マンションvs一戸建て 所有権の違いは？

ベランダとかも共有になるの？

廊下とか階段、エレベーターはわかるんだけど

老朽マンションでは、住民の多数が年金暮らしの高齢世帯だと、
大規模修繕や、耐震診断・補強工事の追加負担にも反対する。
築年が経ち老い先短い区分所有者ばかりのマンションは荒廃するばかりで悲惨。
修繕積立金の不足は多くのマンションが抱える重要問題。

戸建てなら不具合が出ても個人で修繕費用を支出すればいい。
多数決なんかいらない。
区分所有権と所有権の違いは大きい。

>広さは物件によって違うけど、所有権も区分所有権も権利としては実質的に同等ってことを言ってるんです。

なんで権利として実質的に同等なの。
あなたの同等という論拠は何？
権利者の裁量範囲が全く違うのに風説の流布？

>権利者の裁量範囲が全く違うのに風説の流布？


でもどう違うか説明できないでしょ

>>231
最初から何人もが幾つも具体的な例を上げて説明してますよ。

まあ、解らないフリなんでしょうけど。

権利者の自由裁量が狭いのがマンションの区分所有権。
専有面積が狭いのと同じ。

＞232

具体的に箇条書きで書いてみてよ

キミの疑問を具体的に箇条書きで書いてみてよ。

232ですが
すみません説明できません。

マンション
①専有部分に対する区分所有権
②共用部分に対する共有持分権、
③敷地に対する敷地利用権　　　
が混在。権利者の自由裁量なし

戸建て
１棟の建物全体について１つの所有権
権利者の自由裁量権が大きい

>>234
権利の上では、
例えば戸建ては建物を売って土地は貸すという形ができる。
（借主は建て替で新築に住め、土地は購入しないで済むから予算が抑えられる。貸主は売却しなくても地代が入るし、いずれ返してもらう事もできる）
建て替え、修繕、管理の方法。自分の物なのに管理の方法も修繕の方法も自分の判断ではできない。
生活上の簡単な事も自分の判断では実行できない。（子供の自転車をエントランスの横に置きたい、管理人の居る時間を変えたい、今空いてるように見えるゲストパーキングを今使いたい）
修繕したいのにできない　反対に　修繕したくないのにさせられる
建て替えしたいのにできない　反対に　建て替えしたくないのにさせられる
他の区分所有者が義務を果たさず迷惑する　
自分が区分所有者の義務を果たせず追い出される

>237

権利者の自由裁量はありますよ。
権利の及ぶ範囲が専有部のみで、
共有部は共有での利用権。
庭仕事などの趣味がなければ合理的です。

>238
もうちょい整理しよう。
①戸建てで、賃借権（or地上権）を設定して、他人に貸す場合。
→マンションは地上権は設定できないけど、賃借権は設定できる。地上権は借主有利の強い権利で、通常貸す側が進んで設定することはないから不都合はない。
※「建物を売って買主が立て替える」って行為は買主の行動であって権利には関係ない。不動産の利用権を貸すんだから、本質は賃借権が設定できるかどうか。これはマンションでもできます。
（マンションで借主が自由にリフォームしていいのと同じ）

②建て替え・修繕が自分だけで決定できない
→建て替え・修繕がきちんとされてれば不都合ない。最近のマンションは修繕計画が義務付けられているから、新築に限って言えば戸建てよりリスクが低い。

あんまり区分所有権のデメリットになってないと思うのですが？

>>225
>＞壁を隔てれば他人
>という事実には変わりない
何を馬鹿の一つ覚えのように繰り返してんだぁ？一戸建てだって、隣の家には他人が住んでいるんだぞ！
それ程までに近くに他人がいるのが嫌ならば、一番近くの隣家まで車で30分とかの山奥のど田舎にでも住めば良い。

>何を馬鹿の一つ覚えのように繰り返してんだぁ？一戸建てだって、隣の家には他人が住んでいるんだぞ！

壁一枚と、道路や庭を隔てた隣の家の違いがわからない人がマンションに住む。
子供の時からアパート住まいが長いと、気にならないらしい。

>>239
駐車場として余剰部分を貸すのがお手軽ですよ。

＞＞239
＞権利者の自由裁量はありますよ。

屁理屈ではなく、専有部の自由裁量とやらを具体的にあげたらどうなの。

＞254
自分が買った専有部ならリフォームできる

>>239
全く反論になっていないどころか、自ら区分所有の欠陥を認めてますね。
第一に
>>権利の及ぶ範囲が専有部のみで
これが最大の問題。バルコニーに好きな物も開けないのもこのせいです。玄関扉も窓も変えられません。これを生活上のへ便と言います。
第二に
>>共有部は共有での利用権
これは権利としては言わば公道と同じなんですよ。問題は、それが無いと生活ができないにも拘らず全体でしか行動ができない事です。
例えば、トラブルでエレベーターの交換が必要になった、修繕の為に各戸20万円づつ一時金が発生するとなるとエレベーターを使ったことも無く、使う予定の無い一階住民も同様の負担を強いられます。人によっては使うあての無いジムだのラウンジだのの維持費や管理修繕費用を負担させられるという事も区分所有の欠点です。
第三に
利用権だけでなく所有権もしっかりあるので固定資産税の対象になっいて個人にもきっちり課税されています。

>>マンションは地上権は設定できないけど、賃借権は設定できる。
マンションは、土地だけ貸すことはできません。問題をごちゃ混ぜにして誤魔化してもできない物はできません。
マンションの賃借権は建物を貸すだけです。土地の権利は貸せません。したがって賃借権もありません。
土地を貸す場合は絶対に地上権が発生するわけではなく、賃借権に留め次の新築を認めない事もできます。普通は地上権で貸し出すなんてほとんど無いです。ほとんどが賃借権の借地です。

＞256

子供の頃、人のものと自分のものの区別をつけましょうねって家で習わなかったかな？

＞自分が買った専有部ならリフォームできる

狭い専用区画の壁紙を貼りかえるぐらいでしょ。
間取りの変更やサッシの変更なんかもできるの？

>>256
あなたは玄関扉と窓を今までに何回交換しましたか？
あなたの知り合いでエレベータ交換で一時金が発生した人がいますか？もし居たとしたらそこのマンションには何故修繕積立金がなかったのですか？
あなたは自宅敷地を人に貸しているのですか？

どれも普通は当てはまらないような気がするのですが…。

>>262
具体例と言われたから書いただけ。目的は権利上完全に別物だという説明なんだけど。

じゃあ、良くある具体例
エントランス脇に子供の三輪車すら置けない
自転車を自宅まで持っていきたかったけどエントランスとエレベーターは自転車持ち込み禁止だった
使わない共有施設の管理費まで取られてる
オートロックのカギを紛失して数十万の請求が来た
エレベータ内に自分専用の椅子が置けない
エントランスに自分の傘を置いておけないので自宅まで行かなきゃいけない
駐車場は好きな所に停められない。せっかくいい場所だったのに抽選で場所を変えられた。

借地に関しては、家を出た後土地だけになっても貸せるって話だよ。マンションはボロボロになったら誰も借りないでしょ？
戸建はぼろぼろでも、家屋は譲渡で土地は貸してあげるから好きなの建てなってできるんだよ。

そもそもマンションの価格って怪しい。
この前赤坂で売り出されたバブル後最高値の最高価格15億のマンションは、分譲されるのは全居室の半分で残りは地権者と建設関係者の部屋だとか。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160306-00000006-mai-bus_all
>>全３２２戸のうち、一般に分譲された住戸は１６３戸（残りは地権者と事業協力者の住戸）
これは明らかに建築費用は分譲で売った処から出して事業協力者とやらは、はした金で億ション入手って図柄が見えてくる。
その為だけのバブル後最高値の15億なのだろう。
こういう極端な話じゃなくても、普通のマンションでも一番いい部屋は分譲前に売れてたとかよく聞く話。
本当は売ってないんじゃないの？
結局分譲マンションって事業者のためのものでしかなく、購入者には酷い買い物だとしか言えない。

>>263
普通の人ならエントランスに三輪車や自分の傘なんて置かないから大丈夫ですよ

それと自転車は自転車置き場に置きなよ
置けない理由でもあるのか？

駐車場のルールは物件によるけど自分の良い場所が当たったから他の人が抽選してても自分だけ特別扱いで除外してもらいたいってことかな？

家がボロボロだから人にあげて土地を貸してあげるって？そんでもってそこに家を建ててもいい？何を考えてるんだ？誰得？

>>263
もうね、あなたの言ってることは支離滅裂なんですよ。苦笑
戸建において住んでみてとか、立地的などの具体的なメリットって皆無だから、
所有権という権利のメリットだけを主張したくて、必死にこのスレ立ち上げたんだろうけど、
自由になんでも出来るのがメリット、みたいに書いてるけどさ、
それってまるで、北朝鮮が「我が国家は誰の指図も受けすに核武装する権利がある！」
って声たかだかに宣言してヒンシュクを買っているのと全く同じ構図なわけ。
周りから見るとただ滑稽なだけだよ。常識とか、社会性がないと、ただの裸の王様みたいでみっともないだけ。
その下らない所有権メリット論、まだ続けますか？苦笑

>>268
では駐車場の場所は？所有権があれば敷地内の好きな所に停められるのに抽選とか先着順とか不条理を押し付けられますよね？
借地は、良い立地に家を建てて住みたい。でも、土地を買うお金が足りないというケースで借り手が居ますよ。そこに古屋があって古屋は譲渡ってよくあるパターンです。
地主は、売ってしまうと二度と自分の物にはならないから売りたくはない、でも使っていない。
と言う場合に選ばれます。定期借地権と言う形にして貸しますよ。地代の収入が入る上に土地も残る。

屁理屈言っても無意味です。
所有権の違いに起因して戸建にできてマンションにできない事があるのは認めなさい。

区分所有者が専有部を担保に借金をすると、災害時に予期しない問題がおこる。
東日本大震災で被災したマンションの建て替えで問題になった。

引用：「マンションの抵当権は、通常は各部屋に付けられています。
　　　 建物が解体されてなくなると、抵当権は共有の敷地に移されます。」
区分所有権が建物の被災や建て替えを想定してないことがわかる。

http://www.nhk.or.jp/ohayou/marugoto/2013/07/0708.html

結論はマンション買えなくて悔しい！

>>269
実際にマンションって区分所有のせいで建て替えできないじゃん。
自由云々じゃなくて、もう致命的欠陥。
で、「売るから平気です」でしょ？それは「売り逃げなきゃいけない欠陥がある」という事なんだよ。

＞270

子供の頃人のものと区別しなさいって躾を受けなかったのかな？

>>270
自分の土地を人に貸して自分はアパートに住むのかな？
ていうかあなたはいつから地主になったんだ？

所有権の劣勢が続く

>>275
知らないみたいですけど戸建て所有者は誰でも地主です。
私の場合、実家と自宅があるので両親が居なくなると一軒あまります。
貸すもよし、子供がそこに建てるも良しです。

土地は売ったら二度と買い戻せませんからね。

両親が残してくれるのがマンションじゃなくて本当に良かったです。

>>279
自分の家一軒で地主ですか？
そういうことを言うのはネットの世界だけにしといたほうが良いですよ
いやマジで

それに親が残してくれるのなら古家つきの戸建てよりマンションのほうが貸しやすくて売りやすいので良くないですか？

>279
実家世田谷戸建だけど正直後に使い道ない、
こうやって東京も空き家が増えていくのかと

マンション内での空家ってヤバくないか？

23区内の空き家なら建て替えて住み替えるのが経済的。
地価が高いと売却しても、千万円単位の税金を納めることになる。
建て替えれば安価に新築に住める。

>>279
世田谷が郊外というのもちょっとオーバーな気がするけど、
じゃあ、例えば世田谷区の40坪の土地約1億円と、都心エリアの1億円のマンション。
親からもらえるとしたら世田谷の土地がいいの？
そんなの貸すのも難しいし売るのも難しいよ。
都心マンションなら、直ぐ借り手は見つかるし売りやすい。
そんなの常識だと思うけど・・
まあ実家という思い出とか、センチメンタルバリューがあるのは理解するけど、
それはマンションも同じだからね。

>284
築年数などの状況によっても変わると思う。
自分に持ち家があったうえで、その物件を相続した場合にはもちろん都心マンションの方がいいけど
自分が賃貸に住んでて物件を相続した場合には世田谷戸建てになると思うな。
というように、常識なんてのは自分の状況でいくらでも変わるものだから。

＞＞272
＞結論はマンション買えなくて悔しい！

結論は土地を買えなくて悔しい!!

>>284
土地1億は相続税払うのがキツイな

>>284
そんなの迷わず世田谷の40坪の土地だよ。そこに家を建てて自分が住む。自宅の方を売るだな。それを建築資金にする。
ちなみに40坪は売りやすいよ。素人には難しいけど業者は20坪の二区画にして二軒建売を建てて売るよ。
売りたいと思えばすぐ売れちゃうよ。40坪で1億なら世田谷だとかなり条件の良い土地だし。

都心の1憶のマンションってせいぜい80平米程度でしょ。ペンシルミニ戸より狭い。住みたいとは思えない。
すぐ売っちゃうな。

>>288
それはケースバイケースでしょうね。
自分は150㎡の都心マンションで満足しているから、世田谷の40坪など興味ない。
それに都心の1億程度のミニマンも興味ないが、じゃあ副収入目当てで考えると、
貸しやすい都心マンションのほうがいいかな。立地によるけど80㎡ならまあ35万ぐらいで貸せるかな。
年額400万で諸税・経費引いて300万プラスの副収入なら御の字だよ。
土地相続するより節税になるし実入りもいい。
今の家に不満がなければ移り住む気はないから考え方だね。

相続税のこと考えないんだね

>>290

>土地相続するより節税になるし実入りもいい。
と書いたが？相続税対策にもマンションのほうが有利なのは皆さんご存知の通り。

さて、相続税の話題になると、所有権メリットをアホみたく連投している輩はどうレスするのかな？笑

>291
そちらにはリンク貼ってないでしょ
あなたは相続税の事も理解しているのは文章から分かりますよ

世田谷で40坪1億なら割と希少な土地だよ。
恐らく渋谷駅とか歩いて20分掛からないエリアの駅近く。
1億の都心マンションなんて結構あるんじゃないの？
土地の方は間違いなく手放したら最後。

>>293
リンクじゃなくてアンカーね。288へのレスでしたか。
分かり辛いから、アンカー付けたほうがいいでしょうね。
小言みたいでスミマセンが、今後の誤解を避けるためにです。

>>295
めんどくさいやつだな

>>294
>世田谷で40坪1億なら割と希少な土地だよ。

でもね、30年もすると、その希少だと思っているエリアも所詮は郊外ですから、
価値は下がって価格はダダ落ちになる、らしいですよ。
ここで必死にそう説いている粘着さんによると。
彼いわく、都心一等地でも価格は半分になるらしいですから。苦笑

と相続税から離れてく〜〜

さて、相続税の話題になると、所有権メリットをアホみたく連投している輩はどうレスするのかな？笑

都心150ｍ2マンションなんて相続税がいったい幾らになるんだ！？

>>299
1億の土地の相続に関する
所有権のメリットをどんどん上げて欲しいですね〜

>>253
否定しないって事は、おいにーがキツイって図星だったようだね。
きっと子供のころのアパート住まいで、体臭を理由に近所からいじめられでもしたのだろう。
その事がトラウマになって、他人恐怖症になってしまったんだね。
可哀そうだけれども、それじゃー他人の近くに住めない訳だ。納得したぜ！

区分所有マンションには、共同住宅ゆえのトラブルがある。
戸建てなら起こらない問題も多い。

http://www.npo-takumi.or.jp/trouble/

>305

戸建てならではのトラブルも多いですよ。

特にゴミ屋敷や無修繕であばら家になって近所の資産価値を下げる系統のトラブルは戸建てが多いですね。

>>304
それが精いっぱいか？
論点の外に逃げるくらいしか思いつかない。臭いうえにおつむも弱いんじゃ、そりゃーいじめられるのも仕方ないだろうな（笑）

>特にゴミ屋敷や無修繕であばら家になって近所の資産価値を下げる系統のトラブルは戸建てが多いですね。

これはマンションでもある。
老朽共同住宅は一棟まるごと資産価値が下がるから問題が大きい。

戸建てなら解体して更地にするか建て替えればいい。
老朽マンションは事実上建て替えられないから、
住民全員が直接資産価値下落の影響を受ける。
共同住宅の欠陥。

都内150平米程度で初めて、マンションがマンションと誇れる条件になります
そこらのゴミマンションは狭小三階建てと同じ、寝食も可といったレベルで話にならない
宿泊は旅館、ホテル といった問いにネットカフェを入れるようなもの

建蔽率６０％の場合、敷地の４割を余らせる必要がある。
駐車場３台分のうち１台は自家用に利用し２台を貸す、
賃貸料で毎月６万円程度収入がある。
この低金利、住宅ローンを活用しつつ余剰地からの収入を差引く
屋根の太陽光発電により光熱費がかからない


土地を所有すると、このようなメリットを享受できる。

1憶の土地の相続税計算してみた
1憶の土地の路線価はだいたい二割以下だから評価額は8000万弱が課税評価額。
で、控除が仮に相続人一人だったとして3600万だと課対象価額は4400万。
3千万越え5千万未満で2割課税の控除が200万だから相続税は680万弱。
まあ、路線価や固定資産税の評価額を適用されるから現金や有価証券よりは土地の方がかなりお得ではある。
マンションはもっと安いだろうけど。
この場合は親がアパートか駐車場にでもしておいて、それを相続させれば貸付事業用宅地の特例になって評価額が50%減額になるからそうしておけば相続税は掛からなかっただろうね。

こういう可能性がある人は小規模宅地等の特例を使うために持ち家を買わないで賃貸住まいにしておいて相続後にそこに家を建てれば相続税は無料だね。

※相続財産が1憶の土地だけ、被相続者が一人の場合

302、313みたいな人が住むマンション。
集合住居は居住密度が高いから大変そう。

>>297
もちろん、30年後にはダダ下がりするよ。
その上で、都心の1憶のマンションの方が値下げ幅は大きいよ。
いま、マンションはバブル価格で1憶だから適正価格に落ちてから住宅需要減の要素が加わるんだからね。
土地って、立地以外にもいろんな要素がある。方位、形、建ぺい率、用途区分、接道面積とか。
世田谷で40坪1億なら好条件の揃った良い土地だよ。周囲の土地よりも下落幅は小さいんじゃない？
例えば、その1憶の土地が駅前の商業地区なら30年後でも価値は落ちない。商業地は住宅需要と別だからね。
駅前商業地は世田谷で40坪1億じゃ絶対買えないけど。

今、貰うって話でしょ？逆に、30年後に貰う前提でマンションを選ぶバカはいないよ。
30年後を見越すならなおさら土地しか選べないよ。
いまなら1憶で売れるって前提があるからマンションにしようか悩める要素になってるんだから。

マンションの良さって眺望だけなんだが、大規模災害が起きた場合には対応できない。

マンションは区分所有と言う不確かな所有権のために建て替えができないから、住宅需要激減に対応することができない。
マンションは戸建て以上に資産価値が落ちる。

最も価値が落ちるのは都心のマンション

10年前、せめて3年前の購入なら、
都心マンションの選択肢は充分あって値上がりもしたけど、今この時期ならマンションの選択肢は難しいと思う。予算に上限がない方は好きにすればいいけど、そこそこ属性の良いサラリーマンでも購入できるマンションは、元々資産価値は期待できない。今現在購入するなら、資産価値考えると億ションしかないがサラリーマンには買えない。

>資産価値考えると億ションしかないがサラリーマンには買えない。

そもそも論だけど、不動産で得しようとか考える事自体が浅はかでさもしい。
車だって食品だって、買えばお金がかかる。家だって同じこと。
例えば都内の家族向け向け、家賃20万程度の家なりマンション借りれば年間家賃は240万。
それが30年続いたとすれば7200万掛かる。もし人生90歳まで生きれば、30歳から90歳まで、
60年間家が必要なわけで、相続とかで実家を受け取ったとか、多少の相続金があったとか、
プラスになるだろうけど、月20万程度の賃貸物件でも、一生の住居費は1億近く掛かるわけだよ。
「不動産を買う、を投資（リスク）にしない」というのが大事だと思うが。

>最も価値が落ちるのは都心のマンション
それはどうだろうね？人口が減るのは間違いないだろうね。
ただ、日経新聞の記事によると、東京都への人口流入はここ数年で急速に増えている。
特に都心と言われる千代田区や港区への人口流入が急速に拡大しているそうだ。
その内訳は、県外からの移住もさることながら、都内からの流入が突出して多いらしい。
郊外と言われる23区の外周区、世田谷とか杉並、あと市部から都心への移住が多いそうだ。
これから価格が低下してくるとすれば、比較的購入しやすくなった都心物件を求め、
人口流入は続いていくだろうと想像できる。ということから考えても、
人口流出で価値のダダ下がる郊外エリアより、人口流入の継続する都心部の不動産を持つほうが、
資産価値低下のリスクは少ないと考える。まあ、30年後のことを予測するのは誰にも不可能だが。

人口が都市に流入しても、人口そのものが減るので
市場規模の縮小＝価格低下
こうなる予測は容易ですね。

＞323
人口減少による地価下落はどのケースが影響受けやすい？
1）今上がっている地域
2）今現状を維持している地域
3）今下がっている地域

どうでしょう？
ちなみに私は山手線内側のミニマン所有

>市場規模の縮小＝価格低下

経済論理など勉強したことありますか？
高級品、不動産で言えば都心に集中している富裕層向けマンションなどは、
元々が限られている少数なので、どの時代にでもある一定の富裕層需要があり続ける限り、
商品の価格というものは下落しないのです。
アッパー層向け商品はマス層とは関係なく価格帯は推移します。
不動産だけに限らず、高級車、高級機械式時計、ブランドファッションなどが、
世界的に売れ続けているのと同じことです。
また、インバウンド需要というものもあり、もし都心一等地が安くなれば、
益々海外からの投資が爆発的に増えるでしょう。
ロンドンやニューヨークのアパートメントのように、
1戸100億円超えるような部屋が出てきてもおかしくないと考えます。
東京都心部は世界でも希少なプライムエリアですからね。

それは投資物件の話ですね。
居住用の不動産は需要に左右されますよ？

日本人のGDPは今後低下していく可能性が高く、そうなると都心部のマンションの価格がある程度維持されても
肝心の日本人は買えないってことが増えてくるだろうね。