新築マンションの営業マン、ぶっちゃけ掲示板

あなたのレスに返事します。

＞資格が取れていない人を、相当見下しているように感じます。
事実です。
ビジネスである以上、合格すべき試験に合格できない人の評価、仕方がないのでは？
努力賞も厳しい。なぜか？努力すれば落ちないから。
＞勝組の論理では？
勝組、負組って、宅建資格であるんでしょうか？
取らなけば、勝ち負けなし。取ってからが勝負です。
業界人じゃない人には、いろいろ言えんるんですね。はじめての感覚。

＞お客様だって、いくら希望や意向を聞いてくれても、「私はあなたの重要事項説明やれません、契約書に記名押印できません」じゃ、気持ち引きませんか？
＞そんなことをお客に向って発言する営業さんっているんですか？
大きなお世話。営業だった当時、完成在庫の販売で言われたのは事実ですからね。
その場に居ないあなたから疑問符をつけられるものではありません。

＞記名押印するのは「契約書」ではありません。「重要事項説明書」ではありませんか？
＞「これは法令に基いて、書面を交付し、それについて口頭での説明を、宅地建物取引主任者が必ず行うことになっております。」って言って、宅地建物取引主任者を紹介すればいいだけではないですか。
勘弁してよ、にわか玄人さん！
あなたが取った時に、夜間の不動産学校とやらで学んだ参考書よく読んでごらん。
宅建業法37条だよ。
事実誤認の不勉強もたいがいにしてね。
私は不動産を業とする企業に勤務するプロです。
インコのチルさんが物件購入時、いくつモデルルーム見たか興味ありませんが、
あなたから業法の講釈を聞かなくて大丈夫ですよ。

特に37条の件、インコのチルさん、レス待ってますよ！

宅建なんて勉強すれば誰でも受かるよ。
そんなに語るほどの資格ではない。
素人の自分でも持っているのに、それを
仕事にしている人が持っていないのは
ちょっとヤバイと思います。
資格を持っているから何が出来るってわけ
じゃないけれど、やっぱりそのために頑張って
るって一つの証になると思います。

インコのチルさん
117、122です。

あなたは、不動産業界の経験あるの？ないよね！貸家業云々で宅建持ってる人でしょ。
「新築マンションの営業マン、ぶっちゃけ掲示板」っていうから来てみたら、
にわか業界物知りさんが仕切っちゃってますね。
マンション購入者でいくつもモデルルーム見たからって、内部のことわかるの？
いろいろと想像しているみたいだけど、現場内部を知らない人とはかみ合わないんだ。

＞現実には、売れ残り物件にはその数が少なくなると予約制を採ったり、中古などでは何もわからないアルバイトを現地に居させて、買いそうな客がくると電話連絡。
＞現地に来てすぐに重要事項説明などは昔の別荘地販売かなんかの世界ではないのですか？

あなたの現実の世界って、どこにある？？
すごい想像力、マンション販売評論家めざしたら。

なんて、ちょっとムキになりました。失礼。。。

>>122 さんへ

３７条、それこそこれは実務の問題ですね。
書面の交付だから確かに記名押印は必要だけど、交付するまでにしておけばいいだけで、実質的には重要事項説明と同時でなければアリバイ作りだけ。

重要事項説明の場合はそういう訳にはいかない。

あくまで重要事項説明と契約を同時期にやる場合は、契約書も記名押印ですが、そうでないなら契約時にはあらかじめ押しておくことができるではないですか？

それとあなたに言いたい。お客さんのことと会社のこととどちらが優先なの。
会社というのは社会にも貢献する義務があるんですよ。今、言われているでしょ。妥当な商取引ってどこまで許されるんでしょうか？

>>124 さんへ

アルバイトや正社員でも資格の無いのが留守番って、中古や新築戸建は良く見てますし、新築マンションの売れ残りも何件も見に行っています。
違うならどう違うのかを教えてください。

すごい盛りあがっていますね。デベの方もマジの本音が聞けていいな。
インコのチルさん、もっともだと思うよ。デベの人達皆がそうではないと思うが、企業論理丸出しだね。

いや〜、盛り上がってるね。
デベの人間だけど、インコのチルさんの哲学論争には興味ありますよ。

インコのチルさん、ちょっと興奮しすぎ。
宅建資格の有無の話が、脱線しすぎ。
＞それとあなたに言いたい。お客さんのことと会社のこととどちらが優先なの。
＞会社というのは社会にも貢献する義務があるんですよ。今、言われているでしょ。妥当な商取引ってどこまで許されるんでしょうか？
この話、つながるおおもとはどこ？興奮して想像力ふくらんじゃって。
次の＞＞127も乗り過ぎ、「企業倫理」の意味しってるの？
使い方違うよ！自分で検索してごらん。

宅建資格は、デベで新築営業やっているなら、持ってて当然。
落ちているのが情けない。
それだけの話。業界の常識。
お客さんと企業の目的の優先順位、ましてや企業倫理の話とも全然違う。

インコのチルさん、
冷静に、いままでの流れ押さえて、文章読んで、
ロジック組んで、お願いしますよ。
興奮してロジック飛んでますよ！

デベもお客さん側も何も敵対する話じゃないでしょ。
たかが、宅建のことなんだからね。

全然関係ないけど、
127と128「企業論理」と「企業倫理」のすれ違い。

それにしてもインコのチルさん頑張ってるね。
デベ勤務だけどあなたの真剣さに脱帽です。（笑）
あなたの買ったマンションの担当じゃなくてよかった！
あまりに暑すぎて、ただでさえ猛暑でバテ気味なのに。。。
まぁ〜素人さんからいろいろとご指導、痛み入ります。

私が取引うんぬん言うのは重要事項説明と契約行為が待った無しでやられることに関してです。
公正な取引かどうか、かなり疑問の余地があります。もちろんそれ以外にもありますが。

「法令上は問題無い」んですかね。「その通り、遵守しています。」
実態と違うだろう。お客の立場が企業の立場か、どうなんだろうね。

インコのチルさん、
プロに販売プロセスの論争しかけても無駄だよ！
相手はプロなんだからね。実務やってるんだからね。
あなたがいくらモデル見ても、マンション契約しても、
それはほんの一面でしかない。
違いを知りたければ、転職したら。

＞それとあなたに言いたい。お客さんのことと会社のこととどちらが優先なの。
＞会社というのは社会にも貢献する義務があるんですよ。今、言われているでしょ。妥当な商取引ってどこまで許されるんでしょうか？

この手の青臭い話、まじめに取りあう必要なし。
突然出てきた話。あなたの勝手な想像で作ったもの。
デベの一連のどの発言からこのようなことが言えるのか？
きっちり説明してもらいたい。
当事者じゃなくても、気になる。

＞＞130
おいおい、ちょっと待てよ！
＞私が取引うんぬん言うのは重要事項説明と契約行為が待った無しでやられることに関してです。
＞公正な取引かどうか、かなり疑問の余地があります。もちろんそれ以外にもありますが。
これって、あなたの想像だろ！
デベの「どこに」この発言と関連する事実があるの？
きちんと説明してよ。

＞「法令上は問題無い」んですかね。「その通り、遵守しています。」
＞実態と違うだろう。お客の立場が企業の立場か、どうなんだろうね。
これもあなたの想像でしょ！

逃げないで、きちんと説明したら！
インコのチルさん！

当方デベの人間で、あなたに何の敵意も持ってないけど、
想像による「話のすり替え」は良くないね！
この問題に、正直に答えないと失望するね！！

ハッキリ言ったらいいんだよ。
「興奮して、勝手に想像して、事実から脱線しちゃいました。スミマセン」って、
上から順にどう読んでも、あなたの話はつながらないよ！

＞突然出てきた話。あなたの勝手な想像で作ったもの
これは答えることではないですね。今までの発言内容に対して話したことです。
青臭いかどうかはこちらがいうことではありません。そういう発言は不穏当と思いませんか？（私は不穏当と思いますが、どう考えるかで評価は別れるところです。）

デベの総務課辺りの方ですか？
語るに落ちる。何がいいたいの？

購入者の立場なので、
話がよく分からない。
誰かまとめてー。

134さんに同感。
一問一答で、わかりやすく討論していただければ、ありがたい。

もう飽きた。誰か他の話題にして。
インコのチルさんも釣られてしまって、
哲学論争は他の板でやって頂戴ね。

でもこれはこれで面白い。
＞デベの総務課辺りの方ですか？
＞語るに落ちる。何がいいたいの？
想像力ありすぎ！
「総務課」って、どこからくるの？
「語るに落ちる」、名調子。
うちの営業に来ない？

この手の掲示板で、相手を想像しても釣られるだけ！

最近思うこと、派遣の販売アドバイザーの質。
どうも危ない、売りたいのはわかるけど、
メリットばかりの説明で、デメリットをはっきり言えない。
契約時、Q＆Aで「誰がそんな説明してたの？」って質問があってビックリ。

でも、ここのスレッド本音が聞けていいですよ。
客側にはわからなくても、相手への最低限のマナーとルールをもって接すれば
デベや業界に詳しい方々の白熱議論もいいんじゃないでしょうか。
スレタイや01を見れば理解できます。

客の意見としては、持ってるにこしたことはないと思います。
営業の質と資格は違うと思いますけど、資格があり営業能力があれば言うことなし。
専門職で資格が要るように、持っていないと販売もできないというくらいでも
いいのでは、と素人ながらも思ってしますのですが・・・。

営業に頼る必要がないくらい，自分が勉強すればよいかと。
人に宅建取れと言ってる暇に自分が勉強して，物件を見る目を養う。

営業など，所詮は売主側で信用ができないのは当然かと。
営業には何も期待せず，参考情報を引き出すぐらいの気持ちで。

あくまでも、希望や願望であって、宅建取れと言っているわけではないんです。
資格があり営業能力があれば言うことなし、だと思っての書き込みでした。

確かに購入者側も勉強は必要ですよね。
しかし、“営業など，所詮は売主側で信用ができないのは当然かと”というのは
私敵には、ちょっと寂しいです。
できれば、自分の知識で不足しているところは営業さんにいろいろ聞きたいです。
一個人の客としての意見ですので、聞き流してください・・・。

この板を見るくらいの気持ちがある営業さんはマシだと思います。たとえ宅建の資格持ってなくても
嘘やごまかしを言わないでお客の気持ちを読み取ろうー期待に応えようーとしてくれれば。
私も営業の世界で毎日追われていますが　やはり成績が出ない時は苦しいし　どーしても売りたい！
という気持ちで焦る事もありますが　ただその商品が買い直しが難しい住宅であり一般的には何度も
経験する買い物ではなく　かなり夢や希望など思い入れのある商品というその重みを理解し　その営業
をしているのだという責任を持ってお仕事して頂きたいです。　一購入者としては最低限の希望です。
今回多数のMRをまわりましたが　信頼できそうな営業さんには残念ながらほとんど会えませんでした。
女性をたくさん起用したりして雰囲気づくり？している所もありましたがやはりどこも勉強不足という印象です。
シアターの待ち時間を有効に使えない若い男の子の営業とか・・・人手不足なのかな？
夢と希望を一緒に探す素敵な仕事だと思うけど・・・

確かに、こちらとしても色々アドバイスして欲しいと思いますが、
受け身な営業の方が多かったですね。

デベの物件で営業チーフしています。
営業といっても雇用形態それぞれです。
大京、レクセルの正社員による直販、三井不動産→不動産販売の代理販売。
直販でも社員は責任者だけで販売スタッフは派遣の会社もあり。
代理販売でも実際の販売は孫会社からの契約、派遣、アルバイト等々。
私などは、直接接客する機会はあまりないです。
スタッフに言っていること
「プロとは、お客様から見てプロだと思われること」
「お客様は商品を買うのだけでなく、そこに住むという生活も買うのだ」
「だから、プロとはお客様の疑問、不安を取り除いて、
お客様自身で決断できるようにサポートできること」
まぁ〜、どこまで実践されているか自信ないですけどね。
個々の意識、行動はバラつきあります。

営業の信頼性チュックで有効なことが一つあります。
「この物件、完成しても残っていたら値引きするんですか？」と質問してください。
答えが
「値引きはしません。」
「残ることはありません。」
「先に購入されたお客様に、不利益となるようなことはいたしません。」
なんて答えが返ってきたら、信頼度低いです。
販売価格はデベが決めてますが、
完成在庫になったら「自社」「競合」「市場（お客様）」という3つのバランスで、
可変的になります。
価格、諸費用、付帯設備などいくつかの項目で条件を提示して、営業します。
メリットだでなく、デメリットに関する質問にも、真摯に答える姿勢が必要です。

宅建に関しては、業界で働くのなら運転免許と同等です。
この板で、「自分の営業担当は宅建を持っていないが・・・、問題なし、能力あり・・・」的な
擁護発言がありました。
ことデベサイドで言えば、宅建不合格者は擁護されるべき対象ではありません。
とくに2回以上落ちているなんて、「不動産を販売する」という責任感の欠如です。
このことは、外部の方々が何と言おうと事実です。
努力した人は合格します。落ちている人は、他の能力が高くても「単なる説明員」に過ぎない。
逃げられない評価です。

客の立場で生意気かもしれませんが、私は143さんの発言に共感しました。
宅建に関し「業界で働くのなら運転免許と同等です。」と、おっしゃられているのは
例えがわかりやすかったです。
第一種普通免許があって、どんなにドライバーの腕が優れていても、第二種普通免許がないと
タクシードライバーにはなれない、というのと同等の感じ方でよいのでしょうか。
話の全般にわたり、プロ意識というものを感じました。

たかだか宅建でしつこいね！
あろうが、なかろうが、販売できるんだから問題ないでしょ！
契約時、重説だけ資格者にやってもらえばいいでしょ！
だったら、資格ない担当者から購入しなければいい話。
違う話題に変えたら・・・。

↑自分でテーマ出せば！！
確かに宅建も飽きたけど、結構面白い。

＞あろうが、なかろうが、販売できるんだから問題ないでしょ！
＞契約時、重説だけ資格者にやってもらえばいいでしょ！
イルイルこうゆう物知りが。
業界関係者で宅建持っていれば吐ける言葉だね。
持っていないで行っていたら、それはそれで大笑い！！
まぁ〜、
文章書くときもっと論理的にまとめてくれないとデベの発言だがはっきりしないけどね。

ちなみにうちの会社、もっていないとボロクソだね。

本題に習って、
こんなことありました、ってのはどう？
頭にくる客とかさっ☆

便利な世の中です。
インターネットというものに感謝です。
売りたい一心でうまく丸め込んでるつもりでしょうが、面倒くさいので
反論しません。
あんまり鼻息荒いとひいちゃうよ。

口だけ男登場！

>>145さん
そういった口調が荒れるもとなんですよ。
なにに、そんなに興奮なさっているのかわかりません。
そう仰るのでしたら、スルーなさればよいことでは？
他の話に変えろというなら、あなたが話題提供してください。

しかし、資格馬鹿って増えたよなぁ。
資格が全てではないと思うのだが。

↑確かに、全く使わない役立たない資格を取るだけなら資格馬鹿かも
しれませんが、その職に役立つ資格を取得できないのは、向上心、努力の
欠落かもしれませんね。

職に役立つ資格もっていても社会でのコミュ二ケーション
出来なければ宝の持ち腐れ。
１５３さんは思いやりなさそうなので、やはり宝の持ち腐れ。

出たね！意味不明の文章。
きれいごとの抽象論！
ごもっとものようだけど、宅建って業界じゃ運転免許なの！
職に役立つ云々なんていう甘いものじゃないの。

まぁ〜、お客さんにとって役に立たない営業も多いけどね。
やたら元気なお姉さんだけど、底が浅くて数千万円のもの売っている自覚なし！

この板、業界人で宅建持っていないのが蒼くなるという効果あるのでは？
合格者の中での不動産業の占有率が上がることを願う。

ところで「社会でのコミュニケーション」の定義教えて欲しいなぁ〜。
好きなこと言えるのがこの板なんでは？

釣られてるよ。ばか。

社会でのコミュニケーション・・

例えば司法試験受かりました。
でも、勉強ばかりしてて、人と話すの苦手です。
誰も私の話すこと聞いてくれません。
ただ、受かれば勝手に仕事が入ってきて高収入になると思ってました。
受かれば自動的に人から信頼されてモテモテになると思ってました。
でも、今の自分を変えようとは思いません。
私を受け入れない社会が悪いんだ。
話を聞いてくれて言う事を聞いてくれるのは二次元の○○チャンしかいない

例えば・・ね

153です。154さん、勘違いされているようですが、私はデベではありません。
購入者にとって、宅建の資格をもってる営業に対し、なんのデメリットがありますか？
また、なくても、知識豊富で親身になってくれる、よい営業もいるでしょう。
考えの違いから、人の意見に納得できなかったとしても、
あなたに「思いやりなさそうなので、やはり宝の持ち腐れ。」と言われる筋合いはありません。
思いやりってなんでしょう？資格を持たないかたへの思いやりですか？
一社会人として、より向上しようと努力するのは当然だと思いますけど。
それは、どの職業でも言えることではないですか？

やな感じ。

↑やな感じ。

↓やな感じ。

ごめん。

＞＞157は笑える。
「例えば・・・」という話がこのスレとちょっと違う。
宅建と司法試験を結びつけるところが、これまた面白い。

まぁ〜皆さん、このスレでは、気軽に釣られましょうよ！！

同じデベとして、「他社物件の駐車場で待ち伏せ営業」している人の気持ち聞きたいなぁ〜！
自主的にやる感じしないから、業務命令なの？
なかなか普通の感覚じゃやれないから、ある意味すごい。

そうそう実際司法書士なんてありあまるくらいいるらしい。
しかし人間関係が下手な人間もいっぱい。
大切なのは何かがこれでわかったはずだ。

いますよ。
真面目に書き込んでいる人もいれば、なりすましもいます。
この手の匿名掲示板って、それが無いほうが不自然ですよ。
「結構文章力ついちゃった」みたいなへんな効果ありますもんね。

>>164
待ち伏せ営業？
不動産暦７年以上の上司、イケイケの会社だろうな〜
どうせ、『アポイント取れないなら○○のモデル前にでもいって客捕まえて来い。
いいな、一人でもいいから連れて来いよ。連れてくるまで帰ってこなくていいからな』
なんてやってるんじゃないかな。この業界、そんなんばっかりだから。
そういう人は、見るからにその雰囲気丸出しだからすぐ分かるよ。

駐車場の待ち伏せ営業って、キャッチセールスみたい。
うちのモデルの前にも居るけど、同情しちゃうね。
こんな営業スタイルがマンション営業のイメージ作るんだろうなぁ〜。

ちょっと知り合いに言えない感じ、自分の仕事のこと。

MRの営業マンに言った意見って商品企画に反映してもらえるんですか？

＞＞170さん
質問内容がもう少し詳細かつ具体的だと答えれますが。。。
私のところでは、来場者の意見を吸い上げてそれを商品企画に活かすことを
日常的にやってはいないです。意見の内容によりますがね。
簡単に言えば「この地域ならば、このような商品企画が良いだろう。」みたいな大きな括りから
具体的に物件に落としていきますね。
あと営業でも、商品企画に関連する職責にある人に言わないと、どんな意見も活きないです。
派遣の販売スタッフみたいな子に言っても、スルーされちゃいます。

>>171さん、170さんではないけど、便乗質問よろしいですか？
派遣の販売スタッフって、外見から見分けられますか？

そうですね、外見からの判断は難しいです。（笑）
言葉は汚いですが、お姉さんもいれば、おばさんもいます。
販売形態から大きくは、判断できます。
売主が財閥系不動産、販売代理がその子会社の財閥系不動産販売というケースでは、
女性販売員が多いですよね。この人達は販売専門です。孫会社からの派遣が大半です。
あとは、分かりやすいのは長谷工アーベストです。これもほぼ同様に接客担当は社員じゃありません。
社員は控え室にいて、マネジメントしています。よく希望住戸の調整などで「ちょっと確認して来ます。。。」なんて、
控え室に入りますが、その中では社員とのやりとりがいろいろあります。
売主直販では、強烈な営業で有名なところは、大体社員です。

本当に知りたければ、本人に聞くのが一番確実で早いです。（笑）

>>171さん、ありがとうございます。
MRを結構回っているのですが、カラーセレクトやキッチンの形体とか修繕計画あたりで
決めきれなかった物件がいくつかありました。一応、こうだったら買ったのに・・という
ことは言うようにしているのですが、こうした意見は言っておく意味があるのかな？と
思いまして。でも吸い上げられないのだったらいつまでたっても、偶然の出会いに期待する
しかないわけですね・・
事前案内会の段階だと、価格については意見を聞いて最終価格に反映させようという意思がある
ところはいくつかありました。

173さん、しょうもない質問だったのに、ご親切にお答え頂きましてありがとうございます！
た、たしかに・・外見じゃわからないですよね。＾＾；
ネームプレートかなにかで、判断できることもあるのかなって思っていたので。
こういった場でデベの方とやりとりできるのもいいものですね。
参考になりました。ありがとうございます。

174・・・一生買えない客だね・・

174・・・。
フリーセレクト（中の物を全て決められる）マンションを探すしかないね・・・
ごく稀にあるけどね。

１７４・・・
こんな客に当たったら、上司に・・・
うちには来てほしくない

デベの営業の程度が知れるよ。
あんまり、レベルの低いやり取りはしないほうが、身のためだよ。
客も馬鹿じゃないよ。
あんたたちのほうが、知識がないこともあるんだから、発言には気をつけな。
知識だけではなく、財力もね。

僕の行ったMRの販売員の方、資金計画のシミュレーションで金利などは教えてくれても固定資産税額についてはこちらがきくまで教えてくれませんでした。
修繕費があとで値上がりするのも、修繕計画提案書を見せてもらって自分で発見しました。
これ(客が聞くまで上記を知らせない事)は、この業界で普通なことなのでしょうか？
「私は自分から教える」という販売員の方はいます？？

知識がないから、そこまでは指摘できない営業が多いんだろうと思います。
だから、世間話で、話をつなごうとします。
面白い人であれば、話は続くのですが、たいしたボキャブラがない人は、すぐに席をはずします。
こっちが気を使って、話をつなぐなんて変ですよね。
（こっちが一生懸命に話さないと、場が持たないホステスみたい。）
販売をするプロならば、きっちりと説明をしていただきたいものです。
不動産の知識、経済の知識、客にいろいろと考えさせることのできる会話が必要です。
FPとかの勉強をしておくと、くだらない営業の雑談を却下して、本当に必要な事項を聞けることも、客の能力として必要かもしれませんね。
それにしても、プロなんだから、きちんと説明はしたほうがいいでしょうね。
また、営業という業種なんだから、楽しく場をつなげるだけの知識とユーモアのセンスも必要です。
ここらへんは、デベ側にがんばってもらいたい事項ですね。

181さん、レスありがとうございます。
この程度のことは質問できるように客も勉強すべき、という事なのでしょうね。
こちらが質問して、初めて教えてもらえることがあるということは、他に重要なことを質問してないのでは？と不安になるものです。

174番さんのご意見は、消費者としてはごく普通の感覚だと思いますが、
営業さんにとっては、文句言っただけで買わない客、来てほしくない客
ということになってしまうんですね。
でも、間取りひとつにしても、なんで家の中にこういう危ない死角を
作るんだろうとか、個室のドアを開けた状態では開けないクロゼット
とか、不思議な設計って結構みかけます。
購入者は、図面の段階では見抜けなかったけれど、住んでみたら困るという
設計、ありますよ。
設計者が生活者じゃないということが不思議な設計を生んでいるのでしょう。
営業マンさんには、生活者の側の要望にアンテナをはって吸い上げてほしい
ものです。営業マンに生活実感がないから、お客の要望の意味がわからない
というのじゃ困ります。
売り込むための研修ばかりでなく、生活者体験研修で2週間くらい泊まりこんで
主婦体験をするとか、そういうこともプロとしての修業なのではないでしょうか。

デベです。
どんな商売でも売り手と買い手は利益相反。
本音を言い合えばまとまる話もまとまらない。
物件の細かいことを知りたがる方を良く見かけるが、
本音を言わせてもらえば「それを知ってどうなるの？」
という質問が多すぎる。こちらは商売だから答えるけれど
質問の目的がこちらへ伝わらず、質問すること自体が目的に
なっている。

>>184
>本音を言わせてもらえば「それを知ってどうなるの？」
例えばどんなことでしょ？

逆にデベから見て、これはくらいは聞いとけよって事ありますか？

>１８４
それは極端な例ですね・・・？

ただ「質問すること自体が目的となっている」
というのはよくありますね（笑）

185さんへ
争いをするつもりはありませんのでよろしくお願いします。
私（１８４）個人的に無意味な質問としては、

１．スラブ厚・壁厚にこだわる方が陥る間違い
　　→多少厚くしても、内装がいわゆる「たいこ」仕上げであれば
　　　多少の厚さなんか関係なく音が響きますよ。

２．サッシュの防音性能にこだわる方の陥る間違い
　　→いわゆる「Ｔ値」に頼って部屋の防音性能に満足する方が
　　　見られますが、サッシュが良くても、換気スリーブから筒抜け
　　　ですよ。

３．オール電化というだけでまったく検討しない方
　　→良く聞かれる質問は「停電のときどうなるんですか？」です。
　　　オール電化じゃなくても停電になるとお風呂を含め
　　　ほとんどの設備が使えないから同じですよ…

まだ他にもありますが、そんなことより聞いておいた方が良い
質問としては…

１．アフターサービスの体制
　　→どんなデベにかかわらず、多少の不具合は必ず発生します。
　　　そのときに、どんな立場の人がどのような流れで対応するのか
　　　確認しておくべきです。この辺は、デベによって差の出るところ
　　　ですね。

２．将来間取り変更の予定があるならば…
　　→室内の施工方法が『床先行』か『壁先行』か聞いてみて下さい。
　　　間取りの変更工事をする場合『床先行』の方が断然有利です。
　　　恐れ入りますが工法の違いはネットなどでお調べください。

その他ありますが、表面的な設備や仕様にこだわっても、数年経てば
もはや時代遅れになってしまう。それよりも、そこに住んだイメージで
ご自身の疑問をイメージしてください。

支離滅裂ですみませんでした。

うん、確かに将来間取りの可変を考慮すると
床先行であることは見過ごせないな！
壁先行で施工されると、リフォームの際
単に壁を取っ払うなんてできないからね。

187、いいデベですね。
ありがとうございます。
こういう方が多いと助かるんだけどなぁ・・・。

187さん＞
　いや確かに無意味と思われたかもしれませんが、たまたま挙げられた３つの
　質問はユーザが理解不足している点だと思うので、教えるという点でぜひ回
　答してあげて欲しいです。

青田買いのマンションの、カラーセレクトやオプションの
申し込み期限って、竣工の何ヶ月前位が普通なのですか？
大量発注でコストダウンするのでしょうが、MRで気に入った
部屋は売り出し前でしたが、締め切りになってしまいました。
部屋の影も形もないのにダメなものなのでしょうか？
浴室テレビは後付できないのですよね？
ちなみに竣工まで半年、下の階は内装工事始まってます。

> →室内の施工方法が『床先行』か『壁先行』か聞いてみて下さい。
> 　　　間取りの変更工事をする場合『床先行』の方が断然有利です。

床を残したまま間取り変更できる……という意味でしょうか。
仮にそうだとしても、床先行は×じゃないかな。私ならパス！

192
あぼーん

（補足）床先行だと、まさしく「タイコ」になるのでは？

床・壁どちらを先に施工しても２重床は太鼓になっちゃうね。
でも今は隙間にグラスウールを敷き詰めたりして、防音・断熱の対策
してるのが普通でしょ？

１８７で無意味な質問の例があったけど、私は無意味な仕様について
言いたい。その代表格としてハイサッシだと思います。２．４ｍもの高さで
中桟なしのガラスは重さで１００キロ超える。割れた時取り替えが極めて
困難だわ、掃除が大変だわ、なにより開閉時にガラスの自重が勢いに
加勢して急に止まらない。指はさみ防止の金具なんてゆっくり開け閉め
したときじゃないと守ってくれないよ。

195番さん、ハイサッシ、100キロ超ですか！
大地震の時の耐久性ってどうなんでしょう。
もちろん、実験室レベルでの耐久テストはしているのでしょうけれど、
ホンモノの地震は、実験室で起こした人工地震と同じように揺れるとは
限りませんからね。

１９６さん
地震等の揺れには相当強いです。それでも不安であれば飛散防止の
フィルムなどを貼ればよろしいと思います。
フィルムには紫外線をカットしたり、減熱作用があるものなど
種類豊富なので、お気に入りの機能をもった物をお探しください。
ただし、地震で怖いのは窓枠や玄関等の開口部が変形して
開かなくなったり、歪みでガラスが割れてしまうケースです。
稀なこととは思いますが、天災ということでご勘弁ください（ｗ

197番さんのお説の通り、地震で窓枠や玄関等の開口部が変形して
開かなくなるということは、阪神大震災でも多発しました。
玄関が開かなくなった場合はベランダに出て、避難梯子で降りるか、
ベランダづたいに別の住戸にはいって、玄関ドアが開く部屋を探して
脱出しなければなりません。
ベランダ側のガラス戸も開かなくなってしまった場合は、ガラスを
ぶち破るしかありません。
まさに命からがらの脱出ですが、ハイサッシのガラス戸が開かなく
なった場合、巨大な1枚ガラスをぶち破ることってできますでしょうか。
中桟のあるガラス戸ならばガラスの面積が小さいので、椅子などを使って
怪我をせずに割ることもできますが、ハイサッシが売り物のマンション
では、ガラス戸の一部を中桟のあるガラス戸にしておくなどの配慮が
なされているのでしょうか。
中桟は眺望を悪くするので、中桟がひとつもないところのほうが多いように
思いますが。
ハイサッシではない普通のガラス戸の部屋がベランダに面していれば、その
部屋から脱出する方法はありますが、家の中の廊下から個室にはいる扉は
たいてい個室の内側に開く構造になっているので、蝶番は部屋の内側に
ついており、個室の内側で倒れた家具などが扉をふさいでしまうと、廊下
側からは絶対に開けられなくなります。
ハイサッシのリビングしか脱出口がないということはあり得ることです。
最近の新築マンションはハイサッシが人気で、採用されているところも
多いですが、ガラス戸というのはイザという時、居住者が自分で破る
ことができる構造になっているというのも、すごく重要なことだと思います。

私はデベです。初めてここにきました。皆さん活発な議論してますね。
東京都内だけで、高層を含め大規模マンションが供給されている現実からすると、
各不動産会社側からすると、何か真新しいものをどんどん見つけ商品として、
マンションに付けないと、差別化が出来ず売れません。
二重床、二重天井、ディスポーザー、ハイサッシュ、オール電化など
最新の話題をどんどん作りださないと、買ってくれません。
でも、本当は仕入れた土地の立地環境で、7割の販売成功の確率は決まります。
土地がよければ、そこに住みたい人の欲求は強いですから。

ディスポーザーのお話が出たので、質問させていただきます。
最近の新築マンションはほとんどディスポーザーがついているようですが、
どういう原理でゴミ処理されるものなのでしょうか。
うちは数年前に建ったマンションなので、まだディスポーザーが普及する前
でした。
ディスポーザーというもの自体は、30年かもっと前からあったように記憶して
います。一時流行りましたが、下水を汚すというのですたれました。
今のディスポーザーというのは下水を汚さないような処理がされるのでしょうか。
回収ゴミに出すゴミの量が減るという意味では環境保全につながるのだとは
思いますが、それにしても、ゴミを砕いて下水に流すことにかわりはないので、
どこもかしこもディスポーザーになってしまうと、下水処理能力をオーバー
してしまうのではないかと思っているのですが、その点、どうなのでしょうか。

>201
そのうち優しい人が誰か答えてくれると思うけど、ネットで、「ディスポーザー」で検索
すれば、最近のディスポーザーの仕組みなんて簡単に解ると思います。

ディスポーザーについて
昔はわかりませんが、今のものはマンション内に処理タンク的なものをおき（地中に）、
そこで処理してから、下水処理へまわしますので、昔よりは環境悪化懸念は少ないです。
下水処理能力がオーバーすることはありません。
技術の進歩と行政の対応など、昔とは比較にならないほど十分なものになってます。
食洗器を付けるぐらいなら、ディスをつけたほうがいいと思います。
モデルルームへくるお客様をみていると、使い方を理解されているお客様が多く、
普及の度合いがよくわかります。
他社を含め、最近のマンションは標準装備していることが多いですね。

203番さん、ご親切にありがとうございます。
ディスポーザーの製造販売会社のホームページには、下水道局から水道業者への
自粛要請があることや「ディスポーザーによる下水道への影響についての包括的な
研究はされておらず、悪影響を及ぼすだろうという推測にとどまっています。」
という記述がみつかりました。

東京都下水道局のホームページには
下水道局からのお願い ●ディスポーザー使用自粛のお願い
http://www.gesui.metro.tokyo.jp/onega/in0001.htm

とありますが、以下の記述もありました。
----
ディスポーザの利便性を備えつつ、下水道や川などへの影響を考慮した
「ディスポーザ排水処理システム」が製品化されています。このシステムは、
ディスポーザで破砕された生ゴミを処理槽等で処理し、その排水を下水道へ
流すもので、下水道や公共用水域へ与える影響を軽減できます。そのため、
従来の「ディスポーザ単体」とは異なるものと位置づけ、使用することがで
きます。 ただし、設置する際には、東京都下水道局へ事前に届出を行い、
維持管理が適切に行われることの確認が必要です。
----

203番さんが教えて下さった「今のものはマンション内に処理タンク的なものをおき（地中に）、
そこで処理してから、下水処理へまわしますので、昔よりは環境悪化懸念は少ないです。
下水処理能力がオーバーすることはありません。」というのは、上の「ディスポーザ
排水処理システム」のことですね。
最近新築のマンションでディスポーザーを装備しているところには、必ず地中の処理タンク
が設置してあると考えてよろしいのでしょうか。

２０３匿名です。
マンションを開発する過程で、商品企画というステップがあります。
その中で、今度のマンションにはどんなものを装備するか検討していきます。
ディスを入れたほうがいいかどうか、入れることで収支がどう変わるか、
収支悪化するなら入れないで販売するかなどいろいろな議論をする中で、
ディスを入れる決定がなされた時点で、業者ともども役所とすりあわせをして決めた行きます。
私が開発してきたマンションで、ディスを入れることを拒否した（困難と回答した）行政はひとつもありませんでした。

なんで、ここのマンション買ったの？と聞くと、意外と
営業さんがよかったから。という人が多いのが現実ですよね。

うちの場合・・・
ゴ○○の営業さんは、MRで、当社は絶対に値引きは致しません。といったくせに、
数ヵ月後、値引きもしますから買ってください的な電話をしてきた。

大○の営業さんは、そのMRの説明というより、
大○はいかに素晴らしい会社で、施工か、という説明を熱心にしていた。
ライ・・ブランドが、どうーのこーの。結局、5時間くらいMRにいるはめになった。
しつこさナンバーワン。

有○土地の営業さんは、ここの間取りの部屋が気に入ったから、
ここの値段を教えてくれと言っているのに、アンケートに書いた
頭金から勝手に自分で考えた予算での間取りを、どんどん出してきて、
話をさせてくれんかった。途中でプチギレしたけど。

よく、見かけるのが、値段を隠すマンション。間取りすら、すべてくれない所は、
すごくイヤ。第一期とかにかって、あとで、こっちも間取りがよかった。
って事もあるでしょ。あれは、やめてほしい。こっちは、現実に買うために見てるのだから、
価格と間取りなど色々な部屋から検討したい。
だから、私はHPなどで、価格と間取りを合わせて掲載しているマンションしかみない。

２０３匿名です
マンション購入者にアンケートをとると、営業マンが良かったから買ったという方が意外と多いです。
物を売る以上、最後は人と人のつながり重視というこでしょうか。
営業員は全て数字で成績が決まり、給料が決まります。
だから、買ってくれるように、売りにくいところに誘導するなど、
いろいろなことを話すのは理解してください。
営業員たちも、生活のために営業しているわけですから・・・。

確かに。
少々強引な営業でも、営業の人が勉強していて、誠意があると感じられると物件が底上げされますね。
っていうよりも、
不誠実な営業、欠点を言いくるめるような営業、客をカモとしかみてない発言があった、
悪い営業からは、不安で買えないというほうが正しいですが。
客もバカじゃありません。
伝わりますね。

206さんのいうように、値段を隠すマンション、売り手市場のときは仕方ないのでしょうけど、やっぱり不愉快です。

ディスポーザーは今は地下の処理層とセットで設けるのが常道。
しかし、地下に設備を作ると周りに悪影響が出るような場所では、設置を断念するところもあります。
東京都世田谷区・三鷹市の久我山ガーデンヒルズは、この典型。

家事を携わる方から見れば、ディスの有る無しは結構大きなポイントです。

２０６さんそうですよね。
今販売しようとしている第一期のものしか見せてくれない、教えてくれないのは
ほんと不愉快です。
この前とあるＭＲに行ったとき、私は第一期販売予定ではない場所が気に入っていて
そこの間取りと価格が知りたかったのに、不完全燃焼？で帰ってきました。
ところで質問ですが、第一期販売の部屋が一番人気の有る部屋なのでしょうか？

値段を隠すのは、高望みさせないため。迷わせないようにね。
もっとも、営業がずれていなければ問題ないが、お客の要望
を全部聞いてたらきりがないね

>>42
何でもかんでも悪いようにとらえないでほしいな。
いっぱい見てるのが何のためか知るのが一番です。
ただ勉強のためとか、将来のためとか、言うだけじゃなく、会話して本当に
そうならはっきり言って時間の無駄ですので『ご自由にどうぞ』って思いますね。
ただ、自分でも何を基準にしていいか分からなくて
困ってる（本人は気づいてないけど）方には優しく指導しますけど。

>>206さん
そのクラスのデベにはあまり多くを望めないと思います。
見に行った物件を断ったときに、「今後とも弊社の物件を宜しくお願いします」と言ってくれるのは
Ｍ不動産とＭ地所だけでしたね。基本的なことですが、やっぱりきちんと教育されていると感じました。
上記二社は価格決定プロセスの中に顧客意見を反映しようという姿勢を比較的見せてくれますし。
営業マンの接客が良いことがその物件を買う理由にはなりませんが、接客が悪ければ買わない理由には
なりますね。会社の姿勢に不安を感じてしまいますので。

>213
206さんの書き込みだけを見て「そのクラスのデベには多くを望めない」など
と書かれるのはいかがなものでしょうか。
私は206さんの書かれているデベのとある物件に行きましたが、担当者の
態度はとても良かったですよ。購入も検討しています。
Ｍ不動産、Ｍ地所がお好きなのはご自由ですが、あまり他社について決め
つけるような書き方はしないで頂きたいと思います。

不動産会社もこれだけたくさんあります。
営業員だって千差万別です。
会社じゃなくて、最終的にはここの営業マンの質によると思います。
ちなみに、上記２社は自分のところのブランド力で、マンションを高く売れる
デベです。

<<215
ハイ、利益率はかなりとってます。

営業ではなく、技術屋のはしくれです。
営業さんには無意味に感じられてもモ、デルルームなどで、どんどん
ご質問して問題はないと思います。
営業さんとは全く争うつもりはございませんので、その点ご理解くだ
さい。

１．営業さんに確認すること
・設計図書（せっけいとしょ）の存在を知っていて、モデルルームに
　置いているのかのご確認を。
　知らない置いていないとすれば、工法と設備や仕様がその場で確認
　できないということになります。設計図書は決定ではないのですが、
　検討者がご確認できる図面ですので、ご活用をお勧めします。
　デベによっても違いますが、地盤調査の結果から載せてあります。

２．遮音性能を確認する注意点
・スラブ厚と壁厚とをご確認し、音が伝わりにくいように考えられて
　いるかもご確認を。特に壁ですが、戸境はクロス直貼りがベストで
　いわゆる空気層がある２重壁にはご注意を。
・サッシュの防音性能をご確認し、換気スリーブも防音タイプである
　かどうか。確かに換気スリーブや換気扇からも外部音が入ってきま
　すが、対策があるなしでは違うものです。但し、音の進入や漏れは
　あるものですので、どこで納得されるかがポイントとなります。

３．オール電化の注意点
・考え方でが、特にＩＨクッキングヒーターを使うにあたり、健康に
　ご不安がある方は再考を。取扱説明書にペースメーカーの影響など
　が書かれているかと思いますので、ご確認ください。

４．アフターサービス
・考え方ですが、修繕の場合、施工会社に連絡できる体制かどうかを
　ご確認ください。修繕は技術屋になりますので、ここに話しが通る
　かがポイントです。

５．ディスポーザーの注意点
・マンションで許可されるのは殆どが処理槽を持つもので、ないとは
　思いますが、万一悪臭が発生した場合を考えて排気位置のご確認を。
　大抵は屋上に持っていっていると思います。

他ありますが、かなり主観的であるかもしれませんので、ご容赦を。
いずれにせよ、ご自身で納得されるまでご確認をお勧めします。

217番さんへ。技術者の方の登場、心強いことです。
ディスポーザーについては、まだ普及の実績年数が浅いだけに、10年後、20年後の
処理タンクのメンエナンスについて果たして大丈夫なのかという不安を拭い切れません。
数十戸、数百戸分の生ゴミのほとんど全てが粉砕されて地下タンクに集められるわけ
ですから、よほど管理がしっかりとしていないと、臭気や場合によってはメタンガス
などが発生するのではないかと素人は心配します。
いくつか質問をさせていただきますので、お教えくださればありがたく思います。

1）217番さんも「万一悪臭が発生した場合を考えて排気位置のご確認を」と書かれておられ
ますが、悪臭が発生するというのはどのような場合なのでしょうか。
また、バイオによる分解が不十分な場合、処理タンク内にメタンガスなどが発生するおそれは
ないのでしょうか。
2）タンク内に沈澱する汚泥の回収はバキュームカーのようなもので吸い上げるのでしょうか。
3）汚泥回収の頻度はどのくらいになるのでしょうか。
4）汚泥回収は専門の業者に依託するのでしょうか。
5）処理タンクというのは、出来上がりのものを運んできて地下に埋め込むのでしょうか、
それとも、コンクリートなどで構造物を造作するのでしょうか。
6）処理タンクは、通常、マンション建物の下に埋設されるのでしょうか。
7）処理タンクに集められた廃水が地中に滲み出るということはないのでしょうか。

ディスについては、インターネットもしくはメーカーに電話して聞いたほうが確実だと
思います。
有名なメーカーとしては、日本ゼストがあります。他にも大手が数社あります。

購入したマンションのMRの天井の高さが、
実際より高く作ってある事がわかりましたが、
こういう事はよくある話なのでしょうか？
MRの部屋も広く作ってあるのかも？と思ってしまいました。

ビルインのMRでは天井高をやむなく低くすることはありますが、高くしたことはないですねぇ。
広く作ったこともありません。メジャー持って来るお客様もいらっしゃいますし。