プレミスト千早タワー ツインマークス(ロイヤルアーク千早・ザ・タワーズ)Part3

220にほぼ同意。

コンシェルジュサービスは自分で出来ることばかり。そこまで人に頼りたくない。
キッズルームは数年だけ使うかな。使わない期間のほうが長いからなくていい。
ゲストルーム使うことなんてあるんだろうか。広い部屋に住めばいい。
展望ルームでお酒飲んでいいの？なら景色を見飽きる１年位は使うかな。
シアタールームは５００世帯もあって取り合いにならないのだろうか。
なんか面倒くさそう。映画館に行くのも好きだし部屋にいいやつがあればいらない。
これらの分の維持管理費は５００世帯で負担すればたいした金額じゃないと思いますが、
自分自身が使わない共有部分の維持費まで負担し続けるのはどうなんだろって考えてしまいます。

否定的な意見が出るとまともに内容について反論せずに子供みたいな書き込みをする住人がいますね。
こんな人と同じマンションに住むのも考えてしまいます。

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でも持ち上げるばかりではなくて、いろいろな見方があるのは参考になります。

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お子ちゃまみたいな事を言ってるのは住人の方なんですか・・・・・。
ホント考えてしまいますね。
てっきり、いろいろなマンションの営業の方かと思ってた（すみません）

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まあ長文は読んでない。近隣住民さん、メディア、公式HPなどの情報のみ傾聴に値す。

長文ガンバ

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だいたい街にケチつけるやつがどうしてわざわざこんなところに書き込みに来るんかな??

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提灯つけるだけが、掲示板じゃないから良いやん。
俺は参考になるし、２２０の意見には共感するよ。
ただ、千早は化けると思う。
大和が本気で再開発やってる。

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リッチな共用部は利用する、しないではなく一種のステータスシンボルですね。むしろ、管理費払ってるから利用しなきゃ損だとばかりに使いまくるのは貧乏性。高所得者や資産家なら管理費なんて些細な出費でしょう。

が、しかし無駄が徹底的に嫌われる現在のトレンドから考えると、最近の富裕層なら、今後は見た目の豪華さよりは、内容の充実を重視するはずで、住宅に求める本当の価値は、安全性、交通利便性、周辺環境であることは周知の事実。資産性、流動性がある立地環境の中でシンプルに過ごし、都市機能は外部に求める風潮は流れは加速している。

だからこそ、千早の最大のメリットは、開発が進む博多駅へのアクセスが良いことであり、供給過剰な商業施設や有り得もしないオフィスビルなど、無理矢理都市機能を千早に作り出すのはそもそもナンセンス。せっかくの立地を活かしてシンプルで安価な物件と公共公園でも作れば、理想的な博多駅へのサテライト的ベッドタウンが完成し、それを追いかける形で必要に応じた周辺商業開発も行われ、間違いなく栄えると考えるが…。

とにかく千早に豪華なタワマンは必要無いと思います。

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>>226
正確には住人じゃなくて皆検討中です。
他の物件の営業やここへの中傷があるのも事実。
私は１年以上前から見てるから見分けられますけどね。
過去レスなんか読んで、そこを区別しないといけませんね。

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このマンションの特徴は500戸もあるため、いろいろな階層の人が住むということ。
上流の中から中流の下、ファミリー層から単身者や投資目的等。
それぞれ価値観が違うのは当たり前だから、居住者の間で内輪揉めがない方がおかしいだろうね。

内覧会なんて売主の立会いはなく、「どうぞご自由に」だろうね。

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>>224
もう他のマンション購入してるんですよね？
意味不明です。

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戸数が多いと非常識的な意見が管理組合内で通りにくくなるというメリットもある。
この掲示板でも理事長が暴走とかモンスター住民がいて大変とかなっているのは大抵小～中規模物件。
1票の価値が大きくなるから仕方が無いことではあるけど・・・。

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先日、管理の問題で新聞に記事が出てた所も小規模マンションでしたね。

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何いっても無駄＾＾。いくら騒いでも
できるものはできるし買う奴は買う。粛々と。

大和の事業引き継ぎの時もデマだ何だギャーギャー言ってたし。
己が現実と対峙する事こそ焦眉の課題。

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>>236
だからこそ、価格が気になるね。
それによって、このマンションの格付けが決まる。
駅前格安アウトレットマンションか、それとも千早のランドマークとなるか。

どっちだと思う？

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格付けなんて私は気にしてません。

ただ唯一言えるのは、この不況下で他のデベは在庫かかえて新規分譲を控えてる上に、
こと千早においてはここが再開したことにより、立地・戸数・ブランド力（？）などで
太刀打ちできないことで、今後しばらくは新規マンションってできないような気がしてます。

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購入希望者（検討者）にとっては安くなるに越したことはないと思いますが。

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千早に新規参入がないならば、やっぱり大和の言い値になるのだろうなあ。

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>>236さん
その通りですね。
ここをずっと見てて、他を検討する気が失せましたもん。

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すぐにきれいな中古が出回りますよ。供給過剰もいいところ。

おもろない街にマンションばっか。

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ここ以外検討できないなんてセンス無いね。

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マンションの格付けとか（笑）

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一人？役か知らないが、頑張れ、ダイワマン！

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残念ながらここはダイワマンは一人も来てません。

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どなたか以前の価格帯を知っている方おられませんか？

コルテオの敷地跡は何ができるのかな？

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>>237

例えば12階以下の「若干曰く付き」フロアは多少ディスカウントの余地はあり得ると思いますが、
通常言われる高層階はほぼないんじゃないですか。

自分は今首都圏に住んでいますが、タワマンで「ワケあり」なのでディスカウントします
っていうのがよく報道されるけど、首都圏のタワマン市場は場所によっては飽和の極みに
達していますので、千早とは話が違うと思います。

今の千早では明らかに圧倒的なランドマーク的な物件になるのは間違いないと思います。
埼玉などでも、急行停車駅では必ず２、３のタワマンがありますが、物件としては
やはり堅いです。

ただ放置状態だった既存低層階はディスカウント期待OKだと思います。

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>>249
んーだったら複数の業者が手を上げてもっと早く再開したと思うんだよねえ。
どうみてもダイワは叩きまくって底値で手に入れてると思うし
だとしたら思い切った値下げ（というか値付け）は理論的には可能ではないかと。
あとブランドが落ちるというのもよく分からない。値下げではなく時価で価格設定するだけだから

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質問ですが、タワマンの1、2階に住むやつってなんの理由でタワマンを選んでるのかわかりません。高層階でこそ意味あるのに。

｢全国のタワマンの1、2階に住んでるやつに謝れ!｣

↑このような回答なしでお願いします。

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ここは１，２階は住居じゃなかった気がします。たしか３階から。
一般的にはエレベーターを使わずに済むとか、高所恐怖症の方とか？
タワマンだからそこを選んだとかじゃない人もいると思います。

ここも、

たまたま立地が良かったから･･･
千早に住みたいから･･･

という人も多いんじゃないでしょうか。

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私も含めて皆さん下がってほしいというのが本音ですね。

期待しすぎてガックリしたくないし、
とりあえずまだ大和の公式HPさえできてませんから「待ち」ですね。

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ちなみにここの北側・西側の部屋は、高層階だと香椎浜の花火大会が見えますね。
大濠より規模も大きいし、綺麗ですよ。

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値下げはあまり期待できないらしい(泣)

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>>248さん
１年前の価格は、たしかMJRより若干安めだった気がします。（階数にもよりますが）
一番高いところで１億くらい。
コルテオの跡地は（もうここでも何回も出てますが）東市民センターの予定です。
福岡女子大が現在隣りにあるセンターの、移転後の跡地を当てにしているみたいですね。

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>>248
>>256
一例を挙げると
10F 3LDK 77m2 3,300万
17F 4LDK 97m2 4,550万
26F 4LDK 108m2 5,970万
31F 2LDKI 145m2 10,500万
といったところだが、階数や広さが同程度でも、かなり価格に違いがある。
南とか北とかの向き、角住戸かどうかでも違うようだ。

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＞248です。

>>256
東市民センターということは図書館もやってくるわけですね。
千早も便利が良くなってよかったですね。
>>257
やっぱり3,000万円代からですかねぇ。階数や方角によって価格帯がいろいろあるみたいですね。

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>>258
257です。

2,000万円台前半もありますよ。低層階の狭い部屋が中心ですが。例えば、
4F 2LDK 60m2 2,100万
あたりです。中層階でも二人暮らしまでなら
19F 1LDK 55m2 2,410万
がありました。

選択肢の幅が非常に広いのが特長ですね。

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>>259さん
ありがとうございます。
たぶんその値段からさらに下がるんですよね。
たしか、できてた階までの建築費がチャラとかいう話でしたし。

少なくともその前回の値段より上がることは無いでしょう。

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上がることは無いけど大きく下がることも無いそうです。そこが良くも悪くもダイワブランドってわけですな。

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>>261
できたらその情報元を
疑うわけじゃないが

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>>257さん
やっぱり、そのくらいの価格が妥当なのでしょうね。
もし値下げあるとしたら、既設の12階以下なのでしょうが、低層階ってタワマンに住む意味がないと思うのは私だけでしょうか？

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>>263
人それぞれでしょう。
超高層タワマンに住んでいる、というだけで一種のステイタスを感じる人もいるでしょうし。
スカイラウンジ等の高層階共用部を住人として利用できることに満足感を得る人もいるでしょう。
実際、低層階は早く売れるという話も聞きます。

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確かに低層階と最上階は早く売れますね。
あとは角部屋の順でしょうか。
ここって以前は、センターの部分だったと思いますが、コンビニなどのお店が入る予定でしたよね。
やはりお店が入るんでしょうか。
それに近くで見ると、A棟とB棟は1,2階の屋根の高さが高いですね。

価格に関しては、もし以前に比べて値上がりも値下がりもしないのなら、
販売途中でかなり値引きということになりそうですね。

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MJRの価格帯でかなり売れているとの実績がありながら、大和が大きく値引きするかね。
MJRがグランドメゾンだったのならともかく、１地方のデベロッパの物件だし引かないんじゃないの

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戸数がMJRの３倍ですよ。
おまけにこちらはアウトレット。
MJRとは比較にならないと思います。
どっちにしろMJRよりは安いことは確実だと思います。

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アウトレットを前面に出しては売らないんじゃないのかな
ま、期待して待ってたらいいんじゃないでしょうか。

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アウトレットを前面に押し出すわけないよ。客が敬遠するだろ。
買う立場からすれば、資産価値が低くなるアウトレットより、
正価はそのままで、こっそり値引きしてくれた方がいいはず。
値引き交渉の材料には事欠かないだろうからね。

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たしかにアウトレットのMJより高くなることはないですね。


５~７階くらいなら魅力ありそうですね。

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駅隣接のダイワやMJRのときと違い、リーマンバブルが崩壊し、
デフレが進んだ今から販売するんだから
分譲価格が下がるのは当然のこと。

上記のマンションを買われた方にはお気の毒だが
現実を受け入れるしかありません。

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>>271
もうマンションを買った人なんて、どうでもいいよ。
問題はこれからマンションを買う者が得するか、損するかでしょう？

それにしても具体的なニュースソースを示さず、希望小売価格を述べられる方が多いようですね。

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またMJR？
誰も価格なんで出してないよ。
価格が安くならなければ、当然値引き交渉になるだろ。

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タワマンの管理費は高めに設定されることが多いと聞いたのだが、前回発表時の管理費はどれくらいだったのか？

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>>273
価格が安くならず、買う者が現れなければ、当然値引き交渉になるだろ。

だろ？

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千早の注目度は高いから強気の価格設定で来ると思う。
売れなければ当然値引きですけど

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>>272
259とかのことなら、情報源は破綻前のパンフに添付された価格表だろ。
正確なデータ。

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価格がどうなるかは正式に出ないとわからないですが、
大和ハウスが商業施設を含めて千早の発展を担っているのは事実です。

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大和がいくら値引きに応じてくれるかねぇ〜。

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値引きと言うより新価格ですね。
関東の同様の事例からして安い部屋で１０％、高層階は最大３０％％くらい下がるど思います。

もちろん仕様や条件はも細かく改善改悪しますから単純比較はできませんが。

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値引されてる方多いみたいだけど、竣工していない以上アウトレット扱いには当然ならないでしょう。
また売る側も隣のMJRが全戸完売すれば尚更値引きなど微塵も考えないと思う。
購入検討されてる方も以前の価格で考えてた方が無難。

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>>281
２年前とは経済情勢が違うでしょう？
あなたのボーナスは減らなかったの？

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はい、ボーナスは減ってはいません。
確かに経済情勢は変わっていますが、要は大和が購入対象層をどのあたりに絞っているかじゃないの？
もちろん、上の方は富裕層でしょうが、中層以下のメインの層を福岡でいえば、九電とか福銀などの地元での高所得者層にするのか、その下の層にするのかで価格は全く変わってくるだろうし。

仕込みは買い叩いているのであれば、大和くらいの規模ならある程度戸数はあるにせよ、大きく値引きして売り急ぐより、ある程度余裕を持った期間中にそれなりの価格帯で売れればって感じにならないかな。

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その七社会ですらボーナスが減ってるから問題なんでしょ。

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七社会でも減っていない企業もありますよ

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揚げ足取られたので、その七社会ですらボーナスの平均が・・・・。 に訂正しておきます。
まあ近いうちに発表があるでしょうから。

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この時代、高所得者層が、その分お金を使うという発想が
そもそも貧困です。景気や不動産をよく理解しているからでしょう。

最近の高所得層サラリーマンはもっと賢いですよ。
不動産の取り扱いにも慣れていますし、
個々人での出費は、所得にかかわらず真面目です。

そもそも将来に備え資産を守るという発想ですから、
駅前の利便性が高い中古マンションや、低層階の
価格が安い住戸を購入し、金融資産として転売や賃貸
を視野に入れて不動産取得する方が多いし、社宅派や賃貸派も多い。
年収1000万でもだいたい購入するのは3000万以下。
ボーナス併用せずに早期返済。

高所得者層ほどお金の取り扱いには慎重ということ。

そもそも七社会や県市職員など比較的所得が高位水準で
安定している層は、互助会的にお得な不動産や金融情報を交換
してキャンペーンを張っているので、地場財界にそこまで
パイプがない大和のマンションに行きつくのは難しい。

さらに、JRや西鉄は自社マンション(戸建土地)があるので
社割を利用して、個人成績として自社物件を検討するし、
さらにそれぞれのグループ社員にもその波は押し寄せる。

NCBやFFGの社員もそれぞれ主要取引先から割引、
キャンペーン金利などを利用しますから、
大和の出る場面は無いでしょう。

という訳で、七社会グループ(FJグループなど新興勢力も含め)
地場の安定した所得層のサラリーマンがこの物件の高価格帯
を取得する可能性は低いと考えられ、やはり有力な購入層は
自営業者か、不動産取得のなんたるかを理解していない、
イメージ先行型の無理無理ローンの低所得サラリーマン
となるでしょう。定年後の夫婦も対象ですかね。

そうなると問題は500戸を超す戸数です。

高価格帯のマンションは市内にも売れ残りがたくさんあり
それぞれ、水面下での値引き合戦を繰り広げています。

たとえ、この物件が他にはない付加価値(駅前タワー)
だとしても、売れゆきはかなり厳しくなるでしょうし、
購入後にローン破綻者も出る可能性は高い。

当然、転勤族は転勤先で不動産購入する割合は低いでしょうから。
個人的にこの計画は大和にとって非常に厳しいものとなると確信しています。

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>>287
MJRって社割で購入が多いから高くても売れたんですね。
なんだかよくわかりませんが、私がどれにも該当しないってことはわかりましたｗ

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結局、七社会は当てにならないし、福岡という狭い市場において新築マンションの在庫過剰ってことでしょうかね。

普通に考えたら、在庫過剰であれば価格競争。比較的利便性が高いとされる駅前物件であれ売れ残りが多く残る状況を考えると、千早に一定のポテンシャルがあるにせよ、競争は避けられないし、他のエリアを圧倒するというところまではいきついていないのが現状かな。駅前タワーは珍しいけど、福岡は東京と違いバスや郊外からの乗り入れも簡単で、駅前の意味も関東圏とは違う。果たして500戸数も売れるのかな～。

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MJでさえ売れるんだからまあ大丈夫でしょう。

全戸売れるのにどれくらいかかるかわからないが。

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地場の大手デベ（九電、JR、西鉄、福岡地所など）は地場企業の強み（転勤が無いなど）でグループ社員、その家族、はたまた取引先に対して割引を含むサービスを付加して販売促進を計っています。当然MJR千早も例外ではないので、販売が健闘していますよね。もちろん全戸とは言いませんが…。

福岡は何といっても地方都市。地場経済が強い印象は否めません。リーマンショック前までは中央大手や外資も資本流入していましたが、ショック後はいっきに市場から姿を消しましたもんね。おかげで以前通り地場経済界の発言権が強くなりましたね。今、福岡で話題の中心は何と言っても博多駅開発ですからね。

まあ、でもこんだけ地場が自社社員や取引先にまで手を伸ばして草の根営業で必死こいてマンション売っていて、それでも苦戦しているのに、千早駅前のタワーだからと言ってダイワが殿様商売で520世帯も完売するとは私も思えませんね。何もせずプロパー価格で千早タワーの真価を市場に問うてみるのも一興かと思いますが、正直売れないし、価格破壊は避けられんのじゃないかな。

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要するに値段下がるといいですね。

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>>287
そのとおりとしても、それらの要素は十分織り込んだ条件でこの物件を承継したわけですから

＞個人的にこの計画は大和にとって非常に厳しいものとなると確信しています。
は該当しないと思います。


あとはダイワの担当の考え方次第ですね。
利益は薄くなっても割安にして一気に裁くか、
あまり安くせずじっくり売るか。

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千早のタワマン、価格下げないと（下げても）完売はないでしょう。今は市中のキャッシュフローが少なすぎる。

福岡の景気が完全に回復するのには長くてあと10年はかかると言われる。その間、中小のサラリーマンはコストカットで給料減かリストラ。自営業も厳しい。七社会や公務員も頭打ち。それでも福岡は九州山口の他の地方よりはまだましらしいけど。

とは言え、こんな状況で新築高額物件を購入するなんて狂気の沙汰と思う。

老後の資金、学費、生活費など金はいくらあっても足りず不安は募る。

身の丈にあった物件をじっくり見極めて家計破綻しないようにすることが何より大事なのだからよく考えるた方が良い。

豪華な共用部やらタワーからの景観やらは本当に無駄な贅沢だと思う。

年収、将来性共には悪くない友人が買ったマンションは市内駅前中古の低層。立地とビルの構造、日当たりと管理のみにこだわったらしい。

頭金も入れ、変動35年でボーナス払い無しで月々のローンは四万円代。諸費用合わせて七万円代らしく。彼いわく、目的は早期一括返済で抵当を外すこと。悪いことは言わないから、不動産の高値掴みだけは止めておいた方が良いですよ、とのこと。

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MJみたいなババ掴んだ人はどうなるんですか？

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↑　どこも買えないような人が吠えてます。哀れです、みじめです。

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今の時代に高額なマンションはやめたほうがいいという話ですが、
ここは百道や他の人気（高級と言われる）エリアに比べても安い方です。
まだ値段も出てない時点でどうこう言われる理由はないと思います。
それにローン破たんのリスクはどこのマンションでも同じ。

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買わなくてよかったMJR

フライングしてババ掴んだ人は己を嗤うしかない

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俺もMJR買わなくてよかった。

危うくババ引くとこだった…

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あーでも287の意見は結構貴重ですよ。地場経済界とパイプがないと、閉ざされたマーケット・福岡での成功はまず難しいでしょうから、私もダイワの担当者は読みが甘いと思います。一カ所に520戸ですもんね。ダイワなんざどーでも良いけど、財務体質悪化は避けられない。

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>>301
だから一カ所に520戸ですということは織り込み済みじゃん。
３年くらいで販売しても採算が取れる価格で譲り受けてるでしょ。

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》298
確かに価格発表はされていないけど、住宅にかける費用は低いに越したことは無いよ。

このマンションスレは全体的に現実的じゃない夢見がちな素人意見ばかりだからね。

福岡や日本の経済市況とローン破綻についてもっと勉強した方が良いよ。

他のエリアと比べて安いとかいうのは問題の本質じゃないから。

個人的には大量供給される住戸の売れ残りを安価で狙いたいけどね。それか破綻物件を中古で買い叩くか。

その頃は千早ももう少し住みやすくなってんじゃない？

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》302
その折り込まれかたが甘いんだって。3年かけても無理矢理。ダイワは分かってないよ。

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ここは販売も既に決定してるし、いい加減に他でやってもらえません？
購入検討者のスレだということをお忘れなく。
大和がどうこういうスレじゃないでしょ。

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MJRまもなく完売しそうだ。
後は、一気にここの物件に殺到しそうだ。

なんかいろいろネガティブ人が煽っているけど、売れる売れないは立地とグレードで決まるんだよ。

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520戸が出現するとしたら簡単に考えて在庫が増えるってことだから、千早駅前の相場は下がるね。MJRやシルフの購入者は面白くないね。希少性が無くなるんだから。楽しみだなあ。

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>>303

価格発表されていない現状で、
売れ残りを安く買い叩くとか言ってしまうあなたも夢見がちだと思う。


>住宅にかける費用は低いに越したことは無い

これはある意味その通りだと思うけど、
不動産購入の目的が「住宅にかける」と言った意味以外の人も居るんじゃないかな？

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だってどう考えたって売れ残るでしょ？520戸だよ、520戸！在庫過剰で周辺マンションも大打撃だね。だいたいMJRでさえ未完売だよ。ここは最初の発表価格が高くても待ってたら絶対下がるよ。立地はそれなりでも何がなんでも千早に520は多過ぎだもん。しかも東区で。住むにでも投資目的でも売れ残りを安く買い叩くのは悪くない発想だと思うけどね。ひとまずMJRの破綻物件の方も期待してるけどね。あそこは高すぎ。踊らされたね。

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仮にそうとして、あなたが思いつくことはダイワ側は十分織り込み済み

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520戸とは言っても、
高層は5000万以上の高級住戸
中層3000~4000万の上級家族向け住戸
中低層2500~3000万の下級家族向け住戸
その他小梨向け2000~2500万の住戸
色んな住戸があるから結構簡単に売れちゃうんじゃないか？

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アイランドタワーでさえ４００戸以上売ってるんだから、売れるんじゃない

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>>313
だれも520戸完売させるなんて言ってないと思うのですが…
そのうち7割か8割売れれば問題ないでしょ。なんだかんだいって売れると思うよ。

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>>316
アイランドタワーは４００戸も売れてません。
あと半年で２年ですが３７０ちょっとです。３３個売れ残ってます。

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>>313 = >>303なのかな？
貴方もご存知のように現状は「まだ価格発表されていない」んですよ。
価格発表されていないのに、
貴方の前提は「最初の発表価格が高い」事が前提で、売れ残るから買い叩くって言っているんですよね？

それを夢見がちだと言っているだけなのですが…

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荒らしはスルーが鉄則

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いやいや、価格発表されてないのは分かってるけど、仮に割安だったとしてもそう簡単には完売しない戸数ってことですよ。

市中にはまだ大概売れ残りばかりで、昨今の価格改訂で無理矢理マンションの購入可能性がある方の数も残り少ない訳ですから。

さらにこの先の見えないデフルと給与水準の継続的低下でますます需要が下がるマンションが、なんと520戸ですよ。地場財界とも繋がらないよそモノのダイワが在庫を抱えて苦しむのは必至だし、売れ残りは必ず価格が下がる。当初設定が割安でも売れ残りは絶対出る。安くならない訳がない。

だからこれからの時代、財産を守るために売れ残りを狙えばお得と言っただけです。当然、そんなことは気にしない人もいるだろうから、それはご自由に。ただローン破綻したら、安く買い叩かれるのがオチですよ。なにせ520戸もあるんですから、周辺中古物件合わせたらかなり競合しますし、中古は価格が命ですから高額は嫌われます。

歯抜けマンションは管理費や修繕費の問題もあるし、豪華な共用部も無駄の極み。駅前の開発もイマイチだし。

まあでも、ダイワはそこまで見越してるらしいから、当然やってくれると信じてますし、そうしてくれないと千早の不動産を割安で取得できないからね。当然ウェルカムですよ。狙いは賃貸投資用ですから。

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