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>>2509 匿名さん
同社は4月に商品部など営業系機能を東京・原宿本部に移しており、譲渡で土地や建物の有効活用を図る。譲渡先と賃貸借契約を結び、つくば本社と併設する店舗は維持する。
この文章で建物を建て直すと読めてしまうあなたの読解力に脱帽です。
予断を排して普通に読めば、資産である土地と建物を譲渡することでライトオンが有効活用するとしか読めません。
>埋まるとは思えないとかお金を出さないあなたが何を言っても、 そこに説得力はありません。
つくば駅前はビビのテナントすら埋められないのに希望的観測が過ぎるのでは？-
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あの土地は5000m2程度はあって、
容積率400%なので、
建物の延べ床面積は20,000m2まではいけます。
駐車場棟を除いたライトオンビル本体の延べ床面積は、あっても10,000m2。
もちろん、ビル本体は残す。
併設の立体駐車場は、
容積率を余してる部分なので、
解体して、なんらかのビルを建てる。
それが、ここで言ってる土地の有効活用。
ビルの空きフロアを埋めるのが
建物の有効活用。
どちらも譲渡先がやります。この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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>>2514 匿名さん
本当にそこまで決まっているなら、そのように分かりやすく書くと思いますけどね。
つくば駅前総体として有効活用を図るとはどこにも書いていません。単に一私企業の資産の有効活用のことにしか読めない。
譲渡先企業がもしかするとそのように建て替えをする可能性までは否定しませんが、今の段階で断言するのはどうでしょうか？
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自分の都合の良いように
無理やり捻じ曲げて解釈しないように。
土地を有効活用するというのは
ふつうに解釈すれば、
土地自体を土地として活用するということ。
土地じゃなくてもなんでもそうです。
そのもの自体を活用するときに、
こういう言い回しをします。
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>>2517 匿名さん
だから本当に容積率の有効活用を狙っているならそう書くでしょう。
だって駐車場をビルに建て替えることまで明らかになっているなら大ニュースですよ？
普通は譲渡後のつくば駅前の土地の活用のことまで不動産企業でもないライトオンは関知しないし、このニュースに盛り込まれるとも思えませんね。この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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２００７ ＧＯＯＤ ＤＥＳＩＧＮ ＡＷＡＲＤ
グッドデザイン賞
ライトオンつくばビル
建築・環境デザイン部門 - 建築デザイン
株式会社久米設計
www.g-mark.org/award/describe/33698
まあ、余計な開発はしないと思うがね。
つくばセンターを含む クレオ近隣は容積率に余裕があるが
７層程度に抑えることで、良好な都市景観を維持している。
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ライトオンは光の森などのイベントにも協力していたり、地域のいろんな団体と繋がりを持っているんですよ。地元企業ですしね。
店舗も本社も維持するので、この関係は続きます。だからそういう視点もある。
そういうことでしょう。
とにかく、
土地・建物を有効活用というのは、
文字通りそういう意味であって、
資産の有効利用とは違います。
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不動産業者は、
あの土地が容積率を使い切ってないこと、
簡易なつくりの立駐を解体するだけで、
その容積率を使い切る建物を建てられること、
それを、当たり前ですが、
すべてを知った上で購入しています。
投資以上の金を回収するためにです。
容積率使い切るようなものを建てても
回収できないかもしれない
っていう、そんな消極的な考えなら、そもそも
そんな土地に手を出しませんよ。
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>>2527
まさか主語が何かまで理解できていなかったとは…。どおりで話がかみ合わないわけだ。
>そういうことでしょう。
>とにかく、
>土地・建物を有効活用というのは、
>文字通りそういう意味であって、
>資産の有効利用とは違います。
何が「そういうことでしょう。」で「とにかく、」なのかwww
全てはあなたの単なる憶測であって全く論理的ではない。お話にならないね。
改行氏は無理筋な主張を頑固に繰り返すきらいがあるが、個人的希望で眼が曇ってしまっているね。
周辺マンションの住民かデベにお勤めのどちらかなんでしょうけど。-
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>>2531
はあ。結局憶測ってことね。
土地の特性や強みをよく知って買ったはずの土地で建てたVibiのビルはテナントが空きがちですよね。
８月以降に購入した不動産業者が本当に建て替えの発表をしたらいいですね。
そして現ライトオンビルの空室も含めてテナントが続々と決まって、撤退もなかったらその時は私も脱帽します。
つくば駅前の「商業的価値」にね。この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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ビビは定借で期限付きの建物。
ダイワリースかな？
土地は買ってないし借りてるだけ
公的施設が入っているので、それだけで
安定した収入は入ってるはず
店舗が抜けた状態でも運営はラクだから、
あの状態でも、赤字にはなってないかも。
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建物の空きを埋めるだけなら
単に建物の有効活用と表現していたでしょうね
。ですが、
そこに、あえて土地という文言を入れてますから、間違いなくあの土地に動きがあります。
これぐらいは読み取れて当たり前だと思っていましたが、そうでない人もいるんですね。
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施設ごとに状況が違います
あなたの感覚からすると
平日夜の三井ビルの各フロアにあれだけの
明かり灯っているが不思議でしょうがないでしょうね。そういえば、
西大通りと土浦学園線の交差点付近に
4階建のオフィスが建設中ですね。
これも、あなたにとっては、
理解しがたい動きなんでしょう。
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>>2539 匿名さん
商業的価値はともかくオフィス需要はあるということですかね。
そこまで言い切るなら今後の動向を注視したいと思います。
ライトオンの駐車場は建て替えられて商業又はオフィスのビルができると。
そしてそのビルのテナントは埋まり、高すぎる賃料による撤退もないと。
それはそれで嫌味ではなく楽しみです。-
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しかし本当にライトオンビルと駐車場の建て替えが実現した場合に出来るビルがオフィスで埋まるのなら、クレオもまずはオフィスを募集するのが適当ではないかと思いました。
でも確か北の駐車場の方に出来たオフィスビルは未だにガラガラだったと記憶します。
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>>2541 匿名さん
ネット上に例があるかは知りませんけど、使い方が正しいかどうかは主語や文脈にもよるんじゃないですか。
このニュースから読めることは、ライトオンの資産である土地と建物の4階から上が空いていて、おそらくライトオンはその部分にテナントを入れたりして経営することには素人なので、土地と建物全体は不動産業者に譲渡して、本社と店舗は維持しつつ、資産としての土地と建物から売却益を得る。
それを有効活用を図ると表現したということでしょう。
その駐車場を不動産業者が今度は容積率の有効活用という意味でビルに建て替えたとしても、それは一義的には不動産業者のマターであって、仮にライトオンがそれを知っていたとしても、ライトオンが主語であるこの文章に出てくるのは妙だと思います。-
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ライトオンの立場も様々です。
ライトオンは地元企業。
光の森のイルミネーションビルに取り付けていたぐらいだし、地元のさまざまな団体と繋がりがある、そのライトオンが地元紙である茨城新聞に企業目線ではなく、地域目線で、土地の有効活用を図ると言ったとしても、それは不自然なことではありませんね。
それよりあなたの解釈である
土地を売ってその売却益を得ることが
土地の有効活用なんだ
これはまったく理解できません
これは資産の有効利用であって、
記事に出ている"土地の有効活用"ではありません。
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>>2548
新聞記事は厳密にいうと記者が書いたものなので、ライトオンのIRリリースを確認しました。
http://v4.eir-parts.net/v4Contents/View.aspx?cat=tdnet&sid=1606550
本社ビルの土地・建物につきましては、経営資源の有効活用を図るため、当該資産を譲渡するとともに、その一部を譲渡先と賃貸借契約を締結する
とありますね。
ここでは「経営資源の有効活用」と述べられており、経営的な目線しかなく、まさに資産の有効活用のことを指していると思われます。
つくば駅前の土地の有効活用のためとは全く読めません。
【経営資源】
経営を行う上で必要とされる要素。ヒト・モノ・カネ・情報の4つを指す。
https://kotobank.jp/word/%E7%B5%8C%E5%96%B6%E8%B3%87%E6%BA%90-3087
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少なくともライトオンは「経営資源の有効活用」と言っているだけということが明らかになりました。
つまり「土地・建物の有効活用」という言葉は新聞記者が端折って書いたものだということで、新聞の用語使用の範囲では、土地や建物を売却・賃貸することを、土地や建物の有効活用と表現可能だと考えられていることも明らかになりました。
となると、改行氏の日本語読解力は極めて怪しいし、改行氏の主張する土地の有効活用（駐車場の建物建て替え）が行われるという話も極めて怪しい。
（可能性は否定しませんが）-
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これまでは、その地域の人口が増えれば、消費も増えた。
が、竹園・吾妻地区のＭＳ建設が例年続いているにも関わらず、飲食店の新設すら無いような。
消費そのものが無くなる少子高齢化の典型だが、その様子は日常からは感じられない。
いったい、この状況をどう捉えればいいのだろう？この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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>>2558 匿名さん
国道6号沿いにロードサイド店舗が集積しない理由が、将来的に6号バイパスが出来て、交通量が減るからだそうですね。
それと同様に、今のつくば駅周辺は、中心地が駅北に移るのが目に見えてるので、既存の商業地への出店はリスクが高いんですよね。
駅北は、吾妻小や保育園なども移設してしまえば、駅直結地で、イーアスがすっぽり入る5ヘクタールぐらいの土地が生み出されますからね。そこだけで、人の流れは一気に変わってしまう恐れがあります。
そういう意味で、今のつくば 駅前が、手を出しづらい商業地になってしまってるのは確かです。この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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竹園は東も西もすでに生徒で目一杯だけど、マンションや建売の販売が止まらない。
じつはこっそり人口増加してる場所ですよね。
ここ２～３年でスーパーなんかは客が多くなってる。
けど、外食はそれほど栄えてこないのは、景気の問題？それとも店の問題？-
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竹園三丁目はもう再開発ないのかな？
蕎麦屋の前の戸建が気になってるんだけど、最近の情勢見ると吾妻方面の方が住みやすくなりそうなような。
スーパーが出来ればいいんだけど。
蕎麦屋の前のところだとスーパーが遠いので、この先衰退するならスーパーが近くに出来ることもなさそう。この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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5分じゃつかないと思いますが。
自分でスーパーを経営って、話が飛びすぎてて参考になりません。
スーパーのことを書いたからややこしくなったけど、つくば駅周辺に住むのにあの場所の将来性ってどうなのかな、と気になったわけです。
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昔は、竹園ショッピングセンターにカスミが入っていました。
その頃は徒歩5分でした。
竹園3丁目はかつては一番人気の地区だったのに、いつのまにかコンビニさえ遠くて買い物不便な一等地になってしまい、残念。ついに常陽銀行窓口も撤退。郵便局だけはかろうじて残っています。
並木ショッピングセンターは建て替えてスペースを有効利用しているのに対して、竹園ショッピングセンターは人が少ないのに広々とした空間があり、もったいないですね。変質者の出現率も多く、あのあたりを放っておくことはマイナスばかりです。
お蕎麦屋さんの前からカスミまでは、東大通りの信号があるので、徒歩10分はかかります。ウェリスは駅側にあり、陸橋を渡ればよいので買い物便利ですが、竹園3丁目の南側や東側は、坪単価の割りに色々と不便です。-
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【茨城】１７年路線価 つくばが３年連続トップ 守谷で県内唯一３．８％上昇 2017年7月4日
http://www.tokyo-np.co.jp/article/ibaraki/list/201707/CK20170704020001...
つくば市吾妻一「つくば駅前広場線」一平方メートル当たり二十五万五千円で横ばいキープ。この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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>>2572 匿名さん
>>つくばの価値を高めるために、つくば止まりになった、という噂を耳にしました。
元々常磐新線とか第二常磐線と呼ばれていた計画で、終点をつくばにするか、千葉県我孫子にするか検討されたのみ。
茨城空港や土浦延伸考想も現実化にはほど遠く、東京駅延伸は検討されている模様。
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E9%A6%96%E9%83%BD%E5%9C%8F%E6%96%B0%E9%...この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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>>2569 匿名さん
まだバブルの名残が残っている頃ですね。
バブル期は日本中異常な価格でしたから。その頃は学園地区内は住宅用地が希少だったので、驚くような地価でした。学園周辺部の田舎でさえ、今の竹園並みの地価。
不動産業者は、あの頃に戻りたいでしょうね。この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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>>2583
小売業が不振なのはつくばに限った話ではないとおもいますよ。
服や靴、家電など実店舗でショールーム的にチェックして
ネットで注文とかやりがちではないですか？
公務員とか研究者とか関係なく世の中全体の流れだと思います。
ため込んでいるだけでなくそれなりにお金は使っているけれど、
落とす場所が変わってきただけではないでしょうか？-
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>>2582 匿名さん
田舎だから、相応の地価に下がれば良いとか
とても買う予定がある人の意見には思えないね。
中心地に住む人は中心地の価値を理解してるから買うんですよね？
田舎で駅前に価値は無いんだから
もっと地価を下げろって？
そう思うということは、中心地に手を出す予定は無いんですよね？
それなのになんのために地価を下げろと言っているのでしょうか？
すごく疑問ですね。
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>>2586 匿名さん
あなたはつくば駅前の価値が上がればいいと思ってるんですよね？
現状は住宅需要ばかりが旺盛で、テナントは賃料や地価が高すぎて入れない、入っても見合った売り上げが立てられず撤退という事態が相次いでいる。
その結果としてのつくば駅前の閑散ぶり。
つくば駅前を賑わせ、その価値を真に実力に合った盤石なものとするには、地価を下げるしかないと思いますよ。
それを嫌がるのはここ数年、高値で駅前不動産を掴んでしまった人達だけです。
つくば市民全体から見れば、それはエゴ以外の何者でもないです。
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>>2586
誰もが資産価値を考えて（投資として）土地を買うわけではないです。
ずっとそこに住むつもりなのだから、買ってしまえば同じです。
そこに住みたいから土地を買っているのです。
まあ、固定資産税もありますが、つくば程度では大した差ではないですしねえ。。
買ってしまえば、住みやすい街になることを祈るだけです。
そんなに変なことでしょうか？この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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住宅需要ばかりが旺盛？あまり聞いたことないですね。住宅需要ぐらいしかないところは、
たとえば土浦駅前のように、商業地価と住宅地価の差が無くなってるような所を言うんじゃないですかね？基本的に商業地の方が
なんでも制限無く建てられますから、
土地利用の自由度が高くなります。
でも、住宅需要ぐらいしかない商業地だと、
土地利用の自由度の高さは価値にならないんですよ。だから、住宅ぐらいしか需要がないのに、
商業地となっているところは、
住宅地価と商業地価の価格差が無いのです。
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>>2589 匿名さん
理論上の計算はなんとでも言えるので結構なのですが、実際問題として撤退が相次いで、マンションばかりが建つことの説明にはなりませんね。
理論上の価値はどうより、つくば駅前が賑わってくれることが、周辺住民も含めてつくば市民にとってはプラスなはずです。
繰り返しますが、それを嫌がるのは高値で駅前不動産を掴んでしまった人達（デベ含む）。
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地価に関しての意見は対立して当然。
売るつもりがない人でも、後から買って住む人が自分たちよりずっと安く手に入れたら気持ちはよくない。
ただ、上に意見があるように、駅前の賑わいが必要と言われながら、寂れていくのは、利益が少ないからでしょう。古い建物を直してまで経営を続ける価値もないと見なされている状態。
衰退の根本的なところが解決できていない。
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地価は結果です。
需要が無いなら安くなります。
地価が安いのが良いということは、
需要がない方が良いというのと同じ意味です。
需要が無い土地には
商業だろうが住宅だろうが何もやって来ませんよ。
需要ない方が、
街づくりがうまくいくということはあり得ません。
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その土地の用途地域が住居専用か工業専用でない限り、その土地の地価が住宅需要と商工業需要のいずれが反映されたものかどうかはわかりません。
私はつくば駅前の地価は、住宅需要が主になって牽引していると考えています。
少なくともエンブレムの販売時期ぐらいまでは、それが有効に作用していた。
しかし、西武撤退後、購買層の内心ではそれなりに変化が生じている気がします。
レーベンコアリス及び竹園のフージャース物件の販売状況が、つくば駅前地価のひとつの分岐点になるのではないかと思っています。-
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>>2593
本当にそうであれば、抜本的に駅前の構造を造り変えない限り、長期的には車社会に見合った地価に落ち着くしかない。
多少安くなるとかのレベルではなくなるかもしれません。
それが嫌なら住宅需要があるうちにマンションを建てさせるしかない。
さすがにあの地域を住居地域に指定することは自治体はしないでしょうし。この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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駅近マンション需要を支えている購買層はこれまで一定数存在した。
たとえば、夫婦共働きで、夫婦の一方が都内通勤、他方が茨城勤務のファミリー。
子ども（中・高・大学生）が上り線を使って通学しているファミリー。
他方で、駅周辺には、民有地がほとんどなく、マンションや住宅地の供給量が過度に少なかった。
この需要と供給のバランスの中で、つくば駅周辺の住宅地としての価格は高値を維持してきた。
しかし、まず需要の限界。
駅近マンション需要を支える購買層といっても限られている。
（普通の共働き家庭なら、配偶者の一方が茨城勤務でない限り、もっと都内寄りのマンションを買う。）
次に、供給過多。
官舎売却等で住宅地供給量が激増予定。官舎だけでなく、つくば中央署も売却予定。
東新井のエイブルのマンションも筑波銀行の関連会社の関友商事が購入して、マンション業者に売る予定。
これでは、価格が値崩れするのは目に見えている。
コアリスがその分水嶺になる予感。
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というか、バランス考えたら、今新しい商業ビルっておかしいですよね。
まずは人口が増えて、それから商業施設。
コアリスとかマンションが増えて、次に西武跡が埋まって、それでも需要があれば商業施設。
長期的にみれば、今の流れ、順序は妥当。
商業施設の需要がないわけじゃないし、マンションだけで良いわけでもない。
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アルコーブ、スロップシンクなし、直床などコストダウンしないと売れる価格にならないということは、住宅需要も限界が来ているのかもしれない。
そういった価格に比してコストダウンな仕様を嫌う購買層が多数派になったら終わりです。
まだ、つくば駅前というだけで買う人達が居るうちに売って売って、周辺住民を増やさないと商業需要も生まれない。-
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何を言っても
地価は上がってます。
もし、それが住宅需要が牽引してるものだとしたら、
西武撤退して商業ボロボロになったら
住みたいと思う人が逆に増えたってことなんでしょうから凄いですよね
まったく意味不明な上昇ですねこの投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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>>2599
君はまず2596をよく読みなさい。
駅近の住宅需要は、商業地に誘引されたものではなく、電車で通勤通学するというメリットを享受したい人の需要なわけですよ。
そして、今回の公示地価の上昇は、茨城新聞も書いているように、レーベンがＵＲ跡地を高値掴みしたことと全国的な土地価格上昇を反映させた結果に過ぎない。
つまり、住みたいと思う人が増えた結果などではない。-
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2601: 匿名さん
私には自己矛盾には見えませんが。
どこがどう自己矛盾？？
「電車で通勤通学するというメリットを享受したい人の需要」が「増えた」と書いてあるわけではないですよね。
その需要が一定数あることが書かれているだけでしょう（しかも、商業地誘引との対照のために書いてあるだけ。）。
電車通勤通学需要を抱える人の数が増えたとは書かれていないため、「住みたいと思う人が増えた結果などではない。」とも矛盾しない。-
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>>2600
「茨城新聞も書いているように、レーベンがＵＲ跡地を高値掴みした」
ネットでは確認できていないのですが、有料記事に書いてあるのでしょうか？
個人的には正しい（その為に迷惑している人達も少なくない）と思うのですが、裏付けが知りたいので、よろしくお願いします。-
1
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>>2599
西武が撤退して残念に思った人は多いでしょうが、駅周辺のマンションを購入した人にとって西武やイオンが重要な要素だった人は少ないと思いますよ。
それに１年単位の数パーセントの変動で上がった、下がったを言っても意味が無いでしょう。
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毎日の記事はこんな感じ
>不動産鑑定士によると、複合商業施設や銀行などが集積し、近くに分譲マンションも建ち並ぶエリア。西武百貨店の撤退などのマイナス要因もあったが、都市再生機構（ＵＲ）庁舎跡地が高値で落札されたことなどがプラス要因となった。この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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確か西武撤退したから
横ばいだったんだよね
でも、そのあとマンション用地を
このあたりの最高価格26.5万に対して、
約50万+解体費で買ったから地価上昇したのか
そういう実績があれば
土浦だって取手だって上がったのでしょうけどね
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大和ハウスが取得した土地は、
UR跡とは比べ物にならないぐらい高いでしょうから、その取引の影響はあるかもね。
っていうか、つくば駅周辺の商業地価が
住宅需要だけでつりあげられてるのだとしたら、
最近の上昇は、説明がつかない。
なんで西武撤退して住む場所として人気が上がるの？
普通逆でしょ。
常磐沿線の各駅前は、ネガティブな要因となるような変化は見られなかったのに、横ばい。
国内全部上昇基調ならネガティブ要因無かった常磐沿線は上昇してるでしょ。
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>西武百貨店の撤退などのマイナス要因もあったが、都市再生機構（ＵＲ）庁舎跡地が高値で落札されたことなどがプラス要因となった。
このとおりじゃないの？
人気なくなってきててマイナスのはずが、レーベンがマンション用地として異常な高値掴みしてプラスになった。
まさに住宅需要に牽引されたってことです。
ただし問題は実際の購買層の需要が今までどおりかということ。
レーベンの目論見どおりにいくか、今までの需要に引きずられて見誤ったか。
これからの販売状況が非常に楽しみです。
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常磐沿線にはどこも手を出しませんね>マンション業社
土浦駅前で最近、県内デベの日立ライフが
安ーく買ったみたいですが。
8階建マンションで元取れるぐらいの安さみたいですね。
UR跡は7者で取り合ったから
あの価格になったのでしょうが、
ほかの6者が気になりますね
こういう存在が地価を押し上げるのでしょうね
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7社競合したんでどうしても手に入れたいレーベンが高値で入札しちゃったってことか。
某ブログをみたけど、おかげでレーベンマンションは階高がエンブレムより10cm低くなった（その分詰め込み）らしいね。-
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跡地の高額落札はそのまま、物件価格の高騰に繋がり
住民となる購入者の絞り込みと販売期間の長期化を招くことが多い。
結果、そのエリアの人口回復が一層、遅延。
短期間での官舎退去による人口の希薄化が長期化することとなる。
これは本当に厄介な事態。
２０３５年をピークにつくば市の人口は減少に転じる。あと１７年。この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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現状はまだ全般的に見れば好景気。
一方で内需向けは全国人口減少の折、小売・流通とも前年度水準維持も厳しい。
仮にオリンピック後の景気低迷を想定すると
跡地売却そのものが中断もしくは物件販売も途絶する可能性が無いとはいえない。
つくば市内の物件販売は極端だから。
あくまで、妄想に近い可能性のお話。
いずれにしても、それら景気変動に耐える
つくば駅周辺の再生計画が欲しい。この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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>>2622 匿名さん
タカラレーベンじゃなくて
競合があるから高くなったんでしょう
だから競合に感謝ってことでは？
競合の起きてない
土浦駅前のマンション用地（商業地）は、
近隣地価と同等の1㎡ 9億ぐらいでしたね。
UR跡の五分の一。
だからといって
"日立ライフしてやったり"
なんて思う人はいないと思います。
競合がなさそうなところは、
そういう価値しかないからです。
ここの住人の中には、
"競合の無い安い土地を買わずに
競合のある土地を高値で買うのはバカだ"
という、おかしな考え方をしている方がいるみたいですね
車社会なんだから
駅前なんて意味がない、
中心地なんて特別な価値は無い
いくらそう主張しても、
バカげた割高な地価のところで
さらにバカげた競合が起きる。
でも、個人的には、
バカげてるとは思いませんね。
いくら自分の価値基準とかけ離れたことが
起こっているとしても、
これは当然の動きだと思ってます。
不動産なんてそんなもんです。
"自分なら買わない"が圧倒的に多くて良いのです。
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では高い土地を買ったらそれだけで成功？
そんなわけないですね。
レーベンしてやったりになるか、やっちまったになるか、全ては売れ行き次第でしょう。
土浦の土地にしても、安く仕入れて良く売れればしてやったりになるのです。
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>>2625
マンション用地としての競争はあったが、商用地としての競争は皆無なのが駅前の今を良く表していますね。
価値というのは立場によって変わるし、ここへの書き込みでそれをごっちゃにして考えている人は少ないと思います。
いろいろな問題を切り分けられていない様に見えますよ。
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商用地として西武跡が存在している以上、これ以上拡大しても無謀ですよね。
西武跡を再活用して、周囲をマンションっていうのが行政や業者の了解事項ではないでしょうか。
個人的にも了解可能な流れ妥当だし思います。
商業のニーズが無いのではなくて、西武跡で十分すぎるので、足りないものとしてマンションです。この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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>>2633 匿名さん
撤退発表後ではなく
撤退した翌月に入札が行われました。
閉店によるネガティブニュースが飛び交ってる真っ只中の時期ですね。
デベにとっては、再開発のにおいがしたのでしょう。
大和もそうですけど、
西武が撤退したことを、
プラスに受け止めている。
だから地価が上がるんですよ
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>総戸数少ないマンションは建てて欲しくないです
都心は質の高い小規模マンションがけっこう主流（あとはタワマンになる）。
長谷工の大規模ばかりというのは田舎の証拠なので、つくばが「一味違う地方都市」と主張したいなら上質な小規模マンションもあったほうがいい。-
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質の高いマンションにしろ
規模の大きなマンションにしろ
まず、土地が高く売れなきゃ
建たないよ
土浦みたいに地価が安いところでは、
土地も安く取得できて、
小規模+低質なマンションが建ちますね
安く取引されてる土地は
それだけでダメなんですこの投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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>>2636 匿名さん
土地が高すぎて仕様を落とさないと売れないのがつくば駅前です。
これがもっと人気のある地域なら、仕様をしっかりしてもっと高くても売れるはずです。
あるいは実力に見合った地価なら、同じ値段で仕様をしっかりできる。
低仕様でも買ってしまう田舎の小金持ちがいたことが、つくば駅前にとっては幸か不幸か。
しかしそろそろ小金持ちの数も限界かもしれない。
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＞＞２４７７続き
西武跡＋イオン跡 再生にむけた草案３
西武跡地活用
つくば市立こども図書館新設による短期滞在型商業複合文化エリアの構築案について
本案は西武跡＋イオン跡 再生にむけた草案２の別案である。
本案は西武跡を現行建築同様、７層程度の最新設備を有する建築物に建替え
その低層部に、つくば市立中央図書館の新館を設立するとともに、
周辺建築物との関連性を高めることで、短期滞在型商業文化複合エリアを創出する草案である。
本案において、図書館新設を改めて取り上げた理由は
つくば市においても今後本格化する人口減少及び少子高齢化社会に先立ち
世代間に共通する価値観として“本のある生活（ライフスタイル）“を共通テーマとして
取り上げることにより、都市における魅力度向上を新たな形で実現することにある。
周辺建物とは以下の通り。
いずれも“本のある生活（ライフスタイル）“をキーワードにそのエリア内に
ライフスタイル提案のためのエリアを有するものとする。
・つくばセンタービル
・つくばクレオQt＋MOG
・BIVI 他各文化・商業施設。
テナント構成案は
・つくば市立こども図書館
・一時預かり託児施設
・児童遊具施設
・生涯学習センター
・学習室
・カフェ、レストラン等 飲食店
・コンビニエンスストア
・郵便局窓口
・市行政窓口 等
なお、駐輪場及び利便性の高い駐車場の確保は今後の検討課題とする。
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ほんとは土浦の商業地（容積率600%）の方が
小さな面積の土地で戸数詰め込めるから、
都市計画上はつくばよりマンション用地には向いてるはずなんだよね
でも、圧倒的に需要がないんだよなぁ
つくばの五分の一の土地価格で、
取得して、それでなんとか
つくばのより多少売れるぐらいだから、
ほんとに需要ないんだろうな
安いマンションってどんな住民層になるんだろ
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土浦駅前のソリッドタワーは築20年ぐらい？あの頃はそれなりの需要があった。
おそらく、つくばは20年ほど遅れて土浦を追いかけてるのではないだろうか。今の土浦は20年後のつくばの姿かもしれないね。この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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>>2646 周辺住民さん
2389：匿名さん
[2018-06-24 18:53:24]
西武跡＋イオン跡 再生にむけた草案１
敷地分割、部分売却による西武跡エリアの建替え推進案
で掲載している通り、イオン側跡地は売却し、売却益を充当することを見込んでいる。
築３３年の現クレオ跡に、改修工事費用３０億かけるよりは有益と判断した上での提案の一つ。この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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https://r.nikkei.com/article/DGXMZO32517080S8A700C1L60000
やはり、大和ハウスの商業施設計画が
地価上昇に影響しているみたいですね
かなりの引き合いがあったみたいだし。この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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都内ギリギリ通勤圏の立ち位置は微妙。
＞＞２６４６さん
＞＞２６４１
ご指摘ごもっともです。
全国でも稀少な人口増都市であるつくば市であっても
人口減少・少子高齢化は例外ではありません。
廃墟呼ばわりされる現状つくば駅周辺の根幹には
実はそれと極めて類似したものである可能性があり
状況の改善には相応の施策が必要です。
かと言って、過去繰り返してきた通り
財政の投入か街区の切り売りしか
資金調達のすべが無いというのも智慧がない。
しかし、この問題は将来つくば市が直面する課題の
初期的ではあるが、先行的な事例になると考えています。
一層の知恵と創意工夫をもってのぞむべきでしょう。
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つくば駅前に商業施設 大和ハウス、5階建て建設へ
http://ibarakinews.jp/news/newsdetail.php?f_jun=14993447629173
こうきましたか。この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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ダイワがビルを建てたり土地が高いから商業需要があるって、それが本当なら図書館移転など本来は不要ですよね。
商業需要はいっぱいある。確かにある。でも税金でクレオに図書館を移転して欲しいんだ！って、おかしくないですか？？-
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大和ハウスが取得した北１駐車場東側は
公園隣接であるとともにつくば駅北側の開発が進んだ場合
要所となる可能性がある。
更地で既存駐車場隣接。
文化施設、商業利用施設でも、また複合施設でも適用可能。
活用方針次第ではクレオ跡や、つくばセンタービルを切り離した開発もできるはず。
自ら、価値を下げるようなことはないと思うが。この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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>>2662 匿名さん
商業用の建物もランニングコストかからないように進化していたり、
効果的な店舗の配置がしやすいように考えられていたりしているので、30年経つビルを店舗で埋めるのは、単に新設するよりも難しい
と思いますよ。
あれだけの面積でうまくやれば7割埋まるのであれば、結構凄いことだと思いますよ。-
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じゃあ今の7割の床面積の建物を新設すればいいですね。
商業需要で大人気なんだから民間の金で。
センターは別に図書館が必要なわけではないでしょ？
床が埋まって賑わってくれて地価が維持さえできれば何だっていいわけです。
そんな理由で市民の財産である図書館を人質に取って強制的にセンターに人を来させようとするような企みは勘弁してほしいですね。
しかも市民の金である税金を使って。
開いた口がふさがらないです。
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土浦駅の北地区再開発は、全部税金ですけど、店舗がほとんど集まらずに、何度も計画変更しました。結果、商業施設としての機能が殆どない、あのような形となりました。
1からつくる新しい今の基準の建物なのに、
店は殆ど集まりませんでしたね。
これが商業需要の無いところの現実です。
それを考えたら、駅の目の前でもなく、古くて無駄が多い建物なのに7割埋まる可能性があるわけですから、地価の動向が示す通り、
つくばは商業需要が高いのでしょうね。
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ライトオンの３階を事務所にして店舗は２階のワンフロアだけになった姿を見て涙が出た。
外面は立派な建物なのに中で働くひとびとが不憫でならない。
ライトオンの姿を見ると西武の７割の話も話半分で聞かないといけないよ。
イオンつくば店長の言うようにお客の安全に不安になる状態らしいし。この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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>>2675 匿名さん
現状で7割埋まるなら民需でモダンに建て替えれば満員御礼でしょという話ですよ。
地価は高いし建築費も高騰してるけど、それに見合った商業需要があるというのがあなたの主張なわけですから。
なんで税金を投入して手助けなんかする必要があるんですか。
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総合運動公園問題の直後でもあり、財政投入に反対があって当然だと思う。
一方で、つくば駅周辺商業施設へのテナント誘致は
筑波都市整備㈱が散々やってきたことで
西武跡に７割テナントが集まっても同社は赤字らしい。
商業利用に手を挙げる事業者を待てばいいなどという状況ではなく
何度も脚を運んで、協力を依頼するも、不確定要素が多くて
大和ハウスですら、用地購入後の活用方針を決められない状況とみるべきだろう。
まあクレオ跡の活用が決まらないと先には進めないのは確かだと思う。
現状のまま事実上の保留か、ＭＳ事業者への安値売却
の可能性が一番高くなりそうだ。
毎日新聞によると
老朽化対策工事を含む現クレオへの図書館移転改修工事費用
￥５１億６２００万
うち、５階に図書館、６階に行政窓口を設置した場合の改修工事費用
￥２２億１４００万
年内に向けて、詳細が公表されるらしい。
ざっくり、差分が西武跡クレオを再利用するための改修工事費用
￥２９億４８００万（一部内装工事費が除かれる？）
アルカス土浦 総工事費用
￥９０億６０００万
２００６年都市計画以来１１年越らしい。
ＮＥＷＳつくば
https://newstsukuba.jp/?p=1848
毎日新聞
https://mainichi.jp/articles/20180613/ddl/k08/020/134000cこの投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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事実上、成り行きに任せるという決断もあって当然。
いずれにしても、今後も撤退が続くかもしれないことは受け入れる必要がある。
研究学園エリアがそれに代わって、機能してくれるならば
多くの市民の了解が得られたと判断される。-
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>>2679 匿名さん
図書館移転と商業施設のリニューアルオープンは、当然、同時期に合わせるのが効果的でしょうから、当然それを目指すのだろうし、大和ハウスの土地は、そのリニューアルがどのようなものになるのかをみた上で決まるんだろうし、
とにかく、
事を進めるにしても、いろいろ連動してるので、当然、それなりの時間は必要でしょ。
商業需要が無いっていう結論に
どうしても導きたくて
"需要あるならすぐに決まるはずだ"ってことにしたいのでしょうけど、それは乱暴ですよね。アリーナなんかもできなければ良い思ってるんでしょう？
つくば駅前の価値が下がれば嬉しい人たちは、とにかく需要が無いっていう結論に
導きたくて仕方ないみたいですね。
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研究学園エリアをつくば市の中核とするために、今後必要となる要件とは何か
を考えてみるのもそれはそれで、興味深い。
同エリア住民には余計なお世話だろうが。
発展していけるうちは、現状のままで問題ないと考えるものだから。
現状変更をのぞまない。
これは、大きな成長を経験した者達の本心に何故か共通する傾向の様に思う。
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そうですね。
割安な土地が広大にあるので商店も企業も住宅も公的機関も進出しやすいのです。
そして研究学園が終われば次は万博記念公園でしょう。
割高な地価を適正と強弁し、その地価を維持していればやがて美しく栄えるという考えは滑稽です。-
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研究学園地区と学園の森地区を合わせた人口に
竹園地区と吾妻地区を合わせた人口は届かない。
もし仮に、総合運動公園の様に
つくばセンター地区に財政投入の賛否を問う
住民投票でもあれば即否決される。
これが数の力。この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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>>2689 匿名さん
官舎跡地の売却は例え地価が下がっても継続される。
多少時間はかかっても。
つくば駅近辺の地価が下がる時は
ほぼ市内全域の地価が下がっているかもしれない。
その時はつくば市の人口が減少に転じていたら
対処に困る。
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>>2683
駅の利用者は1日平均で18,606人（2017年度）、人口が約23万人だから市民換算で10%にも満たない。
駅の利用者数をもって中核というには少なすぎますね。
つくば駅周辺で中核と言えるのは
・文化施設（これが一番大きく、意味があると思います）
・バス路線
でしょうか。
行政、商業の中核は研究学園に移ってしまいましたね。
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>>2695
車両数は増やせないみたいですね。
東京で買い物か、出張のときぐらいしか使いませんが、通勤時間帯を微妙に外しているためか混んでいるイメージは全くありません。
逆に言えば、少なくとも数年間は利用者がそれほど増えないと見なされているのでしょうね。この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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つくば駅の開発に苦言する人結構いるんだね。
単純に、中心地の駅前が寂れるって危機的状況だと思うんだけど。
それともつくば駅はもう中心地ではないの？研究学園が中心地？
どこの都市でも、その市の名前のある駅が寂れてるのは市の廃れに直結すると思う。
なので私はつくば駅がまた盛り上がる方法を考えたい。-
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電線を地中に埋設したり、歩道を綺麗にしたり、
歩く人がいないのにそんなことやってる
なにをやるにも土地がないし、
寂れていくのを止める抜本的な手だてはない
こんな感じで、大抵の街にとっては、駅前旧市街に税金を注ぐことは無駄だと思います。
そういう意味で、つくば駅前は稀な存在だと思いますね。つくば駅前は、TX沿線と常磐沿線の人口集積地の中継地、そして、通勤圏の始発駅でありながら、高速バスも発着する"道路の中心地"
広い土地は生み出せそうだし、改良の価値は大いにあると思いますよ。
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>>2702 匿名さん
中心部への税金投入は、
当たり前のようにどこでもやってますよ。
あれだけの歩車道分離の道路網
街灯一つとってみても、
車道沿いにもペデにも両方作るしかない。
あるものを活かしたいなら、つくば駅周辺を中心部として、集中的に税金投入するしかない。
それが学園都市を中心に
まとめられた自治体の集まりである
この市の宿命だと思います。
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>>2704
というか今の場所から図書館を移転する必要はないと思っていますよ。
欲を言えば駐車場が隣にあればいいのですけど、交差点はす向かいでも十分ですしね。
低層の建物で交通量の少ない道路に面しているので出入りしやすいし、返却は一時停車ですぐにできるし、クレオよりましです。
外観にも趣きが出てきています。なんでダサい80年代建築のクレオに移転しなきゃならんの？
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図書館が小さすぎて困っているからですよ。
今の建物は美術館部分を拡大。
図書館はもっとスペースが必要だから、今の建物を壊して立て替えるより、クレオに移転。
もっと長時間滞在できたり、勉強できたりするスペースもほしいですしこの投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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>>2703
>>2705
つくば市はもともと分散しているので逆に特定の中心地を一つだけ作る発想は必要ないと思います。
公共交通の駅前を商業的にも中心地にしなければならないという考えも古い固定観念です。
研究学園は急成長の街でありながら、駅は中心ではありません。
むしろ商業的には寂れていて、中心はイーアスやコストコのある北側です。
しかし、渋滞の問題はあれど、車社会ではいい方に働いている。
駅前にこだわった開発をしていたら、駅前がタコツボ化して状況はもっと悪かったはずです。
車は今後自動運転が実用化されるだろうから、高齢者でも心配なく利用できるようになり、ますます交通の主役になるでしょう。
そういう意味では、つくば駅も数ある駅前のひとつであり、バスセンターと共に公共交通ターミナルとしての位置を全うすれば良いのだと思います。
そして、そこに自然発生的に必要十分な商業施設が民需で揃えば良いのであり、税金を投入してまで商業的に振興する必要はないです。-
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もう実質手遅れに近い状況にでもならないと
市民の合意形成は困難。土浦市の先例の通り。
市財政投入を大幅に抑制する再建案を模索するか
周辺人口の回復まで、土地売却を延期するか
いずれかの選択になるだろう。この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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研究学園エリアは本来もっと有効な開発が出来たはず。
現状はロードサイド型の商業エリアと駅前エリア、住居エリアが背中合わせで隣接する。
ここに物流拠点が加わることで今後一層の混乱が予想される。
住居エリアの中心は一層北上して、飛び地化。
既に駅近隣エリアと言えない状態。
加えて住居エリアの主要道路が２車線。
街区規模に不釣り合いな状態が生み出されている。
この街区形成を理想的として、全国的に誇ることは困難。今後の人口減少期を経て修正されること期待する。
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もしも、その結果として民需で商業的にも栄えるならそれが一番いいですが、税金で図書館を移転してみたり、大規模再開発をしてまで商業振興する必要はありません。バスセンターだって大幅に作り替えたばかりです。
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>>2722 匿名さん
そのとおり。中心地がどこかは馬鹿馬鹿しいです。
しかし全てについての中心地を一つだけ作らなくてはいけないという発想と、それぞれの地域がそれぞれの役割を果たせばいいという発想のどちらを取るかは、都市開発を左右する大きな問題だと思います。
私は後者の考えで、つくばセンターは公共交通ターミナルになればいいし、クレオは売り払って民需に任せるか、どうしてもつくば市が買わなければならないなら無料駐車場にすべきと思っている。
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税金投入も、それをすることで、
住環境が充実して、例えば近隣のマンション需要が高まって、人口が増えて、結果として、それが税収としてかえってくる
ここまで考えてやるべきで、
そのためには、
特定の地区にある程度まとまった投入をする
そうした方が効果が高いわけですから、
当然、そういった地区は必要になるんですよ。
図書館はあっちとか
ホールはこっちとか
バラバラに分散させてしまっては、
そういう効果が期待できません。
駅や人の出入りの多い玄関口というのは、
その街を宣伝する看板であり、
イメージづける顔ですし、
住んでみたいと思ってもらえるかどうか
っていうところで、
結局は、重要な場所ということになるんじゃないですかね？
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>>2724 匿名さん
>>駅や人の出入りの多い玄関口というのは、 その街を宣伝する看板であり、 イメージづける顔ですし、 住んでみたいと思ってもらえるかどうか っていうところで、 結局は、重要な場所ということになるんじゃないですかね？
つくば市は茨城県内では人気ありますけど、つくばセンターのイメージがいいから選ばれているわけではないと思いますね。
他の地区も含めた研究学園都市全体に知的イメージがあり、街も綺麗でトカイナカなところが選ばれているのだと思います。
つくばセンターを商業的に振興したって人口増にはあまり意味がないでしょう。
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>>2725 2720さん
現状、
今後もマンションが建っていきそうなのは、
つくば駅周辺ぐらいですからね
税金投入して見返りがありそうなのは、
つくば駅周辺ぐらいでしょう。
消去法でも良いんです
つくば駅周辺以外は、
中途半端に税金投入しても
例えば、周りにマンションたちはじめるとか、そういったことは一切起こらないでしょう。
少しでも可能性のあるところに投入すべきでしょうね
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>>2726 匿名さん
つくば駅周辺だけの話ですか。
それならクレオも最初から売り払えばおそらく立派なマンションが建つと考えていますよ。
吾妻の他の場所だって仕様を落として建ててそれなりの値段にすれば、多分売れますよ。
住宅需要はまだありそうですから。
税金で商業振興する意味はありません。-
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>>2727 2720さん
クレオ跡地を売却すると簡単に決められないのはQt＋MOG、つくばセンター、オークラへの影響が大きいと思われるから。
全部まとめて、MSにするくらいの覚悟が必要。
人口減少に突入したら、買い手がつくかどうか。
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>>2727 2720さん
クレオをマンションにしたら中心部の価値が下がって今後供給されるであろうマンションの総量が減りますね。
つくば駅前は商業地、その周りをマンションとする方が、学園都市の、あの街の骨格に見合った人口の張り付きが期待できます。
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路線価の公表は悲喜こもごもってとこですな。
茨城県は２６年連続して平均路線価下落。
水戸駅前ロータリーは残念な状況が続いているが
実は路線価上昇中のＴＸつくば駅は水戸に共通する部分がありそうだ。
人口停滞を背景にして、どんな施策を打ち出すか注視したい。この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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>>2733 匿名さん
無料駐車場というのは、公共交通ターミナルの結節点として、また周辺商業施設への集客が目的ですが、実際には無料での維持は相当困難だろうとは思っています。
他のメリットとしては、つくば駅前が今後どう転ぼうと転用がしやすいということですかね。
この場合は過渡的な形態として駐車場にしておくだけということになります。
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今の駅前の地価って、
1:クレオが再生する可能性あり、Qtもこのまま維持される
2:周りにマンションが立ち並び、活気が戻る
というのを期待しての地価です。
クレオが消滅してマンションなら地価はがた落ち、マンション需要も減少する。
ま、私の予想ってたけで裏付けもなんにもないけど-
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五十嵐市長の「西武跡地を科学技術版職業体験型テーマパークに」とう公約の今年度の達成率自己評価はA。
いつの間にか西武跡地という言葉は消えているが。
URとの総合運動公園返還交渉は S 評価（"交渉はした"からS）。-
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私も裏付けがないですが。
つくばに引っ越してきた5年前から竹園の価値がわからず、ここは地価が下がっていくだろうなと今に至るまで思ってます。
だって、なーんにもないのに何がいいの？
竹園ブランド？？はぁ？
と言ったら、つくば市民に怒られるので言いませんけど。
つくば市民は竹園に誇り？をもってますよね。
その価値観がわかりません。
駅前も同様です。-
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>>2737 通りがかりさん
確かに期待値が乗っていて、落ちるという可能性もありますね。
でも民需に従ってマンションが建ち、民需に従って地価が下がるなら、それはそれだけの実力だったということになりますね。仕方ないです。
役割だけ淡々と果たして貰えば、大方のつくば市民はたいして困らないです。
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>>2739
私もよそ者です。
町名にブランド力も何もないでしょう。それは勝手に騒いでいる人がいるだけ。
ただ、駅に近いというのは電車に乗れる、バスに乗れるだけじゃなくて
色んなイベントに参加しやすかったり、何かとメリットはあると思いますよ。
（それが今の価格に見合っているかどうかの感じ方は人それぞれだけど。）
>>2736
「有料」で営業している市営駐車場をはじめとする周辺の駐車場をないがしろ
にすることになりますが、どう考えているのでしょう？この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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>>2744 匿名さん
既に住民のいるエリアの物件比較は無粋。
レーベンコアリスのＣＧパースが公開されているが
ベニマル周辺の環境は意匠的にも良くなりそうに見える。
個性的ではないが良好だと思う。逆にこれ以上の開発はつくばでは難しいかもしれない。
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竹園の評価は、つくばに10年以上住んでいた人か、子どもがいる人でないと理解できないかもしれません。
30年前までは、「竹園、並木、松代」が学園都市の中心、この３つの地域にある官舎に住む人々が学園地区を築きました。吾妻小の子も竹園東中に通っていました。
少し遅れて吾妻中ができて、センター地区が発展してきて、「吾妻がつくばの中心地」という認識が広がったものの、竹園３丁目は緑豊かで所長クラスの官舎もあり、商業地と隣接する吾妻よりも落ち着きある街という印象でした。
竹園１丁目、２丁目はまた別世界です。マンションや邸宅に暮らす方が多いので、同質感のある３丁目とは違いますね。同じ竹園といっても、竹東小、竹西小でだいぶ雰囲気が違います。
竹園地区（特に３丁目）は、どこよりも学園都市らしい地域だと思いますよ。そこがブランドと言われる所以でしょうか。-
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駅に車で行って東京方面に向かうとき、つくば駅や研究学園の駐車場は高いからと、万博記念公園やみどりの駅まで行って停めている人の話をよく聞きます。荒川沖に行って常磐線を利用する人の話も聞きます。
この状態だと、つくば駅の利用者に帰り道に買い物してもらいたくても、駄目ですね。
かつてエンブレムの敷地にあった一日５００円駐車場のようなところが、近くにできるといいのですが。この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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>>2748
官舎の廃止、文科省系も古い仕様に老朽化でボロボロですから10年前と今は全然違いますね。
強いブランド力があればウエリスも苦労しないでしょう。
過去の話です。
駅前の地価が多きく下がってマンションが増えて手頃な価格になれば研究職も戻ってくる人は一定数いるかもしれませんが、子育て世代で吾妻、竹園は少数派ですね。
学生のときにバスで来たことはありますが、10年以上経って面接に来たとき（西武はまだありました）の駅前は小さい街だなぁと印象だけで、ブランドも何も感じませんでした。
駅前や竹園にブランドを感じる人は長くつくばに住み続けているいる人に多いかもしれませんね。-
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筑波大は、もともと寮生やアパート暮らしばかりだったのに、TX開通後は東京方面からの通学生が増加。当然の流れですね。
外国人留学生は元々多いですが、ますます積極的に受け入れていますね。同時に、海外へも送り出しています。フランスの事件は悲しい事例ですが、国際化する大学の最先端にいます。
そんな筑波大で生んだ学生が、都内や海外で就職して、マイホームを求める年齢になったらつくばに戻ってくる、そんな気持ちになる街にしたいですね。
その点に関しては、市長が一番得意な分野かもしれません。この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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駅を中心に活性化させるなら、つくば駅、研究学園駅のどちらも、もう少しバスを整備してほしいところです。
つくば駅は、学園南循環と荒川沖、土浦、ひたち野うしくの各駅との路線をもう少し整頓できると思う。
中高生の使う通学路線以外に、つくば駅と常磐線駅を通しで利用する人は少ないのでは。
中央通り西、吾妻住宅のバス停も官舎全盛期の名残。
十分つくば駅徒歩圏なので、官舎廃止の進む今廃止を検討してもよいと思う。
研究学園駅は発展段階に見合わぬ路線の貧弱さが著しい。
学園の森・学園南とも循環路線が必要だし、春日学園地区も接続先としてつくば駅より研究学園が適すると思う。-
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>>2761 匿名さん
茨城県外の出身で大学近くに下宿していた学生が2年生3年生になると流山とか守谷に下宿を借りてTXで通学する。何もなくて大学図書館で高校生のように勉強するしかない生活に嫌気をさしたらしい。親の経済的支援が充分なら良い選択かも知れない。この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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>>2765 匿名さん
たった一人そのような人がいただけですよね？多くの学生は天久保など大学の近くに住んでいます。東京からも通うことができるようになったので、TX開通後は下宿の学生は少なくなっているとは思います。守谷にも何もないのに学生が守谷に住む理由がわからない。-
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>>2763
>中高生の使う通学路線以外に、つくば駅と常磐線駅を通しで利用する人は少ないのでは。
つくば駅と常磐線の駅を結ぶバス路線は、その間に住む人がどちらかの駅に出るためにも使われますよ。
目的地によってTXと常磐線を使い分けるので、どちらかの駅にしか行かなくなるのは困ります。-
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バス整備の意見に関する、ご返答ありがとうございました。
あくまでつくば駅の利用促進、駅前活性化という観点での一意見でした。拙く申し訳ありません…。
もちろん、TXと常磐線の駅間を接続する路線は必須と思います。私もよく利用します。
ただ、本数はそこまで多くなくてもいいと思ってます。
その分を近郊路線の充実に当てた方が、つくば駅の利用促進にはつながると思ってます。
私は、中央通り西、吾妻住宅の停留所の問題点として、住民減少もあり特定の時間帯の利用率が他の停留所と比べて著しく低い割に、
そこを通るためすべての便が全時間帯、 中央通り→西・東大通り→土浦学園線横断 のコースをたどることだと思ってます。
ラッシュ時のこのルート、特に学園線の通過は小渋滞によりきわめて多大な時間を要します。
これはバスの恒常的な遅延の原因になっており、かえってバス利用促進を阻害していると思うのです。
常磐線駅行きの需要があるのはその通りと思います。
ただその逆については、私もよくバスを利用しますが、見る限りこれらの停留所を朝のセンター行きで降車、ないし夕のセンター発で乗車する人は皆無に近いです。
ラッシュ時に片側だけでも限定的に通過しないようにすることで時間短縮をはかるのは、不可能ではないと個人的に思っています。
また学園南循環は両回りとも国際会議場～白畑児童公園経由ですが、東側は警察署～竹園3丁目経由の方がいいと思ってます。
逆に、土浦便はすべて竹園経由である必要はないと思ってます。
まあ、すべて個人の妄想ですけどね…。この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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>>2768
全く賛同できません。
>もちろん、TXと常磐線の駅間を接続する路線は必須と思います。私もよく利用します。
>ただ、本数はそこまで多くなくてもいいと思ってます。
>その分を近郊路線の充実に当てた方が、つくば駅の利用促進にはつながると思ってます。
本数が今より少なかったら使えません。
少なくとも1時間に2,3本なかったら、家族に迎えに来てもらった方が早いです。
必須路線を削ってまで充実しなければいけない路線がどこにあるのか教えてください。
>ラッシュ時に片側だけでも限定的に通過しないようにすることで時間短縮をはかるのは、不可能ではないと個人的に思っています。
人が乗らなけりゃ通過するだけなので、時間短縮もくそも無いです。
ラッシュ時は学園線も混んでいるので、大して時間短縮にはなりません。
>逆に、土浦便はすべて竹園経由である必要はないと思ってます。
竹園を通るから高校生の利用がそこそこあるわけで、通過した方が客が減ると思いますよ。
時間短縮したら単純に客が増えるなら、一部を土浦高架橋や花室トンネル経由にしたら増えるはずですからね。
実際、そうならないから高架橋やトンネル経由の便がほとんど無くなったわけで。-
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私が乗るときはつくば土浦間はだいたい45分かかります。定刻通りに着いたことははありません。バスはそんなものだと思っていました。
疲れている時や急いでいる時は家族に送迎してもらうか、タクシーを使います。直通があればいいのにといつも思いますよ。
バス会社は統計やアンケートなど取っている様子もないですし、諦めています。-
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東光台のZ O Z Oベース雇用1600人らしいな。
研究学園あたりはますます混むと思われる。
2〜300人程度だと思ってたけど意外だね、
物流施設って意外と雇用生み出すものなのか。
なら、土地も余ってるし、これからのつくばは、こういうのをガンガン誘致すれば、
とりあえずは手っ取り早く発展できそうだな。この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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ウォルマート西友売却報道否定なんだね。なんだったんだろ。
でも今年３月末には佐賀市駅前店なんて好立地の場所でも撤退があったりしたんだね。
買い物難民のニュースもあったので、駅周辺には競合相手はいないことになるけど
それでも採算取れなかったわけだよね。老朽化も要因だけど。
この西友跡地も次は未定。今後どうなるのかちょっと気になる。この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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西友は意外と健闘しているんじゃない。お客は減少しているし商品も縮小しているけど駐車場が広い。
夜のデーズタウンは現在のつくばでは一番繁盛している。食い物屋のテナントが３０近くもある。
夜の駐車場はほとんど満杯ですよ。アイアイモールやBIVIが閉店するのはよくわかる。この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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アイアイモールは、広場に向けてオープンな店作りなら良かったのにね。カフェとかお蕎麦とかのお店で親はノンビリ、子供は広場で遊んどく、みたいな。
BiViも、家族連れでは使いにくい店が多くて。テナントの構成考え直して欲しいこの投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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ここ見てて思うけど、人って単なる思い込みなんだなと。
イーアスとか、広いのは広いけど、どこに空きがあるかグルグルさまようし、結局かなり遠くに止めなるハメになることも多い。しかも炎天下で熱くて最悪。
クレオは一方方向しか進めないから迷わないし、どこに停めても距離はたいして変わらず。屋内が多いから炎天下でも雨でも困らない。
本当はどっちが便利なのか。一台文のスペースが少し狭いだけでこんな言われちゃうんだな、クレオ。-
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閉店した西武とイオン単体は、駐車場関係なく
基本、どこもうまくいってないです。
つまり、客の呼べない店舗ということになります。
その客の呼べない店舗を核店舗としてあれだけのフロアを占拠させていたわけですから、客が来なくなるのは当然で、実は、駐車場問題は、あまり関係がないのです。
時代遅れの百貨店やイオン単体でフロアを埋めずに、代わりに7つか8つの大型専門店を入れるだけで集客力はガラリと変わるでしょう。
イーアスも大型専門店一つ一つは、大した店ではありません。とにかく集め切ることが重要。
中途半端に欠けてると、ツタヤ導入前のL A L Aガーデンのように駐車場があってもガラガラになってしまいます。
クレオとキュートと大和の新商業施設に、
核店舗となる大型専門店を集め切ることができれば、ほかの小さな店舗群も上手くいくようになります。とにかく核店舗をしっかり揃える。
大型ショッピングモールがうまくいくかいかないかはそれがすべてです。
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>>2785
魅力ある店集めるだけでどうにかなるならとっくに埋まってますよ。
周りに何もなければまだしもあの不便な場所でイーアス、イオンモール、ララガーデンと競争しなければいけない。
あと、ベビーカー使うファミリー層にとって縦移動は面倒です。-
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>>2792 匿名さん
つくばは成長過程にある都市だし、
つくばセンターエリアの官舎跡地には、まだまだマンションが建ち並びます。
なので、順番的には、駅北開発が先で、
そこで駅近の価値を高めてから、20年後ぐらいに、キュートとクレオ本館を合わせて再開発するっていうのが理想的なシナリオかなぁと個人的には思います。
それまでクレオ本館には延命してもらって、
一番街の価値が高まったあたりで、
再開発すれば、より発展的な再開発になるんじゃないでしょうかね？
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＞＞２７９４匿名さん
さて、市はどういいったSTEPを経てつくば駅周辺の再生を計画しているのか。
予想では２０３５年がつくば市の人口のピークらしい。
（社会保障・人口問題研究所、総務省 国勢調査結果より）
クレオ再生を人口減少期直前の施策と考えるのも１案だと思うが
それまで待てるかな。
つくば駅北側開発は中層・戸建エリアか、商業エリアか分からないが
小学校移転を含めるとさらに長期化しそう。この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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2035年でピークとは思ってないです。
最近修正した政府のそのデータも
すでにだいぶ外れていますからね。信憑性なし。そのデータだと、いまのつくばの人口は、2020年到達見込みの人口になります。
修正したのは最近なのにもう2年ズレてますから、さすがにズレすぎですね。
しかも、水戸の人口を上回り、
県一位の人口となる予測に変更されたようですが、そうなると、余計この流れが加速して顕著化していくでしょうから、ますます予測との差は広がっていくと思われます。
駅北に関しては、地権者が市とダイワハウスだけ。
動き出せばあっという間でしょ。
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土浦荒川沖ひたち野牛久佐貫藤代取手
研究学園万博みどりのみらい平守谷…
この辺りの、これらの駅前は、
現代の車社会エリアでも通用するような形の商業集積地としてリメイクするのは絶対的に困難。
それに、そもそもそのようなことを試みる必然性が街に無い。だから、税金注いでも無駄かもしれないね。けど、つくば駅前だけは、幸い、街にゆとりがあって、現代型の駅前の形に変えるのが難しくなさそうで、さらに、郊外大型モールに匹敵する商業フロアを無理なく用意できそうなので、
ここだけは再生すべきだと思うよ。
その価値はある。
ここは、ここの価値を高めることで、周囲への波及効果が期待できる。
大型モールなんて、広い土地さえあれぼ単体ならどこにだってできるんだから、
これからだってできる可能性ある。
郊外と差別化を図ってそこに価値を持たせるなら、あえて街中に置いて、街と融合させることで、負けない強い集積地に変えてく必要があると思う。
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>>2800
広い土地が必要だからわざわざ地価の高い駅前に作るのは無駄。
クレオとイオンの敷地じゃ駐車場問題は解決出来ない。
ほとんど車利用なんだから地価の高さを補えるだけの徒歩客が来ない。
周囲への波及という点ではイーアス、コストコの効果は非常に大きいですね。
市民の10%に満たない人が通勤、通学くらいでしか使わないどん詰まりの
駅を過大評価しすぎです。-
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どん詰まりだからこそ、
駅利用圏が広域化するのです。
郊外モールは、特に農地を転用したようなところは、周囲にマンションが建ったり、
人口が増えるような事象が起きないんですよね。
半駅前のイーアスも周囲に戸建ができるぐらい。
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研究学園は、あの貧弱な道路網に、今後、
警察関連車両や郵便局関連車両や
ZOZOベースの物流関連の車が行き交うようになり、渋滞も激しくなっていきますね。
それに、研究学園はロードサイド店舗も受け入れてるので、大通り沿いのロードサイド店排除しているつくばセンターのように、大量の車は捌けません。-
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イーアス周辺の渋滞緩和には
東西への車の誘導を強化するのがいいと思う一方で
その西側駐車場部分を街区形成に充てることができれば
エリアとしては良くなりそうに見える。
エリア市民が許容できるうちは
物流施設追加も仕方ないね。-
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市役所が800人ですからZOZOベースの1600人は、ちょうど2倍規模ですね。
駅から送迎バスも設定するらしいですけど、
物流施設だからトラックは相当行き交うことになる。
さらに、研究学園の南の隣接部である西部工業団地にもダイワハウスが巨大物流施設つくるらしいし、
つくばセンターの、5分の1ぐらいの貧弱な道路網は、あっという間に麻痺するでしょう。
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>>2809 匿名さん
研究学園エリアに批判的になるつもりは全くありません。電線の地中化を進める住宅街はもっと優れたものになるのではないかと勝手に考えていただけです。
少なくとも守谷以上の街区形成できたはずだった。
今後は住宅エリアと商業エリアの棲み分けが双方にとって最適となる方法を模索したいね。
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ZOZOができる東光台は通りも広いし、車線も多くて走りやすいです。渋滞は大丈夫と思います。研究学園もあれくらいの道路を作ればよかったのに、昔からある通りの方が立派とは情けない。東光台にお店が増えれば行きやすいのにといつも思います。
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学園都市の大通り沿いは、店を出しても、大通りから直接出入りできる出入り口はつくれません。
なので、ロードサイド型の店舗の立地としては
向かず、現にあまり集まっていませんよね。
ただ、その分、車の流れはスムーズで、
中心にワンストップ型の大型施設をポンっと置いて広範囲から客を集めるには、逆に向いている構造といえます。
駅北のどこかに立体駐車場や駐車場を追加すれば
駅前型、郊外型、
両方の強みを兼ね備えた街がつくれると思います。
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>>2807
電車やバス利用の客がたいして見込めない地価の高いところに
大型の店舗を出すのは無駄（利益が出ない）ということです。
郊外なら土地は安いので大きな立体駐車場を作る必要もないし、店舗も
高層化しなくて済むので初期投資も維持費も小さくて済みますね。
イオンモール幕張新都心は馬鹿デカイくて駅から離れていますね。
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イーアスは容積率200%イオン土浦やつくばは、元農地なので80%
つくば駅前は400%
ちなみにイーアスは100%程度しか使っていません
でも、これが郊外の弱みなんです
駅前と違って、郊外孤立型店舗は、そこが目的の人しか来ませんから、駐車場は絶対必須の命綱なので、
どうしても駐車場として提供するしかないのです。
逆に、駅前は、立ち寄る客が相当数見込めるので、400%を上手に使い切ることが可能でしょう
吾妻小移転ならイーアスと同等の商業施設+駅直結オフィスや駅直結ホテルなどを別に建てて、
収益性をカバーすることは十分可能でしょう
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>>2818 eマンションさん
いつの時代も、
結局は需要の高いところは競合が激しくなりますね
空白地帯を狙えば野垂れ死ぬ
共存狙いなら共倒れ
勝つつもりじゃなければやらないほうが良い
大型モールにとっては既にそういう時代
増殖しきった郊外モールの中で勝つために、
次は進化した形というのが必要になります。この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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>>2817
駅前の店だろうがそれが目的でくるのは郊外モールと変わりませんよ。
>逆に、駅前は、立ち寄る客が相当数見込めるので、
つくばじゃ全く見込めませんよ。東京どころか千葉にも遠く及ばない。
駅前の現状を直視したほうが良いです。
利用者、周辺住民に合わせるならこぢんまりとした小規模店舗が調度良いでしょう。
民間が自爆するのは勝手ですが税金を投入するのは避けるべきですね。-
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>>2821 匿名さん
見込めるか見込めないか
0か1の話ではないのです。
郊外孤立型モールも
つくば駅前も
どっちも0なんだということになると、
それは郊外孤立型モールに有利すぎる考え方になってしまいますよ。
郊外には郊外の弱点があるわけですから、
そこもきちんと直視しないといけません。
わたしが言ってるのは、
郊外孤立型よりは、
圧倒的に見込めるという話です。
バスターミナルがあり、
徒歩客、自転車客をスムーズに集める
専用道までがここには整備されている。
そういう駅前はなかなか無いですよ。
そしてそういう都市設備を保有していて、
今後も廃止する考えがなく、保全のために、
税金をかけ続けるのなら、それは、どうせなら、より活かしていくべきだろうし、そのために、ある程度の税金を投入するというのは仕方のないことだと思います。
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>>2822
まず、現クレオでは駐車場問題で車利用客をとりこむのに非常に不利。
あなたのいう徒歩の客（人口）なんて市民全体からみたらごくわずかです。
歩いて行けても買い物なら車を使う人も多いでしょう。
駅の利用者も１割もいません。
圧倒的に見込めるというのは具体的に何人で、その根拠は何ですか？
そういう漠然とした期待と現実、将来性が異なるから西武の後釜も決まらないのでしょう。-
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非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。 -
まず周辺人口が違いすぎますね。
それは、バス網の発達具合の違いが、
全て表しています。
バスなんて殆ど走ってませんもんね。
郊外孤立のモールは
駐車場の中に島のように店舗が建っている。
周辺から徒歩や自転車で来る客など想定していないつくりですね。
そこを削ってまで車での来客者に依存しないと
運営していけないということなのです。-
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つくばイオン、土浦イオン
イーアス、これらの周辺では、もう、
マンションなどが、建つ見込みはないでしょう。
地価が安いから建っても密度の低い戸建ですね。
つまり、この先、徒歩圏、自転車圏の人口密度が
高まるということもない。
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イーアス
イオンモールつくば
ＬＡＬＡガーデンつくば
イオンモール土浦
阿見アウトレットモール
さすがにこの同一商圏内
つくば駅前に大型モールの出店を計画する事業者はいないだろう。
ＥＣ普及を考慮しても、西武跡＋イオン跡を含めた現有商業施設を
維持することが優先。
ＬＡＬＡガーデンクラスで十分。
まずは西武跡＋イオン跡方針決定のため
現ライトオン店舗を含むＱｔ＋ＭＯＧ、つくばセンターで
商業エリアが維持できる実績づくりが最優先。
核となるテナント群構築と駐車場の利便性向上が必要。
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