マンション総合問題何でも相談

昔あほな解説者？がいっていたけど、３回目の大規模修繕工事はやらなくていいということだが、
築２５年経てばそれから以降の大規模修繕工事はしない。大型設備の交換等も当然しない。
水漏れがしようが、外壁のタイルが剥がれ落ちようが、屋上防水が傷もうが工事はしないということ。
エレベーター、玄関ドア、窓枠サッシ、消防設備等の交換も当然しない。
建て替えはまずできない。スラム化するしかないよね。

しかし、マンションは途中で中古として購入して入居してくる者の割合が築２５年ともなれば
少なくとも３０％～４０％は分譲時の住民からかわっていると思われます。
そういった住民、例えば築２０年の時に購入した者は、それから２０年後はどうなっているだろう。
築２０年を境に手をいれなければマンションはどんどん経年劣化に拍車がかかってきます。
そのときになって建物設備に力をいれようにも積立金がない。借り入れをするには短期で返済しなければ
ならないので大幅な積立金の値上げとなり、総会で議案が通らない。
マンションは、築２０年を経過してから大型設備の更新工事がどんどん増えてきます。
その工事をやるかやらないか？

まわりを見渡せば、築３０年以上のマンションはあちこちにあるけどね。
しかし、一番大きな違いは昭和５６年以前の新耐震基準に合致しないマンションということ。
新耐震基準に合致したマンションの場合、手を入れれば長く持つということをお忘れなく。

所詮みずと油
自分の部屋で考えてみよう。
壁紙や畳、襖の張り替えを１０年でやるところと２０年でやるところ、場合によっては
どうせ部屋の中だし、生活に支障がないので壁紙の張り替えはしないという部屋。
皆さん、どの期間でやりかえをしますか？
勿論子供のいるなし等でその差はあるだろうが。
快適な生活を送るためというのを除外して、ただ住めればいいという発想もあるにはあるが。
大規模修繕工事の周期も同じことである。

　　マンション生活のトラブルで、一番多いのが上下階住戸の音のトラブルです。
　　殆どのマンションでは、管理規約で専有部分の工事をする時には、理事長に届け出、その
　承認を得なければ、住戸のリフォームはできないことになっています。

　　しかし、ただ届出の承認をするだけでは何の意味もありません。理事会としては、リフォーム
　工事の届出の際、そのリフォームのチェックを厳しくしなければなりません。

　　例えば、①共用部分の工事をしていないか、②全体の統一感を損なう工事になっていない
　か、③フローリングのリフォームをする場合、基準値が守られているかのチェックをしなければ
　なりません。

　　管理組合としては、専有部分のリフォームをする際の、基準を明確にして作成しておく必要
　があると思われます。

　　遮音性能の基準としては、従来は「Ｌ４５又は同等以上の性能を有する床材」にて施工すると
　なっていました。

　　※何故この基準が見直されたのでしょうか。
床材の遮音性能を表す「推定Ｌ値」は、建物自体の遮音性能を示す「Ｌ値」
　　　と混同され、又「推定Ｌ値」の性能試験に一定の決められた試験方法がなく、
　　　各メーカーの製品・性能が全く違うことがあった為廃止されました。
　　改正では、⊿（デルタ）等級に変更されています。
　　⊿（デルタ）値とは、床材の試験方法を統一し、かつ普及をめざした基準です。
　　⊿等級により、どのメーカーの製品でも同程度の遮音性能が期待できるようになりました。

　　従来のＬ４５に相応する新⊿等級の目安としては、軽量床衝撃音は、⊿ＬＬ３以上（日本建築
　総合試験所発表）、マンションで特に問題となる子供の走る音とかの重量床衝撃音は、⊿ＬＨ
　２以上となっています。

　　　　Ｌ値とは、上階の衝撃音が、下階で聞こえる大きさを示す数値です。
　　上記の数値につきましては、業界が統一的な表記をしていないため、従来のＬ基準から、⊿
　　規準に見直す際の目安にしてください。

　　　＊地震保険は、損保会社の独自の商品ではなく、国と損保会社の共同運営による
　　　　もので、どの損保会社の地震保険も基本的には同じになります。

　　　　地震災害に対しては、公的な支援制度（被災者生活再建支援制度）もあります。
　　　　　　半壊以上の場合で、最大３００万円が支給されます。

　　　＊地震保険は、建物の主要構造部の被害のみが対象となる。
　　　　　　　主要構造部・・・・柱・梁・耐震壁・床・屋根・階段をいう。
　　　　　　　非主要構造部・・・廊下・外壁・エレベーター・高架水槽・バルコニー等をいう。
　　主要構造部が損壊してなければ、保険金はおりません。

　　　＊地震保険は火災保険の５０％まで掛けられます。

　　　＊地震保険には、支払の免責があり、５．５兆円を超える規模の地震が発生した場合は、
　　　　支払われなくなる。

築４０年とかの問題ではなく、築２０年を過ぎてくれば徐々に漏水はおこってくる。
うちのマンションは築１５年だけど、２０年後のことは本当は私自身は考えなくても
いいんだけどね。
そこまで長生きはしないだろうし、子供もいないことだから後は野となれ山となれでもいいんだけど、
今でも入居してきている住民のことを考えれば、そこまで考慮してやるのもいいかなと思っているだけのこと。
私がやらなければ他にこの問題に取り組む者はまずいないと思うから。
私自身もこれをやれば値上げに直結してくるだけに、値上げをするときにはいろんなパターンを設けて
アンケートを取り住民の判断に任せた中で値上げを検討していくつもりでいるんだけどね。
ボ　ラ　ン　テ　ィ　ア　だ　よ　！

人口が減少していく中に置いて、新築のマンションはいまでもどんどん増えていっている。
そして、築４０年を経過したマンションも相変わらずそのままの状態。
そういった築４０年以上のマンションも毎年増えていっている。
しかし建て替えはまず無理と思わなくてはいけない。
マンションで建て替えをしているところが全国でどれぐらいありますか？
殆どないといって過言ではありません。
公営の団地なら予算はいくらでもあるでしょうから建て替えも簡単ですけどね。

築25年のバブル期マンションで、震災経験有り、排水管折れ多数（半数以上）。
でこの度、給排水管設備工事委員が立ち上がりました。
こんなの工事したところで、マンションガタガタちゅうことですやろ？
人間で言ったら団塊世代の70前後と言ったとこですやん。
あと15年生きられたらいいとこの老後マンションです。
今が逃げ時とばかりに物件捜しをしている富裕層を指をくわえて見ているばかりの貧困層は、黙って住み続けるしかないのか。
この先、排水管以外にも癌が見つかるやもしれないのに、やはり新築に移る方が得策でしょうか？

>448さん
しかし排水管が折れているのでしょう。
補修をしなければ水漏れが頻発してきますよ。
保険がきかなくなればその損害賠償をしなければならなくなります。
それに補修もしてなければ売却も賃貸もできないでしょう。
買い替えも必要ですけど、売却ができませんよ。

448ですが、排水管は補修済みです。
ただ、この先もあると思われ、今回は給排水管の工事が予定されており、その他の老朽化も目立つというのが理由です。

>448さん
一番いい方法は、借り入れをして給排水管等の工事を全て終わらせてから
売却するのが利口かもですね。
借り入れをすれば修繕積立金の値上げとなりますが、すぐ売却して買い替えればいい
訳ですから。

ということは、資産価値のないマンションということですね。

>450さん
排水管の補修工事は済んだのに、又給排水管の工事なんですか？
神戸大震災は２１年前ですからね。東日本大震災は５年前、中越沖地震が９年前。
後１５年持てばいいというのはあなたの考えですよね。
最近入居してきた方もおられるのではないですか？
その方にとっては、１５年で廃墟となるのは寂しいでしょう。

築２５年のマンションに住んでいます。築５年目から、あちらこちらで、漏水が発生しました。
理事は順番制で、全て管理会社に管理を丸投げでした。事情を説明しても理解できず、管理
会社は、被害者宅の工事の調査と、加害者との示談交渉、そして、保険請求をして工事終了後、
工事代を保険会社に請求して（個人賠償責任保険）工事代を集金。組合にはその報告はなされ
ないままでした。管理組合は、この問題に対する瑕疵担保責任を追及する事無く期間が経過し
た。順番により就任した優秀な理事長がこの件につき、追及を始めたが、瑕疵担保責任の期間
経過して、手がうてなくなりました。この期間の役員は、誰も気にしていませんでした。気が
ついた、時は、後の祭りです。現在は、組合費で補修をしております。

私ももう、買い替えの時期と見て、あちらこちらの新築、中古を含めて検討中です、が管理の
事が気になり、売主及び媒介業者に管理の事を質問すると回答が出来る人物が少なく、挙句の
はては、煙たがられております。あと、５～６年以内に良い物件が見つかるとよいと思ってお
りますので、納得のいく物件を購入したいと思います。マンションは管理の良否で購入しない
と、現在のマンションライフを繰り返す事になります。クワバラ、クワバラ、です。
断っておきますが、一軒家に住んでみて、管理さえよければ、マンションの方が住み心地はい
いし、安いです。

>454さん
築５年ぐらいから漏水が始まったとのことですが、本来なら１０年間の瑕疵担保責任があるんですが、
もう時効でしょうね。
多分お宅のマンションは、デベ系マンションで分譲会社と管理会社は同じ系列の会社ではないんですか？
瑕疵を会社ぐるみで隠ぺいしてたんでしょうね。それが証明できれば弁護士に依頼すれば多分その補修は
その会社がやらなければならなくなると思いますけどね。

買い替えをされる時、その物件を調査するときは売主に総会の議案書（古いものでもいいと思います）
をもらえばいいと思いますよ。
それをみれば、修繕積立金の残高も分かります。その金額が妥当かも想定できます。
それに、その物件の理事長に対して規約や議案書、長期修繕計画等の書類の閲覧を請求されれば
閲覧を拒否することはできませんので見せてくれると思いますよ。

うちもよく排水管が折れていますが、管理費で修理していましたよ。
あと453さん、排水管の修復工事と給水管は別。

４５５さん、分譲会社と管理会社は別です。漏水は、給水管の混合水栓と電気温水器です。

もう一つ、これも時効ですが、売買契約時に修繕積立基金（一時金）概算、数千万円が、
一回目の定期総会の収支報告に記載がありません。この件も最近発覚しましたが、1期
の理事長に質問しましたが、何も知らないようです。25年が経過して、積立金不足で、
自腹が増えたので、ようやく、管理の重大性に、気ずいても、後の祭りです。後輩が大変
です。

最初がたいせつだと、つくずく思います。負担額が多くなるうちに買い替えます。
始め悪ければ終り悪しです。購入時は外観等だけに気をとられ、この有様です。

>456さん
うちは築１５年ですが、排水管の漏水は今まで一度もありません。
排水管が折れるというのはすごいことですよね。地震の影響なんでしょうが。
折れれば当然漏水が発生しますよね。
又、雑排水管の高圧洗浄もできないのではないですか？

>454さん
私のとこも私のとこと家内のとこの土地が相続で手にはいりました。
1つは貸し駐車場にしてますが、もう一つも貸し駐車場にしてたのですが、これを
売却しようかなと現在は思っております。まだ売りには出していませんが。
売りに出さなくても、最近警察署と建設会社が持ち主を捜しあてて売却要請にきましたよ。
私は今までマンション住まいでして現在2件目です。
もう今さら戸建を建てて1軒家に住もうとは思いません。マンションが楽ですからね。
うちのマンションにも戸建がありながら引っ越してこられる方が結構おられますよ。

>457さん
マンションを買う時は管理費や修繕積立金が安い方がいいと思いますよね。
しかし、管理費は安い方がいいでしょうが、積立金はある程度の額が必要です。
駐車場等の使用料を含む積立金の額としては、12,000円～14,000円は必要です。
国交省の望まれる積立金の額としては、最近は14,000円程度必要といっています。

マンションの管理（不動産の管理と取引）を勉強して、マンションに住むと、
安心です。規約等を知ると、知らないでは、生活の仕方が違います。

管理会社、組合、自治会等々が規約に反する事をすれば、総会で堂々と
注意できます。改善してくれれば、いいのです。マンションには、規約等の
プロがいて、煙たがられる人間がいた方が良いです。総会で正論を言う組合
員を、有り難く思います。知識のある組合員を排除するマンションは避ける
べきです。

４５９さん、駐車場使用料は別計算にして、管理費、修繕積立金合計で２００円/㎡くらいでは
どうでしょうか。

規約に目を通していても、うちの理事会は私利私欲で規約をコロコロと変えてくる。
これでは、規約などあっても意味がない。
弁護士に相談するのが一番です。

>453さん
15年で廃墟にはならないと思いますが、資産価値は二束三文です。
入居されたばかりの組合員には気の毒ですが、大規模修繕工事ごとに上がる修繕積立金、新築マンションの時ほど住民の感心や思い入れは高くなく（中古購入者が多数と賃貸者が30%）理事会のレベルも輪番制のため低下。
築40年マンションに誰が住みたいですか？
築40年のマンションを誰が好んで購入しますか？
学生専用の賃貸にはできるかもしれませんが。

私は管理会社に仕事もしてもらえず「なぜでしょうか？」と質問したらクレーマー扱い。
現マンション担当社員に「今後は一切、私の専有部の業務はしない。ミスをしてもお詫びも絶対しない。私からの連絡は拒否する。」と消防点検も受けられませんでした。
今までのミスも一度もお詫びされた事ありませんし、改善した点もありません。
他の家は点検受けられて、管理費滞納経験なしでも管理会社はこれが普通の事ですか？私の点検代の管理費は寄付？
今後も排水管洗浄・消防点検・次回１０年点検も受けられないようです。
支店長からは「管理費支払え」と脅しの手紙複数。とても怖くて警察・弁護士相談に行きました。

１年程前に上階に引越してきた太ったご主人。とにかくうるさい。
以前は夜長にドスンと凄い音だされました。酷かった為、上階に行ったら、糖尿病のご主人が洗面所で倒れたそうです。
今は太ったままでよい糖尿病もあるのですね？私はその病気の知識がない為、分かりません。
その時「倒れた１回だけ音がでたが、それ以外は絶対に騒音はだしていない」と最後は逆切れされました。

マンション生活を甘く見ていたようで、私は精神的に限界です。向いていないと言う事ですかね？

皆さんは、規約の設定変更は、区分所有者総数及び議決権総数の4分の3以上の同意を必要ですよね。
その議案を見ましたら、現理事会と管理会社の都合の良いように変えてあるので、質問しましたら、
意見を聞かないまま、賛成多数で可決されましたとの回答でした。総会の出席者は（議決権総数の
１０％　委任状が２０％　議決権行使書15％）でした、残りの欠席者は55％でした。

特別決議には不足で否決のはずですが、管理会社と、その顧問弁護士が、決席者55％を議長（理事長）
一任にして、議長（理事長）が賛成表にすればよいとのアドバイスで可決しました。

462さん、管理会社任せにすると、いけません。お宅の、規約。委託契約書、重要事項説明書、各期
の議案書及び議事録等を精査してごらんなさい。いい勉強になりますよ、これで、私の場合は、会計
報告、修繕積立基金数千万円の不明金、理事の選任の無効、等々色々な規約、法令違反が発覚した。

これは総会も成立していませんよね。こんな事が行われているのが、管理組合と管理会社の共謀です。

消防設備点検、雑排水管洗浄を管理会社が拒否したことが事実なら、重要な問題です。
証拠を添えて。国土交通省の地方整備課に提出して下さい。管理会社は少なくとも、
指示処分（行政処分）を受けます。なぜなら、消防設備点検はたとえ、貴方がどんなに
悪い人間でも受けなければ、それが、原因で火災や、漏水事故等が起きた時は、受ける
事を拒否した貴方や、管理会社に全責任が及びます。管理会社が拒否したとなれば、
適正化法にふれますので、処罰の対象になります。私の見解では、指示処分では無く、
マンションの住民の生死にかかわる重大問題ですので、もっと重い、業務停止処分で
はないかと思います。これが原因で火災により住民が死亡したら、この管理会社は、
登録を取り消されて、倒産する位の問題です。私は消防設備点検時には、点検を受け
た証明書を受け取っております。

>461さん
管理費と修繕積立金は全く別物と考えなければいけません。
管理費が１万円としたら、修繕積立金は使用料別で６，０００円程度しかありません。
使用料がどれくらいか分かりませんが、Ｐ場の年間使用料金を戸数と１２ヶ月で割って
見てください。それが駐車場分の１戸当り月の積立金の額です。
それと６，０００円を足して１２，０００円以上あるかどうかです。

>462さん
規約がころころ変わるからといって弁護士に相談しても意味ありませんよ。
何を相談するかその内容にもよりますが。

>463さん
修繕積立金は分譲当初は、分譲しやすいように修繕積立金は安く設定されてまして、
段階的に値上げをしていっているマンションが殆どです。
積立金の額が１２，０００円以上になっていればそれ以上は値上げは必要ないと思いますが。
勿論駐車場料金が積立金に振り分けてあればその分少なくて済みますが。
管理費は管理会社の支払いとか電気利用金とか大体固定してますので最初からその値段に
設定されています。その分途中の値上げは殆ど必要ないと思います。

>464さん
あなたの書き込みでは何があったか分かりませんが、管理会社が消防点検とか
しないというのは問題がありますね。
その点については、管理会社の本社に電話なり手紙またはメールを送れば簡単に
解決すると思いますよ。

>465さん
>特別決議には不足で否決のはずですが、管理会社と、その顧問弁護士が、決席者55％を議長（理事長）
>一任にして、議長（理事長）が賛成表にすればよいとのアドバイスで可決しました。

そんなことを弁護士がいう筈はありませんよ。
総会に必要な出席者を集められなかった理事会が苦し紛れに管理会社の担当者と共謀したんでしょう。
そうしなければ総会は成立しませんし、理事会の出した議案も承認されませんからね。
総会の議事録はある筈ですからそれを基に無効にすることは可能です。

しかし管理会社にもいろいろあるんだね。
一つだけ言えることは、大規模マンションであれば管理会社のフロントもその会社で
優秀なのをつけてくれるし、もし悪ければ支店長とかにいえばすぐ変えてくれるんだけどね。
正に大きいことはいいことだね。

４７２さん、その管理会社は、最大手です。私も大きなことは良い事だとは思いますが、

解約の話が出ると、状況は違いますよ、この件を法的には、無効には出来ますが、個人

では、弁護士費用等の負担は、できません。現実は、甘くないです。上告、上告になる

と、最高裁までいくでしょう。しかも、本社は、東京ですから、大変です。裁判程ばか

らしいことはありません。マンションは、そこらへんも考えて生活してください。マン

ションは、おかしなことになっています。買い替えればよいだけです。築25年ですから

修繕もこれから、大金がかかる事は承知しています。買い替える時期です。

マンコミは築25年マンションがトラブル多いようですね。
築25年ならローンも終わってるでしょうし、今時のマンションならバブル期の半値で設備も数倍いいマンション買えますよ。
預貯金キャシュで楽〜に帰ると思いますから、バブル期にマンション購入失敗した築25年組の慌てん坊の皆さん、退職金でレッツゴー。

買い替えれば。とか、
さぞかし金銭的ゆとりがあるのでしょうね。

そしてそのような発言をなさる方も然り。

このような場で戯れておられないで
マンションをお買い上げに参られてはどうですか？

>473さん
管理会社を代えるのを住民が望むのなら簡単に変えることはできるでしょう。
毎年更新について総会決議をしているでしょう。それを否決すればいいだけです。
変えたいのなら３ヶ月前に管理会社に通達するだけでいいんです。理由は必要ありません。
何で裁判になるのか分かりませんが管理会社を代えるのは管理組合が一方的でもいいんですよ。
もしそのことだったら裁判にはなりません。ただ３ヶ月前に通達するだけでいいんです。
管理組合としての決意なら管理会社も裁判は避けたいでしょうし、当然その費用は管理組合負担です。
最高裁までいくとかそんなことはわからないでしょう。あなたは費用がかかりますよ、最高裁までいくには
何年もかかりますよ、弁護士費用とかは大変ですよと脅されているんですよ。

管理会社主導というか理事会役員の知識不足、時間のなさ、やる気の問題で
全て管理会社におんぶにだっこのマンションというのは管理会社にとってはかもでもあるが
逆に歓迎されない嫌なマンションというか手間暇がかかる割には全然利益があがらないと
いうところでしょうね。
特に小規模マンションの場合はその傾向が強いように見受けられます。
事務管理費というのは少ないですからね。その割には、理事会や総会、議案書の作成、工事や
その他の事務等大規模マンションとそんなに仕事の内容は変わりませんからね。

マンションなんぞ、20年〜25年でお引越しですよ。
大規模修繕工事も２回済み、給排水管工事なんかもやっちゃう！
これ、オンボロってことでしょう？

>>478
簡単に引っ越しというが、売れなければどうする？

マンションは、増え続けているが、購入できる人間は減り続けている。
中国人も日本のマンション購入から、からオーストラリアに移った。

オリンピックが終わると日本は再び不動産バブル崩壊だと世界の経済は見ている。
過剰供給。スラムマンション激増時代が見えてきている。

人口は減り続けているのに、マンションやアパートはどんどん増えていっている。
１つマンションが建てば、必ずそこに入居する者は今まで住んでいたマンションや戸建てから
引っ越してくる。
売却や賃貸ができるようにしっかり補修していないと空き家になるだけだよ。
だめなところから順に空き家になっていく。

築３０年のマンションでもきれいなとこあるからね。
外観も、エントランスも、当然室内も。
開放廊下や玄関扉、植栽とかもよく手入れがされてるとこね。

六本木ヒルズなんかは３０年たってもきれいなんだろうな。

どうかな？
犯罪の現場になったマンションに、住みたいとは思わないね。

犯罪は勿論だけど、自殺の多いマンション、孤独死があったマンションもね。
いくら外観や設備にお金かけても理事会と組合員が裁判沙汰になっているマンションは嫌だね。
要は住民のマナーや躾、人種の問題で選ぶかな？

訴訟の多い管理会社を使わないことでしね。

管理会社？
理事会では？
理事の質が落ちているんでしょ。
組合員同士は感情が入るから。。。
自分達のお金が絡むしね。

管理組合の訴訟は管理会社が、適正なアドバイスができていないからですよ。
いや、けしかけた結果でもある。

管理組合の訴訟って一体どんなものがあるんですか。
参考までに是非教えてください。
自治会問題や滞納金は別として。

うちの場合は３００戸超のマンションなんですが、１５年間で一度も
訴訟とかはありませんでしたからね。
管理会社は一度変わりましたけど、何の問題もなかったですよ。

300世帯のマンションですか？
それ書き込むと何処のマンションか特定されるとか。