蘆花公園 ザ・レジデンス

はやく売れればネガも消えるのに

ここのみんな江

耳寄り情報ゲットしただ。芦花公園ザレジデンスさんのウェッブすぐ見れ。プロの所見でわ、今すぐ買いだぞ。綿密な市況分析による。さすが、プロわ違うわ。みんなにお願いあるだ。こういうフルツフルな情報あったら、とんとこさらしてくれ。そこんとこ、4649。

？
ポジに見せかけて茶化したり貶したりしたいのか？幼稚な投稿だこと。

HPが更新されて、第4期1次の販売戸数は25戸。
これで150戸程度を残しての竣工となります。
このままだと、3月の引渡し時には総戸数の1/3が売れ残る計算。4月以降の大幅値引きが楽しみです。

値下げ！ワクワク(*´-`)

公に値引きを宣言する、こんな感じの再来でしょうか？http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=1460

それとも内々&非公開&真剣に検討していただける貴方だけに！の対応になるのでしょうか？

一見さんに、いきなり値引きの話はしないでしょう。　沽券にかかわりますから。
いずれにせよ、back-alley で行われることなので、公になることはないでしょう。

>>2054 匿名さん

売り出した部屋が全て売れたわけではないので、実際にはもっと売れ残っていると見た方が良いかもしれません。
これだけ売れ残っていると、引越等でセカンダリーマーケットに出した時には大変ですね、、ローン残高に見あった価格で売れないでしょうから、持ち出しが相当程度出る覚悟が必要です。

まだ200戸以上残っているそうですよ。
営業の方から伺いました。

三菱地所の決算資料によると決算期末のレジ在庫数ってここ数年せいぜい300戸ほどなんですけど、今年はこの物件だけで200戸程稼ぐことになるんでしょうかね。それを考えると結構なインパクトだなぁ…と。

そう言うのは見た目の残戸数ではなく、持ち分比率ベースでカウントするんじゃない？

過去の数値に小数点は出てないので普通にカウントしてるんだと思ってましたが違うんですかね？それならそうとディスクレーマーがあってもいいように思いますが。。
ちなみに去年の決算説明資料の8頁目によれば2017年3月期末で300ちょいですね。
http://www.mec.co.jp/j/investor/irlibrary/materials/pdf/2017/full/brie...

>>2059 マンション検討中さん
いよいよ大惨敗確定ですね。
今日から内覧会のようですが、この間の日曜日まで工事をしていましたので、相当急いで(焦って)仕上げたようです。

来場予約できん。大盛況か。売れまくり注意報発令中。おまいら、急げ！

その注意報やたら発令される割に外れてばっかだからアテにならんお。デベからもメールやらDMが年明け早々届くし、売りまく令もホドホドに頼むな！

工事も終わって内覧会始まってるのに、今この時間に通ったら、電気ついてる部屋がある。。業者が寝泊まりしてる？？

中古や賃貸に出せるのかな？

>>2066 マンション検討中さん

内覧会時に指摘があった箇所の手直しですよ。
また、これからオプション品の工事もあるよ。
まさか、引き渡しまでの流れを知らない人が揶揄してはる？？

>>2068 検討板ユーザーさん
あのね、こちらは2度の新築マンション購入履歴有り、そのくらい存じ上げてます。
内覧会での指摘の修正など、徹夜で作業するスケジュール感でないこと位ご存じない？？ましてやオプションなんて、、
このエリアは住宅街なので、夜間の音の出る工事は厳禁です。
つまりやっているとしても音の出ない工事。音の出ない工事なら昼間に出来るでしょ？？ってこと。それが本当に販売済みの部屋ならね。次回の指摘事項の確認の時まで誰も部屋に来ないんだから。

っていうか何をそんなにムキになっている？？

指摘事項で多いのは壁紙の問題。部分的な壁紙の張り替えなんて、ほんの小一時間もかからんよ。

>>2069 マンション検討中さん
ムキになってるのは、あ・な・
た！
二度も新築マンションをなんて自慢？
知識があり、このマンションに批判的なら来なくていいじゃん。

>>2071 検討板ユーザーさん


当方がお伝えしたいことをご理解頂けていないようなので、コメントさせて頂きます。
夜中の12時過ぎに、恐らく誰の監督もない中で、誰かが作業していることはコンプライアンス上問題ではないですか？ということです。
その作業している方は夜中どこで休憩してる？？飲み物は？食べ物は？トイレは？？もう簡易トイレは置いてなさそうです。
仮に一人で夜な夜な仕事していて、万一倒れて亡くなったりでもしたら？？
そんなマンション誰も買わなくなりませんか？？
まして売主は上場会社(ないしその子会社)。コンプライアンス大事ですよね～。
そして作業対象の部屋は施錠しているハズですよね？ということはデベが夜中の作業を容認して、下請け業者が仕事をすることを許容しているということです。
これって結構問題では？と思う次第です。
因みに今晩はこの書き込みをデベは見たんですかね、見る限りは１つも明かりはついていませんでした。

>>2072 マンション検討中さん
いかにも善人のような書き込みですが、不安心理を煽りたいだけに見えます。
根拠を添えて、労働基準監督署にご相談ください。

ほんとかよ？ 工事人が夜勤の休憩に、売り物の住戸で寝てるなんて、非常識すぎる。私は買いません。

電気消し忘れたとか。
確定してないことなら書くべきでもないかと。

>>2074 マンション検討中さん
これを書きたかったんですね。

区内でこれだけ不人気なマンションも珍しいのでは？

これだけ立地が(相対的に)いいのに、この不人気さは異常。
この立地の魅力を台無しにしたデベの責任。長谷工のせいではない。

近隣住民です。千歳烏山の再開発では世田谷区の北の玄関口になります。烏山南口バスロータリーなどに期待しているのでここ注目しています。
昨日も外からみてきましたがなかなか素敵でしたよ。

既に竣工しているにも関わらず、エントランスに近い棟の販売が長期化しており、D棟などまだ販売すらしていない棟がある。条件の良い売りやすい棟から売るデベの販売戦略の為に、3月の引き渡し時には棟まるごと入居者がいないというゴースト棟が存在し得る状況。
現在販売中の条件の良い棟の販売がこれだけ長期化しているのだから、まだ販売すらしていない住戸の販売は更に長期化必至。
自然溢れるポテンシャルの高い素晴らしい土地の活用をミスった大規模事業として記録にも記憶にも残る可能性を秘めたマンションとなるでしょう。

>>2080 匿名さん
まさしくその通りです。エントランスに近い棟でも自転車は東側迄取りに行き、途中北側は歩道に出られないので千歳通り迄行かざるを得ない動線の不便さがネックになっている可能性もあるのでしょうか？D棟がゴーストとは本当でしょうか？

建ってみてから実際にわかることが多いです。まだ売り出してない（？）D棟が朝から夕方まで、下層も含めて日当たりが良い印象です。エントランスから離れてるかなと思いましたが、ゴミ置き場や自転車置き場、世田谷文学館からの出入口を考えるとこの棟も有りでしょうね。予算的に厳しい方にも残候補が希望を満たしてくれるかもです。

学校側の小さな公園のような場所ですが、まだマンションがオープンもしていないのに開放してるのはどうなのかな？ベンチで学生寝てるし、ローラースケートでガンガン滑っていたし、住人より早く使うってどうなんだろうと？あれはマンションとは別なのかな？

>>2083 評判気になるさん

地域に公開する場所だから、いいじゃないですか、そのくらい。
まだ売れてない１００以上の部屋は、全ての共有施設が他者の使用後になりますよ。そんなの気にする人いないでしょ？

とりあえず、WEBサイトにある「2019年には京王線が高架化(予定)」はいただけない。
いくら(予定)と書いても嘘は良くない。

竣工後の情報が欲しかったけど、書き込む人の程度が酷いですね。世の中ってこんなに暇な人が多いのでしょうか

>>2086 口コミ知りたいさん
竣工後の情報との事ですが、具体的にはどのような情報を欲しいのかおきかせ下さい。

大雪が降ると四年前の京王線の大混乱を思い出しますね。降りしきる雪の中で千歳烏山駅の改札に入れない人の長い行列が商店街までずっと続いてましたね

>>2088 匿名さん

小田急や中央線の複々線が羨ましいですね

>>2088 匿名さん
駅から自宅が近いと助かりますね。

>>2088 匿名さん
烏山は バスの便少ないから 他線への振替難しいです。まあ 昨夜の大雪だと小田急線や中央線に行っても同じですが。(⌒-⌒; ) マンション周辺の雪かきは 管理人さんがしてくれるのでしょうか？ 今朝 自宅の雪かき 大変でした。あと 芦花公園駅までの歩道も 雪かきされていますか？4年に1回くらいしかない事ですが 気になる。

>>2091 マンション検討中さん

されてました

出てますね

>>2093 匿名さん
出ちゃってますね。。
団地然とした外観が、、
共用部にフィーチャーしないとこんな感じなんですね、、

>>2093 匿名さん

買えない人と買える人がいるってことですね。宝くじ3000万円でいいから当たらないかなー

なんかUR賃貸みたいな写真(汗)

>>2093 匿名さん

>>2093 匿名さん
新規の開発が需要の見込める東京都区部等に偏りつつある。
需要はあるが、設備仕様が価格に見合わないのは何とも残念です。

>>2093 匿名さん
日経電子版で見ると写真がカラーなので、C棟とD棟の陽当たりの良さがよく分かりますね。

>>2098 検討板ユーザーさん
南向きのCD棟ですから当然陽当たりは良いですが、その裏にあるAGF棟はこの為に陽当たりが阻害され駐車場に面しているから割をくってしまっています。地所レジは価格を下げないようですが、一方野村は粗利益率を下げ18年3月期減益を見込むとの事です。内輪もめしないようにしてほしいものですね。

>>2099 通りがかりさん
陽当たりがいいと思って購入してそうでなかったらショックですけど、AGFを選ぶ人は別の価値観での判断でしょうね。Aは間接光でそれなりに自然光はありそうですが。
在庫所持能力は企業体力次第なので、評価が難しいところです。

物件概要の売買対象面積からこれまでに売れた戸数の見当がつく。

>>2096 匿名さん

全然違うよー

>>2094 マンション検討中さん

こんなもんでしょ。
億ション・タワマン以外は。

客観的に考えて、以前なら確かに価格を下げる展開ですね。
でも、消費税10％が迫っているので微妙かもしれません。
半年くらい先、増税前の駆け込み需要・購入が本格化するでしょうか？
それとも、そこまで我慢出来ず叩き売り始めるでしょうか？
予測は本当に難しい。

間違いないのは、京王線沿線で、似た規模と環境は少なそうということ。
各駅停車でもOKで、価格と設備に納得すれば、良い物件だと思います。
一部設計が下手な部屋さえ外せばいいのではと。

何でも理想的には行きませんね。思案のしどころです。

>>2103 検討板ユーザーさん

そうですよね。ちょっとお高いけど。
ど田舎の新築マンションとは2000万円は違う。悩みどころです。

>>2104 マンション検討中さん
全くの同感！totally agreeです。

ここって坪単価なんぼくらいなんや…?
個人的には良い場所だと思うけど

22日の雪の後のマンション周辺の雪の状況から陽当たりを推測すると、東側は開放されているから雪も溶けて陽当たりが良さそうです。南側は上階中階は大丈夫でしょうが低層は陽当たりは厳しいかも。北西は雪があまり溶けていないようです。以上あくまでも参考程度です。

>>2107 マンション検討中さん
路線価という意味なら西側が平米40、南側が35ですね。

>>2107 マンション検討中さん
ざっくり、坪300万円です。
あとは希望されるお部屋次第です。
実物を見ないと主観的な評価は不可能と思います。

>>2109 >>2110
ありがとう、近場なので今度見に行ってみますわー

今日見たチラシに
”上記概要は供給予定の全住戸（１９４戸「フォレストコート：１３４戸、
ブライトコート：３５戸」）の内容を表示しています”　
とありましたが、これはまだそれだけ残っているということなんですか？

>>2110 検討板ユーザーさん
そうですね、坪300万。
これをどう考えるか。
パークハウス千歳烏山、桜上水ガーデンズ、プラウド芦花公園、オーベル芦花公園、グローリオ芦花公園、このあたりまで遡ってこの掲示板を見てみるのも面白いですね。今当たり前と思われているこのエリアの坪300万が如何に割高かが分かると思います。
今が天井で、オリンピック以降値が下がる事が分かっている物件は怖くて手を出せないのですが、皆さんはどうですか？？

>>2113
その手の話題は荒れるので控えたほうが…汗
値が上がり続けた時のリスクも考慮したうえで動かないのなら、それも一つの解かと思います。

これだけ高値だと、こわくて買えないですよね

高い高いと言われているこのマンションですが、仕様が中の下であることに目を瞑れば価格自体は納得できる範囲かと思いますけどね。デベがMRオープン前に出した予定価格（今より坪20程度上）を見て仕様は中の上と思い込んだ地縁者や初期検討層の囲い込みに失敗したデベのマーケティングは下の下として、竣工済みの建物を見る限りでは地域におけるランドマーク物件となっていくと思います。
ただ、半数近くがまだ売れ残っていて今後値下げをする可能性があることを考慮するとセカンダリー市場は厳しい戦いになると想定される為、将来の転勤・家族構成の変化等で売却も考えている方は慌てて現価格で掴まない方が好いかと思います。

>>2116 匿名さん
2019年10月の消費税引き上げ前の駆け込み需要と2020年8月の東京オリンピックまでの職人不足を考えれば、当面価格は下がる可能性は低いと見ています。デベ3社の物件なので、安易に値下げには走らないのではないでしょうか？武蔵小杉のマンションは人気があったものの駅が大混雑だそうです。落ち着いた環境のここに引っ越す人も出てくるかもしれませんね。

価格スレが見えなくなってる

>>2116 匿名さん
売れ残ってますよ。条件の良い部屋も残ってます。あと、売れないから 条件の悪い部屋は 売りに出していません。

このまま、値下げせず、空き家だらけだとどうなっちゃうの？？

千歳烏山駅の南側のセブンイレブンの隣に建築主が野村不動産名義でモデルルームっぽいものを作っているけど別物件かな？

竣工後、残戸分の管理費・修繕費は所有者であるデベが払うのでその部分では問題なし。但し、駐車場収入は予定よりかなり少なくなることが予想されるので、管理組合がその部分をどれくらい当てにした収支計画を組んでいたかによるが、かなり厳しいかもしれない。
あと、もちろん中古として売却する場合は、常に売れ残り新築住戸との競合になる。

買った人はばばをひいたようなもの。つか、売ったでべには最大レベルの憤り。

>>2122 匿名さん

駐車場以外にも各共有施設利用料の収入をどれくらいで見積もっているかも気になります。いずれにしても、マンション内に空室があることはデメリットこそあれ、メリットはほぼないですね。

まだ売りに出してない棟はそれなりの価格で
だすとのこと。値段と立地、内装を考慮するとこんなものなのでは。同じ京王線の調布、国領、仙川との比較では割安な感じがします。

でべは売れ残るくらいなら、根を下げてでも、売りたい。でも、そんなことすれば、でべの股間にかかわる。さんでべはいわば東大、北京大学、ソウル大。世界トップスリーだ。こんなプライドの高いでべ連合をリスペクトする。

東京大学は世界で４０位ぐらいでしょ
ソウルは圏外
どうでもいいことなのにすみませんm(__)m

>>2125 マンション検討中さん
D棟は抽選になると思います。
他棟で格安のお部屋が出ないとは限りませんが、不動産に掘り出し物無しと聞きます。手が届く方は選択の機会を逃されないことが肝要と思います。

>>2128 検討板ユーザーさん

何をそんなに必死になっておられるのですか？？
3月になったら全てがわかりますよ。
夜にどれだけの明かりがつくか、見てみることです。

>>2129 マンション検討中さん
引き渡し後の電気を見るならGW明け頃でしょう。一度に引越できるわけではありませんので。結果的に見逃しても模様眺めの検討ができる方はうらやましい限りですね。

なんでスタッフさんは必死なの？

売らないと、利益がとれず、会社の存亡にかかわり、給料をもらえなくなってしまうから？

報奨金みたいなものがあって、売ればもらえるが、売らないと、もらえないから？

売らないと、上司におこられる？
（上司的には、報奨金がある？ 報奨金はないが、活躍をアピールして、出世につなげたい？）

スタッフさんたちが、なんであそこまで必死になるのか、知りたいと思います。よろしくお願いします。

フルコミッションの仕事じゃない限り、給料がでないなんてありえませんよ。　もちろん個人の業績で収入に格差が
でるのは当然ですが。　　それは保険や証券会社等どの業界でも同じですよ。　　

>>2131 マンション検討中さん
逆にあなたが本質から外れた事に何故これ程必死なのかを知りたいです。この物件を総合的に考え、予算範囲内であると判断した方が購入することになります。あなたは買わない、買えないのであれば黙っていたほうがストレスむ溜まらないのではないかと思いますが如何ですか？

>>2133 マンション検討中さん
私は2131さんではないですが、強ち本質から離れてはいないかもですよ。
パークハウス千歳烏山のモデルルームの時は地所レジの営業マンは余裕の営業でした。まあ、買えるなら買って下さい、みたいな。あれだけ駅近でしたし、今思えばここよりも一段安かった。
当時何度も現地を見に行きましたが、行くとモデルルームでもらう手提げのバックを持っている人に必ずと言って良いほどすれ違いました。
それだけお客さんがモデルルームに足を運んでいたから営業マンも余裕だったのでしょう。
ここはね、、そうでないから必死なんですよね。

単に決算期だからじゃないかと。
あまりにしつこいと値下げ目的に見えてしまいますね。
相応の物件かと思いますけどね。
ただ内装はトイレが本当に残念。

激しく同意する。しつこさは、あなた的には値下げ目的とのこと。すっぽんよろしくがんばり、最後の切り札として、落としの材料にする。でべ、おそるべし。

糞だめみたいな掲示板だなー。

2104です。
御同意頂き感謝。
調子にのって、本物件を更に客観的に考えます。

１）確かに価格は、数年前の物件と比較し。相当割高になってる。が、
　都内のマンション相場自体が大きく値上がりしてる現状鑑みると、突出してる訳でもない。
２）この高価格をバブルと考えることも出来る。一方で、今後
　バブル崩壊やリーマンショックの時のように、近々大暴落するか考えると、
　人件費は逆に大きく上がる傾向、原材料費も日本経済が弱くなれば上がっていく。
　更に先に書いた消費税増税を控え、ここの予測は本当に難しい。
　大災害や戦争も発生すれば、予測どころでなくなる。
３）都内の京王線沿線という立地そのものは良好で、環境も良い。
　急行が止まらないというハンデに目をつぶるからこそ、この物件が候補になる。
　近くにこれほど大きなマンション用地があるかと考えるとかなり難しい。
　でも高齢化により世田谷区が今後自治体としてどうなるか不安要素もある。
４）京王線高架線化で、前の閑静な通りが渋滞ばかりにならないか懸念がある。
　実際、これまでも環八から甲州街道へ抜けるときに近道にしていたくらいなので
　これが高架線になれば、もっと楽になる＝交通量が増加するのは確実。
　それが良いことか悪いことか、意見も分かれると思う。
６）設備については、物件と好み嗜好による。トイレの話題が多すぎ。
　個人的には、気持ちはわかるけど、丈夫ならいいような気も。
　逆に言えば、そこさえ目をつぶればかなり良い仕様じゃないかと。
７）気にしてるのが、立派な共用施設を維持し続けていけるかということ。
　立派で住人が多い分、維持管理修繕改装には、相当揉めそうな予感も。

以上、色々考えて結論出ず（笑）もう少し狭くてもいいかな…と
　都心方面も含めて見てみようか思案中です。

芦花公園駅周辺から千歳烏山駅周辺、言い換えると環八の外側（環八内側は道路が狭すぎな印象）の世田谷区の外端において、京王線北側と南側では住環境の穏やかさが全く異なることから、こんな場所はもう出てこないと思いますので（事実、検討比較対象が今も出てきていませんので）、あとは仕様に納得できるかどうかですね。
朝6時台の急行や快速も結構混んでますので、各駅で快適に通勤・通学するのも悪くないですよ。

>>2140 検討板ユーザーさん

プラウド千歳台が新規に出てますよ～

>>2139 マンション検討中さん
近隣に住んでいる者ですが、素敵な方が隣人になることを期待しています。ボイントがよく整理されていてわかりやすいです。ライフサイクルの観点から今買わなければという方は買って決して後悔しない物件なのではないかと思います。各駅停車でも朝早ければ座れるしゆったり通勤できますよ。逆に急行停車の千鳥烏山駅は大混雑です。東名高速や中央高速も乗り入れに便利だし、千鳥烏山商店街も不自由しないし、高尾山も近いし、私は満足はしています。価格も下方硬直性があり、相対的な値下がりはないと考えています。むしろ湾岸や武蔵小杉等の方に魅力は感じないですが、皆様如何でしょうか？

まあ、湾岸や武蔵小杉が良いと思う人はそっち行ってますし、ここはこういう環境が好きな人が買うところでしょう。
個人的には専有部のグレードが引っ掛かります。
設備とかそういうのじゃなくて、天井高とかサッシ高とか。せっかく良好な環境があるのに、そこケチられたら魅力半減…とまではいかないですけど勿体ないというか。リフォームで後から変えられないところですし。

確かに気になるところは結構あります。
私もそれで躊躇してますが…

交通機関は、バス・鉄道停車駅変更、クルマ所有で大きく違いますし
広さについては、同じ物件内で検討、家族変わればまるで違います。
共用部、設備仕様については御指摘の通りリフォーム対応不可な部分は
永久に変わらないので、嫌なら他を探すしかない。
ここでグタグタ言っても意味ないし、値引きが大きくなる訳でもない。

個人的には、この物件では、窓や梁の高さには目をつぶってます。
というより、眺望、窓を広く取りたいほど良いでしょうか…。
タワマンでもありません。バルコニーの外は、
別棟か、旧いマンション・アパート、緑が多い部屋は北向き…。
まあ並みというか…そこまで期待しても…。

人の価値観なので、これ以上申しません失礼しました

いろいろ指摘されているとおり、昨今この辺りではまず見かけないくらい酷いコストカット仕様の箇所はとても多いので、躊躇します。ひとつひとつは目をつぶれても、これだけ多いと、このデベは客を舐めてる！と感じてしまいます。立地は魅力あると感じるのですがねぇぇ。

>>2146 検討板ユーザーさん

購入者さん、お疲れ様。

>>2147 マンション検討中さん

ウンコさんもお疲れ様

金持ち喧嘩せずで。