投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用のスレです。
現在１つ目を持っていて、２つ目のセカンドハウスとして使いたい方、
またオーナーとして賃貸に出したい方、またオーナーとしての共用施設の利用可否なども含めて
２つ目以降のタワーマンションの購入物件について、また買い進めていく為の資金計画などについて、
またパンダ部屋の購入テクニックなども含め、タワーマンション新築、中古問わず
多面的に検討していくスレにしていけたらと思います。
なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！
それではよろしくお願いします。
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[スレ作成日時]2016-12-04 12:29:24
マンションの購入はそれでも基本を外さなければそこそこ下値で買える。
でも売る時は物凄く難しい。先日やっと築2年のマンションを売ったがほぼ買値でした。
購入までの諸費用他に、買わなかったら支払う賃貸料を引いてやっとトントンでした。甘くなかったです。
短期売買は難しいでしょ
諸経費、仲介料、税金 馬鹿になりません
最低5年は持つ覚悟でやってます
私の場合、2004年、2010年、2015年に買っているのですが、幸い大幅プラスです。
新築は即日完売になる人気物件じゃないと、リスクがあると思います。
251さんは二年間家賃と購入、売却にかかる手数料がトントンだったという事ですか。 一軒しか持ってないと、どうしても売り急いでしまいますよね。これからは安い時に、ちょっと勇気を出して数軒買い増ししようと思います。
ちょうど2年前に買った3億の一棟マンション、今なら5億でも買手いそう。
>>252 匿名さん
5年持ってても今の相場じゃ賃貸に出しても、毎年の4%の減価償却の方が大きいからリスクは更に大きくなりますよね。また初期費用、固定資産税などはいつ売ってもおなじではありませんか。また税金は譲渡利益に掛かるんですよね。今売って利益が出るのは直近では平成13年初期引き渡しの一部しかあり得ませんね。
いや10億だろう
>>254 大家奮闘中さん
戸建も湾岸の別のタワーマンションも所有してます。
バブルの時に売ったイメージでいたら、甘くありませんでしたね。
今、新築を投資で購入したら殆ど損をしますね。恐らく。
>>264 匿名さん
PC浜離宮のパンダ部屋は8〜10倍の申し込みがあったらしいですが、それでも損してしまいますかね？しかも東京タワービューで5100万でした。33平米。
それでも高いが、ツインパークスよりも内陸側ではあるし新築PC効果で、6000万とかで売れちゃったりするのかな。
パンダ部屋すごいな、33平米はどんな価格で賃貸に出されるんだろうな。
パンダ部屋で坪500越えですか・・
そんなの普通の給与所得者ではインカムゲインとれるわけありません
私が買ったのは港区内陸が坪200台とか300半ばといったタイミングです
今はとても手が出ませんね
ここ最近販売されたタワーマンションで一般サラリーマンが精一杯背伸びをして購入出来て、キャピタルゲインが出る物件としては、ブリリア上野池之端、パークコート浜離宮位しか思いつかない。
もちろん超高級の都心物件は除いてですが。
それ以外では売却時までの期間、家賃を支払って住んでいたと換算してそれでやっと、収支がトントンで売却出来る位だと思います。
ましてや、大規模タワーマンションで、再販が大量に出る物件等は論外ですね。
岩本町の千桜タワーはダメでしたか？期待してたのですが。
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
私、5年前に借地権買って戸建建てて住んでいます。もちろん所有権が良かったですが、とっても安かったので。
投資で買うのも、安く買えるチャンスと高く売れない不安がありますね。
チザクラは割高。
新宿エムズポートだって坪250くらいでしたよ。ババ掴みに気をつけましょう。
新宿エムズポートの中古価格を調べてみました。
17階 74.64平米が、9980万円で住友から出ています。高くなるものですね。
岩本町より新宿の方が家賃高いですからね。
チザクラは定借なのに高すぎたので、投資妙味が無いということです。
貸しても売っても良い物件を選ばないとね。
定借といえばシティタワー品川
5年住まなければいけないという条件のためスルーしましたが
せめて申し込みはすべきでした
自分はシティタワー品川は申し込んで14倍で敗退。あの熱狂が懐かしい。
え？浜離宮も上野池の端も微妙じゃないかな？キャピタルでる⁇インカムは3パーくらいだし。
浜離宮も池之端も投資には全然ダメでしょう
厳しく見積もらないとね
外して残念だったのはナビューレ
私の選球眼は確かです（笑）
私なんかトヨヒサタワーです。選球眼はたしか。
浜離宮はわからない。部屋にもよるかな。上野は公園側ならもしかして…
http://www.nomu.com/mansion/1472397?utm_source=criteo&utm_medium=bukke...
ここえらく安くない？どう思います？賃貸なら30万前後で貸せるのでは？
ぜんぜん安くない。分譲時より2000万アップでも欲しければどうぞ。
いや2000じゃきかないな。当時検討したマンションだけど2500近くのってる 笑
このスレの初めのほうの情報をうまく纏めてくれる猛者はおらんのか。内容が濃すぎて多岐に渡るため、分析がなかなか難しいw
間抜けがいないと売り抜けできません。
家賃収入手放すのがもったいなくて、売らない選択もあるのかな。
有明なんて不便で安いのに、なんで家賃高いんだろうか。
>>296 匿名さん
需要があるからでしょ。それと圧倒的な眺望。
新築のベイズより有明の築浅中古の方が賃貸が高いのは、眺望を求めてだと思う。いくら新築でも、外廊下、汚いキャナルの眺望ではそこ迄出せないし、お隣にも賃貸棟あり。空室どっさりではね〜。
今度は有明海でも狙ってみるか
初湾岸
しかし新築供給予定がものすごいんだよね
それがネック
狙いは馬車道直結タワー。みなとみらいタワーやナブューレみたいに化けるか？！
質問です。
銀行住宅ローン貸出基準の年収倍率は賃料収入を合わせた収入で評価されませんでしょうか？
例を挙げると、現在給与収入1000万円で年間返済350万円の住宅ローン保有＆賃料収入が500万円ある場合、確定申告記載の収入1500万円に対する35%として525万円から差し引き175万円分の枠が新たに発生するのか？という質問です。
もちろん同銀行では不可解でしょうから別銀行でです。
お分かりになる方、このスキームを使われている方いましたらお願いいたします。
そのような形で収入を評価してくれるところは存在します。評価方法は銀行や会社によりまちまちな感じです。私は賃貸用物件の収入も、年収としてカウントして評価してもらいました。
>>304 匿名さん
ご回答ありがとうございます。やはり銀行によりますか。
私も仲介業者から某ネット銀行では賃借契約書があれば既存住宅ローンの返済比率を消し込んで審査されるという話を聞いたのですが、ネットで調べても情報が出ないもので。
私は二軒保有うち一軒賃貸中ですが、三軒目の購入にあたり方策を検討しています。
今後も皆様と情報共有出来ればと思います。
４軒保有です
私はアパートローンは基本給与ベースと言われました
不動産収入カウントしてくれる銀行、私も知りたい・・
今度はそこで借りたいｗ
馬車道は良さげですよね。浜離宮ほど高くなければ買いたいです。
実需で横浜に住みたくはありません。投資なら考えますが、高いだろうからどうかな。
元々このスレは投資用の話だから、住むことは前提ではないのでは、、
でもね。住みたいとこに買うか基本でしょ
>>305 マンション掲示板さん
1軒目と2軒目はどのようなローンで買われましたか？
まず2軒目を買うのをどのローン使えば良いのか悩んでいます。
銀行ローン→フラットはあまりよろしくないようなので、悩みどころです…。
私は2軒目は堅実にアパートローンでした。りそな銀行1％台です。ガンガン返済進めてます笑
ははは。私も給与ベースで4軒所有。年明けにまた購入予定です。
http://sumai.goodnews.jp/mansion/TAY160012/#3
ブリリアマーレ有明
賃料相場は25万くらいでした。
坪単価は安いが、管理費修繕費が4万。
頭金1割いれればROI的には赤坂の物件よりは良さげですかね？
>>316 匿名さん
なるほど、堅実ですね。りそな1%で頭金1割でだいたい5%くらいでしょうか？
ガンガン！繰上げ返済しまくりですか(笑)3軒目を買うなら頭金を貯めたほうが手っ取り早そうな気もしますが、年収に組み入れてくれる銀行を見つければ話はまた変わってきますもんねぇ。
給与ベースで4軒も持ってる人は年収が凄いんだろうなぁ(笑)
年収2000万なら10倍で2億を5000万を4つ買えますが、1000万ちょいだと、家賃収入をどんどん組み入れていかないと拡大が難しいだろうし3軒目の取得に時間がかかりそうですよね…汗
>>320 匿名さん
僕も三軒持ってますけど一軒目は20代での購入でしたよ。バブルがはじけた後で底値と言われて親と共有名義。
で、二軒目は地価が下げ止まらず不動産が底値の時期。
で二軒目を売って三軒目を買おうとしたら銀行が持ったまま貸してくれるというからそのまま借りた。
返済は一軒目の賃料がそのまま二軒分に充当されまもなく二軒目が完済する。
次はオリンピック前に二軒目を手放し、オリンピック後に終の住処を購入する予定。
今のところ何も儲かってないし質素な生活してますよ。
あ、ただし親兄弟も似たような状況なのでそのうち相続やらなんやらでもう少し増えるかもしれません。
ちなみに年収は嫁と合算しても1200しかないです。
小さめの駅近2LDKは長く持っていても利用価値が高いです。本当は多少不便でも広めの郊外物件に憧れてますがやむなし。
>>313 匿名さん
メガバンク住宅ローン2つです。頭金をそれなりに入れたので可能でした。
レバレッジ考えると投資用フルローンのほうがいいのかもしれませんが、リスクを考えて低金利でキャッシュフローを生む方法にしました。
自分はフルローンです。
フルローンの際は、家賃+持ち出しでローンを払う感じですかね、それとも家賃だけでローンを払っている感じですか？
もちろん家賃だけでローン払ってますよ。
湾岸マンション投資を検討しているものです。
実質利回り５%どこか４%の物件もみつからなく、行き詰まっております。
上ででたブリリアマーレ有明ですが
賃料２５万×１２
管理修繕積立て費４万×１２
固定資産税、都市計画税２０万？
税務上、減価償却やローン金利、その他経費を引けてもせいぜい１００万として課税所得が１２０万
税率三割で３６万課税とすると、実利３.５１%となります。
皆さん持っている利回りの良い物件とはいくらで購入し、賃料いくらの物件なのでしょうか。参考にさせて頂けたら幸いです。
>>328 住民板ユーザーさん1さん
目先の利回りも大切ですが購入タイミングが重要だと思います。
あとは新築しか入居者が現れない物件は避けたほうが良いですよ。つまりロケーションと物件の雰囲気です。タワーは減価償却で考えたら3年から5年でおしまいですが市場価値が衰えなければ借り手は付きますから。
>>324
なるほど、住宅ローンを２つ持つのは、フラットセカンドのような商品がそのメガバンクにあったのですかね？それとも別銀行で？
住宅ローン２つの合計で年収の１０倍ギリギリくらいに抑えた感じでしょうか。
自分結構１つ目でギリギリの枠を使ってしまったので...（年収の８倍くらい？）
どちらにしても自分の信用借り入れ枠を増やすという意味で、金利が低いのと団信が不要な、324さんと同じ？某ネット銀行の住宅ローンに、フラットから一旦借り換えできれば良いかなぁ〜と思ってはいます（苦笑）
優秀も優秀じゃないも積立金と国の税控除がカギですよ。最近の物件だと売り抜けるかそのまま持ち続けるかの分かれ道は5年目と10年目。
昔のはよかったよ。
そんな抽象的な事より購入額、家賃を聞けば
成功か失敗か大体わかります。
タワマンは維持費が高いので、出口のキャピタルゲイン抜きでは
投資を考えられません。 築10年で半分以上は所有者が変わります。
複数持つと経費も収入も合算ですから、所得税もケースバイケースで
利益が出過ぎたらまた借入して節税しなければならないし。
固定資産税の軽減が終了した6年目以降に売却は多いと思います。
実際に複数持ってる方は、保有年数はどれくらいですか？
>>336 大家奮闘中さん
都内物件は売れなくなっている。築5年から20年までは下がる一方だからね。
しかもここ10年以内の物件は積立金は跳ね上がる一方。
さらに最近の新築は管理費がバカったかい。これからは中古タワーに限る。
昔のタワーは会社の威信をかけて頑丈に建ててある。
長期修繕計画上、20年で一応頭打ちとしているという意味です。
古いのは積立金が固定なため倍々にはなりませんよ8000円とか12000円とかお手頃価格で固定されてます。ちなみにイマドキのは30年計画でエレベーターを含めて大規模を二回やる計算。
つまり自分が住む前提なので売る気なら5年以内、長くて10年しか住めない。
ネックは嫁さんが気に入ったの気に入らないのと損得抜きでうるさいことと各種住所登録の変更です。
シテイータワー有明、8階、北西方向、オーナーチェンジ物件。3850万円。管理費と修繕積立金約2万円。
アリーナ建設確定なので買いでしょうか。交渉の余地あれば買おうかな。
48.86㎡で賃料17.2万円の表面利回り5.36%ですか。
平米賃料3000円が妥当なはずなので、AD積んでたのかもしれませんね。
>>333 匿名さん
赤青緑のうち二行で通常の住宅ローンです。
返済比率はそんな感じです。
三軒目でネット銀行が使えればいいなと考えていますが駄目ならフラットかなと。
それ以前に投資適格物件を探すのが大変ですが。
