購入するならマンション？それとも一戸建て？【PART122】

>>23698さん

答えられなかった人みっけ


>>23694 匿名さん

よく分からないが、ローン10万で賃料11万だと、とてもやっていけなさそうなんだけど。税金や諸経費をひいたら、手元に残るお金はかなり目減りして、とてもローンを返せそうにない。なにかやっていけるカラクリがあるんですか？

うちは月35万で都内の自宅マンション貸してます。
今年は青色申告に挑戦予定。
今年は国税庁のHPから申請しようと思います。

>23702
もちろんそれでは投資としては０点です

ある銀行の基準ですが
現行賃料*80%-ローン金利４％での月払い
でCFプラスにならないと融資しません

>23701
馬鹿は相手にしたくありません

>>23700 匿名さん

管理会社への委託費は、どういう計算方法なんでしょうか？賃料の数パーセントかそれとも定額ですか？しっかりした会社を選ばないとトラブルの元になりますね。

>>23703 匿名さん

5棟10室以上じゃないと事業要件を満たさないのでは？他にも貸していらっしゃいますか？

>>23705
私は管理委託やってませんよ
築浅なら必要ありません
何かあれば委託費ゼロでも不動産は取次はしてくれます

>23706
そうですね一室では青色にする意味ほとんどないです

>>23704 匿名さん

かなり賃料が見込めないと厳しいですね。規模を大きくしないと、リスクが高そうです。

>>23708 匿名さん

一室だけだと事業要件を満たさないから青色にはできないのでは...？

＞23706

自宅１部屋です。
青色申告できますよ。
ただし、10万円控除のほうね。

自宅貸したことによって、不動産投資のイメージできたので、
今、１棟もののアパート探してます！

>23711
一頭ものはちゃんとした事業ですので
自分の家貸すノリではダメですよ

>>23711 匿名さん

そうなんですね。勉強になりました。

＞23712

結構、不動産投資の本読んだし、遊んでる貯蓄があるので、
失敗しても財産失わない程度から始めようと思ってます。

>23714
頑張ってください

言われるまでもないと思いますが
今良い１頭ものは少ないですね、結構頑張って探さないと
あとなにより融資引っ張るのが大きな仕事です

>>23702さん

そうですね。ベースを簡単にしたので単純な数字になりました。実際は他の計算もいろいろ必要ですよね。
場所のいいところを探すのが絶対条件ですね。

賃貸マンションの話は済んだかな？

住むなら戸建て、投資なら万損。

スミフの新しい武蔵小杉のタワーマンション、最新のアウトフレーム工法で従来居室の中に突き出ていた柱や梁を外側に出したから、間取りがスッキリ広くなったという映像を見たけど、それでも800戸全部が55平米〜73平米ぐらいの部屋しかないんだなぁ。お値段は0.6〜1.1億円。建築コストが高いのか、利益率が高いのか...

最近のマンションは建設コストアップで売価が上がり、
販売戸数を絞り込んでも契約率は7割以下と低調。

既にマンションは新築も中古も飽和状態。
古マンションはますます劣化して、取り壊しの法的整備が課題になるだろう。

砂の塔はタワーマンションの実情を的確に表現したドラマですね。

>>23719 匿名さん

全部売り切って600億ぐらいの収入ですか。支出の方は、販売経費や建築費用の割合っていくらぐらいなんでしょうね？

ネットでみると、土地３２％建物４８％販売経費１０％利益１０％とありました。よって原価が８０％なのであまり利益の大きい事業ではないとのことでした。

現在は、マイナス金利もあり資金が不動産にあつまりすぎミニバブルです。もう在庫過多になってきてます。

なんで金食い虫のマンションを選ぶ人がいるのかよく分かりません。戸建てが圧倒的に安いと思うのですが。

>>23718 匿名さん
ど田舎建売りだっせーw

>>23724 匿名さん
ど田舎建売りだっせーw

>>23725さん
>>23726さん

おまえのことだよ。ど田舎マンだっせーw

>>23725さん
>>23726さん

ワンパターン男

返しに頭をまったく使ってない。
つまんない返ししか出来ないならスルーした方がマシ。

>>23727

子供の言い合いじゃんｗ

知的レベルの低い奴にバカと言ったところで、言われた方も言った方もバカだったってだけの話になる。

>>23726 匿名さん

アファールさんまたきたの？ネットのお写真拝見しましたよ。お子さんもお父さんとそっくりで可愛らしいですね（笑）

>>23730 匿名さん

旧石器時代も現代も、どこに住もうがアホは変わらんということでしょうか。

同じアホでも戸建さんの方がやさしい感じがします。

>>23732

だと思います。
どの住居に住むとか関係なく、どこにでもレベルの低い人は一定数存在します。
これは差別的な事ではありません。社会において必然的にそうなるので。

そして発言や書き込みで人間の知的レベルはある程度わかってしまいますよね。
知識はあっても知能がない。そんな人が。

めんどーなので予算4000マン未満の方はホームへ

『ど田舎建売りだっせーw』が、人間の知的レベルがある人の表現だったら大変なことです。

>>23728 匿名さん
お、またど田舎建売りがいた！
だっせーw
だっせーw

>>23727 匿名さん
図星かw
ど田舎者だっせーw

>>23736 ご近所さん
あんた、◯カ？
人間の知的レベルにあるに決まってるだろ。
猿なら言えるか？

>>23736 ご近所さん

知識はあっても知恵がない。そんな感じじゃない？

＞＞23739匿名さん

猿に気の毒です。猿の頭は結構いいですよ。しゃべらないだけです。

23740２３７４０匿名さん

知識があるのに・・・よくあるフレーズ


>>23734 匿名さん

知識はあっても知能がない、とは、例えばこんな方のことですか？
漢字には詳しいのに、購入するならのスレで賃貸の安倍首相をマンション購入選択と論じてしまう、国語が苦手なマンションさん。
統計にはうるさいのに、大きな人口変動を誤差扱いする算数が苦手なマンションさん。

>>23734 匿名さん
賃貸、分譲関わらず安い物件に住むのはレベルが低い傾向にあるのも事実です。

>>23742さん

知識があっても知恵がない＝覚える能力はあるが、考える能力がない・・・

だとすると　　『ど田舎者だっせーw』は知識なのか知恵なのか？

>>23744 匿名さん

ただの暴言の一つ。
しかも、パブロフの犬的な脊髄反応なので、大脳を使ってないかも。

>.23743匿名さん

アホもいますが、どこに住んでも性格の悪い人もはいますよね。NTTドコモ（笑）

独りで通行人に暴言吐きながら歩いてる痛い人ですよ。
まともな会話できないから、相手にしちゃいけない。

>>23747 匿名さん
いますよね、そういう人。
電車では誰も近づきませんが、ネットでは距離があるので反応してしまう人もいるのでしょう。

>>23747 匿名さん
正に3億臭ですね〜

>>23739 匿名さん

だからアファールさんだって言ってるでしょ。人間には違いないけどちょっと脳容積が狭いから低知能な書き込みを止められないんですよ。でもお写真を見る限りはもっと賢そうに見えるんだけどなぁ

マンションさん問題です。

マンション購入したら、５０００万円と消費税（８％）１００万円で５，１００万円でした。

土地代は？　建物代？　それぞれいくらでしょう。　

>>23751 匿名さん

建物が1250万？マンションの建物ってそんなもの？間違えてたらすいません。

>>23752マンション検討中さん　

正解です。ありがとうございます。

土地には消費税がかからないので、１００万÷０．０８で１２５０万が建物です。ちょっと土地代などが高すぎでしたね。

>>23731 名無しさん
だっせーw

>>23750 マンション検討中さん
お前、相当な暇人だな。
キモすぎる。

>>23755匿名さん

時間があっても、できない人もいるよ。

5000万のマンションって建物代が1250万なの？？？

ネットに個人情報出す奴って、マンション民位だろ。

>>23755 匿名さん

みんな暇なんでしょ

有名人は言動に気を付けないとな。

実際にはマンションの消費税ってどれぐらいなんだろう。マンションさんよろしければ教えてください。

マンションは土地代の割合が高いよ

嘘はいけません

マンションは専有区画と同様に、土地にも通常の所有権がないので敷地権代だな。
マンションの場合、敷地権代は建物に比べて極少。
大都市戸建ての土地代が、建物価格の2倍から3倍以上するのと逆。

6000万のマンションなら消費税だけで400万はかかるぐらいのイメージかな？同じ値段の戸建は半分ぐらい？

>>23764 匿名さん
で？

>>23762 匿名さん
？
頭悪？

マンションの構成比をネットでみましたが、おおよそ①土地３２％　②建物４８％　③販売経費１０％　④利益１０％とありましたので、たとえば６０００万円のマンションですと、①土地１９２０万円　②建物２８８０万円　③販売経費６００万円　④利益６００万円、別途⑤消費税は建物のみにかかるので２８８０万円×８％＝２３０万、、また建物部分はエレベターなど共用部分と部屋部分の専有部分に分かれるので、共用部分６０％として１７２８万、専有部分４０％として１１５２万円　間違ってていたらすいません。

よってマンションは６２３０万円支払って、自分だけの完全な所有部分は部屋の１１５２万円部分のみであとは区分所有権利・・・残念、　それに対して１戸建は土地・建物１００％自己所有ナンちゃって・・・・

うちの工務店では利益率は30％ですよ！

うちのデベも利益率は30%です。

利益率みたいな情報は上場企業のIRで調べたら正しいデータが入るんですよ。

積水ハウスのIRからすると
売上総利益率（粗利率）は
マンション：16.2%
建売戸建て：18.8%
注文戸建て：25.2%
ですね。

原価率だけで見ると資産性上お得なのは
マンション>建売戸建て>>注文戸建て
ですね。

注文戸建ては原価なんて気にせず趣味に走るもんだし、規模の経済も働かないから当たり前の結果ですな。

>>23771 匿名さん
マンションの場合には、販売経費10%が乗ると注文戸建てとほとんど変わらなくなりますね。

首都圏の戸建なら、コストのほとんどが土地だろ。
土地と建物を合わせた業者の利益は総額の10%くらいじゃないか？

注文戸建てでも販売経費は掛かるがマンションほどではない。ってところかな。

マンションは共有による区分所有であり、土地の土地の持ち分も違うから、戸建てとは構成比が全然違うかと。

>>23771 匿名さん

マンションは規格が決まっているから大量に供給しやすく、薄利多売で稼ぐという感じですかね。住宅メーカーによって主力にしてる分野は違うと思いますけど、やはり販売戸数はマンションが多いのでしょうか。

＞マンションの場合には、販売経費10%

秘密ですがうちの工務店も販管費かけてます。

>23772
>23774

せっかく積水のIRと出典出してくれてるんだからきちんと読めばいいのに。

・マンション
売上総利益率：16.2%_営業利益率9.9%
・建売（開発）一戸建て
売上総利益率18.8%_営業利益率8.2%
・注文（請負）一戸建て
売上総利益率25.2%_営業利益率12.0%

それぞれ、5,000万円の物件を買ったとすると、
・マンション
材料費等（原価）_4,190万、販売費管理費等_315万、営業利益_495万
・建売戸建て
材料費等（原価）_4,060万、販売費管理費等_530万、営業利益_410万
・マンション
材料費等（原価）_3,740万、販売費管理費等_660万、営業利益_600万
です。

販売経費も一戸建てのほうがマンションを上回ってます。
（一戸建てのほうが原価率も低いし、販売経費も高い）
決算書類が読めないなら無理しなきゃいいのに。

>>23778 匿名さん
あの、建物と土地の持ち分構成比が考慮されていませんが。

後悔先に立たず！「マイホーム」購入者が明かす意外な失敗点5つ
http://news.livedoor.com/article/detail/12237935/

＞23779

考慮する必要がありますか？


購入する人が払ったお金のうち、いくらが販売者の経費と利益で消えていくのかというだけの話です。

この話に土地建物持ち分の何が関係するか逆に教えてほしいぐらいですな。

マンションの暖房設備 猿団子。

生暖かそうだね。

>>23782 匿名さん
ど田舎建売りさんw

>>23783 匿名さん
あちらのスレでも脊髄反射。

何号室ですか？

>>23778

建売戸建てとマンションの業者の利益率の差が2.6％
しかし同じ5000万という価格でも、平均専有面積が違うので
（2015年度、首都圏マンションの新築平均価格5200万の平均専有面積は72ｍ２程）
建売よりマンションの方が専有面積は20ｍ２程狭いと思うけど、利益率は2.6％違うというのはけっこう影響あると思う。

>>23778

一番下の5000万円の「マンション」はおそらく注文一戸建ての誤植ですね。

>>23784 匿名さん
ど田舎建売りさんw
安い住居w

ざっくりとだけど、こんな感じ。

価格＝5000万（東京２３区内）

・マンション：専有面積70ｍ2
売上総利益_810万、土地建物等_4190万

・建売戸建て：専有面積90ｍ2
売上総利益_940万、土地建物_4060万

>23781さん
横からですが
注文戸建はユーザーが土地と建物は別に買うのです。この場合業者が利益を乗せられるのは建物だけで、建物だけの利益率です。そして建売ですがこちらは土地と建物の総額で利益率を出しますね。マンションは建売です。土地部分を原価として算入した分当たり前ですが利益率が落ちます。
よって持分を考慮しないと注文とは比較出来ません

比較苦手さん達ヤッホー

工務店さん達の給料が低いのは
利益率が低いのではなく
販売数が少ないからだよ

>>23791 匿名さん

給料低いの？

>>23791 匿名さん

工務店さんとか、生活関連でいちばんカネのかかる家を格安で建てられそうだし、クルマその他も経費で落ちるから、よっぽどサラリーマンより金回りはいいんでないでしょうか。想像だけですが。

>>23793 匿名さん

腕というか技術次第、また商才にも寄ると思います。

マンションは数を稼ぐことが出来るから、住宅メーカーにとってはドル箱なんでしょうね。
それを考えると、戸建は少なくとも自分の敷地の空中には何もないから、あたりまえだけどけっこう贅沢な土地の使い方してるのかなと思う。
自分の家は猫の額みたいな敷地ですが、それでも土地持ちになったというのは、嬉しいもんです。

>>23795 名無しさん
ど田舎じゃ意味無いけどなw

猫の額って言っても120坪ですが…

うちなんて35坪だぞ。
しかも都心からは少し離れた立地。
それでも土地だけで5000万円するけど・・・

首都圏のまともな立地で120坪なんて2～3億円は必要。

年くらい前に引っ越してきたその家族は、小学生の子どもが2人いるどこにでもいるような4人家族でした。

しかし、まず子どもの騒々しさが半端ではなかったのです。マンションの中には、危険だということで立入禁止になっている屋上があるのですが、そこに入り込んでは大きな声をあげて遊び回るのです。当然住民は注意をするのですが、まったく聞く耳を持たない状態でした。

問題は子ども以上？　親のマナーが大きな悩みの種
そして子ども以上の問題が父親でした。

建設会社を経営しているというその父親は、周囲を威嚇するように腕の入れ墨を見せびらかしながら歩き、とても柄が悪いことで有名でした。マンションの共有部分には物を置かないルールがあるのですが、そんなことも全く無視で、自転車や子どものおもちゃなどを散乱させているのでした。

子どもたちへの注意と同様に、理事会で話し合ったことを直接訴えに行くのですが、全く聞こうとはしません。

それまで静かなマンションだっただけに、その変化に住民全体のムードが落ち込んでいます。

最近では社長をつとめる会社の社員なのか父親と同じような柄の悪い若者が出入りし始め、さらに悩みの種となっています。

役員の立場としても、良い解決策を求めてネットで調べてみたり近所のマンションの理事会に聞いたりと手は尽くしているのですが一向に解決の方向には向かいません。

このままではもっと大きなトラブルが起こったり、何か事件につながるのではないかと住民の不安は大きくなるばかりです。

>>23799 匿名さん
立ち入り禁止の屋上が施錠されてない怪…
コピペ失敗