住宅ローン総合スレ（迷ったらここで質問！）

>>2762 マンコミュファンさん
大丈夫、心配なら審査のとこに海外旅行に行く可能性があり、クレジットカード会社に相談したら枠を作ってもらった。
でも、旅行行かなくなったから使わないと言えばいい。

引き渡しが1年以上先の新築マンションにローン特約を付ける場合、契約年前年の源泉徴収額をベースに審査するのでしょうか。
仮に以下の場合認識はあってますか？
【契約条件】
契約日　2024年4月
引き渡し日　2026年10月
【収入】
2023年　年収700万
2024年　年収1500万(2024年1月分賞与より推測)
2025年　年収500万

2023年分で審査、仮承認取得し契約
2026年3月ごろに本審査するが前年収入が落ちているため減額回答。
→解約可能

2025年11月に課税決定通知ベースで審査(2024年分)
満額回答且つ有効期間1年の場合同条件で2026年10月に引き渡し

残念ですが、信用にキズありは、完済してから5年から7年です。
私も完済後に、クレカを作ろうと思いましたが、ダメでした。
異動履歴が消えるまでは、難しいと思います。

仲介担当者から、住宅ローンはネットバンクより対面の銀行を勧められました。
仲介担当者が同席できるし、確実と言うことです。
確かにネットバンクは自分でウェブ上で全て行う様なので不安があります。
条件が良ければネット銀行から借りたいと思うのですが迷っています。
ご存知の方がおられたら教えていただければ助かります。

>>2767 マンション契約後さん ネットバンクでも対面できるとこイオン銀行とか代理店いれたらSBIネット銀行とかある。

>>2767
ネット銀行でもそれ以外の銀行でも、すごく低い確率で決済当日にトラブルになることがあり、ネット銀行は担当制ではないから、情報整理に時間がかかってしまうことがある。人聞きの話だけど、決済の日に不動産屋の会議室で、不動産屋、司法書士、買い主、売り主の4人で4時間も缶詰だったとか。。。
ただ、確率は低いからそこまで気にする必要はないと思う。なお、不動産屋がネット銀行をおすすめしないのは、不動産屋自身が手続きが面倒くさいと思うから。上記の通り担当がつかないから、毎回問い合わせのたびに保留で待たされるからね。

>>2767 マンション契約後さん

デベロッパーによっては抵当権設定の司法書士を指定する契約になっているのでウェブ型で銀行が司法書士を指定する場合は事実上使用不可になることもあります。

当初じぶん銀行で考えていましたが上記状況となり慌てて提携ローンでUFJに切り替えました。
利率安定しているしウェブの表記より大分低いのでこれはこれでOKと思ってます。

>>2770
横からすみません。デベから司法書士の指定があるのは、所有権移転登記のみではないでしょうか？抵当権の登記まで指定があるのは当方聞いたことがなく。。。（皆が皆、住宅ローンを必ず借りるというわけでもないですし）

>>2771 通りがかりさん
私も聴いたことが無かったのですが実際に売買契約書を確認すると所有権保存登記等の項目に抵当権設定登記等の記載もあり、かつ乙(売主)指定となっておりました。

実はUFJに非提携のネットでも依頼していたのですが、同行より非提携では受けられないと連絡を頂き、提携に変更した次第です。

営業担当は分かっているはずなので手間を減らすために最初に言って欲しかったｗ
確認漏れていた自分が悪いんですけどね！

すみません。色々調べてはいるのですが実際はどうなのだろうと思い質問させて頂きます。
夫年収460万
妻年収100万
子供3人（中学生、小学生、幼稚園児）
車のローン月々27000円
かなりの田舎住みです。今現在は持ち家にて生活しております。車必須で2台持ちです。

上記の場合無理なく返済できる住宅ローンの金額はいくら位でしょうか？または同じような5人家族の方は月々いくら返済されていらっしゃいますか？
今検討している家はローンを組むとなると月々5~6万円くらいになりそうなのですが無茶でしょうか？

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
　額面610万円　正社員(勤続14年目)
手取り月27万円、ボーナス年180万円
プライム

■家族構成　※要年齢
　36歳 独身

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　4,410万円・マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
管理費8,500円・修繕積立金4,120円 駐車場なし

■住宅ローン
　初期費用　180万円プラス物件価格　4,410万円
　変動　35年

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円(頭金100万円入れるので残100万円)

■昇給見込み
　有り(年功序列)

■定年・退職金
　60歳・2000万円程度(65歳まで嘱託70歳までアルバイト)
　
■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　結婚予定なし

■その他事情
　障害者手帳持ちです(免疫不全)
投薬あり。日常生活問題なし

やはり団信引っかかるでしょうか。
その場合フラット35なら可能でしょうか。
よろしくお願いいたします。

【家族構成】 夫 35　妻 42　子供2人（3歳、0歳）
【勤続年数】 夫 7年　妻 10年
【年　　収】 夫 370万（上場企業・正社員）　妻 320万（医療関係・正社員）
【世帯収入】 690万　年内に育休から復帰予定で下の子が3歳になるまでは時短のため世帯年収600万
【物件価格】 新築戸建 6000万＋諸経費
【希望金額】 借入 5500万　諸経費は自己資金から
【自己資金】 900万
【貯　　蓄】 購入後の残貯金600万（子供の教育費に250万別に貯金有）
【所有資産】 港区山手線徒歩5分圏内に父名義の築古マンション有（残債無し）相場5000万、建替後なら8000万前後で売れる見込み。将来的に相続。
　　　　　　 政令指定都市の中心部に60坪の戸建有り（父と同居中。将来的に相続）。資産価値は約2000万
【毎月の返済額】 14万
【金利種類】 変動35年　事前審査ではPayPay銀行、イオン銀行、千葉銀行で5500万承認済
【その他】車無し、その他借金や滞納歴は無し
【主な質問相談】
世帯年収の8倍のローンは無謀だと思いつつ、4年待ってたエリアでの物件のため悩んでいます。無理せず5～6倍（3500～4000万）までの物件にすべきでしょうか。
毎年の人間ドックは引っ掛かっていませんが、昨年母が癌で亡くなり親族にも癌患者がいるため金利上乗せしてでもがん団信100は入るつもりです。
まだ3行しか事前審査していないため、他のネット銀行や地銀でも事前審査するべきか悩んでいます。
物件自体はまだ売れていないので、決算月に上手く交渉したら数百万安く買える可能性はあります。
夫婦揃って浪費家ではなくちまちま貯金するのが趣味なので、年収の割には貯金出来てる方かなと思います。かなり無謀だと思いますが、今後安くなる見込みもないため正直背中を押してほしい気持ちが大きいです。

>>2776
相続をアテにしているなら、生前贈与してもらったほうが良いよ。相続なんて何があるかわからないから。極端な例だけど隠し子とかね。

>>2777
ありがとうございます。生前贈与…なるほどですね。
私(夫)が3人兄妹で、兄は生涯独身を貫き不動産にも興味がなく、妹は既婚者ですが子供に興味がないため絶対に作らないと決めていて争いごとが嫌いなので相続も拒否状態、父には「俺が亡くなったら仲良く3分割してくれ」とお願いされています。
相続をアテにしているわけではなく、あくまでも自分達の力だけでやっていきたいと思っていますが、あっちもこっちも不動産は持ちたくないのでいずれは売却かな…と考えています。
ここの書き込みを見たところ、皆さん5～6倍までに抑えている人が大半なのでもう少し冷静になって考えてみようと思います。ありがとうございました。

司法書士？
弁護士くらい頼みなさいな(笑)

マイナス金利が解除されましたね、、、
やはりこれから住宅ローンの金利は上がると思いますか？最近不動産を購入した人は、一番高い時に家を買って高金利で返済していくということになるのでしょうか、、、

現在正社員として美容師をしているものです。
自宅兼美容室を新築で建てようと計画中なのですが、住宅ローンを組む際に独立するという事で、前年度の年収を考慮しての融資が厳しいという事で資金調達に困っています。
今勤めている会社は副業がOKなので表向きに今回建てる自宅の美容室部分は副業として営業することにすれば住宅ローン融資は前年度の年収を考慮してもらえるのでしょうか？
またこの条件で融資を受けて今の会社を辞めて副業を本業にした際ペナルティなどは発生するのでしょうか？
知識のある方ぜひ回答よろしくお願い致します。

美容師やってて、副業で美容師(自営)やります！を信じる銀行はないんじゃない？
別棟にして先に住宅だけ建てるか、広目の部屋でも作っておいて、将来改装するとかかな

既にしっかりした事業計画と裏付があるなら、店舗兼住宅でも相談に乗ってくれるところはあると思うが

Xとかで個人でタワマン10戸以上を所有してるとかいう人を見かけるんだけど、どうやってローン通してるのかな？
居住物件のみ住宅ローンで、それ以外は不動産ローンなのかな？

>>2782
ペナルティについては契約次第。手当たり次第に色んな銀行に、正直に相談してみるしかないと思う。

新築マンション購入経験有りの者です
再度新築マンションに挑戦しようと思うのですが、ローンの本審査通った後であれば、金消契約や引渡し前に仕事辞めてもバレないでしょうか（早期リタイアですが一括で払うよりローンでチビチビ払っていきたい）
というのは以前新築マンション買った時、本審査より後は特に証明を出す機会がなかったし、身分証はマイナンバーカードを出せばいいと思って

>>2787
本審査から融資までに時間があけば、在籍確認をすることがあるよ。また、給与振込口座に指定していたらバレるかもね～。

金消で保険証出せって言われたぞ

地方在住ですが都内に転勤になったためマンション購入を検討している者です。

住宅ローンの事前審査も通り、抽選もクリアして手付金も支払ったのですが、住宅ローン本審査の前に転勤の内示が取り消しになってしまいました。せっかく当選したマンションを手放すのは惜しいので、住宅ローンをやめて不動産ローンで購入し、賃貸に出して家賃収入でローン返済しようと思っています。

この場合、住宅ローン本審査せずに不動産ローンに切り替えることは可能でしょうか？売買契約上、問題ないのでしょうか。

販売業者からみたら、どんな資金であれ買ってくれたら文句はないでしょうが、確認することをおすすめします
副業(賃貸)の状況次第では、将来住宅ローン等が通りにくくなる可能性も否定はできませんが

住信SBI提携ローンの本審査申し込みから18日ほど経過しておりますが、未だ結果が来なくドキドキしております。

皆様はどのくらいで本審査の結果が分かったでしょうか？

またその結果はメールでの報告か代理店の担当の方から、もしくは不動産屋などからでしたか？

教えてもらえると幸いです。

現在ARUHIにて本審査中です。
3/18にHMさんとARUHIの担当者さんと面談し書類を提出しました。 3/28に訂正書類があるとの事で、29日ARUHI店舗にて訂正した時点であと1週間ほどと言われたのですが
本日、HMさん側に見積書で追加書類があるとの事で連絡があり、本日提出して頂いたようですが
書類確認段階と言う事は、機構審査にも行っておらず向こう1週間～2週間ほどかかるのでしょうか？
初めて本審査をしている為、知識がなく
どの辺りなのか等もわからず、ご存知の方がいらっしゃいましたら教えてください

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
夫　額面650万円　正社員(勤続16年目)
手取り月25万円、ボーナス年100万円
天引きDC2万円

妻　扶養内自営　月収8万円

■家族構成　※要年齢
　夫38歳 妻33歳　子供3歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　3290万円・中古マンション（築33年）

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
管理費23410円・修繕積立金8000円 駐車場 10000円

■住宅ローン
　初期費用　140万円　＋物件価格3290万円
　変動　35年
　諸費用は自己資金から
■貯蓄　(購入後の残貯金)
500万円　投資信託370万円

■昇給見込み
　有り(年功序列)

■定年・退職金
　65歳・2000万円程度
　
■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　できればもう一人

■その他事情
車のローン無し


事前審査は勤続年数が長いため、軒並み通ります。
（以前に他の戸建てで一括審査済み）


返済に無理はありますでしょうか？
またおすすめの銀行を教えて下さい。

なるべく総支払が少ないところと保障内容のバランスが良いところを知りたいです。

>>2794
昇給がわかりませんが、返済自体は困るレベルではないと思います。
築年数から、終の棲家と考えられる物件か？のほうが気になります。

上の人と同じく築年数が気になる。限界マンション化したら、住めなくなって資産性がゼロになるから気を付けて。
その価格帯なら戸建てのほうが安牌だよ。自分でメンテさえすればずっと住めるから。

>>2796 匿名さん

ありがとうございます。
そうですよね。今のところバブル期に建てられたＳＲＣ造の大規模マンションで管理は行き届いておりきれいな状態ではあります。
海が近いため高台に位置しており津波などの心配のないところで探し、ここが良いかなと思っているのですが。
子育て期が終わったら住み替えを前提に購入するのはどうでしょうか？
15年後でも2000万にはなると言われています。

>>2797 通りがかりさん

ありがとうございます。
大規模マンションですが空き部屋が増えたら
修繕積立金も上がっていきますよね。

夫がマンション派でして（コンクリートのほうが丈夫そう）
しかし戸建てのほうが管理費などの出費もなく良いですよね。

>>2799
そうなのですね。下記役に立つとよいのですが、もし引き続きマンションに引き続きこだわられるなら、
・入居率（ちゃんと人が住んでいる）の高さ
・所有者=入居者の割合の高さ（=賃貸ではない）
・入居者の年齢層の低さ
を気にしてみると良いです。
つまるところ、マンションから人が居ならなければ、残った人に管理費がのしかかることもないので、、、。

>>2798 中古マンション検討中さん

現時点でその地域で築48年のマンションに2000万出す価値があると思うなら買うも良しでしょう

ローン以外で月々5万
アラフォーで650万
キツイと思うがね

管理費等で年間50万×10年でも500万。
戸建の10年後のメンテ代はるかに超えてますね。。
15年後で築48年になっても2000万で売れる？建て替えの話が出てきても話も進まず、進んだとしても追い金が発生することになりそう。自分なら15年後2000万でそのマンション買いますか？

>>2798 中古マンション検討中さん
津波の前に本震で住めなくなりそうよ。新建築基準といってもバブル期はまだまだ不正できる環境やったし、まずいよ。
それでその値段ならやめとき。
1980万とか最後は不動産屋に端金で買い取ってもらうくらいの使い捨てじゃないと。

JICCの登録について
クレジットのリボ払い200万が4月3日に完済し、CICは本日10日に完済の記録がついていました。
一方でJICCは依然3月の支払いのままで、リボ残金200万円ありとの表示。
仮審査出したいのですが、反映されるのを待った方が良いでしょうか。タイムラグはどのくらいでしょうか。

新築マンションの住宅ローンの事前審査が通って、来年本審査⇒融資実行⇒引き渡しの予定です。

一方で、並行して検討していた別の新築マンションもどうしても欲しくなってしまい、不動産投資ローンでの購入を検討しています。

一般に住宅ローン融資実行までは新たな借り入れはすべきではないと言われていますが、２件目は再来年の引き渡しですので、２件目の不動産投資ローンの事前審査を通しておき、１件目の融資実行後に２件目の本審査⇒融資実行を考えています。

２件目の不動産投資ローンの事前審査を通したことが１件目の住宅ローンの本審査に影響することはあるでしょうか？

>>2806 マンション検討中さん

事前審査だけだとまだ影響しないと思います
ただその事前審査には当然住宅ローンを借りることを記載されますよね？

>>2807 通りがかりさん
ありがとうごさいます。一安心しました。はい、事前審査には住宅ローン借りることは記載予定です。

借り換え住宅ローンについて
(全てがん団信100％付、変動金利)

※5月現在
【SBI新生】
短プラ×
金利0.390％(0.290+0.1)

【paypay銀行】
短プラ×
金利0.449%(0.349+0.1)

【住信SBI】
短プラ〇
金利0.52%(0.320+0.2)

上記3社で正式審査が届いたのですが、皆様ならどれがおすすめ等ありますでしょうか。各掲示板を覗いてみたものの正直迷っています。よろしくお願いします

■世帯年収
　本人　　税込850万円　正社員
　配偶者　税込320万円　正社員

■家族構成　
　本人　35歳
　配偶者　32歳

■物件価格
4800万円　地方中古マンション
（築浅でローン控除はその他物件扱い。修繕費・駐車場等で別途月4万程度要。（修繕費は30年分を均平化してみた））

■住宅ローン
　・頭金　1000万円
　・借入　3800万円
　・変動　30年・0.7% (がん団信)

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　1500万 （iDeCo200万除く）

■昇給見込み
　本人のみ有。時間外に依存している面もあるため50代950万を想定。

■定年・退職金
　60歳
　2000万程度見込み

■将来の家族構成の予定
　妻出産予定。可能であれば数年以内に2人目も欲しい。

■その他事情
　・現在車のローンないが10年単位で350万を現金払い予定。
　・親からの援助なし
　・妻は出産後時短勤務可

若干背伸びした物件購入ではないかと感じており、この先の金利の上昇を加味しても購入できるものなのか迷っていました。

優しい言葉は不要ですので
皆様の意見お聞かせください。

>>2810
世帯年収の5倍を超えていない物件ですし、安牌だと思いますが、逆に何が不安ですか？

>>2811
ありがとうございます。
地方在住のため車必須もありますが、子どもの大学が東京となり、仕送りや学費のウエイトが大きくなることを懸念していました。
また、駐車場・修繕費を均平化していますが、均平化しないとすると、いずれ修繕費のみだけで三万を超えてしまうので維持費が割高なのでは、という心配でした。

そろそろ不動産の暴落がくるから、今ローンギリギリの人は無理して買わなくていい。