マンションって資産価値あるの？【その２】

昨夜のガイアの夜明けで、木造住宅密集地を改善するために
数十件をまとめて買い取ってそこに防災に優れた設計のマンションをたてる人の話があったね

まあここで煽りあってるのも良いんだけど
実際問題、木造住宅が密集している地域の危険度はとても高いわけで
命が助からなきゃ、金があっても何にもならない

マンションにしろ戸建にしろ
不満０の物件など存在するはずも無いのだから
マンションコミュニティーで不満の書き込みが
あるのが当たり前だと思うのですが？

逆に戸建の掲示板を見た事ないのですが
不満の書き込みは無いのですか？

後、戸建住まいなのにマンションの住民版など
細かいところまで見る心理って？
本当に不思議でしょうがないです。

＞戸建の掲示板を
あちらは、工法や仕様や住宅設備に関する質問
土地の選び方や間取りについての質問が中心。
予算があれば全てがオーダーメイドになるから、セレクトに迷いが出るのは当然
入居後の不満は滅多にスレ立てされていないのが特徴でもある
マンション派が考えるほど、隣近所の人間関係や生活騒音の悩みは少ないらしい
報道されるほどの事例別として、ちょっと気になる程度の近隣住民とは
相手が悪意を持って攻撃してこない限り無視できる距離間がある。
しかも生活時間帯（ゴミ出し・買い物・通勤時間等）が少し違うだけで
お向かいさんとも何ヶ月も会わないで過ごすことが可能。
それが同じ敷地・建物内で共に暮らす集合住宅との違いなんだと思う。

＞９０１
マンションの場合、多数の住人がいるので
建てた後でも住人版で意見交換ができるので
住民版の書き込みも増えるのでしょう。

また、良い＆満足的な意見は１回の発言で
終わってしまうので目立ちません。
対して不満や苦情は議論になる上
住人以外の愉快犯のアラシも出るので目立つのですよ。

戸建の場合、住人版なんてのがそもそも機能する
わけがないですし。

なので、住人版を見てマンションだから不満が多い
戸建だから満足度が高いなんて判断は無理ですよ。

ただ共有という形態に問題があるのは明らかなんだな

共有であるからこそ、入居した暴力団は追い出すことが可能だが、
共有でなければ、つまり戸建では、隣に暴力団が来ても追い出すことは不可能。
権利関係・法律関係がないから追い出す根拠がないもんね。

某サリン散布集団拠点の多くはマンションだけど、
まったく追い出せないのは？
同じ追い出せないのなら、共有施設内・コミュニティ内に居るほうがはるかに厄介。
マンション全体が周りから嫌悪施設としてみなされる。

共有に問題点があるのは確かですよ。
建替え時などが１番でしょう。
極論、少数意見が採用される事は無いですからね。

建替え問題に心配がある人はマンション購入すべきでは
無いでしょうね。

普段の生活においては、マンション独特のルールも
存在しますが、それは、あくまで一般常識に沿ったもの
マンション生活のルールが守れない人は
戸建でも周りから影で言われるのは間違いないです。

＞９０５
知ってる範囲で、オウムを追い出した
マンション２件あるぞ。
全国では、もっとあると思うし。

そもそも、マンションだからって追い出すのが
容易なわけではないけど、戸建なんかよりは
断然やりやすいって話でしょう。

てか、そういう変な団体や変な人って
戸建よりマンションや雑居ビルなんかに住み着くことが多いよね。

マンションや戸建だと住人から苦情が出るのもあって、
戸建を選んでいる＊＊＊＊＊の団体も幾つかありましたよ。
教祖一人と女性多数が同居していて、事件になったのもありましたよね。

予算が限られている人は、より都心部に近い駅近に住みたいと思ったら、
マンションを選ぶんじゃない？
戸建に住もうと思うと、ミニ戸か郊外まで足を伸ばさないといけないからね。
て言うか、都心部にそれなりの戸建を建てたとか、購入した人だったら、
こんなスレには書き込まないかもね？
マンションと比べる必要もないだろうし、余裕もあるだろうからね。

要は、ここでマンションの資産価値を気にしている人って、
マンションと戸建のどっちにしようか悩んだ末、ミニ戸か郊外を選択したとか、
買ったり住んでいる人なんじゃない？
物件、価格的には甲乙つけ難いけど、駅遠とか通勤に時間がかかるから、
その不満をマンションにぶつけたいとか、案外そんなとこなんじゃないの？

でなきゃ、近隣にある同じ戸建の資産価値を気にすれば？争えば？って
感じだからね。
某駅前のＡマンションＶＳＢマンションてなら、分からないでもないけど。
住居形態の違うマンションと争ったって、結論なんて出ないと思うからね。
何で？どうして？人の家の資産価値気にしてどうなんの？→　戸建派の人

>>900>>902
同感です。

＞後、戸建住まいなのにマンションの住民版など
＞細かいところまで見る心理って？

戸建にもマンションにも一長一短あります。
（戸建が長所だらけなら、都心回帰を考える団塊世代も少ないでしょうから）
でも、良いにつけ悪いにつけ、マンションスレの方が盛り上がっていますから、
淡々とした戸建板スレは、面白みがないのかもしれませんよ。
淡々とした単なる意見交換の場では、ストレス発散にはならないでしょうし、
ケンカ？を吹っかける相手が多数いるマンションスレの方が飽きないでしょうから。

お察しの通りでございます。
これからもよろしくねｗ

>>910
まだ都心部に近いマンションが安いと勘違いしている人がいるとは思いませんでした。
兄貴（医者）が渋谷のマンション買いましたが余裕で億超えです。

マンションは安いとの幻想はいい加減捨てたらいいと思いますよ。

でも余裕で億超えマンションの近辺で戸建買おうと思ったらもっとするでしょ。

駐車場代・管理費入れればそんなに大差ないでしよ？

＞隣に暴力団が来ても追い出すことは不可能
自治会組織のことを指しているのだろうか？
自治会は行政組織の一部なんだな。
だから行政が介入するんだよ。

＞人の家の資産価値気にしてどうなんの？
貴女も他人の家が気になるからここに参加しているんでしょう？

＞都心部にそれなりの戸建を建てたとか
都心中心地ではないが、ブランド地と呼ばれる昔から住宅地に土地を購入して建てたよ
関西だから予算は７千万で足りたけど、それが何か？
以前書いたけど駅から９０秒ってね
ダンボールハウスかと書かれたけど
最寄り駅の近くにはそんな物ないんだな。
結局自分が選んだ住環境が劣悪だと暴露しているようなものだな。

>>914

まだその間違えに気付かないの？

同じような立地の100平米の土地でも、建ぺい率、容積率が違うと価格が全然違う。
マンション用地は高容積率だから、坪単価は高い。
戸建てには低容積率の土地が向いている。

つまり、純粋に比較するならば、
駅徒歩10分の商業地のマンション90平米の価格と、
その商業地から最も近く駅徒歩距離は同じくらいの、
住居地域の土地100平米、建物100平米の2階建ての戸建ての価格で比較するくらいが最も適当。

マンション80平米と比較するならば、土地90平米建物90平米の2階建て戸建て。
マンション70平米と比較するならば、土地80平米建物80平米の2階建て戸建て。

＞９１７
高容積率の商業地駅徒歩１０分の
マンションが９０平米が６０００万で
土地持ち分が１０坪で坪単価が３００万だとすれば

同駅徒歩１０分の低容積率住宅地１００平米戸建は
坪単価１５０万程度で７０００万くらいでしょう。

確かに価格的には同一だと思いますが
資産価値とすれば、最後には土地しか残らないので
土地持分が少ないとは言え、高付加価値のある
高容積率のマンションが不利とも言えないって
事になりませんか？

マンションの土地持ち分：現状１０坪ｘ３００万＝３０００万
戸建　　　　　　　　　：現状３２坪ｘ１５０万＝４８００万

商業地より住宅地の下落率のが大きいし
値上がり時でも商業地の値上がり率のが高いので。

>>918
珍しく数字で議論できるマンション派の人が出てきましたね。（918さんはマンション派ですよね）
確かに6000万のマンションとその近隣の7000万の戸建は資産価値に差はないと思いますよ。
そもそも同様の価格がついているのだから現時点では資産価値に差がないのは当然といえば当然。
ただし918さんも指摘しているように、マンションは価格変動リスクが高いと思いますよ。
戸建の場合、土地価格＋建物価格という極めてシンプルな要素で価格が成り立っています。
一方マンションは基本的には収益還元法で価格が決まってきますから、賃料相場と金利水準が
価格決定要素といえます。金利は簡単に2倍3倍になりますから、マンションの収益還元価格は
理論上は4割5割簡単に変動します。（もちろん、金利や賃料以外の要素もありますから
それほど単純に変動はしませんが）
土地や建物の変動率はそれに比べれば安定的です。

>>916
暴力団というだけでは、自治会だろうと自治体だろうと、追い出すことは出来ませんよ。
マンションは共有という法律関係があるからこそ、追い出すことが可能のです。
家を建てれるくらい出世されてるなら、無知の指摘は謙虚に詫びてお礼を述べてください。

＞９１９
一応マンション派です。
マンションが収益還元法で価格が決まるってのは
言いすぎだと思いますよ。
収益還元法も加味されるってくらいですね。

究極的にはマンションも戸建も：土地代＋建設費＋業者利益
中古時は、あくまで購入者と売主の事情ですからね。

ワンルームなどでは収益還元法を重視しますが
ファミリータイプで意識する人は稀ですね。

戸建とマンションの価格は別物ではないんですよね。
同条件のマンションが１０００万なのに戸建が５０００万
なんて価格づけできる分けは無いのは誰でも分かると思います。
結局、お互いある程度リンクされてくるのです。

なので、マンションも戸建も資産価値にたいした差が無いってのが
持論です。

築年数が深くなるとまた話は変わってくるよ。

ファミリータイプでも収益還元法は今どき普通に重視されてますよ。
新築のモデルルームで家賃保証の話や、想定家賃の話をするデベも多いですから。

また収益還元法の話が出てきているので一言。　オレは>>599で、
＞将来のキャピタルロスをいかに抑えるかが重要であり、貸した場合の利回りなんてのはさほど重要ではない
と書いたが、買うときに収益還元を考慮しなかったわけではない。それは、将来賃貸するケースを想定してのことではなく、「買うべきか、借りるべきか」を判断するため。キャピタルロス（将来の値下がり）が低そうでも、利回りも低い（物件価格に比して家賃が安い）なら買わずに借りた方が得という判断もあり得る。
なお、マンションの価値は収益還元法で決まるという短絡的な考えに対しては、>>598で反論しているとおり。

マンションは古くなろうが汚くなろうが、買う人や借りる人がいれば価値があるって言うことですよ。
共有ですから権利を買っているのでそのもの自体の価値では戸建に負けるでしょう。
土地はそのもの、マンションは住む権利っていうことでいかがですか？

つまり有事の土地、平時のマンションですな。
何かあったときは戸建でしょう。

私はマンション派ですが・・・

1000平米の土地があったとして、この土地全部所有する権利とこのうちの1/20を区分所有する
権利とを比較してみる。
区分所有の方は区分所有の権利を売ることはできても、1/20である50平米を専有してそこに
建物を建てたりすることはできない。このように区分所有権には専有の場合に比べて権利が
制限されるので、
1000平米の土地全部の所有権代＞＞1/20の区分所有権代＊20
という関係になる。

ここにマンションを建てたことを考える。
業者は1000平米の土地全部の所有権分の金をかけて土地を買収する。
そこに建物を建て、多少のマージンをつけて売りに出す。

そうすると、1戸あたり

1000平米の土地の所有権代/20+建物代/20＋マージン

というコストを客に請求する。

一方でそれを買った客の持つ権利は、
1/20の区分所有権＋建物/20

となり、この時点でマージン分以外に、
1000平米の土地の所有権代/20-1/20の区分所有権
の差分すでに損している。
さらに実際には建物も区分所有であり、こちらについても差分が発生していると考えると
その損はさらに拡大する。

>>925
比較する意味が無いような・・・。
それを戸建とMSで具体的な数字にして比較してみなよ

>>925
単に「５０㎡の更地＞５０㎡相当の区分所有権」だと言うために、ずいぶん回りくどく判りにくく、結局は何の意味もない計算をした意図はなんだ？

1000平米8億の土地が、50平米3000万の区分所有×20となったとしたら、その差分2億はどこに
消えてしまうのだろうか。

誰かが得してるのか、それとも誰も得せずに購入者に思いっきり皺寄せが行っているのか。

どうでもいい

マン＞値上がり時でも商業地の値上がり率のが高いので
うちは商業地選択したけど、不動産はとっくに二極化しているから
資産価値と将来の転売を優先して考え人には商業地が向いている。
駅側の土地は下落するのは最後で、上昇し始めると早い。
過去の公示価格検索して見ると、最低が３年前の坪単価８８万で、平成６年では（これ以前は検索不可能だった）坪単価３３０万だった。
現在は１３０万〜１５０万で成約している。
もし今だったら、とてもじゃないが買えなかったよ。

>>928
＞1000平米8億の土地が、50平米3000万の区分所有×20となったとしたら
ってあり得ない仮定をされてもなぁ。仮にそうなら、デベが８億円で仕入れた土地を６億で売るということだから、デベが２億円損するというだけのことだろ。

>>930
なんか日本語が変だな。それはともかく、商業地のマンションってのは、１千戸規模の高級タワーマンションでもない限り、一般に土地ほどに評価されないんだよ。住環境が劣るからね。
商業地のオフィスビルに混じって建っているマンションの中古価格見てみな。駅からの距離や築年数が同等の住宅地のマンションより安いから。
マンションについて言えば、住宅地＞商業地というのは常識でっせ。

>>931
ありえなくは無いのでは？

デベは50平米4000万として売るんだろうけど、実際には制約のある権利に変わってるから
実態としては細切れにして分譲した瞬間にそれだけの価値はすでに無いということでは？

それこそ、借地権の設定された土地が設定されて無い土地の値段と同じ価格で売れないように
区分所有になった時点で自分の自由にその土地を利用できないわけだから当初の価値は
確かに無いし。

商業地は公示地価は確かに高いけど、それは利用性が高いからであって、
マンションという具合にすでに用途が決まってしまって、さらにその権利が
ばら撒かれて他の用途に転用しにくくなった時点で実際にはそれだけの
価値は無いし。

唯一あるとすれば住居予定以外の利用を許すことだけど、それやると
なまじ駅近くで便利な分、即効風俗関係が入り始めるし。

低層住居地域の南東角地とか、戸建て用の土地として、他に得難い好立地は、
公示地価や路線価なんかからは想像出来ない程高値で取引されてますよ。

>>916

>＞人の家の資産価値気にしてどうなんの？
>貴女も他人の家が気になるからここに参加しているんでしょう？

はぁ？何か大きな勘違いしてない？
他人の家が気にならない人間も参加してますよ。
理由はね、ここで他人の家をに気にしてる戸建派に対して、
気にしても何も変わらない、始まらないでしょ？ってことですよ。

とりわけ日本人は他人の比べて安心したい動物みたいだけど、
比べていったい何がしたいの？
資産価値が本当にものをいう時って、自宅を売る時でしょ？
なのに、他人の家をしかもマンションの資産価値を気にしても仕方ないでしょ？

売る気はないけど気になるって言うなら、
他人の家じゃなく、自宅がいくらで売れるか査定してもらえばいいことなんじゃ？
それはね、家だけじゃなく色んなことに言えることだと思うんだけどね。

スレ主が？かも知れないが、戸建て派がマンションを一方的に意識している証拠としては、
マンションって資産価値あるの？に続き、マンションって資産価値あるの？【その２】まで
立ったことかもしれませんね？

＞＞928
買った人が得をしているということは、売った人が損をするということ。
そういう土地があったら、デベは９分９厘マンションにするのでは？

＞そういう土地があったら、デベは９分９厘マンションにするのでは？
１割にも満たないの？

＞とりわけ日本人は他人の比べて安心したい動物みたいだけど
はぁ〜？
支離滅裂だよ

>941
＞支離滅裂だよ
それは、大変失礼しました。
でも、支離滅裂ですかね？

>＞とりわけ日本人は他人の比べて安心したい動物みたいだけど
は、とりわけ日本人は他人の物と比べて安心したい動物みたいだけど、で
「物と」が抜けていただけなので、脱字くらいで済みませんかね？ｗ
それに、前後の文脈から少しは想像してもらえると助かるんですが・・・

例えば、日本人は購入した住まいに満足していても、
他人の住まいと比べて、やっぱりウチの方が勝っていると優越感に浸ったり。
どこか自信がなかったり、満足していない点があると、
いや、ウチの方が・・・と自信の無さや不満を払拭したり。
どんぐりの背比べだと、相手のアラ探しをしたり、自己満足に持って行ったり。

そして、そんなことしても、自宅の資産価値が上がるわけでも無し、
>＞気にしても何も変わらない、始まらないでしょ？ってことですよ。
と続けば、少しは理解してもらえますかね？ｗ

マンカスってば、頭に血が昇りすぎｗ

マンカスって何？
マン＝マンション？
戸建の場合は何て言うの？

>>943
戸建派ってば、いつも全力投球必死すぎｗ

>>943
2chで相手にしてもらえなくなったのか？

>>946
ここの方がネタが新鮮なんでｗ