ブランズ二子玉川テラスってどうですか？

公式ページからの所感。
＜気に入った点＞
・外観ビジュアルは個人的には及第点
・屋上庭園！
・ラウンジあり
・駐車場は機械式で地下だと思う
・コンシェルジェ常駐？
＜気になる点＞
・敷地形状から予想されてはいたが、東向き（丸子川側）と西向き（246側）のみと思われる。
・代表間取りを見ると、各部屋微妙に矩形でないのが多く、死に空間が目立つ印象。
・西向き住居のみサンルームなのか？
・コンシェルジェ常駐？、管理費は？
・エレベータが4機あるようだが・・・

ここって何の跡地でしたっけ？

>2
謎のなんとか研究所ですね。

（完全な想像ですが、おそらく資産家の個人の方の道楽的な施設だったのではないかと。
相続が発生して、それを東急グループが勝ち取ったものかと。）

70平米台ので坪単360程度までにおさめてください！お願いします。

西向きの眺望はきびしそうだな。
1F用賀側は半地下っぽいね。246の坂が始まってるし。
二子玉川側は、2Fか3Fまではバイパス高架にかかると思われる。

東向きは、瀬田ハイツが目前になる部屋があるが、
まーでも川挟んでるから一定の距離は保たれるだろう。

花火は、
南東方向川崎側はライズのビル群にかかっちゃうかなー。
南西方向世田谷側は、高層階なら高島屋の裏手の方にみえるかな？

さすがの二子玉川ライズも、中古価格がこなれてきたので、
東急がこちらの価格設定をどうするか、見ものですね。
販売中の物件で単純計算して、ライズの中古が３９０万弱。

２４６の高架が近いなど立地に難があるものの、
ブランズとしては、目いっぱいグレードを盛った印象なので、
かなり強気のプライスになるように思います。
ただし、玉川４丁目（三菱地所レジデンス）の販売が先だろうから、
そちらの分譲価格も少なからず影響しそう。

野村も瀬田１丁目で販売予定なので、この３物件から目が離せない！

研究所ね！中学校に行く時に毎日前を通っていたけど、
何の施設か分からなかった。
ありがとうございます！

最近の二子玉川の物件は何かしら一つは大きなネガテイブ要素があるね。
246沿い、大井町線沿い、駅から徒歩約15分とかね。

>>4 坪単価比較中さん
その単価だと買えませんよ。
抽選倍率高くなり過ぎて。

ブランズかなり気合い入ってますね。規模感はなく板状で立地にも難はありますが、その他のスペックはなかなか魅力的です。
HPに載っている東向き80平米低層が1億弱くらいかなと予測しますが、いかがでしょう。

Qタイプ 2LDK 74.34平米

Cタイプ 3LDK 79.83平米

Rタイプ(プレミアム) 3LDK 127.20平米

ライズよりプラウドタワーの中古価格@429万ぐらいが、ひとつの目安。
400は切らないかと。

三菱の玉川四丁目は8月完成ですね。ブランズはその後になりますね。
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=37701
環境的には三菱でしょうか。特に小さい子供いる場合。
こちらもお安くはなさそうですが。

さすがにプレミアムプランは面白い間取りですね！
これ、久しぶりに二子玉川で独創的な間取りなんじゃないですか？
これほど余裕のあるのはライズ以来かも。

プレミアムプランね、専有面積の割に余裕の無い各居室、キッチンからラウンドリーまでのばかみたいな動線の長さ、部屋を分断するホールと廊下間の引き戸、これらの意味がわかったよ。
このプランは自宅でサロンとか教室とかやる人向けなんだ。
2桁人数収容できる広さのリビングを確保。ホールからみて引き戸の向こうの側がプライベート空間。プライベート空間は実効60平米級程度。ホールの存在とホールと廊下を分けてる意味も分かる。

16だけど追伸

だから、教室可、不特定多数の出入可な管理規約になってんじゃないかな一??

駅徒歩6分は魅力。
8000万台から億ション？
パークコート瀬田、東急ドエルプレステージなど周辺のハイクラスMSにとって代わる物件とも言えそうだが、246沿い。
多摩川の花火や富士山の眺望は期待できないのか‥‥。

>16
今、管理規約について決めつけるのはリスキーなのでは？
多人数が出入りする為の間取りというのはその通りだと思うけど、
普通にパーティーとかが好きな富裕層向けの間取りですよ。

部分的ではあるけど四面開口、奥行4mはあるかもしれないバルコニー、
十分な広さのホール、この面積でありながら柱の組み込みがほとんどない事などが特徴的ですね。

際どい立地はともかく、公開されている間取りを見る限りでは、内廊下にも関わらず中住戸でも吹き抜けを用いて行燈部屋を作らないようにしているようで、この姿勢はすばらしい！建物構造に金かけてます。

地図で確認すると、世田谷区側の花火と富士山、方角としてはみえそうです。
低層階は高架やお向かいのマンションで無理かもしれませんが
屋上庭園からきっと見れます！

トランクルームは全戸分ありそうですかね。

二子玉川の物件は落ち着いた物件が多いけど、
ここはネタ物件っぽくて楽しみだね！
思いっきり気張ってていじりがいがある！

Cタイプ、Rタイプの間取りにあるELVって
エレベーターのことですよね？
エレベーターが住居に接する場合は、大抵の間取りは
その隣に玄関や浴室を持ってくるんだけどね。
プレミア住居で寝室の壁の向こうがこれって酷くないですか？
その分、壁を分厚くして内法面積がせまくなってるのかな？

二子玉川駅のホームの頭上に、広告の横幕が掲げられていますね。

東急にとって、沿線の「牙城」での分譲だけに、

用意周到、威信をかけて、思い切った価格設定になりそう。

246の駅側、丘の上、線路沿い（近いが）ではないという点は
テンション上がるな。
丘の上ではない物件で好きだったのはドエルプレステージだが
新たな候補になる可能性がある。

ここも駅近で気になりますが、246に近すぎるのがちょっと心配です。玉川四丁目の三菱レジデンスの物件も周辺環境がかなり良さそうですね。

玉川４丁目のほうは、環境的には静かですが、
周辺道路が狭く、駅までストレートでいける道がないのが難。
どちらも大豊建設施工なので、グレードの違いが興味深い。

玉川四丁目の団地エリアの再開発が始まるのか。
あそこが全部建て替わると街の質がさらに上がるね。

人気の二子玉川の希少な徒歩圏物件なのでどちらも人気が出そうですね。本当は戸建が理想なのですが、徒歩圏の戸建となるとさらに希少でそもそも予算が厳しくなりますからね。

年齢を重ねるごとに家のメンテナンスや階段昇降が面倒になっていくし、セキュリティ面などで戸建てよりもマンションを好む人も多いと思います。
そもそもこのサイトは「マンション」コミュニティなので、その議論自体が場違いなのかも知れませんが。

地上5階地下1階建ての総戸数79戸に対してエレベーター4機は多いな。
3機で十分だったのでは。

内廊下でコンシェルジェ有、地下駐車場であることを考えると、
毎月の管理費は平米300円超えで駐車場代も高そう。
マンション価格もさることながら、ランニングコストもバカにならないわ。

>>32
単純計算すると３~４戸に1機のエレベーターになりますね。このようにすることでプライバシー確保と同時に、内廊下ながら行灯部屋を減らしたり、両面バルコニー住戸を増やしたりできるのです。間取りに期待できますね。

ディスポーザーも維持費がかかるだろうから、管理・修繕費は３万～はみたほうが。。。
トランクルームも有償でしょうね。

玉川４丁目は、今夏の竣工。足場やシートがとれ、外観が見えます。

シックな色の外壁タイル。マテリアルは、こちらのブランズのほうが高級そう。

現地見てきました。
・建築物工事の標識？には「高さ14.8m」と書いてありました。
・隣の「パレ二子玉川」の敷地より、盛土されて0.5階分くらい高い位置にあるみたい。その高さで水平にならされるようで、用賀側ではやっぱり半地下になりそう。
・246のバイパス高架は思ったより高くて、用賀側で3〜4階、二子玉川駅側で4〜5階までかかりそうでした。
・でも丸子川側の道路からみると、1.5階分以上の盛土されていることになる。よじのぼれそうにもない壁ができていた。「瀬田ハイツ」も古いけど5階建てですが、それより1階分以上高いところにあるということ。

わたしは眺望については
東側5F→◎
東側4F以下→○
西側→△〜×
と思いました。

でも、共用施設の屋上庭園の使い勝手次第でカバーできるかなとも思います。

>36
現地視察、お疲れ様です！

眺望狙いの物件ではないですが、眺望は基本的に期待できないですね。
排ガス対策も兼ねるならば、やはり東側狙いですね。

ガーデンアイランド側から下りてくるとガラスウォールの角部屋は中が
丸見えになりそうですね。
通行人の視線が気になってカーテン閉めっぱなし状態になってしまいそうで
勿体ない気が。。

西側は二重サッシではないのか。。。

三菱はあの延べ床面積で20戸ですか？
庶民には縁がないかと。

三菱は＠５００とか！

三菱は上手く植樹とかしてグレード上げればパークコート二子玉川級の物件を作れるのでは⁈
最近は246沿いか駅から遠い物件が多かったから
立地的に駅からも程よい距離の三菱は楽しみだね。

その値段なら、高輪あたり買えるよ。　世田谷でも都心から離れた
二子玉にさすがその単価はあらへんよ。

高輪とは属性が異なるし、その戸数なら売れちゃうと思うな。多少値が張っても二子玉駅近で246沿いでない物件を望んでいる人も一定数いるのでは。まあ私は手が出ませんが。

>>42 匿名さん

あのあたりは、かなり環境も良さそう。

パークコート二子玉川は別格ですね。

現地をご覧になれば分かりますが、地所のは、フツーのマンションです。

>>46 匿名さん

でも、パークコートは駅までがちょっと遠いのが難点。地所の玉川四丁目は駅までの距離がまさに程良い感じ。しかも高島屋側なので、高島屋の敷地内が通勤路になるますね。

業者さんか知らないが妙な価格あおりで@500とか出てますが、平均でそれはあり得ないでしょう、ここも三菱も。
良い区画は一部高いのかもしれないですけどね。
どのみち@400でも25坪(82.5㎡)1億だからうちには縁がないけどね。

>>43 匿名さん
今や坪500だと、高輪は一番安いパンダ部屋買えるかどうかで、平均だと坪600位ですよ。

>49
何故高輪なんて場所が二子玉川のスレで出てくるのか。
高ければいいというものじゃないし、
割高の今の都心と比べる必要なんてないのでは。

いい住環境を安く手に入れられるに越したことは無い。

この物件は246に近いことで、排ガスや騒音の
影響がどの程度あるかという点がポイントになると思います。

排ガスや騒音もだけど、この物件の前の通りには、よくダンプカーやらが休憩で停車してゴミも路上に捨てて行くけど、この物件が出来る事でぜひ解消して欲しいな。

>>50 匿名さん
二子玉川も割高なんですけど

4丁目の三菱地所のほうは
もう販売されてるんですか？

瀬田4丁目のパークホームズが、
竣工しても、なかなか完売できないので、地所も販売スケジュールが公表されません。値付けに苦慮してる？
一方、ブランズは今日の朝刊に折り込み広告。79戸を売るには、早めのPR展開か。

＞５３

今やどこも割高だよ。

三井が売り出す湾岸だって＠３５０～の時代。

二子物件が湾岸より安価な訳が無く、必然的に＠４００～にはなるでしょ？

>>56 匿名さん

そうですか？
湾岸の抜けた景色はそれはそれで魅力的。ここより高くても不思議ではない。

二子も大変だな、湾岸埋立地やら武小辺りとライバル視されるんだから・・・。

>57
というような意見の人に早めに湾岸物件は売りつけられるといいね。
状況の変化に鈍感な人が置いて行かれるのはどこの業界も一緒。

とにかく安い価格でお願いします。

>>60 マンション検討中さん

今から言っておきます。
無理です。

今から言っておきます。
坪400が限界です。
頼んます。

>62
多摩川渡ったほうがいいのでは？

パンダ部屋を抽選で引き当てるしかないかな。

玉川４丁目のパークハウスは工事も順調。

秋から完成売りでしょうかね。

玉川4丁目の物件のスレってまだないの？

そうなんですね。８月竣工なのに。。。まだ地所のHPにも予告ないし。
おそらく、ブランズの反響をさぐりつつ、価格を決めるんでしょうね。

角住戸の窓のつくりが、ザ・パークハウス成城彩景に似てます。

駅近とはいえ、ザ・パーハウス尾山台は最高＠４７６で、さっさと完売しました。

玉川４丁目が＠５００というのは、大手他社の情報ですから、あり得ます。

マンコミュで は高い、高いと言われながら、結局は都内人気アドレスのマンションは売れちゃうんですよね。
地所も三井と同様に現実的というか長期販売を余儀なくされる高値はつけない印象ですので、早期完売の可能性が高いかもしれません。

>>6 匿名さん
野村の瀬田１丁目ってどこですか？

田園都市線の車窓から見えますよ。

ご興味がある方は、「正丸マンション」でネット検索してみてください。

古い賃貸マンションの建て替え。すでに造成中です。

隣が行善寺というお寺。マンションの裏手がお墓になります。

駅から５分。高台で日当たりはいいので、ブランズやパークハウスより条件は良いかと。

沿道の坂道を少しのぼれば、パークコート瀬田です。

ただし、完成がオリンピックイヤーの２０２０年２月予定。

日本郵政が野村不動産買収を検討しているだけに、分譲予定がどうなるか。。。

いずれにせよ、億ションに近いと思います。

正丸マンション跡地は立地的には抜群ですね！
ライズとか高島屋のせいで花火が見られるか
微妙な位置ですが。
坂を上りきらずとも瀬田の地盤の上というのは魅力的。

そう、国分寺崖線！

瀬田１丁目なら、オールキャッシュは無理でも、
自己資金７０００万以上にないとダメでしょうね。
リーマンには、逆立ちしても買えないなあ。

自己資金7000万円無くても買えちゃうのが現代なのでは？

>>71 匿名さん
情報ありがとうございました。ネットで探してもわからなかったので。

瀬田といえば、２丁目のゴルフ練習場が１０月で閉鎖。
ご近所では、マンションが建つらしいと噂が……。
鬱蒼とした緑と広大な敷地。
もし、本当だとしたら、サプライズですね。

その話、耳にしましたよ。

不動産屋さんに聞いたら、「第一種低層」なので、戸建てか億ションだろうと。

でも、具体的な計画とかまでわからないと言われました。

広すぎて、戸建てということはないと思いますが。

ゴルフ練習場もとうとうマンションになっちゃうのか。
勿体無いな。

あの有名人の家を真上から見下ろすマンションということになるか。
最上階は相当見晴らし良くなるかもね。

セレブのマンションか

最近は、接待ゴルフが下火ですからね。　世田谷でゴルフ練習場跡地といえば。
芦花公園の大規模マンション話題になっていますね。　強気な価格でかなり苦戦を
しいられているみたい。

瀬田と芦花公園では比較にならないので
芦花公園の話をしなくてもいいのでは？
瀬田の方は強気な価格設定にしないと瞬間蒸発して
マーケ担当が叱られる可能性があります。

バルコニーが狭い分サンルームが設置してあるというのは良いですね。
サンルームなら雨風関係なく室内星ができますし、梅雨の時期は除湿機や扇風機を置けばある程度乾きそうですし使い勝手が良さそうです。
急に雨が降ってきたりすると、室内に干す場所が限られてくる場合こまるので、サンルームがあるのは主婦目線としては良い。

瀬田１丁目から建設現場を望むと。。。
２４６側の最上階なら、多摩川の花火や富士山が見える？微妙ですかね？
ブランズとしてはAランクの物件なので、あとは分譲価格次第。＠４００？

写真アップありがとうございます！
最上階なら花火見えそうじゃないですか？

瀬田１丁目のプラウドも高台で陽当たりがよく注目ですね。
まだ、伐採や造成の途中ですが。。。

プラウドはRISE以来の高額物件になるかもな。
ヴィークコート瀬田一丁目の価格は超えて来るだろうし楽しみだね。

プラウドは、ブランズの反響を見て、じっくり値付けするだろうから・・・・間違いなく高いでしょうね。

安い価格でお願いします！

国分寺崖線の緑が伐採されコンクリート建造物になっていく様には心が傷みます。私有地とはいえ、地域全体の財産でもあるのに行政は動かないのでしょうか。もっと大局観をもって仕事してもらいたい。

閉鎖になるモダンゴルフ場、あの既存樹は残してほしいですね。瀬田の樹齢の長い樹木は、都内でも希少ですし。

幹線道路沿いはありえない。

まさか反対運動が...

ずっと環八沿いの世田谷住まいですが、
この土地、もともとなんかの研究所で、
土壌汚染が確認されている場所。
既知情報でしたらすみません。
もちろん、適切に処理はしたこととは思いますが。
気になる方はご確認を。

えっ？そういう類の研究所だったのですか？
誰か研究所の名前を教えてもらえますか？

資料請求したのに、全然来ない。。。

土壌汚染の場所に住むなんてありえないな。

なんかネガキャンがすごいね
そこまで言うこと無いとは思いますけどね。
個人的には間取りが好みでないのと、西向きは246沿いであり得ないから、東向きが@300前半でない限りは食指は伸びないんですけどね

>>98
普通土壌汚染の場所に住みたいとは思わないでしょ。

>>95 匿名さん
乙卯研究所だよ。

土壌汚染はネットで調べても出てこないな…。
知ってる方いたら教えてください。

>100
>95です。
ありがとうございました。

私の方でも調べましたが何も無さそうですね。
それにそもそも土壌汚染できるようなタイプの研究所ではなさそうですが。

愉快犯によるネガキャンですかね。
二子玉川の高額物件は漏れなく発生するので仕方ないでしょう。

23区内で土壌汚染が全くない地域なんてないからね。
とはいえ研究所跡地ってのは気にはなるけど、そのうち説明もあるでしょ。

>>102
デベにとって都合の悪いことは説明しないよ。

そういえば、資料請求して、アンケートきました。
「ご予算」の選択肢が7千〜2億でした。
単純に7000〜20000を54.55〜127.20平米で割ると、@423〜@519。
覚悟してかかりましょう。

玉川４丁目のパークハウスが＠５００という業界筋の情報も、
まんざら、大袈裟ではないってことでかすね。

ライズの中古の単価で@500万超えがあるみたいだから
二子玉川の新築で@500万超えがあっても何ら不思議ではないですね。

>>105 評判気になるさん

玉川四丁目は場所と環境が良さそうですからね。

４丁目は、周辺道路は狭いものの、静かなのはいいかと。

まさに低層レジデンス。さて、分譲価格は？

まさか土壌汚染の場所に建てるとはね・・・。

あらためて現地に行くと、
窓を開けたら、246の車の音がうるさいだろうな。
それと、駅まで平坦でないのも、ちと辛い。
車で出掛けようとしたとき、環八に出るまでと、
246渋谷方面も見えるのに、ぐるりとしないといけなし、
これはバスかなと。

丸子川からみると、２４６の高架が立ちはだかっている感じですね。
駅からフラットではないものの、さほどデメリットではないと思います。
問題は、音と眺望。これは個人差でしょうね。

>>112 匿名さん
音だなあ、窓開けれないっしょ

噂ですとファミリータイプで1億クラス！
あの立地でありえません。
三菱の立地に軍配あり！

246の向かいの三菱と同等にはなるんじゃない？
眺望は向かいの三菱の方が上、
駅からの距離とか排気ガスとかの条件はこっちが上なんじゃない？

>>115 匿名さん
いや、114さんがここでいう三菱は、玉川4丁目計画の新しいやつだと思いますよ

>１１５
読解力が無い奴！疲れるね。

コンシェルジュつき、内廊下、屋上庭園あり、美を意識したラウンジに20人のアーティストの作品を採用との事ですので、価格は安くはないだろうと予想しましたが億を超えるんですか？
127㎡のプレミアムが1億であれば納得できますが、それ以外もとなると、一体どのような方が購入するのか興味が沸いてしまいますね(^_^)

>>118 匿名さん
127㎡のプレミアムが1億って、西暦何年からのタイムリーパー？

2週間くらい前に電話で資料請求したのですが未だに届きません。。現住所で優先順位付け、あるいは足切りしてるのですかね。。皆さん届きましたか？

>>118 匿名さん
2億弱でしょうな。

夏前の販売かなと思ってたら11月販売だった。。

三菱の玉川四丁目計画ついにでましたね
碧の杜、だそうで。
最低85㎡の2LDKからということで、あちらも高そうですね、、、ツボ380ぐらいで9800万からカナー

きょう、２度目の新聞折込広告が入ってきました。
「三菱」が概要を公表して、「東急」も本腰を入れてきたのでしょうか？

「三菱」は永住型の専有面積だけに、グロスで価格が上がってしまいますね。
坪５００という噂がホントだとしたら、億以下のプライスはないわけで。。。

ＨＰを見ると、これといった設備仕様はなさそうですね。

駅１０分でも、静かさを求めるなら「三菱」。
２４６沿いを許容できるなら、駅６分かつグレード感を盛った「ブランズ」。
どっちが早く完売になるか、見もの。

瀬田１丁目の「プラウド」も、また工事を再開した様子。
概要はいっさい分かりませんが、先行する２つのマンションの売れ行きを見て、
どんな値づけになるのか。とても興味深いですね。

用賀で坪400くらいなのでここは500を覚悟しています。

>126

ここが＠500～なら、三菱はそれ以上になりますから、庶民ではもうお手上げですね？

二子で＠500～か・・・。

二子玉川とその周辺は、商業施設が整っている。
高島屋やライズだけでなく、
近隣の用賀にニトリ、コジマ、ディスカウンスーパーのオーケーも。
レジャー的にも、シネコンがある。総合病院、クリニックも数多い。

渋谷、新宿まで足を運ばなくても、生活に事足りる。
都心のみならず、自由が丘、横浜など神奈川方面、大井町経由で品川にも出やすい。
小学受験、中学受験等を考えれば、教育への関心も強く、情報もあふれている。

デべが超強気な分譲価格を設定してくる根拠や成算は、そのへんにあるかもしれない。

一方で、住みたい街ランキングでは下位に落ち、
同じ東急沿線の武蔵小杉や武蔵小山に比べ、一時の人気にかげりがあることも間違いない。

＠５００はあり得ないというなら、さっさと検討から外せばいいだけの話。

買う先見の明、買わない賢明さ。。。。
どっちに転んでも、どこもかしこも高い相場はまだまだ続く。

今週末の説明会行ってくるわ！

地盤工事が延々続いています。

川沿いで、地盤はどうなんでしょうか。

>>128 坪単価比較中さん

同感です！
この辺りは暮らしやすいです。

武蔵小杉より私は二子玉川、用賀を選びます。
これは好みですよね。

高島屋とオーケーストアの使い分けができるのが助かります。

物価にやさしい用賀と、庶民からセレブまで多様な二子玉川ともいえますね。

二子玉川の中古物件で既に@500があるのだから別に珍しくない。

中古の単価は、売主の言い値だから、あまり参考になりませんよ。

仲介会社の営業さんも数字に振り回されてますし。滑稽です。

>134
成約事例で@500以上。
知ったかぶりは滑稽だよ（笑）

ほう、レインズに成約登録ありましたっけ？　

そんな中古があったら、ぜひご紹介ください（笑）

>136
暇で仕事のできない不動産屋ですか？
人に聞いてばかりじゃなくて自分で調べてくださいね（笑）

そんな中古は、ないですよ。

瀬田１丁目のプラウドは、入り口付近の戸建が解体され、作業者の出入りが目立ちます。

野村に詳しい人にうかがっても、やはり「億」という感じですね。

線路沿いといっても、２４６沿いほど音は気にならない。

ブランズはこの土日、事前のプロジェクト説明会。反響が注目されますね。

>>137 匿名さん

悪いけど二子玉川で@500の中古なんて成約事例なんてほとんどないよ

ただ、この物件は残念ながら@500です。
確認しましたから。

私は購入諦めました。

念のため追記すれば70平米で余裕の1億越えが@500だからね。

こういうご時世だから仕方ないけど、高値掴みになっちゃうよね

大手新築では、タワマンでもないのに乾式壁を採用する物件も。
スラブ厚も２００程度だったり。
外壁・バルコニーのタイルは節約して吹き付けとか。
田の字の間取り、設備仕様も各社横並び。
高掴みの物件が、いずれリセールになったら、どうなるのやら。

>138
ライズと瀬田一丁目、二丁目の物件であるのではないですか？

>>143 匿名さん
売主がどんな根付けするのも自由だけど、いつまで経っても残ってるよ(笑)

二子玉川で@500なんて資産価値ないから誰も買わない。

http://mansion-madori.com/blog-entry-4227.html
徒歩5分ですがスミフ二子玉は1期@500弱から始まり、毎度の値上げを繰り返して竣工2年で完売しています。

いくら駅近でも、線路沿いではね…。

瀬田のゴルフ場跡地がマンションになればなあ。

>144
勘違い君はあなただったみたいだね（笑）
顔真っ赤にして言い訳考えておいてね〜

瀬田のゴルフ場は１０月に閉鎖。近所にお住まいの方から「マンションになるみたいです」と聞きました。
あくまで間接的な話ですが、あれだけ広大な土地と緑、一体どうなるか、興味津々です。

二子玉川で500って時代も変わったものですね。一部の例外物件だけの局所的な話なのかそれが相場なのか。

竣工2年で完売って、三井や野村ではあり得ないですね。

>>144
竣工後の売り出し期でも値上げを繰り返し、最終的には@600近くで売りきったようです。
これがスミフ。

事前プロジェクト説明会の予定価格は、様子見ですからね。
いざフタをあけたら、ある大手の第１期販売で、ぐっと値下げになっていました。
玉川４丁目で＠５００と聞き、現地も確認してみて、資料請求は見送りました。

値下げをしないで有名なデべのことは皆目知りませんが……。

まあまあ、ムキにならないで（笑）

新築と中古を一緒しないでよ（笑）

新築だったらそりゃ＠500で購入するお金持ちもいるでしょ。

でもリセールでは苦労するよ。

パークハウス瀬田一丁目、ライズ、どれもこれも高額中古物件はずっと残ってるからねえ。

確かに過剰反応、＠５００に執着されている方が、若干一名いらっしゃいますね。

プラウドタワー、ライズ、パークハウス、、、

中古は中古ですからね。買うとなると、慎重になりますね。

一方で、パークコート二子玉川に申し込みが入ったようで。すごいなあ。

>>154 匿名さん

私も一番条件のいい部屋は@500くらいになると思っていましたが、この掲示板では
そこまでではない。という意見が多いですね。

246に近いから安いという解釈でいいですか。

プレミアムの間取りを見ましたが、間取り自体は3LDKでも、
ホールや廊下などの面積が広くなっているんですね。
広くて住みやすそうかもしれませんが、もっとスリムな間取りのほうが価格的にも人気がありそうに思います。

思ったより盛り上がらないですね

値上がりしすぎたから仕方ないですね

内廊下は◎ですが、3LDKで２部屋が窓無しという間取りは辛い。
エアーウェルって、開放感あるのかしら？

窓なし部屋って何タイプですか？

>窓なし部屋って何タイプですか？

今、公式HPに出ているCタイプ。厳密に言えば窓はありますが、窓開けてもエアーウェル（？）。
エアーウェルが良く分かっていないのですが、角部屋ではないことから、屋内の吹き抜けみたいなものを想像してます。

価格的に検討対象外ですが、個人的な好みとしては、大通り沿いは問題ないのですが
高架沿いだと常に暗くて、気分まで落ち込みます。部屋は高架より上が必須と思いますが
入り口は必ず高架よりしたで常に暗いですし。

吹き抜けだから見えるのは壁だけです…
開放感はありません。

一つ一つの洋室が孤立していて、隣り合っていない形になっていますので、
子供が何人かいる家庭ですと、こういう形の方が良い事もありますよね。
隣り合っていると音とか聞こえて気を使ってしまう事があると思うので、良いプランと思いました。

間取りが2タイプしか公になっていないのでワカラナイ事が多いですよね。
サイトの行進待ちかな。

プラウドの情報出るのを待つとするよ。
あっちを観て観ないと決められない。

瀬田のプラウドの販売は、ずっと先だと思います。
弦巻３丁目、５丁目のプラウドがありますし。

ブランズの販売がヤマを越してからでは。
「二択」といわけにはいかないでしょうね。

時期的にそうかもね。
別に二択にしようと思っていないよ。
でも、個人的には向こうを見てからじゃないと二子玉川では買えないな。
後悔したくないからね。

Qタイプはサンルームなるものがあるのですね。サンルームということなので、洗濯物を家の中に干してい置く時とかのスペースになるのでしょうか。ただ単にリビングの一部として使うのもありかもしれませんが…
リビングに洗濯物を干しておくと生活感がかなり出てしまうのでどうなのかなぁと思います。
植物を育てるのに使ってももしかしたらいいのでしょうか。
皆さんどのように使われるのだろう。

246側nanoで正にその通りです。(T_T､)

>>リビングに洗濯物を干しておくと生活感がかなり出てしまう
そうですね。お風呂場に干す人が多いですよね。

サンルームは戸建などでインナーバルコニーとして利用している人が多いです。その場合は洗濯物も干します。ただし下着は干せないですし、見た目もおしゃれにしておかないといけないです。

ガラス張りバルコニーも多くなってきていますが、外からの視線も注意しないといけないんですよね。

サンルームは植物育てられたらすごくステキ！と思っていました。
洗濯物って確かに。
花粉が舞う時期は浴室で干したりしますけれど、
日光で乾かしたい人はサンルームなのかなぁ。日光に殺菌効果があるし。

間取りもふつうっぽいところもあれば
特徴的なところもあるのであれこれ悩むのもまた楽しくなってきそう。

90～100m2台の3LDKがあればいいのだが･･･

本当、サンルームってあった方が便利だと思います。
バルコニースペースは狭くなってしまうものの、夏場でも今年のように雨が続く年やゲリラ豪雨などで雨に濡れてしまうということもあります。
天候が不安定な時は特に、サンルームに干しておけばある程度乾きますし便利ですよ

ただ、外のように乾きは良くないので扇風機を回したり、除湿器を設置したりするのは必須ですが、
更に、ドアが閉められるようになっているので来客が来ているときに洗濯物が見えないという配慮や
室内干しができる専用スペースがあるというのは主婦目線としては満点

全然、話が進んでないみたいだね。。。

いち周辺住民の印象としては
246側はわりと雰囲気良さそうで安心しました。屋上庭園も二子玉川らしくていいですね。
ただ裏の丸子川側は残念です。
以前は１０メートルほどの常緑樹が立ち並んでおりましたが。

瀬田１丁目の野村不動産は立派な木々を伐採し大きな顰蹙ものです。

もしモダンゴルフがマンションになるのであれば樹木は最大限生かしてほしいですね。
パークコート二子玉川のように皆にとって良い物件になるといいですね。

駅までの距離はいいと思います。この距離だったら資産価値などを重視する人にもいいのではないかと思いました。
ただ、そもそもの価格が高すぎるなという感じになると、資産価値的にも影響をしてくるので難しいなというところです…。
値段通り、わかりやすくコストを掛けているところはコストはかかっていると思いました。

《速報》
公式サイトにて新間取り絶賛公開中ですよ～！

http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/futakotamagawa/roomplan/

コストをかけて吹き抜けを設けて行灯部屋を作らない姿勢がすばらしい！

>>177 匿名さん

エアーウェルのことですよね？
確かに行灯部屋にはならないですが、お隣さんとお見合いにならないんですかね？
そうなると結局あまりカーテン開けられないんじゃ…？

どなたか価格わかるかたいらっしゃいますか？
坪350万位だったら手が出そうなんですけど

>179
それは無理でしょう。バブル崩壊まで待たないと。

>>179 マンション検討中さん

246側70平米台で1億超えてたよ

やはり立地やクオリティが良いだけあって、価格もそれなりにしますね。
ちなみにですが、朝の時間帯で二子玉川駅の混み具合はどういう感じでしょうか。
渋谷に10分程度、新宿に20分くらいで着くとありますが、その間の混み具合が気になります。

>>182 匿名さん
時間帯によっては大変です

第1期の申し込みをするか迷い中です。
西側希望なので、246沿いの騒音と洗濯が干せないのが気になります。サンルーム付きは予算オーバーです。
値段が値段だけに迷います…。
マンションのクオリティや駅近は、過大評価しています。
検討中の方や周辺に詳しい方はいませんかー？

>>181 匿名さん

坪450から500くらいですね。まあ、このクオリティならそんなもんでしょう。

>>185 匿名さん
妥当ですね。

私も西側希望ですが、音の問題と日当たりでやはり悩みやめました。
駅距離は良いのですが、立地が246沿いなのが難でした。

>>187 マンション検討中さん
そうでしたか…。やはり246沿いが一番のネックですよね。
私はやめようと思ったり、やっぱり買おうと思ったりの繰り返しです…。
二子玉川の駅近は絶対条件なので、新築•中古共になかなかないので迷いますね。

新築未完成の物件選びはやはり難しいです。

なかなかないのですが、音と排ガスは我慢できなくなってしまうかと思い辞めました。

つい最近まで246挟んで反対側あたりに住んでましたが、やつぱり深夜に大型車が通ると振動することもあって、眠りを妨げることもありました
最新の建物とはいえ静寂とはいかないでしょうね
東側は川沿いにもなるし、環境良さげですが、高いんだろうね

電車と違い幹線道路は深夜も関係なしですもんね。騒音もですが、振動は嫌ですね。
東側は数部屋以外は億越えでした。
やはり見送るべきかな…。

>>192 マンション検討中さん
過去環八通り沿いのマンションに住んでましたが、道路の騒音ってさほど大したことないですよ。
むしろ、引っ越して線路側に住んだときは比べ物にならないほど嫌でしたが。

>>193 マンションオタクさん

そうなんですね！
車やバスの中から、環八、環七、246などの道路沿いのマンションを眺めていますが、たくさんあるし、洗濯物を干している方もいらっしゃるし、それぞれですよね。
完璧な立地やマンションはないので、（予算制限なしならありますが…）何を優先するかですよね。
今は戸建賃貸に住んでいますが、窓はほとんど開けないので、騒音も気にならないかなとも思います。
洗濯物が干せないのも慣れですかね。
参考になります。ありがとうございました。

現地に見学に行ってきました(こちらとパークハウス碧の杜)。

こちらは246自体は騒音は普通の大通り並みでしたが、高架がかなりの存在感で、せっかく素晴らしい外観デザインなのに、道の反対側から見ることが全くできなそうだなと感じました。
買われる方は、現地で完成後の姿を想像してみるのが良いかと思います。

建設地の状況を撮影して下さった方がいらっしゃるのですね。
確かにこの高架は圧迫感がありますが、マンションのバルコニーから目に入る位置
なのでしょうか。
高架の高さはマンションの何階にあたりますか？
バルコニーの眺望を阻害されない階数は何階からでしょう？

>>196 匿名さん

>>196 匿名さん
246側の部屋は3階からなので、高架の高さは5階くらいから抜けるようです。
完全に抜けきらないですが、6階は高架上の車が走っているのが見えるようですよ。
坂になっている為、二子玉川側の方が高架が高いので部屋に寄って見え方は多少違うようです。

高架下のバイクとか、綺麗にして欲しい！！

私はデベと話をしていないので、教えてくださり参考になります。
ということは、最上階の6階、東側が抜け感ありそうですね。
下の写真はマンション側ですが、3、4階よりも1、2階の方が高架は気にならないかもしれませんね。

画像を見て初めてわかりましたが、かなり高架が近い場所にあるんですね。
そこはどれくらいの交通量があるところなのでしょうか。
夜中まで結構車が走るようですと、音がやっぱり心配になってしまいそうですね。

国道246号。都心部は青山通り。現地付近は玉川通り。Wikiによれば冬季の積雪、凍結などに左右されやすい箱根峠を避けてこの道路を使う長距離トラックなども多い、とのことです。気になる方は現地確認したほうがよろしいかと。その前にWiki「国道246号」をご参考ください。