マンション総合問題何でも相談

昔あほな解説者？がいっていたけど、３回目の大規模修繕工事はやらなくていいということだが、
築２５年経てばそれから以降の大規模修繕工事はしない。大型設備の交換等も当然しない。
水漏れがしようが、外壁のタイルが剥がれ落ちようが、屋上防水が傷もうが工事はしないということ。
エレベーター、玄関ドア、窓枠サッシ、消防設備等の交換も当然しない。
建て替えはまずできない。スラム化するしかないよね。

しかし、マンションは途中で中古として購入して入居してくる者の割合が築２５年ともなれば
少なくとも３０％～４０％は分譲時の住民からかわっていると思われます。
そういった住民、例えば築２０年の時に購入した者は、それから２０年後はどうなっているだろう。
築２０年を境に手をいれなければマンションはどんどん経年劣化に拍車がかかってきます。
そのときになって建物設備に力をいれようにも積立金がない。借り入れをするには短期で返済しなければ
ならないので大幅な積立金の値上げとなり、総会で議案が通らない。
マンションは、築２０年を経過してから大型設備の更新工事がどんどん増えてきます。
その工事をやるかやらないか？

まわりを見渡せば、築３０年以上のマンションはあちこちにあるけどね。
しかし、一番大きな違いは昭和５６年以前の新耐震基準に合致しないマンションということ。
新耐震基準に合致したマンションの場合、手を入れれば長く持つということをお忘れなく。

所詮みずと油
自分の部屋で考えてみよう。
壁紙や畳、襖の張り替えを１０年でやるところと２０年でやるところ、場合によっては
どうせ部屋の中だし、生活に支障がないので壁紙の張り替えはしないという部屋。
皆さん、どの期間でやりかえをしますか？
勿論子供のいるなし等でその差はあるだろうが。
快適な生活を送るためというのを除外して、ただ住めればいいという発想もあるにはあるが。
大規模修繕工事の周期も同じことである。

　　マンション生活のトラブルで、一番多いのが上下階住戸の音のトラブルです。
　　殆どのマンションでは、管理規約で専有部分の工事をする時には、理事長に届け出、その
　承認を得なければ、住戸のリフォームはできないことになっています。

　　しかし、ただ届出の承認をするだけでは何の意味もありません。理事会としては、リフォーム
　工事の届出の際、そのリフォームのチェックを厳しくしなければなりません。

　　例えば、①共用部分の工事をしていないか、②全体の統一感を損なう工事になっていない
　か、③フローリングのリフォームをする場合、基準値が守られているかのチェックをしなければ
　なりません。

　　管理組合としては、専有部分のリフォームをする際の、基準を明確にして作成しておく必要
　があると思われます。

　　遮音性能の基準としては、従来は「Ｌ４５又は同等以上の性能を有する床材」にて施工すると
　なっていました。

　　※何故この基準が見直されたのでしょうか。
床材の遮音性能を表す「推定Ｌ値」は、建物自体の遮音性能を示す「Ｌ値」
　　　と混同され、又「推定Ｌ値」の性能試験に一定の決められた試験方法がなく、
　　　各メーカーの製品・性能が全く違うことがあった為廃止されました。
　　改正では、⊿（デルタ）等級に変更されています。
　　⊿（デルタ）値とは、床材の試験方法を統一し、かつ普及をめざした基準です。
　　⊿等級により、どのメーカーの製品でも同程度の遮音性能が期待できるようになりました。

　　従来のＬ４５に相応する新⊿等級の目安としては、軽量床衝撃音は、⊿ＬＬ３以上（日本建築
　総合試験所発表）、マンションで特に問題となる子供の走る音とかの重量床衝撃音は、⊿ＬＨ
　２以上となっています。

　　　　Ｌ値とは、上階の衝撃音が、下階で聞こえる大きさを示す数値です。
　　上記の数値につきましては、業界が統一的な表記をしていないため、従来のＬ基準から、⊿
　　規準に見直す際の目安にしてください。

　　　＊地震保険は、損保会社の独自の商品ではなく、国と損保会社の共同運営による
　　　　もので、どの損保会社の地震保険も基本的には同じになります。

　　　　地震災害に対しては、公的な支援制度（被災者生活再建支援制度）もあります。
　　　　　　半壊以上の場合で、最大３００万円が支給されます。

　　　＊地震保険は、建物の主要構造部の被害のみが対象となる。
　　　　　　　主要構造部・・・・柱・梁・耐震壁・床・屋根・階段をいう。
　　　　　　　非主要構造部・・・廊下・外壁・エレベーター・高架水槽・バルコニー等をいう。
　　主要構造部が損壊してなければ、保険金はおりません。

　　　＊地震保険は火災保険の５０％まで掛けられます。

　　　＊地震保険には、支払の免責があり、５．５兆円を超える規模の地震が発生した場合は、
　　　　支払われなくなる。

築４０年とかの問題ではなく、築２０年を過ぎてくれば徐々に漏水はおこってくる。
うちのマンションは築１５年だけど、２０年後のことは本当は私自身は考えなくても
いいんだけどね。
そこまで長生きはしないだろうし、子供もいないことだから後は野となれ山となれでもいいんだけど、
今でも入居してきている住民のことを考えれば、そこまで考慮してやるのもいいかなと思っているだけのこと。
私がやらなければ他にこの問題に取り組む者はまずいないと思うから。
私自身もこれをやれば値上げに直結してくるだけに、値上げをするときにはいろんなパターンを設けて
アンケートを取り住民の判断に任せた中で値上げを検討していくつもりでいるんだけどね。
ボ　ラ　ン　テ　ィ　ア　だ　よ　！

人口が減少していく中に置いて、新築のマンションはいまでもどんどん増えていっている。
そして、築４０年を経過したマンションも相変わらずそのままの状態。
そういった築４０年以上のマンションも毎年増えていっている。
しかし建て替えはまず無理と思わなくてはいけない。
マンションで建て替えをしているところが全国でどれぐらいありますか？
殆どないといって過言ではありません。
公営の団地なら予算はいくらでもあるでしょうから建て替えも簡単ですけどね。

築25年のバブル期マンションで、震災経験有り、排水管折れ多数（半数以上）。
でこの度、給排水管設備工事委員が立ち上がりました。
こんなの工事したところで、マンションガタガタちゅうことですやろ？
人間で言ったら団塊世代の70前後と言ったとこですやん。
あと15年生きられたらいいとこの老後マンションです。
今が逃げ時とばかりに物件捜しをしている富裕層を指をくわえて見ているばかりの貧困層は、黙って住み続けるしかないのか。
この先、排水管以外にも癌が見つかるやもしれないのに、やはり新築に移る方が得策でしょうか？

>448さん
しかし排水管が折れているのでしょう。
補修をしなければ水漏れが頻発してきますよ。
保険がきかなくなればその損害賠償をしなければならなくなります。
それに補修もしてなければ売却も賃貸もできないでしょう。
買い替えも必要ですけど、売却ができませんよ。

448ですが、排水管は補修済みです。
ただ、この先もあると思われ、今回は給排水管の工事が予定されており、その他の老朽化も目立つというのが理由です。

>448さん
一番いい方法は、借り入れをして給排水管等の工事を全て終わらせてから
売却するのが利口かもですね。
借り入れをすれば修繕積立金の値上げとなりますが、すぐ売却して買い替えればいい
訳ですから。

ということは、資産価値のないマンションということですね。

>450さん
排水管の補修工事は済んだのに、又給排水管の工事なんですか？
神戸大震災は２１年前ですからね。東日本大震災は５年前、中越沖地震が９年前。
後１５年持てばいいというのはあなたの考えですよね。
最近入居してきた方もおられるのではないですか？
その方にとっては、１５年で廃墟となるのは寂しいでしょう。

築２５年のマンションに住んでいます。築５年目から、あちらこちらで、漏水が発生しました。
理事は順番制で、全て管理会社に管理を丸投げでした。事情を説明しても理解できず、管理
会社は、被害者宅の工事の調査と、加害者との示談交渉、そして、保険請求をして工事終了後、
工事代を保険会社に請求して（個人賠償責任保険）工事代を集金。組合にはその報告はなされ
ないままでした。管理組合は、この問題に対する瑕疵担保責任を追及する事無く期間が経過し
た。順番により就任した優秀な理事長がこの件につき、追及を始めたが、瑕疵担保責任の期間
経過して、手がうてなくなりました。この期間の役員は、誰も気にしていませんでした。気が
ついた、時は、後の祭りです。現在は、組合費で補修をしております。

私ももう、買い替えの時期と見て、あちらこちらの新築、中古を含めて検討中です、が管理の
事が気になり、売主及び媒介業者に管理の事を質問すると回答が出来る人物が少なく、挙句の
はては、煙たがられております。あと、５～６年以内に良い物件が見つかるとよいと思ってお
りますので、納得のいく物件を購入したいと思います。マンションは管理の良否で購入しない
と、現在のマンションライフを繰り返す事になります。クワバラ、クワバラ、です。
断っておきますが、一軒家に住んでみて、管理さえよければ、マンションの方が住み心地はい
いし、安いです。

>454さん
築５年ぐらいから漏水が始まったとのことですが、本来なら１０年間の瑕疵担保責任があるんですが、
もう時効でしょうね。
多分お宅のマンションは、デベ系マンションで分譲会社と管理会社は同じ系列の会社ではないんですか？
瑕疵を会社ぐるみで隠ぺいしてたんでしょうね。それが証明できれば弁護士に依頼すれば多分その補修は
その会社がやらなければならなくなると思いますけどね。

買い替えをされる時、その物件を調査するときは売主に総会の議案書（古いものでもいいと思います）
をもらえばいいと思いますよ。
それをみれば、修繕積立金の残高も分かります。その金額が妥当かも想定できます。
それに、その物件の理事長に対して規約や議案書、長期修繕計画等の書類の閲覧を請求されれば
閲覧を拒否することはできませんので見せてくれると思いますよ。

うちもよく排水管が折れていますが、管理費で修理していましたよ。
あと453さん、排水管の修復工事と給水管は別。

４５５さん、分譲会社と管理会社は別です。漏水は、給水管の混合水栓と電気温水器です。

もう一つ、これも時効ですが、売買契約時に修繕積立基金（一時金）概算、数千万円が、
一回目の定期総会の収支報告に記載がありません。この件も最近発覚しましたが、1期
の理事長に質問しましたが、何も知らないようです。25年が経過して、積立金不足で、
自腹が増えたので、ようやく、管理の重大性に、気ずいても、後の祭りです。後輩が大変
です。

最初がたいせつだと、つくずく思います。負担額が多くなるうちに買い替えます。
始め悪ければ終り悪しです。購入時は外観等だけに気をとられ、この有様です。

>456さん
うちは築１５年ですが、排水管の漏水は今まで一度もありません。
排水管が折れるというのはすごいことですよね。地震の影響なんでしょうが。
折れれば当然漏水が発生しますよね。
又、雑排水管の高圧洗浄もできないのではないですか？

>454さん
私のとこも私のとこと家内のとこの土地が相続で手にはいりました。
1つは貸し駐車場にしてますが、もう一つも貸し駐車場にしてたのですが、これを
売却しようかなと現在は思っております。まだ売りには出していませんが。
売りに出さなくても、最近警察署と建設会社が持ち主を捜しあてて売却要請にきましたよ。
私は今までマンション住まいでして現在2件目です。
もう今さら戸建を建てて1軒家に住もうとは思いません。マンションが楽ですからね。
うちのマンションにも戸建がありながら引っ越してこられる方が結構おられますよ。

>457さん
マンションを買う時は管理費や修繕積立金が安い方がいいと思いますよね。
しかし、管理費は安い方がいいでしょうが、積立金はある程度の額が必要です。
駐車場等の使用料を含む積立金の額としては、12,000円～14,000円は必要です。
国交省の望まれる積立金の額としては、最近は14,000円程度必要といっています。

マンションの管理（不動産の管理と取引）を勉強して、マンションに住むと、
安心です。規約等を知ると、知らないでは、生活の仕方が違います。

管理会社、組合、自治会等々が規約に反する事をすれば、総会で堂々と
注意できます。改善してくれれば、いいのです。マンションには、規約等の
プロがいて、煙たがられる人間がいた方が良いです。総会で正論を言う組合
員を、有り難く思います。知識のある組合員を排除するマンションは避ける
べきです。

４５９さん、駐車場使用料は別計算にして、管理費、修繕積立金合計で２００円/㎡くらいでは
どうでしょうか。

規約に目を通していても、うちの理事会は私利私欲で規約をコロコロと変えてくる。
これでは、規約などあっても意味がない。
弁護士に相談するのが一番です。

>453さん
15年で廃墟にはならないと思いますが、資産価値は二束三文です。
入居されたばかりの組合員には気の毒ですが、大規模修繕工事ごとに上がる修繕積立金、新築マンションの時ほど住民の感心や思い入れは高くなく（中古購入者が多数と賃貸者が30%）理事会のレベルも輪番制のため低下。
築40年マンションに誰が住みたいですか？
築40年のマンションを誰が好んで購入しますか？
学生専用の賃貸にはできるかもしれませんが。

私は管理会社に仕事もしてもらえず「なぜでしょうか？」と質問したらクレーマー扱い。
現マンション担当社員に「今後は一切、私の専有部の業務はしない。ミスをしてもお詫びも絶対しない。私からの連絡は拒否する。」と消防点検も受けられませんでした。
今までのミスも一度もお詫びされた事ありませんし、改善した点もありません。
他の家は点検受けられて、管理費滞納経験なしでも管理会社はこれが普通の事ですか？私の点検代の管理費は寄付？
今後も排水管洗浄・消防点検・次回１０年点検も受けられないようです。
支店長からは「管理費支払え」と脅しの手紙複数。とても怖くて警察・弁護士相談に行きました。

１年程前に上階に引越してきた太ったご主人。とにかくうるさい。
以前は夜長にドスンと凄い音だされました。酷かった為、上階に行ったら、糖尿病のご主人が洗面所で倒れたそうです。
今は太ったままでよい糖尿病もあるのですね？私はその病気の知識がない為、分かりません。
その時「倒れた１回だけ音がでたが、それ以外は絶対に騒音はだしていない」と最後は逆切れされました。

マンション生活を甘く見ていたようで、私は精神的に限界です。向いていないと言う事ですかね？

皆さんは、規約の設定変更は、区分所有者総数及び議決権総数の4分の3以上の同意を必要ですよね。
その議案を見ましたら、現理事会と管理会社の都合の良いように変えてあるので、質問しましたら、
意見を聞かないまま、賛成多数で可決されましたとの回答でした。総会の出席者は（議決権総数の
１０％　委任状が２０％　議決権行使書15％）でした、残りの欠席者は55％でした。

特別決議には不足で否決のはずですが、管理会社と、その顧問弁護士が、決席者55％を議長（理事長）
一任にして、議長（理事長）が賛成表にすればよいとのアドバイスで可決しました。

462さん、管理会社任せにすると、いけません。お宅の、規約。委託契約書、重要事項説明書、各期
の議案書及び議事録等を精査してごらんなさい。いい勉強になりますよ、これで、私の場合は、会計
報告、修繕積立基金数千万円の不明金、理事の選任の無効、等々色々な規約、法令違反が発覚した。

これは総会も成立していませんよね。こんな事が行われているのが、管理組合と管理会社の共謀です。

消防設備点検、雑排水管洗浄を管理会社が拒否したことが事実なら、重要な問題です。
証拠を添えて。国土交通省の地方整備課に提出して下さい。管理会社は少なくとも、
指示処分（行政処分）を受けます。なぜなら、消防設備点検はたとえ、貴方がどんなに
悪い人間でも受けなければ、それが、原因で火災や、漏水事故等が起きた時は、受ける
事を拒否した貴方や、管理会社に全責任が及びます。管理会社が拒否したとなれば、
適正化法にふれますので、処罰の対象になります。私の見解では、指示処分では無く、
マンションの住民の生死にかかわる重大問題ですので、もっと重い、業務停止処分で
はないかと思います。これが原因で火災により住民が死亡したら、この管理会社は、
登録を取り消されて、倒産する位の問題です。私は消防設備点検時には、点検を受け
た証明書を受け取っております。

>461さん
管理費と修繕積立金は全く別物と考えなければいけません。
管理費が１万円としたら、修繕積立金は使用料別で６，０００円程度しかありません。
使用料がどれくらいか分かりませんが、Ｐ場の年間使用料金を戸数と１２ヶ月で割って
見てください。それが駐車場分の１戸当り月の積立金の額です。
それと６，０００円を足して１２，０００円以上あるかどうかです。

>462さん
規約がころころ変わるからといって弁護士に相談しても意味ありませんよ。
何を相談するかその内容にもよりますが。

>463さん
修繕積立金は分譲当初は、分譲しやすいように修繕積立金は安く設定されてまして、
段階的に値上げをしていっているマンションが殆どです。
積立金の額が１２，０００円以上になっていればそれ以上は値上げは必要ないと思いますが。
勿論駐車場料金が積立金に振り分けてあればその分少なくて済みますが。
管理費は管理会社の支払いとか電気利用金とか大体固定してますので最初からその値段に
設定されています。その分途中の値上げは殆ど必要ないと思います。

>464さん
あなたの書き込みでは何があったか分かりませんが、管理会社が消防点検とか
しないというのは問題がありますね。
その点については、管理会社の本社に電話なり手紙またはメールを送れば簡単に
解決すると思いますよ。

>465さん
>特別決議には不足で否決のはずですが、管理会社と、その顧問弁護士が、決席者55％を議長（理事長）
>一任にして、議長（理事長）が賛成表にすればよいとのアドバイスで可決しました。

そんなことを弁護士がいう筈はありませんよ。
総会に必要な出席者を集められなかった理事会が苦し紛れに管理会社の担当者と共謀したんでしょう。
そうしなければ総会は成立しませんし、理事会の出した議案も承認されませんからね。
総会の議事録はある筈ですからそれを基に無効にすることは可能です。

しかし管理会社にもいろいろあるんだね。
一つだけ言えることは、大規模マンションであれば管理会社のフロントもその会社で
優秀なのをつけてくれるし、もし悪ければ支店長とかにいえばすぐ変えてくれるんだけどね。
正に大きいことはいいことだね。

４７２さん、その管理会社は、最大手です。私も大きなことは良い事だとは思いますが、

解約の話が出ると、状況は違いますよ、この件を法的には、無効には出来ますが、個人

では、弁護士費用等の負担は、できません。現実は、甘くないです。上告、上告になる

と、最高裁までいくでしょう。しかも、本社は、東京ですから、大変です。裁判程ばか

らしいことはありません。マンションは、そこらへんも考えて生活してください。マン

ションは、おかしなことになっています。買い替えればよいだけです。築25年ですから

修繕もこれから、大金がかかる事は承知しています。買い替える時期です。

マンコミは築25年マンションがトラブル多いようですね。
築25年ならローンも終わってるでしょうし、今時のマンションならバブル期の半値で設備も数倍いいマンション買えますよ。
預貯金キャシュで楽〜に帰ると思いますから、バブル期にマンション購入失敗した築25年組の慌てん坊の皆さん、退職金でレッツゴー。

買い替えれば。とか、
さぞかし金銭的ゆとりがあるのでしょうね。

そしてそのような発言をなさる方も然り。

このような場で戯れておられないで
マンションをお買い上げに参られてはどうですか？

>473さん
管理会社を代えるのを住民が望むのなら簡単に変えることはできるでしょう。
毎年更新について総会決議をしているでしょう。それを否決すればいいだけです。
変えたいのなら３ヶ月前に管理会社に通達するだけでいいんです。理由は必要ありません。
何で裁判になるのか分かりませんが管理会社を代えるのは管理組合が一方的でもいいんですよ。
もしそのことだったら裁判にはなりません。ただ３ヶ月前に通達するだけでいいんです。
管理組合としての決意なら管理会社も裁判は避けたいでしょうし、当然その費用は管理組合負担です。
最高裁までいくとかそんなことはわからないでしょう。あなたは費用がかかりますよ、最高裁までいくには
何年もかかりますよ、弁護士費用とかは大変ですよと脅されているんですよ。

管理会社主導というか理事会役員の知識不足、時間のなさ、やる気の問題で
全て管理会社におんぶにだっこのマンションというのは管理会社にとってはかもでもあるが
逆に歓迎されない嫌なマンションというか手間暇がかかる割には全然利益があがらないと
いうところでしょうね。
特に小規模マンションの場合はその傾向が強いように見受けられます。
事務管理費というのは少ないですからね。その割には、理事会や総会、議案書の作成、工事や
その他の事務等大規模マンションとそんなに仕事の内容は変わりませんからね。

マンションなんぞ、20年〜25年でお引越しですよ。
大規模修繕工事も２回済み、給排水管工事なんかもやっちゃう！
これ、オンボロってことでしょう？

>>478
簡単に引っ越しというが、売れなければどうする？

マンションは、増え続けているが、購入できる人間は減り続けている。
中国人も日本のマンション購入から、からオーストラリアに移った。

オリンピックが終わると日本は再び不動産バブル崩壊だと世界の経済は見ている。
過剰供給。スラムマンション激増時代が見えてきている。

人口は減り続けているのに、マンションやアパートはどんどん増えていっている。
１つマンションが建てば、必ずそこに入居する者は今まで住んでいたマンションや戸建てから
引っ越してくる。
売却や賃貸ができるようにしっかり補修していないと空き家になるだけだよ。
だめなところから順に空き家になっていく。

築３０年のマンションでもきれいなとこあるからね。
外観も、エントランスも、当然室内も。
開放廊下や玄関扉、植栽とかもよく手入れがされてるとこね。

六本木ヒルズなんかは３０年たってもきれいなんだろうな。

どうかな？
犯罪の現場になったマンションに、住みたいとは思わないね。

犯罪は勿論だけど、自殺の多いマンション、孤独死があったマンションもね。
いくら外観や設備にお金かけても理事会と組合員が裁判沙汰になっているマンションは嫌だね。
要は住民のマナーや躾、人種の問題で選ぶかな？

訴訟の多い管理会社を使わないことでしね。

管理会社？
理事会では？
理事の質が落ちているんでしょ。
組合員同士は感情が入るから。。。
自分達のお金が絡むしね。

管理組合の訴訟は管理会社が、適正なアドバイスができていないからですよ。
いや、けしかけた結果でもある。

管理組合の訴訟って一体どんなものがあるんですか。
参考までに是非教えてください。
自治会問題や滞納金は別として。

うちの場合は３００戸超のマンションなんですが、１５年間で一度も
訴訟とかはありませんでしたからね。
管理会社は一度変わりましたけど、何の問題もなかったですよ。

300世帯のマンションですか？
それ書き込むと何処のマンションか特定されるとか。

別に何の問題もありませんよ。
しかし何の意味もないでしょう。おもしろい人ですね。

>487さん
>管理組合の訴訟は管理会社が、適正なアドバイスができていないからですよ。
>いや、けしかけた結果でもある。

管理会社には理事会支援業務というのがありますね。
組合の理事は輪番制であればいろんな理事長がおり、仕事が忙しい者、マンション管理の知識が
あまりない者、やる気がない者等いろいろです。
特に間違った運営をしようとする時には、管理会社が指摘なりをしなければなりません。
しかし、管理会社の社員が知識がなければどうしようもありませんが。
管理会社のフロントはマンション管理のプロなんだから、当然管業ぐらいの資格は保有して
当たり前だと思うけど、それさえ取ろうとしないフロントの多いこと。
どういう考えで仕事をしているのやら。

訴訟とか楽しそうですやん！
盛り上がって欲しいわ、うちのマンションも。

訴訟で盛り上がる筈はないだろう。

やはり大きな管理会社の社員は良く勉強してるね自己啓発も含めて。
会社での教育や研修も充実してるだろうし。
管業の有資格者も多いし。

植木　等＝日本一のゴマスリ男＝サラリーマンは気楽な稼業ときたもんだ。

＞どういう考えで仕事をしているのやら。
　会社の利益のために働いているに決まっています。
　いろいろなスレで書かれている管理会社の馬鹿な説明、管理会社が知らないはずがありません。

　知ってて、自社の利益のためにウソをつき通しているのです。
　自分の都合のよい規約の成立のため、
　自分の都合のよい総会議案の成立のため、
　ウソをつき通しているのです。
　かの三菱自動車さえそうなのですから、管理会社など何をかいわんや、です。

管理の事は、フロントが一番知っているよ。味方に付けると最強です。管理士会に、
中小の管理会社を退職して、士業をしている役員がいるが、言葉を聞いていると、
マンションの管理の顧問が出来るとみている。将来が楽しみです。頑張れ、！

>会社の利益のために働いているに決まっています。

自分の身のための間違いでしょう。
いつもはそんなことないのに、上の人が集会に来た時は発注書に署名・捺印させられましたからね。

管理会社の社員もいろいろですよ。
優秀なのもいるしダメ社員もいる。ただ総体的にいうと人材不足は否めないでしょう。
元々都市銀行や商社等と比較すると入社してくる人材が違いますからね。
しかし、２流高校であっても東大に合格する者もいますからね。
能力は持っているけど力を発揮しなかった人材がね。
そういう者が管理会社の社員のなかにもいるでしょう、数は少ないですけど。
仕事はまずまずという社員が多いようですが、将来性を見越して仕事をしている
ようには見えないですね。

>497さん
仕事をしていく中でお世話になっている管理組合に対してうそをついて仕事をしていく
とはどういうことですか。
管理組合と管理会社は「共存共栄」ですよ。
又、会社は私企業ですから利潤は追求していかなければいけませんが、「適正利潤」
でいかなければいけません。
お互いに信頼できる関係を築いていけないような社員が多ければ、その会社の成長は
期待できないでしょうね。
「お客様は神様です」「お客様は常に正しい」マーケッティングの基本ですよ。

組織は各ポジションのヘッドさえしっかりしていれば後は雑魚でもいいと良く言われますが、
部下が悪いということはヘッドもしっかりしていないということでしょう。
そのヘッドになる人材不足ということでしょう。それが会社のレベルです。

501や502は管理組合にもいえることですね。
組合員の資産を理事たちの都合や業者に言われるまま湯水のように使っていませんか？
組合員と真摯に向き合っていますか？
理事は組合員より自らの立場や保身に重きを置いていませんか？
資産価値という大義名分を都合良く使いまわしていませんか？
会社がヘッドで決まるなら、理事会も前列幹部連中で決まります。

私は前に長期で管理員をされた方が、契約時間外や休みの日に突然連絡がきて、夜漏水の業者の手配等を様々されていたのを見ています。
驚いて声をかけるとマンションから自宅が近いので、半ば強制的に来させられてボランティア扱いと聞かされました。
あまりに酷い管理会社だと思い、その方にはたまに昼休憩時のお菓子を持って行きました。
我が家の件でもお世話になっていたので、感謝の気持ちで何度か差し上げました。
今は異動でいません。

しかし何処からか聞きつけたのか新管理員から「私にはお煎餅を下さい」と要求されました。
この管理員とは特別な付き合いもないのに、食べ物要求される？凄い人もいますね。
当方マンションの管理会社は仕事はしなくても暴言は吐く・無視が平気な会社です。
もうこんな会社に呆れて、我が家は夏頃引越します。常識のない人達が周りにいると、自分もおかしくなりそうです。
理事達も意味不明な理事会を繰り返しています。役員報酬の為ですかね？

皆さんのマンションで、同様の経験をされている方、いらっしゃいますか？

神様は、善と悪とを、わきまえた、生き物を野に放たれた。天使とサタン。

善人が、善良な心を持って悪と立ち向かったら、殺される。それを　？　と言う。

善良な教育者や、医師等を見ていると、頭が下がります。マンションに優秀な

善良な理事長が誕生して、相当な改革をして、マンションの将来の資産価値に

貢献したにも関わらず、悪い理事長と管理会社とその仲間にその座を追放された

のをしっている。本人は、表情や血色は、以前より生きいきとしている。片方の

悪人理事長は、目は爛々として、目つきは悪く、落ち着きが無く、最近はメンタル

に通院しているらしい。敵は外部にいるわけではありません。内にいるのです。

人間は、一人として、同じ人間はおりません。生き方は様々です。放つておけ、

確かに敵は中にいます。（管理員も含め）
悪い奴ほど友達のふりで近づいてきます。
こちらは距離を保ちたいが、あちらさんはズカズカ入り込んでくる。
挙げ句の果ては、理事に推薦までされている！
それでもって、推薦どころか立候補したことになっている！
騙しはお手の物で慣れているようだ。
捨て駒にしたいようだがその手には乗らない。
理事会の悪行の数々を内部告発してやる。

「人を信じ、信じられる人間になりなさい」と言われますが難しいですよね。
しかし、お互いに信じられないような管理会社と管理組合であるならば、もう委託契約を
結ぶ理由は何もありません。
密着し過ぎはいけませんが、つかず離れずの関係を保つことは大切なことです。
大人の対応をしていくべきですね。

知識や勉強不足から、理事が管理会社に任せっきりになる。
ここが最大の問題であります。
管理会社が悪いことをするというより、商人と鴨の関係を忘れてはいけないということ。
当マンションの過去の悪しき習慣から紐解けば、管理員とフロントサービスの女性商人に、プライドは高いが爪の甘い孤独な高齢主婦が鴨にされていました。
本人は友人のつもりのようでしたが、商人のほうが一枚上手でしたね。

女性のフロントもいるんですか。珍しいですね。
フロントは別に悪いことをしているのではないと思いますよ。
フロントが会社に貢献するというのは当たり前のことですから。
ただ度が過ぎるといけませんが。
一番の問題は、理事の知識不足というかマンション管理に対する知識や情報に対する
勉強不足です。
規約や細則、区分所有法、適正化法といったものを勉強しようとする者は少ないですからね。

>一番の問題は、理事の知識不足というかマンション管理に対する知識や情報に対する
勉強不足です。
規約や細則、区分所有法、適正化法といったものを勉強しようとする者は少ないですからね。

>意見を云う組合員は規約くらいは分かった上で質問します。
>住民が規約を訴えても、プロのフロントが規約を軽視し

だって。どうしますか？

具体例が分かりませんので答えようがありませんが、何故総会で管理会社の
意見が通用するのですか？
議決権は管理会社にはないでしょう。
決めていくのは組合員ですよ。
又、議長は理事長でしょう。議長が判断すればいいことじゃないですか。
本当に規約を理解されているんですか、その問題で。

おいおい、おかしなのが出没してきたな。
ここはマンションに関するスレだけどね。商売はダメだよ。

>512は奇怪なスレッドを立てています。
そういうものこそ上記レスと共に削除するべきですよ、管理人様。

う～ん困りましたね。
削除依頼要請しますか。

管理会社が主導権を握っているマンションは結構多いですよ。
殆どが小規模マンションで輪番制の理事のところです。
理事も数人しかいませんし、理事会も定期的には行われていません。
そういうところは人材も限られていますので、管理会社に頼らざるをえません。
そういうマンションは、ある程度の管理会社の横暴は仕方ないとお思っているというか、
初めてのマンション生活であれば、そんなものだと思いますしね。
後は良心的な管理会社のフロントが配属されることを祈るだけです。

マンションは、組合員の資質を替え、に、言い換えますか。？

世界情勢と一緒で、マンションも、民主主義の限界が来たので

しょう。危険ではあるが、強力な、リーダーシップが必要な時

代になったのではないですか。

できるマンションとそうでないマンションがあるんですよね。

５１７さん
そういうことは漢字を正しく使えるようになってから言ってくれる？
説得力に欠けるから。

書き込んで、いないで、漢検でも、取ると、いいです。

>>517さん
改行も見直して欲しいよ。
貴方のレスは特別なハンネでなくても改行の特徴ですぐ分かるけれど、読み辛い。

マンションの給排水システム（タワー型マンションも含む。）の解説をお願い致します。

>521さん
私が書き込むより、「マンションの給排水管システム」で検索してみてください。
いろいろあり勉強になりますよ。

給排水管の更新工事ができるかどうかが、そのマンションがスラム化するかどうか
の分岐点です。
当然専有部分も含めて。

住宅の寿命については多くの研究がある。早稲田大学の小松教授らが行った「建物の平均寿命推計」の最新調査（2011年）によれば、人間の平均寿命を推計するのと同様の手法を建物で採用した場合、木造住宅の平均寿命は64年としている。

マンション（RC/鉄筋コンクリート造）の寿命には諸説ある。例えば、117年（飯塚裕/1979「建築の維持管理」鹿島出版会）、68年（小松幸夫/2013「建物の平均寿命実態調査」）、120～150年（大蔵省主税局/1951｢固定資産の耐用年数の算定方式｣）など。実際には配管の種類や箇所にも大きく左右されるが、思いのほか長持ちするイメージだ。

おそらく今後はもっと寿命が伸びることになるだろう。適切な点検や修繕を行う慣習がなかったこれまでの状況で推計したのが上記の寿命であり、所有者が意識するだけで格段に寿命は伸びるはずだ。また建物の寿命をのばす技術も時間の経過とともに進歩している。

築80年RC（鉄筋コンクリート）造の建物をリノベーションした実例がある。課題のコンクリートは、強度に問題がないことをコア抜き試験で確認。もちろん劣化している箇所はあるため一部は鉄筋の張替え、フレッシュコンクリートを注入するなどして補修、表面に1.5cm程度のポリマーセメントモルタルを塗布することで、寿命は60年程度プラスされ、築140年まで伸長すると認定された。

コンクリートは当初「アルカリ性」である。これが空気中の炭酸ガスを吸収して年に0.5mmずつ中性化する。鉄筋のかぶり厚（コンクリートの厚み）は３cm。つまり60年でコンクリートの中性化が、鉄筋にまで到達する。コンクリートは中性化しても強度が弱まるわけではなく、空気や水が浸透しやすくなることで劣化。これが鉄筋にまで到達すると錆を生じさせることで鉄筋が膨張、コンクリートを徐々に押し出すような事態が発生するというわけだ。このとき、前述のような施工を施せば、鉄筋は保護されるためまだ十分に利用可能ということになる。

鉄筋コンクリートの寿命は長くても、配管・配線等の更新工事ができるかが
マンションをスラム化させない重要なポイントになります。
コンクリートを中性化させないためには周期ごとの外壁の補修工事をしっかり
やることも大切です。
この周期についてはできるだけ短い方がいいのでしょうが、積立金の関係もあり
１２年～１３年周期ではやるべきでしょう。

地震大国日本の事情
潮風にさらされている島国の事情
三年後には３人に一人が年金生活者になる高齢化大国の事情

これらを無視し、メンテナンスができる仮定
震度４以下の地震すらない仮定

これでコンクリート強度だけを根拠に、マンション建て替えが必要にならないなどと称されるのはいかがでしょうか？

震度７の地震が数回発生するという想定を全国のみなさんしていますか？
来るかもしれないがこないかもしれない、分からないのですよ。
来ないことを想定してそれに対応していくのが普通の考えなんですよ。
どうせ大地震がきて壊れるのでそこまでの対策は必要ないという考えは
おかしいでしょう。
地震は明日くるかもしれないですからね。

>>528
その通りですが、デベロッパは新築分譲するばかりで、建て替え実績を検索すると大京と長谷工ぐらいしかでてきません。
熊本震災でも築20以上が多数倒壊してます。
震度７が２回来ることが稀だからでなく、震度５以上に何度耐えられるかも想定されてないのです。
熊本震災を教訓に耐震基準を見直して新築は建てられても既存のマンションは建て替えされないのでは、意味がない。

建て替えは基本的にはできないと思った方がいいですよね。
建て替えの場合は、当然それに参加しない、できない方もおられますからね。
それに、解体から完成までは、３年程度かかります。
その間アパートを借りる等しなければなりません。
そこまで待つのなら他の中古マンションでも買った方がずっと賢明です。
だから建て替えはできないのです。

建て替えのできるマンションは、容積率に余裕があり現在のマンションの５割増しとか
２倍の建物がつくれるマンションでしょう。
それができればその分を売却することにより、各人の負担金が少なくて済みますから。

>>530
だからね。築40年立ち、配水管交換もできず、管理状況ガタガタで修理費もない。
そうなる状況は、高齢化人口減少社会なのですから、予測できたのに国は対策をたててない。
。
30年後に建て替えします。
で、新規分譲すべきだったのです。

借地権分譲マンションと同じようにすべきなんですよ。

購入時の設定で建て直しが分かっていれば、備えられるでしょ

でなければ、新規分譲するたび廃墟マンションがだらけになりますよ。

>購入時の設定で建て直しが分かっていれば、備えられるでしょ

そこまで考えて買う人はいないでしょう。
販売会社は売ることしか考えてませんよ。
購入をためらっていたら「月々家賃からの支払いでマンションを買えます」なんて言ってきます。
浅はかな人はその言葉を鵜呑みにして契約するんです。
先のことを考えてマンションを買える者が一体どれだけいるでしょう？

>532
３０年で建て替えをするといって分譲するとしても、１０年、２０年で売却する者もいる。
２０年で購入するとしたら１０年後に建て替えだから、２０年で２，０００万円で購入、
それから１０年住んで建て替え費用を２，０００万円程度ださなくてはならなくなる。
ちょっとそれだとマンション買う者いなくなるよ。
建て替えをするには解体から完成するまで３年はかかるし、その間アパート住まいだよ。
ちょっと無理だね。

要するに建て替えはまずできないと思うべきです。
ではどうすればいいのかというと、５２５の書き込み通りできるだけ建物の維持保全に努め
長寿命化を図るしかないのです。
そんな単純なことも分からない者もいるけどね。
大規模修繕工事の３回目はしなくてもいいとかいってね。

マンションの管理にとって一番大切なことは建物設備に関することです。
そしてそれを行っていくには修繕積立金が必要となります。
積立金に余裕があれば、周期とか３回目はやらないとか考えることもないんだけどね。
もし築４０年で解体するにしても、３回目の大規模修繕工事はすればいいんです。
解体できるかは分からないのに、工事だけしないでオンボロなマンションに住むのは
嫌でしょう。

うちのマンションは大規模修繕工事は１２年周期、その他大型設備や給排水管等工事を
しなければならないものは全て長期修繕計画に網羅されてます。
大規模修繕工事を１５年とか２０年に１回というマンションは考えられません。
そんなに周期が長ければ、玄関扉や開放廊下の床、天井、外壁の汚れ、格子等の
塗り替え等もしないので古くなってるでしょう。
きれいなマンションに住みたいですよね。

>そもそも鉄筋コンクリートのかぶり厚さが3センチが普通だから65年で建物として終わりなんですよ。
>40年超から65年までの間は終末期であり、
>手をかけるのは枯れ木に水をやるようなもの。

だから３回目の大規模修繕工事はしなくていいといってる者がいるけど、６５年持つのに
２５年で大規模修繕工事はしないとはねえ。
残りの４０年は一体どうゆう管理をするんだろう。実際は残り３０年ということだけどね。
５２４、５２５は読んだのかな。

空きの目立つマンションは修繕積立金のないところ。
中々売れないマンションも同じこと。
うちのマンションは不動産会社から売却しませんかという郵便が頻繁にきますよ。
中古でうちのマンションを買おうとしている者が多いとのこと。売りに出せばすぐ売れるし。
しかし、築１５年なんだけど、価格の設定が悪いのか分譲価格の８５％から９０％に値下がりしている。
１５年経過しているけど、見た目には築浅としかみえない。
大規模修繕工事は終わって間もないので（３年前に実施）外壁はタイル、共用玄関は大理石なので
きれいだし、開放廊下はシートの張り替えまでしているし、見える部分は全て塗装とかの修繕はしてあるしね。

給排水管や外壁その他を改修しても、新築には到底敵わない。
3回の大規模修繕工事済みの30数年築古マンと最新設備の整った綺麗なサラマン、普通に後者を選ぶでしょう。
そこまで築古にしがみつく前に早め早めの売却と引越しの積立をしましょうね。