›道路挟んで向かいの三井
・相場の違いで坪40
・深川区と城東区で坪30
・幹線道路沿いかどうかで坪10
・ゆとりのある間取り等他にないコンセプトで坪30
・仕様差で坪30
これで坪365

高級スーパーが近くにあるのがいいのでしたら世田谷や杉並で物件を探した方がいいのでは？
ここはあくまでも下町の東陽町ということを忘れちゃいけません

ルーバル間取りを見ましたが、間取り自体は3LDKでも、
ホールや廊下などの面積が広くなっているんですね。
広くて住みやすそうかもしれませんが、もっとスリムな間取りのほうが価格的にも人気がありそうに思います

世田谷や杉並なんてそんな田舎は嫌ですね

素敵なマンションですね
しかし通勤の際に、混雑率日本一の東西線を毎日利用するしかないのは日々のストレスになりそうです。
それとも、ここを検討している人は通勤の必要が無い方々なのだろうか

東陽町で検討してる人は、大手町日本橋勤務の方が多いのでは？乗ってるの僅か10分程ですよ。
郊外から20〜30分満員電車通勤の方が、余程ストレスかと。

乗るのは10分ほどだとしても、ほぼ毎日遅延するそうなのが気がかりです。。
ギュウギュウの状態で止まったり、状況次第では｢門前仲町止まり」になってしまうのは、じわじわとストレスが蓄積されてしまうのでは、と。
まず妊婦は無理そうです

>>197 匿名さん
電車に乗らないんですか！？

>>198
乗らないし、ここのメインターゲット層も乗らないと思うよｗ

丁寧に説明するなら全く乗らないってことではなくて、
電車自転車徒歩バス車タクシーハイヤー等の選択肢の中で、
わざわざ積極的に満員電車に乗ることはないってこと
電車も選択肢の一つとしてもちろん乗ることもあるよ、大阪までタクシーだと色々無駄が多いしｗ

現地行きましたが、ホームページの写真と比べると少し違和感がありました。
二面公園に面するといっても南側はそんなに緑を感じられないですね。
ひらけてはいるので、そこは良いとは思いましたが。

あくまで一意見ですのでご参考までに。

本当だ。
森の雰囲気ではないね。
https://www.google.co.jp/maps/@35.6745297,139.8204058,3a,75y,287.75h,74.58t/data=!3m6!1e1!3m4!1sPPCyzsNQcbn6mk4AzzgD-Q!2e0!7i13312!8i6656

>200
いや、正しい
グーグルアースでも一目瞭然だし、
下記の二枚目の写真で撮影角度のカラクリが理解できると思う
https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/dtl/00134976/?sc_out=mikle-...

南側の角じゃない部屋、西側、あと敷地の中側？の部屋はかなり坪単価抑えてくるかもね。
中側の棟は1LDKの単身向けかな。
東も間取り的には田の字っぽいし、やっぱり圧倒的に高いのはあの角部屋なんだろうな。

SLの部屋、ダイレクトウィンドウでパークビューでリビングも広くて良いんですが、2部屋がリビングインかつ1部屋は4.5畳…
2人子供がいると無理そうですよね。柱もボコボコしてるし、ちょっと残念。

ストリートビューは季節がねぇ。実際、春夏は緑のモコモコに囲まれて本当に気持ちいいと思うよ。よく昼休みに公園でお弁当食べてるOLさん見かけます。

ここ検討する人はあまりラッシュ気にしないでしょ。千葉方面の病院勤務で休日の都内アクセスを重視する人や、車での移動に慣れた層が多数派かと。小さい部屋もあるので、東西線で大手町とか向かう人も一定数いるかもだけどね。

>>205 口コミ知りたいさん

では、今の季節の写真をとってアップすれば一目瞭然ですね。

何日か前に見に行った人が森ではないと言ってるんでは？
普通の公園の広場があると子供とかがうるさそうだね

>205
ストビューの限りだけど、
森っぽいモコモコ感は公園北側で（物件からだと北東方向）、
カーブのところ（物件からは南東方向）は芝生とベンチって感じで、
季節が変われば生えてきそうな雰囲気もないけど・・・

翠賓閣の案内の写真に赤い屋根の水屋みたいなのが、水に映っていてその右後方に翠賓閣が映っている。
ストリートビューを見ても、見えないけどこの図はあってる？

地元です。南側には巨大な団地。公園は写真みたいに茂っていてキレイではなく、池には亀だらけ、浮浪者もいます。通路は自転車の通り道。スーパーは庶民のSEIYU、イキイキ、サミット。伊勢丹の高級スーパーは一瞬で撤退してサミットに。庶民は生活しやすい環境ですが、高級感を求めるなら違うかも。東西線は混んでるけど門仲、茅場町で多少緩和。15年前に坪200万強だった駅前のオーベル、ガーデンフラッグが
勝ち組。中古で1割高く売れている。10年前の物件は購入価格とトントンかやや低い。最近の新築は地元需要というより都心部を買えなかった人の受け皿。多少下がってもまだ数年間不動産は高止まりでしょうから、どうしても必要な人が買っているみたいですね。ここは売るつもりが無ければ上位サラリーマンが手の届くいい物件だと思います。

上位サラリーマンも共働きで坪300〜350くらいが限界はずなんだけどね
金利安いってんで相当な借金かかえて買ってる人もいるが
契約率に現れてるが市況自体が高すぎる

上位サラリーマンて35歳2000万くらい？共働きなら4000でしょ？上限350ということはないと思いますよ

写真に水屋みたいなのが写ってるのは、物件の北東方向から撮ってるからですね。
近くに住んでますけど、この写真どっから撮ってるんだ？とちょっと迷いました。
ストリートビューで北側に進んでくと、カーブミラーと共に水屋が写ります。

北東からの撮影だとすると水屋が左にあって、右奥に翠賓閣が見えるから、
翠賓閣の最上階の階段状の部屋は北を向いているとしか思えない。
北を見ながら生活するのかな？

>>210 匿名さん
浮浪者いるんですか！？
ダンボールハウスなどに住んでいるという事でしょうか？

ロケーションの図
http://www.mecsumai.com/tph-toyochosuihinkaku/location/index.html

上位サラリーマンて35歳2000万の水準なの？
日本の有名な大企業サラリーマンとは定義が違うわけか
逆にそんな人が東陽町かうのかな。

ですよね。
共働きで年収4000万あるなら東陽町に住むわけないですヨネw

この図（左右を桜に囲まれた図面　外観完成予想CG）も南東の角部屋の頂点から北になるにつれて下がっていて北向きとしか見えない。
一部に屋根らしきものも見える。
http://www.mecsumai.com/tph-toyochosuihinkaku/design/index.html