プラウドシティ武蔵野三鷹

>>120 マンション検討中さん
は？違くね？

説明会行ってきました。
土地は、お寺さんが所有。30年毎更新の普通借家契約のようです。
30年後と60年後に借地権の更新に50〜60万円かかること、住居売却時に地権者に3パーセント手数料を払うことが特徴です。
ですが、販売価格はその分を考慮した設定のようです。

管理費と修繕費合わせて2〜3万円程度。
借地権なので、固定資産税はかかりませんが、地代がかかるようです。
その地代がまだ分かっていないのが気になります。
迷いますね。

一番安い部屋で7千万ちょい。
最上階で9千万弱。
ちょい広いと1億円。
こんな感じでした。

＞123さん

借地でも他のエリアの所有権の物件より高い！！　ショックです。
ということは、近くの所有権の物件の分譲価格、もっと高かったということ…？

その価格は4LDKで、3LDKは6000万円からでしたよ。

4LDKでしたか。ちょっと安心しました。
しかしお高い…。どうしても借地ということで価格を期待しすぎてしまいます。

坪平均350くらいですか？

>>121 匿名さん

違くねっ(^^)

吉祥寺北グランヴィアと比べたらどうでしょう？

今時坪350万ならあり得なくもないかもね。

タワーズは高層だから全体平均すると坪400以上になるかもしれないけど、15階より下の中低層だけで見たらもっと低い。間取りや向きによっては坪300前半の部屋もあったからね。

その後の近隣物件の価格動向考えたら最低でも坪300は超えてくるのかな。

中央線・プラウド・所有権ということでプラウド国分寺のスレを覗いたら、三鷹がこき下ろされていました・・・

＞130さんのレス

そういった所有権の物件の法則は、借地の物件にも当てはまるのでしょうか…？

>132

仮に同じ販売時期同じ仕様同じ立地条件の物件同士の場合、
通常は所有権より借地権のほうが坪単価は低く設定されるでしょうね。
瞬間的に見た場合には。

ただし傾向としては、所有権の市況単価が上昇傾向なら借地権の単価も上昇傾向になっても不思議ではないでしょう。
不動産屋も慈善事業じゃないので高く売れるなら借地権だろうがボロ屋だろうが色々理由つけては高く設定するものです。

その観点で考えた場合、ここ数年の周辺物件の価格動向は所有権・借地権に関係なく検討者の参考にはなるのではないでしょうか。

近所のテラス、三菱の3物件(武蔵野、中町、櫻邸)、南口のリビオ、この辺の販売価格は検討される方ならチェックしておいて損はないのではないでしょうか。
タワーズは販売開始からすでに7年もしくはそれ以上経ちますが、取り敢えず駅前で一番目立つ物件として中層以下の価格帯が中古価格でもわかればチェックしておいていいと思います。
駅周辺の高値レンジのベンチマークには使えますよ。

個人的にはテラスより安く値付けするとは思えないので、例えば3LDK 70㎡で坪単価300万(6300万)スタートだったとしても驚きはしないです。

通りすがりの周辺住民の戯言ですが。

書いてたら思い出してきたので追記です。連投すみません。

三鷹駅周辺はこの5年位はマンション建築ラッシュだったから他にもルフォン、プラネスーペリア、御殿山House、ヴィークコート、三井の2物件(御殿山と下連雀)等々いくらでも参考指標にできる築浅物件がありますね。
三鷹通り沿いにもいくつか建ててましたよね。

ちなみに先述したリビオ三鷹は新しく売り出し中のでステーションじゃないほうです。
産業プラザの近くのリビオです。割と最近販売されてた借地権マンションなので名前出しました。

こうなってくると借地の新築だけじゃなくて所有権の築浅中古、という選択肢も出てくるかもしれませんね。
比較しだすと決断できなくもなるので諸刃の剣ですが。

では、検討者の皆さんよいお買い物ができることを願ってます。

>>131 マンション検討中さん
同じ野村でも三鷹と国分寺はライバルなのでしょうか。

三鷹駅周辺の固定資産税、すごく高いですね～。
驚きました。
友人は、戸数の少ないマンションに住んでいますが、とうとう6年目に突入し、軽減なくなったら、年29万も払ってるらしいですよ。
そもそも土地が高いですもんね。
軽減終わったら、どうなんの‼…なんて、借地権ならそんな心配いらないし

でも固定資産税の代わりに地代は払いますよね。
それの総額が年間いくらになるのか…。
ちなみに、この物件は武蔵野市ですが、三鷹市と武蔵野市で違いあるんでしょうかね。

地価は三鷹市が多少低めですが。
ちなみに、武蔵野市の北町でも、かなり高く、恐らく戸建てにお住まいですと、土地にかかる税は相当だと思います。北町で徒歩15分以上でみると、三鷹市は安いですね。

マンションだと敷地持ち分割合で決まるのではないのでしょうか。持ち分割合は少ないので、掛かる費用も少ないと思います。
また、建物に掛かる税は、マンションの場合、専有部分だけではなく、共用部分も入居者は利用するため、構造や仕様が良くなると、付加されます。例えば、RC造の場合、東京都の認定基準価格が14万だとして、付加されるのが3万を上乗せした18万が算定基準価格になります。
これを根拠に面積按分で、各戸の固都税が決まります。

あと、29年4月以降、登記費用は軽減される税率が28年よりも高くなりますので、諸経費は上がります。
ここは注意が必要です。
諸経費について、内訳など踏み込んで聞くことが大切です。当たり前のように掛かりますが、例えば、6年目以降の固都税は幾らになるか、明確には答えられないですが、驚く程上がります。しかも、なかなか安くなりません。
それと、金利上昇、消費税増税等、気にしなければならないことは沢山あります。
モデルルームは良く出来てますから、資産として住みやすく安心できるマンションかを周辺環境含めて、しっかり調べていきましょう。どちらにしても入居できるのは、まだまだ先なので、焦る必要なんてありません。
爆発的に売れる時代ではないですよ。
すでに、武蔵野タワーズは中古が昨年度をピークに、流通しなくなりました。これまでのように、資産価値を維持できないのです。
国分寺駅前や三鷹駅前の開発の影響ですね。
坪300万の価値が有るのか？今時点の適性価格だとは思いますが、入居時や10年後を考えると、疑わしいですね。すでに、都下の価格は下降傾向です。新築でも次期を待てば、必ず諸費用サービスをしてくれたり、オプションサービスや値引き対応もしてくれます。
損するので見極めましょうね。

6000万の家を買うのに、頭金無しで買うことはあり得ませんが、4000万ローンで毎月15万+管理費+駐車場+固定資産税って考えると、40歳の私には厳しいです。
小さな部屋で都心に賃貸で良いよね～。都落ちしたくないです。

>>141 マンション検討中さん
そんなにカツカツなの？
家買うと、生活切り詰めようと妻は制限してきますよ。子供を出汁に。
だから、通帳渡さなければ良いのでは？

>>140 通りがかりさん
結局、このマンションは買いですか❓

価格は思ってたほど安くはないです。ただ環境としてはよいですよね。
小学生は多少遠いですが。1小はどうなんでしょう？

1人チェックアイズしてきました。南側です。基礎工事中ですが。何組かの家族が営業マンの説明を受けてました。

借地なのに高すぎる

借地権は旧法借地権（借り手の権利が強いと言われている）。土地は吉祥寺の寺の持ち物で借地権を横河から野村が取得したようです。
借地料は平均的な部屋で月１万円程度で検討中更新時の更新料も３０万程度の予定。
平米１００万以下のプランもあるまた保育園の上の住戸はちょっと安いようです。
70㎡前半で６千万前半、最高は南向きの棟で最上階82㎡で９千万後半
中心は７千万中盤から８千万前半といったところでしょうか
カーシェアは今のところ１台予定
今回の販売については一番高価格帯の住戸の部分で駅から近い分部。
再来年３月完成の4棟中3棟の半分ぐらいの販売の様子で、半年遅れて完成部分の2棟はあまり説明なし。

今後の販売について駅から遠くなるなどの影響で若干買いやすくなるかもしれません。
もともとある14ｍのヒマラヤ杉（だったかな？）を使って毎年クリスマスデコレーションをするそうです。
カーシェアが思ったより少ないのでプラウドシティらしさが足りない気もしますが300戸でも難しいものなのでしょうか？土日に借りたい場合年間100日だとして3年に一回借りれる感じなのでしょうか。全員が土日に集中するわけでもないので、うまくすれば年一回かな？
モデルルームの完成は来年1月半ば土日は混みあいそうです。

近くに3階建の建物が他に2箇所あるの知ってますか？
うわさによると、そこも建替えるみたいで、土地と建物のバランスも良く、南向きになるでしょうね。
そちらを待つ方がよいかって考えてます。

>>148 マンション検討中さん
同じ書き込みをウエリス井の頭公園でもしてるね。意図はわかりませんが…

売れるのかな〜、ここ。

今、考えると中町か西久保のパークハウスはお買い得だったのかも。所有権だったし、西久保の販売時は確か消費税も5%だったし。

三鷹駅にこのマンションからもっと近い場所にマンション計画あるし、所有権でこのマンションより安くなりそうなので、とりあえず見送り決定です！高い買い物ですし、30年の借地且つ工業地域なので周囲の環境もそこまで良くない、、、
プラウドとは名ばかりで、長谷工が施工、、、
微妙過ぎますね(^^;;

＞153さん
三鷹駅にもっと近いマンション計画って、どの位置ですかね？　時期も知りたいです。
所有権でこのマンションより安くなりそうというのは、どうして分かるのですか？

そう言えば北口東急とその裏の駐輪場一帯を住友が購入してますけど、何ができるのですかね？

>>153
三井・三菱・野村でも長谷工施工のマンションは結構ありますよ。

知らなかったのですか？

住友は将来マンションでは無くオフィスビルにする計画、以前市報に載ってた。

総じて高評価な物件ですね！
早くモデルルームを見てみたいです！

高評価…ですか？
借地の割に高いという印象で、それが大きなマイナスというかんじではないでしょうか。

>>159 匿名さん
借地であろうが所有権であろうが、良いものは高いんですよ！所有権であるなら尚更高いわけで、お買い得ってことなんじゃないですか？

ですね！
みなさんここに決めましょう！

どちらにしても、ここを買える人は概ね世間一般では勝ち組に部類する。
私は買えません。

仙川ほどではないだろうが
苦戦するかも

勝ち組マンション！いい響きですね。
＊＊＊がいないのでコミュニティも良さそうですね^_^

>>164 マンション検討中さん

電車に乗るときは、自分たちより上の勝組のマンションのみを眺めながら、駅に向かうことになる。

10分は遠いよ。

>>165 匿名さん
確かに同じくらいの価格で駅1〜2分の所有権を購入してる方は先見の目がある勝ち組ですね。

先見の目→先見の明

駅まで徒歩１０分は、特別遠いという感じはしませんが
人によっては、やっぱり感覚は違うものかなと思いました。
ほかの物件と比較して、勝ちも負けも考えたことが今までないのですが
そういう風に考えてしまうものなのでしょうか？
このプラウドの立地は十分な気がします。

ここって借地ですが、１０年後に売ろうとした場合にきちんと売れるでしょうか？
この物件に関してはあまり借地のデメリットを感じないのですが。

>>169 マンション検討中さん
安心してください！
きちんと売れますよっ！

借地なのに高過ぎる・・本当にそうですね。
ウン十年後に売る時はいくらになっているのか・・？

>>171 匿名さん
大丈夫、大丈夫！
安心してください！
きちんと売れますよっ！

やはり借地の割に高いのでしょうか？資産価値が落ちないとの意見もある中、迷っています。買っても損はしないのでしょうか…？

損するんじゃない・・？
借地なのに高過ぎると思う。

損する時に売らなければ、絶対に損しませんよ！
将来の相場変動は誰も読めません。只、あなたが今興味を持っているように、数年後にもこのマンションに興味がある人はきっといると思います。
プラウドといマンションは大手野村不動産のブランド周知もありますしね。

武蔵野市中町という立地でも、将来的に価値が下落してしまうリスクは残るのですか？
借地、プラウド、武蔵野市中町というキーワードが並んで悩みます。
今回は身を引くべきかな。

>>176 匿名さん
借地は完全にマイナス要素。武蔵野市中町も3丁目より2丁目、2丁目より1丁目、ですからね。

プラウドはどうなんでしょうね。
府中マークスと仙川みたいな酷いつくりだったら辞めた方がいいかもね。
あれらは本当に酷いマンションでした。

野村は昨今は、これまで構築してきたプラウドブランドを更に成長させるのではなく、ブランドを利用して酷いマンションを平気で売るイメージが強いです。

このままではブランドは失墜するでしょうね。

三鷹駅まで徒歩１０分であれば、便利かな～と思います。
ただ、借地権のマンションとなると考えてしまいます。
自分たちに何あったときに、と子供にわずかに残せるものは家や財産。
借地権付きではそれはむずかしいわけで。。。残念。

借地権の物件っていうのは、要するに建物は買うけど、土地は借りるっていうものですかね。
でも、支払うお金は（この物件に関しては）所有権と同様ってかんじですよね。
いや、坪単価からすると、近隣の所有権の物件より高かったりするような。
しかし、売る時には所有権の物件より不利な予感であると。
三鷹（＋吉祥寺）という立地とプラウドということで、こんなに高い価格設定なんですか。
私見ですが、間取り・景観は、この価格だけの価値があるかといえば微妙な印象です。

借地権でなくてこの価格ならば最高なのですが・・

所有権でも高いと思ってしまう、はぁ〜

駅2分に慣れてる身としては駅10分は耐えられない！毎日のことなので…
しっかし高いな〜

坪350ーー

坪370ですよ（安めで坪350）。はぁ〜。
しかも借地だよね。

土地の仕入れが高額だったようですが、借地権で坪350以上では話になりません。

たしかに、入札で競って決まった土地のようですので仕入額が高額だったのでしょうね。

土地購入額100年の借地権で104億です。

71平米で5900だからもっと安いのでは

地代はどれくらいなのかご存知の方、教えてください！

147で書きましたが
借地料は平均的な部屋で月１万円程度で検討中更新時の更新料も３０万程度の予定。
細かい部分は未発表です。そろそろ決まるでしょうね。

価格帯坪単価などはテラス武蔵野中町（2014年竣工）という隣のマンションを参考にしていると思います。
現在中古価格が14年の販売の時より高くなっているのでその分こちらの新築価格も上がっていると思います。
当然ですが安くないと思います。

不動産業の友人に聞いたら、ここは業界でもかなり高いと有名だそうです。。。

場所が場所ですし、借地権は安いのが売りなはずなのにあまり恩恵は受けないでしょうね。場所や、公共施設、サービスやデザインが気に入れば有かもしれませんが。まだまだ大型のマンションができるのですね。子育てするにはいい環境かもしれません。ある程度大型であれば友達とのふれあいも期待できますし。

検討していましたが、高すぎるのでやめました

平均坪単価370〜380くらいに落ち着くんじゃないかと予想していた者です。
もしかして当たり？

でも地代が毎月1万円で、30年後？の更新時に30万だったら、ならすと年間13万。50年住むとして、650万円。
分譲価格にそれを加えると（借地じゃなかったら）、坪400万弱ってことですね。

住友不動産よりは良心的な値付けってことか。

ここって準工業地域なんですね。環境的にどうなんでしょうか。

>>195 マンション検討中さん
だって横河の工場跡地ですよね？
結局、自分達の土地の用途地域より、隣接する周辺の用途地域が何かが一番大切ですよね。

その点ここはどうなんでしょう。

8000万で買って５年後7500万で売れますか？

>>199 買い替え検討中さん

本当ですね。東向きと西向き、どちらが中心なんだろう。

>>198さん

売れないと思います。
7200〜7300くらいかと

三鷹徒歩10分・借地で8000万を334戸も本気で売るつもりだろうか…
プラウド国分寺超えの大爆死になりそうだ

>>202 匿名さん
国分寺も不調なのですか。

>>202 匿名さん
モデルルーム行ってきました！
大盛況でしたよ。

8000万円なんてしないです。

70平米強で5980万の部屋が複数。
90平米越えも9400万〜。

もちろん地代にもよるけど、これは売れるかも。

かなり安くなってましたね！！！

>>205 マンション検討中さん
借地じゃなければよかったのに。

>>205 マンション検討中さん
204です。これで前に出ていた地代、月1万程度、30年後更新料30万円、とかだったら、今のご時世すごく安いと思いました。

平均坪単価どれくらいでしょうね。
350くらいでしょうか。

ここは、低層階と上層階での価格差がほとんどない印象。
あの値付けだと上から売れて、下だけ残のではないかと思います。
前が第１種低層のC棟、3階と4階では抜けが全然違うはずなのに、100〜200万差しかない。間違いなく4階以上が買い。
あの値付けで1階を第一希望にする人いるのだろうか？
値付けは天下一品の野村さんにしては、ビックリな値付けですよね。

あとは保育園が難ですね。
子供の騒音？が考慮され保育園付近の部屋はお得感のある値付けでした。
でも私は保育園の近くは買わないな。
絶対うるさいよ。

角部屋と中住戸の価格の違いはありましたか？

あと、保育園付近の部屋というのは、A棟の2階に関してということですかね？
その上の高層階も、音が聞こえてこないか心配ですが。

かなり値段が下がりましたね、借地でも買いなのではないでしょうか。
A棟だと6000万前半です。
B棟とC棟だとどちらがいいでしょうか、迷います。

>>208 匿名さん

角部屋と中住戸の価格差はもちろんありますが、標準的な価格差で納得感のあるものです。

保育園、影響あるのは直上の2階だけではないと思いますよ。
少なくとも横も確実に影響ありでしょうし。
何れにしてもそのあたりはそれが考慮された値付けになってる印象です。

＞210さん

上・横というかんじですかね。
向かいのC棟などにも影響しないといいですが…。あと共用施設にも。

野村不動産はこことは別に日本無線跡地にも６８０戸の大規模マンション作る計画が出てる。

>>204
>>205
安くなったんですか？B棟はどんな感じだったんでしょうか？
質問ばかりですみません。。。

>>213 マンション比較中さん
元の価格は知りませんが、思ったより安かったですよ。

Bは一番駅近で南に振れてるので、お値段も一番高いです。

Bはメリットあるけど、高い。
Cはこれと言ったデメリットなし、高くも安くもない。
Aは致命的なデメリットあるけど、安い。

借地権が老後足かせになってくると思う。やっぱり中古マンションで売り出したくなったときに、わざわざ借地権のところはみんな選ばないだろうし。
あと、永住するなら眺望のいいところとなると、まだ少し値段がひっかかるな。

隣りのマンション（テラス武蔵野中町）のように、新しいマンションがC棟東側に建つようなことはないんでしょうか？

>>216 マンション比較中さん
Cの前は第１種低層住宅なので3階以上の建物が建たないことが保証されてます。

皆さん騙されないようにしましょう。

>>218 マンション検討中さん

何に？誰に？

>>216 マンション比較中さん

分譲価格は安いと思うけど、地代次第ですよね。
地代が月1万程度なら、買いでは？