マンション総合問題何でも相談

管理会社・フロントは頭悪いね

うちの場合は、輪番制の理事が回ってきたときに転勤とかでやれない時に理事会協力金として
年間１０，０００円を徴収しています。
それと理事に就任しても理事会の出席が３回以内も同様にしています。
尤も理事が回ってくるのは３０年に１回しか回ってきませんけどね。
法人じゃないけど１年任期で半数は継続しますので実際は２年任期となっています。
勿論７５歳以上の高齢者や健康弱者で本人が希望すれば理事が免除される規定もあります。

>>383
言葉使いに気をつけましょうね。

スレ主です。

マンション管理士の書き込みはもう終わりにしましょう。
なぜマン管士という言葉が出ると異常に反応するのか分かりませんが不思議ですね。
単なる批判や一行レスは荒らしとみますよ。

　　区分所有法では、区分所有者は、建物の保存に有害な行為、その他建物の管理又は
　使用に関し、区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならないとなっています。

　　しかし、マンションでの騒音に対するトラブルは数多く発生していますし、裁判もかなりの
　数発生しています。

※マンションでの生活騒音には下記のようなものがあります。
　　　子供の走り回る音
　　　隣人が深夜に酒を飲んだりして大騒ぎする
　　　大ボリュウムで音楽やテレビ、ピアノ、カラオケをやる
　　　ペットの鳴き声　　戸の開け閉め等

※快適なマンションライフを送るためには、お互いにルールを守り、共同の利益に反する
行為はしてはならないとなっています。
　しかし、マンションでの騒音に対するトラブルは数多く発生していますし、裁判もかなりの
数発生しています。

　騒音については、当事者間で直接話し合うこともありますが、それが困難な場合は、
管理組合を通じて注意等を行います。
　　１）口頭や文書などによる注意
　　２）内容証明郵便による警告
　　　　騒音をださないよう警告をする。守らない場合は、法的措置を講ずる旨を通知する。
　　３）裁判による請求
　今回は、騒音訴訟の中で、上階の子供が走ったり、飛んだりして下階の住民に迷惑を
かけたとして損害賠償の責に問われるという判例について述べてみます。

　＜裁判例＞ 　　八王子支部の判例（Ｈ．８．７．３０）

　　　上階のフローリングの改修工事後、子供の走りまわる音がひどくなり、再三の注意にも
　　拘わらず、改善せず最終的には裁判となった。
　　　原告側請求
　　　　　①騒音の差し止め（原状回復）
　　　　　②不法行為に基づく慰謝料の請求　　３００万円

判決
　　　　①については、棄却
　　　　②については、慰謝料７５万円の支払い命令

判決理由
　　　　専有部分の工事をするときは、理事長に届け出、その承認を得なければならないと規
　　　約に規定されていたが、それを怠った。
　　　　その工事は、遮音性能の低い床材を使用し、それもコンクリートスラブに直貼りであった。
　　　それが原因で子供の走り回る音がひどくなった。

　　＊規約には、共同の利益に反する行為をしてはならないとなっているが、共同の利益に
　　　反する行為が具体化されていなければその行為を抑止することはできません。
　　　そのためには、規制の基準が明確化（ルール化）されていなければなりません。

　　　このルール（規制の基準）を作成するのはいうまでもなく、組合であり執行活動を行って
　　いる理事の皆さんがたということになります。

　　　専有部分の工事をするときには、理事長の承認を得なければならないと規定されてい
　　ても、ただ、その届出を受理するだけで、その工事の内容を検討しなければ何の意味も
　　ありません。
　　　そのためには、工事の種類ごとに、具体的な数値の基準を設定しておかなければなり
　　ません。

　　　現状回復については棄却されたが、これについては、届出をするよう広報・啓蒙活動を
　　行い、届けられたものについては、基準値を設けチェックをしなければなりません。

※もし、裁判をすることになった場合のポイントとしては、受忍限度を超えると判断される
　かどうかが目安となります。

　①騒音に対する受忍限度は
　　　一般社会上の受忍限度を超える音かどうか。Ｌ６０（⊿ＬＬ１）は不法行為と判断されること
　　もあります。

　②音の程度を数値で示し、不法行為を証明する。
　　　　環境庁が示す生活騒音基準
　　　 　　昼間 ５５ｄｂ以下
　　 　　　夜間 ４５ｄｂ以下 この基準を超えると不法行為と判断される
　　　　　＊都庁、県庁や市役所に相談すれば、騒音計を貸し出す場合もあります。

　　　裁判所の基準
　　　　午後９時～午前７時 ４０ｄｂ以下 裁判所は、この基準を守るよ
　　　　午前７時～午後９時 ５３ｄｂ以下 う命じています。

　　※尚、住民間のトラブルについては、警察はタッチしません。

　③マンションの防音性能を確認し、損害賠償を請求する。
　　　　判決で重要な根拠となった事実
　　　　　＊子供のしつけに誠意があるか
　　　　　＊床にマットを敷いた程度では対応は不十分
　　　　　＊訴えた人の精神状態（食欲不振、不眠等精神に障害を生じた等）

　※受忍限度を知り、騒音の程度を数値に示し、マンションの防音性能を確認することが
　　必要です。
　　又、マンションの遮音性能は、裁判では重量衝撃音のみが対象となっています。
　　遮音性能は、仕様書で確認します。仕様書の入手が困難な場合は、騒音計で実測

＞＞388さま
↓こういうのは対処したほうがいいと思いますよ。

＞こうれいしゃのかたぁ？　そのマークなにぃ？　ボケてるのぉ？　笑

輪番制の理事で任期の２年が過ぎればもう理事の順番が回ってこないマンションでは
特に理事長にはなりたくない者が殆どの中で、仕事をしながら理事長をするのは大変です。
理事長になったからといって勉強するのは自分のとこの管理規約や細則を読むこのが
精いっぱいです。
中には規約や細則も読まない理事長がいますからね。
だから全て管理会社主導になるんですが、それはやむおえないことですね。

何か調べて欲しいことがあったらどうぞ。
今までに作った資料が数多くありますので参考になればいいんですが。

専有部分の給排水管やガス管を共用部分の工事と一緒にやるように
長期修繕計画に盛り込んでいるところありますか。
あったらどのように計画をし修繕積立金の値上げをしていったのか教えてください。
まだ殆どのマンションがそういうのを長期修繕計画に取り組んでいるところはないとは思いますが。

理事長や副理事長は、輪番関係なく立候補や推薦を導入してよいと思う。
私のマンションは輪番制導入したばかりで、今の理事長や副理事長は理事すら経験したことのない女性たちです。
来期の理事長は誰になるのか？適任者はいるのか？課題が山積みです。
多分適任者はいませんし、できないでしょう。
規約を改正した方が組合のためマンションのためと思うのです。

大型マンションでも中々理事長の人材はいません。
大型であればいろいろ問題事項も多く仕事をもった中で理事長をやっていくには無理があります。
できれば会社をリタイアした方が理事長をやるのが一番いいんですが、長期になっては困ります。
理事長は立候補とか推薦があってもいいと思いますね。
立候補の規約を作っても中々立候補者はでてきませんので、推薦も含めて規約改正をされたら
いいと思います。
その場合、任期は必ず明記しておく必要があります。

理事長は理事の互選ですので理事の立候補と推薦の規約改正を
すればいいと思います。人数も含めて。

ここ一人で何役の遊びスレなんだ？
邪魔すると削除依頼とか、恥を知りなさい！


笑

投稿者はスレ主のボンクラだけ
だれもまともにあいてせんよ
気持ち悪いだろ、ひとりで自問自答 アホ丸出し

>401
私は成りすましをしてはいません。
情報を提供しているだけですよ。
自分で書き込んでそれに答えるとかはしてませんよ。
いってるでしよう。ここは情報提供の場でもあると。
それと３９９と３９８は同じ人物の書き込みではありません。
あなたは批判とかするだけですか。
削除依頼したのはあなたが書き込んだものなんですね。恥ずかしい書き込みだと思いませんか。
真面目な書き込みに対して邪魔をする者はここに来る価値はありません。
そういう書き込みに対しては削除依頼、続けばアクセス禁止（長期の）の依頼をしますよ。

ハイハイ 好きに一人で遊んでいてくださいな
だれが見ても自問自答レス 恥を知れ！

３９１さんの、騒音や内装工事の問題は、役に立ちます。専有部分の内装工事の届け出は規約にありますが、
管理会社に委託しているが、完全に、監視、監督がなされておりません。マンションが古くなると、
この問題が、表面化して、トラブルが多くなることは間違いないでしょう。考えないといけません。

マンションの引き渡し時の、配線・配管は変更しない様に指導はしておりますが、うまくいきません。

>>342,343

これらの情報は重要ですね。
これからも、有益な情報の提供をお願いします。

>405さん
内装工事については規約に規定があるとのことですが、意外とみなさんは規約を
みられることはないと思いますので、掲示板で掲示するか、回覧板で届け出が
必要ということをおしらせするのも一法だと思います。
特に掲示板であれ回覧板であれ、ポイントだけを書いて余分なことは書かない方が
効率はいいと思います。
工事をする時は管理員さんが業者の方に規定で工事をする時は工事内容も含め届け出が
必要となっていますと注意をするようにお願いしてはどうでしょうか。

それとエレベーターを使うと思いますので、掲示板で本日の工事とかを
部屋番号と簡単な工事内容を掲示してはどうですか。
うちの場合はそうしています。

うちの場合は掲示板に掲示する大きさはＡ３で箇条書きでポイントのみしか
記載しません。
長々と書き込んでも読んではくれませんからね。

「専有部分内にある共用部分とあいまいな専有部分について」

　①専有部分内にある共用部分
　　　窓枠・サッシ、網戸、玄関扉、インターホン（これに関しては共用部分の規定でない所が多い）

　②専有部分内にあり、区分所有者の責任と負担で管理しなければならない部分
　　　給水管・排水管の枝管、給湯管、汚水管、ガス管、配線の支線、熱感知器、ガス警報器

　①については、窓枠・サッシ、網戸、玄関扉は共用部分としての規定はあるでしょうが、長期修繕計画
　　に全て計画されていないところもあると思います。

　　管理規約では、第２２条の２項で、専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった
　部分の管理を共用部分の管理として一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこ
　とができるとなってはいますが、その工事費の負担については標準管理規約にも規定はされて
　いません。
　　
　　つまり、管理組合として一斉に工事をするとき以外は、各区分所有者の責任と負担で工事等を
　行わなければならないということです。

　②については、配管の高圧洗浄は管理組合が１年か２年置きに実施されていると思います。
　　又、熱感知器については、年２回の消防点検を管理組合が行っていますし、それで不具合が
　　あれば、専有部分にも拘わらず管理費の中から補修・交換等を行っているマンションはありませんか。
　　ガス警報器についても、専有部分にも係らず補修・交換等は管理組合が行っています。ガス警報器は法的
　　には設置義務はありません。

　　

　※水漏れがした場合の対応について

　　もし、水漏れがした場合は、下階の住民は管理組合又は上階の住民に連絡をし、応急措置と
　して、業者を呼び対応しなければなりませんが、経費の負担については、共用部分に原因があ
　る場合又は原因が分からない場合は管理組合が経費を負担することになります。

　　しかし、原因が区分所有者にある場合（配管の老朽化による劣化やミスによる漏水）については、
　下階の部屋に対しての損害賠償については保険が適用されますが、配管の交換等については
　各区分所有者が行わなければなりません。

　　又、保険金額を上回る賠償については区分所有者の負担になりますし、繰り返し同じ部屋からの
　漏水が発生した場合は、２回目からの保険金の支払いは拒否される可能性が高くなります。

「現状の標準管理規約での経費負担について」 ※間違えないようご注意ください。
　
　玄関扉、窓枠・サッシ、網戸については共用部分ですが、管理組合として一斉に工事をするとき
　以外は各区分所有者の責任と負担で取替や修理をしなければなりません。
　網戸は共用部分ですが、網戸が破れた場合は共用部分にも関わらず各区分所有者の負担で張り替えを
　
　行っているのと同じ扱いとなります。

専有部分内にある共用部分、特に玄関扉の修理を管理組合に要請してくる者が
いると思いますが、これは各区分所有者の責任と負担で行わなければならないと
いうことを掲示場等で告知しておくことが必要です。
理事長や管理人によって対応が違ったら困りますよね。
隣の補修工事は管理組合が無償でしてくれたのに今回は各区分所有者が経費の負担を
するというのはおかしいということになります。

つまり、専有部分内にある法定による共用部分以外は、規約により共用部分とす事が出来る。

として、組合の費用負担を含め、長期修繕計画を見直した管理規約の整備をいそいでおります。

>414さん
例えば専有部分である配管類について、それを共用部分とするには無理があると思います。
というのも日常の管理についても管理組合がやるということは、居室内に管理組合が入り
チェック等をしなければならないということになります。
勿論雑排水管の高圧洗浄は管理組合の負担でやってはいますが。
専有部分の配管類を共用部分とするのではなく、その費用について管理組合として一斉に
更新工事を行う時は管理組合がこれを行うことができるとした方がいいのではないでしょうか。
その際先行工事者については、一斉に工事をしたときの平均額を支給するとかの規約を作っておけば
いいと思います。
そして長期修繕計画に予定しますが、その場合総工事費から１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出して
足りなければ値上げを申請することにもなると思います。
ただ、工事が大変ですよ。縦列の工事は一緒にやりますので、４～５日在宅が必要となります。
それに、例えばその期間朝９時から夕方５時くらいは水は使えないしトイレも使えません。
大規模修繕工事は居室内の工事は発生しませんので日程調整とかは必要ありませんが、配管類の更新工事は
それこそ大変ですよ。
それをやれる業者と理事会（専門委員会のメンバー）管理会社が一つにならなければ難しいでしょう。
事前準備が必要です。

専有部分の配管類を共用部分にするのが難しい要因の一つとして
保険の関係もでてきます。

専有部分にある法定による共用部分を規約により共用部分と、まず、規約に定めて、
それから、色々な細かい事を、知恵を出し合って、細則等（保険等）も含めてを定め。
長期修繕計画を立てる。この問題は、築年数の古いマンションには急いだ方がよい。

、

デベロッパが、建設時に横配管を極力さけたデザインにすれば、このような問題は起こらない。

マンションによっては、配管配線が、専有部分の天井、床を網の目みたいに張り巡らされている。

こんな一例が、電気販売店が、冷暖房を取り付ける為、躯体の壁に孔を開けた、これは良くない

事だが、不幸なことに、コンクリートの壁の中に、電線が埋められていて、ドリルで断線した。

その専有部分の電気がつかなくなり、大変なトラブルになった。

こんな二例め、競売物件を購入した区分所有者が、引っ越してきて、インターホンの位置

に不信に思い、調査したところが、やはり、コンクリート躯体部分にインターホンの配線が、

組み込まれていた。

こんな三例目、上階からの下階に対する漏水事故を調査中に、風呂の排水口にコーヒーの

アルミ缶が出てきた。　　　　　その他色々あり、マンションは住んでみなきゃわからない。

>417さん
専有部分内にある法定共用部分は元々共用部分でしょう。
壁とか柱、壁がそれに該当します。

長期修繕計画には工事をしなければならないものを全て網羅しなければ意味がありません。

給排水管、エレベーター、消防設備、玄関サッシ、網戸、玄関ドア、浄水設備、ガス管、
配線、インターホン、キュービクル、縦樋、避難ハッチ、防風スクリーン、スティールドア、
ウェザーカバー、メールボックス、避雷針、配電盤、高置水槽、連結送水管、バルコニー隔壁、
ＴＶ共聴設備、電灯設備、縦樋・・・少なくともこれぐらいは計画すべきです。
これに鉄部塗装を５年～６年に１度、大規模修繕工事は１２年～１３年に一度とか。

長期修繕計画に上のような工事が計画されていなければ追加すべきです。
これに専有部分の給排水管、給湯管、汚水管、ガス管、配線の支線を管理組合としてやるのかどうか。

４２１さんの言う修繕計画は、マンションの住民としては、速急に計画しなければならない。
しかし、全部網羅した計画を立てると、とてもじゃないが、現在の積立金では不足です。
最悪の場合は、借り入れの手もあります。考えると、嫌になります。いっその事、買い替え
を考えます。古いマンションの将来は、管理を真面目にやるには、金がかかります。」

それらを見越して、ゆとりのある区分所有者は、ぞこぞく買い替えております。

大規模修繕工事を終え、給排水設備改修工事に伴い、工事委員を公募している築古マンションです。
理事会が頼りなく素人ばかりなのにオブザーバーとして参加するとのことですが、今期の理事会では大規模工事同様に無茶苦茶にされそうで怖いからか、再募集をしても人員が確保できません。
築25年は給排水設備工事は早急に必要でしょうか？
出来ることならば、来期あたりに理事が新しくなってからにして欲しいのですが。

４２３さんの仰るように、通常の管理についても、役員は順番制で、役員の選任方法も、組合員の、
派閥の多い組合員が、役員になりやすいように、規約を改正しています。規約は、有効ですから、
守らないといけませんが、どうも、女性ばかりの、役員で、設備類の知識は、乏しいです。築２５
年で１５階の４００戸の、団地型マンションですが、規約は単棟型です。

ゆとりのある区分所有者は、続々他の住居へ買い替えております。新しい区分所有者は、
相当疲れた、感じの人たちが多いように感じます。普通の３ＬＤＫで１０００万を切る
物件が多く、購入時の３分の１の価格です。漏水事故が多くなりました。管理会社は専
有部分の工事の受注が多くなりました。一度は、保険加入を断られましたが、他の保険
会社に替えました。

※漏水事故防止に対する管理をしっかり取り決めるには、住民の顔色、設備の種類から
して無理であると、結論を、私なりに、出しております。保険会社は断られるか、保険
料の、相当な値上げを要求してくるでしょう。

>422さん
421に書き込んだ工事はいずれ間違いなく経年劣化をしていきます。
そうなった場合工事をするのかしないのかということだと思います。
借り入れをするにしても、一定の時期がくれば毎年のようにいろんな工事が発生してきますので
そのたびごとに総会に借り入れを提案して修繕積立金の値上げをしていかなければなりません。
借り入れをすればいくら低金利といっても利子はつきますし、短期間（10年間）で返済して
いかなければなりません。
やらないと決めたら、もうスラム化するだけです。
いずれ売却も賃貸もできなくなり、空き部屋がどんどん多くなってきます。

>423さん
給排水管の取り替え工事は硬質塩化ビニル鋼管（つまり塩ビ管）を使用しているなら
３５年以上もしくは４０年ぐらいまでは大丈夫だと思います。
工期を検討すべきです。まず管材が何を使用しているかを設計図面で確認してみてください。

>424さん
築２５年で１，０００万円を切る価格まで値下がりしてるんですか？
それに築２５年で漏水が多くなってきているとのことですが、多分お宅の管材は
塩ビ管だとおもいますが、通常は３５年以上はもちますよ。
３分の１程度の価格になっている状態で専有部分の給排水管までを含めた取り替え工事は
難しいですね。値上げ額が多くなりすぎます。
いままで定期的な工事をやっていなかったつけがまわってきたようにも思えます。
管理会社に依頼する専有部分の工事が多くなってきているとのことですが、管理会社は
大喜びでしょうね。
できれば、相見積業者を何社か推薦してあげるようにすべきとは思いますが。

>422さん
例えば５，０００万円を１０年返済で借り入れをしたとします。２００戸のマンションとします。
借り入れをした場合は普通１０年で返済しなければなりません。
そうしますと、金利を考えないでも１戸当り月２，０８３円の値上げが必要となります。
これを毎月修繕積立金を積み立てた３０年の長期修繕計画の中で支払うとすると、
１戸当たり月６９４円の値上げで済みます。
やはりマンションの工事は長期修繕計画を立てそのなかで地道に積み上げていく方がずっと
効率的です。

４２７さん。訳が有って、私のマンションの漏水の原因は、詳しい事は説明できません。
マンション名を公表することになりかねませんので、簡単に言うと、給排水管及び躯体
部分の、漏水事故ではありませんと、だけ、申し上げておきます。給排水管はまだ、大丈夫です。

管理会社も変更したかったのですが、管理会社派の住民につぶされました。

>429さん
漏水事故が多くなるといままで契約していた保険会社は契約を拒否します。
そして保険会社を別のところに代えると契約を増やしたいセールスは漏水のことは
伏せて契約をします。
しかし、これからは保険の契約を拒否することはできなくなりましたが、保険料は
かなり上がっていくと思います。
できれば管理会社を変更した方がよさそうですね。
しかし、何故そんなに値下がりしているのか不思議ですね。

築年数が経過した場合、例えば築２０年ぐらいを境にそれから３０年間の長期修繕計画を立てるか否かという
ことになります。
築２０年から３０年の計画といいますと、築５０年までということになりますが、そうしますとエレベーターや
給排水管の交換、窓枠サッシ、高置水槽や消防設備等の大型設備までの交換が計画されることになります。
築２０年でもう工事はしないで後はスラム化を待つだけにするか、それともその工事をするために値上げを
するかどちらかしかありません。
もしやらないとしたら、築３０年程度になると空室が目立ち価格も大幅に安くなってきます。
どちらを選択するかはそのマンション次第ということになります。
ただ、現在６０歳以上の方にとってはもう工事はしないでいいと反対されるでしょうね。工事をするということは
修繕積立金の値上げが発生するということになりますから。

当マンションは、1階のマンホール付近が陥没したことが給排水管工事のきっかけになりました。
まだ20年ほどのマンションなのに、地震でもなく、突然の陥没はこの先のことを考えると怖いです。
引越しを考えた方が賢いのかもしれませんが、こんな物件、売れるのでしょうか？
ご伝授願いたし。

大規模修繕工事は単なる外観を中心とした改修工事ですからね。
３０年ともなれば設備がだめになりますから。

長期修繕計画が何故必要かといいますと、計画的な資金計画を作るためなんですね。
悪くなってから工事をするんではなく、計画的に進めていくことが大切なんです。
ただ、長期修繕計画だけ作成しても修繕積立金に反映されていなければ何の役にもたちません。

マンションの管理で大事な事は、目に見える所よりも、見えない部分を見抜く能力です。

躯体部分の鉄筋の腐食、専有部分も含めた、配線・配管等。実務経験者がないと見抜けません。

特に大地震のあった当時のマンション（中古）は、かならず、購入後に、漏水等のトラブルに

巻き込まれる。これを、隠れた瑕疵であるが、中古物件に関しては隠れた瑕疵に対して責任を

負わない契約になっています。一級建築士でもこの件を理解出来ないでいる場合がある。

>435さん
その通りです。見えない部分は悪くならなければ気づきません。
だから長期修繕計画が必要なのです。大体その周辺で悪くなると予定しているのですが、
その周期がきたら業者に検討してみることはできます。それが劣化診断です。
それを判断材料にして検討していけばいいのです。

こんな問題は、組合員がしっかり見ていないと、管理会社の利益の柱の一つです。

組合にきずかれないで、稼いでいると、推測します。どうでしょうか？

管理会社は工事をしないと利益がでませんからね。
だから早め早めの工事になりがちです。できれば管理会社経由ではなく
理事会が業者に直接発注すればいいんですけどね。
業者はネットで調べれば簡単に見つけられますよ。その中から３社程度選んで
相見積をとればいいんですけどね。
何も管理会社を通さなければならないということはありませんので。

早め早めの工事もさることながら、設備の故障を未然に防いだり、トラブルの予防を、
先手先手を打って、予防したりせず、放っておいて、トラブルが拡大してから、工事を
行えば、その分高い工事が出来るのである。これ等を見ていて、わざとらしくさえ思える。

管理組合にしてみれば、組合の保険の問題も、管理会社経由で加入すると、保険請求
がスムーズに行えると考えて、保険適用の工事も、組合負担ではないので、管理会社
に丸投げである。そうこうしているうちに保険会社が来季からの保険加入を断ってき
たりする。現在は割高な保険である。

ここら辺をチェックする機能が、順番制の役員では、太刀打ちできません。

>439さん
あなたの考えも一理ありますね。
保険が適用されるのなら管理組合の腹は傷まないので、管理会社に丸投げで
工事費が高かろうとそんなことはどうでもいいと思いますしね。
保険金が適用されるのならいくら使ってもいいという発想にもなります。
しかし、保険会社にしてみればその費用を支払わなければならない訳ですからね。

昔あほな解説者？がいっていたけど、３回目の大規模修繕工事はやらなくていいということだが、
築２５年経てばそれから以降の大規模修繕工事はしない。大型設備の交換等も当然しない。
水漏れがしようが、外壁のタイルが剥がれ落ちようが、屋上防水が傷もうが工事はしないということ。
エレベーター、玄関ドア、窓枠サッシ、消防設備等の交換も当然しない。
建て替えはまずできない。スラム化するしかないよね。

しかし、マンションは途中で中古として購入して入居してくる者の割合が築２５年ともなれば
少なくとも３０％～４０％は分譲時の住民からかわっていると思われます。
そういった住民、例えば築２０年の時に購入した者は、それから２０年後はどうなっているだろう。
築２０年を境に手をいれなければマンションはどんどん経年劣化に拍車がかかってきます。
そのときになって建物設備に力をいれようにも積立金がない。借り入れをするには短期で返済しなければ
ならないので大幅な積立金の値上げとなり、総会で議案が通らない。
マンションは、築２０年を経過してから大型設備の更新工事がどんどん増えてきます。
その工事をやるかやらないか？

まわりを見渡せば、築３０年以上のマンションはあちこちにあるけどね。
しかし、一番大きな違いは昭和５６年以前の新耐震基準に合致しないマンションということ。
新耐震基準に合致したマンションの場合、手を入れれば長く持つということをお忘れなく。

所詮みずと油
自分の部屋で考えてみよう。
壁紙や畳、襖の張り替えを１０年でやるところと２０年でやるところ、場合によっては
どうせ部屋の中だし、生活に支障がないので壁紙の張り替えはしないという部屋。
皆さん、どの期間でやりかえをしますか？
勿論子供のいるなし等でその差はあるだろうが。
快適な生活を送るためというのを除外して、ただ住めればいいという発想もあるにはあるが。
大規模修繕工事の周期も同じことである。

　　マンション生活のトラブルで、一番多いのが上下階住戸の音のトラブルです。
　　殆どのマンションでは、管理規約で専有部分の工事をする時には、理事長に届け出、その
　承認を得なければ、住戸のリフォームはできないことになっています。

　　しかし、ただ届出の承認をするだけでは何の意味もありません。理事会としては、リフォーム
　工事の届出の際、そのリフォームのチェックを厳しくしなければなりません。

　　例えば、①共用部分の工事をしていないか、②全体の統一感を損なう工事になっていない
　か、③フローリングのリフォームをする場合、基準値が守られているかのチェックをしなければ
　なりません。

　　管理組合としては、専有部分のリフォームをする際の、基準を明確にして作成しておく必要
　があると思われます。

　　遮音性能の基準としては、従来は「Ｌ４５又は同等以上の性能を有する床材」にて施工すると
　なっていました。

　　※何故この基準が見直されたのでしょうか。
床材の遮音性能を表す「推定Ｌ値」は、建物自体の遮音性能を示す「Ｌ値」
　　　と混同され、又「推定Ｌ値」の性能試験に一定の決められた試験方法がなく、
　　　各メーカーの製品・性能が全く違うことがあった為廃止されました。
　　改正では、⊿（デルタ）等級に変更されています。
　　⊿（デルタ）値とは、床材の試験方法を統一し、かつ普及をめざした基準です。
　　⊿等級により、どのメーカーの製品でも同程度の遮音性能が期待できるようになりました。

　　従来のＬ４５に相応する新⊿等級の目安としては、軽量床衝撃音は、⊿ＬＬ３以上（日本建築
　総合試験所発表）、マンションで特に問題となる子供の走る音とかの重量床衝撃音は、⊿ＬＨ
　２以上となっています。

　　　　Ｌ値とは、上階の衝撃音が、下階で聞こえる大きさを示す数値です。
　　上記の数値につきましては、業界が統一的な表記をしていないため、従来のＬ基準から、⊿
　　規準に見直す際の目安にしてください。

　　　＊地震保険は、損保会社の独自の商品ではなく、国と損保会社の共同運営による
　　　　もので、どの損保会社の地震保険も基本的には同じになります。

　　　　地震災害に対しては、公的な支援制度（被災者生活再建支援制度）もあります。
　　　　　　半壊以上の場合で、最大３００万円が支給されます。

　　　＊地震保険は、建物の主要構造部の被害のみが対象となる。
　　　　　　　主要構造部・・・・柱・梁・耐震壁・床・屋根・階段をいう。
　　　　　　　非主要構造部・・・廊下・外壁・エレベーター・高架水槽・バルコニー等をいう。
　　主要構造部が損壊してなければ、保険金はおりません。

　　　＊地震保険は火災保険の５０％まで掛けられます。

　　　＊地震保険には、支払の免責があり、５．５兆円を超える規模の地震が発生した場合は、
　　　　支払われなくなる。

築４０年とかの問題ではなく、築２０年を過ぎてくれば徐々に漏水はおこってくる。
うちのマンションは築１５年だけど、２０年後のことは本当は私自身は考えなくても
いいんだけどね。
そこまで長生きはしないだろうし、子供もいないことだから後は野となれ山となれでもいいんだけど、
今でも入居してきている住民のことを考えれば、そこまで考慮してやるのもいいかなと思っているだけのこと。
私がやらなければ他にこの問題に取り組む者はまずいないと思うから。
私自身もこれをやれば値上げに直結してくるだけに、値上げをするときにはいろんなパターンを設けて
アンケートを取り住民の判断に任せた中で値上げを検討していくつもりでいるんだけどね。
ボ　ラ　ン　テ　ィ　ア　だ　よ　！

人口が減少していく中に置いて、新築のマンションはいまでもどんどん増えていっている。
そして、築４０年を経過したマンションも相変わらずそのままの状態。
そういった築４０年以上のマンションも毎年増えていっている。
しかし建て替えはまず無理と思わなくてはいけない。
マンションで建て替えをしているところが全国でどれぐらいありますか？
殆どないといって過言ではありません。
公営の団地なら予算はいくらでもあるでしょうから建て替えも簡単ですけどね。

築25年のバブル期マンションで、震災経験有り、排水管折れ多数（半数以上）。
でこの度、給排水管設備工事委員が立ち上がりました。
こんなの工事したところで、マンションガタガタちゅうことですやろ？
人間で言ったら団塊世代の70前後と言ったとこですやん。
あと15年生きられたらいいとこの老後マンションです。
今が逃げ時とばかりに物件捜しをしている富裕層を指をくわえて見ているばかりの貧困層は、黙って住み続けるしかないのか。
この先、排水管以外にも癌が見つかるやもしれないのに、やはり新築に移る方が得策でしょうか？

>448さん
しかし排水管が折れているのでしょう。
補修をしなければ水漏れが頻発してきますよ。
保険がきかなくなればその損害賠償をしなければならなくなります。
それに補修もしてなければ売却も賃貸もできないでしょう。
買い替えも必要ですけど、売却ができませんよ。

448ですが、排水管は補修済みです。
ただ、この先もあると思われ、今回は給排水管の工事が予定されており、その他の老朽化も目立つというのが理由です。

>448さん
一番いい方法は、借り入れをして給排水管等の工事を全て終わらせてから
売却するのが利口かもですね。
借り入れをすれば修繕積立金の値上げとなりますが、すぐ売却して買い替えればいい
訳ですから。

ということは、資産価値のないマンションということですね。

>450さん
排水管の補修工事は済んだのに、又給排水管の工事なんですか？
神戸大震災は２１年前ですからね。東日本大震災は５年前、中越沖地震が９年前。
後１５年持てばいいというのはあなたの考えですよね。
最近入居してきた方もおられるのではないですか？
その方にとっては、１５年で廃墟となるのは寂しいでしょう。

築２５年のマンションに住んでいます。築５年目から、あちらこちらで、漏水が発生しました。
理事は順番制で、全て管理会社に管理を丸投げでした。事情を説明しても理解できず、管理
会社は、被害者宅の工事の調査と、加害者との示談交渉、そして、保険請求をして工事終了後、
工事代を保険会社に請求して（個人賠償責任保険）工事代を集金。組合にはその報告はなされ
ないままでした。管理組合は、この問題に対する瑕疵担保責任を追及する事無く期間が経過し
た。順番により就任した優秀な理事長がこの件につき、追及を始めたが、瑕疵担保責任の期間
経過して、手がうてなくなりました。この期間の役員は、誰も気にしていませんでした。気が
ついた、時は、後の祭りです。現在は、組合費で補修をしております。

私ももう、買い替えの時期と見て、あちらこちらの新築、中古を含めて検討中です、が管理の
事が気になり、売主及び媒介業者に管理の事を質問すると回答が出来る人物が少なく、挙句の
はては、煙たがられております。あと、５～６年以内に良い物件が見つかるとよいと思ってお
りますので、納得のいく物件を購入したいと思います。マンションは管理の良否で購入しない
と、現在のマンションライフを繰り返す事になります。クワバラ、クワバラ、です。
断っておきますが、一軒家に住んでみて、管理さえよければ、マンションの方が住み心地はい
いし、安いです。

>454さん
築５年ぐらいから漏水が始まったとのことですが、本来なら１０年間の瑕疵担保責任があるんですが、
もう時効でしょうね。
多分お宅のマンションは、デベ系マンションで分譲会社と管理会社は同じ系列の会社ではないんですか？
瑕疵を会社ぐるみで隠ぺいしてたんでしょうね。それが証明できれば弁護士に依頼すれば多分その補修は
その会社がやらなければならなくなると思いますけどね。

買い替えをされる時、その物件を調査するときは売主に総会の議案書（古いものでもいいと思います）
をもらえばいいと思いますよ。
それをみれば、修繕積立金の残高も分かります。その金額が妥当かも想定できます。
それに、その物件の理事長に対して規約や議案書、長期修繕計画等の書類の閲覧を請求されれば
閲覧を拒否することはできませんので見せてくれると思いますよ。

うちもよく排水管が折れていますが、管理費で修理していましたよ。
あと453さん、排水管の修復工事と給水管は別。

４５５さん、分譲会社と管理会社は別です。漏水は、給水管の混合水栓と電気温水器です。

もう一つ、これも時効ですが、売買契約時に修繕積立基金（一時金）概算、数千万円が、
一回目の定期総会の収支報告に記載がありません。この件も最近発覚しましたが、1期
の理事長に質問しましたが、何も知らないようです。25年が経過して、積立金不足で、
自腹が増えたので、ようやく、管理の重大性に、気ずいても、後の祭りです。後輩が大変
です。

最初がたいせつだと、つくずく思います。負担額が多くなるうちに買い替えます。
始め悪ければ終り悪しです。購入時は外観等だけに気をとられ、この有様です。

>456さん
うちは築１５年ですが、排水管の漏水は今まで一度もありません。
排水管が折れるというのはすごいことですよね。地震の影響なんでしょうが。
折れれば当然漏水が発生しますよね。
又、雑排水管の高圧洗浄もできないのではないですか？

>454さん
私のとこも私のとこと家内のとこの土地が相続で手にはいりました。
1つは貸し駐車場にしてますが、もう一つも貸し駐車場にしてたのですが、これを
売却しようかなと現在は思っております。まだ売りには出していませんが。
売りに出さなくても、最近警察署と建設会社が持ち主を捜しあてて売却要請にきましたよ。
私は今までマンション住まいでして現在2件目です。
もう今さら戸建を建てて1軒家に住もうとは思いません。マンションが楽ですからね。
うちのマンションにも戸建がありながら引っ越してこられる方が結構おられますよ。

>457さん
マンションを買う時は管理費や修繕積立金が安い方がいいと思いますよね。
しかし、管理費は安い方がいいでしょうが、積立金はある程度の額が必要です。
駐車場等の使用料を含む積立金の額としては、12,000円～14,000円は必要です。
国交省の望まれる積立金の額としては、最近は14,000円程度必要といっています。

マンションの管理（不動産の管理と取引）を勉強して、マンションに住むと、
安心です。規約等を知ると、知らないでは、生活の仕方が違います。

管理会社、組合、自治会等々が規約に反する事をすれば、総会で堂々と
注意できます。改善してくれれば、いいのです。マンションには、規約等の
プロがいて、煙たがられる人間がいた方が良いです。総会で正論を言う組合
員を、有り難く思います。知識のある組合員を排除するマンションは避ける
べきです。

４５９さん、駐車場使用料は別計算にして、管理費、修繕積立金合計で２００円/㎡くらいでは
どうでしょうか。

規約に目を通していても、うちの理事会は私利私欲で規約をコロコロと変えてくる。
これでは、規約などあっても意味がない。
弁護士に相談するのが一番です。

>453さん
15年で廃墟にはならないと思いますが、資産価値は二束三文です。
入居されたばかりの組合員には気の毒ですが、大規模修繕工事ごとに上がる修繕積立金、新築マンションの時ほど住民の感心や思い入れは高くなく（中古購入者が多数と賃貸者が30%）理事会のレベルも輪番制のため低下。
築40年マンションに誰が住みたいですか？
築40年のマンションを誰が好んで購入しますか？
学生専用の賃貸にはできるかもしれませんが。

私は管理会社に仕事もしてもらえず「なぜでしょうか？」と質問したらクレーマー扱い。
現マンション担当社員に「今後は一切、私の専有部の業務はしない。ミスをしてもお詫びも絶対しない。私からの連絡は拒否する。」と消防点検も受けられませんでした。
今までのミスも一度もお詫びされた事ありませんし、改善した点もありません。
他の家は点検受けられて、管理費滞納経験なしでも管理会社はこれが普通の事ですか？私の点検代の管理費は寄付？
今後も排水管洗浄・消防点検・次回１０年点検も受けられないようです。
支店長からは「管理費支払え」と脅しの手紙複数。とても怖くて警察・弁護士相談に行きました。

１年程前に上階に引越してきた太ったご主人。とにかくうるさい。
以前は夜長にドスンと凄い音だされました。酷かった為、上階に行ったら、糖尿病のご主人が洗面所で倒れたそうです。
今は太ったままでよい糖尿病もあるのですね？私はその病気の知識がない為、分かりません。
その時「倒れた１回だけ音がでたが、それ以外は絶対に騒音はだしていない」と最後は逆切れされました。

マンション生活を甘く見ていたようで、私は精神的に限界です。向いていないと言う事ですかね？

皆さんは、規約の設定変更は、区分所有者総数及び議決権総数の4分の3以上の同意を必要ですよね。
その議案を見ましたら、現理事会と管理会社の都合の良いように変えてあるので、質問しましたら、
意見を聞かないまま、賛成多数で可決されましたとの回答でした。総会の出席者は（議決権総数の
１０％　委任状が２０％　議決権行使書15％）でした、残りの欠席者は55％でした。

特別決議には不足で否決のはずですが、管理会社と、その顧問弁護士が、決席者55％を議長（理事長）
一任にして、議長（理事長）が賛成表にすればよいとのアドバイスで可決しました。

462さん、管理会社任せにすると、いけません。お宅の、規約。委託契約書、重要事項説明書、各期
の議案書及び議事録等を精査してごらんなさい。いい勉強になりますよ、これで、私の場合は、会計
報告、修繕積立基金数千万円の不明金、理事の選任の無効、等々色々な規約、法令違反が発覚した。

これは総会も成立していませんよね。こんな事が行われているのが、管理組合と管理会社の共謀です。

消防設備点検、雑排水管洗浄を管理会社が拒否したことが事実なら、重要な問題です。
証拠を添えて。国土交通省の地方整備課に提出して下さい。管理会社は少なくとも、
指示処分（行政処分）を受けます。なぜなら、消防設備点検はたとえ、貴方がどんなに
悪い人間でも受けなければ、それが、原因で火災や、漏水事故等が起きた時は、受ける
事を拒否した貴方や、管理会社に全責任が及びます。管理会社が拒否したとなれば、
適正化法にふれますので、処罰の対象になります。私の見解では、指示処分では無く、
マンションの住民の生死にかかわる重大問題ですので、もっと重い、業務停止処分で
はないかと思います。これが原因で火災により住民が死亡したら、この管理会社は、
登録を取り消されて、倒産する位の問題です。私は消防設備点検時には、点検を受け
た証明書を受け取っております。

>461さん
管理費と修繕積立金は全く別物と考えなければいけません。
管理費が１万円としたら、修繕積立金は使用料別で６，０００円程度しかありません。
使用料がどれくらいか分かりませんが、Ｐ場の年間使用料金を戸数と１２ヶ月で割って
見てください。それが駐車場分の１戸当り月の積立金の額です。
それと６，０００円を足して１２，０００円以上あるかどうかです。

>462さん
規約がころころ変わるからといって弁護士に相談しても意味ありませんよ。
何を相談するかその内容にもよりますが。

>463さん
修繕積立金は分譲当初は、分譲しやすいように修繕積立金は安く設定されてまして、
段階的に値上げをしていっているマンションが殆どです。
積立金の額が１２，０００円以上になっていればそれ以上は値上げは必要ないと思いますが。
勿論駐車場料金が積立金に振り分けてあればその分少なくて済みますが。
管理費は管理会社の支払いとか電気利用金とか大体固定してますので最初からその値段に
設定されています。その分途中の値上げは殆ど必要ないと思います。

>464さん
あなたの書き込みでは何があったか分かりませんが、管理会社が消防点検とか
しないというのは問題がありますね。
その点については、管理会社の本社に電話なり手紙またはメールを送れば簡単に
解決すると思いますよ。

>465さん
>特別決議には不足で否決のはずですが、管理会社と、その顧問弁護士が、決席者55％を議長（理事長）
>一任にして、議長（理事長）が賛成表にすればよいとのアドバイスで可決しました。

そんなことを弁護士がいう筈はありませんよ。
総会に必要な出席者を集められなかった理事会が苦し紛れに管理会社の担当者と共謀したんでしょう。
そうしなければ総会は成立しませんし、理事会の出した議案も承認されませんからね。
総会の議事録はある筈ですからそれを基に無効にすることは可能です。

しかし管理会社にもいろいろあるんだね。
一つだけ言えることは、大規模マンションであれば管理会社のフロントもその会社で
優秀なのをつけてくれるし、もし悪ければ支店長とかにいえばすぐ変えてくれるんだけどね。
正に大きいことはいいことだね。

４７２さん、その管理会社は、最大手です。私も大きなことは良い事だとは思いますが、

解約の話が出ると、状況は違いますよ、この件を法的には、無効には出来ますが、個人

では、弁護士費用等の負担は、できません。現実は、甘くないです。上告、上告になる

と、最高裁までいくでしょう。しかも、本社は、東京ですから、大変です。裁判程ばか

らしいことはありません。マンションは、そこらへんも考えて生活してください。マン

ションは、おかしなことになっています。買い替えればよいだけです。築25年ですから

修繕もこれから、大金がかかる事は承知しています。買い替える時期です。

マンコミは築25年マンションがトラブル多いようですね。
築25年ならローンも終わってるでしょうし、今時のマンションならバブル期の半値で設備も数倍いいマンション買えますよ。
預貯金キャシュで楽〜に帰ると思いますから、バブル期にマンション購入失敗した築25年組の慌てん坊の皆さん、退職金でレッツゴー。

買い替えれば。とか、
さぞかし金銭的ゆとりがあるのでしょうね。

そしてそのような発言をなさる方も然り。

このような場で戯れておられないで
マンションをお買い上げに参られてはどうですか？

>473さん
管理会社を代えるのを住民が望むのなら簡単に変えることはできるでしょう。
毎年更新について総会決議をしているでしょう。それを否決すればいいだけです。
変えたいのなら３ヶ月前に管理会社に通達するだけでいいんです。理由は必要ありません。
何で裁判になるのか分かりませんが管理会社を代えるのは管理組合が一方的でもいいんですよ。
もしそのことだったら裁判にはなりません。ただ３ヶ月前に通達するだけでいいんです。
管理組合としての決意なら管理会社も裁判は避けたいでしょうし、当然その費用は管理組合負担です。
最高裁までいくとかそんなことはわからないでしょう。あなたは費用がかかりますよ、最高裁までいくには
何年もかかりますよ、弁護士費用とかは大変ですよと脅されているんですよ。

管理会社主導というか理事会役員の知識不足、時間のなさ、やる気の問題で
全て管理会社におんぶにだっこのマンションというのは管理会社にとってはかもでもあるが
逆に歓迎されない嫌なマンションというか手間暇がかかる割には全然利益があがらないと
いうところでしょうね。
特に小規模マンションの場合はその傾向が強いように見受けられます。
事務管理費というのは少ないですからね。その割には、理事会や総会、議案書の作成、工事や
その他の事務等大規模マンションとそんなに仕事の内容は変わりませんからね。

マンションなんぞ、20年〜25年でお引越しですよ。
大規模修繕工事も２回済み、給排水管工事なんかもやっちゃう！
これ、オンボロってことでしょう？

>>478
簡単に引っ越しというが、売れなければどうする？

マンションは、増え続けているが、購入できる人間は減り続けている。
中国人も日本のマンション購入から、からオーストラリアに移った。

オリンピックが終わると日本は再び不動産バブル崩壊だと世界の経済は見ている。
過剰供給。スラムマンション激増時代が見えてきている。

人口は減り続けているのに、マンションやアパートはどんどん増えていっている。
１つマンションが建てば、必ずそこに入居する者は今まで住んでいたマンションや戸建てから
引っ越してくる。
売却や賃貸ができるようにしっかり補修していないと空き家になるだけだよ。
だめなところから順に空き家になっていく。

築３０年のマンションでもきれいなとこあるからね。
外観も、エントランスも、当然室内も。
開放廊下や玄関扉、植栽とかもよく手入れがされてるとこね。

六本木ヒルズなんかは３０年たってもきれいなんだろうな。

どうかな？
犯罪の現場になったマンションに、住みたいとは思わないね。